中山区城建系统综合办公楼物业服务采购项目

中山区城建系统综合办公楼物业服务采购项目招标文件（项目编号：JXCG-1821）招标人：大连市中山区城市建设管理局招标代理人：大连吉欣项目管理有限公司日期：二O—八年八月目录投标邀请函…………………3第 一 章 投 标 人 须 知 及 前 附表……………5第 二 章 合 同 条 款 及 合 同 格式……………21第三章物业管理技术要求及服务规范……25第四章 投标文件格式……………………38附件1开标一览表…………60附件2评标方法……………61中山区城建系统综合办公楼物业服务采购项目

投标邀请函大连吉欣项目管理有限公司受大连市中山区城市建设管理局的委托.对中山区城建系统综合办公楼物业服务采购项目进行国内公开招标.欢迎符合资格条件的投标人报名参加投标。一、 项目编号：JXCG-1821二、 招标内容：中山区城建系统综合办公楼.总面积约6800平方米。物业管理主要内容包括：安全管理（包括内、外车场管理）、工程设备管理、保洁管理、餐饮服务管理、公共设备管理（详细内容见招标文件）。三、 本项目采购预算为89万元.投标报价超过采购预算的按废标处理。四、 投标人的资格条件：在中国境内注册的独立企业法人.营业执照经营范围包括”物业管理”或与之等同的内容；注：1、经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本采购项目。2、本项目不接受联合体投标。五、 截至2018年8月30日.经“信用中国”网站、“信用辽宁”网站（失信黑名单、“信用大连”（）大连市重大税收违法案件信息公示平台、“中国政府采购网”政府采购严重违法失信行为信息记录.被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的将按废标处理。五、报名要求：（网上报名.本项目招标文件获取方式为：现场购买）1、投标单位申请购买招标文件：登录大连市公共资源交易平台，（1）未注册的供应商：访问大连市公共资源交易公共服务平台&categoryNum=073003按照会员入库通知进行注册，注册时选择“进入市公共资源平台”。（2）注册成功的供应商：登录已注册账号，点击左侧“业务模块”一“填写投标信息”f“打开搜索”f找到需要报名的项目一“+（操作）”一“新增报名”一“打印回执码”。2、 有意投标的供应商（投标单位）必须在大连市公共资源交易平台进行会员注册。供应商入库流程：&categoryNum=0730033、 电子标的项目供应商（投标单位）需要办理CA锁，使用投标工具制作投标文件，并在投标文件中使用CA签章。4、 CA锁办理流程：&categoryNum=0730035、 平台操作手册：、招投标工具下载：、供应商通过大连市公共资源交易平台中进行会员登录并在“填写投标信息”菜单中进行网上报名。具体操作链接：。8、通过大连市公共资源交易平台申请购买招标文件的投标单位在购买招标文件时携带报名回执码、企业法人营业执照副本原件、税务登记证副本原件（三证合一只携带营业执照）及相应的复印件一套（复印件须加盖公章）。报名时将对投标人进行资格初审（仅限于发售招标文件），初审合格后方可购买招标文件，详细资格审查以评标委员会审议结果为准。六、 报名及文件发售时间：2018年8月10日起至2018年8月16日止，北京时间每天8：30－16：30（节假日、公休日除外）。采购文件售价：人民币500元/套，售后不退。七、 报名地点：大连吉欣项目管理有限公司（大连市西岗区香炉礁小区香园街5A号）。八、 接受投标文件的时间与地点：2018年8月31日9:15至9:45（北京时间），大连市公共行政服务中心五楼公共资源交易中心受理区（9）（地址：大连市甘井子区东北北路101号）。九、 投标截止日期及时间：2018年8月31日9:45时（北京时间）。十、开标时间与地点：2018年8月31日9:45时（北京时间）在大连市公共行政服务中心五楼公共资源交易中心第1开标室（地址：大连市甘井子区东北北路101号）。十一、招标人：大连市中山区城市建设管理局十二、招标代理机构：大连吉欣项目管理有限公司地址：大连市西岗区香炉礁小区香园街5A号联系人：连工电话：0411－第一章投标人须知及前附表

投标人须知前附表序号内 容1项目名称：中山区城建系统综合办公楼物业服务采购项目项目编号：JXCG18212招标人名称：大连市中山区城市建设管理局3投标保证金额：10000兀人民币。投标保证金可以是支票、电汇、汇票、银彳丁保函或大连市中山区企业信用担保有限公司出具的保函的一种（投标保证金保函格式见招标文件，支票或汇票必须为投标人企业的支票或汇票）。投标保证金到账截止时间：投标截止时间前投标保证金递交地点：大连吉欣建筑工程咨询有限公司财务部，若在规定日期前没有收到任何形式的付款，则视为自动放弃此次投标。联系人：周会计联系电话：招标代理人的开户银行及帐号如下：开户名称：招商银行大连和平广场支行账户名称：大连吉欣项目管理有限公司帐 号：44888退还投标保证金时，投标人须携带由投标人公司反开的等额保证金收据至招标代理公司办理，投标保证金只退还到投标人缴纳投标保证金的账户。4投标有效期：开标之日起90个日历日5纸质版投标文件编制要求、数量及封装要求：1、 投标文件应有章节目录，每页都有页码标注。2、 投标文件应采用胶装。3、 二套副本。电子版投标文件数量及封装要求：1、 软件生成ndltf格式投标文件刻录光盘3张，光盘上标注公司名称；2、 光盘封装在密封袋内，封皮注明“项目名称、项目编号、投标人名称、开标时间前不得开启，并加盖公章”各供应商仅对自己单位投标文件的密封情况检查，检查内容为其投标文件是否被拆封过、内容是否泄漏。投标文件如存在瑕疵，但不能导致投标文件信息泄漏的，视为密封合格。3、 投标人制作投标文件时，一定要使用dlzf格式的招标文件创建投标文件，生成的投标文件格式为.dltf（加密）和.ndltf（不加密），刻录光盘时定要将生成的.ndltf格式（不加密）的投标文件刻录到光盘中，多份光盘刻录的投标文件必须一致。4、 投标人刻录到光盘中的文件一定要是.ndltf文件格式（不加密），开标时导入投标文件不是.ndltf文件格式（不加密）或光盘无法导入将退回其投标文件。5、 投标人制递交的电子光盘中的投标文件必须有投标人CA锁签章，无投标人CA锁签章的投标文件按无效投标文件处理。注：1、电子版投标文件与纸质投标文件不符的，以纸质版投标文件为准。2、 投标人请下载新点投标文件制作软件（更新至取新版本），进仃制作投标文件。3、 制作电子标书时如遇到需要签字而电子版无法签字时，请在纸质文件上签好后扫描至电子标书。6投标文件递交时间:开标当日在（2018年8月31日9:15至9:45），到大连市公共资源交易中心9受理区当面递交。

7投标截止日期及时间：2018年8月31日9：45(北京时间)开标日期及时间：2018年8月31日9：45(北京时间)开标地点：大连市公共资源交易中心开标室(地址：大连市甘井子区东北北路101号大连市公共行政服务中心大楼五楼大连市公共资源父易中心)。8评标方法：综合评分法9投标人的资格条件：在中国境内注册的独立企业法人，营业执照经营范围包括”物业管理”或与之等同的内容；注：经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本采购项目。本项目不接受联合体投标。10物业管理期限：一年。招标人每季度对中标单位进行考核，全年达到较好标准以上，且资金预算落实、合同价格不变，双方自愿的前提下该项目可续签1年，最多续签2次，总使用期限不超过三年。进场服务时间：合同签订之日起5日内。服务地点：中山区城建系统综合办公楼。11踏勘说明：投标人自行踏勘现场，踏勘所需的一切费用由投标人自行承担。12项目负责人电话讲解：评标时，项目负责人需要参加电话讲解，讲解时间不得超过10分钟。项目负责人未进行电话讲解的不得中标。确定项目负责人后不得调整人员，如有特殊情况必须调整的，须向招标人提交书面申请并征得同意后方可调整。注：项目负责人须携带身份证至开标现场备杳。13投标报价应包括：管理服务人员的工资(含加班费)、社会保障、服装费、交通费等人员支出；物业管理区域清洁卫生费用(含备品)等；物业管理企业办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；物业管理企业利润；由物业公司支付的费用；与本次招标项目物业管理有关的其他一切费用。投标报价的计费期限为：招标人与本次服务项目服务方签订合同一年整(计365个日历日)14本项目采购预算为89万元，投标报价超过采购预算的按废标处理。15信用杳询：截至2018年8月30日，经“信用中国”网站、“信用辽宁”网站()失信黑名单、“信用大连”()大连市重大税收违法案件信息公示平台、“中国政府采购网”政府采购严重违法失信行为信息记录，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的将按废标处理。投标人须知一、总则（一）项目概述及资金来源本招标项目按照《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》的有关规定.实行国内公开招标。（1）招标人名称：大连市中山区城市建设管理局（2）本次招标的内容为：办公楼地上四层.总面积约6800平方米。物业管理主要内容包括：安全管理（包括内、外车场管理）、工程设备管理、保洁管理、餐饮服务管理、公共设备管理。（3）物业管理期限：一年招标人每季度对中标单位进行考核.全年达到较好标准以上.且资金预算落实、合同价格不变.双方自愿的前提下该项目可续签1年.最多续签2次.总使用期限不超过三年。（4）进场服务时间：合同签订之日起5日内（5）服务地点：中山区城建系统综合办公楼（6）付款方式：合同签署且投标人开始服务后.招标人按季度分期支付合同价款.每季度初支付上季度的合同价款.支付时间为每季度第一个月（每季度合同价款为总合同价款的四分之一）。资金来源：财政性资金。（二）投标人资格要求在中国境内注册的独立企业法人.营业执照经营范围包括”物业管理”或与之等同的内容；注：1、经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本采购项目。2、本项目不接受联合体投标。其他要求：投标人只有在法律和财务上独立.并且与招标人没有隶属关系才可以参与本项目的投标。与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位.不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人不得同时参与投标；投标人之间不应存在授权关系。如有此类情况.则只接受先报名的投标人。投标人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。7.本项目不接受联合体投标。（三）投标费用投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的一切费用.不论投标的结果如何.招标人及招标代理人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。（四）政府采购信用担保1．为贯彻落实财政部《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库〔2011〕181号）.发挥政府采购的政策功能.促进中小企业发展.大连市企业信用担保有限公司可为参加大连市市本级政府采购活动的中小企业提供政府采购信用担保。2．大连市企业信用担保有限公司提供的政府采购信用担保包括：投标担保、履约担保、预付款担保及银行融资担保。3．无论投标担保、履约担保、预付款担保、融资担保.只要供应商未履行保函所保证的义务.担保公司即刻履行担保责任。4．有关政府采购信用担保事宜.供应商可登陆大连市政府采购网（网址：）查阅《关于开展政府采购信用担保工作的通知》（大财采〔2013〕364号）.或向大连市企业信用担保有限公司联系咨询.联系方式如下：地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦48层电话：（0411）促进中小企业发展根据财政部《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库〔2011〕181号）规定.符合条件的中小企业.享受政府采购扶持政策。享受政府采购扶持政策的中小企业.应当同时符合以下条件：①符合中小企业划分标准；②提供本企业制造的货物、承担的工程或者服务，或者提供其他中小企业制造的货物。本项所称货物不包括使用大型企业注册商标的货物。③提供本企业及所供产品制造企业为中小企业的声明函。中小企业：符合工信部联企业[2011]300号文件《关于印发中小企业划型标准规定的通知》中小企业划型标准规定的企业。中小企业包括中型企业、小型企业和微型企业。投标人投标产品是小微企业制造的.其产品报价给予一定比例的扣除.其中：小型企业给予6％的扣除.微型企业给予8％的扣除.用扣除后的价格参与投标报价计算。中小企业签订的政府采购合同.履约保证金支付比例为合同金额的5%。二、招标文件（一）招标文件构成招标文件包括：投标邀请函第一章投标人须知及前附表第二章合同条款及合同格式第三章项目需求及技术要求第四章投标文件格式附件1开标一览表附件2评标办法附件3政府采购谈判担保函附件4：政府采购履约担保函附件5：参考服装款式投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款、项目任务等要求。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件在各方面都作出实质性响应.其投标将被拒绝。（二）招标文件的澄清任何要求对招标文件进行澄清的投标人.均应按招标文件中的通讯地址.以书面形式（如传真等）及时通知招标代理人.招标代理人将及时以书面形式予以答复.同时将书面答复告知所有购买招标文件的投标人.答复中包括所问问题，但不包括问题的来源。（三）招标文件的修改在投标截止时间前，招标代理人依法可主动的或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。招标文件的修改将以书面形式（如传真等）通知所有购买招标文件的投标人.并对其具有约束力。投标人应在24小时内但不超过投标的截止时间.以书面形式（如传真等）确认已收到修改文件或加盖单位公章确认收到.否则因此影响投标活动的任何情况由投标人自行承担。为使投标人编写投标文件时.有充分时间对招标文件的修改部分进行研究.招标代理人将依法延长投标截止时间。三、投标文件的编制（一）投标的语言投标人提交的投标文件以及投标人与招标代理人就有关投标的所有往来函均应使用中文。（二） 投标文件构成投标人编写的投标文件应包括下列部分：1、投标函2、报价汇总表3、每月报价细目清单4、 企业资格证明文件（物业管理资质证书复印件、营业执照复印件、税务登记证复印件、类似项目业绩证明材料等.复印件需加盖公章）5、 物业管理方案（物业大纲）6、物业管理组织机构7、物业办公设备及机具配备情况表8、应急预案9、 其他文件（基本情况表、业绩、物业管理组织机构、资信、财务、社会信誉等证明资料）10、 开标一览表（要求单独密封）。（三） 投标函投标人应完整地填写招标文件中的投标函格式和投标报价表及其附件。（四）投标报价投标人的投标文件中只允许有一个总报价.任何有选择的报价将不予接受。投标报价应包括：（1）管理服务人员的工资（含加班费）、社会保障、服装费、交通费等人员支出；（2）物业管理区域清洁卫生费用（含备品）等；（3）物业管理企业办公费用；（4）物业管理企业固定资产折旧；（5）法定税费；（6）物业管理企业利润；（7）由物业公司支付的费用；（8）与本次招标项目物业管理有关的其他一切费用。投标报价的计费期限为：招标人与本次服务项目服务方签订合同一年整（计365个日历日）投标报价表中标明的价格在合同执行过程中是固定不变的.不得以任何理由予以变更。投标人在报价时应充分考虑本次招标的各种风险（包括漏项风险）.在合同执行期间中标价不再实行政策性调整和变动。以可调整的价格提交的投标将作为非实质性响应投标而予以拒绝。（五）投标货币投标报价采用人民币报价。（六） 证明投标人资格合格的文件投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件.并作为其投标文件的一部分。投标人提交的中标后有能力履行合同的资格证明文件应使招标人满意。（1）投标人必须具备履行合同所需的财务能力、技术能力；（2）招标文件要求的其他证明投标人资格的文件。投标人应按招标文件格式要求填写并提交“资格证明文件”。（七） 证明服务的合格性和符合招标文件规定的文件投标人应提交本项目所有服务的合格性以及符合招标文件规定的证明文件.并作为其投标文件的一部分。证明服务与招标文件的要求相一致.文件可以是文字资料、图纸和数据（八）投标保证金投标人应提交10000元人民币作为投标保证金.并作为其投标的一部分。投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而蒙受损失.招标人在因投标人的行为致使其利益受到严重损害时可从投标人的投标保证金中得到补偿。投标保证金可以是支票、电汇、汇票、银行保函或大连市中山区企业信用担保有限公司出具的保函的一种（投标保证金保函格式见招标文件.支票或汇票必须为投标人企业的支票或汇票）。在开标时.对于未能按要求提交投标保证金的投标人.将被视为非响应性投标予以拒绝。未中标的投标人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内予以退还（无息）。中标人的投标保证金.在中标人按照本招标文件规定签订合同后.五个工作日内予以退还（无息）。投标人有下列情况之一的.投标保证金将被没收：（1）弄虚作假或与其他投标人串通骗取中标的；（2） 在投标有效期内撤回其投标文件的；（3） 因中标人过错被废除授标；（4）中标人未按要求在规定时间内签订合同的；（5）法律法规规定其他严重损害招标人利益的情形。（九）投标有效期所有投标应从开标之日起.90个日历日计算的投标有效期内有效。在特殊情况下.在原投标有效期期满之前.招标代理人可征得投标人同意延长投标有效期。这种要求和答复均应为书面形式（如传真等）。投标人可以拒绝招标代理人的这种要求而不被没收投标保证金。同意延长的投标人不允许修改其投标文件.但要相应延长其投标保证金的有效期。（十）投标文件的式样和签署投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展.未提供的格式投标人可自行确定。）未按招标人提供的格式编制投标文件.评标机构可在量化评分过程中做出不利于该投标人的量化。投标人须按本招标文件投标须知规定封装投标文件.并在投标文件封面右上角标明“正本”或“副本”字样。投标文件正本与副本若有不一致之处以正本为准。投标文件正本与副本须由投标人法定代表人（或法定代表人委托代理人）亲自签署并加盖投标人法人公章。投标文件“正本”与“副本'字样须使用不能擦去的黑色墨迹打印或书写.若有修改应在修改处加盖投标人法人公章。投标文件应尽量避免以涂改及行间插字方式进行修改.若投标文件存在涂改及行间插字.招标人不承担任何可能因此而造成的辨识错误。四、投标文件的递交（一）投标文件的密封和标记（一）投标文件的密封和标记投标文件纸质副本需封装在一密封袋内.电子光盘封装在一个密封袋内。封皮上写明项目名称、招标编号、投标人名称.并注明“开标截止年月日时前不得开封”字样.不密封的投标文件无效。投标文件封面应参考本招标文件提供的《投标文件密封封面》及说明进行密封及标志。若投标人未将投标文件按上述规定进行密封和标记.招标人将不承担与此有关的责任。（二）投标截止时间投标人应于投标须知前附表中确定的投标截止时间之前将投标文件递交至投标须知前附表中确定的地点和接收人。招标人可以按本招标文件规定以补充通知的方式酌情延长投标截止时间.原定投标截止时间之前招标投标方面的约定仍然适用于延长后的投标截止时间。（三） 迟交的投标文件招标代理人将拒绝并原封退回在其规定的截止时间后收到的任何投标文件。（四） 投标文件的修改和撤回投标人递交投标文件后.可于投标截止之前以书面方式向招标人递交撤回或补充修改其投标文件的通知。投标截止之后至投标有效期终止之前.投标人将不能撤回或修改投标文件。投标人修改或撤回投标文件的通知.应按本招标文件上述第（一）项的规定进行标志和密封.并在密封封面清楚标明“修改”或“撤回”字样.否则修改或撤回通知无效。“修改”或“撤回”通知.必须是经投标人签署的确认文本。投标人在投标截止之前以书面方式向招标人递交的补充、修改内容为投标文件的组成部分。五、开标与评标开标（一）开标一般规定投标人应按投标须知前附表规定的时间、地点参加开标会议。未按规定提交合格的或按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封.并退回投标人。开标时.各投标人仅对自己单位的投标文件的密封情况检查.检查内容为其投标文件是否被拆封过、内容是否泄露。投标文件密封如存在瑕疵.但不会导致投标文件信息泄露的.视为密封合格。参加项目评审工作的招标人代表.不得参加该评审项目的开标活动。除招标人代表、评标现场组织人员外.招标人的其他工作人员以及与评标工作无关的人员不得进入评标现场。（二）开标程序开标会议由招标代理机构工作人员主持.程序如下：（1）主持人宣布开标会议注意事项；（2）主持人宣布参加开标会议人员组成情况；（3） 主持人宣布参加开标会议的投标人和投标文件送达情况；（4） 开标机构对投标人到会的法定代表人或法定代表人委托代理人身份进行验证.宣布验证结果；（5）开标机构工作人员宣布和现场查验各投标人投标保证金到账情况；（6） 由投标人或其推选的代表检查投标文件密封情况.宣布检查结果；（7） 经确认无误后.由有关工作人员当众开启各投标人的投标文件.宣读正本投标函中的投标人、质量标准、及招标人认为有必要宣读的投标文件的其他主要内容；（8） 投标人代表及开标工作人员在开标记录表上签名确认；（9）开标会议结束。评标：（一）评标一般规定评标委员会由招标人依法组建.负责评标活动。评标委员会须按法律法规规定及本工程招标的评标办法.公平、公正、择优的确定中标候选人。在评标过程中.出现各类带有争议或不明确性问题均由评标委员会共同研究确定。若各评委意见不一致时.须经评标委员会全体人员独立表决并按少数服从多数的原则.形成最终书面决议。书面决议须经评标委员会全体人员签名确认并对所有评委具有约束力。量化评分时评委应采取发现问题扣分法.并书面写明扣分原因。开标后.直至授予中标人合同为止.凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料及中标候选人的推荐情况.与评标有关的其他任何情况均应严格保密（法律、法规另有规定的情形除外）。在投标文件的审查、澄清、评价、比较过程中.中标候选人推荐以及授予合同的过程中.投标人对招标人或评标委员会施加任何影响的行为.都将导致被取消投标资格。（二）符合性审查开启标书前.经确认存在下列情况之一的投标人将被取消投标资格并拒收投标文件：（1）投标人法定代表人或其授权委托人未按时参加开标会议；（2） 投标文件未能于投标截止时间之前递交至指定地点及指定接收人；（3） 投标人未按招标文件要求提交投标保证金或投标保函；（4） 投标文件未按招标文件规定要求进行密封；（5） 法律、法规规定的其它情形；开启标书后.经评标委员会确认有下列情况之一的为无效投标文件：（1）投标人法定代表人或者授权代表未按时参加开标会议.或未在唱标记录上签字的；（2） 投标文件中投标函件、物业管理方案、项目负责人简历及资格证明书等主要内容不全.关键字迹模糊不清；注：招标文件评分细则中的第2至第7项评审内容.如投标单位投标文件中未提供.视为技术标书中主要内容不齐全。（3） 投标有效期不满足招标文件要求的；（4） 投标文件不符合招标文件规定的制作、密封、签署、盖章要求的；（5） 法定代表人授权书不符合要求的；（6） 投标文件不符合招标文件规定的技术要求及服务规范或其它实质性要求的；（7） 发现投标人涂改证明材料或者提供虚假材料的；（8） 发现有招标文件规定的其它投标无效情形的；（9） 发现有不符合法律法规和招标文件中规定的其它实质性要求的。评标委员会须严格按照以上标准认定无效投标文件.使用除此之外的标准作为认定无效投标文件的依据,招标人将予以拒绝.并且不允许投标人通过修正或撤消其不符合要求的差异.使之成为具有符合性的投标文件。评标委员会应于开标之后首先就投标人的投标资格及投标文件进行符合性确认.如有效投标不足三家.则按相关法规执行。（三）评标程序监督人员宣读评标纪律；招标人介绍招标项目情况.公布投标人名称.请评标专家填写评标专家承诺；介绍评委，推选产生评委会主任；请评委熟悉招标文件有关内容.重点是评标办法、评分细则、评标程序、废标条件等。对投标文件进行符合性评审.认定无效投标文件.确定有效投标人；按招标文件确定的评标办法对通过符合性评审的有效投标人的投标文件进行量化打分评审；请投标人澄清问题.必要时进行项目经理陈述及答辩；评委会主任组织进行评分汇总.编写《评审结果》.当众宣读.全体评委签名；评标会议结束。（四）现场询标及澄清评标过程中.评标委员会可以个别要求投标人在评标会上澄清其投标文件中表述不确切或容易引起误解的内容（按本招标文件要求进行评审时发现的算术错误不在此列）。评标会上澄清不允许更改投标文件的实质性内容。评标会上澄清的每一次要求与答复.须立即以书面方式进行记录.并经全体评委签名确认。投标人在评标会上澄清时.不能明确解释或解释前后矛盾时.评标委员会对投标人作出的澄清将不予采纳。（五）细微偏差修正细微偏差是指经评标委员会确认的符合性投标文件虽然实质上响应了招标文件要求.但个别地方存在遗漏或者提供了不完整的技术信息及数据.并且修正这些遗漏或者不完整不会更改投标文件的实质性内容.不会对其他投标人造成不公平结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。经评标委员会确认存在细微偏差的投标文件.评标委员会可以于评标结果宣布之前要求投标人对投标文件中存在的细微偏差进行修正.若投标人拒绝修正.其投标文件将被拒绝并且其投标保证金也将被没收.并不影响评标工作（六）投标文件的评审、比较和否决评标委员会将按照本须知规定.仅对通过符合性审查.在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。在评审过程中,评标委员会可以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。评标委员会依据本项目的评标方法及评标细则.对所有通过符合性审查的有效投标人进行详细量化评审.评标委员会将推荐得分最高的投标人为中标候选人.招标人将依据评标委员会评审意见确定中标人；评标委员会经评审.认为所有投标都不符合招标文件要求的.可以否决所有投标。所有投标被否决后.招标人应当依法重新招标。六、授予合同（一）合同授予标准招标人应将合同授予被确定为实质上响应招标文件要求的.能够圆满地履行合同义务的中标候选人。（二）资格后审如果招标人认为有必要对中标候选人履行合同能力进行确认.可以进行资格后审.包括实地考察或要求其提供相关证明资料。如果招标人对中标候选人资格后审后认为其无履行合同能力.可以提请评标委员会进行复会审议。上述审查将考虑中标候选人的财务、技术能力并基于中标候选人按规定提供的资格审查的证明文件以及招标人认为必要的和合适的其他资料。如果有必要.招标人可对中标候选人进行技术询问.或对其所选竣工的项目进行实地考察。4．招标人还可以对中标候选人同类项目有关价格进行考察。如果在质量和服务要求相同的不同项目中.价格偏差很大.招标人有权利质疑和询问.并提请评标委员会进行复会审议。如果中标候选人被确认为无能力履行合同.将被取消其中标候选人资格。在中标候选人被确认为无能力履行合同.并被取消其中标人资格的情况下.评标委员会将重新推荐中标候选人或由招标人重新组织采购。（三）中标通知书招标代理人应当在规定时间内向政府采购管理部门提交招标、开标、评标、定标过程有关文件资料、评标报告、中标人的投标文件等备案资料.经政府采购管理部门审查通过后.方可发放“中标通知书”。中标通知书经备案后，招标代理人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后.招标人改变中标结果的.或者中标人放弃中标的.应当依法承担法律责任。中标公告详见《大连市政府采购网》。（四）签订合同中标人在收到中标通知书后应当按有关规定与招标人签订书面合同。招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清、承诺等文件均为该书面合同的有效组成部分。如果中标人无正当理由未在规定期间内签订合同.将没收其投标保证金并承担相关法律责任。（五）履约保证金中标人在领取中标通知书后与招标人签订合同.并在合同签订之前或同时向招标人提供相当于合同总价10％的履约保证金。履约保证金可以是支票或银行汇票或银行出具的不可撤销的履约保函或大连市中山区企业信用担保有限公司出具的履约担保函。由大连市中山区企业信用担保有限公司出具的政府采购投标.其有效期应超过投标有效期三十（30）天。如果中标人未能履行合同并给招标人造成损失.履约保证金将作为对这一损失的补偿而付给招标人。履约保证金将在验收合格之日起十个工作日内予以退还.不计利息。（六）招标代理人服务费招标代理人向中标人按《招标代理服务费管理暂行办法》（计价格{2002}198号0）文件的规定和标准收取代理服务费。中标人在领取“中标通知书”时.须向大连吉欣项目管理有限公司缴纳代理服务费。100以下%%%100--500%%%500--1000%%%1000--5000%%%5000--10000%%%%%%注：招标代理服务收费按差额定率累进法E计算。例如：某货物招标代理业务中标金额为100000万元，计算招标代理服务收费额如下：100万元x%=万元(500-100)万元X%=万元(1000-500)万元X%=4万元(5000-1000)万元X%=20万元(10000-5000)万元X%二万元()万元X%=45万元合计收费=十＋4＋20++45=(万元)本次招标代理服务费按服务招标标准向中标人收取。(不足5000元按5000元收取)其他注意事项：投标人被视为充分熟悉本招标项目的技术要求及与履行合同有关的一切情况；投标人应遵守我国与政府采购相关的法律、法规及规章条例.不得违反；投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的报价和资料.可能导致投标文件被拒绝。第二章合同条款及合同格式

物业服务合同主要条款甲方：法定代表人：住所地：住所地：乙方：法定代表人：甲方：法定代表人：住所地：住所地：邮编：邮编：邮编：资质等级：证书编号根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策、甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 提供物业管理服务事宜.订立本合同。第一条：物业基本情况：1、 物业名称： 2、 物业类型： 3、 座落位置： 4、 建筑面积： 5、 物业管理区域： 第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、 安全管理（包括内、外车场管理）；2、 工程设备管理；3、 保洁管理；4、 餐饮服务管理；5、 公共设备管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项（由甲乙双方协商确定）：第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见第三章）。第五条甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第六条本物业管理区域物业服务费采取年度（年月日至年月日）包干的方式，年度包干的合同价款为乙方的中标价，计 元人民币。乙方按照上述标准收取物业服务费用.并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条合同签署且投标人开始服务后，招标人按季度分期支付合同价款，每季度初支付上季度的合同价款，支付时间为每季度第一个月（每季度合同价款为总合同价款的四分之一）。第八条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：（详见物业管理范围）第九条自本合同签订之日起日内，甲乙双方应当组织委派相关人员对物业共用部位、共用设施设备的现状进行查验并签字确认，出具书面的确认书并作为本合同的附件。第十条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、总平面图，设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、 第十一条乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理相关投诉，接受甲方的监督。第十二条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应通知乙方；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应事先向甲方提出申请，在得到甲方的同意后，方可实施。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十三条甲方应于进场之日起按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第十四条物业管理用房属甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，仅限从事与物业管理活动有关的活动，但不得改变其用途。第十五条双方权利与义务：（一）甲方的权利义务1、 审定乙方拟定的《物业管理制度》。2、 甲方委派专人对乙方的工作进行监督、监察.传达甲方对乙方的要求及有关文件的规定.并协调甲乙双方之间的相关工作事宜。3、甲方对乙方的管理实施监督监察.有权利不定期进行考核。4、对卫生状况、安全防范情况等物业相关工作进行督导.监督整改。5、 向乙方提供相关单位的规章制度.以便乙方了解与遵守。6、 向乙方提供本物业建筑及有关设备的安装、使用、维护保养等技术资料。7、 乙方进场时.甲方应配合乙方对所管理的设备设施进行查点验收.并签字确认。8、甲方负责大楼所发生之水、电、气、煤气等能源费用。9、甲方负责大楼设施设备大中修、改扩建费用。10、完善安全防范、清洁及电气系统的设施设备.交由乙方管理。11、甲方人员必须遵守由甲乙双方共同制定的与物业管理相关的各项管理规定.协助乙方对违反规定的行为进行纠正和处理。12、甲方有权对乙方工作问题进行督促和纠正.对不适合人员提出调换建议。（二）乙方的权利义务1、 乙方严格按照合同的要求向甲方提供物业管理服务.并达到质量标准。2、 乙方严格遵守甲方的各项规章制度和管理规定.并确保甲方的正常工作环境.办公秩序及安全。3、 乙方严格保守甲方的工作机密。4、 乙方负责保管好甲方提供的建筑及设备资料.并严加保管登记归档。5、 乙方有义务为甲方提供优质的维修、保洁、安全防范等服务.保障良好的工作环境。6、 乙方必须按要求配备强干物业队伍、物业工作人员需身体健康.政审合格.物业及食堂服务人员应持有相应的上岗资格证.经甲方审核同意后.方能上岗。7、 乙方员工上岗应着统一工装.服务规范.热情礼貌。8、 乙方保洁服务所需的机器设备、工具、清洁剂等卫生间保洁品由乙方负责。9、乙方安全防范服务所需的设备、工具由乙方提供（不含监控、消防、防盗设施设备）。10、凡是由乙方管理不善造成设施设备损坏.由乙方负责。11、建立安全责任制.凡是乙方管理不善、操作不当等原因导致人身伤亡事故.由乙方负责。12、对违反由甲乙双方共同制定、并由甲方审核通过的各项管理规定的行为.报请甲方处理。13、甲方提供乙方使用的全部资产属甲方所有.乙方不得出售或转让。14、乙方承担办公楼内外的安全保卫工作.办公楼外停车场的管理.楼内外的卫生清扫工作.承担消防设施、空调设施、上下水设施、供暖设施、电器设备以及楼内外公用设施的管理维护工作.领导交办的其他工作。15、按实际需要.甲方有权要求乙方重做未达到标准的工作.乙方必须服从。16、甲方为乙方提供生活用水、用电、办公场所以及工程设备的维修所用材料等条件。17、乙方因故无法正常工作时.应报甲方同意。18、乙方应遵守甲方规定.并服从甲方工作人员的管理。19、乙方应及时向甲方汇报工作.征求意见.协助甲方更好的开展工作。第十六条违约责任1、 乙方未按期提供服务的.乙方应合同价款总额每日千分之六向甲方支付违约金.由甲方从待付款中扣除。逾期或未提供服务超过约定日期十个工作日不能完成的.甲方可解除本合同。乙方因逾期完成、未提供服务或其他违约行为导致甲方解除合同的.乙方应当赔付甲方实际损失.并向甲方支付合同价款百分之五的违约金。2、 乙方所提供的服务质量标准不符合合同规定及招标文件规定标准的.甲方有权拒绝验收该服务.乙方愿意继续提供服务但逾期完成的.按乙方逾期完成处理或提供服务。乙方拒绝按要求继续服务的.甲方可单方面解除合同.乙方应当赔偿甲方实际损失.并向甲方支付合同价款百分之五的违约金。第十七条本合同期限自 年月日起至年月日止。第十八条本合同的附件及中标通知书、乙方的投标文件为本合同不可分割

的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十九条乙方必须严格遵守甲方的有关规章制度.并服从甲方的工作时间安排。第二十条本合同未尽事宜.双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十一条本合同在履行中发生争议.由双方协商解决.协商不成.双方约定向大连市中山区人民法院提起诉讼。第二十二条本合同正本一式四份（招标人、投标人、招标代理机构及大连市中山区政府采购管理办公室各执一份）.具有同等法律效力.合同签订后七个工作日内送达大连市中山区政府采购管理办公室确认备案.在项目验收合格后立即将验收报告（一份）送达招标代理机构。乙方（签章）法定代表人开户银行：帐号：年月日乙方（签章）法定代表人开户银行：帐号：年月日法定代表人开户银行：帐号：年月日注：合同详细格式参照大连市相关物业合同要求第三章物业管理技术要求及服务规范一、部门和人员设置投标人须制定针对本项目的人员配备方案。要求项目经理具有五年以上相关工作经验。全部物业管理人员不少于22人。项目经理1人（必须与评标现场项目经理面试为同一人）；工程人员2人.大门门卫1人.主楼保安员3人.侧门保安员1人.保洁人员4人.食堂人员10人。二、着装要求要求统一着装.服装款式分项目经理（西服）、保安（保安服）、工程（工作服）、保洁（工作服）、。参考款式见附件5。服装及各款式服装的颜色、材质等具体情况中标后须服从招标人意见。三、物业的工作职责1、安全保卫工作。负责大厦内和外围24小时的安全保卫（包括消防、配合防洪防汛、除雪、周六、日浴室的管理及钥匙的发放）及大厦内各部门信函、报纸、邮件等的分类和分发工作；2、保洁工作。负责大厦内公共部位和周边的保洁（包括所有会议室、浴室、活动室、领导办公室、停车场等）；3、工程工作。负责保障大厦正常运转的各种设备和设施的使用、维护、保养、维修、检测（包括供暖、空调、上下水、新风换气、用电、变电、电器、电梯、煤气、墙面、消防器材、设备等）；4、收发室。负责大厦内各部门信函、报纸、邮件等的分类和分发工作（此项工作可由保安或礼仪人员完成.不单独设人员）。5、食堂管理。负责菜品面点的加工、配分餐、日常管理、厨房设施维护、就餐秩序管理、餐具清洁、卫生等工作.就餐人数约220人。6、服务期间物业公司须安排项目经理常驻办公楼.且确定项目经理后不得临时调整人员。如有特殊情况必须调整.须提交书面申请并征得招标人同意后方可调整。四、工资和待遇按照目前我市劳动力市场和我区机关办公楼的具体情况，结合上一年度的工资标准.制定了物业人员最低工资标准（详细情况见附表1.甲方安排乙方人员加班的加班工资.经甲方负责人审批后.根据实际发生额另行支付）.物业公司不得以任何理由在甲方不知情的情况下克扣工资。每月15日前.必须按要求发放人员工资.并将工资领报表交甲方审核、备案。附表1：名称LJU/亠冈位工资标准项目经理经理3000保安部保安队长2800保安2500保洁部保洁主管2600保洁员2500外围保洁员2600工程部工程主管3000暖通运行检维修2100电工2100综合维修2300食堂主厨2800厨师2400五、服务范围1、卫生间的卫生纸（清风或心相印）、擦手纸（清风或心相印）、洗手液等保洁耗材；2、所有地毯、窗帘清洗周期为三个月（电梯地毯每周清洗）；3、所有地板每年保养两次（打蜡）；4、内、外玻璃每年擦洗3次；5、大小会议室及领导办公室卫生清洁工作、楼内玻璃隔段清洁工作和卫生清洁工作；6、绿化管理和室内外花卉管理工作。六、其他1、物业的办公用品和各种维修工具由物业公司承担；2、服装费、对讲机、保安用床、军品行李等保安器材由物业公司承担；3、物业公司需与所有工作人员签订劳动保险.并根据劳动法规定缴纳相应的保险、公积金.对不能缴纳相应保险的员工.为其购买意外伤害险。4、严格按甲方《物业管理规定》实施（规定附后）；5、合同为期一年.招标人每季度对中标单位进行考核.全年达到较好标准以上.且资金预算落实、合同价格不变.双方自愿的前提下该项目可续签1年.最多续签2次.总使用期限不超过三年。合同期内.如国家工资上调或社会统筹保险调整等风险.由物业公司承担。《物业管理规定》一、权利、义务与工作范围1、物业公司承担区机关办公楼内外的安全保卫工作.楼内外的卫生清扫工作（办公室和食堂除外）.办公楼的消防设施、空调设施、上下水设施、供暖设施、电器设备以及楼内外公用设施的管理维护工作.领导交办的其他工作。2、按实际需要.招标人有权要求物业公司重做未达到标准的工作.物业公司必须服从。3、招标人为物业公司提供生活用水、用电、办公场所以及工程设备的维修所用材料等条件。4、招标人有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员（全体工作人员必须具有身体健康证明.尤其45周岁以上人员.须经体检合格后方可上岗）.并经招标人同意后方可录用。物业公司于每月15日前将雇用人员的工资表、考勤表交招标人审阅.按实际出勤情况支付人员工资。如违反规定.后果由物业公司承担。招标人有权更换不称职的员工。5、 物业公司应组织员工加强思想素质和专业学习.牢固树立为机关工作人员服务的思想。6、 物业公司员工不得使用电暖气等与工作无关的电器设备。7、物业公司员工因故无法正常工作时.应报招标人同意。8、物业公司应节约使用招标人提供的资源.保证不造成资源浪费。9、物业公司在工作中应注意防火、防盗.注意工作安全.物业公司员工在工作区域内因操作不当造成受伤、死亡的，均由物业公司承担责任。10、物业公司应遵守招标人规定.并服从招标人工作人员的管理。11、物业公司使用易燃易爆及其他危险品作业时.必须提前报招标人同意。12、 物业公司应及时向招标人汇报工作.征求意见.协助招标人更好的开展工作。13、 凡物业公司人员出现任何事故和伤害.由物业公司全部负责（包括人身伤害事故）。14、物业公司每月须向招标人提交管理人员、保洁人员、保安人员、工程人员等全体工作人员的名册及工资表。二、安全保卫管理（一）保安工作岗位要求1、 上班时间：白班工作时间8:00－18:00.夜班工作时间为18:00－次日8:00。2、 岗位设置：正门岗、侧门岗、大门岗、巡逻岗、监控岗。（1） 工作日白天：正门岗1人8:30—17:30.负责工作日人员、物品登记管理.处置突发事件侧门岗1人8:30—17:30.负责工作日人员、物品登记管理.处置突发事件大门岗1人7:30－17:30.负责进出人员盘查、登记管理。巡逻岗1人8:00—17:30负责楼内外巡逻、车库车辆停放的管理；监控岗1人负责办公楼消防和安全监控。（2） 夜间及节假日：节假日正门岗、监控岗各设一人值班.巡逻岗2人。夜间上半夜、下半夜各2人。夜间巡逻岗应于18：00、21：00各巡逻楼一次.并做好记录。重点检查办公楼内开水间和卫生间的关灯、关窗情况以及各楼层办公室关灯、关窗、锁门情况；外围巡逻岗应随时注意LED和泛光照明的工作情况，保证办公楼墙体及外围公共设备的完好。（3）礼堂（会议室）开会期间：正门岗设3人，大门设1人，设1人巡逻，同时用于特殊情况下的缺岗应急。（4）保安队长负责保安队员的日常管理、工作协调和军体训练工作。3、保安人员须具备的条件：物业公司在选任保安人员时.必须对保安人员进行认真考察；在进行有关法令所规定的教育并积累了一定经验的基础上.选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当.另外.消防专干必须持有大连市公安消防局颁发的消防人员上岗培训合格证。如物业公司的保安人员因缺乏相应证件而使招标人受到政府有关部门处罚时.由此给招标人造成的损失全部由物业公司承担。男.年龄为25－50周岁.身高不低于175厘米.形象良好。（二）保安队长的工作职责1、 做好队员的日常管理工作.组织队员认真学习并贯彻执行好各项规章制度.提高组织纪律性。2、 带领队员完成岗位执勤任务.不断提高安全服务质量。3、 以身作则.起好传、帮、带作用.提高队员的法制观念和执勤能力。4、 讲究工作方法.搞好队内团结.做好队员的思想政治工作和岗位管理工作。5、 认真做好工作记录.及时向招标人领导汇报工作.征求意见。6、 教育、监督队员按规定爱护和正确使用装备器材。7、教育、监督队员严格遵守保密纪律和安全规定.防止事故发生。8、坚持晚点名.组织队员进行军体训练。9、完成领导交办的其他工作。（三）保安队员的职责1、 积极参加政治业务学习和军体训练.不断提高思想觉悟、法制观念和业务技能.做到知法守法。2、 作风严谨、爱岗敬业、大胆管理、坚持原则.自觉认真地完成各项任务.不推卸责任。3、 尊重领导、团结同志、服从管理、坚持优质服务、文明执勤.注重礼节礼貌.讲究工作方法.自觉维护区机关的声誉。4、 严守纪律.不擅离职守。5、熟练掌握和使用配发的装备器材.保管好配发的服装和证件。6、严格遵守保密纪律和有关安全规定。7、完成领导交办的其他工作。（四）保安工作管理规定1、保安人员应按时到岗.认真履行交接班手续.不擅离职守.不得私自换岗、串岗、替岗.在岗期间不做与工作无关的事（如：读书、看报、吸烟、喧哗、打闹、吃零食、听收音机等）。2、保安人员在岗期间应统一着装.按季节更换.保持服装整洁.准确佩戴执勤标志.不准将帽子取下.不准穿拖鞋或赤脚穿鞋。3、保安人员门前执勤时应精神饱满.挺胸抬头.两眼平视前方.成跨立姿势站立.坐岗人员要姿态端正.认真登记.字迹工整.保持登记本整洁。4、保安人员应明确自己的工作职责及处置程序.熟悉岗位周边环境及治安状况.掌握各级值班报警电话的使用方法。5、 保安人员应热情主动地为来机关办事的人员服务.讲究礼节.用语文明.有问必答.百问不烦.不得与办事人员发生争吵。6、 对来机关办事的车辆.保安人员应查验证件.有礼貌的引导到规定位置停放.保证停车场安全有序。7、遇有下列情况的人员和车辆.保安人员应禁止其进入机关办公楼或停车场：（1）形迹可疑的；（2）外来办事人员未登记、证件不符或无相关单位接待；（3）携带违禁物品的；（4）欲进入机关办公楼推销、收购的；（5） 态度蛮横、无理取闹、扰乱秩序的；（6） 静楼期间.除本办公楼加班人员以外的人员；（7）违反车辆进出规定的；（8）其他应急事件和违规现象。在岗人员应时刻保持警惕.遇到上述情况.应敢于斗争.并立即报告.遇有险情事故.应挺身而出.敢于奉献.不准袖手旁观、临阵脱逃、回避绕行。8、保安人员应严格检查进出机关搬运物品的人员.没有领导签字或相关单位的证明一律不予放行。9、保安人员应保持保安室（岗位）的严肃有序，其他人员未经允许，不得随意进出。10、 保安人员保证24小时在位率.严格遵守请假制度.保安人员在岗期间不得请假.特殊情况由队长安排好顶岗人员.休息时间外出.应履行请假手续。节假日外出比例不得超过1/3。11、 保安人员应服从领导.队员之间要相互尊重、相互支持.多做自我批评.严格要求自己。三、卫生保洁管理1、机关办公楼卫生清扫区域分为三部分：（1）大厅、各会议室（2）各楼层会客室、走廊、楼梯、开水间、卫生间、浴室（3）楼外地面、墙面、绿地。2、 保洁人员每天8：00前应清扫完毕（节假日全面清扫除外）.每周进行一次彻底清扫.重大节假日、活动日前视情况进行大清扫.办公楼外立面玻璃每年清洗三次。3、 清扫时要求室内桌椅横竖成行.桌面、门、窗台、窗棱、暖气无灰尘.物品摆放整齐有序.地面无痰迹、烟头、纸屑等杂物.烟蒂盒内不得积存多于两个烟头.卫生间早中晚各喷洒消毒水一次.墙面不能留有痕迹。4、 根据季节特点.不定期做好除“四害”工作。冬季应及时做好除雪工作。5、 工作日内.保洁人员对自己分担的保洁区域必须不断巡视.保持清洁.并随时添加卫生间卫生纸、洗手液等。6、各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二.保洁人员同时负责清理办公室的垃圾桶并及时将垃圾清运到楼外的垃圾点.由环卫处处理。7、保洁人员应讲究个人卫生.工作时间必须着工作装.并保持服装整洁。8、保洁人员应严格要求自己.服从领导安排.不怕脏.不怕累.互相支持.互相帮助.齐心协力完成本职工作.每季度要求进行一次轮岗。9、保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事.未经允许不得进入各办公室。不准打电话、手机。保洁人员须具备的条件：女.年龄为50周岁以下。保洁班长必须有机关或宾馆工作三年以上经验。四、公共设备管理（一）给排水及暖通工作管理规定1、工程人员负责机关办公楼内外各种给排水及暖通设施的维修保养工作.确保机关办公楼内外管道畅通及正常供水。2、工程人员应熟悉办公楼内各种管道的分布.定期、定时进行巡查.发现故障及时解决。3、工作不拖延.对于各种阻塞、漏水现象.应及时修复.不能及时修复的应说明情况。4、工程人员应严格执行安全操作规程.认真填写给排水及暖通设备的维修保养记录。5、 工程人员应按规定领用维修保养用品.并做好登记.认真保管好本组的各种设备及工具.不随意外借。6、 工程班长必须精通水、电等技术；完成领导交办的其他工作。（二）空调运行管理规定1、工程人员负责办公楼内空调机组的开闭和维修保养工作.保证空调机组设备安全运行。2、工程人员应熟悉机组结构和各楼层管道分布情况.严格执行安全操作规程。3、在空调开启期间.工程人员应随时注意设备运转状况.发现情况及时修理.认真填写运行保养记录。4、 准确执行空调开闭时间，夏季室外温度如低于26°C（含26°C）,不开启中央空调，上班时间不得离岗，随时执行特殊的空调开停任务。5、 工程人员应按规定领用维修保养用品，并做好登记，认真保管好本组的各种设备及工具，不随意外借。6、 完成领导交办的其他工作。（三）电气设备管理规定1、 工程人员负责办公楼内外各种电气设备的开闭和维修保养工作，保证设备安全运行。2、 工程人员应熟悉办公楼内外电气设备的布线和使用情况，严格执行安全操作规程。3、 工程人员应定时巡查电气设备的运转情况，发现情况及时修理，认真填写维修保养记录。4、 上班时间不得离岗，随时执行特殊的电气开闭任务。5、 工程人员应按规定领用维修保养用品.并做好登记.认真保管好本组的各种设备及工具.不随意外借。6、 完成领导交办的其他工作。（四）其他规定1、 各类工程人员必须具备专业资格.做到持证上岗。最大年龄不得超过60周岁.保证45周岁以下人员不低于2名。2、 维修保养各种设备、管线时.应由相关专业人员进行操作.不得擅自变动现有电路及管线.特殊情况应及时报告招标人批准。3、 每天下班前应由专人对各类设备进行安全检查.该关闭的及时关闭.该运行的要安排专人值班。4、 各设备间要保持整洁.不得存放无关的物品.不得在设备间内做与工作无关的事情.禁止非操作人员进入.如有参观、学习等活动.必须由招标人代表或项目负责人陪同方可进入.并做好记录。工程人员须具备的条件：年龄为50周岁以下.技术能力强。电气工人须具有变电所管理经验。五、食堂管理1、就餐形式：自助式。2、就餐时间：每日早晨7：30—8：20.中午11：30—12：30。3、 就餐天数：按法定工作日计算。4、 菜品的采购：由招标人负责菜品的采购；也可委托乙方采购。（具体由招标人指定）5、伙食标准：每周五前和招标人确定下周菜谱.根据菜谱进行加工（伙食标准根据招标人具体要求制定）。6、就餐人员计数约220人.每人每日一次早餐、一次午餐.以及临时安排的用餐。物业人员就餐由物业公司保障。7、 厨师必须具备三级以上资质。8、 就餐秩序就餐人员凭工作证刷卡进入食堂，自觉排队用餐。提倡节约、反对浪费。食堂内禁止吸烟和大声喧哗.不准随地吐痰、倒水和乱扔杂物.保持良好的就餐环境.爱护食堂内的一切公物设施.对损坏公物设施者除给予批评教育外还要按价赔偿。9、食堂管理需引入《HACCP卫生管理体系》和专用的《卫生管理手册》，以保证卫生安全，进行全面的卫生控制，要点如下：（1） 加强职工道德教育.树立爱岗敬业无私奉献的精神.增强服务意识.不断改善服务态度，全心全意服务。（2） 对不称职、责任心不强、就餐人员反映大的厨师或工作人员应及时调整，待学习培训达到要求后方能上岗；对工作失职造成不良后果者，要严肃处理。（3） 只有完全掌握设备操作技术的员工才能上岗工作，并定期及时维护，在平时的工作的过程中，严格按照设备使用说明操作，杜绝设备事故的发生。（4） 及时听取机关工作人员及就餐人员意见，虚心学习别人之长处，及时进行整改，总结经验。（5） 禁止无工作证和就餐卡人员就餐。（6） 工作人员需进行健康体检，检查合格后，向招标人提供检查合格证明，经招标人同意后方可上岗；上岗前、触摸不洁物后必须洗手消毒。（7） 非工作人员禁止进入操作间，工作时间统一着装，严格管理，把好卫生关，严禁提供剩余饭菜，杜绝食品腐烂变质，食物中毒现象的发生。确保机关干部、职工身体健康。（8） 食堂食品严格实行入库登记制度，执行24小时清库原则；半成品或食品即使放在容器内也不准放在地面上，严格坚持生熟分开的原则；工器具用颜色加以区分，并实行分区摆放和使用。（9） 食品加热处理时一定要加热充分。加工好的食品要尽快食用。尽量现加工、现提供、现食用。（10）食堂的保洁要求：a.餐具干净、卫生，每天用后必须进行清洁消毒b.餐桌、餐椅洁净、卫生、无油渍污渍定期清洁消毒；c.地面、墙面洁净、卫生;d.灯具、通风口洁净、明亮、无灰尘。（11）食堂需要定期进行彻底的灭鼠、蟑螂、苍蝇等的活动。（12）注意防火.创建一个安全、卫生、舒适的环境。（13）食堂人员如有调整.须征求招标人意见并经招标人同意后方可调整。（14）食堂因食品卫生等问题被投诉的.经查实首次从物业管理费中扣罚2000元；第二次扣罚4000元；第三次清退食堂全体工作人员。（15）每年三次请防疫站来检查指导工作。八、工作联系1、物业公司要明确职责.树立服务意识.工作中应加强与招标人的联系.认真做好机关办公楼的后勤保障工作。2、招标人指派专人作为招标人代表与物业公司进行日常联系.负责对应由物业公司承担的工作进行汇总、安排、检查和奖惩。3、招标人与物业公司的工作联系通过《工作联系单》进行.联系单由招标人代表签字生效.于工作日17点前下发至物业公司项目负责人。项目负责人接到《工作联系单》后.应根据实际情况.迅速、认真组织办理或给予答复.并将前一日工作进展情况向招标人代表进行汇报。如遇紧急突发事件应由招标人人员及物业公司进行布置.并及时通知招标人代表及物业公司项目负责人。4、招标人每月会同物业公司对机关办公楼进行联合检查.并召开物业情况通报会。会议内容为总结本月的工作情况.并对下一步工作进行安排布置。通报会由招标人相关人员及物业公司总经理、项目负责人及班长以上人员参加。5、 物业公司项目负责人及班长以上人员应保持通讯畅通（手机、对讲机）.如有外出情况.向招标人代表通报.并指定临时负责人。6、 物业公司在涉及机关办公楼重大维修改造项目时.向招标人代表提出书面申请.经研究批准后.方可实施。7、 物业公司每月至少组织三次夜间查巡并做好记录。8、 物业公司须每月向招标人上报工资表.招标人审核同意后.再付当月物业管理费。9、 物业公司产生的电话费.由中标人缴纳。每半年向招标人结算一次。10、 未尽事宜由招标人和物业公司协商解决。九、巡视制度1、 巡视人员：物业公司班长、主管以上人员及休息日和夜间值班负责人。2、 巡视内容：员工在岗情况、工作状态、仪容仪表、工作用具等；工作间休息室内务卫生；车辆停放秩序；公共区域卫生；设备运行等物业公司所负责的工作。3、 巡视时间：项目负责人上、下午各巡视一次；保安队长9：00、12:00、15:00、21:00、24:00前各巡视一次。4、 巡视要求（1） 每次巡视必须做好记录.并由被检人签字。（2） 发现问题.立即整改.并在下次巡视中复检。（3）分工不分家.发现非自己管辖范围的问题应及时通知相关人员。（4）物业经理对每天的巡视记录进行检查.发现重要问题及时上报。招标人对物业公司巡视工作进行抽查。十、奖惩制度根据物业公司的投标文件和上述工作职责.招标人对物业工作进行随机检查.每天不少于3次.遇有重大活动.进行全面检查。奖励办法：1、 在每年度办公楼综合管理中.物业工作总体未出现差错.经招标人研究通过每年一次性给予表奖。2、 物业公司员工积极参加其他工作.视情况给予相应奖励。3、在处理重大问题过程中.物业公司表现突出.视情况奖励200－500元。处罚办法：1、 物业公司未在规定时间内完成工作.每耽误1天.罚款100元。2、 物业公司未按标书规定配其符合规定的工作人员.应及时报告.并在3天内补齐.逾期每缺岗1人.每天罚款100元。3、 由于物业公司的工作失误造成招标人损失.视程度.最低罚款1000元。4、 物业公司员工未按时到岗、擅自离岗.罚款100－200元。5、物业公司员工工作期间未按要求着装.个人仪表、服装不整洁、工作拖沓专用工具间、设备间管理不善.罚款100元。6、物业公司员工工作姿态不端正、精神萎靡、工作拖沓.每人次罚款100元。7、物业公司员工违反劳动纪律（如工作期间喧哗、闲聊、嘻笑、打闹等），每人次罚款100元.严重违反劳动纪律（如工作期间喝酒、打架等）的.每人次罚款200－500元。8、 物业公司员工服务不主动、不热情、不讲究文明礼貌.罚款100元.不服从领导、与办事人员发生争吵的.罚款200－500元。9、 物业公司保安人员未对进入人员进行有效阻拦.罚款100－500元。10、物业公司保安人员工作失职导致办公楼内物品丢失的.除照价赔偿外.罚款500元。11、物业公司保洁人员清扫不彻底（如有浮灰、烟头、纸屑、水印、痰迹等）.物品摆放杂乱.卫生用品未及时补充、更换.垃圾未及时倾倒.墙面污染未及时清理.罚款50－100元。12、物业公司员工未按规定程序进行操作、保养、维修.造成停气、停水、停电以及设备损坏等事故.除照价赔偿外.罚款200－500元。13、由于物业公司人为原因造成的资源浪费.除照价赔偿外.罚款100－500元。14、物业公司员工利用工作之便私用、挤占公家物品的.罚款200－500元.偷拿公家物品的.除照价赔偿外.视情节交送公安机关处理。楼内的涉费收取与管理服务的明确（一）下列费用由物业公司支付：1、保安管理需用的服装费、办公费、对讲机、人员工资、加班费及政府法定劳动保险、交通费、员工餐费、管理费、税金等费用；2、保洁管理需用的服装费、办公费、工具折旧费、清洁用品、卫生纸、擦手纸、洗手液等保洁耗材.设备折旧费、地毯、窗帘清洗（三个月为一清洗周期）、地板保养打蜡（2次/年）、外墙清洗（3次/年）、人员工资、加班费及政府法定劳动保险、交通费、员工餐费、管理费、税金等费用；3、工程设备管理需用的服装费、办公费、工具折旧费、人员工资、加班费及政府法定劳动保险、交通费、员工餐费、管理费、税金等费用；4、食堂人员需用的服装费、办公费、人员工资、加班费及政府法定劳动保险、交通费、员工餐费、管理费、税金等费用；5、物业人员上岗前必须通过大连市正规医院体检.持体检证明上岗.体检费由物业公司承担；6、物业公司每月15日向员工发放工资.次日须将员工工资表报送招标人.如每延迟一天.招标人处罚物业公司每日300元；（二）下列费用由招标人支付.不包含在物业管理费中：1、水、电、煤气费、采暖费；2、工程设备50元以上的维修所用材料；（注：工程设备50元以下由物业公司承担）物业管理监督考核办法为加强中山区城市建设管理局（以下简称：城建局）所在楼院日常物业管理工作.规范物业公司服务行为.提高物业公司服务质量.保障全体工作人员的合法权益.制定本办法：一、 考核对象： （以下简称：物业公司）。二、 考核主体：城建局组织成立中山区城建系统物业管理监督委员会.对物业公司日常管理服务进行检查考核。三、 考核目标：达到“好”或“较好”标准。四、 考核原则：公平、公开、公正.日常检查与季度考评相结合原则。五、 考核办法：1、 考核内容：安全保卫管理、卫生保洁管理、公共设施设备管理、食堂服务管理。2、 考评标准根据实际情况分为五个等级：好（90－100分）、较好（80－89分）、一般（70－79分）、较差（60－69分）、差（不到60分）。3、 考核要求：物业管理监督委员会成员按照考核办法.对物业公司的履约情况进行全程监督。物业公司有义务配合监督人员进行监督.并对监督人员通报的整改事项积极予以整改。合同期内.因物业公司管理服务中存在的同一问题或同一情况.物业管理监督委员会发出3次（含）以上书面整改通知而未能改正的.视作违约（不包括建设单位施工遗留问题及个别人员恶意破坏）.物业公司承担主合同约定的违约责任。4、 考核方式：物业管理监督委员会成员于日常工作中行使监督权利；物业管理监督委员会定期每月组织一次物业管理大检查；物业管理监督委员会每季度召开一次物业工作例会（特殊情况除外），主要是听取物业公司履约情况，并通报检查考核情况。5、考核结果处理：物业管理监督委员会根据季度考核结果决定物业管理费支付比率。具体标准：评定“好或较好”的.按主合同约定支付季度物业管理费（每季度合同价款为总合同价款的四分之一）；评定“一般”的.季度物业管理费按90%支付；评定“较差或差”的.城建局根据物业管理监督委员会提议组织召开领导班子会解聘现物业公司。考核结果全年达到较好标准及以上的.下一年度可视实际情况并上报主管部门同意后续签合同.总签约期限连续不得超过三年。物业管理监督考核内容及评分细则考核内容分值评分细则一、安全保卫管理201、保安人员应按时到岗，认真履行交接手续，不擅离职守。3违反一次扣1分。2、保安人员在岗期间不做与工作无关的事。3发现一次扣分。3、保安人员应尊重领导、服从管理、着装整洁、文明执勤，注重礼节礼貌，讲究工作方法。3违反一次扣1分。4、应加强外来人员和车辆管理，认真登记，严防可疑人员和车辆入内，确保办公环境不受外界干扰。3物业公司保安人员未对外来进入人员和车辆进行有效阻拦，一次扣1分。5、因物业公司保安人员工作失职，导致办公楼内物品丢失。3除照价赔偿外，发生起扣1分。6、因物业公司工作不细，出现安全漏洞或造成损失。5视情节扣1—2分。二、卫生保洁管理201、会议室、走廊、楼梯和门庭，不得有灰尘、水迹、污迹和垃圾等杂物。3发现一处问题扣分。2、停车场院内保持整洁。3发现一处问题扣分。3、卫生间、浴室保持整洁，室内不得有异味，地面不得有水迹。4发现一处问题扣分。4、公共区域垃圾桶要及时倾倒，桶内垃3发现一处问题扣分。

圾不得超过三分之二。5、根据季节特点，不定期做好除“四害”工作。4发现一处问题扣分。6、保洁人员应着工作装，保持服装整洁，工作期间不得喧哗、闲聊、嘻笑和打闹等。3发现一处问题扣分。三、公共设施设备管理101、应由相关专业人员对各种设施设备及管线进行定期检查保养。2因检查保养不及时、不到位，造成损失的，一次扣1分。2、维修水、电、门窗等基础设施设备及时。3拖延一次扣1分。3、每天下班前应由专人对各类设施设备进行安全检查。5应关闭的电源、开关、水管阀门，而未关闭，发现一处扣1分。四、食堂服务管理401、食堂工作人员需持健康体检证方可上岗，厨师必须具备三级以上资质。2发现一名工作人员不具备资质扣1分，并予以辞退。2、食堂工作人员需统一着装，服装整洁，注意个人卫生，并具有良好卫生习惯。3发现一处问题扣