分户验收的意义和标准要求

分户验收的意义和标准要求一、分户验收的要求（一）关于建设系统开展2006年“质量月”活动的通知（建质[2006]191号）（四）加大对住宅工程质量的监管力度。各地建设行政主管部门要把抓好住宅工程质量作为保障广大人民群众切身利益的重要切入点，切实加强对中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房），特别是限套型、限房价和竞地价、竞房价的经济适用住房和廉租住房的工程质量监管，严肃查处降低住宅质量的违法违规行为。同时，各地要借鉴北京等地实施住宅工程质量分户验收的作法，强化各方责任主体和中介机构质量责任的落实，积极做好用户质量投诉的监督处理工作。

中华人民共和国建设部二○○六年七月三十一日（二）《建设部总工程师王铁宏同志在全国建设工程质量管理工作会议上的总结讲话》（2006年11月24日）“四、抓好住宅工程质量工作

住宅工程质量关系人民群众的生命财产安全，关系社会的稳定和谐。随着我国经济社会的发展、人民生活水平的不断提高，以及住宅商品化带来的城镇居民对住房质量要求的不断提高，出现了不少新情况、新问题、新矛盾、新挑战，各地一定要高度重视，认真研究总结治理住宅工程质量通病的经验和教训，制定切实的工作目标和任务，完善相应的制度措施。近几年来，在加强质量监管的基础上，部分地区积极研究，并率先在住宅工程中探索试行工程质量保证保险。北京市等地也推行了住宅工程质量分户验收制度，实践表明，分户验收对于提高工程质量、降低返修率、提高居民满意度有明显的效果。应该说，这一制度符合我国社会主义市场经济发展的要求，符合以人为本执政理念的要求，符合住房制度改革的要求，符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落实市场各方主体质量责任的要求。上半年，质量安全司专门召开交流会，并转发了北京市的相关文件规定，目前已有一些省市开始了试行，继续推进这一工作，还需要各地建设主管部门进一步提高认识，加强领导，各地要做好宣传工作，让大家有一个正确的认识，并结合本地实际认真贯彻落实，不断总结完善，防止走形式、走过场，确保工作质量。“（三）《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》（***[2007]24号）

《****》（2007-03-07）记者：我们知道过去住宅工程实行的是综合验收，实行分户验收对老百姓有什么好处？****：按照即将实行的《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，今后房屋交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件将一并移交给业主，这也就是说与过去相比，购房者看到的不仅是整个项目的验收情况，对自己房子的质量情况也将一目了然，比如是不是一次性通过验收，有没有经过返修，以及哪些部位经过返修等，这样一来，住户在装修及使用过程中就会有的放矢，多个心眼。分户验收有利于纠纷解决

记者：这样说来，这项制度的直接受益者就是老百姓，那么何谓住宅工程分户验收？推行这项制度有何背景？***：所谓分户验收是指住宅工程在按照国家现行规范、标准进行工程质量验收前，对每一户及单位工程的公共部位进行专门验收，并形成分户验收记录。在过去，进行工程质量验收时对户实行的是抽查验收，这也就可能产生整个项目工程质量合格，但分户却可能出现问题，并由此导致住户与开发商间的纠纷，实行这项制度后，将有利于促进住宅工程质量的提高，减少住户与开发商之间的矛盾。分户验收结论须至少公示3个月记者：对每一户进行验收相比较过去而言，显然工作量将大大提高，其具体操作过程如何？****：根据即将实行的《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，住宅工程质量竣工验收时，建设单位（代建）应当先组织设计、施工和监理单位有关人员进行实质量分户验收，已选定物业公司的，物业公司应当参加质量分户验收工作。在验收过程中，各方必须对每户住宅的检查部位和项目进行认真检查，对不合格项目，由监理单位签发不合格项返修通知，由施工单位进行返修，返修后重新组织验收；分户验收合格后，必须按户出具由建设（代建）、设计、施工、监理单位项目负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，分户验收结论在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口公示，公示期不得少于3个月。开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。（四）实测误差5毫米以上分户验收通不过民间验房师可能只是昙花一现分户验房无疑将会给方兴未艾的民间验房师带来极大的冲击。正是因为目前普遍采取的抽样验房模式，使得业主与开发商之间的交房纠纷不断，民间验房师应运而生。他们如同江湖游侠，受雇于业主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋的质量检测报告。他们没有国家颁发的资格认定证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，他们所开出的验房结果也并不具有法律约束力。民间验房师

民间验房人的验房标准是不是真的权威？房屋存在的质量隐患是否都难逃验房师的“火眼金睛”？由于现在存在于全国各地的验房人并没有正规的行业标准和资格认证，这意味着，稍微懂行一点的人就可以去做民间验房师，业主也无从分辨他是否专业。现在一些城市的大多数验房师都是从事土建、装修的建筑工人，还有一部分是旧有监理公司的员工，他们有的只是经验，但是缺乏统一的专业训练,素质良莠不齐，各家公司的验房标准也都只是各自经验与国家标准结合的产物。一位民间验房师说，因为目前这还是民间自发形成的行业，没有“名分”，没有权威，不少房地产商对他们的验房结果并不买账。目前民间验房师一方面缺乏行业规范，鱼龙混杂；另一方面，随着分户验收的普及，也不可避免将面临着生存危机。分户验房，或将终结民间验房师。（五）分户验收的利弊北京市***律师事务所****律师对该制度出台接受采访时说，一方面，分户验收能够给购房者带来不少好处。长期以来，建设管理部门对居住条件问题重视不够，消费者在收房入住后与开发商因居住条件看法不一致产生的纠纷不断。《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，为消费者日后维权提供了依据。另一方面，这个标准也有不足之处。与以往的标准一样，新规定重要求，轻处罚———即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权利交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。二、分户验收的标准长期以来，住宅质量竣工验收只按10%的比例抽查，2007年5月1日起，必须100%验收合格才能交付。与住宅质量分户验收同步实施的还包括住宅工程结构实体检验。住宅交付时，实体检验及分户验收结果应作为《住宅质量保证书》内容之一交给住户。质量分户验收是在单位工程质量验收基础上，以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位划分为一个子单位工程进行检查验收。每套住宅完工后，建设单位应组织监理、施工等单位人员组成验收小组实行分户验收。已选定的物业管理企业也应参加验收。二、晕分户即验收久的标郑准分户激验收娱时，撞对相遭应分圾部、跟分项轻工程败的检预验批宽主控帽项目乒和一狐般项忽目的坚观感宁质量滑进行邪全数朝检查获，涉似及平依整度符、垂炸直度纸、标与高等医需要们实测因实量倘的检音查内荷容，季应使角用靠倦尺板绸、水田平仪虽和尺虽子等建专业客检查手工具肥，按抱照质搁量验住收标价准的挖规定脆进行狐检查勿验收司；对尝相应活分部扒、分钳项工踩程的详检验铃批主刑控项竞目和质一般扮项目孔中涉至及使报用功惠能质动量的堤进行胃全数元检查易，对悄线路岸、插毛座、朴开关繁接地享等需谋要检风测的裙检查雁内容歪，应逮使用起万用泽表、司漏电湾保护弄相位弓检测链器等宾专业输检查岩工具散，按杀照质奥量验苦收标灯准的昼规定昨进行仍检查预验收丢。每刮户住菌宅和茧规定尼的公俩共部漆位检倒验批耗在验诸收后结，应迎及时摄填写《住宅巧工程茧质量夹分户讲验收胸检查提记录鹿表》二、并分户到验收变的标屯准分户办验收翁以检吹查工膨程观柏感质联量和溉影响台使用示功能完的质柜量为搁主，考包括笼楼地臂面、岗墙面榴和顶要棚，亭门窗址安装绢，栏锻杆安望装，密防水铅工程烈，室扶内空敏间尺粥寸，凉给排才水系席统安离装，装室内宝电气及工程邻安装割，公欲共部埋位、怒共用聚设施箭和其坐他规她定要殃求检绣查的腿内容管。质量皱监督会机构渗将随朵机抽衫查质演量分苍户验撞收结岗果，苹复核米结果堡与分考户验唐收记坦录不镜一致井，目墓测观坛察有贼明显龄差异漏或实块测误纠差在5毫米梁以上嗽，并舅经确宜认的诞，可前判定钩分户跟验收庆记录斗不真赤实，调并责注令整缝改。乒对验质收中帖弄虚踪蝶作假守、降动低标浩准，戚将不衰合格设工程晶按合老格验舌收的密行为盗，将沃按有滋关法凑律法眼规处辣理，帜并给朝予不撕良行蛮为记便录。二、置分户暴验收环的标秋准由于骑原来歪主要锋是通窃过对拉原材撇料、数混凝柳土试岁块和合钢筋庄焊接锣质量璃的检紧测来晒判断递结构私实体央质量庭，没更有考锡虑养充护质拦量、近实际尼尺寸倒和其舰他因贷素的吴影响贫，不可是很顾准确货。因返此，辜明年粪起建屠设单授位要盈委托父有相宜应资见质的半机构仍对结元构实额体抽颠样检谣测。丑结漆构实辟体检层测主勺要针锣对涉通及结框构安死全的扁重要经部位悬，包沟括混券凝土抓构件斑强度外、钢桂筋保胆护层拳厚度傲和现趁浇楼腿板厚捎度等首。未映经结牌构实屡体检旦测或闷检测助不符至合要拳求的敬，不挎得组阿织结虹构工揪程质桃量验秋收。二、托分户菊验收偶的标岩准(市民乌可以复借此县仔细吹比对溪自行证检验)墙面隶、地悠面和询顶棚画面层螺质量塞：地鸣面空扎鼓面温积不薪应大食于4龄00暂平方姑厘米碗，且败每自占然间缓不多撞于两评处可哄不计梦；不跳得出海现裂言缝和楼起砂洒。墙狂面和增顶棚鸣无渗旦漏、贩空鼓咬、脱置层、鉴裂缝搂、爆挤灰。浆有排追水要申求的否建筑胳地面货面层爸与相千连接鹅各类疗层面和的标狂高差太应符笔合设素计要膜求。二、批分户代验收年的标猫准门窗乞安装辜质量爪：外抗窗台斩净高禽不低筛于0.沫9米，弓不得雷有负附偏差串；外煌窗及胞周边建无渗藏漏；或推拉枕窗必贺须有拣防脱概落装役置；构应使份用安叹全玻松璃的棚，不影得使谁用普热通玻绢璃，煤玻璃朴上有冤安全嫂认证锦标志帐。滤栏杆徐安装亏质量驻：临漏空高锐度在24米以化下时订，栏筋杆高园度不蜂应低幅于1.锋05米。孕临空避高度踪蝶在24米及24米以触上时亲，栏凳杆高臭度不稿应低构于1.泥1米；风防护典栏杆懒的栏乱杆垂什直净号间距睬不应丧大于0.躬11米；素栏杆茫应防贞止攀岭登；狂护栏垄玻璃捆的使啊用必果须符研合设立计要勿求，专并符胆合下群列规浊定：某承受陶水平花荷载症的无摄框架羽护栏豪玻璃购必须伞使用索钢化染玻璃姑或钢党化夹效层玻终璃，建厚度霞不应各小于12毫米键。当搞护栏趣一侧赞距楼累地面使高度5米及吼以上裂时，腊必须资使用误钢化已夹层紫玻璃笔。防水央工程钱质量休：屋先面不节得有脾渗漏够或积牲水现泼象；糕地面征无渗渔漏、灵排水米顺畅气；墙粮面无喝渗漏虫。室内荷空间鸦尺寸隶偏差战：净猴高负雨偏差灯及实症测最汉大值南与最歉小值躲之差腰不超浴过2寻0毫锤米；坟净开肃间及漂实测续最大爸值与工最小狗值之侨差不纯超过规20考毫米欺；测剑量地损面水郊平度滚，当似开间动(进榨深)泥5米音以内仅不超园过2厌0毫水米，忠开间资(进故深)鉴超过寒5米著时每历米不冲超过舞5毫无米。渴精装妙修标雄准另款定。二、便分户毒验收虎的标隶准给排蜓水工抚程质已量：野给水滨管道半、阀纵门、缺水嘴巩等无阳渗漏鼻。排字水管隙灌水葵后管惩道及陶接口有无渗源漏；卷管道琴坡向便正确廉、无蜜倒坡能；地眉漏水贡封高党度不艘得小撒于5毅0毫毙米或罪设置码存水壮弯；伸缩著节设笛置必挤须符俱合设咬计或控规范番要求嫂；在立宵管上忆应每螺隔一伯层设柜置一阶个检禁查口洪，但泛在最壶底层射和有唱卫生术器具开的最涌高层愉必须妖设置兼。二、沿分户湿验收鹅的标仁准电气耀工程惑安装觉质量傅：漏养电保版护装妇置动五作灵丈活可犁靠，友动作广电流阳不大间于30巴ma，动秤作时弓间不努大于0.州1s；接秒线整盆齐，矮回路才编号险齐全投，标部识正刺确；姻接地迈连接嫂可靠架；开舞关、哨插座巷面板必应紧税贴墙醒面，遭安装桐牢固订；相塘位正介确。其他浆验收厚内容抱包括炮烟道兰表面巩无裂谎缝，义出屋浆面高鼻度符兴合规纽奉范要护求；空调蔽孔、利板位叮置和呢大小艘正确堂，排息水坡冷向正福确。愈公摆共部愚位和