社区商业体量确定和价值最大化-BGY

量有所出·量有所为社

区

商

业

体

量

确

定

和

价

值

最

大

化集团营销中心.商业车位组CONTENT目录如何确定商业体量（体量极值测算）如何进行商业规划（规划技巧分析）前言（了解碧桂园商业）

商业街产品形式

商业发展模式

看指标

先拉长之用尽沿街面

先拉长之“一块地切两半”

极值估算原则

体量极值测算方法

先拉长之“三层皮”商业街

商业规划细节0Part标准商业街U型商业街英伦商业街产品普通底商商业综合体写字楼0Part2013年11月13日部分项目商业自持阶段现阶段商业销售阶段商业自持阶段商业销售阶段2014年1月13日2013年6月4日优先考虑销售的可行性1Part作为项目中拉高货值、找平账面收益最重要的“工具”关键因素之一商业住宅（洋房）车

位溢价能力金字塔误区：商铺价格比住宅高，应多占些指标！正确理解：竞品情况、商铺租金水平、商业辐射人群、城市经济和发展趋势、产品类型从哪里来？到哪里去？师傅，我们寺庙街做多少？一个指标、两个原则、三个方法师傅，能好好说话吗？1就按这个意思做吧。2师傅净会忽悠、扯犊子。师傅的忽悠31Part项目所在地发布的政策要求当地政府商业指标文件规划设计条件商业上限值、下限值、区间值、商业规划位置等内容。1Part商业体量的确定：配置商业并不是能做多少就做多少，需遵循2个原则原则1：商业售价的估算要合理原则2：商业售价估算，具体到不同位置、面积段、不同结构商铺1Part辐

射

商

圈

·人

口

规

模

·竞

品

情

况

·目

标

商

家印象城绿地中心购物鸿翔小区鸿业城市花园0.5km1km永新湖景苑天湖郦都怡翠宏璟恒福湖景湾

环湖花园1Part以区域、镇街、商圈等为单位，通过商铺的供求关系走势分析，判断项目周边商业的需求情况，有助于判断商铺前期定位的决策。1Part4%5%5%22%10%13%22%78%38%分析和对比周边竞品商铺成交面积段、产品形式、热销总价范围、价差关系等，研究清楚产品的认可特征、不同商铺形式的价差关系。为极值估算奠定基础。指

标

下

限

·极

值

法

·理

论

测

算1Part方法一：取用地块商业指标下限值按照土地出让条件指标要求配置下限值规划商业；可考虑功能的转换，以公寓、办公等形式消化部分商业指标②

按照居住项目满足社区配套的最低值配置：一般按照0.5~0.7㎡/人配置，建议社区型商业控制在2%-5%为宜（销售型商业占比最大不应超过10%）2Part背景：城东新区商业氛围低整体商业氛围欠佳商业体量要求14000㎡

周边商铺去化率偏低商业指标要求高城东新区2Part方案一：商业内街+2层商铺方案二：商铺全围合设置方案一：方案二：2Part方案三：单层商铺+公寓方案分析1Part方

法

二

：

商

业

极

值

法区位地段、道路等级与交通状况、地铁公交、周边地块属性及城市发展趋势（有效沿街面指在确保销售去化周期合理的情况下，商业售价高于住宅的沿街位置）1Part广场本项目市一中初步确定可规划商铺的商业价值面（或临街面）1Part商业街类型外街C沿街面ADB商铺4住宅-商铺4住宅-商铺住宅-商铺4住宅-面宽进深面积41248-1248-1248-1248-48484848相同去化速度下的单价（元/㎡）150008000135008000110008000700080001Part方案一方案二方案三

从满足经营需求和控制商铺面积两方面考虑，商铺进深控制以12-15米较为适宜，进深最大不超过20米。1Part市场需求商业氛围商业价值

层数极值：商铺随着层数的递增，价格直线下降。商铺层数价值口诀：

销售型的社区商业应以首层商铺设置为主，非要设置多层时，建议层数尽量控制在3层以下1Part地块价值分析商铺价格分析层数确定进深极值商业体量=有效沿街面长度

X进深

X层数沿街面长度=单层平均单个商铺的面宽

X商铺数量1Part方

法

三

：

理

论

推

算国际类比社区商业规划指标：商住面积比例估算：商住面积=商住面积比例*住宅总建筑面积0.027:12%-3%5.94万㎡项目规划建筑面积22万㎡4.4-6.6万㎡2Part区位地段周边地块、建筑属性城市规划未来发展趋势商业价值排序：商业>办公>住宅>学校道路等级、交通状况地铁公交宅间小路>次要小路>次要干道>主要干道>高速路地铁>公交>天桥2Part有效人流、单铺面积、商业附加功能商业面积应在合理的前提下最大化（定点人流）2Part1.有效人流；2.单铺面积；3.附属功能。入口凯旋门遮挡商业绿化带遮挡商业先

拉

长

·再

拓

深

·后

加

层2Part先拉长

之

用尽沿街面强调辨识有效沿街面对沿街面的价值预估、排序先将有效沿街面铺满2Part先拉长

之

顺主入口内伸位置商铺编号建筑实测面积

合同成交总价

成交均价单元101号单元102号单元103号单元104号单元105号单元106号136.720.37175.7226.7480.7649.191504287261561194577536180997759375034911004.2912840.511073.1613530.6312104.9215254.112634.611469.078791.9813316.5411194.59981.8910795.215001.4410792.4711057.288155.8入口位置单元107号单元108号单元109号单元110号单元111号单元112号单元113号单元114号单元115号单元116号单元117号单元118号单元119号单元120号136.4166.0378.615643811459733104668060450319734213691567936294457291327316503702346830179180115364943064475419.77126.83158.6841.3120.0461.7650.68126.6131.2723.81临路商铺6843.5314153.2511704.8412870.5210437.737合计价差约2200元/㎡2Part2Part先拉长

之

少量内铺也高价，2Part先拉长

之

一块地切两半增加沿街面，中间做步行街，设置广场、景观小品等增加客户驻留空间。2Part节点节点南向商业价值低拉低项目整单层为主

40㎡左右

并且摒弃低价值沿街面体品质2Part案例特点：高层洋房商业人流商业人流叠墅商业配套叠墅2Part先拉长

之

“三层皮”商业街•

第一层和第二层相对的两个商铺在需要时可改造为大铺；•

商业价值高的位置（第一层，沿街商铺），应做足进深，实现沿街商业面积最大化；•

商业价值相对较低的位置（第二层，商业内街），可根据需要适当压缩单铺面积，控制总价，确保销售的灵活性。2Part案例总结：2Part再拓深：2Part后加层：在沿街面用尽、进深达到极值后，最后考虑增加层数2Part定

规

划

之

后

加

层二层商铺划分方式分割控面积

产权独立预留改造条件2Part定

规

划

之

后

加

层商

业

流

线

·空

间

营

造

·停

车

空

间2Part（清楚站牌的设置）2Part【宜春某项目】②滨江一带③①④底商②②③④①2Part尽量做大地面停车区住宅车库与商业车库分区设计相对充足的停车位茶山碧桂园项目2Part案例xx花园：误区：追求绿植美化效果，忽略对商业人流的阻挡！2Part选择块状式绿化带，尽可能市政绿化带、固定花池等景观会对外部人流的进入造成影响，注意开口的距离避免带状式绿化带；枝叶繁茂绿植树种也不要选，因为其对商家招牌的遮挡太严重社区商业景观设计必须通透，避免影响商铺的昭示性[精

雕

细

琢

·

大

有

可

为

]社

区

商

业

划

分

和

细

节

优

化集团营销中心.商业车位组地段、总价、面积、功能、层高、1Part限制一：单层商铺的面积不宜超过200㎡，如超过200㎡需设置2个安全出口限制二：商铺内部疏散的距离不超过22m，设置自动喷淋时不超过27.5m限制三：对商铺最小面积的规定（查阅当地的设计规范）1Part案例分析佛山xx项目：盲目设计大面积商铺，导致大面积高总值资产积存。1Part关键点：高附加值、高溢价、低总价竞品品牌

客户%22%38%10%22%

[商铺意向分析]

30-100㎡的商铺最受追捧。1Part核心原则：规避办法：总价原则

高层高

小面积商铺商铺低实力客户高实力客户低实力客户：买不起高实力客户：不想买一拖二铺1Part1Part面宽最小化，并控制单个商铺的面宽进深宜取12-15米，最大不超过20米面

积

控

制

·商

铺

形

式

·结

构

柱

网2Part商铺划分应遵循价值原则，合理选择商铺的划分方式，以商业价值最大化为基础2Part保证可用的情况下尽可能拆分为小面积商铺，尽量沿不可移动结构墙体走向进行分割，结构墙体产生的狭小空间尽量用作厕所或楼梯。2Part柱网密集的位置，前侧可划分为小铺，后侧可以作为架空赠送或物业用房，不占容积率。不要让结果亮瞎你的眼睛。切记！切记！切记！2Part2Part某商业项目商铺划分方案（调整前）2Part某商业项目商铺划分方案（调整后）2Part调整前：80-130㎡复式铺，总价超140万的高总价商铺，滞销调整后：42-50㎡单铺为主，总价80-120万的商铺占六成，畅销3Part室外与商铺高差：3Part室外规划：3Part商铺外部地面铺砖：3Part预留商业停车位3Part附加值赠送、使用功能、层高3Part3Part方案

2：3Part方案3：3Part【案例

8】莞深区域

天宝项目3Part露台或外摆空间赠送：3Part【露台案例:天宝项目】商墅产品双拼户型每户赠送露台面积约为45㎡3Part庭院赠送：实际案例3Part平面赠送的方式竖向赠送：3Part设计风格应与街区整体形象风格统一。×案例怀集玖龙湾：√3Part沿街面外墙：商铺上部有塔楼，或距离住宅及办公较近必须设置于沿街面外墙，须结合立面设计1√2背街面外墙：距住宅及办公较远（50m以上），对整体环境不产生影响3屋面：上部没有塔楼，且距离住宅及办公不小于30m，对整体环境不产生影响。×3Part案例三水华府：3Part面

积

控

制

·灵

活

组

合

·空

间

优

化3Part坐凳结合绿化等设计，增加客户的驻留时间，同时不影响消防车通行售卖亭应布置于人流量较大又不阻碍人流行动处，并保证其水电供应沿街道布置小型喷水广场等吸引人驻