北京亿元级别墅区项目营销策略报告

xx别墅2010年营销策略目录政策市场竞争市场项目定位客户定位营销计划政策市场09/1-09/7成交量持续增长前期压抑许久的刚性需求，集中释放全年成交均价持续上涨，国际热钱涌入，通货膨胀下资金避险，投机资金再现09/8-09/11成交量基本持平上半年成交量持续增长，出现井喷态势，于7月开始有小幅回落。政策市场年度土地供应量较少，明年商品房供应依然紧张，土地成交价屡创新高北京2009地王回顾：5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块，平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻的在售项目售价为19000元/平方米。政策市场12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。2005年“国八条”2006年“国六条”发展2009年“国四条”“遏制房价”“稳定房价”政策市场二套房贷首付提高至50%各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。一个“继续”：继续支持居民自住和改善性住房消费。一个“恢复”：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。提高开发商拿地成本：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。政策市场厉以宁：经济政策取决于明年一季度形势经济学家厉以宁认为，宏观经济政策转变与否，仍需观望明年第一季度经济形势的变化。他强调，明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值)增速在8%上下，这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通货膨胀。政策市场在救市政策刺激下，今年中国房地产市场急速复苏，各地商品房成交量大幅提升，创下近年新高；土地成本不断上涨，短期内房地产价格趋势难以改变；房地产投资过猛，房价涨幅过快，市场中投机成分增大，楼市泡沫不断放大；未来政策向收紧趋势调整；依照房地产市场现状，未来房价走势还需观察具体政策细则。政策趋势从紧，未来市场难以预测综上所述政策市场竞争市场分析2009年1-11月北京千万级别墅成交量竞争市场分析从千万级别墅市场成交情况来看，销售量保持稳定态势，从成交总价结构来看，千万级别墅主要以2000万以下产品为主，而其中又以1000-1200万为主导。从2千万宝级以扰上别能墅成里交分碧析来沫看，竞单套去总价顷在20交00万以累上的尝产品稿主要明集中致以下馅优势伶：区窑位优误势如级中央崖别墅铸区项亩目、寇资源订优势误如西仅山别识墅区顶对西恋山自穿然景跃观资赶源的律占有鹅等、生产品咐自身保优势混如大墓户型壮面积砌，临职水或妙临湖略、精排装修国等。惠没有较上述执两个疫以上烂优势飞，产些品售废价恐蜡难以勾达到20岁00万以杨上。从高走单价渡成交逼产品畜来看多，超企过50申00瞎0元/平米洽产品叙共成皱交14套，疫其中静位于CB漫D区的州山水碎文园败成交6套，舌颐和寸原著仔成交4套，变这两间个项毯目都田拥有建绝佳演的地存段和映景观孤优势纯，山铁水文径园在肥东三躺四环储间紧总邻东选三环多，社顾区内细有近10的00刮0平米梦的人忌工湖解，而谜颐和潮原著程紧邻良最大栏的皇缸家园做林颐疫和园逮；此幸外，贼丽宫倍、东书方普已罗旺扬斯、况泰禾斧红御给及亚层运新暂新家匆园各洞成交盗一套盯，丽销宫和售东方故普罗询旺斯宋卖的领都是衣其临禾水的币精装楼样板逮间，盲亚运另新新磁家园1套为测精装后样板饶，泰春禾红陵御1套为贵临水查楼王说。可令见高漠单价叠产品饥的地从段和伤景观乏优势冶必须蛮非常勿明显协，另领外可络通过球精装不来提贵高产归品的锻单价欺。竞争帆市场的分析项目套数面积区间报价总价区间已售套数颐和原著12546平方米50000元/平米1.2亿0富力山21800--2500平米60000元/平米1.08亿-1.5亿0泰禾红御121200--1500平方米30000元/平米1.2亿0竞争岭项目傍中总恨价过涛亿元熊的别伯墅产选品提崭列根据编北京络市房荷地产糠交易捆管理凡网统希计数厕据，北京岛从未怀成交姐过总滚价1亿元替以上恭的单穿套别谷墅。竞争偏市场愧分析颐和原著御园盘古大观富力山泰禾红御竞品及项目并分布竞争遗项目功集中经于市编区内,分别番依靠葱颐和聋园、传玉泉闸山、咳鸟巢悼、CB穗D、京送杭运缎河等哀稀缺针资源侮，打俱造豪加宅品积质竞争填市场演分析竞品射信息陷概况项目环线位置产品类型开盘时间建筑面积容积率成交均价成交总价已售套数颐和原著西四至五环别墅2008年6月120000平方米0.7650159元/平米4500万—4897万9富力山二环至三环别墅2006年9月20000平方米1.251372元/平米7400万—9450万6盘古大观北四至五环公寓2007年9月418485平方米743081元/平米2500万左右89御园西四至五环公寓别墅2007年5月340500平方米0.6834866元/平米1000万—1250万98泰禾红御东五至六环别墅2008年11月107800平方米0.3330334元/平米1200万—1500万50成交侵单价届集中恨于50笋00皇0元/平米指以下评，总崇价在40址00万以念上的焦项目骂成交待量稀培少竞争举市场苗分析项目颐和原著发展商龙湖地产项目位置海淀区西苑二龙闸路环线位置西四至五环产品类型别墅开盘时间2008年6月占地面积97000平方米建筑面积120000平方米容积率0.76绿化率22.78%总户数91目前报价40000--50000元/平米已售套数9户型区间1000-3000平米总价5000万-3亿龙湖·颐和婶原著运项目巩背靠扬燕山圾余脉折，西芒邻颐突和园婶昆明绩湖。锤占地14叙7亩，升规划搁有91栋官渔式大洽宅，浮分9种户猛型，18种外挂立面津。颐和巡寿原著一层摧尊贵肌社交缝场，排强化律礼仪砖轴线栋纵深垦和接分待空团间的剂层次礼感；醒二层戚宽适华起居祥世界蒙，家案人休馋憩空左间，36云0度采阳光，花私密初性优磁越；放地下盏一层情私人讲俱乐屑部，祸锻造脂顶级患娱乐捞休憩懒空间赖。地下赶一层首层二层户型款分析颐和甜原著园林润设计渴：项目纯传承轨皇家倦园林预建制肯。借扮鉴皇诸家园单林“察一池抬三山略”营奸造手坡笔，失收集10益00余株勇珍稀肝成树银特供胞园区太，精栗心设坛计系单列主行题景英观庭抄院。颐和痛原著20怎09年10月9日-2唱00球9年12月18日价穿格与聋成交匹量走社势图本项胁目销险售较插为稳功定，泡成交耀价格先不断捎攀升落。颐和客原著客户夺分析堂：消费旦群体愧多为辽高层雕干部佩、知厘名文锻人，私包括秋金融她街、缺中关炮村的鸟一些愚政府怨机关敏的人划员、指高校您教授盖、央忍视高者管等辟。长域期生辅活在毯京西茎，对涨京西正文化罢有深怎深归剪属感如。推广诸分析继：颐和舰原著规根据索目标厅客户召的特岁征选贴择、蛙使用茶传播寇媒介赏与沟郑通方榆法。胆宣传央以户掉外广替告，承高端在杂志赠以及驻项目拒网站目为主炸。20培09年9月举况办“炸印象·华宅罩”活挥动，桃让更疤多业捉内人骄士感员受经斩典，芳畅谈补高端究住宅筛与文固化传慕承。颐和娘原著核心养卖点无：皇米室气台质、瓣龙湖神品牌懂、优轨质园芽林、脊产品宅精雕盼细节长期茎市场绘酝酿丝式，大禽规模处集中席推广骡，经院过1年多妙的市机场试跟水，梅目前顺成交趟情况盲稳定颐和委原著成交范总价牌区间陪：45培00万—4脉89板7万项目富力山发展商富力地产项目位置朝阳区双井桥西北环线位置二环至三环产品类型别墅开盘时间2006年9月占地面积约16000平方米建筑面积20000平方米容积率1.2绿化率50%总户数10目前报价60000元/平米已售套数6户型区间1500-2500平米总价8000万元-1亿富力呢山是谣富力浙城四旋期公陷馆产毁品之亲一，盗是富拾力城肤的收却官巨傻作，炊坐落则于富催力城嗽西侧舟，占员地面趟积约勒1.彻6万德平方醋米，敞总建泄面逾卡2万念平方遣米，亩容积胃率低象至1素.2助，是筐城市始中心紧低密园度项揭目。仅10席，萌邀国俱际著旬名设将计机嘱构W勿AT蛛G来孤主笔探别墅权设计日，单倚体面爹积在返1500理—2500扫平米。富力垂山地下盛一层6米多之超大解面宽身落地俊窗直卸接面蛛向下菜沉庭假院，柱根据灿佣人属工作业性质边，分读别设情置了敲管家舰房、妖服务溉女佣雁、园玻丁房存间；妙并设另置了盼相对响独立溉的专辛业级番的洗蛇衣房寄。6.猎5米长殖，5.绪1米宽设的超男大规临模私柜人影换音室拴。首层超大川规模钳西厨全空间剂，中恢厨完宏全封块闭；四靠近拾车库怕入口士的位观置提雁供储猫存粗普粮的歪干粮悦室。国首层志配备衫入口天衣帽辈间和增首层额书房给。户型愚分析富力齿山二层设计啦独到摔的KT被V房间炉，套山高标熄准客渗房设膀计，免所有件客房苦都采撞用套举房设筑计，况卫生肯间更少设置狡为4件套谎全齐来，更述全部割采用亿独立席步入符式衣峰帽间休；每防套客斗房均佳设置猜了私尽密书毅房供竿贵宾怪处理啦商业渐机密崭而不音受外确界打鼓扰。三层主卧秩，设淹置独杜立了河休息饺前厅亭，男蜻女主宴人分炭开的欣超大扶尺寸迫步入挽式衣恭帽间刷；5.覆5米长允，4.柜5米宽研超大眉主人嚼卫生跑间；荐另设浇计了摊带独菜立卫浩生间胜的私牢密书敢房。蔑同主组卧层盏设置毅了次拌卧，俘均为罚带有宿独立燃卫生留间、参步入零式衣拉帽间皂的套衰房。户型剥分析富力熄山20促09年10月9日-2芬00让9年12月18日价盼格与哀成交叙量走斗势图项目款经过竖一年锦的沉或寂，9月、10月份涝集中口推广鹊，在厉年末星期转梨现后顿集中六成交3套，迹成交壤价也慨有较辉大涨兆幅。富力毛山园林越设计翁：项目贫整体启设计览上，侦建筑蛋、景里观、名道路咱相互北结合碍，通搬过简艇约的称道路汽支干乖和园贸林景缝观的猫自然侨围和佛，形撕成相嫌对独丽立而仿私密孔的空蛋间。崇富力突山拥严有富减丽堂瓦皇的袖外观旦，更乘具备披细致衣入微程的细愁节。杆建筑眯被巴品洛克颂式花菜园包续围，拥以华宽丽的档喷泉武、严裙谨的拥辐射帝轴与晕数学躁艺术就，向转成功贵者致巴敬。富力司山客群咬分析致：主流浴消费沾群体仍多为摔外籍区人士抛及上美层商敌务人隶员、寒海归呀派，逗还有姓一部介分文童化艺焰术家司及体叨育、享影视气明星随。他贯们懂芦享受付生活腹，享末受奢房诚侈居石住空衣间。宣传狂推广呀分析德：宣传起推广恳很少迅运用味电子拦网络切媒体暗，以恭户外培广告俗和高籍端及飘业内强杂志盐为主读。富力不山业内订口碑攻传播斤，高候端渠拖道持日续宣穿传，池经过侦一年暖的信垦息渗每透，猫终现糖成交富力轨山核心乏卖点通：城开市中永心的祸低密乎度项巷目成交巴总价忆区间寒：74观00万—9轧45蜻0万项目盘古大观发展商北京盘古氏投资有限公司项目位置朝阳区北四环中路环线位置北四至五环产品类型公寓开盘时间2007年9月占地面积39360平方米建筑面积418485平方米容积率7绿化率30%总户数192目前报价78000元/平方米已售套数89户型区间600-680平米总价2500万-4760万盘古朝大观爬目前康在售税公寓用面积太为66绪8、68和0平方赵米左住右，善精装查均价78刘00屿0元/平米蔽，毛井坯均毒价63拘00具0元/平米届。盘古然大观A户型68跌2平方挽米，临保姆耻间置骑于户肉外，辫主仆丽分流孩，方锄正大物格局熊，九卡宫五磁行之吊布局恼。中西景厨设扇计，夸卧室笼均设岂衣帽吉间及获卫浴贸，西哈向双佣卧室反，远喉眺西爪山。矮东向锅客厅怒、主食卧，旷鸟巢魔、龙堂湖尽帮收眼杯底。B户型68弱2平方怎米。朱双梯伞入户恨，主劫仆分材流。仿内室赴陈列腔，敞陪阔多露厅，钉内室兽布局失方正凝，行屿九宫有五行轨之格刻局。绞东向她全景处落地虹窗，禾西向贷双卧滚，介询于动俘静之芦间。C户型67饮9平方提米，欠保姆断间置惊于室份外，逮两梯下入户拥，主蚁仆分香流。菜方正唐大格帽局，销九宫功五行呈之布律局。欢宫廷绪式玄饱关长益廊入永户，全庭室笑交错贝分布越，室封室格郑局不懒一。户型始分析盘古性大观20群09年10月18日-2奋00县9年12月20日价弟格与碌成交扇量走商势图近期誉销售偷形势起较好烦，成某交量梨比较食稳定唉，成崖交均块价基专本平召稳，刑有小许幅提暖升。盘古迁大观园林搅设计销：盘古债大观专与鸟翁巢、饶水立希方隔膜路相延望，电与奥虚运前库顷绿刑地及来生态龄龙湖围融为释一体仁，又妻结合旬了亚乓奥商喜圈的碌地利者之便京，既窜享受货绝佳六的空区气品失质及涨自然矿景观塑，又陵及时哄感受君现代毯都市吨的脉队动，撞形成左了宜因居的像绿色集生态石圈和炮高尚帮生活霞圈。僚也正辫是在链弥足铸珍贵俩的自越然生幸态环蔑境映毅衬下诊。盘古坏大观客群笼分析衬：客户魂基本腥上来双源于堪全国金各地太，同舒时也奸包含煤着少腿量的久境外出的。高事业坐上中母坚的狠成功届人事陡，属薯于事伴业很怨成功氏，但僵是精获力很拆充沛命的阶旋段。祝各个堪行业惠的精正英，勒具有粪很高故的财民富实傲力，迷并具思有比肺较高毛的个曾人修述养。宣传肢推广惜分析贺：充分您利用敬自身LE溜D屏高泼效传漫播，静户外朝广告灯、高愚端杂肝志、叛业内淹杂志框以及间电子碍网络势媒体不相配应合，粉并经岔常受叛约采靠访，悠出席减华夏郑时报CE停O高峰橡论坛宽。20侵09年11月成所功举值办“胃豪宅巾沙龙当”业刃内活宾动。盘古时大观核心简卖点载：奥傲运核慕心区呼域地感标建锡筑、病超5A标准住、传严统文湿化与榜现代倾科技共的结启合盘古回大观充分峰展示浴自身帽地标勒优势纺，主熔打奥迈运概嚷念，罢销售炮基本盐平稳成交方总价创：25糠00万项目御园发展商绿城集团项目位置海淀区青龙桥玉泉山路环线位置西四至五环产品类型公寓别墅开盘时间2007年5月占地面积452000平方米建筑面积340500平方米容积率0.68绿化率50%总户数539目前报价50000元/平米已售套数98户型区间350-740平米总价1500万—7000万御园长位于扛北京但著名摄的西弹山风弃景区聚，西沸侧与荡玉泉庭山相因邻,东侧蚂与颐记和园酱万寿芦山相兰望。创总占咬地50啄9亩，括规划揪总建怨筑面债积34万平滔米，乏绿化连率50叶%、容阴积率0.穷68。御园圆厅主别墅徐，带隶穹隆感的圆组形大富厅，赞成为态室内盼空间口最为腐显著说的特绒点之纹一，某十字螺圆厅现的设新计营椅造明吼显的转导向墓感。否整个散室内域布局躲严谨危、对源称。嘱功能革分区吊明显区，避沸免了墓不同犹空间渗的相棵互干慈扰。一层二层户型扎分析御园20亿09年10月9日-2昆00幸9年12月18日价杯格与呜成交脏量走疫势图御园帆一期图尾盘产倾销警，成肠交价误较前猛期明证显降蚂低。御园园林补设计遭：项目梅运用哄中国滴古典绣园林狭对景旺、借雾景技挣法，余完成修了御警园巨专幅山潜水景蒸观，统园区桨内开五阔处栗，人殖们能间够欣哀赏到鼻远近素三重环不同懂层次伐的风患景带府。首龄先是意御园深自身滥绿篱软围合糕成的庸近景指；稍绪远是译玉泉绣山、蕉万寿私山环却成的友衬景届；更左远则堵是峻膊朗的贩西山拍山脉学及其翻余脉份绵延格环绕解的远役景。御园客群洞分析吨：文体盐、影哥视明兽星，半对外揉国文惜化认爷同感纤较高夕，具采有部洋队、访政府脉机关买背景棉，具谊有很号深的倡“京喉西文芒化”袖情节址。宣传怨推广谊分析典：御园耀较为丢低调尘内敛不，宣等传画筑面沉伟稳，沙户外菌围挡隐、高芦端及壶业内拨杂志劝，并疼配合扭一些仰活动龟进行禾造势拔。御园核心挪卖点香：玉故泉山扮区位肠价值覆、纯窑正欧柿式风腾格，今顶级耀配套评服务御园销售千节奏召拿捏盐准确市，项庙目气信质塑随造到咸位，禾价格寇适中熟，销扎售状央况良趁好成交指总价虾区间恼：10候00万—1解25跪0万项目泰禾红御发展商北京泰禾房地产开发有限公司项目位置通州区CBD东京哈高速宋庄出口南行800米环线位置东五至六环产品类型别墅开盘时间2008年11月占地面积341500平方米建筑面积107800平方米容积率0.33绿化率68.52%总户数208套其中西区101套目前报价30000元/平米已售套数50户型区间500-1500平米总价1200万—1.2亿位于在长安监街的赚东端奥、京佣杭大祸运河虏畔。熄共10适1栋，跌含9种主模力户延型及6栋顶的级豪效宅。握总体承容积再率0.唱33，均御为地雀上2层地评下一惕层的熊纯独戚栋别弹墅。黑建筑井为硬宇朗的谁意大酸利风妨格与图柔美坡的夏粘威夷画风格防。泰禾饿红御贝目前劣在售坛房源算面积悉为40龙0平米-1捎50作0平米爽，总苍价16谎00万-1兄.2亿。泰禾亦红御入口附门厅衬设计驳完整辉，超提大面尺宽客估厅根笑据中危轴线费布局疑分配愉窗景将及比泊例。顾地下奋空间仁与大凡面积腾户外侍庭院开紧密资相连雹，采治光通逮风良框好。处工人谎房和把设备师间等烈服务巡寿功能科均分聋布在羽隐蔽宽角落苗，减嗽少对宗主功边能的调干扰随。地下芦一层首层二层户型嘱分析泰禾益红御20讯09年10月9日-2秆00掀9年12月18日价朵格与欢成交肯量走继势图从成追交房添源中扒观察茅，成炕交价阴格较弟前期情有所惜下降益，当用期尾五房倾叫销。泰禾须红御园林榨设计棵：泰禾明红御镇秉承该运河纪地脉盛的延继续性颠，以筛“飘浴”的吓构思袍将一叛条横共向主蹄水系个与三曾个纵探向森照林带集融入拉社区散园林过，并故将百舞种名看贵苗炒木根踢据视诸觉角辜度、亲建筑点平面兵关系觉及四泼季色泽形有从序栽粉植，悉形成床泰禾魔红御益富丽肢堂皇近却不资乏自条然本洪真，闻林木牛层次某饱满柴又不块失大揪气庞线博的景景观耽格局芦。泰禾园红御客群粥分析暂：宣传裤推广责分析乱：客户驳基本院上来扒源于椒全国吊各地脂，也粥有外氏籍人奇士，轰各行国业的固精英轧，具跌有很柄高的制财富徒实力辰，并绘具有桂比较悠高的桶个人予修养本。泰禾耀红御梦宣传铃推广宇广泛霜，运浑用电求子网好络媒土体、掩航机难杂志厉、业贱内杂坝志、厦户外盗广告季等，样极为荣频繁惠的活屡动为鞋项目好拓宽永客源趣。泰禾浮红御核心谢卖点垂：城捡郊低衔密，尼精品道建筑焰，京臂杭河明畔泰禾竭红御丰富笼的活策动扩抄大项须目知当名度第，拓季宽客什户资你源，励大量叛推广企支撑炎项目诸阶段色性销横售成交惨总价称区间午：12寻00万—1愉50袜0万竞品受之所载以为认竞品颐和递原著收：颐和故园东恋家蒙族大供宅富力耀山：城市扶中心懂的低坡密度断项目盘古帖大观争：奥运运核心符区域纺的地乔标泰禾求红御毯：传承命自北妈京国吨宅级巷的城芳市别严墅御园堤：贵族嫌领地钞中的樱贵族凳生活卖核秒心位辨置卖精躺雕产做品卖贵秀族生娘活仅是馆市场前上可她探询畅的最忠高价福项目是豪俗宅尺惭度的陆标准是价坑格判土断的平参照竞品糕之于拐我们鸡是什暗么项目炼定位不可喘复制币的地茄段绝无挪再生尤的自广然环脱境实实谋在在喊的大斗尺度趟宅院11栋私示属领团地地块姜价值项目油身处散蟒山系半山断腰，矛俯瞰唤十三峡陵水粉库，镜凌于晨北京康国际嫁高尔剑夫俱命乐部缓之上粘，拥沃有不絮可再剂生的乖自然华景观蕉资源柄，土攻地价痰值绝钉无仅愚有。精神搜价值侧隐啦十三卷陵弹，群斩山环妹抱，"风水"胜境将，绝过佳"吉壤"。产品弊价值仅11户，级建筑站面积13袭19辅——伏27座14平米穴，占阵地39裤14汉——步17做09拿0平米武，稀蛾有性贪彰显片无遗寇，大沈尺度允气势科恢宏示。销售楼号实测面积总占地面积（约）建筑总面积层数地上面积地下面积1号2221.963∕11977.45244.5167432号2337.143∕12026.15310.9991303号2714.373∕12203.78510.5972915号待建2100

160006号2447.773∕11678.75769.02159427号1319.932∕1742.53577.4095158号2461.453∕12071.10390.35170909号2267.892∕11691.33576.56566110号1489.313∕1914.23575.08391411号1536.092∕11184.49351.60533412号1486.722∕11318.98167.746162核心窑价值冰提列地块价值精神价值产品价值环境人文圈地绝无磨再生络的自曾然景阀观资舅源风水邪胜境早、私砌属领吉地、枣方便竭亲切讽会谈稀有然典藏梦、庄灭园尺接度项目检核心惜价值锦：环致境·人文·圈地绝无姓再生娱的自盾然人樱文环潮境下翼实犁实在晚在的陈圈地市场镇定位传承·自然·山间蚀景观显私属奏领地客户扮定位竞品凡项目赌均拥择有自刑身在岸产品仓细节肉、居唇住舒蜓适度锄及的智独特伤定位胞，并朝以此拾为卖耕点捕部捉他疑们的趣细分颠客群纳。客户洽定位竞争众产品落客户蛛特征客群永特点讯：具有绝政府绕背景衣，金核融界向或中堡关村杰地区其领袖荐级人妨物，捆对京遍西文练化有猫深深乔归属饱感与事认同谈感。颐和虏原著背靠鼓燕山旱余脉西邻阀颐和发园皇室杂气质精雕埋产品客户诸定位富力宋山客群惨特点朱：具有喷海外命生活鞭背景枪，文迅化艺闪术家腊及体足育、瞎影视洽明星那，追帆求奢秤华居借住空南间。CB议D核心钟区域城市循中心灰的低或密度萌项目绝对麻的第绪一居魂所客户雕定位盘古宅大观客群豆特征哗：各个朝行业代的精蹦英，菊来自甜全国蔽各地区，具逝有一但定的荷“北膨京情揉节”蓝。奥运胃核心为区域仇地标由建筑客户蓄定位御园客群顶特征茄：文体屈、影扇视明衫星，萌对外好国文眠化认李同感细较高避，具抄有部驰队、似政府尺机关扰背景恰，具位有很哨深的躺“京忧西文鼠化”厦情节吸。背靠只玉泉原山纯正耻欧式亮风格顶级丙配套避服务客户猾定位泰禾愈红御客群案特征振：非北迅京籍颤居多拿，各乡丰行业瓦精英恨，具豆有较魂高的膊文化纳素养礼。城郊厨低密中式减建筑佣与西看式建庙筑并赠存京杭渴河畔客户瓜定位竞品茫项目者客户惹需求铃共性佩分析显赫渡地段景观恐环境顶级桐物业冷品质文化慕内涵客户写定位本案首特性拆与客攻户需射求对头位分滔析稀缺纺性仅11席私密颈性隐于陶山间熊，互跃不相样连尺度悉感无论夕是建犬筑还秆是院泄落，即对尺肌度的寄统治砖感前棵所未狠有自然拉资源水库穗之上挑，依构山而法建客户弊定位本案欧客户窄特征置业演用途芳：持有狭私人觉专属块领地照，刻意断与外庭界保脚持距庄离在绝揉对安架全、滥私密戚、彰判显主润人个旅性与侦品味徐的私注属空灰间进准行洽谈典、会趴晤、小私人欣宴请忙等重唐要商潜务活笋动稀缺浴资源惊下的没层峰紧级产醉品，扣绝无枪再现收，顶床级品谷鉴者收藏关注测重点像：注重舒适誉性与珍安全蜓性注重服务近的尊握贵感繁与专灵属性客户焰定位本案样客户圾定位低调芦、内樱敛注浙重私谎密与摔舒适胁性并挎存的颗财富茫阶层具有芒文化弦底蕴争及社禾交需绝求，援亲近萌自然客户垒定位高尔青夫球/马术目标增客户萌偏好笋分类出行摇以飞涂机作扰为代已步客户棍定位出入怨顶级呆