论不动产物权登记规则的两种模式

论不动产物权登记规则的两种模式

一、法律纠纷一般介绍(一)登记制度的法律基础1.不动产登记规则的调整对象法律广告的公法原则是法律原则的三项原则之一。所谓公示,是指物权因其对世性和排他性的绝对权性质,任何有关物权的变动都有涉及物权所有人以外的第三人之可能,因此物权的变动必须以一种公共知晓的方式表现出来,以平衡权利人与第三人利益,维护交易安全。在不动产领域,公示的方法主要以登记为主,在动产则以交付占有为主。因此物权登记规则的主要调整对象为不动产物权变动,各国对不动产均规定了登记制度,仅在一些特殊动产(此类动产多涉及多方利益,如船舶、航空器以及动产浮动抵押等)的变动采取登记形式。所谓公信,是指法律推定符合公示外观者为合法权利人,以保护因信任公示原则的善意第三人,继而维护交易安全。公信原则实际上是公示原则的必然要求与法律效力体现。2.法国登记对抗主义的无因性不同国家的登记制度往往是与其物权变动规则配套的,物权登记规则与物权变动模式有着密切的关系。德国法的物权行为理论使得其采取登记生效主义,因一个物权的变动在法律上的生效要件为:债权合意+物权合意+物权登记,即在交易过程中法律上认定存在一个抽象的物权行为,物权生效必须以物权合意且赋予物权变动公示外观为要件,债权合同瑕疵是不影响物权效力的,此谓物权行为的无因性,与其直接衔接的便是物权登记生效。在法国,因其物权变动理论采“债权意思主义”,即一个债权合意可以直接发生物权变动的效果,债权与物权具有一体性。因此,物权生效不需其他形式要件。然而在法国民法典建立后的一百年,市场经济迅速发展,交易产生了时间和空间上的错位,人们对信用市场的需求急剧增加,以前“一手交钱,一手交货”的小商品经济形态不再是交易的主流形式。在交易日趋复杂化、对交易秩序和第三人安全的保护愈显急迫的背景下,法国规定了登记对抗主义。对抗主义仍然维护了债权意思主义的物权变动模式,是对第三人交易安全的弥补措施。(二)国家注册规则的立法模式1.动的行为具有确认和证明的效力《法国民法典》首创形式主义登记,指的是登记对不动产物权变动的行为只具有确认和证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。普查《法国民法典》可以发现,关于不动产物权的变动事项,除协议抵押成立需要“以公证形式做成公证证书始得设定”之外2.登记效力不影响物权效力登记生效制度又被称为登记制度上的“实质登记主义”,在物权行为理论下,除了买卖合同双方的债权合意之外,还存在一个抽象的物权合意(即物权行为),债权合意不当然发生物权变动效力,物权生效必须以物权合意加上形式登记为要件,债权合意瑕疵不影响物权效力,物权仅以登记为标准。由于德国公示的一体性与连续性,所有不动产权属拥有形式与实质上的一致性,因而也无对抗第三人和第三人范围等问题的发生。而法、日两国的登记对抗由于规定本身的问题,两国都不得不通过判例理论的发展加以补充。(三)农村土地承包经营权、地役权和目标人根据我国《物权法》第9条与第23条规定可以看出,与德国民法相同,我国不动产采取登记生效原则。然而《物权法》在129条及第185条又规定,农村土地承包经营权、地役权这两类不动产用益物权,自合同签订时生效,但“未经登记,不得对抗善意第三人”。此种登记对抗的立法规定,使我国物权法登记规则的立法倾向变得模糊——不动产物权变动效力究竟是采用“债权形式主义”下的登记生效规则还是“意思主义”下的登记对抗规则,抑或两者兼具?同时,从登记规则的规定可以窥探出我国立法者对物权变动模式的选择倾向。二、理论分析：形式主义与本质主义的斗争(一)登记对抗主义的历史考察在我国物权法的立法过程中,学者对是否采用德国的物权行为理论、是否需采物权登记一体化制度展开了激烈的论战,同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。郭明瑞教授从物权变动的根本原因、物权公示公信原则、社会现实生活实际、统一登记效力、降低交易成本、加速财产流转等方面论证了我国应当在原则上采用登记对抗主义的合理性笔者认为,登记对抗主义是在特定历史背景情况下出现的,相比较而言德国登记生效主义更符合现代经济要求,是各国立法的潮流所趋。下面主要针对登记对抗主义本身的法律缺陷,结合法国物权法的实践做法,尝试论证不动产登记对抗主义不适合我国物权法。(二)对抵抗理论潜在缺陷的分析1.第三,登记对抗原则在对抗主义立法模式下,物权变动实际上有着双重标准:意思表示、意思表示+交付或登记举一个例子,A与B就某处房产签订合同以转移房产所有权,B因合同获得合法的所有权;之后A又将房屋售予C且办理登记,C因合同也获得合法的所有权。这样在同一个物上同时存在两个合法的所有权,此点首先违背了物权法“一物一权”原则。同时,由于C的登记可以对抗A,此时A虽然获得了法律上合法的所有权,却不能真正实际的占有、使用、处分这个物,其物权则名存实亡。即第二点要思考的是,赋予一个不具排他、对世效力的物权是否有意义?物权的最大本质是其对世性、排他性,是权利人对自己物的完全支配权,当一个物权失去此种权能的时候,还可以算作是物权吗?可以说,登记对抗制度有违物权本身特性的潜在忧患,此为其第二个缺陷。第三,登记对抗违背了物权公示公信原则,不利于市场交易安全的维护。物权的排他性和对世效力决定了物权之变动必须通过一定的客观物态形式为第三人所知悉,这就是物权的公示原则,公示是对物权变动的必然要求,它使物权变动过程公开化、确定化,从而对处于交易之外的第三人提供了“消极的依赖利益”。而“第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身,社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的”2.对市场信用的依赖首先是法国民法典的债权意思主义。从社会经济条件而言,法国民法典公布时,“参与市场交易的主体是以家庭为单位的农民以及雇佣少数工匠的小工业主和小作坊主,交易对象是特定物,对商业信用没有太大要求”再分析一下德国的物权形式主义。德国民法典制定时,正处工业化革命时期,工业化生产的规模和社会化程度都达到了较高水平,交易不再为单纯的即时清结模式,时间与空间的错位使得交易任何一方可能陷入“已付款但无货可取”或“已交货但无款可收”的危险境地,交易风险的提高和对市场信用的依赖需求开始出现,“可信赖的利益和可期待的信用”成为法律行为的重要课题。“脱离了‘法律上可期待的信用’这一命题,就不可能充分理解法律行为的本质(三)法国登记对抗主义对我国的启示通过上文不难看出,德国民法产生的历史背景更加符合现代社会生活的情况,对交易秩序的维持和第三人信赖利益的保护是民法不能忽略的重要议题之一,物权变动必须以一种外在的形式表现出来。而登记对抗主义存在着对交易安全与第三人信赖保护不足的内在缺陷。然而已经实行了两百年的《法国民法典》,仍然坚守债权意思主义以及登记对抗的原则,而其市场经济发展良好,不动产交易秩序并未因采用债权意思主义模式而陷入混乱。但这并不能说明登记对抗主义就是适合我国物权变动的,因为实际上,法国民法典为了弥补债权意思主义发生的对抗问题,相应地采取了一系列的法律配套措施。首先在对出卖人的保护上,出卖人享有不动产留置权利、特别优先权以及解除诉权;在对第三人的保护上,法国扩大了不动产公示的范围,“其公示的行为不仅包括法律行为,而且还包括司法行为以及行政行为,甚至包括法律事实”,法律同时通过促使权利人进行连续公示、加重登记员的责任、强化不动产公示的检索功能等规定强化了登记的必要性。从实务角度看,采登记对抗主义的法国,经过长年的发展,公证人制度在法国民法实务上的传统深入人心,登记生效制度已实质性取代了登记对抗的法律规定,成为不动产物权变动的实质性原则,而使原来民法典的原则规定成为例外因此,我国并没有像法国民法一样完善、配套的体系去支持登记对抗主义,而作为一种历史限制条件下的产物,登记对抗制度也必将会被历史洪流淘汰,登记生效才是物权变动规则的大势所趋。因此笔者认为,登记生效主义更加适合我国民法。而新出台的《物权法》在原则上也采纳了不动产登记生效原则。三、不动产登记的效力我国地役权的登记对抗效力打破了不动产登记生效主义的一元化体系,形成了不动产变动模式之特例。此规定表现在地役权合同上,会引发法律逻辑混乱——未登记的地役权合同,究竟是物权合同还是债权合同?若其为设立物权的物权合同,那么一个不得对抗第三人的物权合同与一般的债权合同又有什么区别?试举一例,A与B签订了一个以在B土地上排他的通行权为内容的地役权合同,A因此获得了对B土地的地役权,但当B又与C签订了一个相同内容的合同且C进行了登记之后,由于一物一权原则及登记对抗效力,C获得了更强的地役权足以对抗A,A虽然获得了一个“合法来源”的地役权但却无权利行使之实。笔者认为,德国登记生效主义是符合物债区分原则的,而在法国法则因不区分物债,采财产编体例下实行债权意思生效原则。由于我国民法一直借鉴的是德国民法模式,在民法体例上也采物债区分的模式,因而保持不动产登记原则的一体性是非常有必要的。不动产往往涉及多数人的重大利益,而不动产多元化的变动模式首先有可能破坏交易秩序,不利于交易安全;同时,无论物权行为理论的思考结果如何,“债权合意+物权登记生效”才是真正符合我国现行法律框架的物权变动公式,它跨过了物权行为理论的争议,及时有效地平衡了个人利益与公共利益。四、登记生效主义的现代语境下民法的借鉴意义综上所述,我国现在的《