碧桂园营销策划【佛肇区域】就让岭南在这个盛世绽放

收藏一城荣耀碧桂园岭南盛世整体案例分享项

目

简

介占地面积：约175亩总建筑面积：逾33万方容积率：2.2绿化率：28.3%产品涵盖：大平层、叠墅、商墅、高层洋房、商铺、别墅、历史建筑项目总货量：51.3亿（含车位）城市中心

地铁上盖

祖庙旁最受关注！集团、区域、

行业标杆！如何突破集团标准化打造人文豪宅标杆？价值梳理二大核心、五大价值碧

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标精准定位形象定位:城央人文豪宅产品定位:家族传世藏品精准对标

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世徒有中式形

但无岭南魂江景优

配套差千年祖庙旁

岭南正脉源地段稀缺

配套万千新城发展慢规划容积率高距离地铁站远城心价值

无可比拟2.2罕见超低容积率三地铁口上盖精准对标

碾压竞品竞品对标瑞

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价值挖掘弱以城市高度

传播岭南文化规划容积率高

体量小距离地铁站远2.2罕见超低容积率三地铁口上盖产品规划较差品牌影响力弱产品设计强/高交标品牌影响强政策管控3

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购快速反应，沟通横向部门，上报审批：以不限购限价商墅产品先推售一

推广策略及创作目录二三示范区打造商墅推售策略四

洋房推售策略五

豪宅案场高端服务一

推广策略及创作1.1创作思路项目整体设计与总创设计团队多次沟通。围绕“城央人文豪宅”定位构建“千古精髓

五脉合一”价值体系作为创作设计与推广基调。设计“KING”系列主形象推广，所有宣传推广紧紧围绕主题进行延伸不断渗透客群巩固印象定位。细节打磨，成品出炉二次创作，整合设计整理素材，确立核心设计出稿，汇总意见1.1”千古精髓

五脉合一“地脉祖庙宗祠佛山人根脉福地佛山“肇迹于晋，得名于唐”，岭南千年古镇，国家历史文化名城，1400多年一直繁盛至今。佛山祖庙始建于北宋元丰年间。千百年来，佛山祖庙和庙中供奉的北帝神是佛山人的福地与精神信仰。每逢春节和重大喜事，佛山人必到朝拜求福，祖庙就是佛山人的祠堂。1.1”千古精髓

五脉合一“文脉人文正史

岭南精神发源地中国粤剧发源地，岭南文化发源地之一项目所在佛山祖庙片区是岭南文化发源地之一，也是著名的粤剧发源地、南国陶都、武术之乡、成药之乡、民间艺术之乡。国家级非物质文化遗产佛山拥有包括广东醒狮、粤剧、龙舟说唱、木版年画、剪纸、石湾公仔、北帝诞、佛山秋色等14项国家级非物质文化遗产。1.1”千古精髓

五脉合一“商脉商业名片

百年繁盛贵胄地全国“四大名镇”、“天下四聚”之一佛山明清时为南方手工业重镇，商贾云集。广东佛山镇（手工业）与河南朱仙镇、湖北汉口镇、江西景德镇并称四大名镇。清朝中前期，被列为“天下四大聚”（北京、佛山、苏州、汉口）。达官贵人、名门望族聚居地居于佛山祖庙片区的家族非富即贵。清代四川总督骆秉章家族、佛山华侨首富招雨田家族、南洋烟草公司创始人简照南兄弟等岭南名门望族、达官贵人均居于此。1.1”千古精髓

五脉合一“人脉人杰地灵

成就名门传奇佛山有“状元之乡”美誉。广东历代9名文状元，佛山占了状元、榜眼、探花数量均位居第一。思想家康有为，铁道之父詹天佑，小说家吴研人，香港律政爱诗等均在禅城尊孔风气中成长。岭南武术泰斗黄飞鸿、一代宗师叶问、功夫巨星李小龙、“”创始人简氏兄弟等声扬海外。1.1”千古精髓

五脉合一“政脉政要中心

城市占位制高点祖庙作为佛山“诸庙之首”，自古以来就是乡耆、士绅“庙议”聚集地，使祖庙成为一个集政权、族权、神权为一体的政权中心，跟北京故宫的权力地位非常近似。现佛山市政府就在祖庙片区之中。1.2设计创作主物宣文[主体形象][线下物料][自媒宣传][说辞口径]岭南脊梁精神系列户型折页宣传单张【大城工匠】一页纸说辞一心只做一件事百问百答说辞体验馆说辞【黄师傅系列】现场物料拓客礼品【我从岭南来系列】示范区动线说辞1.2设计创作-KING岭南脊梁系列获2016年《中国长城奖》铜奖寓意：Key，问鼎佛山关键之作推广期：品牌立势期，配合项目【岭南印象馆】展厅开放确立市场定调推广语：收藏一城荣耀，树立碧桂园城央大盘豪宅形象寓意：International，引领国际风范推广期：广泛拓客期，配合“五脉”体系灌输世家理念推广语：一脉承岭南，盛世传家徽构造项目所在区位及人文价值1.2设计创作-KING岭南脊梁系列寓意：Nation，根源里的人文情怀推广期：广泛拓客期，配合项目【岭南印记】示范区开放提升热度推广语：岭南名门

盛世藏品，强化项目市中心人文豪宅定位，加深客户印象寓意：Golden，高贵尊崇身份象征推广期：开盘冲刺期，配合示范区开放及首波推售邀约蓄客促进成交推广语：一席藏天下，保持项目调性结合产品打造传世收藏价值1.2设计创作-主形象-传承传扬系列获2017年《中国长城广告》优秀奖1、纯手绘原创设计数十人团队数月精心雕琢2、全面结合岭南文化元素3、岭南盛世并非是一个项目承载岭南文化传承的使命4、设计结合“岭南盛世“之门，传承岭南文化

传扬国际非物质文化遗产1.2设计创作-线下物料户型折页配合线下拓展精心设计游玩地图、明信片等吸引客户1.2设计创作-线下物料手挽袋糖果矿泉水常规物料也细致考究，运用岭南文化及主形象元素制作独特的案场接待展示，细微处见心思。1.2设计创作-拓客礼品茶具套装笔记本手机壳折扇从拜访大客户的高端礼品，到广派意向客的精致礼品，都是经过精心设计加入项目元素后优质佳品。1.2设计创作-自媒体-印象系列项目岭南印象馆开放倒计时海报以佛山深刻印象关键词为主题，以剪影形式宣传展厅开放信息，同时拔高项目人文豪宅调性。1.2设计创作-自媒体-黄师傅讲古系列以佛山经典“黄师傅”代表，讲故事形式叙述岭南文化，挖掘人文属性。通过视频录制、电台配音等新颖手法制作，获得客户赞赏和评论，系列每期故事点击量均超过2000+。1.2设计创作-自媒体-大城工匠系列一生只做

大为

城做

工好

匠一件事配合销售中心开放的节点，以大城工匠为主题，挖掘佛山文化产业工匠代表，结合项目25载工匠精神宣传，分别以小视频和推文等多种形式发布炒作，获得外部客户和内部集团的认可。1.2设计创作-自媒体-城市印记系列为了保持项目在自媒体热度，通过选取佛山旧年代引人共鸣的地方，进行系列宣传，唤醒新老佛山人的城市记忆，给予客户认同归属感。1.2设计创作-自媒体-我从岭南来系列考虑到项目首次在集团总部亮相，需要在员工群体中形成口碑传播认同项目定位，因此选取佛山国家级非物质文化遗产中剪纸、陶艺、石湾公仔、扎狮头、木人桩等岭南文化结晶作为巡展主题，树立人文豪宅标杆，在朋友圈和园宝多次传播。1.2设计创作-自媒体-一席藏天下系列以

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语节建点筑1.2设计创作-说辞口径沙盘说辞体验馆说辞样板房说辞推介PPT承前：说辞中渗透人文历史故事，以故事性吸引客户接受信息论今：简明扼要讲述项目规划、产品、配套等核心价值卖点启后：细致描绘客户未来居住生活模式，打造立体未来生活空间二

示范区打造2.1示范区打造-先炼意，再执行先确定核心思想和包装主题再展开包装细项执行。有思想和主题的示范区引起共鸣，沉浸体验2.1示范区打造-核心思想现场包装所传达的不止于视觉上的冲击，整体效果的完美，更在于通过现场体验，感官触动让客户认同项目具备与自身需求匹配的购买价值。现场包装围绕着“人—家族—社区”三个层次，阐述项目不可复制区位、人文、产品核心价值，能拥有的都是无法以价格衡量的稀缺的传世收藏品。2.1示范区打造-包装主题岭南人文：提炼传统岭南文化、建筑、历史元素，整合设计二次创造。盛世人居：结合项目内外全能配套打造全年龄段生活模式，描绘未来生活场景城央至高品质生活人居。2.2示范区打造—突破非标-销售中心结合历史人文、情怀等属性，多次沟通设计院调整打造融岭南风格现代中式销售中心。九叠篆、宋代官帽、满洲窗户外LED屏幕中式雕纹

空调格栅2.2示范区打造—突破非标-销售中心将文化与现场完美融合，将人文传承理念在现场体验中逐步灌输。2.3示范区打造—岭南印记馆合承匠

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品2.3示范区打造—岭南印记馆站在佛山城市角度，崇扬岭南文化精髓，在销售中心内打造“岭南文化博物馆”，不仅是销售顾问，是岭南文化传播者！2.3示范区打造—岭南印记馆构建五脉体系融汇古今，历史模型、文化作品还原祖庙片区价值2.3示范区打造—岭南印记馆从物质至精神，以世家理念强调古今择邻而居圈层重要性2.3示范区打造—岭南印记馆结合房地产专家“人文豪宅”定义项目一一客观对应，以制陶之“匠心”对应项目规划独具“匠”心，分点陈述。2.3示范区打造—岭南印记馆墙身无纺布印制手绘画面雷达感应投影动画于墙身客户用手触碰建筑物即可展示对应动画效果岭南画派融百家所长共性，展示项目与周边配套联系体验未来生活2.3示范区打造—岭南印记馆延续岭南文化元素展示物业、安防、智能化等卖点武术对安防、礼学对物业等引文化共鸣无形对标优势。2.4示范区打造—突破非标-岭南园林多次与顺茵设计沟通，突破标准园林邀请梁国坤大师，数次莅临现场，提升打造岭南中式园林2.5示范区打造—导视系统户外导视结合岭南锅耳墙及满洲窗建筑元素两者融合创新，以金属+玻璃材质重塑，指引性强延续户外导视设计效果室内导视以黑金主色调提升高端品质感。2.6示范区打造—看楼通道小面积洋房楼梯通道针对目标客群相对年轻，以手绘+剪影+立体字组合输出项目核心卖点。2.6示范区打造—看楼通道将岭南风格和文化元素融入，非标入户大堂、电梯厅和看楼通道中，处处有文化，景景有内涵。2.7示范区打造—突破非标-商墅板房突破标准，商墅可商可住的特点，打造中式会所样板房“传世央墅”一墅一天地，一层一世界！2.7示范区打造—突破非标-叠墅板房低密度豪华叠墅藏品，据小区核心宝地。针对上中下叠单位定制不同主题，展示每户型各自特点优势及多功能空间尽显空中墅豪华尊荣享受2.7示范区打造—大平层板房全南向低密度花园洋房，精致刚改洋房、传承大宅大平层。前期规划相应主题符合目标客户所需，于样板房内可畅想未来居住生活情境2.8示范区打造—包装细节消防栓电箱空调格栅开关装饰标准化优化后三

商墅推售策略3.1商墅推售—产品分析1、商业供过于求

去化难2、商业成交差异大

定价难3、无对标案例

定位难难题4、用途多，不可控

运营难5、近30年产权抗性

劈客难1、城央地段稀缺/人文价值2、地铁上盖

交通便捷优势3、商业不限购

可商可住4、产品高端

投资增值性物业5、使用率高

5.4m层高，买两层送两层3.2商墅推售—产品定位改商墅为“央墅”，弱化商业抗性数量稀缺定制独立组团组团命名：盛世十六墅产品定位：百年一遇的传世豪宅3.3商墅推售—板房设置高端会所样板房居家豪宅样板房根据可商可住的特点，打造非标商业会所和高端居家两种样板房，给予不同需求的客户参观，以良好的展示现场强化洗脑。3.4商墅推售—储客洗客1、客户摸查/深访2、圈层私宴3、高门槛洗客管理层/策划/销售,一对一跟进定制价值说辞深挖高端客群开拓储客板房开放收筹高端接待，经理一对一，提升尊贵感3.5商墅推售—全部售罄验资及认筹客户引导制定验资100万参观板房及验资400万下筹规则，确保客户购买意愿及能力，有效提高认购转化率提前梳理客户落位，针对重叠单位做好客户引导，保证高去化；佣金差异化，提高佣金，促进销售开盘策略选择商墅会所板房作为认购地点，让客户提前感知生活及会所氛围，物业高端接待，提升产品认同及尊贵感分时段邀约，制造紧迫感，压迫后续客户成交；筹客选完后，及时开放新客看板房及认购，促进业绩达成客户邀约认购地点开盘去化14套，三天16套售罄四

洋房推售策略4.1洋房推售—市场及客户按政府限价推售，洋房首推367套，验资筹客近2400台，祖庙板块供货少，需求大，提高门槛，择优洗客认筹。价低择优提高门槛限购限价供不应求客户众多4.2洋房推售—关系客户梳理游戏规则制定客户筛选落位，分流•

四大条件：查册、征信、足额资产验资、诚意金•

满足条件方可下筹以及预留•

A类客户：集团高管、G14级别或以上员工•

B类客户：政府特殊关系、G13级员工、岭南盛世项目所有员工落位：提前梳理好客户单位，•根据级别及规则绑定单位•

分类办理：根据不同级别客户分批次邀约办理，严格执行预留规则，零投诉出现。•

C类客户：G13级以下集团各部门员工及其直系亲属4.2洋房推售—认筹洗客

2天内完成近3000台验资客户参观板房、洗筹（客户筛查）以及筹客微信选房教学，最终实现微信选房完美开盘。动线设置购房资格微信选房•

四大条件：查册、征信、足额资产验资、诚意金•

人员培训：针对所有员工培训下筹条件及资料，严控资格。提高转认购率以及签约回款。•

认筹及板房参观动线：所有环节均设置主责人（车场、银行、派筹、板房、微信选房区），保证整体顺畅•

教学：所有新认筹客户，一对一教学，保证注册率及使用。•

公测：2天时间设置多轮公测，提高客户熟练度。4.3洋房推售—签约回款

微信选房使预留单位避免投诉。一次性付款客户占比大，签约回款率在草签合同未有按揭回款前提下达到65%，创区域新高。签约准备特殊情况梳理口径•

动线：提前培训签约动线，流程。•

人员分工：定岗定位，提高签约效率•

特殊操作：专人处理特殊事件及高端客户•

系统设置：根据不同情况设置不同版本资料，确保正确性•

图纸：双合同、花园、平台•

法律文书：限购协议、收款公司、双合同、板房、平台等•

业绩：草签、限购协议•

佣金：差异化设置•

微信选房：要求客户家中选房，避免群体集中引起投诉•

付款方式：仅输出一次性付款及按揭一个月付款方式，提高回款五

豪宅案场高端服务5.1豪宅案场—岭南特色项目充满岭南人文的故事和情结，案场接待服务更要形神兼备，通过挖掘和整合相关元素以及反复沟通尝试，独具匠心打造最具岭南特色和最高服务标准案场，让文化气息通过客户感官接触，促进了解认同并加深项目高端人文豪宅印象。