顺驰蓟县产品规划建议书

目录Contents一、产品定位二、目标消费者定位三、建筑风格建议四、园林风格建议五、户型配比建议六、物业管理建议七、楼宇智能化建议八、项目附加值提升建议九、会所规划建议十、项目运作顺序建议产品定位

超高配置、小户型、精装私宅

为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、家私、配饰。产品定位理由A顺应本区域为国内高端人群聚集的特性，吸引本区域市场外的大批买家，从而尽量扩大客户群体，降低风险；B高端人群由于收入的差异，对价格敏感程度相对比较低；C以纯本区域销售住宅定位，项目的竞争范围将会是全蓟县同等总价的住宅项目，增加项目的竞争压力的同时，强化项目的地段劣势，也有背房地产的地段根本原则。市场推广区隔定位

第二生活

区域目标市场定位

蓟县区域内购买比例为40%天津及周遍辐射区域购买比例为60%

客户购买目的定位A休闲渡假自用B本地客户改善型自住C投资D特殊人群的特殊居住需求E礼品馈赠、上层公关目标消费者定位客户属于市场中的中高端人群，与普通居住为目的的客户有所区分；年龄锁定：在30—50岁之间收入锁定：家庭月收入不低于1万元，可支配现金不低于20万元职业锁定：国有企业中、高级主管私营业主——来自天津蓟县或周边地区的成功企业家

或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的大型国企总裁级人物建筑风格建议—建筑形式五层带电梯板式结构，内部为一梯二户或一梯四户，保证使用率85%之上，建筑布局切忌由于考虑朝向、而带来得兵营式布局，应错落有致。建筑风格建议—建筑立面

A外立面设计为新古典主义欧式风格，局部采用石材加面砖。突破当地建筑风格，突显项目高端品质。B在建筑空间处理得当的前提下尽量弱化建筑立面的处理。建筑体型的丰富取代立面装饰的繁复。C几个组团可有变化，但有根本上的统一。每栋建筑应有不同，可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别。D每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观。除了白天建筑的亮眼，为建筑加上重点灯光计划，让建筑呈现日夜皆美的SHOWOUT，可以「重点突出」或「为建筑加上灯光框边」方式，不失质感也突出视觉。园林规划建议：A总体调性力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自然的有机结合。B坡地造园人车分流使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口完全进入地下，人车完全分流，建议：电梯直接入户感念增加社区的层次感与私密感C欧式精髓小中见大主题组团绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公共绿地的使用率并不高。尽量将绿地分至各单元用地范围内，加大绿化组团尺度。组团绿地设计应尺度适宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局手法，即：小中见大，重在意境，并结合雕塑或将绿化修剪成雕塑，给每一个团组绿化景观一个主题。项目户型配比建议：A针对户型面积的建议：由于本项目定位为高档精装私宅，属于提升身份的奢侈品，与传统意义上的以住为用途的定位有区别，因此，每户的面积应控制在舒适兼使用的范围，主力户型一居室分为两类；A类面积在40-50平米的、可采用开放式厨房厅室合一户型；B类面积在50-60平米，可采用一室一厅。两居室同样分为两类；A类面积在70—80平米，两室一厅，B类面积在80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间；端头大户型的面积控制在120-125平米，两室两厅兼有一自然空间；B针对户型比例的建议：一居室：50%1）40平米至50平米，开放式厨房厅室合一户型，所占比例为25%；2）50平米至60平米，一室一厅，所占比例为25%；二居室：30%1）70平米至80平米，两室一厅，所占比例为15%；2）80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间，所占比例为15%三居室：30%1）100平米至120平米，三室两厅，所占比例为20%项目户型配比建议：C针对户型使用率的建议：

由于本项目设计为五层带电梯板式结构的高档公寓，核心桶的位置及范围应更趋于合理化及实用价值。应确保使用率在85%以上。D针对户型舒适度的建议：

每户客厅及卧室部分的开间不低于3.6米。E针对户型格局的建议：

户内的实用性较强，格局分布合理，动静分离，在设计方面应尽量多一些可开可合的空间（客厅与餐厅部分），厨房多采用开放式，增加视觉空间面积。一居室为开放式设计（卫生间除外）；两居室和三居室应多一些情趣空间，并确保实用性。项目户型配比建议：F针对户型阳台的建议：

本项目的阳台应以情趣和舒适为设计理念，部分可设计为弧行或八角窗。G针对户内配备的建议：

在客厅、主卧室及各卧室中都预留电话端口、网络端口、有限电视插口。在卫生间内预留电话端口及液晶电视的位置。H针对每层户数的建议：

为确保既定容积率，本项目在设计方面可采用板楼的外型，内部为一梯二户或一梯四户，端头部分应体现三面采光。设计过程中值得注意的问题：A社区建筑之间的户与户视线干扰问题。B建筑一梯二户或一梯四户，带来的建筑尺度和建筑体型的问题。C绿化组团与建筑的关系，围墙尺度与户外空间的关系。D如何找到建筑的雅俗共赏的结合点。F由于建筑材料选用带来的建筑风格及品位的把握。对提升楼盘附加值的建议：在蓟县买这样的房子，前提是需要一个身份感。所有的产品附加值提升都是为了体现——专署性，特权性……关于物业管理的建议：宣传上：以英式管家为蓝本，从社区管理到生活所需，区隔出高级管家与保姆、钟点工的差异同时建议落实[客户关系专职经理]管理制度客户关系专职经理·提供一对一秘书服务。专业人员直接面对业主，倾听意见、建议和投诉，并安排具体操作部门进行整改。以此延伸为专属英式管家诉求，落实“全能管家制度”·送报纸上门（可聘钟点每日专门整理报纸就像英国贵族管家[熨报纸]的贴心服务；夸张管家的工作，更保持英式管家服务的精髓）·室内清洁·家政助理服务·洗车服务一条龙等（旅游高峰期提供订餐、送餐上门服务）实操层面：在开盘期寻找一家如：第一太平戴维斯、戴德粱行这样的世界顶级物业管理公司作顾问公司关于智能化的建议：围墙红外线感应外窗加装磁磺感应24小时管理中心、CCTV监控感应刷（读）卡门禁门铃可视对讲系统出入口采用智能化道闸系统保安固定岗24小时监控车辆停放与出入卧室装紧急求救按钮。关于会所规划建议：网络视讯议事厅雪茄吧、咖啡吧、红酒吧健身娱乐中心名流运动馆高端茶餐厅SPA水疗中心小型品牌超市对于本案的高端定位来说，会所的精致与特色程度，将是消费者做购买决定的一个重要考量，建议以会员制的形式经营，以京城四大俱乐部为蓝本，为本项目业主提供一个有生活享受同时又是一个上层社交平台。项目运作顺序建议

A周边环境先行为了体现本项目的入市姿态，及项目形象，建议以项目周边环境改造先行B样板社区先行高端产品期房销售难度大，考虑到项目产品规划的差异化操作定位，必须在项目正式推广前，完成样板社区（一个组团）的建设，并用体验营销的方式对样板社区和售楼