西安沣西项目整盘营销策略报告课件

西安沣西项目整盘及2018年营销推广策略报告2018.31西安沣西项目2018.31目录

（1）项目整盘概况（2）市场环境分析（3）整盘营销策略（4）2018年营销策略（5）营销费用预算（6）团队组建情况2目录（1）项目整盘概况（2）市场环境分析（3）整盘项目整盘概况第一部分3项目整盘概况第一部分3一、项目概况—总图和经济指标4项目总平图技术经济指标占地面积（㎡）90023总建筑面积（㎡）361625.30计容总面积（㎡）237125.30自持商业（㎡）购物中心75000地下商业15000地上停车楼21915商铺可售（㎡）金街27577.5底商1532.64住宅可售（㎡）高层88086小高层22635车位可售数量（个）1416一、项目概况—总图和经济指标4项目总平图技术经济指标占地面积二、项目概况—整盘货值盘点5物业类型可售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售金额（万元）金街27,57818,50051,018底商1,53318,5002,835商业小计29111/53853高层88,0868,47574,653小高层22,6358,90020,145住宅小计110721/94798车位1416个100,000元/个14,160销售物业合计139,831

162,812项目整盘货值16.28亿,(年度KPI指标17.1亿，货值缺口0.82亿)，其中商业5.39亿，住宅9.48亿，车位1.42亿。相较再定位版，货值减少1.12亿，销售物业净利率由8.66%提升为13.22%。预计2018年住宅及商铺100%去化。二、项目概况—整盘货值盘点5物业类型可售面积（㎡）销售单价（三、项目概况—整盘货值盘点6再定位版调整版物业形态再定位版汇报版收入差异可售面积销售均价销售收入可售面积销售均价销售收入（万元）（万元）金街23,57018,50043,60527,57818,50051,0187,414底商2,36518,5004,3751,53318,5002,835-1,540高层113,5848,47596,26288,0868,47574,653-21,609小高层20,8008,90018,51222,6358,90020,1451,633车库1126个100,00011,2601416个100,00014,1602,900合计160,318

174,014139,831

162,812-11,202三、项目概况—整盘货值盘点6再定位版调整版物业形态再定位版汇市场环境分析第二部分7市场环境分析第二部分7一、区域土地市场18年2月24日，项目周边拍出多幅地块，最高的楼面价达到4737元/平，对提升区域价值和提升客户心理预期起到了积极的推动作用。1、XXFX-2017-26地块土地面积：62592.7平米土地性质：住宅用地容积率：2.3成都兴城人居地产投资集团有限公司总价：68209万元楼面价：4737.95元/㎡与本案直线距离：1公里2、XXFX-2017-15地块土地面积：46067.8平方米土地性质：居住用地容积率：2.5成都兴城人居地产投资集团有限公司总价：36266万元楼面价：3148.92元/㎡与本案直线距离：1.6公里3、XXFX-2017-25地块土地面积：30651.5平方米土地性质：住宅用地容积率：2.8西安紫薇地产开发有限公司总价：35066万元楼面价：4085.79元/㎡与本案直线距离：1.2公里4、XXFX-2017-17地块土地面积：39704.2平方米土地性质：住宅用地容积率：2.2西安紫薇地产开发有限公司总价：21336万元楼面价：2442.61元/㎡与本案直线距离：2.7公里5、XXFX-2017-44地块土地面积：23228.7平方米土地性质：居住用地容积率：2.0西安紫薇地产开发有限公司总价：8924万元楼面价：1920.9元/㎡与本案直线距离：3公里6、XXFX-2017-41地块土地面积：32356.2平方米土地性质：居住用地容积率：2.8咸阳恒丰投资有限公司总价：28457万元楼面价：3141.04元/㎡与本案直线距离：1.7公里本案1.2公里3公里1.7公里1.6公里2.7公里⑤④②⑥③1公里①一、区域土地市场18年2月24日，项目周边拍出多幅地块，最8二、商业市场分析—结论9区域市场无成功案例商业销售供大于求区域内无大型商业综合体，无成功案例。客户对商业投资意识极其淡薄，购买商铺意愿极低；18年区域市场商业总供应量26万方，区域年去化2万方，预计去化周期156个月，商业去化缓慢，整体市场供大于求；投资理念相较落后区域客群认可三大传统商圈，并主要集中购买住宅底商，对综合体项目无清晰概念。二、商业市场分析—结论9区域市场商业销售区域内无大型商业二、商业市场分析—成交分析购买目的：85%投资，15%自营客户来源：80%地源性客户；

10%市区；10%周边地市；职业构成：区域内村民、拆迁户、中大型社区业主、专业市场私营业主周边私营业主、咸阳及周边地市投资客、西安高新区私营业主、未来西咸新区高科技人才中的投资客户、北五县投资客户客户敏感点：总价、地段、开发实力、租金回报总价范围：100万以下商铺去化占比70%左右。商业客户预判二、商业市场分析—成交分析购买目的：85%投资，15%自10二、住宅市场分析—结论区域市场竞争激烈住宅价格相对较低品牌落地极具挑战区域市场2018年供应量约100万方，预计第二季度集中推盘，与项目首开推货时间重合，市场竞争激烈。17年区域内竞品价格6300-6500（毛坯），18年区域成交价格，整体上涨500元/平，代表案例：咸阳融创精装修住宅7500元/㎡，而本案需提升溢价，住宅高价格市场客群未必认可，具有一定挑战性。且本项目推盘节奏快、货量大、去化周期短。新城控股品牌未深入，区域内客群对品牌认知度较低。融创、恒大、保利、中国奥园等全国性品牌房企的先期进驻，亦对本项目品牌落地产生一定压力。主力产品三房为主区域市场主流产品为100-120平米三房产品，总价70万左右，客户注重产品功能性。二、住宅市场分析—结论区域市场住宅价格品牌落地区域市场211二、住宅市场分析—成交分析购买目的：80%自住，20%投资客户来源：50%区域地缘；30%咸阳市区及北五县；20%西安外溢；职业构成：区域内拆迁户、区域内中大型社区业主、西安限购人群外扩及新进产业企业员工；客户敏感点：价格、品牌开发实力、现场展示、交通配套、区域发展潜力需求面积：100-120㎡三室两厅产品（南北通透）。住宅客户预判二、住宅市场分析—成交分析购买目的：80%自住，20%投12整盘营销策略第三部分13整盘营销策略第三部分13一、整盘推盘图2018年项目总平图业态类别总售面积(㎡）均价（元/㎡）销额（万元）高层88,0868,47574,653小高层22,6358,90020,145住宅小计285409856294,798金街27,5781850051,018底商1,533185002,835商业小计346911850053854可售车位1416个10000014160总计139831——162812决策文件一、整盘推盘图2018年项目总平图业态类别总售面积(㎡）均价14整盘推盘图2018年车位开盘时间：2018年10月15日产品类型：车位销售个数：1416个销售均价：10万元/个销售总价：

1416个，14160万元销售目标：496个，4960万元。去化率35%首开-住宅开盘时间：2018年6月23日产品类型：8、9、15-1、16-1#销售面积：3.34万平米销售均价：8475元/㎡（高层）256套8900元/㎡（小高层）32套销售总价：280套，28542万元销售目标：238套。24260万元，去化率85%首开-商业开盘时间：2018年6月23日产品类型：2#、4-2#商业街，5#、6#底商销售面积：10189平方米销售均价：18500元/㎡销售总价：200套，18849万元销售目标：140套，13194万元，去化率70%2推-住宅开盘时间：2018年8月18日产品类型：5、6、13、14#销售面积：3.6万平米销售均价：8475元/㎡（高层）248套

8900元/㎡（小高层）44套销售总价：300套，30810万元销售目标：255套，26188万元，去化率85%3推-住宅开盘时间：2018年10月15日产品类型：7、10、15-2#销售面积：2.06万平米销售均价：8475元/㎡（高层）8900元/㎡（小高层）销售总价：168套，17710万元销售目标：134套，14168万元，去化率80%4推-住宅开盘时间：2018年11月17日产品类型：11、12、16-2#销售面积：2.06万平米销售均价：8475元/㎡（高层）8900元/㎡（小高层）销售总价：168套，17710万元销售目标：134套，14168万元，去化率80%2推-商业开盘时间：2018年9月15日产品类型：3#、4-1#销售面积：7036平方米销售均价：18500元/㎡销售总价：

140套，13015万元销售目标：98套，9111万元，去化率70%3推-商业开盘时间：2018年11月10日产品类型：1#销售面积：1.18万平米销售均价：18500元/㎡销售总价：

238套，21990万元销售目标：190套，17592万元，去化率80%2018年推盘计划产品类型：合计：16.28亿住宅：9.48亿商铺：5.38亿车位：1.41亿销售目标：住宅：9.48亿，去化率：100%商铺：5.38亿，去化率：100%车位：0.83亿，去化率：59%654-24-1321整盘推盘图2018年车位首开-住宅首开-商业2推-住宅3推-15一、住宅户型配比推售时间业态楼号套数面积（平）楼层面积合计价格（元/平）总价（万元）6.23小高层816137137

8220889001965小高层916137137

8220889001965高层15-11241091091251253114520847512306高层16-11241091091251253114520847512306小计-280--33457-285428.18小高层522137137

11303689002702小高层622137137

11303689002702高层131241091091251253214989847512703高层141241091091251253214989847512703小计-300--36050-3081010.15小高层722137137

11303689002702小高层1022137137

11303689002702高层15-21281091091251253114520847512309小计-168--20592-1771311.10小高层1122137137

11303689002702小高层1222137137

11303689002702高层16-21281091091251253114520847512309小计-168--20592-17713合计-924--110691-94798一、住宅户型配比推售时间业态楼号套数面积（平）楼层面积合计价16一、项目营销难点分析销售节点营销推广2018首开年2019清盘年感谢沣西

共创繁华携手新城共享繁华吾悦定城心繁华新沣西跟定新城赢定财富首开大捷新品即将载誉加推首开强销期持续热销期6月7月8月9月10月11月12月住宅首开商业首开续销住宅二开商业二开住宅3开

车位首开住宅4开

商业三开续销清盘期1月2月3月4月——12月车位2开续销续销清盘清盘期1月2月3月4月——12月车位2开春节答谢业主答谢宴清盘首开强销期持续热销期6月7月8月9月10月11月12月售楼处开放首届业主答谢会烧烤音乐节样板区开放业主答谢宴系列儿童话剧演绎圣诞狂欢节渠道资源导入每月30场千人火锅宴国庆嘉年华渠道资源导入每月30场2020入伙开业年开业入伙期1月——8月9月10月11月12月清盘开业入伙入伙入伙开业入伙期1月——8月9月10月11月12月清盘开业入伙入伙入伙吾悦开业年繁华已现一、项目营销难点分析销售节点营销推广2018首开年2019清17一、项目营销难点分析新城控股”及“新城吾悦广场”品牌首进沣西，市场认知度不足，品牌落地任务艰巨；区域内品牌开发商纷纷入驻（全国性房企如：融创、恒大、保利、金科及本土房企紫薇等），新城品牌需快速突围，树立差异化竞争优势，确立区域内体验式商业综合体开创者的绝对领先地位。难点一：新城品牌缺乏号召力及辨识度、需强势树立形象，提升项目价值。区域商业氛围与西安主城区存在很大差距，且目前沣西区域成熟度远落后于沣东新城；沣西新城目前无真正意义的商业综合体项目，客户对商业投资价值的认知水平非常低；项目所在周边配套缺乏，远离传统商圈，周边1.3公里无成熟社区、村落等，客户对项目所属区域认同度低。难点二：区域商业市场发展落后，客户对商业综合体缺乏认知。一、项目营销难点分析新城控股”及“新城吾悦广场”品牌首进沣西18一、项目营销难点分析主要竞品2018年上半年将大量供货，项目周边土地市场供应量激增（新增约100万方），未来市场压力巨大；项目商业及住宅价格将远高于周边竞品项目，如何确保6个月内实现清盘；难点三：区域市场竞争加剧，如何确保产品高溢价下快速去化，同时提高利润率？由于管控严格，线上线下的推广动作无法展开，普通推广的效果大打折扣；首开期间需完成住宅6500组，商铺1000组客户，压力巨大。难点四：政府管控无预售证不得进行推广，如何完成海量蓄客目标，确保双首开成功。一、项目营销难点分析主要竞品2018年上半年将大量供货，项目19二、整盘核心思路√核心思路一：高举高打、新城品牌、吾悦品牌强势落地20联合政府：利用前期拿地及办证机会，积极维护政府关系，快速启动施工，邀请政府站台，树立政府1号商业项目的市场地位，引发全城关注；强化“唯一”标签：高品质执行集团标准化动作，增强客户对项目和产品的价值体验，强化新城吾悦广场为沣西唯一的体验式商业综合体的市场标签；推广精准投放：占据区域线上、线下核心媒体资源，项目信息及时全城释放，通过城市级营销活动引爆全城，提振客户信心；实景展示：媒体行、意见领袖意向客户品牌行，实景参观新城控股集团总部，已开业标杆吾悦广场，近距离感受千亿房企实力，眼见为实。二、整盘核心思路√核心思路一：20联合政府：利用前期拿地及办二、整盘核心思路√核心思路二：中心论快速落地，树立商业综合体核心价值树立区域价值：紧随政府步伐，及时释放西咸和沣西招商引资成果、重要企业入驻信息、土地出让价格等利好信息；坚定西咸新区是大西安未来发展最好的区域，沣西新城是西咸发展潜力最好的区域。项目所在地是沣西未来发展的绝对中心（政务中心、科技体验中心、商务办公中心、交通枢纽中心）。成功案例展示：通过实例论证企业打造中心的实力（吾悦广场开一做火一座，2017年开业12家，一月一座一中心）讲好金街故事线：运用人工智能、高科技玻璃栈道、汽车影院、全息投影等科技元素，并以“人”、“地”、“天”、“道”、“自然”为骨架，打造①AI智慧广场、②原力美食广场、③天启体验广场、④万物生活广场、⑤星际潮流广场。为客户描绘未来商业前景，提升客户预期，增强客户信心；极致的销售道具展示：通过千万豪装营销中心、硅谷之光互动4D美陈样板段、智能科技品牌馆、声光电一体升降沙盘等，颠覆客户传统认知，让客户相信商业综合体可以重新定义城市的中心，从而坚定客户相信项目必将成为城市的中心。二、整盘核心思路√核心思路二：树立区域价值：紧随政府步伐，及21二、整盘核心思路√核心思路三：创新产品设计实现高溢价22商业主动与政府接洽无缝接驳地铁出口，打造地铁上盖商业增设主题商业街地上停车楼设计，合理的将人流动线导入金街超高性价比商业街3层—6m超高层高、Block退台式设计，顶层露台赠送，买一层得三层；住宅项目实现全部住宅户型均满足三室朝南、南北通透；137㎡超级户型客厅面宽达到6.3米，极大提升居住舒适度；园区景观设计与白马河公园融为一体、形成住在公园里的居住效果；实现全品牌高品质精装交付；二、整盘核心思路√核心思路三：22商业二、整盘核心思路√核心思路四：销拓一体，整合渠道十大通路，精拓和广拓相结合，实现海量蓄客23广拓：针对沣西、咸阳制定拓客地图，通过千人万铺大调查，商圈调研、专业市场扫铺、社区巡展、商超外展、派单、电call等、竞品拦截、同行推介等拓客方式快速在市场上发声，海量蓄客；创新社区社群营销，置业顾问及渠道人员，每人设定建群指标，需保证每人建立3个500人大群。精拓：针对十大行业，以联合活动、产品推介会、县乡巡演等多种形式专项拓客，充分挖掘潜在购买客户群体，判别各行业意见领袖及关键人物的全面接触及互动关系，建立专项档案，由专人跟进维护；利用全民经纪人政策通过分销渠道、意见领袖及关键人物等大量导入意向客户资源，最终完成海量蓄客。二、整盘核心思路√核心思路四：23广拓：针对沣西、咸阳制定拓二、整盘核心思路√核心思路五：沣东、沣西两项目多维度联动，扩容客户基数，促进成交24推广联动：交互宣传，集中发力，扩大市场影响力，提升市场宣传效果，增加客户受众。客户联动：因限购无法购买沣东项目的客户，购买沣东实力不足的意向客户、沣东业主重购、均有机会转化为沣西的成交客户。最大限度增加沣西客户量、不轻易浪费客户资源、便于客户精准导入。销售联动：灵活运用沣东项目营销中心，召开专场推介活动，邀约意向客户到访，树立客户对品牌及项目的未来预期及投资信心。设置交叉销售指标，制定奖惩措施。利用沣东加推动作时机，双盘联动，形成挤压氛围，提前进入实战演练，熟悉看图、装户、认筹及开盘等一系列销售动作，提高置业顾问的杀客成交能力。二、整盘核心思路√核心思路五：24推广联动：交互宣传，集中发二、整盘核心策略品牌力销售力产品力持续炒作海量蓄客极致展示关键要素核心策略二、整盘核心策略品牌力销售力产品力持25二、整盘核心策略1-高举高打，树标杆形象项目整体定位11号线地铁上盖首座未来科技体验感高度站位，明确位置中央公园北-地铁旁-科技体验式综合体亚洲第一、世界第三的城市中央公园；大西安都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地；地铁上盖物业、科教产业核心；中国首座科技体验式商业综合体；中国巨幕星轶影城、多奇妙儿童乐园、室内海洋馆、立体图书馆、名枪会；社交娱乐目的地、创新商业体验目的地、家庭欢乐谷、品质消费目的地、潮流时尚前沿目的地、科技型创新商业体验场。二、整盘核心策略1-高举高打，树标杆形象项目整体定位11号线26二、整盘核心策略1-高举高打，树标杆形象商业街定位区域特色科技体验

特色节点秀场

案名内涵关键词项目定位街区主题繁华与科技交融·实景与体验互动·高精尖体验秀场公园式科技娱乐体验步行街硅谷之光27二、整盘核心策略1-高举高打，树标杆形象商业街定位区域特色二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象项目定位西安沣西吾悦广场全科技体验式商业综合体二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象项目定位西安沣西吾28二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象商业街形象29硅谷之光公园式科技娱乐体验步行街二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象商业街形象29硅谷二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象住宅形象吾悦公馆繁华里·地铁旁·公园观景华宅二、首开前核心策略1-高举高打，树标杆形象住宅形象吾悦公馆30二、核心策略2-线下多渠道多方式海量蓄客31十大通路深入拓展：拓展通路单位负责人政府机构市府办、沣西管委会、发改局、公安局、财政局、国土资源局、规划建设局、综合执法局、卫生计生局、环保局、旅游局、城投集团、消防大队、供电公司、宣传部、商务局前期负责人+暴华教育秦都世纪幼儿园、郭村小学、沣西实验学校、沣西中学、西工大启迪中学、咸阳彩虹中学、陕西中医学院、陕西科技大学镐京学院、咸阳职业技术学院、陕西服装学院霍亚鹏合作单位推广公司、活动公司、总包单位、工程检测单位等策划团队+蔺建飞专业市场机电市场、家居市场、小商品市场、海鲜市场等暴华餐饮会所市区高端餐饮（国贸酒店、钻石王朝会所等）、特色餐饮机构（关中美食、宁夏炒肉片等）霍亚鹏4S店奔驰、宝马、路虎、奥迪等中高端车4S店宋鸿熙企事业单位移动、联通、电信、公交公司王毅银行中行、农行、工行、建行、农信、招商、浦发、兴业银行财务部+宋鸿熙医院咸阳肿瘤医院、咸阳市妇幼保健院、咸阳市朝阳医院、陕西中医药大学第二附属医院、王毅商会协会河南商会、川渝商会、浙江商会、温州商会、青年企业加商会蔺建飞二、核心策略2-线下多渠道多方式海量蓄客31十大通路深入拓展海量蓄客首开前累计接触客户168577人陌拜：圈层饭局推介异业联盟资源导入派单拓客巡展3000陌拜（20组/人/天）：1.2万人社区巡展：7200人商超外展：3600人企事业单位22家：2087人专业市场：300人派单拓客：14万乡镇路演（10个）：2000人精拓累计接触客户：1390人广拓累计接触客户：168187人二、核心策略2-线下多渠道多方式海量蓄客竞品拜访：50人合作单位：215人饭局营销：600人全民经纪人：250人商会、协会关键人：50人政府（15个部门）：75人海量蓄客首开前累计接触客户陌拜：圈层饭局推介异业联盟资源导入32二、核心策略2-线下广拓方式海量蓄客33渠道时间指标具体位置点位信息人员安排物料配合拓客形式拓客对象任务指标合计168787陌拜（临街商户扫街）3月1日3月31日12000世纪大道20人销售团队ＤＭ单张贴个人电话姓名不干胶，礼品，客户登记表临街商户陌拜，送礼品留电，加微信商户老板拜访20个商户/天/人；每天留电不少于20组/人世纪西路韩非路白马河路李斯路人民路北平路新兴路派单3月1日6月23日140000项目周边全体销售DM单、插车卡扫街、派单、插车、扫楼区域客户50张/人/天专业市场3月1日3月31日300南郊建材城蔺建飞组ＤＭ单订自己名片，登记表陌拜走访商户老板商户顾客拜访30个商户/天/人；每天留电不少于20组/人咸阳义务小商品城宋鸿熙组居然之家蔺建飞组企事业单位3月7日2087西部云谷渠道组全体背景板、随手礼、单页外展展位员工拓展客户1500组，有效电话不少于800组3月8日国棉八厂商业组随手礼、单页、条幅活动嫁接员工200名3月8日沣西管委会刘洋企业宣传册，随手礼，宣传片推介员工503月10日5月31日陕中二附院每个医院2名渠道人员宣讲PPT，水，展架，小礼品PPT推介、资源嫁接医院主任，医生30朝阳医院25咸阳中心医院20咸阳第一人民医院20商超外展3月12日5月11日3600世纪大道人人乐每天1名渠道置业顾问，配1名渠道专员和2名小蜜蜂项目展架、桌子、凳子、户单、小礼品、客户登记表固定点位展位、行人讲解、展点周边商家陌拜商超流动人员周内：有效留电10组/人/天，周末有效留电15组/人/天世纪西路人人乐华润万家财富中心社区巡展3月12日5月31日7200华宇蓝郡每天1名渠道置业顾问，配1名渠道专员和2名小蜜蜂项目展架、桌子、凳子、户单、小礼品、客户登记表固定点位展位、行人讲解小区流动人员周内：有效留电10组/人/天，周末有效留电15组/人/天华宇碧水茗居金泰丝路花城华府御园世贸公馆乡镇路演3月22日2000牛家村置业顾问3人，策划1人舞台、背景板、音响、礼品、节目表演、推介PPT路演周边村民2004月1日车张村路演周边村民2004月2日八一村路演周边村民2004月7日杨家寨路演周边村民2004月15日彬县路演周边村民2005月5日礼泉县路演周边村民200二、核心策略2-线下广拓方式海量蓄客33渠道时间指标具体位置二、核心策略2-线下精拓方式海量蓄客34渠道时间指标具体位置点位信息人员安排物料配合拓客形式拓客对象任务指标合计1390政府4月20日75政府部门经理小礼品关键人拓展政府公务员拓展政府15个部门，预计75组竞品拜访3月1日3月10日50融创观澜一号暴华带小礼品或者小红包送礼品拜访,告知转介政策,拓展编外经纪人,同时为自己拓展人脉项目营销部员工2-3名恒大帝景刘龙庆2-3名外滩一号吕剑华2-3名金科世界城刘臻安2-3名阳光城李刚2-3名奥林匹克花园张友飞2-3名南海佳缘宋鸿熙2-3名饭局营销3月10日3月31日600大客户饭局营销全体人员随手礼，企业宣传册饭局营销老客户及身边资源主管级以上人员10人，2场/人/月平均6人/场二手房中介3月24日200链家渠道组门型展架、单页、小礼品同行推介同行西安市内各大门店，200名主管级以上人员全民经纪人3月19日6月23日250营销中心全体人员全民经纪人奖励措施关键人拓展各渠道关键人每名销售人员拓展1名全民经纪人，每名经纪人介绍到访5组。合作单位5月20日215真美印刷置业顾问3人推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管155月20日新纪元印刷推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管155月21日传美广告推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管155月21日恒迈活动推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管105月22日尚德广告推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管105月23日环宇装饰推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管105月23日搜房网推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月24日今日头条推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月24日百度推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月28日房掌柜推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月28日聚众传媒推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月29日网易推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管205月29日新浪网推介PPT+投影+条幅+礼品宣介企业中高管20二、核心策略2-线下精拓方式海量蓄客34渠道时间指标具体位置二、核心策略3-高端示范区提升持续溢价能力35以科技及现代元素，打造具有互动性的4D美陈样板段，展示未来商业繁华场景投影效果镜面效果二、核心策略3-高端示范区提升持续溢价能力35以科技及现代元二、核心策略3-高端示范区提升持续溢价能力36万物生活广场万物广场星际广场星际潮流广场天启体验广场天启广场AI智慧广场原力美食广场原力广场AI广场天启广场商业街打造5大节点广场：解读硅谷之光商业街故事线二、核心策略3-高端示范区提升持续溢价能力36万物生活广场万二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力37商业金街3层—6m超高层高、Block退台式设计，顶层露台赠送，买一层得三层二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力37商业金街3层—二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力38商业街3#顶部为景观停车楼设计，直通商业3层，露天汽车影院二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力38商业街3#顶部二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力39打造精装产品，与市场竞品形成差异化，同时在首开前，前置展示实景大门，树立客户信心。二、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力39打造精装产品，南向6.3米宽阔横厅纯板式南北通透三、核心策略4-产品力提升促进持续溢价能力住宅产品力优化产品：小高层打造6.3m大开间产品，加大观景阳台南向6.3米宽阔横厅纯板式南北通透三、核心策略4-产品力提升40三、核心策略5-产品力提升促进持续溢价能力物业提升41物业提升：营销中心五星级服务—打造大西安物业服务标杆三、核心策略5-产品力提升促进持续溢价能力物业提升41物业提2018年营销推广策略第四部分422018年营销推广策略第四部分42一、2018年年度指标全年签约指标：15.7亿商业指标：5.4亿住宅指标：9.5亿车位指标：0.8亿全年回笼指标：12.56亿43一、2018年年度指标全年签约指标：15.7亿43一、2018年年度节点铺排441月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

销售节点推广阶段重要节点节点活动品牌推广期综合体价值推广期项目形象及产品价值输出期2月23日全面复工仪式1月千人万铺大调查应市加推产品热销信息6月10日售楼处开放住宅样板间开放4D美陈样板段开放6月23日住宅商业双首开6.10-6.22商铺认筹10.15住宅、车位三推11.10住宅四推10月1-7日国庆嘉年华9月22日千人火锅宴7月1-30日激情世界杯活动8月10-12日缤纷烧烤音乐节11月17日儿童话剧10月27业主答谢宴12月24圣诞狂欢节9月15日实景样板区开放5.20-6.9商铺验资6.23双首开8.18住宅二推3月24日全民经纪人推介大会3月30日品牌发布会4月22日区域发展论坛5月20日品牌签约仪式暨商业街主题发布会中心论持续宣传2月23日庆新年系列活动3月20日七色光公益活动4月22-5月20商业街主题征名4月15-30日万人广场舞大赛5.10-6.9住宅验资5月10日产品说明会6月11-22日少儿才艺大赛7月15日首届业主答谢宴9.18商业二推6.10-6.22住宅认筹6.23双首开商业住宅11.10住宅四推一、2018年年度节点铺排441月一、2018年商业营销策略商铺指标5.38亿A31

1推3推2推25

4-14-256一、蓄客方案：

1月-10月：商业街、底商持续蓄客二、推盘方案：6月：2#、4-2#商业街及5#、6#底商首次开盘6月首次推货：1.88亿，面积10189㎡，约200套，底价18500元/㎡；

目标：1.32亿，去化率70%，约140套；7-9月续销0.56亿9月：3#、4-1#商业街开盘9月二开推货：1.3亿，面积7036㎡，约140套，底价18500元/㎡；目标：0.97亿，去化率75%，106套，10-11月续销：0.33亿11月：商业街一环开盘11月三开推货：2.2亿，面积11887㎡，约237套，底价18500元/㎡；目标：1.76亿，去化率80%，190套，11-12月续销：0.44亿一、2018年商业营销策略商铺指标A311推3推2推45一、2018年商业营销策略商铺目标目标签约5.38亿，全年需完成商业来访11460组（推广8022组，渠道3438组）一、年度销售目标倒排计划转签约90%解筹率75%转筹率30%转意向25%到访意向认筹认购签约11460组2865组859组644组5.38亿元580套一、2018年商业营销策略商铺目标目标签约5.38亿，全年46一、2018年商业营销策略商铺目标时间推广期节点来人指标渠道3月品牌落地期品牌发布会500政府机关单位/媒体、商会等4月项目推广期区域论坛500单位、商户、银行、企业主、市民5月项目推广期品牌签约仪式500单位、银行、企业、商户、乡镇6月产品推广期售楼处开放2000各单位、银行、个体户、商会、乡镇等1-10月产品推广、续销期各阶段收客暖场活动7960暖场活动、各渠道累计客户合计11460时间销售动作指标说明1-6月各节点动作4500人5月20日-6月9日验资520套6月10日-6月22日认筹296套6月23日-9月认购222套6月23日-9月签约200套1.88亿7-9月各节点动作3900人9月-11月签约140套1.3亿9-11月各节点动作3000人11-12月签约237套2.2亿一、2018年商业营销策略商铺目标时间推广期节点来人指标渠47二、2018年住宅营销策略住宅指标9.48亿A87659101112131415-216-11首开2推3推4推515-116-2开盘时间：2018年6月23日产品类型：8、9、15-1、16-1#销售面积：3.34万平米销售均价：8475元/㎡（高层）

8900元/㎡（小高层）销售总价：280套，28542万元销售目标：24260万元，去化率85%开盘时间：2018年8月18日产品类型：5、6、13、14#销售面积：3.6万平米销售均价：8475元/㎡（高层）8900元/㎡（小高层）销售总价：300套，40810万元销售目标：26188万元，去化率85%3推-住宅开盘时间：2018年10月15日产品类型：7、10、15-2#销售面积：2.06万平米销售均价：8475元/㎡（高层）8900元/㎡（小高层）销售总价：168套，17710万元销售目标：14168万元，80%4推-住宅开盘时间：2018年11月10日产品类型：11、12、16-2#销售面积：2.06万平米销售均价：8475元/㎡（高层）8900元/㎡（小高层）销售总价：168套，17710万元销售目标：14168万元，80%2018年推盘计划产品类型：住宅：9.48亿，高层164套，小高层752套销售目标：住宅：9.48亿，去化率：100%项目开盘期达到80%以上去化率，全年需达到100%产品去化。二、2018年住宅营销策略住宅指标A8765910111248一、年度销售目标倒排计划转签约90%解筹率80%转筹率30%转意向20%到访意向认筹认购签约21200组4240组1712组1017组9.48亿元916套目标签约9.48亿，全年需完成住宅来访21200组（推广14000组，渠道7200组）二、2018年住宅营销策略住宅指标一、年度销售目标倒排计划转签约90%解筹率80%转筹率30%49时间推广期节点来人指标渠道3月品牌落地期品牌发布会500政府机关单位/媒体、商会等4月项目推广期区域论坛500单位、商户、银行、企业主、市民5月项目推广期品牌签约仪式500单位、银行、企业、商户、乡镇6月产品推广期售楼处开放2000各单位、银行、个体户、商会、乡镇等1-6月产品推广期各阶段收客暖场活动3100拓展、暖场活动客户1-10月产品推广、续销期渠道拓展7200渠道拓客7-10月续销期及各类活动8000合计21200时间销售动作指标说明1-6月各节点动作6600人6月10日-年底认筹1272套6月23日-年底认购1017套6月23日-年底签约916套9.48亿二、2018年住宅营销策略住宅指标时间推广期节点来人指标渠道3月品牌落地期品牌发布会500政府501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

推广阶段品牌价值综合体价值推广期项目形象及产品价值输出期应市加推产品热销信息媒体渠道主媒：户外+LED、网络媒体、围挡、道旗、社区电梯广告物料：项目折页、海报、拓客渠道物料新媒体：大V公众号（节点性投放）、项目公众号、微信、今日头条、大秦网中心论持续宣传推广主题千亿新城为繁华沣西而来新城吾悦广场体验式商业开创者吾动大西安定鼎西中芯前所未见从吾出现投资选中心买铺看吾悦沣西新城24小时时尚潮流目的地吾悦广场临街旺铺吾悦公馆从吾出现阶段诉求1、集团5大篇，输出新城品牌价值2、“吾悦”商业之道价值输出3、吾悦广场综合体品牌价值输出，五大中心价值输出1、综合体之上物业价值输出2、专家站台，论证区域潜力3、通过树立项目交通枢纽中心、政务中心、科技体验中心、区域发展中心、商务办公中心、科教中心等强化吾悦广场城市中心论1、综合体商铺价值输出2、商业综合体产品投资概念炒作3、教育客户，强调商铺投资综合体的绝对优势1、公园里地铁旁观景华宅吾悦公馆2、吾悦公馆都市宜居范本

奢装居住理想3、投资选中心买铺看吾悦活动持续造势新城+吾悦品牌高占位产品价值高输出持续热销市场高反馈推广核心突出新城品牌实力，通过公益及年货派送活动传递品牌理念吾悦广场全国布局、发展理念、成功案例等，让“吾悦”深入人心落位沣西区域价值，借力西咸吾悦广场热销，推广项目随着首次开盘后，热销氛围宣传后，此后进入开盘、热销的推广节奏二、2018年整体推广策略1月2月51二、2018年度营销节点铺排品牌馆咸阳市区（核心商圈）世纪大道商圈白马河路统一路本案白马河路南段，日均车流量约0.1万辆三个中大型成熟社区，离本项目较近，且客户多有换房需求西宝高速出入口户外广告，日均车流量0.5万辆西宝高速出入口户外广告，日均车流量0.5万辆咸阳七厂十字西南角户外广告，日均车流2万辆，人流量1万人图例

户外广告

LED电子屏广告

电梯广告户外广告编号位置类型1白马河路与统一路十字西北角项目围挡2咸阳七厂十字西南角户外广告3西宝高速咸阳市出入口户外广告LED电子屏编号位置类型4世纪大道陈阳寨转盘东南角LED社区电梯广告编号位置类型5金泰丝路花城、三米阳光、南海家缘（88部）电梯广告二、2018年度营销节点铺排品牌馆咸阳市区世纪大道商圈白统52三、

品牌落地阶段新城品牌推广期（

1-2月）新城品牌首进沣西如何落地？推广阶段核心诉求具体策略推广策略渠道策略活动策略诉求重点：新城控股品牌、吾悦广场品牌第一阶段品牌推广期（1-2月）千亿新城为繁华沣西而来新城吾悦广场体验式商业地产开创者53三、品牌落地阶段新城品牌推广期（1-2月）新城品牌首进沣四、项目形象落地阶段项目推广期（

3-4月）如何成为城市中心、繁华中心、城市地标，如何导入住宅形象推广阶段核心诉求具体策略推广策略渠道策略活动策略诉求重点：区域价值、综合体价值第二阶段项目推广期（3-