住宅户型赠送面积方式研究公开课一等奖课件省赛课获奖课件

【住宅户型赠送研究】首度地产第1页成都楼市背景介绍开发商竞争策略研究1、研究背景第2页住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍政策威力逐渐显现，成都楼市步入下行区间在连续宏观调控和政策影响下，成都楼市在2023年经历了一次“寒流”，从2023年下六个月到目前，成都楼市成交量始终在低位徘徊。第3页在这样大背景下，市场客群构造也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以初次购房或初次改善为购房目标“刚需群体”成为市场绝对主力。因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢对象，并对此进行了针对性产品构造调整，宣传推广和营销筹划，例如：华润在年初举办了连续二个月“首届青年房展会”；保利三月初在春熙路举办为期三天“80后房交会”；绿地制定“4S青年置业四星战略”；住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍抓住“刚需群体”成为了2023年成都楼市销售“重点突破口”。第4页住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主刚需购房者最关注原因。这主要是由于80后群体目前正处于事业起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”敏感程度很高，尤其是在目前低迷市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。从项目产品原因看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策影响，前两年流行“先买小房，后换大房”梯级置业理念逐渐被目前“一步到位”所取代。价格，42.31%户型，5.77%以80后为主刚需群体，买房很看重性价比，希望既便宜性价比又高，在能接收价格范围内，户型功能满足将来5~23年需要。第5页住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究开发商要想抓住目前市场机会，抢占先机，就必须充足理解“刚需客群”购房关注要素和需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“公司经营策略”和“项目竞争策略”。公司经营策略项目竞争策略突破容积率限制要确保项目利润实现要满足刚需群体对户型功能需求，同步在价格上进行控制赠送空间设计容积率受到土地出让条件限制，要想突破限制，就必须在户型上做文章，通过“赠送空间”设计，提高实际使用面积，达到突破容积率目。通过巧用“建筑面积测量规范”可使户型部分空间不计入面积或计入二分之一面积，得房率大大增加，户型功能有所提升，通过赠送面积平均，实得单价下降，从而控制住总价。“突破容积率限制”是开发商实现公司经营策略”和“项目竞争策略”有效办法，而突破容积率关键在于户型“赠送空间”设计。第6页开发商市场突破容积率限制住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究对于开发商来说：通过赠送空间设计，提升产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，确保项目利润，从而实现既定经营目标，是目前市场环境下一种有效“经营策略”。对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”概念下，无论是单价还是总价，均符合刚需客群对于降价预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能）产品+（预期之中）价格成为目前市场环境下一种有效“竞争策略”。以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提升产品附加值，现有助于开发商经营目标达成，又变相减少了产品价格，增加了产品市场竞争力。竞争策略利润保障低价促销实得价格竞争优势第7页2、代表案例研究第8页目前市场上代表项目赠送方式一览项目名称赠送方式赠送面积赠送率户型图华润二十四城多阳台半赠送，飘窗全赠送7-11㎡8%-12%协信中心阳台半赠送，飘窗全赠送4-13㎡4%-11%蓝光coco时代多阳台半赠送，飘窗全赠送9-10㎡13%-14%光华逸家构造板、从属构架全赠送、多阳台半赠送面积11-20㎡15%-26%塔子山一号构造板，花池全赠送，多阳台半赠送12-28㎡19%-24%蓝光coco金沙设备平台，空调机位，多阳台半赠送16-20㎡24%-30%第9页一般赠送7%-14%第10页华润·二十四城户型赠送空间设计重点分析我们以“M3（95㎡）户型为例进行分析。设计重点：多阳台设计：

一般中小户型阳台基本为两个。本户型除了常规生活阳台和景观（休闲）阳台外，另设计了两个阳台，并与功能间相连，通过打通与功能间相连接阳台使得户型在空间上实现“三房二卫”功能要求。面积计算记二分之一面积；该户型赠送面积约7㎡左右适用范围中小户型住宅公寓改造前改造后第11页华润二十四城户型赠送空间设计重点总结长处：设计难度小；限制条件少；后期改造成本较低；客户易接收。缺陷：赠送面积一般。该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提升空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。由于该办法限制条件少，设计容易，因此适用度很高，假如采取精装修交付，还能免除业主后期改造成本，避免外立面污染，减小交房后管理难度。第12页中等赠送20%-26%第13页光华逸家项目户型项目住宅户型主要分为“A（57㎡左右）精巧三房”、“B（75㎡左右）舒居三房”、”C(95㎡左右)阔奢三房”三种户型。由于该项目户型附加值主要体目前A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅对A户型进行分析。57㎡三房在成都市场非常罕见，虽然该户型缺陷较多，但实用性和性价比非常高，因此也成为了项目标主要宣传点，在一定程度上提升了项目标著名度。长处：户型方正实用，采光通风俱佳‘57㎡做成三房，空间利用率非常高；双阳台设计，户型功能较完备。赠送面积很多。缺陷：户型动线设置混乱，动静不分区；户型非常紧凑，主要功能间面积狭小；户型改造有一定难度，成本较高。A1：57㎡实得72,,赠送率26%三房两厅一卫半赠送全赠送第14页光华逸家户型赠送空间设计重点分析我们以“A户型（57㎡左右）”为例进行分析，除了“多阳台设计”外，该户型赠送空间设计重点主要有：“构造连扳”、“从属构架”设计。设计重点：构造连扳、从属构架设计：

构造连扳：根据建筑抗震设计要求设置构造连扳，可为业主后期装饰改造，扩展为户型功能空间。从属构架：利用房屋拼接零星空间，通过预留构造梁，由业主后期进行加板装饰，改造为生活阳台或其他从属功能间。面积计算不计面积；该户型赠送面积约15㎡左右适用范围中小户型住宅公寓卧室为构造连扳，属于全赠送面积：①部分交房后为实体墙，需自行敲掉；②部分交房后没有墙，需自行砌筑；③部分交房后没有窗，须自行安装。①③②半赠送全赠送生活阳台为从属构架，属于全赠送面积：④部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉；⑤部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板；⑥部分交房后没有栏杆，需自行安装。④⑥⑤A1：57㎡三房两厅一卫第15页光华逸家户型赠送空间设计重点总结长处：赠送面积较多；可在一定程度上进行空间组合；空间利用率非常高，户型功能间完备；使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。缺陷：后期改造成本较高；改造中对外面有一定污染，影响项目品质；需符合报建要求，设计上有一定难度。该户型主要通过“多阳台”、“构造连扳”、“从属构架”设计赠送面积，提升空间使用率，后两种做法较为少见。“结构连扳”、“附属构架”是项目设计要点，该方法有一定设计难度，市场上比较少见。如果是毛坯交付，会增加业主改造成本，同时造成外立面污染，影响品质。但该方法赠送面积较多，特别是在小户型中能极大提高项目性价比，总体来说利大于弊。第16页塔子山一号24%赠送率约7平米构造板赠送第17页高赠送30%及以上第18页赠送突破方式1：跃层赠送第19页中铁西城项目户型项目住宅户型分为“平层B（91㎡左右）”和“跃层C（89㎡左右）、E(115㎡左右)”户型。由于该项目户型附加值主要体目前跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。与其他同面积户型相比，该项目户型最大程度确保了居住舒适度，同步业主可根据家庭需要自由组合，通过挑高设计使得该户型赠送面积非常之多，有效提升了项目性价比。长处：户型挑高6米设计，空间感丰富；根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）；动线设置较合理，干湿分区，用水集中；露台、飘窗设计深入提升了户型实用价值赠送面积非常多。缺陷：户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高；户型改造后二楼采光将会受到很大影响；部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积挥霍。C1：89㎡四房两厅两卫89.67平米两室两厅两卫上层挑高+露台+飘窗第20页中铁西城C1：89㎡四房两厅两卫89㎡变123㎡

四房两厅两卫赠送率：40%设计重点：室内局部挑高设计：

该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分一般位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗空间感，从而减少户型紧凑局促感，使空间整体具有层次。同步，可根据需要对挑空部分进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面积，因此该设计赠送空间非常多。面积计算不计面积；该户型赠送面积约32.4㎡左右通过局部挑高,露台飘窗等形式能够实现约40%赠送率第21页中铁西城户型赠送空间设计重点总结长处：赠送面积非常多；空间可自由组合，户型层次感强；居住舒适度相对较高；有一定市场接收度。缺陷：设计限制条件多（限高）；后期改造成本很高。该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提升空间使用率，是立体手法中最主要做法。该办法是“立体手法”中最主流做法，较为常见，赠送面积非常多，产品性价比很高，易为市场接收。但在设计过程中有一定条件限制，业主改造成本很高。第22页案例2：蓝光coco蜜城三室两厅双卫总价60万建筑面积：68㎡实得面积：121㎡赠送率：78%赠送手法：常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53㎡，做为主卧及次卧使用户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20㎡，客厅开间4.5m第23页赠送突破方向2：挑高露台第24页万科·魅力之城魅立方——热销产品建筑面积实得面积赠送面积赠送率单价实现75㎡110㎡35㎡46%9400元/㎡魅力之城不带赠送清水户型现销售均价：6200仅偷面积后实现溢价为2200元/㎡，溢价率35%第25页挑高露台研究无盖挑高阳台：高度达成或超出二个层高阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可设计将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积大幅提升户型性价比，扩大主要功能间使用面积③：双层挑高阳台悬挑露台在两层露台之间，假如没有水平横梁、没有挂墙等构造体时，露台面积能够继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖垂直空间范围内，假如有水平镂空楼板或连接横梁，将计算二分之一建筑面积。第26页赠送突破方向3：花架等搭构造板方式第27页案例：温江——千禧河畔国际花架花架建筑面积：88㎡赠送面积：45㎡实得面积：133㎡赠送率：51%享有同样资源改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上具有显著竞争优势第28页花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。实行措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。设置花架预留花架长处：增加业主使用空间，避开对应“露台”“空中庭园”等概念。缺陷：装修需统一安排，各层影响较大。第29页3、户型赠送空间设计常用手法研究第30页户型赠送空间常用设计手法研究户型赠送空间其设计重点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。平面手法针对户型平面格局具有弹性设计部分进行“可延伸”设计变动，包括设计静态阳台、入户花园设计，和动态合理变更凸窗、构造连扳和内廊等。立体手法针对户型平面格局基本不变条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹层、挑高空间等要面积。第31页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）A.一般凸窗/转角凸窗一般凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/功能空间有效增大卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗实景资料起源：上海合生高尔夫公寓设计重点：一般凸窗：

一般凸窗在中小户型中应用较多，在90+户型中，功能房间内大多设计大面积凸窗（不超出2.2m），在空间上有效处理了90㎡做三房过于紧凑缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m。卫生间转角凸窗：

卫生间净高要求低，转角凸窗应用最为抱负，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间空间面积感增强2-3平方米。面积计算不计面积适用范围

一般住宅第32页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）B.落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同设计重点：可改造凸窗主要是将“凸窗（不超出2.2m）下部框架构造布置在楼体外侧，则室内高出部分能够清除，从而增加房型使用面积”。如不进行拆除，则可直接作为室内突出使用物一部分。面积计算不计面积；适用范围

一般住宅改造后内空间示意室外空间示意可改造“落地凸窗”室内空间模型示意<2.2m第33页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）C.可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接变为标准高增加室内空间资料起源：深圳招商·都市主场设计重点：在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超出2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。其设计关键点在于凸窗上梁能够打掉，直接成为有效室内空间。面积计算不计面积适用范围

一般住宅在“都市主场”楼书户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米虚线

凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗下方为完整空间第34页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）D.大面积进深阳台小户型改造卧室，空中花园休闲区域，工作阳台高效利用资料起源：深圳书苑雅阁设计重点：小户型设计中：大进深阳台可改造为房间利用；大户型设计中：大进深阳台（空中花园）可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用；面宽较小进深阳台则可作为工作阳台利用。面积计算计二分之一面积适用范围

一般住宅①③②①、小户型内阳台：改造为房间利用②、大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间③、可高效利用工作阳台第35页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）E.入户花园大户型作为入户过渡空间，小户型可改为功能区域主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不一样：小户型入户花园：主要为后期客户功能改造使用，交房时提议毛坯交房，但在样板段中提议改造后展示，便于客户更直观接收；大户型入户花园：主要强调入户过渡空间以及视觉效果作用，提议采取与花池结合手法，可带部分装修交房。面积计算计二分之一面积适用范围

一般住宅资料起源：上海金地·未将来入户花园改造成餐厅小户型示意小户型入户花园带花池入户花园大户型入户示意第36页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）F.隐蔽式储藏空间结合管道井，增加储藏空间资料起源：深圳佳兆业·桂芳园设计重点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高不大于2.2米可不计入建筑面积。该卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。

面积计算不计面积适用范围

一般住宅管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意第37页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）G.以花架形式作为构架创新形式，可架板直接作为房间使用资料起源：深圳双御雅轩设计重点：在原预备设定房间处构建花架，又能够作为楼板梁。在上面能够搭板成楼板，并在外隔墙成房间，由于是花架，可不计入建筑面积，装修时期间可铺板砌墙隔成独立空间使用，但改造成本较高。

面积计算不计面积适用范围

一般住宅【合适小户型】花架原型示意改造后房间示意户型原型以走道入室内，两侧设花架花架示意花架示意第38页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）H.共享电梯厅前后双开门电梯减少公摊面积同步确保私密性设计重点：共享电梯厅方式主要以配备可前后双开门电梯厅。电梯开门后能够直接进入房屋，将此前电梯等候区改为私人空间，把入户门外移，使得主能够多出部分面积，该设计对电梯配备要求很高，多用于一梯二户高端平层大宅。

面积计算减少公摊面积适用范围

高端住宅资料起源：成都万科·五龙山形成私家电梯厅双开门设计双开门设计第39页户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）I.设备平台利用大面积设备平台，实用性创新资料起源：上海金地·未将来设计重点：设备平台一般作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积设备平台，通过改造合适在小户型中高效利用。通过设备平台高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。面积计算不计面积适用范围

一般住宅【合适小户型】原设备平台玻璃房隔成书房客厅区域整体示意利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举第40页A.地下室/半地下空间根据地下空间范围巧妙躲避建筑面积主要技巧：地下室和半地下室顶板高出室外地面不足1米，其建筑面积不计入容积率地下室定义：房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2。半地下室定义：

指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/3，且不超出1/2。面积计算不计容积率适用范围

别墅/一般住宅（一楼）户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）凡是有一楼住宅建筑，都能够抬高其正负零标高，为一楼业主赠送半地下室，增加一楼住宅卖点，使消费者尝到实惠。地下室室外图地下室室内图由于室外架空1米左右，给采光窗发明了通风采光条件

资料起源：深圳万科城地下室/半地下室一楼下沉式庭院采光点二楼第41页户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）B.夹层空间设计重点：一般住宅应用：由于“隔层”净高一般都不大于2.2米，不大于标准层2.8米标准，因此隔层面积都不计入套型建筑面积中；在一般住宅中，“夹层”高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。别墅应用：

别墅夹层空间一般作为家庭会客厅为主。面积计算不计面积适用范围

别墅/一般住宅餐厅家庭厅客厅地下室主卧室卧室3.0m<2.2m卧室3.0m3.0m2.6m夹层家庭厅示意别墅夹层空间剖面示意图：3.6m2.2m2.9m2.2m3.6m2.2m3.6m2.9m2.9m客厅客厅客厅赠送空间赠送空间赠送空间一般住宅夹层空间剖面示意图：2.2㎡层高别墅发明灵动空间，小户型功能升级第42页户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）设计重点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面净高度超出2.1米部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米部位应计算1/2面积；净高不足1.20米部位不应计算面积。在英伦格调别墅屋顶坡度较大，能够顶层阁楼作为储藏空间；一般住宅复式也可应用。面积计算按净高尺度计算适用范围

别墅/一般住宅（顶楼）C.顶层阁楼阁楼楼梯坡屋顶外立面25平米阁楼英伦格调体现，增加功能空间资料起源：上海万科·红郡第43页户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）D.挑高露台设计重点：非顶层露台：一般采取退台方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台：顶层露台赠送方式较多见，一般赠送面积可达成原户型50%以上；无盖挑高阳台：在部分地域，高度达成或超出二个层高阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积适用范围

别墅/一般住宅大幅提升户型性价比，扩大主要功能间使用面积①：层层退台式露台②：顶层露台③：双层挑高阳台悬挑露台在两层露台之间，假如没有水平横梁、没有挂墙等构造体时，露台面积能够继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖垂直空间范围内，假如有水平镂空楼板或连接横梁，将计算二分之一建筑面积。第44页户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）E.室内局部挑空设计重点：室内局部挑高设计：

室内局部挑高设计一般位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗空间感，从而减少户型紧凑局促感，同步可隔离成空能间，户型实用性得到提升。在小户型别墅中更可采取玻璃作为隔墙，增强整体空间感，使空间整体具有层次感。区域不一样对于挑高限制也有所不一样。面积计算不计面积；适用范围别墅/跃层住宅公寓过道呈狭长式二楼卧室采取玻璃客厅挑空客厅挑空上方挑高空间使户型变化多样，增加室内空间感资料起源：上海橡树湾第45页4、新规出台后赠送解读第46页第九条

住宅建筑层高不应大于3.6m。套型建筑面积144㎡以上跃层式住宅，其起居室（厅）层高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。

第十条

办公建筑、酒店建筑层高不应大于4.9m。建筑公共部分门厅、大堂、中庭等除外。

第十一条

商业用房层高不应大于6.1m。建筑公共部分门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中