合院别墅专题研究

院墅产品专题研究E-HOUSECHINA/201005院墅－研究意义研究意义——

名企多年力作

激起“院墅”生活热在惯于推陈出新的楼市，产品蝶变与更新的速度历来不输时尚圈。日前，代言顶级屋种创新模式的院墅产品，在全国日益走俏，表现形式亦愈加丰富。目前，市场主流院墅产品以“合院形式”形式为主，诸如包括由独栋别墅围合成的庭院和由联排别墅围成的合院，其在基本延续中式庭院建筑的基础上进行创新，如早年的浦江新城，万科第五园等。目前院墅发展更以其“回归本源”的居住文化频繁出世，较之早年的四合院墅，更强调以邻里共享空间为主，也有自己独户的共享空间，09年起全国名企相继推出旗下院墅新产品，华侨城在05第一代合院别墅后再次升级，北京院墅鼻祖纳帕率新产品纳帕尔湾进入大上海区域，别墅专家龙湖亦不甘落后，推出融入上海文化十二合院的新里弄式院墅。随之市场别墅产品的同质化竞争，开发企业竞相寻求类别墅市场蓝海产品，而如何探其院墅产品本质，需从其文化本源追溯。3院墅产品界定研究起源—中国原创家族式居住生活院墅住宅，即合院式住宅，传统合院式住宅在中国已有二千多年的历史,以建筑围绕院落的形式布局，院落较大，各建筑之间相互独立，通过院墙或者通廊进行连接，满足了采光、通风的要求，建造相对简化。传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间，空间由开放逐渐趋于封闭，传统院落是中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。北京四合院德国汉堡，克雷费尔德住宅（1973年）——L型布局早在70年代的欧美国家，合院式住宅已经成为当时住宅建筑的典范，满足了住户不同的需求，敞开的庭院、封闭的外观在联系紧密的邻里组群中为住户提供了必要的私密性，庭院的交流以及富有变化的室内空间营造出高品质的居住环境。4重点个案研究总图篇特色户型分析合院模块解析合院特征结论1324我司选取纳帕尔湾、新浦江城、景瑞西西那堤、沿海郦墅、宝华栎庭、龙湖蓝湖郡等市场热销及典型案例作为本案重点个案研究5总体规划/新浦江城浦江华侨城低密度别墅区，倚靠17公里城区运河及逾5000平方米景观绿化带,院邸组团东临浦驰路20米景观绿化带，西拥组团中心水系景观，南向直面黎明河院邸地上建筑面积约297—400平方米，最新推出的为9号地块东南侧17栋别墅6总体规划/纳帕尔湾纳帕尔湾占地220亩，园区内规划了278套别墅。面积从200到290平方米（6种户型），整个园区被一条溪水环绕，西侧是紧邻淀山湖的湖滨林荫道，其以全精装的别墅打造度假别墅的第二居所。一期2009年5月16日开盘，已售罄；二期2009年10月17日开盘；三期首批2009年11月28日开盘。纳帕尔湾纳帕尔湾开发商为北京纳帕地产，曾开发过纳帕尔湾、纳帕溪谷，昆山该项目为开发商在上海开发的首个项目；7项目别墅区域总体规划双联院+四联院产品，别墅间靠室外景观廊连接，四面通风采光，具有独栋产品的特点四联院二联院总体规划/景瑞西西那堤项目位于湖州市西南新区，总占地9.7万平方米，总建筑面积12.8万平米，其中别墅建筑面积4.7万平方米，共108席低密度水景别墅。8沿海郦墅项目用地规模达15万平方米；总建筑面积约为22.5万平方米，其中地上建筑面积约为16万平方米。基地南临明中路北侧，北至砖新河，东为小茜浦泾河，与一期项目丽水馨庭隔河相望，西至一号河。规划以中档偏高的联排别墅，双拼别墅为主，以及部分中小户型住宅的小高层和商业。沿海郦墅（沿海丽水馨庭二期）公寓部分（红线框内）在大的布局上将高层部分集中设置于西临一号河，南临明中路的基地西北角，自成组团且拥有良好的水景景观，并通过主入口广场及小区内部环路与别墅部分自然分割开来。公寓占地面积约为2.7万平米，总建筑面积为6.1万平米，共6栋楼。入口广场西侧G4栋高层的首层设置为集中商业，为小区居民提供了很大的便利。别墅部分（橙线框内）沿海郦墅为中西结合的组团式合院型别墅。每个组团里有多个不同的小单元的“四合院”式联排及双拼别墅组成。郦墅会所及售楼处总体规划/沿海郦墅9总体规划/宝华栎庭宝华栎庭项目位于上海市嘉定区南翔镇，东临中槎浦河，北至曙光苑，西南至东海花园，具有先天的自然优势。基本信息：总占地面积：61102平方米总建筑面积：45521平方米容积率：0.45地下建筑面积：16591平方米地上建筑面积：27969平方米绿化率：40%。项目住宅产品类型有独栋别墅和院墅，共92户，其中20户独栋及72户院墅，院墅下设置地下车库。红色阴影框内为项目中的院墅部分售楼处（会所）项目中的“楼王”，属非卖品10合院模块解析/新浦江城院墙围合——主体建筑围绕内庭院展开以院墙连接,提高空间利用率,保证私密性,用联排的容积率做独栋的感觉建筑主要功能区均布置于宅基北部，内部通体全框架结构与一般别墅不同，院邸、院墅的中心不在建筑本身以内部庭院为核心内部地坪抬升1米，在约2.3米院墙围挡下，建筑、露台、百余平米中央庭院、若干小院落层层呼应；同时，新院邸通体全框架设计，南向整体面宽达到18-24米，而130-200平米阳光地下室堪比地上一层合院模块示意图内庭院实景图院墙连接近景院墙连接远景纳帕尔湾围合模块共享中庭共享中庭入口合院模块解析/纳帕尔湾项目组团规划上采用6个建筑单体围合构成两个组团空间，形成共享空间，各单体之间通过连廊形式的垃圾回收房连接组团构建以第二居所形式打造，户型均不设地下室，以地上二层户型为主，部分为地上三层户型8米10-12米2.5米5米10米四联院模块组团内部：南北间距10-12米

东西间距5－8米组团之间：南北间距10米东西间距2.5米合院模块解析/景瑞西西那堤地下停车集中入口停车入口与绿化处理集中地下停车，并连接各自地下空间地上景观连廊13围合模式：地上：“无围合”—双拼、联排前后分成两排，户户独立庭院，但有公共走道地下：“四合院”式的围合法移至地下车库地下车库隐形围合——利用“地下车库”打造双拼及联排组合而成的合院型别墅优点：“隐形围合”保证了住户私密性，相对传统意义上的“四合院”，这样的围合模式更适合南方住户不足：与实质性的合院别墅有较明显的区别，无法达到真正意义上合院别墅所要达到的“邻里相近”的效果合院模块解析/沿海郦墅14合院模块解析/宝华栎庭组团内部半人车分流实现车位车库化有效增加住宅地上花园面积路网系统：项目以S字型道路串联整个社区，为了有效利用土地，项目在4户类独栋围合的组团内设计了人车分流系统，车辆由地下公共车道驶入各私家车库，既不影响行车与停车需要，又增加了各栋住宅的地上花园面积。主入口地下公共车道地下车库组团内部驶入地下车库15“四独栋围合”形成私密性院墅入院竹排通道公共庭院围合模式：由四套类独栋别墅围合成一个院落，进入院落是通过一条狭长的竹排道，随即到达约20平米的公共庭院，也可称为入户庭院。优点：院落中只有入院通道和入户庭院为公共空间，其余空间都隶属住户私人的，这样保证了住户所需的私密性。不足：相对与社区内的独栋别墅，院墅的私密性还是有所降低；且此种院墅的打造无实际意义合院模块解析/宝华栎庭16Ｅ1户型总面积200㎡特征：地上二层无地下室度假别墅第二居所户型特色：

户型整体设计以“第二居所”概念设计，无地下室，二层起居空间注重舒适性，主卧超大卫生间凸出其度假别墅特征

二层全套房设计，单独设立洗衣房连廊区域为模块围合连接处户型不足：

户型未设计地下室，整体性价比不高为满足立面需要，未设计露台，与室外互动差连廊连廊玄关特色户型解析/纳帕尔湾17院邸A户型总面积390㎡（地上三层建筑面积321㎡

地下室建筑面积：169㎡）特征：Ｌ型围合布局双首层设计地下室挑高６m至一层户型特色：

平面以Ｌ