《资产评估》期末考试复习题及参考答案

#/13价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。答案：年总收益：2X365X1000X5=3650000(元)年总费用：3650000X2%+3500X5000X(1.5%+0.2%)+3650000X17.5%=1009250(元)年纯收益：3650000－1009250=2640750(元)房地产总价：2640750/7%X[1—1/(1+7%)50-2]=36258750(元)测算建筑费及专业费：3500X(1+10%)X5000=19250000(元)利息：地价X[(1+6%)2—1]+19250000X[(1+6%)—1]=0.1236X地价+1155000开发商利润：(地价+19250000)X20%=0.2X地价+3850000地价=房地产总价—建筑费用—专业费用—利息—利润=36258750—19250000—0.1236X地价一1155000—0.2X地价一3850000地价=9069016(元)8、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？答案：(1)企业未来5年的预期收益额分别为：第1年：200万元第2年：200X(1+10%)=220(万元)第3年：220X(1+10%)=242(万元)第4年：242X(1+10%)=266.2(万元)第5年：266.2X（1+10%）=292.82（万元）折现率=8%+(12%-8%)X1.5=14%整体评估值=200X(1+14%)-1+220X(1+14%)-2+242X(1+14%)-3+266.2X(1+14%)-4+292.82X(1+14%)-5十300三14%X(1+14%)-5=1930.79(万元)或前5年收益现值=200X(1+14%)-1+220X(1+14%)-2+242X(1+14%)-3+266.2X(1+14%)-4+292.82X(1+14%)-5=817.79(万元)第6年后的永续收益现值=300三14%X(1+14%)-5=1113(万元)评估值=817.79+1113=1930.79(万元)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。9、某被评估企业，基本情况如下：(1)该企业未来5年预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元，从第6年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一年度增长2%。(2)该企业使用的所得税税率为25%。据查，评估基准日社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率(卩)为1.2。被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。试评估该企业的净资产价值。答案：企业所在行业风险报酬率(9%-4%)X1.2=6%企业资本化率=4%+6%=10%企业净资产价值：P二100x-25%)+nox-25%)+120%-25%)+⑵x(1-25%)(1+10%)(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)4+130x(1-25%)+130x(1-25%)(1+2%)(1+10%)5(10%-2%)(1+10%)5=1098（万元）10、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。答案：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000=667=75元/平方米其他费用：30000=667=45元/平方米土地开发费用：150，000，000=1，000，000=150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米（2）计算利息：第一期利息：270x3/4x10^x2x0.5=20.25（元）第二期利息：270x1/4x9^x1x0.5=3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3/4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270xl0%=27（元）（4）计算土地成本：