知名地产采购管理

年度目标和行动沟通会2004万科采购管理

发展与务实内容纲要

【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念

2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。案例：领导关注招投标资质审查原则全面招标原则网上招标原则多权分立、集中管理原则可追溯原则采购原则3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供应商审核需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核直接采购流程3.矩2采购辨管理蚀流程【工程踏管理蕉务实康指南】1.质量欲观念2.规范扑化、湾标准睡化3.采购崖管理4.技术黎管理5.现场西管理一般采购流程案例尖：对嗓供应嘉商审诊核3.款3集团腹集中猫采购【工程脂管理味务实持指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA

2001年6月签订第一期电梯、内外墙涂料、洁具、柴油发电机组的战略合作协议

2001年9月签订第一期开关插座的战略合作协议

2002年7月签订第二期电梯、内外墙涂料、洁具、龙头、柴油发电机组、开关插座的战略合作协议

2003年1月签订水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给水管战略合作协议

2003年3月签订排水管材的战略合作协议

2003年7月签订外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.理3集团失集中耽采购【工程弦管理由务实泉指南】1、电梯广州档日立旺电梯垂有限添公司2、内外美墙涂鸟料卜内运门太治古漆屯油（素中国棕）有源限公息司3、洁具轿龙头科勒乒（中撇国）炸投资般有限芬公司中山竹市丹寺丽洁寒具有齐限公洞司中山肥港华想卫浴泪有限施公司4、发电烧机组塞瓦紫特动删力科缠技有线限公郊司已集印团集影中采欧购产蓄品3.忘3集团胃集中敲采购【工程勾管理贷务实历指南】5、开关雅插座西门币子（茅中国朋）有缘瑞限公药司顺德索市松丝式本电何工实寒业有淋限公抚司6、屋面眯水泥笔瓦拉法啦基屋难面系良统（腔中国恢）有桃限公雾司7、对讲息设备弗曼点科斯堵（上骡海）棵电子锣有限或公司深圳迈市韩孤昌电肠子有挥限公户司8、PP特-R给水通管材临海麻市伟携星新般型建求材有殿限公酱司已集抓团集周中采锈购产撕品3.腾3集团阀集中姨采购【工程舞管理棕务实叼指南】9、UP妇VC排水驶管材川路帮塑胶栽集团10、外墙散劈开樱砖石湾脉美术哗陶瓷它厂有清限公柱司11、精装泉修材洽料百安煌居（弄中国发）有触限公锻司12、户内贩配电迷箱已集著团集诞中采己购产垄品3.痕3集团渡集中蹲采购【工程盯管理腹务实赤指南】1.质量考观念2.规范箱化、粒标准覆化3.采购耻管理4.技术唱管理5.现场槽管理发展模式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)集中源采购瓶给企懒业带短来的桂效应降低示成本服务异级别漏提升收入荐可扩测展性业务沈流程测及系伴统集至成一致辽，控迟制和渡服从短期膊赢利长期收益创建泳价值秒为了设：股东客户员工供应剧商【工程垮管理割务实厌指南】1.质量温观念2.规范区化、善标准框化3.采购窃管理4.技术管管理5.现场巡寿管理3.拼3集团南集中葛采购优化寒采购疲流程【工程墓管理饺务实扇指南】1.质量上观念2.规范叨化、无标准纽奉化3.采购般管理4.技术柜管理5.现场找管理3.小3集团趋集中撇采购询价招标供应浆商选择谈判合同生成订单运输接受付款采购需求重要信产品垮和服宽务关键追设备洁和部驰件特殊桥产品亡和服保务专用敬设备唯和部摸件高价食值物杂品建材低值谅商品标准携件伴办公瓣品管理让重点禽：蜻重裁点考讯虑透部分勤考虑粱一鬼般不鸟考虑策略碧性采肾购操作重性采剥购3.绩4采购翠方式础的解液释【工程届管理杜务实伤指南】1.质量伏观念2.规范请化、污标准雄化3.采购馒管理4.技术琴管理5.现场疯管理集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程润管理贴务实寒指南】1.质量寻观念2.规范态化、钓标准或化3.采购另管理4.技术爸管理5.现场毒管理3.逗3集团纪集中疗采购从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化3.允3集团诸集中史采购中行——万科收联名洽卡与7家战活略供徐应商考建立筛合作为毛驶胚房燥业主右采购队的采弹购方罩案已第在04年度族战略容采购少实施真正添意义炕“战狸略合脸作”叨的实匙践,例：踢百安者居合吓作模始式产品引及供辨应市猫场信狗息品质挖管理纺信息营销靠合作精装识修设堵计及早供货缠施工父等【工程葱管理吵务实歇指南】1.质量返观念2.规范泥化、怎标准瘦化3.采购酒管理4.技术清管理5.现场录管理从为笋客户冶提供陷增值急服务脑来考行虑合献作范嫩围的肠延伸3.戚3集团疮集中凡采购【工程驶管理壶务实昆指南】1.质量销观念2.规范丑化、幸标准旗化3.采购赛管理4.技术岁管理5.现场摩管理从运陪用供挽应商搞的技音术、怎资源耍，以宋优势捉互补对客碗户的卧消费案喜好抚调研一些扣精装肤修建石材的兆战略护供应冤商也店在不芽惜投俭入较诱多财誓力以枝研究物客户析喜好适、热烦销品拴牌及健型号共规格爹，对岭万科查的装拴修部贵品定聋样提住供增轻值服笼务。促进区战略外供应会商对矛研发雅的促急进。供应墙商一忍起，短为节盈点设蛋计、宣构造拴作法据提供背可行唇方法供应困商对索供方狭的管喂理经聋验专业巴技术稿培训产品铸技术兵调研坊、供大应市工场调益研，心采购罗人员燃从而坛成为渴产品跌专家陈、市排场专温家。调研目的(按实棵际工花作任惑务调洋整)：提供恋产品太信息碰及供再应商殿资源登信息烦，引角导“巴正确呆采购”为策死略性叼采购超工作掌做基添础调痛研，乏扩大器“策雨略性络采购染”的樱范围为采漂用甲盆供还让是发悉包做忠基础咐调研抗，优做化“向资源待整合姥”为设肥计口罪提供谈选型涉及定洗样指路引，葱“采覆购职体能”勒提前朋介入配合升销售难调研保，对会部品能选用余定位存及项为目竞隶争对俭手选金用部阵品的衡调研拢，对者提升劝业主策满意煮度最困大价皆值点摩的调秤研供应枯商一信起，葵为节壮点设毅计、捧构造虹作法茫提供尽可行叼方法新产孔品、枝新技菌术研骑究及概应用瓶评估……制度锄要求——产品浇技术梯、市按场调其研调研——收集数据分析方案选择执行经济腥趋势立法殖趋势供应快市场介规模技术吩趋势社会暑趋势现有渔供应武商竞争惜者活德动方案舞三计划确定粘方案方案照二方案校一产品辰技术评估采购写需求预测目前本供方市场赚评估价格根构成技术辈标准外观除、材凉质潜在羡供应发商二手以资料实地甜考察产品调研熄报告菜的深她度要桌求材料劈燕进场申请/变更进场摇验收发出年订单审核爸申请移交识验收应供虫量结算库存醉管理计量领检验.计数检验.特性糟检验填写饺“收揪调单辱”.“验收借报批晋表”符合鸦进度.未超醋供规格.数量.分批陪进场左时间内部乔调拨萄单试运行.通电.通水施工吧单位项目额经理饭部项目季经理诸部四家匪单位项目悠部等成本蹲部等制度枝要求——甲供材料设备饿进场投验收建立绵统一架的评碗估标把准，训减少葛感性只判断为供鹊应商纤提供虹最佳掉供应其商水颤平的悔标杆顺，找咸出差展距，改善粮提高标准腿评分琴机制遮为从恳入围少供应桐商中氏选出口合适贤的抬供应冰商提供闯参考丘数据电及指安标评估哄分数翅是供字应商史分级挂及发繁展计附划依伴据之凶一有利叶于直霉接激肝励供裕应商劲，提巴升关植系认总同度供应环商量南化评加估评汁级体娘系的巴必要驻性制度成要求——供应唉商量剥化管限理体块系统一惨的评赤估标虹准炼共享烘供应默商信蜂息反馈船评估屈意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度效要求——供应步商量阶化管帽理体喝系供应店商管召理流私程★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★椅★★★级供应单商评哗级制度泡要求——供应牵商量对化管办理体眼系例:后评尚估体盼系处理滑大量画交易供应骆商发蝇展计钻划编码供应翼链全筒程管匀理质量献控制滋行动延迟秩付款长期蔬战略妄合同减少欣供应牙商数牵量系统猴开发ED般I电子取数据奔交换降低掠成本采购点战略朽是公婶司战匠略组得成采购拉功效采购筒职能懂发展被动医阶段主动坐阶段目前甜水平理想湿目标制度漆要求——采购怀发展券的衡庙量标油准3.关6采购棒管理取制度【工程叛管理象务实肥指南】1.质量照观念2.规范藏化、漆标准由化3.采购透管理4.技术脉管理5.现场隔管理采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.万科企业股

份有限公司

合同规范3.劳7采购两工作娇的要扇点【工程圈管理纹务实深指南】1.质量远观念2.规范挑化、筛标准沫化3.采购栏管理4.技术际管理5.现场般管理采购工作的要点和方法如何昌进行既采购渣？1个规皂定2个计划3种模保式4个指址引5个原区则工作猾要点3.掌7采购隔工作汉的要务点【工程拍管理蛮务实降指南】1.质量痰观念2.规范幕化、下标准幅化3.采购兆管理4.技术底管理5.现场衔管理采购工作的要点和方法如何纤进行拦采购纪？1个规厘定2个计划3种模旗式4个指龟引5个原挎则工作努要点材料廉设备饶采购愁管理吵规定3.怪7采购脂工作恨的要盏点【工程笼管理宴务实烛指南】1.质量纯观念2.规范训化、肌标准束化3.采购伪管理4.技术美管理5.现场及管理采购工作的要点和方法如何吐进行刚采购覆？1个规坡定2个计划3种模振式4个指剖引5个原吐则工作芳要点材料陪进场努计划绘、物资拾采购巡寿计划3.迅7采购破工作授的要著点【工程榜管理劳务实倍指南】1.质量傅观念2.规范指化、争标准乘化3.采购油管理4.技术西管理5.现场拔管理采购工作的要点和方法如何泉进行丧采购臣？1个规聚定2个计划3种模扯式4个指析引5个原节则工作厅要点集团洪战略绘供应享商地区暖定向仙供应固商地区荣合格殿供应食商直接药采购三方筋合同限价3.无7采购捧工作轧的要麻点【工程搞管理佣务实辨指南】1.质量砌观念2.规范轧化、摘标准饭化3.采购裤管理4.技术邻管理5.现场吗管理采购工作的要点和方法如何援进行辣采购炕？1个规屿定2个计划3种模获式4个指惨引5个原烂则工作遮要点供应玩商资弹质审姻查指部引材料东设备埋招投虾标操各作指衔引集团局统一摔采购好操作晒指引定点雷采购妄操作翅指引3.摇7采购铅工作奔的要命点【工程酬管理质务实城指南】1.质量庆观念2.规范贼化、梅标准剃化3.采购妨管理4.技术烈管理5.现场沸管理采购工作的要点和方法如何微进行为采购夸？1个规岔定2个计划3种模江式4个指水引5个原桂则工作阔要点资质至审查音原则公开剑透明庆原则技术剃性原需则可追表溯原嗽则利益阁最大基化原烘则3.乏8采购染工作畅的方道法【工程金管理较务实要指南】1.质量减观念2.规范旋化、汇标准交化3.采购疫管理4.技术株管理5.现场并管理采购工作的方法如何蛛执行淡？一熟醋练：熟与练上芹网操川作二严伞格：严格质按5个原香则办逝事、严格蜜遵守介三种布模式三协驱调：做杯好两组个计照划的雹编制动。对内观：设纺计、悉工程居部、持项目勺部对外削：供聋应商四控航制：对健采购落的进铜度、库质量拘、付拌款、供应府商的或服务箱进行计控制五总疮结：对陪供应税商评赞估、痰经验丘教训稻总始结、乎新材牛料研辱究工作恢方法3.形9供应热商管见理【工程稼管理级务实钓指南】1.质量痕观念2.规范孤化、房诚标准巴化3.采购由管理4.技术嘴管理5.现场樱管理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.刮10物料像管理【工程白管理谨务实呆指南】1.质量造观念2.规范吵化、凤标准心化3.采购岁管理4.技术乐管理5.现场雕管理物料管理流程3.扣11采购膨管理来职能丘归纳【工程旁管理缝务实程指南】1.质量佛观念2.规范世化、旦标准挥化3.采购酬管理4.技术货管理5.现场尸管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.悔12采购妨被忽垄略的爆环节【工程阵管理纷务实轻指南】1.质量斩观念2.规范袖化、睁标准懂化3.采购赏管理4.技术哄管理5.现场抗管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在项巧目的捏方案集阶段席开始宫部品量的研抚究和埋设计将采座购纳目入前末期设茄计环彻节，厅发挥幕专业柱供方劫的在爷产品赌研发恋阶段返的重州要作角用在项快目前嚼期，剖通过队市场同研究翁追踪升新技亿术和马新产诸品，胸为采筝购提援供支颜撑依记据采购耕工作轻前移孝，避筋免供拼方垄梢断3.团12采购剃被忽抹略的之环节【工程滥管理互务实接指南】1.质量孙观念2.规范耗化、局标准后化3.采购使管理4.技术浇管理5.现场辣管理采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.臭12采购匪被忽故略的稠环节【工程碎管理蚊务实挣指南】1.质量剩观念2.规范蝇化、顾标准剑化3.采购艰管理4.技术裙管理5.现场启管理工程管理部的地位与其它部门关系产品违复杂担程度低高高商业威的不确定座性低采购昨和成赚本部男门主免导跨职挨能决则策采购项部门朵主导设计满部门薄主导3.吊12采购塑被忽行略的氧环节【工程恰管理铃务实恭指南】1.质量爸观念2.规范睡化、组标准石化3.采购仇管理4.技术治管理5.现场择管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量抵平衡供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.暖12采购秧被忽清略的挥环节【工程槽管理择务实孔指南】1.质量捧观念2.规范俗化、斤标准骂化3.采购默管理4.技术列管理5.现场触管理采购组合分析杠杆周部品：通发常这果些部北品或肺材料膏可以炼按照作标准府的质斜量等奏级从只不同社的供乓应商矮那里竿购得控。通仪常这惧类部乳品或狮材料磁在所似有部愉品材墓料总虚合中傍占较自大份污额。渔价格搭微小臂的变宁化对当最终浆产品低的成竞本价滔格造胖成相荒对较轰强的绘影响供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.培12采购毒被忽抄略的米环节【工程员管理蛾务实坏指南】1.质量摆观念2.规范断化、暖标准甲化3.采购浪管理4.技术贿管理5.现场哥管理采购组合分析战略匀部品：这捕些部坡品的育数量损很大钓，但另供应鞋来源渐又相涂对较凉少，狂并且结在短轿时间晃内无证法加萄以改绕变，予否则销可能折造成药重大要损失呆。通悠常这尊类部肚品或标材料纠在所浇有部舞品材厅料总刷合中协占较亮大份陈额供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.徐12采购悠被忽碎略的盐环节【工程灿管理年务实缩慧指南】1.质量浆观念2.规范梦化、休标准宪化3.采购渣管理4.技术是管理5.现场弱管理采购组合分析瓶颈扇部品：这帮些产冈品在斑金额揭上所楼占的质比例仁较少访，但谣在供足应上遵却极鸭为脆助弱。登这些抬部品牺或材处料只肥能从会一个驱或很自少的服供应粥商那骗里获体得。谁通常绸，供疾应商葵处于蛾合同尺中的靠支配姓地位索，导宪致昂触贵的切价格溜、较抗长的累供货决时间坊和劣既质的桶服务供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.桂12采购击被忽研略的荡环节【工程象管理威务实铺指南】1.质量纯观念2.规范搞化、竞标准址化3.采购赞管理4.技术汗管理5.现场辈管理采购组合分析一般飘部品：这煤些部捎品或厨材料键很少但会造披成技阔术或独商业事上的时问题难，各膝种部蹄品的笑价格扭通常赏较低帮并且清存在例大量烘的可振供选旦择的冷供应孕商供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.陶12采购懒被忽咽略的苦环节【工程荷管理母务实厉指南】1.质量宵观念2.规范浓化、立标准炸化3.采购逝管理4.技术克管理5.现场裤管理供应商管理战略竞标扣战略：对艰于杠芬杆部棕品，忆万科吃应该傍追求邪一种绸