房地产业的特征

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部<怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论

房地产市场

房地产开发

房地产经营

房地产金融房地产投资

房地产估价

物业管理

[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论

第一节

房地产的基本概念

第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一慨节庆房圾地产粪的基哀本概银念一、迈房地予产的虹几个帖基本升定义1、土度地(l眯an姐d)（1）土地锐是大玩自然群赠予坡人类锐的各外种自绩然资伐源，脆包括巴陆地扎和海冲洋中含（上姥）的裳空气则、光眠、热姻、岩科石、玻矿藏意、水犬、土迷壤等匠自然末物质捞和力举量。5（马克思很语）（2）土狸地是汤指地框壳的屡固定垂部分诊（也浩有说捕仅指仇陆地招部分惭或地姨球表作面的乓陆地竟部分确）以被及永咬久性泻附加奖其上若的自顷然物视和人猾工物零。（3）土馆地包借括土乏地、冷附加纪于土鹿地的挤有体趟物、胁土地划及其文附加厅物中督的财蛇产权桨利。……土地椅的分集类土地舒按照岂自然嫂形态隆可分靠为山惠地、尖丘陵脖地、径台地苗、平呜原等搬；按践用途袋可分储为商渡业金躺融业材用地鸭、工团业及案仓储拼用地巴、市招政用药地、映公共绸建筑贵用地烫、住形宅用群地、境交通胶用地滚、农汇用地巨、水育域用掌地、风特殊死（军肾事、止宗教法等）钩用地按、未疲利用单空闲推地、歪政府判储备秃用地蹄等。禽对房峰地产六开发质而言斥，又差可分妖为生钞地、云熟地读、毛可地。对于盏房地广产而欧言，总土地感有生毕地、猪熟地抄、毛线地之兔分……2、地具产（es喇ta辣te粱i忙n必la渣nd）地产眼是土童地财座产或些土地猎资产电的简颠称。溪财产盖既指外实物葛又指锹权利解，因鱼而地晴产是蚁指土演地及病其相毛关的醒财产趋权利兆。也慢有人杰将土妖地上尘的建敏筑改姨良物蝴也归佛属于休土地同，因沈而地庸产一作词也腥被常龄用于招泛指百房地抽产，念这也久是有骆些学光者认醋为地旨产有维广义就与狭姻义的悼二种粱理解什的原奔由。3、房源地产(r音ea柴l末es晒ta搁te农)房地潮产是所指房怎屋及欢其附却属物快（与惧房屋司有关瞒的建起筑物蒸如小越区设盆施、泼建筑科附着肆物、现相关封林木间等）丙和承谈载房从屋及步其附浩属物询的土蛙地，倘以及瞧与它往们相毅应的脑各种弃财产目权利咏。4、不动庸产秩（re柏al稳e疤st吐at美e夺or口i傍mm下ov撑ab壤le）不动猫产是住指不晓能移悼动或脑移动华后会医引起汇性质驾、形蛙状改准变，去损失巴其经睛济价豆值的侍物及蚁财产沈权利翠。它糖包括羡土地里、土谊地改贩良物柳（建阴筑物斑及建煎筑附梢加物粮、生唯长着搅的树训木及牢农作盼物、来已经钟播撒票于土晌地中长的种纱子等观）、析与土到地及寸其改屈良物粗有关库的财刮产权挣利。广义何的不衡动产缠还包短括价优值昂踏贵的稍车辆盏、船嗽舶、姐飞机话等财非产及皱财产侧综合姿体。5、土纺地、菠地产钟、房贵地产形、不消动产掠之间段的关尿系二、绪房地献产属驱性（一企）房脖地产体的自毕然属垫性房地距产位击置的薪固定毒性。房地们产的歌耐久怖性。房地阳产的究异质颗性（皂独特昂性）帐。土地绕的不锈可再恒生性胶和土彼地总投面积筐的有题限性（二）座房地咳产的肺经济逢属性1、房赖地产塌具有离高资费本价敬值的产特性厅。购买滨或建劣造房谋地产趣都需争要大附笔的材货币值支出洁，且蹦在房驾地产告形成吃或转如让的拿过程璃中还捉将产聪生大爱量的言费用纸，如绕契税取（1.咏5%）、划保险有费、治产权扭登记焦费等灾。以杭葵州当躬前的建住房期价格近为例艳，一恐套四来级地站区的10困0平方乡丰的商遵品房剖需60戴-7刘0万左逆右，透若一膝家庭它年收猎入为布十万膨元，名一套尘房屋兽的购苏置费述即相让当于忙家庭6-调7年的断总收坑入。房地倾产的便高价沟值性粱使得享其开挂发或作流通博高度露依赖划于金蜡融业。2、房朱地产职利用冰适应盏物价愿变动歌的缓老慢性由于墨土地名用途绒的转叨换需候要比塘较长鹅的周显期，次如从传农业净用地按转换硬为商概品房俭建筑烟用地纯的过种程，遍建筑星用地叙转换缘瑞为适柿用房阀产的煌开发衬过程糠都需逼要较距长的株时间萌，房粒地产明不可墙能灵仰活地部变动幼价格俊，对室价格净变化宇的反林应呈捉钝性勺。这蜘种钝们性使煤得房核地产挣业的掌周期晶性波蹦动并懒不等白同于俊国民讯经济犁的周午期性池波动级。3、房酒地产晴利用悟的递壳减性厚和合且理集芽约性容。房地司产利捞用存宅在报寨酬递算减的好现象。据美饿国的熊研究忧者的乎资料窗，在穷相同极的土晓地面朝积上肯，建票筑一际座5层大遮楼的围投资消利润温率为4.齐63俭%，建棒筑一哗座10层大哑楼的假投资价利润帮率为6%，建签筑一对座15层大粘楼的冷投资呜利润呼率为7.绝05幅%，建屠筑一改座20层大蛛楼的哭投资近利润跪率为6.畏72功%，建握筑一绝座30层大揪楼的个投资决利润估率为5.斥65扬%。也服就是夸说，黎建筑松物楼象层超内过一吐定层立数或社高度汤后，鬼投资腿利润鸽会出总现递弦减趋师势，舱甚至蚕为0。主要婆原因建是高软层建坚筑成股本高极于低彼层建误筑，流而售辟价却征往往谢低于企低层或（容鼻积率复低，休使用拉成本卷高，瓣需求玻量小秘），马建筑沙容积捏率提慕高造易成的菌建筑恶的成桑本上秒升超胞过了停节约糟土地虽成本龙的所坊得。誓因此退，房僵地产亡利用筹存在崖一个基合理存集约挤和合脾理界伸限的侵问题龟。4、房津地产脸权利俭的可澡分割抖性与饺权益灯的低母流动籍性土地纹使用装者在谷获得阵土地误使用绿权的事同时陕，也愁获得厘了该嗓土地颤的部英分处到分权漆。土魂地使书用者卫通过王行使商这种瘦处分旦权又醉可获画得经们济或可非经猾济的毒利益淹，从闸而享株有了雷一定初的收工益权长。房羡产使岭用权餐也是勉如此亚。房地止产权守益的绘流动卧性较抬差，级即难陕以迅惯速变嚼现，尸原因侮有：⑴房地忆产的坑高价星值性悬使得铲交易捡双方歉尤其谁是消虽费者矮在决渔策上钩持谨范慎小擦心的命态度弊；⑵房地语产商格品的螺异质撤性和兽不可挽移动蛋性决踢定了双每宗痒房地副产发袖生交收易的竞次数御较少冲，寻震找到芬合适喷的交渗易对奔象较承难。盾一旦惰发生衡买卖擦，交滩易完衰成过抽程较理长；⑶如将槐房地网产进咬行出殊租，抽通过赠收租艰金的摆方式胸收回页投资温，投殃资回唯收期遥较长口。5、投嗽资与形消费性的双深重性房地佣产可喉以作掌为一拨种生炭产要衰素用骑于生绞产消笔费（订如厂须房）旁，也攀可以末用于拦生活酱消费激（如歼住宅卷）。救但由涉于房脂地产桨的固效定性楚、耐红久性搂及不储可再蔬生性堤，使跨之成谱为一音种重著要的容投资炎品，倒具较录强的腥保值济增值危功能喜。⑴有效瓦需求傲增加遍致使雀房地材产供女求矛搅盾加秘剧，茄从而胖引发沟地产悔价格浅上升姿进而蓄推动敬房产刺价格蛾上升鬼。需溜求增出加的季因素培有居稍民收罢入增庸加、设人口译增长得、居答住条榆件改烫善、零居住摆水平驳提高彻等；⑵通货撑膨胀湾的影熊响；⑶外部礼经济帐环境壶条件所的改覆善，杂如经废开发暂建设膛使得惠该房垦地产既周围裙公用梯设施捷更为醋齐全峰、环艳境更厚为优道美等道；⑷对建门筑物们进行洋的投须资改启造等纵，如镰室内用外装菌修改忽造、暑更换葬功增携加设霜备等械。（四岗个原弊因中饶，前粘三个牙原因奔引起给的价剃值增蜂加，蓄称为亡房地临产的短自然钞增值摇）引起受房地锄产保串值增长值的狱主要珍原因盗：6、房毕地产瞧利用皆的外越部性房地箭产的搞利用禽及价蛾值常张常会退受到牌周围蚀房地责产利替用及乏环境链变动恨的影办响，从这种逝特性倾称为或相互任影响凑性、犬溢出犬效应衬或外赔部性煮。（升如杭戴州城何西地五区的泉房地惨产发踢展路安径,最近皇较热珍的三炭墩铭加雅苑缓与亲觉亲家已园的屋价格颠关系希）另外岂，土擦地自促身的耀经济杀属性帮耦合万于房洲地产蹲，则性有土艺地供语给的漫稀缺寒性、淡土地贤投资胆收益蹲的递稻减性妥和土音地所吨有权稳的垄粥断性翻等属乞性。（三筹）房板地产择的社习会属残性1、房地蠢产利爹用的防社会址效应。人机类行毒为受征遗传喊和环证境的海影响贺，而膨环境馅包括完自然碧环境店和人躲文环讲境。袖人类百的衣主食住助行都姜是通弟过土锡地和表房屋贵来满富足的解。对贺土地少的开还发利排用会幻玉对当适地物钻理环昏境产厅生长栽远的杨影响牌。住考宅的膊质量瘦、建姨筑密俭度、含城市杰结构没、住集址与拖工作搅地点冠的通垂勤距窑离等蚀因素吴，都勤会对乓人类税的生靠活、洲工作慎与娱竟乐产倍生有押利或识有害谅的影喊响。陈据有小关资榆料表健明，绍设计现良好辨的居纺住区辱，能猎起到贪降低月犯罪毕率，姻加强北社区励沟通伸与凝营聚力抹，激纱发居膨民参制与精洁神的雷作用祸。例子蜘：美国丧波士提顿地俊区住陷宅价村格与像学生惩测试醒成绩梅的相赶关性住宅封价格注与测盼试成阻绩回肾归结稠果2、房沃地产王的美赖学价捎值建筑琴是“括凝固旦的音麦乐”承。建珍筑作宅为人层类智存慧、污技术激与文病化的车结晶刃，反蚀映了怪人们坦的伦晒理道灶德、洒审美胶情趣校、价富值观质念、跪宗教佳感情丢、民怖族性戚格等矮。房地嚷产的哭美学怎价值盗具体戚体现搏在三忠个方猴面：木作为充建筑滴物背尘景的久自然像环境千所形蜂成的自然哨美；城昏市规摧划、卵建筑毁设计逐及室和内装爆饰所役表现申出的艺术但美；房券地产令、使枕用者逗与社民会三粮个系车统良之性运申行与光通畅郑互动益所表筒现出讲来的社会数美。绿城房产析：紫堪桂花彩园范斯旁沃斯别墅孕，设倚计师路德蜜维希喇密斯畅凡德振罗同样好著名逃的：里流水尝别墅安徽项黟县乓：宏矿村3、房本地产小的心铃理效职应房地须产是屑人类兆生存斧与活中动的违空间固，其凳中所肝蕴含嫂的信宰息对肥活动独者的坡心理弓与精接神状存态有驳很大绍影响垦。工海作空体间、打生活尖空间墨、休跨闲空荷间都搂能起管到不腥同的雾作用铜与影偏响。中国指古建猾筑小镇您风情洋人拐的商揪业街第二摸节阶房地新产业一、挎房地答产业木的定轿义如果误把房迟地产税作为剃一种幸产品滨，房分地产奴业就证是这核种产床品生隐产经刚营的醉行业她。关楼于房列地产屿业的卖有具店体的念几种客定义阔：1、房世地产秃业是黑从事俗房地寒产开绪发、涉经营躬、管它理、内服务分的行咳业（中周诚艰，19健97）。座这种忧观点惰较多怨见。音与此茄类似驰的有谋“房句地产柱业是题从事匆房地打产的帝开发盐组织庆、经么营管巧理、亲买卖柜和租艰赁经心营，标以及作中介刺、咨党询、扰评估怖等服桃务的菊行业声（乔方志敏绩，20弃02）。和”2、房类地产胖业是油从事鸟房地趴产投螺资、彻开发告、经故营、召管理语和服细务，越主要蚊是流邮通领瓜域里支活动白的产坏业部织门（啄王克家忠，19煤95）。3、房兼地产栽业是御指从痛事房瞒地产渔开发浩建设米、租锡售经输营以辜及与齿此紧值密相呈关的毛中介经服务胁如融轿资、踪蝶置换咳、装革饰、究维修葱、物视业管偶理等巧经济粥活动坛的行亩业，蚂是国窝民经息济中偏兼有将生产别与服丹务两签种职贯能的各独立裙产业批部门触。（狂张永链岳等可，19超98）4、房喷地产绢业是墓从事句房地彩产开正发、胳经营迈、管众理和侵服务振等经先济实收体所珍组成斜的众耽多行们业的预产业淡部门刷。房水地产抄行业草包括迷房地结产持甚产、限经营息、消请费等井各个握领域集的经项济组界织和矛经纪巾人以曾及种硬类专分业技舞术人需员，姨他们凝是互蠢相依屿存、关互相借联系倍、互邀相提仇供服渴务的拣有机隶整体千（包余亚钧桂等，19肆98）。漆这种困观点欠强调楚房地派产业样的内炒涵除炎了包衣括从糖事房辟地产瘦经营待活动朋外，抬还应浙加上揪从事喇房地赚产经妹营活江动的寸各种客法人瓜单位拆。二、庆房地端产业偏的分说类对房执地产获业进虚行再贺分类叙，一缸般有馋四类附：1、房洁地产灰开发动组织减业。镇它是茶以组冒织城磨市的展开发挪、再廉开发园为目东的的捧大规辣模房病地产被经济混活动幼。此游类业粪务的鞠主体烂是房驱地产裙开发董公司剧。2、房鲁地产彩经营芦业。扛包括偶房地捧产的汉买卖券、交辰换、熔租赁谊、抵扫押、狱典当拾等活吸动。3、房师地产斑中介谅、咨枪询及雷评估祥服务部业。4、物报业管捧理业僵。包数括楼工宇管端理、柱住宅廉小区冲综合拆管理疏等社尽会服狐务活铁动。三、耗房地戚产业辅的特恨征房地纱产业粮作为刻国民搜经济狡的重肚要产支业部突门，帆具有尺以下狼的基首本特睡征：1、基能础性躁。房收地产敢是一愈种重粮要的捷生产塘生活葬资料装，不选仅为住国民槽经济环各行目业的打发展罢提供贫基地狭和蔽掩护场愚所，罩也为画人们平提供彩栖身夜之地爷，因危而房岭地产敢业在钩国计叮民生基中具昂有极伍为基冰础的仓地位济，是耳国民知经济因的基恢础性知产业的。所桥谓基古础性汽产业今，是躬指其芬在国门民经炎济中愈是社使会再贺生产晴和各悟种经扫济活屯动的便载体脸，是狡国民竿经济夫的不卧可缺泼少的捉组成较部分乓。据滚有关女资料本表明伯，20掏01年全板国房纠地产径开发蚀完成助投资漆总额稳约占GD批P的7%左右居，房姓地产羽业所穿增加浮的产颠值占GD掏P增长甜量的12克%以上柔，也着就是胖说，羡在20温01年全痛国GD玻P增长权的7个百愧分点秘中，盼约有1个百逼分点袋是由默房地主产业逐贡献攻的。啦从地圣方看枯，杭弓州市20草02年房做地产致业对GD昂P的贡填献为12稍%左右。2、先李导性由于商房地尤产业围的基礼础性奶，在戏国民堪经济忆建设袋中，策首先介要有毫房地旺产开谱发和点经营蝇来提落供生遇产和陈生活喘空间罢，也泄就是依说，吸房地惜产业描的发袜展要声超前云于国漂民经绢济的过发展甲。其荒依据障有二孔：其裳一，孙在国俩民经纯济的症运行帖周期懒中，橡各行宅各业抽的简找单再悟生产递和扩恼大再鼓生产变，都朴是以连房地新产的茎发展涉为前外提条昂件的组，因济此，窃相对比于经葡济运夹行周慕期各海阶段溪的出水现，沸房地才产业校往往忌有先瓣行半后步的里示范屈作用屈；其嘱二，细房地竖产业乞是产捐业链罚长、叼关联弟度高工的产割业，盈是提捡供最河终产腔品的愤部门扒，它煮既有乐一定苗的前纤后衔答接性条，又扇有侧纵向关射联性盯，从浑而形肠成以斥其为有中心灭的产涉业圈缠体系杆。3、关雨联性房地除产业嚼的发热展十辽分依泉赖于梳金融州业，趣同时冰又能毛带动燃建筑苏、建差材、呀冶金误、化页工、称轻工晃、设意计、认广告蚊等行谅业的腹发展准（关尼于房光地产遮开发书的流肆程在宏后面缴的章蛇节将忆有介恭绍）欲，尤舒其是救对建曲筑业校，有有极强萌的带狡动作堪用。勿据世咏界银棉行19罪94年的扣一项席研究糠表明樱，10喇0亿元千的住绣房建招设投厦资将庙创造17退0~繁22仆0亿元阳的需倘求，决每销酿售10稍0亿元烫的住形房，候将带朱动13忘0~晕15户0亿元来其它惑商品哪的销害售。亚需求嫌带动爪系数俱的保俊守估既计值相为3。4、地妖域性房地骄产的送位置鹿固定刷性，舟决定委了房圣地产孕业从派生产税、流鼻通到汪消费亭的全疮过程腿都具甩有强尤烈的草地域党性。芹具体尿表现股为房忘地产砖市场恰的地欧域性允、房巾地产芝价格旺的地垦域差饼异性见、房民地产撤业发挎育及倍发展兔因素害的地助域差赛异性雪、房绞地产霸政策的法规陈的地线域差币异性藏等方菠面。5、周淘期性房地草产业愁在长拾期发说展过耳程中问呈现腾出周诱期性拜波动址的特迁征。禽和国众民经叼济的袋周期姓一样求，房优地产塘业的腐周期唐性波淘动也优可分衰为发佣展（抚复苏扭）、杏繁荣绢、危迎机、丛衰退吗（萧已条）术四个锯阶段丸。房塞地产宝业的击性质皆决定广了它渠的周晒期受矿到该套国家涛或者桐地区深的经龙济周牧期的五引导潮，同言时也飞对经棵济周匙期起脖到一锅定的沟作用蔽。房墨地产宵市场雷发展攻相对扣成熟山的国锈家或务地区妈的周啄期性闻比较焦明显甩，如忽美国裳二战韵前房吗地产筋业的爪波动特周期途大约畏为18年，淡二战吸后约辟为3~常6年。肆我国凶的房炮地产拐业自鞠上世彼纪80年代抬以来迎，经裕历了当几个喘阶段行，目拼前大蔬约处改在周多期性绣的繁乔荣初搬期。我国岭住宅肺业和汉房地斜产业物的几少个发玩展阶汪段6、高毕风险樱、高拐回报樱性人口缓的增唯加，可经济柳发展描导致乞的收丛入增味加，桑经济暂产业化的不芝断扩帽大和起细化细，导狗致对疏房地黎产的主需求舒持续羞增加惰。而金房地蠢产的模供给县受土芝地资谈源有锻限性贪的制富约，芳并不午能同昼步增租加，危房地禽产市鉴场供柿求失熊衡使芬得价监格水絮平呈忽现长摸期上扮涨的炼趋势揪。因烛此，塞投资枯房地暂产往鹿往具望有较和高的丸回报苹。但厉房地宣产市项场一错旦投屈机风驾盛行补，过鞋量的等资金白涌入乱造成踪蝶房地作产经匪济泡赠沫，盾一旦传泡沫柴破灭仓，价燥格快糠速下吊跌，袭将给梨投资昆投机井者造夫成巨管大损乌失。7、对坚金融叫业的烫依赖房地脆产的长高价肠值性炎，使妖得房梳地产螺开发捧、购心买都洲需要掉大量倡的资馒金，蝴所以苦房地述产业葵的贷线款开历发或介分期滥抵押台付款耕消费劲是最问为常糟见的曾方式景（如葵开发弄商的雕打包魄式筹各资，上消费维者的旧按揭膨买房圆）。三、吹房地晌产业己运行念运行提机制继的基刊本架盆构和其损它行伏业一天样，里房地捎产业撕作为涝国民欧经济紫的一挽个独铸立产猪业，燥其产绳品运龄行过红程也瞎需要瘦经过枝生产遣、流然通、美消费全三个开环节历。生买产建呜设过打程从练购置乞土地橡开始跑，经校过房减产的齐开发缠建设舌（包益括装镰修）眼；再闯进入醋流通墨领域悟，或殿售或按租；伪然后否进入读消费受过程建。在错这一袄过程党中涉趟及到风一系鞭列交亏易关攻系，和形成梳一个哥以房蔽地产棉交易息为中小心，曲旁及体金融格、建箱材、风中介驳和物察业管翁理服梳务内睬外两珠层的胞市场发结构晋体系片，即亡房地闸产业仓赖以哥运行厉的房秃地产瞧市场棉结构过体系榨。第三狱节化房地灿产产哑权理费论与承地租破理论一、让房地捐产产继权理井论（一什）房疾地产嗽产权究的涵董义。1、产裕权的厘定义贞。关斯于产舌权，制也有冶若干贫个定考义，禁其中马克瓣思的松经济乘学论胁著中备的“植产权予”概衫念，是坚指一垃种动缘瑞态的赞“生旺产关纺系总菌和”扑含义虫上的残经济嚼所有盗权，服有以优下特牙点：①产权和不仅虏是指危人对懒物的拖法定援权属躁关系值，还鼻是特皮定的递经济馒实现公形式亏；②从“萌产权站”界死定到袭实现郑，其伯间要杀经历棍生产灾、流梳通、枝分配盟、消醋费等榜一系嫂列再焦生产蚁环节巾，产悟权本裙身是束伴随宵物质麻资料居生产攻而“墙再生欢产”扒出来吴的。挎这一请运动凑过程械在市联场经肉济中磁的综兄合表评现为箱价格经运动份；③动态锐发展哑的“的产权以”，建是一蚀个随纷生产唐和资转本社催会化芹而不销断丰列富其缩慧内涵泛、扩想展其悦外延惹的人康与人迹的经济济关晶系的部体系。著名额的产造权经掉济学迹家A.震A.阿尔漂钦定义肃的产洗权：岭“产粗权是拘一个析社会啊所强剩制实省施的搬选择释一种亮经济炊品使饿用的残权利敞”。D•蹄C•诺斯定义肿的产拥权更泼为深骂刻，盼他认痛为“罗产权梢是个锁人对致他们宰所拥灾有的诊劳动开、物贸品和齿服务拴的占捎有权只利。自占有克是法样律规易则、灭组织影形式辅、实忧施及他其行副为规蜻范的赞函数孙，……制度计框架据的函江数。膨”2、房祝地产珠产权盆的定荷义房地仗产产岂权是旱房地海产经错济运睬行过久程中约各种修权利兆的总变和，唐即权均利束吓（Bu欢nd栋le牧o疫f叠Ri读gh菜ts）,并由疯此形瓦成了趁相互棵间密示切关卫联的掘房地际产产聋权结损构。杰房地视产产伪权包捧括房杰地产铅所有揪权和盟其它泻权利俱。作氏为一榜种不浮断发限展的臭人与楼人之射间的断经济妖关系伐，房这地产和产权骗会随咽着市塘场经上济和唯城市势化的生发展份以及盒科学部技术世的进励步等座其它振因素费而增满加，欣处于南动态翅的状密况。3、房旨地产蚕产权晨制度根据拖马克社思关驾于产结权理裤论的陆论述撒，房逃地产谁产权筒制度乌应该上包括外以下阶内容俗：①房地花产产予权是见房地梨产经歼济关廉系，念特别酷是房佣地产提所有陆制关歉系的鞠法律惕表现列。②房地搅产产穷权是扁以房悄地产问财产俩为客东体的掠各种催权利灶的总桂和，遵从产敏权权瞎能结客构角叼度看澡，是魂一种茄以复困数形坡式出纸现的戴“权租利束隆”，事包括剂所有姻权、弃占有教权、陵使用影权、稿处分拥权、撇收益跑权及虑“受建损受才益权签”等模，其中的顾要害贵核心挪是房种地产读的所姿有权份；3、房虑地产别产权御制度仍（续职）③房地述产产怪权可促分割客、分糊解、蹲复合递、重裂组，臭并会貌因技谱术进腿步、目供需概变化蔽而不暖断设汉置新型的产导权产掩能；④房地故产产症权可摔进入渡市场工按商渡品化摧原则品及价址值规茫律进拣行交暗易、桐流通堪；⑤房地觉产产碰权需岭以法捷律、刘法规神形式曾加以堪界定痒规范启、确村认和睡保障削；⑥房地况产产比权要洲人格解化，扯界定饭要清严晰。（二诸）房械地产梁权能1、所逼有权伤。是盛指所碗有人庄依法似对所修有物奥占有资、使迈用收督益与妇处分耍并排驳除他封人干孝涉的晃权利腔。房云地产寒所有踩权就杜其范稻围而栏言，晨包括月土地挨所有控权和劫建筑槐物所磁有权爸。土扑地所积有权刘除法胳令限杆制外贴，在筝行使仅时及锯于土杂地上光下；掏建筑茅物所让有权访及于址构造货物或屯工作旬物全因部。佣需要厨说明刘的是勇，在好中国助，城似市土过地归根国家智所有毙，而联在象均日本矩这样页的私缘瑞有制百国家锅，土穗地可台以为个私人糕所有踢。2、占慢有权指依输法对过房地仆产进塞行事灾实上鸡的支牛配和挡控制棵的权锄利。脉房地辱产占梨有权娇由所永有人侨行使牌。凡仗由非俗所有感权人泄行使兔的房气地产等占有烫权，初若属释合法赚占有道的，抄都受撤法律跃保护姨，所抚有人拖不得摔请求壳返还摧。对砖非法凉占有光人，妙则要直根据犬其是驻恶意企还是却善意奸确定师是否卡应向鞭所有持人或缠合法须占有瞒人返咱还占白有权芬和赔员偿损嚼失。3、使温用权指按尾照房匙地产窝的性治能进奥行有脂效利同用以点获取蚕经济挽利益替的权属利。烦房地肾产使丘用必某须是亚：①按照术房地完产本凤身的夜自然问性能橡和经快济性狭能进户行利律用；②不改军变也菜无损主于房芹地产播的本蜻质；③不损希害公贸共利驴益和纺他人董合法区利益拾。房兄地产古所有欠人对词所有田房地武产有肠权加丈以利糟用。跨但是系，非都所有贸人在腰依法悠占有腹房地温产的链条件理下，咏可以浴根据拉法律虫和合姥同的岩规定花行使沾使用妹权，速并且摘要按准照指曲定用起途使话用。4、收营益权福。指屿房地键产所弓有者造或非费所有跪者依略法获躬取房闲地产迎所产光生的枯利益悟和权供利，歪这是载房地歉产所辅有权始在经抗济上竞的实果现。5、处线分权左。指饺房地阴产所名有者绢或非崖所有娱者依龟法处取置房烘地产肿的权汽利。嫩处置周包括缴出售重、出仅租、王赠予枪、抵添押等编。处宾分权说一般默由所满有人佛行使肠，也偶可由鸡所有立人依裁法授析权，羡让使订用者婶对房曲地产窄行使准部分伞处分顷权。误（如拨土地烘使用境权的衔转让慕，房何产三四证中这的一局证；赢房屋过的分置租转窝租等恭）6、地霸上权指为转建造益建筑占物、油其它附工作锋物或业以植翻树为暴目的决而使敬用他归人土举地的并权利铺。地仁上权新具有喘物权望的性胁质和越物权插的一浇切法哀律特该征。速可以想转让瓦他人扬，也覆可以抵作为筋抵押酸的标薄的物渗。地持上权洁是否寄需支忧付地棚租，叙则由剃当事域人自误行协抗定。7、地她役权是指掘土地乱所有者者或源非土住地所今有者恼，根迫据土慢地现皮场的刷自然挨情况侄、法词律规化定的浪义务齐或所膊有权键人之木间的史契约洪，依勇法享脊有敷晌设、探兴建访、修啦筑为章公共柄利益逝所必黄需的特各种坑运输亏系统土或设激施而音占有钩、使欧用、兵勘察乞他人救土地仆的权散利。拜其中皮，为湖他人块提供侄便利漫的土析地称毁为供不役地定，利伏用和桶享有堆便利尿的土都地称肆为需道役地疲。地骨役权恢双方馆当事糊人分丢别称诊为供仁地役陶人和涨需地括役人恰。地越役权东因需港役地亮而设幕，不加得与哲需役呼地分炭离而购转让哀，或旱成为幅其它桥权利赌的标遍的物妙。8、租踏赁权指房领地产刚所有愧人或姑非所挥有人惜依法每作为递房地井产出抱租人明，将驳房地尖产的乳使用膏权租奸赁给肠承租齿人使毅用，势由承烧租人认向出动租人浩支付组租金黎的权叹利。袋租赁还权包厌括土愚地使勇用权尺随同的地上冻或地速下建夕筑物境，其漫它附更着物新的租隐赁，锐以及种房产晌使用延权的灵租赁吊。9、典艇权。盒指典抄权人小支付薯典价猛取得炼占有奖出典储人的俊房地殖产并岭加以垮使用踢和取似得收可益的窃权利拨。典权辛有如话下特厦征：①设定锈典权谊必须怜支付拘典价离，作屑为典男权人幸取得拖典权舞的代观价。爬在典龟权期邀间，器典权该人不贩支付飞租金峡，回旅赎时污，出茅典人云也不泳支付史利息披；②典权肺的标即的物偷是土半地、事房屋移等不贸动产利，而扣不是岂动产刻；③典权清人占蛋有典旦物，堤行使冲使用菠权和所收益愤权，店并享西有物年上请纷求权施，还错可以赏转典缎、原坛出租姿、设兔定担跪保和觉转让德典权僻；④出典赏人有帜回赎瓦权，粗即以膏原典程价赎讨回典睛物，撤赎回拨后典夺权即驾消失梁。如电双方巡寿同意银，典栽权人竖也可酱付典峰价与柿买价瓶之间奸的差钞额，剥从而层取得翅典物鸭的所断有权颂，也酷可约叶定到苦期不国赎即酿视为闲绝赎耐。以扰上特瞧征可旬以说善明，恋典权佳不是许典当母，典松当是圈一种塑质押箩借贷扔，是藏债权玻，而纤不是伤物权拍；而岁典权似是一祝种益可物权浆，不扭是债剑。10、抵椒押权举。指煎债务黎人或粘第三河人向阻债权该人提秒供不仓动产使作为鹊清偿错债务劲的担靠保，转而不如转移贱占有怖债权释人由距此取遮得的多担保兼物权裹。抵押龄权是趁为了阁担保裤债务拨的履巷行而啄设定牵的一犯种物份权，尘当债搏务人果到期腿不履哨行债耀务时果，抵赠押权满人有紫权就盏抵押挺财产屡的价显值优摩先受梢偿，却并可幻玉请求据法院处变卖诊抵押故财产里，抵筝押其偷债权仅。在阻我国独，不狼动产脾抵押吸权包滤括土苹地抵胶押权杀和房密产抵矛押权骂，土干地抵唱押权林特指盟土地轻使用柏抵押砖（土线地使弊用者匀以土跪地使狼用权芽和房瓶产向联银行霸抵押榆取得据贷款敌的行恒为）各。土绕地使菊用权裤抵押奔时，卡其地瓶上建袖筑物加和其赤它附忍着物扯随之莲抵押淋；地幻玉上建衡筑物绸和其隶它附瞧着物棉抵押昆时，牢其使托用范告围内皱的土露地使晓用权追也随地之抵英押。抵押瞎权不贴同于夺典权博，所屑有人耍仍能煮对财亮产继篮续行烤使占午有、暂使用绕、收拾益与贝处分骗的权厌利。碎这样窝，对挪债权贝人而码言，相取得膝了对骗自己姑债权说的担拔保，哄却无碑保管述抵押雷物的侵责任灶，减肝少了减风险陡；对明社会欣而言怀，抵曾押人重能够部继续廊利用嘱和改璃良抵吉押物蒸，不删影响校社会太财富鸽的增洒加，挪而且仁还增称加了车商品爷交换歌的移足动性模。（三会）房灵地产贡产权拖的经面济意嚷义产权佛在房悉地产篇经济胀中的稀作用众主要侧表现知在由摔于土暗地产暑权的顾经济泊特性婆，使久得房撑、地悄、产昨（产更权）或三者架融合堵为一拆体，点形成义房地汪产。房地寄产产拖权的铃经济谢行为封表现⑴在房拍地产兆开发逮建设绘中，扬业主挎有权逆利用栽土地脊参与紫社会稀剩余纳价值猫的分帆配，聪以地挽租的旧形式廉通过鬼房屋螺造价宜得到恐实现校；⑵利用湖土地爷区位抬差的能垄断洞，形阵成房座地产池增溢徒互动捧机制高，即嘉利用孙优越洲的土照地区诸位，远带来结房屋追建筑墙的增垂溢，潜反过竿来房鱼屋的稿精良啄设计燃建造夕，物煎业管葵理周探到规欺范，破小区伏组团有布局蜜合理承，形萍成集复聚效痰应，城又会匹提升门土地灯的区赤位优丘势，固增加包区位棵差收懒益；房地溉产产叠权的败经济绿行为割表现(续)⑶土地迅永续软利用怜和自知然增逝值的献权能乘特性迫，适佛应广勇大投污资者瞧保值贴增值统的普芝遍心洞理要盯求，地促使旷更多缩慧的投毫资者按（也吓包括五家庭观投资例者）徒投资掀房地涛产；⑷房地誓产保蹈值增族值的才权能描特性怨，使湿房地已产成皱为金咱融活惜动，拴特别川是房祖地产主金融但活动警中最药理想佩的抵摆押物去，从乞而会习使房弃地产口获得怪最有塌力的替金融求支持涝。二、妹地租抖地价破理论所谓柔地租暖地价赤理论钩，就震是关宜于土睁地价获值及沾其市跌场表冈现形骨式的牧理论速。地租内地价延理论锅渊源停很长离，代江表人逗物从烦十七筛世纪眉中叶缓的配级第、沉斯密僵、李愤嘉图透到十宪九世扑纪上户半叶昌的萨欲伊、畅马尔膊萨斯撤，下耀半叶芬的马存克思哨，现蠢代的搞则有场马歇向尔、杏克拉谁克、鸽萨缪平尔森她等经亦济学湖大家。地租荡地价详理论近可归熊纳为农二大咐类别分：一膜类为洗效用拼价值厉说（轿代表口人物假马歇骡尔）胳，另从一类浓为劳离动价揭值说首（代杨表人钉物马杠克思添）。（一）城市恢地租思地价印存在俘的自此然、虾经济彩原因1、一舌元效碍用论挖。这笼种观著点认缩慧为土脆地是架不可礼再生俯的非切耗竭代性自玩然资普源。沸土地斥具有痛稀缺陵性，丝式数量钞是有犁限的灶。但免土地茧又具急有效绪用性疾，可韵以为贼人类吉提供幕巨大溪的效钻用，笼是人卧类赖量以生枣存的再劳动赶对象淡和基飞本的稠劳动多资料飘。土蚁地资敢源具凤有使赔用价李值是朝土地吊自然熟资源托转化念为经识济资雾源从致而具爆有价级格的僚内在鸡依据毫。同聪时，蹈对有婶用且协稀缺响的土桌地资适源的称竞争惕性需聋求，头使得佳地租临（价善）成民为配坦置土融地资祸源的患有效渣工具案。2、土懂地二叫元论悼。二景元论航认为砌未经膨人类苏开发愧改造杂的土塌地是胸纯粹技的自挨然之贫物，鄙是一堤元性蜻的土狡地；砌已加己入人讲类劳咽动的控土地适则是堵自然古之物丑与劳凝动的甜产物举，即欣土地购物质摊与土绪地资钢本的生“二味元复援合体须”。避土地盘物质江与土件地资狸本在麦物质记上、使经济游上都项可以偏进行华单独棍分析逝或综播合分敬析。唉对土末地物驱质的骡支付店称为磁地租呜，对芒土地狸资本虾的支役付称贤为土筝地资数本的逼租金宗（包肉括土口地资品本的穷利息丈和折顶旧）户。（二该）地租雷的来咳源：忆两种方理论也观点1、新教古典芝经济斥学地狠租论划。新毙古典堡经济郑学的徐地租棚理论答认为薪各种哑生产景要素引都能灰创造击价值筒，劳票动、级资本光、土琴地各援要素秃分别妖按各愧自的蹲贡献融取得航报酬辽，即写工资洲、利臣息与挂地租迅。土佩地的若报酬裤有时概又称先为商楚业租烂金（co岛mm夫er种ci脊al蚕r眉en刃t），它包仆括两韵个部乓分，崇转移督收入冶（tr勤an科sf那er视e输ar下ni皇ng镜s）与经深济租秧金。贷转移唤收入占是对遇地力呈消耗阀的补框偿或忆土地女资本得的报创酬，腿经济浪租金鹿则是矮反映跃土地境稀缺乞价值喘的支累付。2、马竞克思们主义叫地租资论马克严思的非地租腐理论尺包括英了新绒古典竭地租蓄理论挪中未镜包含小的地候租形遭成与锡维持孝的社蜂会关湖系。粒马克沿思认璃为只准有工术人的宿劳动急才创脚造价埋值，毫工人贞创造额的m是可亭变资炼本（链工资V）的价远值增甩值，酒它包伶含了院利息眯、地旺租与傻企业蜡纯利丢润；猴地主来是寄豆生的诊，他腾们不央创造次价值茂却以舞地租足的形还式参吃与对哄剩余书价值丹的分坡割。塞马克占思定鹅义的旷三类望地租茶：级赔差地避租、纳绝对贯地租乔与垄戴断地跪租，旬每一泳类都糊反映付了一懂种特派殊的币社会奸关系舰。两种学地租寸理论吉的公刊式表欢达：PQ念=C睁+V彼+M（1.呀1）PQ外=W传*N剩+R值*L水+r贤*K负+B（1.哨2）公式疤中PQ代表单产品越价值窜。（1.扭1）式左是马窑克思攻的观哭点表帮达，为产品旦价值倚由生怠产资烟料的羞价值皂补偿C、工资V和劳虽动者棚创造罢价值M构成已。（1.尺2）是李新古屡典经稻济学神派的建观点孔表达具，W、L、r分别鼻表示右劳动盼、土衫地、板资本昨的单鹊位报柄酬，B是利父润，W*吃N、R*姨L、r*吉K、B分别厌代表孝劳动给、土猛地、谱资本达和企将业家顾才能童对于荡产出度的贡喉献，散也是梦四种萝要素匆应得忆的报到酬，乐一般焰称之篇为工擦资、庭地租盖、利颈息和以利润牙。（三屡）城市遵地租朽地价造种类1、阿钩兰索租竞投遍地租总模型禾。竞投悉地租底（bi得d提re聚nt）或称针为招鼻标地涛租，误是指股土地僵使用搏者愿徐意向询不同温位置煎的土株地支死付的梢最大暗费用桐。从坏投标颜者角自度看滥，是动为了诱某种忌用途秧而需贪利用玻该土符地时故，愿抓意支狠付的存最大赏地租凭成本毫。如新果产衔品市摸场是灯完全即竞争隆的，聚则土牢地租颂金就臣表现糕为竞细投地坑租。地租内与距旁离的晶关系惠图：阿兰引索竞摔投地口租模拆型公式企业泥利润短写成积：(1逗.3蛇)式中远：d表示暗土地伙位置孙到中吵心商烛业区誓（ce捆nt桃ra盛l兔bu宫si额ne晋ss膝d渐is箩tr羞ic队t,贱CB粗D）的距柜离；C（d）表示彻企业闪的生聚产总共费用孟，包朱括劳允务费报用、深机会袋成本珠、资垦本设拐施的淡费用之；r(蚁d)是地但租，n(侄d)表示桨位于躁位置奸处的但土地撞数量手，t(淹d)为单钱位运腥费；p,谦q分别敏表示稿产品赶的价烟格和芬数量五。企业香愿意气支付客的总绸地租前提:市场铸充分仗竞争按，所花有企蜻业的犬利润筹是一谈致的春，记田为，总丝式地租杜为：(1怨.4颤)单位广地租交为：(1忘.5蔽)特殊翻形式然时，此时中，地疾租的鲁决定竹因素滨是运除输费车用，肤距离猎越远身，运当费越盟高，雪地租励越低扣。这蜓就是够杜能刻模型挡中竞赠投租圈金表旅达式室。2、级阳差地牺租如果绢两个劝等量仁的资黄本和笋劳力相作用折在不敏同地死点的旅等量丽土地戒上，纹获取叮不同壁的利每润，竹较优乖等的站土地及所获本得的除超额盗利润使就转杂化为意级差拨地租适。在竞军投租汤金模廊型中逼，这钩种利阴润差站异由邀距离工造成剪的运倒费节浩省额烫不同板引起券。在朝现实怨生活监中，去除了补距离锅以外临，其炊它因满素如幕土地木肥力仗、气戏候、挪矿产扯丰度扭、税谋负等驴也是阁造成膛级差滩地租种的重循要因添素。曲城市拾中人岁口密势集度锹，商滥业和扔服务哄业的鱼繁华猴程度顷，交及通、短通讯猫、供脊热、或供水偏、供椅电等渴基础算设施面完善永度是赵决定剃级差确地租姿分布槐的重卖要因夸素。级差途地租Ⅰ和级差猎地租Ⅱ由于鲁位置棍或其丛它外笑部因忠素产旧生的社超额槽利润概转化晨而来挽的地骡租称梅为级谊差地韵租Ⅰ。劣取等地猴没有莫级差寄地租Ⅰ。级差瓦地租Ⅱ是指厅连续断投在盟同一卖块土需地上拨的各燥个资桌本，把由于搜生产界效率剧的不菠同，慈由资律本效转率较跨高的互资本聋产生族的超学额利广润被已土地首所有乏者拥熊有时饭所转疮化而读来的妙级差串地租偶。级差股地租Ⅰ是级逆差地肚租Ⅱ的基容础和攀出发防点，给级差黄地租Ⅱ的变躁化最钩终又乌必然意要以礼级差络地租Ⅰ的形麦式体兔现。座从对耳土地症的长蜜期利街用过齿程来锹看，施每一傍次租睁约的族签订色都应翠是级际差地药租Ⅱ向级堡差地雪租Ⅰ转化堪的过探程。城市涌级差谁地租Ⅱ是指南在城盲市一赏定面插积的透某一征土地建上，登在投杠资界饿限范得围内贿连续蜘追加派投资笛直到丘建筑永边际马，建射筑面贸积由砖小到卵大（剥或者回建筑痒质量讨由低置到高疲），否建筑体产品潮总价润值增默加，患由此忘产生滔的总捏价值签与总斗成本吗之差锤形成烦的超围额利版润，先这种辱超额症利润虽转化管而成做的地礼租即孝为城酸市级骨差地怖租Ⅱ。3、绝担对地谷租所谓焦绝对盆地租业是指眨由土敌地所狡有权羡存在倍决定若的，循不论府使用愤什么族样的跃土地耀都必裳须缴是纳的期地租怒。绝性对地币租是盆土地均所有买者凭新借对玩土地视私有遭权的龟垄断竿所获湿得的鸡，它最由土休地的知产品恼市场鸟价格朽高于悬社会谜生产谅价格冤的差附额利跳润转姥化而障来。城市抢绝对犯地租是在滔土地拖使用预权和胸土地夹所有忧权分违离的鸭条件掌下，宰所有达的土擦地使订用者麻都必荒须缴州纳的圾地租筑，即彻城市钓土地阔使用笛者所捏必须抹缴纳裁的最穴低限翠度的际地租蠢。绝稻对地罪租量盖是使伯用一罢个城捞市最起边缘逼的土医地或循位置借、地愉基等运方面刷最差经的土稻地，浮所必沙须缴迫纳的顺地租化量。皆城市圈最边悔缘土页地作锯非农污业用婆途时岩，所搬缴纳止的地欧租不福得低晌于作渣农业棋利用府时的悉地租带，所舟以，罩城市郊土地简绝对蹦地租兼量应类等于倦与最评边缘邪城