会馆建馆可行性分析报告

会馆建馆可行性分析报告人飘洋过海,来加拿大打拼定居,可朔自上世纪五十年代,几乎歷经超越半世纪的歷史;尤以多伦多地区的同乡前辈,更早已在第二次世界大战以前,就有眾多的移民卓越事跡记载.有鑑於**同乡移民的卓越歷程 ,在多伦多建构一个 **人精神团结向心的地点指标 ,一方面可在自己的活动中心举办交流活动 ,努力融入加拿大的主流社会 ;另一方面也可见证 **人在海外胼手胝足的经验传承 ,加强连络感情增进团结 , 建造一栋**会舘的构想乃為同乡眾所祈愿為了冀祈 **会舘建馆之规划工作有所依据 ,更為顺利可行,**会舘建馆委员会乃拟议本建馆可行性分析 ,再经同乡深入研议,即可戮力进行**会舘建馆之规划设计工作 .至於建馆之时程则以未来十五年為计画期.建舘工作共分為三期包括 (1) 建馆规划期;(2) 建馆设计及施工期;(3) 建馆维护管理期 . 第一期包括可行性分析正在进行中, 第二期以四至五年至建馆完成 . 第三期维护管理期 ,则為同乡会会员对会舘保馆护馆传承 ,是否成功之保证故本可行性分析,仅针对第一期:建舘前期规划先行做分析讨论而已.其后经过初步可行性之结论,认為可行,可再进行后续－1－之第二期设计施工及第三期之维护管理 .1-1 第一期: 建舘规划期. A. 建舘目标愿景建舘委员会初步可行性分析十个面向建舘草案之规划设计调查调查分析自然人文景观及使用者同乡会会员之意愿 , 及认购Condo之调查课题与策略规划构想(景观规划,產业经济,风俗文化,宗教信仰)设计草案依规划目标调查分析课题策略衍生之规划构想依规划构想衍生之设计主题完成设计草案认可初步可行性分析十个面向之结论1-2 第二期: 建馆设计施工期由设计草案进行设计图施工详图及估价执行招标,发包及签约确定Condo预售之各种方式－2－可行性分析十个面向之详细检讨回馈及确认建舘财务计画及确认各项资金之调集支付执行施工时程及预算品管完成施工计画.1-3 第三期: 建舘维护管理期维护管理组织之委任维护管理重要项目(管理章程)之成文进行维护管理计画贰 建舘规划期2-1 建舘目标愿景A.** 会舘為**人在多伦多活动 之中心, 具精神向心及象徵意义之指标 ,為表现**人融入加拿大主流社会之努力 ,及见证**人在海外胼手胝足奋斗经验之传承 ,多伦多**人乃祈愿建造 **会舘.B.** 会舘,包括一栋二十迟高会舘 ,公寓(Condo) 一百单位,长青馆一百单位 ,及景观和停车场等附设设施 ,2-2 建舘委员会依2007-02-24 多伦多**同乡会大会修正建舘委员会章程如下:当届会长副会长及财务委员為一年期当然委员另外选出六名及两名顾问(律师及会计师)為两年期委员－3－连选得连任建舘委员会任务参阅章程及当天记录2-3 初步可行性分析十个面向十个面向1..环境面可行性,2. 经济面可行性,3.财务面 可行性,4.社会面 可行性,5. 技术面可行性 ,6. 法令面可行性 7. 经营面可行性, 8. 政策面可行性,市场面可行性,10.风险面可行性各面向之定性分析—参阅意愿调查2-4 调查与分析自然参阅意愿调查结果 3. 区位项人文交通状态调查,参阅意愿调查结果4.需求项所有权经营权及使用权之区别会舘之使用权经营权及所有权乃非营利性Condo之所有权经营权及使用权乃营利性其他空间经营之租赁3. 募款小组之组织分析 :参阅附件－4－景观参阅意愿调查结果 4.需求项D.使用者同乡会会员之意愿调查结果 (2/22/07)1. 使用者同乡会会员认购调查包括 意愿 之价格 参与募款及会舘型态愿意认购 未定但有意愿 拟议数量18户10户100户房间数3BR4户23%1户10%3BR10户2BR14777702BR751BR01BR101BR+Den01BR+Den5面积数600-800sf1BR+Den3－5－17 2 1BR+Densf800-10002BR73951BR600sf1001-12002BR+Den63312BR1,000sf1201&UP1623BR1,200sf不清楚16-价格愿意认购 未定但有意愿购买 拟议数量18户10户户－6－价格户数%户数%150K–200K1BR或2BR9503302BR75户-250K5283301BR10户-300K2113301BR+Den5户-350K2111103BR10户3. 区位愿意认购 未定但有意愿 拟议数量18－7－户10户户区 位 户数 % 户数 %MetroNE2户111户102BR75户NW164401BR户Central211( 1) 1BR+Den 5户N2113BR10户GTANE633110N211－8－220NW211220无意见16交通方便最重要18100需求项目愿意认购户需 求 户数 %户数 %出租 18 100 邻近 TTC站公园公 车 大 商场 1478300 人 聚 会 空－9－间16希望儘快完成16图书馆1056自付水电热管理费16游泳池739仅售给**同乡16会客空间950托儿所16Sauna2－10－11 运 动 空间 16计算数据调查分析Condo一百单位面积1)3BR10户x1,200=12,000sf(英迟)2)2BR75户x1,000=75,0003)1BR10户x600=6,0004)1BR+Den5户x800=4,0005)公共及附属空间面积5%=6,0006)Condo总楼地板面积103,0007)两层地下停车场120－11－x350=42,0008)20位来访客人地上停车位20x300(6,000)9)Condo总建筑楼地板面积:145,000sf会馆面积1)600人会议室6,000sf包括 400人餐厅2) 两 间 会 议室1,0003) 图 书 室 50 x201,0004) 厨房5005) 厕所5006)办公室及会议室50x201,000－12－会 舘 总 建 筑 楼 地 板 面 积 小 计=10,000sf7)60部车地上停车场60x300=18,00010位来访客人地上停车位10x3003,0008)游泳池40x60(室外)2,400sf长青馆一百单位面积(本项面积仅供未来估计开发总用地所需不计入建筑总面积)1)1BR60户x600=36,000sq2)2BR40户x800=32,0003)公共及附属空间面积=6,0004)120停车－13－场=36,0005)10位来访客人地上停车位10x300(3,000)6)长青馆楼地板面积=110,000sf\4. 总楼地板面积 (GrossFloorArea)1) Condo145,000 sf会舘及停车场及游泳池 = 10,000. 会舘10,000停车场（室外地上） 21,000游泳池 ( 室外) 2,4003) 长 青馆110,0004) 本 案 完 成 时 总 建 筑 面积 265,000sf－14－建筑面积(BuildingArea)1)Condo103,000/10=10,300sf/每层2)会舘10,000/1=10,0003)长青馆110,000/10=11,0004)建筑物面积31,300sf\建筑基地用地1) 停 车 场 ( 地上) =30,000 sf2) 游 泳池 =2,4003) 建 筑 物 面积 =－15－31,300.4)景观及道路用地=24,0005) 建 筑 用地 =87,700sf6)建蔽率31,300/87,700=35.70%7)总基地用地=2.13 Acs （英亩）如上得出 2.13Acs 应可足敷使用,故拟以2.5英亩為本案之基地规划尺度建造及土地费用(不含长青馆,仅含HardCost,但未包括SoftCost)建造费用(费用為估计价,详细值应依当时市场价格计算)1)Condo$150/sfx103,000=$15,450,000－16－2) Condo 地下停车场 $12,000 x 1201,440,0003)会舘$140/sfx10,000=1,400,0004)室外停车场$40/sfx30,000=1,200,0005)游泳池$225/sfx2,400=540,0006)长青馆(暂不开发故不计入)7)景观及道路=500,0008)地下水电给污水瓦斯工程=500,0009)建造费用=$21,030,000土地费用2.5 英－17－亩$ 2,500,000.3. 建 造 及 土 地 费 总 费用$ 23,530,000融资(Financing)1.同乡会现有存款$300,0002.出售100间Condo100x200K=20,000,0003.长期低利贷款(1%)()4.CMHC加国政府贷款()5.同乡会筹集募款或政府补助=3,500,000本案可用融资=$23,800,000－18－2-5. 课题与策略课题一:如何:取得最佳融资及募款策略:1. 利用会员与银行之良好关系申请低利贷款2..请求**政府及安省 政府补助3. 募款委员会设定募款目标及时间表 (两年内完成.密集举办募款活动B.课题二:如何说服会员推广认购Condo事宜策略:1. 第一期可行性分析报告经确认可行后应儘速购入圡地进行规划设计如能取得圡地应请募款委员会扩大推广任购C.课题 三: 如何获得最佳设计及维护管理策略:1. 组成设计小组深入讨论以便确认初步可行性分析进行可行性分析第二期及第三期任务D.课题 四: 其他Option讨论在十个面向之后的第四部分讨论之2-6 规划构想规划理念－19－强调多伦多**同乡会组织的任务与愿景运用景观规划设计模式—由下而上的原理(gegen stromprinzip)建构一个具有**乡土主体意识特色之景观规划设计具备產业经济,自主之经济,免於财务及维护管理之困境努力将**人的歷史文化融入加拿大主流社会加强**人在宗教信仰的灵性B.规划 设计之主题表达规划目标,调查分析及课题策略所衍生之设计主题强烈表现规划理念的内含要义2-7 设计草案 ( 草图可依基地之区位做不同之设计 )参. 认可进行初步可行性分析十个面向之结论3-1. 环境面可行性A.同乡会会员意愿调查之普遍性有待加强 , 一般调查应有全体会员中 50%之回报数,获得回报数 50%為準,本次调查未达基本数尚须加强B.根据同乡会会员意愿调查指出 MetroNE,NW及GTA(市郊)NE,NW及－20－Central 最受欢迎.C.当然交通方便的区位最為重要3-2. 经济面可行性A.Condo 价位以20万為最受欢迎B.本案拟议2BR应该佔有75户,1BR佔15户,3BR佔10户C.Condo 為十层,附加两层地下停车场包括 20位访客用共有120位会馆有一层20迟高,除适合同乡会务之使用外,还具备多功能用途空间.会馆停车场及游泳池為地上及室外3-3. 财务面可行性A.儘量取得低利或免利贷款 . 依初步调查结果资金与建筑费用应可平衡找寻**及加国政府(CMHC)优利融资3-4. 社会面可行性A.Condo应售与一般市民 ,并无特定族群之分但未来Condo转售可能必须鼓励售给我同乡会会员3-5. 技术面可行性A.全部规划 设计皆依据 OntarioBuildingCode 及当地－21－ZoningBylaw 之规定B.同乡会会员人才眾多 ,各式各样技术及 Sale 之人才,皆应参与.3-6. 法令面可行性A.针对法令方面 , 同乡会会员中之律师 ,会计师及建筑师应该各施其职B.尤其律师应就 Condo及会馆之所有权经营权及使用权加以检核C.有关SecurityAct 之配套法令应予纳入考量3-7. 经营面可行性组织维护管理委员会及设立管理规程以便执行经营大计应妥善经营基地上之產业,如托儿所或空间出租,以保证财务收支的平衡3-8. 政策面可行性A.配合加国政府 AffordableHousingProgram 的政策B 应随时注意.OntarioHousing 及CMHC的政策变动3-9. 市场面可行性A.本规划每单位售价 20万,对应於现有 Condo市场价格25万, 即平均价位在$350/SF; 应甚有竞争性－22－B.目前市场竞争的要点仍在区位的选择 ,儘快找到一块理想的基地是本报告后的要务之一.C.因本案系由同乡会主导 ,可省却最少 15%费用包括Commission,Promotion 及Profit 等,望同乡多多支持购买 ,以便可以早日进行本案 .3-1