项目可行性论证经济测算指标体系

项目可行性论证--经济测算指标体系

（试行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要：报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。原项目测算的弊处二、新的可行性论证经济指标体系的特点将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标

核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明包括以下四项：除整六体指宽标外辜增加有了单杰项指民标如：保资金纹峰值杠比例般；地绍价支降付贴恒现比导；启动燥资金棋获利攻倍数煌。运用丸函数饮工具耀和公沈式链裳接简糠化计您算如：屯净现慈值（NP正V）函数紫；内部客收益砖率（IR最R）函数栋；测算峰要素拿的弹仿性调桂整。资金凑的时冰间价横值：资金秧用之轧于投匆资，序随着须时间刮的推族移，洲其价悟值会唤增长闪。今天允的1务元钱络不等丧于璃明天棒的1鱼元利息枪；单缺利；箭复利轨；贴习现；惰现值也；终史值资金千成本芽：使用爪资金庭要支叙付代撕价银行虹借款徐：毒按利利率丸计付赖利息股东嚼投入夕：创交刘付利纺润三、轨资金踢的时平间价倘值单利谷终值帅计算袭:S葛=舰P（池1杯+另i*稍t僵)单利喝现值秘计算垄:p猾=s线*骑(铺1-倚i胆*t逢)n复利杯终值阴计算洁:S劣=幅P（响1么+而i叨)-n复利沉终值身计算页:p越=料s（岔1洪+扎i翼)问：昆第1树年年明初存结入1吧00盾元，作利率炉10白%，傅分别哀按单子利和坊复利污计算休，两带年后动其终美值多史少？四、萄现金都流量棋与净炕流量也、净煤现值现金亭流量：指项舰目投跳资、手出售剑引起烂的现坛金流越入、勺现金豆流出勉的数惑量。现金资净流垃量：指一埋定时养期现蚀金流受入量阔与现说金流涨出量另的差授额。鸦流入深量大辅于流付出量姓时净骆流量哭为正桨值，符反之掠为负检值。净现董值：指未柴来资按金流自入的旬现值行与资测金流赞出的愿现值丝式的差脉额。万科幻玉城市罩花园梢项目浸概况级：总建闪35顾万平客米，隆单位叨地价驱80杜0元唤/平索米，白建造券成本讽等1能70盈0元交；4年非开发融销售影完毕阀，平肿均价猎格3怎21吸4元臂/平兄米。五、励现金车净流浓量与逃利润耽的关听系利润爽是按吹照权掉责发夺生制剧确定蹲的分仓期损郊益现金歉净流饲量是晨根据泽收付文实现荡制确平定的洲分期诊损益恒。可行前性研毛究中涌，现禽金净驾流量廊可以哨代替厕利润鞠作为显评价些投资敢净收程益的佣指标抓。在整黎个投乔资有兔效年执限内米，项鞭目利腿润总没计与反现金城净流村量是好相等胀的。锐应用捏现金奶净流浮量，吴并可话方便铺地引钓入资杜金时杠间价生值来撞考察怎投资笼方案年。六、崇项目谣可行舅性论突证经离济指确标体下系核心志指标1、脖内部焦收益顺率使累教计净魄现值限为零幅的贴扇现率2、著销售降净利吧率项目启净利止润/际销售子收入粪×1早00疗%参考吗指标3、婶总投贺资回倾报率项目籍净利呀润/访项目谦总投途资兆×1六00宏%4、动销售融毛利如率部项片目利越润/撕销售历收入振×1摘00挑%5、绿获利驱指数笔现胞金流导入现摸值/兼现金犹流出宽现值6、筹资金谨峰值消比例灿资责金峰公值/纽奉项目球总投课资7、狐地价讯支付拉贴现凶比各期跳支付王地价茄现值真之和意/地矩价总辜额8、奋启动竿资金建获利大倍数仪项嫩目净诵利润休/启呢动资步金六、缩慧项目殖可行纵性论瞒证经革济指穗标体失系6-泻1、普内部题收益己率（IR屯R）内部梢收益猫率：是指坐能够渐使未能来现蚁金流坑入量仗的现浅值等想于未步来现谷金流动出现丘值的趟贴现暮率。简单爪说就稍是使王投资读方案喂累计畏净现竞值等来于零仓的贴做现率宾。内部幅收益衰率是烛这样慎的一它种利舰率，脾如果睡按该谢利率摄通过研借款趣来投惜资项偶目，负将一被无所透获。内部饶收益餐率体凉现了风项目旅本身垮即内逐在的艳收益宴水平炊或获匆利能它力，是项蠢目内呈在的敢投资址收益工率，罢本质巨上是筑一个僵贴现门率。万科盼城市容花园仰项目或：6-熊2、爆销售庄净利脉率销售低净利键率=育项目蔬净利柿润/愚销售猾收入效×1持00姨%（项滥目净酿利润悉=项正目利体润-娇期间扮费用恢-所拆得税钞）为什苹么用似销售射净利烛率取挨代投津资回桨报率激作为牌核心膨指标愈？以销渔售收继入为盘基数臂，指拥标蕴俭涵内雪容更究丰富从点，权除了简能反习映获肤利能法力，询还可己以反挠映售轧价风惹险的液承受旺能力漂，比醉如，饥销售祖净利杨率为袍9%拴，大洪约可绞以知边道，聋如果贷售价养下降曲9%鉴左右床，将便基本下无利会可图诊；而件售价鲁相当栋于市就场风搭险，诱其难眉以控厨制程瓦度远染大于挥成本叙；销售笛净利恩率更位易于药普遍到的理覆解，鸭直观项明了颗，望闹文即叼可知痰道是伍“净况利润怖”除最以“喜销售引收入胳”；洽投资露回报腔率则怪须特纪别明持确，牢如总张投资遇是“将总成羞本”酷还是张“总念成本贸+期倚间费帮用”成，包傻含不乎包含烧“所阅得税员”？刮“寒回报技”是梅税前投利润债还是崇税后奴利润裳？6-笋3、末总投饭资回藏报率总投元资回氏报率姑=项垂目净走利润盏/项垒目总俭投资脸×1些00蔬%（项睛目总牙投资状=总偶开发尽成本劫+期世间费炕用）总投颗资回倍报率普静态校的反欧映了皱项目研总体晨投资顷回报目水平消，但坐并不母是该筒项目杨实际把的收严益率姿，只锡能作绞为辅陷助指隆标参励考。请项目垮开发搏周期陪越长镇，该采指标滨意义纱可应倾用度府越小烟。6-液4、挣销售哀毛利蚊率销售扬毛利美率%财=项挽目利偶润/州销售文收入棉×1腹00抓%（项珍目利泳润=慕销售望收入略-开娱发成门本-疏营业血税及犬附加低）销售还毛利但率的捉意义相：在于缸体现猴了项粥目的模获利辱空间顺。即秀还有惊多少装销售盏收入票可以歉用来免抵偿歇期间醋费用士和所筐得税云，最麦后获围得利遥润。销售项毛利镇率和就销售哈净利盲率的毯关系上：销售箩毛利汤率奴-去销筋售净殊利率将=销高售税义、费自率6-牺5、哲获利忘指数示（现奖值指滤数）现值爱指数依可以饺理解女为1涛元原固始投毯资渴赢望获喊得的秧现值喉净收潜益。潜现值炎指数栗反映遥了投朋资的育效率额。计算苗现值恐指数赏必须谢预先狭确定放一个珍贴现夕率，召一般乱是期找望的驻最低讲资金帝回报鸭率。除按照婚集团拖净资命产收加益率疗的要肃求我兔们将扫贴现雨率为派10姐%。现值窃指数累＞1锄说明涉收益乎超过已成本膛，投叠资收蚕益率济超过昂期望萌的回党报率昼，项挣目可匪行；脸现值勤指数河＜1锯说明嗽其收贫益率怀达不鼠到期禾望的丸回报致率，挥项目颠不可勒行。如果抚以内焦部收越益率冻作为闸贴现德率，失则现斑值指盏数=脸1获利瓣指数鼓=扑现花金流邪入现洗值/汪现金川流出富现值万科糠城市版花园搂项目万科编城市者花园丢项目档测算搅：6-初6、席资金去峰值具比例资金稀峰值绳的界这定：贯资金旺峰值查指在阔项目沸开发辩期间国，累时计负敌向净湾现金酷流量诞的最尸大值止，也快就是免资金森的最颜大缺煌口。资金郑峰值洪是对誓项目坡而言跳，一谋般不贝必考土虑本吓公司用的自什有存巾款余将额。资金亿峰值依比例雅反映算了项蕉目资殿金峰刘值占用总投登资的更比例棍关系笑。资金柿峰值忧比例秀=勉资闷金峰欣值/赵项目摘总投荡资万科跃城市代花园晴项目干测算差：资金趟峰值都比例诵=叨资攀金峰鸦值/袜项目冠总投坡资=1轨50粱00点/（吉28创00设0+怀59的50胳0）=1廉7%6-倚7、默地价辽支付桥贴现冠比本指蚀标反佩映地广价支后付的京快慢介。土地页合同催中的度地价也是一固种名终义地陕价，因将各歇期支目付的蚁地价共折算泻为现奋值才拴是该贼项目鹅的实第际地宣价。菊地价巡寿支付姻贴现期比反提映了捷名义厦地价仅和实猫际地传价的肯关系考。该比窄例越捷小实僚际地妥价越鞠低，伙反之搂实际的地价思越高某。对各穷期地击价进昼行折报现同搁样要长确定圾一个素贴现杠率，叠我们衬仍定丧为1版0%搬（依巩据同蓄前）地价白支付贴贴现若比肺=见各期侨支付踩地价奇现值岩之和速/地胆价总赢额万科革城市恶花园崖项目蛇：6-原8、授启动丘资金建获利沉倍数启动肺资金拔=3氧个最乐高的话资金局峰值中之和饼/3启动继资金哨的界谷定：酬一个交项目毅启动桃资金往较难穴直接野计算币，它激应是辱开发谈前期扣一定利阶段笛的资从金需迎求。茫因此肉我们杀近似蛇定义芽为3字个最脊高峰曲值的照平均暂数。启动积资金膊获利居倍数卸的意世义：贵在于枕集团把或分帐公司亚投入滑一个签新项罩目必甩须的桑启动岁资金稠，将装来能翅获得前多少贝倍的凡净利严润。赔它是鸽一个薯静态区的参皮考指疫标。启动树资金血获利此倍数裕=鸦项住目净许利润贿/启收动资补金万科匠城市欺花园悟项目七、蓄核心雾指标迅的基弊本要碌求（何参考渐）内部孝收益愤率≥词25稿%里销货售净巨利率疮≥9克%指标绪评价抖考虑扯：（1扭）核蹄心指筝标确茄定指述标值齿标准吨；参伤考指冒标中陪的总术体指谈标未近定标拣准仅忽做参絮考；住参考掩指标蔬中的岔单项君指标也结合势具体芦项目诉分析富评估贴。（2茄）经逼过对换部分狂项目刺（成疼都1榜期、孝大连触等）柱的测跨试，惯其内励部收床益率法均超胆过3怀0%过。因猾此对揭一般棉多层训项目功内部选收益院率暂奖定为显25御%。（3祥）经刃测算装，集输团平饮均税帖前销除售利谜润率铸为1颤2%冷，销艘售净匙利率购约在栏8.奋04