房地产项目策划实例

Times•泛城项目策划报告房地产项目策划实例报告正文：一、项目价值分析

二、项目定位

三、发展思路之竞争策略

四、发展思路之产品策略

五、发展思路之营销策略

六、发展思路之推售策略

项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析1

项目价值分析

我们是什么？

区位本体条件本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性本项目

经济指标本体条件·规划建设净用地面积：2882m2·规划总建筑面积：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面积：16991.3m2其中：

1、办公建筑面积：13944m22、商业建筑面积：3027.3m23、其他建筑面积：20m2（二）地下建筑面积及层数：1739.1m2其中：1、地下停车库建筑面积：

1714.5m2、地下设备用房建筑面积：728m23、地下建筑层数：1层·容积率：5.90·商业建筑面积占总建筑面积百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·绿地率（大于等于）：26.1%·机动车位：85辆

其中：1、办公机动车位：69辆

2、商业机动车位：20辆

·非机动车位：149辆

其中：1、办公机动车位：55辆

2、商业机动车位：94辆本项目

主要交通干道：二环路北三段、解放路一段、北新干道

远期规划成都地铁三号线规划，经过本项目向市中心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。

交通项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。本体条件本项目配套现状商业配套

本项目所处区域配套设施成熟，主要满足停车位的需求。如：工商银行、超市、学校公共配套

预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。本体条件规划配套成都三十三中学幼儿园中心医院老年公寓工商银行超市学校地块城关键借字城北.金牛哑区区位性质规模独栋扭公寓优势：1.地形咐规整采，便咸于建映筑产桐品规沃划少哭；2.项目刮近主弃干道,交通畅便捷应；3.项目誉单价剪总价钥低.户型内设计秤好；4.项目文位四元大商漆圈交哲叉区循，周返边商笼户较见多\住宅栗区多帮，市皱场消树费潜的力大快。劣势:1.因为拥城北奴的历蔑史问提题,大区星域市河场会专受到汉影响2.地块词规模隐小，慎在营尘销推许广上廉难以鼻产生如规模温效益。地块胡优劣痒势本体条件项目需判断内因外因本体班分析区域萄环境粱分析土地给市场医分析1项目价值分析我们紫是什夏么？位置纵：本案攀位于先成者宜市金蜘牛区冒梁家着巷片冠区解劲放路乌一段,于北君二环肃路口;临街凳面约14弓.8米.北则借为红摸旗巷,南则价为二咐环路,东则帝为解丽放路棋一段现。定位绩：新城系市”算，展茅示项赠目区停域的躬配套啄环境海、区捆域的翼市场部的发只展潜湿力等扮。“炫片动小驾户”月，体饺现项莫目户娃型特挥点,户型腥的灵凉动,低总户价,时尚,适应毛方向相广等笼。“活雪力股呜”，谋积极砌向上姻，体筐现项模目物迈业投泳资性\项目挡区域时市场刘的升牧值潜磁力。败目前眠中国毛股票油市场加很火世热,借大傻众所说关注梯焦点众突显穴本项须目物棋业及给区域爸价值滩。概店述Ti袜me夫s•泛城饼概念拌性定鼠位为鸦“新们城市屠炫障动小叶户·活力兔股”碗。性质斧：区域.城北金牛区经济舌环境区域

.城北金牛区五块仁石批唤发市鱼场商接圈本案咏项目哪地西貌侧城出北客景运中弃心往乳北则付方面捷即为撒五块第石大面批发扫市场;市场坟环境估活跃,交通戏便利,人力社资源素丰富.茶叶\药材\蔬果\建材趋批发到市场天皆聚递于此,商贾型聚集.从地牺理区逗位看板，项栗目经志济环剖境较硬为优章越，洞处于魔四大置商圈键的辐围射之仰中城北爬物流汉商圈项目嚷至北,经驷抹马桥哗至天街回镇垒为成擦都物凡流货涛运经尸济集尼中区口域.经济策环境区域

.城北金牛区荷花因池批穷发市无场商牧圈项目链往西井约1公里没即为资荷花百池大飘商圈取区域,属成张都北届部商犯圈代疼表区迈域,衣饰\饰品\箱包\皮革\货运……商户容众多;有较享长的祝发展琴历史.建材磁市场苹商圈项目乌自身始地处尼一建滨材市拼场集怖中区上域,项目鸡旁美御壳装吃饰城,国美恭电器,5金12建材楚市场…项目默北面饥之富左森`美家昆居建急材市柔场,至今柔已是隆成都豆建材涝市场纵之重亩要区逗域,同时斗与五活块石倘建材迟市场士连成感一片,成为峰成都菊建材误市场馒之主舞要区坦域.影响狼较大.经济演提升球、绿咸化跟悠进规暂划区域.城北金牛区新兴染片区,绿化奔跟进城北岁解放法路一掉段、袋驷马涂桥片承区因漂为自陷身原置因,曾经忙给人寨留下俊的是酬脏、插乱、悬差的帝印象,随着某城市读化进灿程的展不断科提高.现本乒项目防片区同属于咏成都爪市旧命城改葱造一攀重要饼区域,除了圾迪邦痰、蓝虽光、躲汇融建、兴友元、因天赐吧等众疤多开蝇发商脆所开皮发新临项目库外,还有第政府费与发为展商兆共同索合作修的限护价房旺项目捡落居惨于此(如:干道蛋北回急归线).绿化叶的打键造从然整个吗城北怪的概鞠念来忧看.现20禽00亩城缴北沙貌河源禽绿化酒片区正、新倾绿水丛碾公霉园、进近50依00亩高明尔夫辉球场现、熊璃猫基枣地、打北湖凯、东氧湖公徒园;从现属市政给府对同城北顺区域腾的行启政重鹅视到凳实际呆开发肆情况,反观壳城北义的历仰史与聚今天;未来司城北眉的城港市化促发展浆进程痛可见侦一斑.城北链经济武地位幻玉的稳极定,区域盐的发现展城北租属于塑成都浩经济鼓、商斑务一军重要迫区域,从市卧政府搅的规膝划来轻看,未来勿城北呢经济货地位订不会狼改变,加之宽目前把并且螺北部呼住房疫市场轻的发夏展,在未指来,城北侦区域卫商务济类型舟物业回的需失求会胃有一火定的菠突显.项目膊判断内因外因本体塞分析区域裳环境咳分析土地数市场耻分析1项目价值分析我们素是什览么？土地石市场简概述近期午东丽所区土树地供率应主添要集孔中在凡四个灵片区屠：近期近东丽既湖西器北区作域土棉地供旦应量宾充足愤，主权要集芦中在阁四个蛾片区空港袭物流渔加工情片区：住押宅供踪蝶应量22旗.9缝2万华明瓦示范虚镇片开区：预计忘住宅袄供应耐量16营7.丹03万，预老计商浊业供忧应量12油0万华明真新家逝园片嫂区：住宅洋供应绪量10眠8.送17万，商愈业供页应量22疾.7万东丽性湖西统北片余区沸：住宅补供应蚁量83万，商击业供金应量48举.8万土地市场赤欢排公路金钟毛河02号03号04号07号06号05号成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面地价（元/平米）02号2008.01.169.31.312.1商业1075.7303号2008.01.1614.11.217.0商业1012.7504号2008.01.1713.11.519.7商业711.4605号2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306号2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407号2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津沸亿兆营投资徐发展碌有限私公司东丽我城市鲜基础乖设施婆投资饲有限锹公司天津蛋市东封方财矿信投副资有逃限公通司东丽品湖西摩北地竹块20除08年初程，东据丽湖绪西北章区域花土地趟放量锈，商贿业、津居住斯用地犬平分剂秋色不，楼蛇面地弹价相予对较供低土地市场11做611期912伏011热711窜8天房华侨白城北京山住总安居安建设成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面价（元/平米）116号2007.09.2928.81.131.86居住5053117号2007.09.3019.920.8316.44居住5547118号2007.09.3027.611.1632.14居住1263119号2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商业3512120号2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商业3508华明冰新家冶园地虹块20郊07年9月，在新柜家园棍政策迷的影何响下庭，华卸明新师家园仁居住垂用地朝地价搞高涨浙，楼项面地伤价突破50锤00元/平米顶，天刺房、糟华侨呆城等门实力昌开发丹商纷沉纷进是入土地市场成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途起拍价（万元）09号--46.72--居住、商业金融、公共服务设施25366410号--47.79--居住、商业金融、公共服务设施25889411号2008.01.1543.342.1291.85居住、商业金融、公共服务设施255516（成交价）20短07衔-0面9挂牌雾地块右图示天津圈鹏润凤方圆惹房地这产开越发有限限公线司20忍07霜-1命0挂牌脾地块爹图示华明拔镇地羽块20理08年华奖明镇竿地块亿陆续迹启动纹，各赤地块内均包普括商习业和甲居住居用地膊，体煎量较始大，除本震地块激外，危其它课尚未根成交土地市场A远洋新干线高尔夫管委会蓄水湖中环东路东六道东七道中心大道皇冠国际东五道东四道万顺酒店及酒店式公寓空港推物流犬加工肥区地告块20使07年空口港物膜流加歪工区喇内土轮地供揪应主倍要为堪工业母用地陆，少钥量商资业（妇汽车4S店）栽，住宅哨用地夸极为全稀缺成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面价（元/平米）津空加（挂）2007-19-1号2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.6320说07年空跨港物吴流加闹工区涨内另避出让刻工业茶用地10块，限商业凡（汽跟车4S）用烂地6块土地市场07号06号空港A10号9号05号11叛8号12焰0号本项烧目11决9号11火7号11柿6号081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑乔面积34离.4万平罩米，宵容积聪率1.赠9建筑湖面积14敌.9闸6万M2建筑衬面积22咬.5万平碍米，部容积幕率1.杆2建筑弟面积26宴.1万平少米，斑容积诞率1.鼻3建面20举.8斩8万平央米，串容积滋率0.摄8建筑劳面积32但.1寨4万平墙米，抖容积薄率1.悟16建筑或面积46振.7站6万平叔米，贩容积泻率1.巧7建筑技面积6.蠢85万平抚米，艇容积罪率0.掠84建筑屿面积16饮.4州4万平捆米，浓容积裁率0.莲83建筑蛋面积31是.8洲6万平引米，雹容积岸率1.技1未来遗竞争吸分析——住宅区域佩内住酸宅未纯来面低临激垃烈竞陵争,总供征应量败约35加0万，欢未来1-魔2年市厚场供举应充节足供应鹿量10尝8.主17万平多米供应峰量83万平眠米建筑密面积59万平如米，炒容积苍率1.单7建筑嫩面积61嚷.3万平烫米，雁容积肠率1.符7供应芝量16身7.畜03万平轮米土地市场04号03号10号9号02号本项瓶目12涂0号11遥9号081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑炭面积19登.7万平母米，缩慧容积陷率1.花5建筑般面积12键.1万平敢米，年容积抽率1.孔3建筑候面积43凶.8万平晒米，辈容积拘率3.早2建筑巨面积17万平畅米，衬容积镜率1.线2建筑绳面积7.馅08万平非米，答容积悠率7.袭08建筑舟面积15漆.6日2万平稼米，筐容积晴率0.魂84未来头商业崖主要异集中推在华兰明示爹范镇戏和空睬港物别流加挂工区六内，刺项目禾周边偷商业慌竞争赏激烈未来割竞争伯分析——商业建筑凡面积40万平姐米，魂容积横率3.幸2建筑荷面积40万平穗米，茎容积嫩率3.赌2供应角量80万平乘米(估算慕）供应套量48壁.8万平榆米供应棍量22念.7万平接米土地市场从20成07年9月至节今，饿伴随叶华明个新家陶园和笛东丽培组团饺的发足展，家区域忍土地湿放量舌显著局，住议宅供黄应量偏约36努0万，马商业葱供应隙量接惨近20未0万；按项目色未来瞧居住也、商业业产押品均夸面临激烈赔竞争。由于裙新家辉园政尊策的能影响症，土恐地价调格走湾高，闸居住椅用地夫最高饼突破50养00元/平米嗓；未箩来1-番2年内为商品照房供欺应充完足,且价潜格平锁台较帆高；址项目旬土地摇成本炉相对域较低抄，对抗办市场睡风险李能力赛强。空港著土地刊供应够主要脖以工塌业、曲商业狐（大递型集述中商吐业和4S汽车报店)为主带，居汗住用欢地较组稀缺剧，但信短期斑内产业扮人口增长伍有限提，其对住语宅的柿需求酿量也瓦有限。土地市场2项目杆定位——我们这的价愧值是梅什么累？从城钞市功贞能和亏发展俭的角诞度，周结合擦自身璃的禀漠赋，末挖掘渠项目河在城隔市中榆的价蹄值我们茧的价唯值是践什么浓？我肯们最呢大的侨机会忌是什露么？需要战从城幅市功脚能站墓位上皮考虑善项目烦价值者，动勾态的氧分析加新区凶发展败规律敲。项目溜难点望判断站在粘战略必层面室定位本项乏目优愚质户衔型与太低总塑价.本项骨目区矛域价谦值与性投资潜价值.本区堡域未刺来房主产市营场竞托争力枝的不汪可忽施视.XX对项翁目发求展方接向的参思考本项兰目优句质户驱型与截低总淘价.项目腾为小型项目径，独哀栋小歉户型忧公寓罩。本项皱目区波域价乳值与腥投资铸价值.新城趋市诸炫动馆小户·活力筝股城北伙商圈否：处因于城扫北四师大商沈圈中劈燕心本体灰禀赋歇：独眨栋小椒户型虫公寓城市限形态惭：功溪能完梦善、岸有机掉循环厦的城干市重唉要节亮点xx对项秧目核都心价求值的充理解项目分的核租心价马值综合湿性质规模城北婶商圈城市桑发展梁价值核心病价值优势劣势机会威胁住宅因为词城北鹊的历挡史问练题,大区床域市雷场会姨受到扛影响地块唱规模榴小，春在营劫销推状广上锹难以户产生碗规模仍效益周边偷项目治较多音，每尺个项脊目都蝴有小趁户型春物业他出售.直接领形成誓竞争待开肚发地魄块较帽多，木潜在广竞争纪性项鉴目不僚容忽岂视项目血产权敞四十玩年问纠题,容易歉造成群群体绞抗性.SWOT地形属规整陪，便捧于建吉筑产裳品规架划项目理近主姓干道,交通身便捷.项目阁单价抓总价刚低.户型追设计墓好.项目诵位四驶大商唇圈交笛叉区愁，周子边商括户较月多住傲宅区掌多，棚市场核消费港潜力齿大项目棚地处蹄四大踪蝶商圈跟交叉蝇间,其中晶近荷夺花池智、肥建材斑市场熊商圈,区域趣小户牌型较咏少,可以皮补足辨这商葵务性栗公寓设市场歪的不核足.本区掉域多晋数项励目入悲市在四前，辽可以雪借鉴熄其成迟功经却验项目策处于杏旧城盘改造插区域拘，新吊兴商闹业将斯改写卸市场肺格局本项若目定境位于盏小户俯型精文致公贴寓.其投泽资价仓格大遗于一脏般住西宅,灵活,适用.基于刚项目印的核席心价浇值，岗确立爷项目童发展途方向线索泛城城北系商圈本体综合性质规模城北商圈城市发展价值核心价值商业人居小盘题材欠引申项目差定位都市--精致岭小户填型公宏寓项目君属性项目定位从项价目的亏客户果群情虎况看原，本玻项目轰客户桃群主鹿要先愉择过宗渡性论投入皆及投白资性山选择合的年军轻群动体，僻在推异广上京面应歼体现妨出激亲情、策对未烧来的匹一种鸟憧憬就、讯横息的弓把握凉对家铸的归兴属及叔社会兆的认括同…等元秃素,基于卧以上唉分析矮，项恶目形胀象定翅位于谁时尚薯、算激遍情月、挨繁华程深处讽。时尚——追求盆潮流旺，引侧领潮漏流激情——热情渡奔放旁，狂若野不动羁,认同京感繁华美深处——灯红馒酒绿?纸醉疑金迷?于繁拐华深言处乃砍是一厚种人检性本搭质的攻回归沙与宁厦静的摸需求.住宅三层旦商业宣性裙水楼十六巷层精前致小芬户型谜公寓居住坝定位皂：城咸市中冈心独衡栋小丧户型荣公寓恢，处捕于四尝大商决圈的绝交汇功能定位客户定位本性回客户湿群体——于城杆北工优作生蜡活便廊捷谋毙求成处功的城市假白领,区域颗选择盲性强.讲究池投资颗性型掌及过谣渡性.——借助泛本区街域经哪济地虽位区萝位特唤点，夜谋求遣商业顷发展娱先机抢的小型亡公司及房纹地产锋市场毫的投资尿者.附性采客户译群体——五块诊石\荷花题池\物流怎中心\建材厌市场商贾.看好膀本区松域市兴场,投资叔性为矿主.——本区晶域客震户.自行坐消化.——旧城猾改造脆带来棕的老枕城区拆迁元人口红海——竞争赴策略蓝海——产品笔策略红海——推广镰策略蓝海——推售制策略操盘善思路塞：红射海精橡神肥蓝海惩战略面对笋全天读津外爹环市竖场，仗制定跪合理经的价毁格策破略。产品退选择怠最具仇优势铅的差腿异化的特征阔，超抄高性旱价比瓣。粗放备型推宿广，沃争取甘一切卧可行稠有效苹的客费户渠掉道和渴促销乡丰手段熊，不防放过沸一个绝客户性。不同滥阶段年推出鼻市场张空白增产品钥，减风少直照面竞攻争。区域络市场价格交策略3项目帝思路迟之竞接争策钩略Co茅mp栋et愚it诸io船n挡St抚ra堤te验gy区域炮市场区域.城北金牛区项目道区域柔住宅油项目遵有鬼“富幼丽锦矿城”贿、“乓富丽储花城锯”、挑“兴红元华闷盛”商、“吼汇融钟名城扑”、箱“芙劈燕蓉华织庭”破、炼“名堵人第搅四城俭”凑、“鼓瑞祥训御锦事”肆、“冈阳光80后”泳等黑，都笑处在春建过内程中.主要覆竞争东对手机为“任阳光80后”菜、劈燕“名哗人第坑四城停”。项目名称项目属性阳光80后名人第四城项目地址李家沱三友路一环路北四段北二环西南交大南门对面物业形态精装小户型公寓

小户型公寓物业形态户型区间40—78㎡30--100㎡均价预计5650元/㎡

预计5200元/㎡总户数346户1000户车位数未定298个开盘时间未定

未确定销售情况预售

预售交房时间2008年底

项目现在封顶断水物管费用未定

未定项目简介地处北一环,交通便捷,周边配套设施齐全,地理优势较明显,整个项目以小户型为主动,总价低,适合都市年轻白领自住或投资,现接受前期咨询.

项目近成都会展中心及西南交大,交通便捷,该项目集商业\商务\小户型为一体,适合投资.

注:因开发手续问题,该项目亮相近一年,至今未开盘.开发商成都前锋实业有限公司

名人房产竞争相分析区域.城北金牛区阳光80后:竞争项目客户群定位及产品定位此楼盘客户群年龄特征明显,以年轻白领为主客户群.从推广止面没有看出区域划分的情况.整个项目为纯小户型项目,户型区间40—78㎡,总户数346户,预计均价5650元/㎡.广告推广色彩以绿色为主色调,色彩鲜明\轻快.竞争项目推广状况目前项目为前期咨询阶段,客户反响较好.因为项目为精装小户型,在交房后业主当即可方便入住,省去装修之烦恼,对于其定位之客户群很有吸引力.

名人第四城竞争项目客户群定位及产品定位此楼盘客户群定位与阳光80后相似.定位语用四个词进行了推广:居家/商务/投资/经营.主题推广语较有代表性的为:”城市上层生活地标,精英人士风尚寓所”.竞争项目推广状况因为开发手续等问题,本项目从亮相至今没有开盘,前期损失了较多客户,现阶段咨询仍在进行中,但因为市场所造成的抗性,咨询情况不是很乐观.区域逐市场惧关键糟结论价格沟（元/m2）：御（毛燃坯）多层伟、小段高50沫00亩--涌60盈00主流教产品耍：小高区域阳市场致市场索各物迎业类径型的哲均价嫌、主碰流产玻品分袜别为川：区域市场多层、小高层5000600070008000900010000洋房高层结论项目姑处于仰次完幕全竞隙争性象市场夫，周努边项知目较苏多,但对截于本览项目炉同质甚性竞弱争楼播盘仅旨为阳胃光80后,市场初具有柄一定律的潜姓力,要使周项目祥价格各、地滤段、茫区域其、投锐资价特值、务区域扑潜力任等优济势突预显,方可哥成为享本区丈域物冰业投倾资新戒亮点.区域矿内待踪蝶开发材地块稳较多顽，势墙必在议产品啦定位搜方面加与本除案具辫会有扯相似友之处痰，是荷潜在摔的有筝力竞青争对知手。准因此斜，项目应的未斜来竞闭争环原境不替容乐好观。项目浪商务区经济附的区谜位特缺征，喉决定值了本违案的长最大秃价值友趋向泰。在妇商务姐配套狮、VI推广陆等方呈面，些必须恒考虑愚商务普功能猾的需伤求。备才能催最大饼可能辩取得滑价位君的提解升。项目嚼地处添四大举商圈由经济颗交叉遍区,项目钢推广亩上对哄于城板北的唤地位;应突佳出的侄是城沫北经荒济地泳位的奔稳固房诚及区叙域发哥展之管前景,同时和应淡粪化的耐是,城北液居住拼环境化脏、改乱、荡差的舅历史晒影响.区域.城北金牛区基于桌城北.金牛李区的庄大背四景下众的本核项目地所处辛的地磨位是娃什么春？定价定价亭策略1.根据贞市场付调研惰的结量果，辜项目利区域秧内竞贴争性丢项目爱仅有野阳光80后及柏名人肠第四斥城，驾因此刊在项颤目的巧价格释定位痰中，储采取敲比较说定价缎法，矩根据碌阳光80后的统售价痕情况出，考驰虑本怠案40年产窝权问愤题,确定趁本案偏的售搂价范卖围。2、竞遣争项哪目售避价住宅裕均价译：51别00元/㎡已(清水淋房)，均伞价56横00元/㎡（精池装修如户型桃）；3、本妙案售柳价范推围的制确定住宅层：43盗00～47膀00元/㎡（清班水房怕）注：a.在整我体运线作上艰，销秒售变透动采尽取跟旋随跟填踪变慎动法盘。根印据阳色光80后\名人仍第四停城及尝本案登的实巷际情薄况售会价变麻动，宫进行指相应很的调疑整。b.售价恒调上烛采用痛低调扒幅,高调晒频的汤方法垂进行棍价格济调整.物业爽类型可定尽价基同准削入滴市价棋格小高啄层43叹00残46驴90根据训当前淋市场哭行情锣与项钟目的散具体盲特点饱，我捐们建斩议将馅小高南的基匠准价统格为43好00元/m2。考裁虑到镇年增天长率睡和溢桐价，肝推算毁出项盐目在捧明年兔十月遣入市伟时的遮定价巧如下场：

入市价格=基准价格+基准价格×8.5/12×10％+基准价格×2%8.5个月的增长率XX溢价计算阴依据治：10遇%年增乞长率沿，2%经XX溢价定价建筑修、园雕林、雅景观筹及公徒共部劣分内熟容物业劳户型竹建议配套食（小颗学、粪幼儿穷园、骨超市乖）4项目誉思路吹之产什品策允略Pr痰od击uc咐t攀Str获at缴eg义y产品标选最扯具优废势的渣差异滚化特为征小面帽积、种高性姑能集透约物裕业蓝海——产品饱策略建筑内容外立校面色饱彩根据庭本项杠目“眨时尚辫、秤激情首、肉繁耳华深崭处”耀的形棉象定贼位，近色彩先要绚悼丽，摔质感应，具桶有视省觉冲右击力旦。因擦此，沾建议痛使用倘墨黑析、阳株红、脑（质架感、霉活力臂）双穷色系皆为主山线条查，白训色等衣色调猛为底忠色，菊整体嫁上体笛现项愚目的底外立做面风冷格。外立踩面建浪筑元课素为了妈体现脏项目闷的青地春气道质、距时尚付动感煮性、岸视觉好冲击池力，估在外尤立面握的建坝筑元攀素中倡，建筹议使妇用木伪质窗挽棂、酒大飘引窗、宪外伸奴阳台锅以及柔装饰菠性建泉筑元临素，与让外直立面赚产生气错落宅有致度，变渣化多谷姿的变动感驼；防零止外键立面鸡带给捷消费液者呆饶板、鲁沉闷鸟的感住觉。外立巧面建筑内容本项付目的撒住宅宿部分功，除冬了满场足居峡家功堡能外号，很膀大程舅度上溜需要话考虑因小型趟公司碑的办幅公功经能。驰因此毒，除杆了通要风、挂采光渠性要吸求外窝，在择小户破型的贸空间治尺寸晶上，烟户型恨面积葱上建婆议多素样化鹅，满买足不清同类车型的晋公司锦办公帖的需条求。住宅萄部分商业换部分答于本泻项目购非利从润重微点,为利屈润增矩长点,应引目起重碰视,在物蚀业发廉展建忆议方场面如拐下：建议编底层场使用北石材养，提叼升商物业的泡档次盆；采用名骑廊圆，增贡加商迅业部随分的兄档次送感、限品质逮感；考虑芽商业抗功能刃分区期，不艘同的浆街面挠、不璃同的续楼层迅，商玩业经欲营的旦业态阳不同天，在渴建筑母规划家方面缺，尽补可能婶提前跃考虑咬。根据亮商业章部分符的规造划，耗建议满独体临商业悔在建屡筑形娇式、馅风格峡上具勉有独意特性筒，形犯成项希目的栏标志铺性建岭筑。商业鹊部分园林及景观内容本案召的园妻林面卡积虽太然较惩小，溪但也源是项迟目的艳点睛哭之笔步。建判议使孩用开秧放式罢、参庄与性内强的妥园林舍规划份形式绩。采辩用乔保木、抚灌木乘（长喷绿植材物）盟、植障被形羞成立范体园狱林，豆具有贵层次泉感。膜同时摔建议弃物业高及园诉林景嘱观于窑芙蓉步华庭季连接损非分垄割.园林疑规划勒内容本项添目商逐业为址社区傻型情夫景商树业街岔，因瓶此在录景观巨的打裂造上懂形成灾亮点声，能档吸引洋往来砖人群湾的眼月球。阔建议值使用邀雕塑帖、喷傍泉、笛花车令等进共行整跑体包绕装。壶其次顿，每鼓个景衣观组排团（驰以街笼区为窜组团猾）都璃围绕杜一个港主题辛进行慰包装萌，打挎造成决主题芽式景亩观，眉赋予坐一定忘的文被化内嫩涵，沉便于聚项目款的后材期营享销推负广，箩形成杯项目临的卖四点群裤。景观泰性建偷筑内烛容公共内容电梯搁由验于项阿目为抬小户朗型，跑而且弄在未宽来的珍客户遣群中团，商夹务型缸人流销量较韵大，流建议龙使用2部以敬上电灵梯于烂项目丝式内部将左右矩两端苦。因继为这细两端旱是该讲部分巩人流葛最为属集中亮，是袭项目葵上下检交通各组织械的枢换纽区哗域。率电梯尊的功抬能定戴位于变小户捧型的摘客户敲群需宽求，帖不包数括商包业部桑分。爬梯劈燕根骗据项篮目的赔建筑胸规划抬，建欺议使毙用3部爬船梯，羊组织辱三层葬商业迎部分方上下邀交通枝。不集建议理使用扣电动裙扶梯灰，因肌为其幅成本李高，周而且链维护裂费用风大，炼实际博使用还还比言较危疫险。瓜根据独成都下市目盒前使惰用电盲动扶够梯的裹情况特看，啊除了轿大型小商场队，社晓区商坡业一篮般都炎没有良使用椅电动落扶梯遭，即斜使配顽置了搅电动泪扶梯添的项兼目（柏如东番方时选代商醉城、凳成都现花园伸商业问街、穿大世嘴界商缺业广凝场）闲都处狗于闲嘉置状叛态。电梯延及爬龄梯在项纽奉目的捷电梯内入口纺处设恼置一甜个小扑型的羞大堂润。因由为本先项目观的小扭户型慨客户垫群商浩务办断公的卷性质朗较强周，因米此在贷电梯稍入口蛮的大庸堂包激装上温应该周具有依小型鹊写字悄楼的竿标准景。层涨高方颜面考能虑能做否挑禁高，倡增强优项目占的品镇质感炮、档冲次感齿。其严次，深大堂细空间婚能容贞纳一厕个前唉台、辨邮件段收发览箱、答企业雹告示进牌。换墙面盈使用蛾大理预石或肚者面晶砖，承增强悟项目炕的层素次感睬。这超也是瘦项目蛾形成卖点的地屋方之盒一。大堂一层凉赠送版小院二层员舒适闭型平机层，喷部分骗户型材带有基退层三层机、四艇层增啦送夹渣层，羡三楼隔上跃晚四楼陕下错五层骄赠送兵阁楼厦和露走台创新南户型骆建议产品徒舒适换性较叫高现有避市场锄洋房督的绝对升级逃产品一层二层五层四层三层阁楼夹层户型洋房拢户型一层课赠送渡地下都室、愈前花晕园附加留值总疑面积蜻超过井平层闷面积充分兰体现锤舒适喉性、脉超值栏性——赠送斯私家挡小院面积（㎡）比例建筑面积117.560%赠送面积78.3花园78.340%总可用面积195.8100%多种跌入户疯设计奔，生游活动崇线灵羊活宜累人；赠私膀家庭慨院，定坐拥泉无限逐绿意单，前绿花园柿下沉男式设艇计，樱创造墓情趣萝空间顽；私家掩车库幼前院巾直接型入户种，尽小显便驰捷舒牺适。户型晶增值剩建议户型洋房籍户型充分唱体现皇舒适弓性、锦超值忙性——顶层天送阁芦楼顶层艘赠送叙阁楼晒和大陆量室戏外面更积，充渗分享买受阳抢光，努创造周完美杀天际眉线面积（㎡）比例建筑面积107.652%赠送面积97.9露台14.748%阁楼83.2总可用面积205.5100%屋顶耳花园千和空碑中阁外楼，止空中摘的私偿属庭私院，嗽私家坊养生烧园；客厅尾独具4.疯2米挑栏高共饼享空剂间，爬媲美廉别墅盖的奢归华高歼度；赠送计多处邻超面炮宽露垦台，属阳光望美景规滋养绪情趣方人生萝；全明跪户型惨，空非间感忌强烈墙，享慨受宽Ho独us名e的轩执敞。户型袖增值与建议户型洋房确户型卫生拨间带若凸窗凸窗猜赠送摩面积暮最大恼化:南北层两侧障大面内积凸狭窗，桶双向鹊卧室年送凸疲窗，旱卫生租间带牛凸窗屋。小高售层增债值空党间无肤限——双凸庄窗的痕应用面积（㎡）比例建筑面积76.074%赠送面积27.4阳台9.826%露台10.6花园7.0总计103.4100%赠送入户花园赠送凸窗赠送露台赠送凸窗户型喝增值债建议户型小高裕层户献型可变房可变房大露沃台充分萌体现秋舒适围性、麻超值早性——大露汽台/入户妇花园/内庭出院户型弊增值靠建议内庭戴院和营阳台斩结合携拉大蜘面宽笛，书跳送河内庭才院和疾主卧摘阳台艳，建指筑面兆积达12流0平米晚，使典用率酿提高30赠%户型小高栽层户乳型满足残业主能最基贸本生枝活配蜡套需面求商业商业源以满肢足基楼本生漏活配浸套为圈原则到，注武重与旋生态莲的结鲁合；件形成迅建筑妹与生聪态的喝完美怪融合秃。精致俱的小顿商铺出空间素设计伟、落奸地大侨玻璃可门窗裤，使钓小空哄间具陆有大取感觉瓣。引进驶大型志综合发超市咸，餐本饮、仓社区架菜市桃场、伞社区宝诊所驱、美煎容美洪发、悼便利屑店、众药店米、西戴点房虎、干拘洗店粘、自付助银册行、禾通讯耀营业区厅、嘉汽车筹冲洗疼美容屿和其厚它配套建议解决煤小太牧阳家西庭、峰拆迁题户等葡客户荡后顾灶之忧哀，为将客户猫提供旦便利嘴；完善弯生活谣氛围竹及配茅套的耗完整陵展示兽，增播加客首户的沫购买破信心薯；配置穴原因幼儿栋园和碗小学解放桌路路孝一侧厉，交摧通便徐利，摔为整恒个小支区提帜供方链便；距离情商业赚地块记较近码，购氏物、兔居家眼都比谱较方寸便；配置慰位置考虑氏到本响案属汁于超评大规茶模项写目，园建议极配套20特00痰㎡的中咽大规闭模幼石儿园匀和80卸00棉㎡的小危学；配置量规模规划塔中大透规模跪幼儿沾园和聪小学吨，满钢足基助本需唤求配套建议推广被策略乱总纲客户绍及渠谅道策忙略活动川策略展示疏策略优惠烤活动总控5项目睁思路莫之推角广策睡略Pr嫂om棍ot铅io隔n闻Str邀at词eg穴y红海——推广皱策略粗放耗型推座广，劝争取柄一切辨可行研有效旧的客靠户渠富道和扶促销银手段政，增嫩强现馒场杀抄客能职力，虫不放荡过一耐个客责户。项目一期核心卖点提炼综合词属性留大盘区域芽发展负的城恐市化压价值高性珠价比秘的洋眯房产务品一年荡内销幕售28万平湖米住宅密，实穷现销辣售额错约22亿元树立料鹏润谨品牌归影响叼力目标营销债上实液现目毕标的筒机会供和优参势：1、空寄港华体明知返名度灾高，等不存姜在较顾大抗目性，座我们扶并不绑“陌寇生”2、区营域内国少量纱项目枣已经绒入市难，我栏们并优不“倒孤单暗”3、鹏夏润自判身的锈客户夸渠道骡优势究和家碰电行沃业背宗景“本有利雕可图敌”一年骆内销钓售28住宅预，实胜现销悬售额裹约22亿元树立小鹏润采品牌拳影响宅力目标实现排目标聋的营权销核助心问善题：Q1、口如何震吸引缠到如湿此众臭多的畏客户罚？Q2、如哄何提蛾高上廉门量德，积构累有注效客医源？Q3、如痕何制啊造购厌买冲酸动，堵让客时户“肢买单跑”？解决骨问题根导向太的AB尝C策略A、打晌通更觉广的异客户浮渠道呼，让保项目睬一夜江倾城研，无仓人不维晓B、大起活动绩造势怀，小四活动择暖场瓣不断爸，看鸭房车昆拉客姨，制曲造更尘多客锻户到辅达现法场的借机会C、眼轿动＋计心动辰＝行列动“眼太动”——具有陵震撼等效应讨的现译场展序示“心彩动”——打动陆客户形心坎到的优陡惠策貌略“行唯动”——杀手黄级销剥售团晓队，精“一戏个都锄不能衣少”Q1、如头何吸惭引到届如此均众多申的客称户？Q2、如枕何提医高上腾门量森，积族累有禽效客垃源？Q3、如突何制腹造购悲买冲闻动，叫让客拘户“状买单六”？A、打拣通更料广的断客户漆渠道鲜，让揉项目纲一夜私倾城哥，无顾人不阅晓主题兔：增掉强项踪蝶目与恳城市夺的联喂系，幅体现害项目垄造“城”的规璃模和聋功能——“城市药，在剥东边拘升起争。”二二最联动Co待st加um恭er梦D炕at宰ab号as食e短信涝平台销售疯渠道浓：鹏润洲渠道不：天津唤国美配微型雄展场天津伴国美榨客户窃渠道常规扣渠道慕：房展副会、视户外说、报雹广、智网络冠、短挣信、棉电台鄙、直难投等挂全方卖位手辰段应精用20碗08年在杜售楼史盘至运少将途达到9个，谦可针视对本秃项目燥开展邻全市略范围壁的联闹动。客户带数据起库包面含进趣入天昼津后拿所有岁成交/未成溪客户鸟信息利用故天津物的国宝美门停店，达设立耽项目谁展位匠或展涂架DM派发口碑店传播员：老带株新网上章团购越优惠在项遵目网栗站上茶组织丈购房已团——成家计集结芬号，甚拉升是项目鞋人气猜，口都碑传翁播12分片合封锁/强大顾互动泥团队1联动20寸08年，全天津街代理抖项目兔将达曾到十如个也就柳是说夹，为屑您打捎造一之座售僚楼处跟时，杯您拥乔有的孤是十筹座售疑楼处犀地灶、天跃鹅湖堆、科垦贸、焦假日集风景龟、莱避因小持镇、绪花园5座、牢霞光传道五六号、弦阳光验尚城患、宏椒城壹辱号、呆科研困广场…12充分肤利用保国美奴门店园，做爸项目务分展丹场／盏设置剥展架2国美昂渠道国美盏微型劈燕展厅项目闷展架3常规脆渠道项目老网站网络附广告是对页线上锤宣传苹的补慨充。残凭借扑天津冈焦点授、搜炼房等恋主流观地产众网络挖形成葱的专物业影都响力界和口副碑转害播，扶形成筑对项堤目的咽持续洋推广豪，利顶用专窝栏、凳软文坊及广卸告等阁综合供形式涨，深泪度报鸣道项门目及们时间冶，形恋成与尤客户龟的持懂续互赤动。博客妄的运叙用报纸今广告报纸沈广告愧市树惰立项阻目形陕象的淋必要宅途径惩，也哲是快然速形随成项事目认爬知的碍方式葱之一搞。报纸取广告幻玉以平弊面广没告和钟软文终的形话式，搜树立波项目赚的新夹锐形涨象，惜并可滨以快闪速在柴目标拒客户享群中步形成诞对项挣目的甜认知剂。可通秘过软袜文炒饶作，颂树立丈项目茎区域饼价值笔感和保学城掉主题仓概念丙。DM锡/短信效果惨：直献指目敬标客毒户，静即时税信息柴简单阁有效肢；成本傍：直捐效、酱低成谣本，疏性价核比高乔；时间味节点背：配合辉营销梯推广联节点聪进行。网络旷广告户外4参展里目的隔：1、提但前预户热蓄烈势，出树立托产品谎形象2、建呀立发单展商甘品牌3、提脏高客熔户对潮项目举所在后区域俱的认膨知程陡度要求贩：外模展场鸡配合驼，销总售人校员到跳位配合六：兼铜顾积剪累客挪户参展08年春糕交会４-５月参展葱房交麻会/春交巾会注肥重品违牌形先象/秋交矩会产押品呈小现，浅促成眠销售参展皇目的奇：1、扩哨大项厨目影差响力2、增凳强前吃期客忧户信块心3、通遭过促邀销活浅动，屯促成怎开盘格销售锦火爆要求临：传虹达产唉品的尸产品葵性能,提高多项目精品质幸配合厨：样手板间楼和示恭范区裹的完失美呈懂现，庄有专缘瑞门的徐看房供车参展08年秋演交会９-１０漆月打造哨品牌舱，树吵立形鸭象拉动筝人气果，促双成销知售12老带们新网上职购房健团——成家摇集结藏号5口碑使传播B、大量活动来造势盗，小葬活动脖暖场仗不断谋，看秋房车伯拉客复，制托造更订多客苦户到拿达现娱场的低机会主题罪：增不强项蔑目与西城市区的联油系，触体现语项目超造“城”的规喝模和惨功能——“成家牺总动该员”看房敲车：双周黄系列眼小活钩动：4班次/天项目争户型桶偏小侍，主掠打婚绵房，司宝宝书房，耐以“成家曲总动摘员”为主瓣题举谦办系洁列小委活动钥，频猾率为2周/次，节保证显充足坦的客惯户上俱门。大型篮公关灯活动宏：开盘司、盛挑大节军日组葡办大河型客酒户联屠谊活臣动12团队计有能沟力有甚经验沃举办逼千人躬开盘抗活动１千人食开盘大型适公关称活动代理馋的天脸津科怨贸时颂代公永寓项吊目前贷期积伸累办逝卡客独户上灶千人奶，号园，成嘉功举踩办千懒人开便盘活亦动。厨现场胀工作惭人员糊达70余人蹄，开鹊盘流健程严醉密有店序，恢专人寄专岗礼，提刘前演端习，冶并准立备了槽紧急飞预备烧方案呈以确产保开储盘顺裹利进烈行。可选额择天梦津地僵区广山受喜赛爱的安明星误如郭锅德纲俱等艺拨人进默行表被演大活待动造坛势，贸小活腹动暖判场不野断２系列挠活动冷餐极会饮食肿节（吸中餐鸦、西侵餐、慕日式棍料理括、）时尚那节新人范秀（纺集体停婚礼麦，样普板间岭婚纱值摄影雁，小恋开盘答）超级嫩宝宝路秀玫瑰亲之约父亲紫节、桌母亲市节、停中秋甚节、局（才酬艺展驴）看球姐（赌腐球）装修窃大赛倚（2期）瞧我副们这佳一家大型风活动双周觉系列狱活动纪（认装购活谱动）圣诞装ＰＡ野ＲＴ匠Ｙ样板毒间Ｏ稀ＰＥ宇ＮＤ则ＡＹ大型登公关湿活动激，郭筒德刚C、眼慨动＋阳心动覆＝行廉动“眼毒动”——具有孙震撼姑效应太的现爸场展疼示“心拼动”——打动疮客户炉心坎荐的优饮惠策絮略“行墨动”——杀手途级销画售团秀队，配“一魄个都甚不能购少”“眼动”：“行动”：超大战售楼捕处主题挡样板陵间销售芒管理镰，配杏备成催熟销妈售人藏员，搅提升“杀客竟能力”“心动”：购房厌即送替家电抽奖袖：百作分百荐中奖特殊傲人群筝优惠现代雹欧式彼风格虾装修——简约乎、现阴代、烟宏大营、视杠觉冲衰击新亚序简约桐风格触的吧藏台及甜接待圣区新亚宾主义岁装置——接待称台南洋寸风格孝洽谈质区——私密销售中心展示散区及啦销售移中心住宅叉地块商业毙地块充分旬展示盒项目埋的核逗心卖悼点，盘功能事布局鬼完善处合理主题想展示否区洽谈肉区接待税区吧台彻区办公抬区规划坟展示晃区样板嫂间影音懒区50月0平米30您0平米20臣0平米10疗0平米20污0平米20脏0平米50宽0平米合计21纷00平米区域龟沙盘稻、缩忽微地昼铁模宇型４间捎样板咸间新加挪坡风脂格家出具、雨装置项目代及鹏汉润品掠牌影膏片现场西策划柄销售之、物女业办丈公品牌稳、项泳目展芒示区10她0平米项目砍沙盘虾、模淹型销售中心用餐踏具、盛灯具饮等丰析富细袋节，油暗示绪主人两公的愚细腻男主捉角=软件尸工程虚师/女主鞋角=策划本师一切吩布局忠以围鸣绕两旗人亲院密享霉受为昆前提一切情细节闭均被会放大,距离想感几湿不存劈燕在亲密妖不分杨离却条又相牺互独谎立,有各继自独唉立的膏工作虾和爱珍好追求糊实际便的同皱时，未关注廉小细潜节的杆装点活和情纤趣婚房会系列钥：恋结恋红烫尘PI弄NK泛Y现代欧式主题样板间单身槽系列怨：蓝调Bl份ue佣s主角穴：业晓余摄暂影玩浩家、饺旅游虹爱好蚕者没事揉就外懒出旅想游，族有事婶就欣钞赏自粮己的景摄影抽作品饱，干屯净清举爽的旨家涤跳荡了息心灵餐，音攀乐让马内心夺更纯飘粹现代欧式主题样板间讲故射事——浪漫蚂小空鼠间洋房站家庭础系列——主角菌：优秩雅温缎柔的曾妈妈仓，事林业有动成的误爸爸而，念大绵学的毯女儿物件踪蝶的档酒次体梳现家废庭的饭经济恶基础穗和品正位现代欧式主题样板间优惠活动制造瞒更多大的购名买冲沾动“心动”策略释：购房熟即送鬼家电——每户掘送价戚值1.特5~系2万元住家电字（空循调、做洗衣政机、返冰箱铃、热壶水器就、灶奇具）抽奖美活动——百分痰百中纤奖，毁奖品汉为笔榆记本脱电脑报、液夹晶电很视、没榨汁被机、潜加湿食器、坐无绳萄电话兆、电跳饭煲粗、反漠点、韵免１损年物务业费桑等等攀）优惠乒政策凭结绳婚证汉优惠奥运铺宝宝忌优惠21畜1大学够录取球通知并书优败惠金婚叛优惠设置微专人耽专岗概，每始个环饮节均净有工图作人芝员指扛引陪拿同，领确保猎服务鄙质量谨，同辜时避萝免流或失客贝户；客户信意向品及时恐汇总各给到具销售址人员嫌，以牲利于迈及时漂对客乒户进形行引无导，计避免奶房号额冲突唇。销售旷管理挣，配蜡备成师熟销猫售人膨员，垂提升“杀客赞能力”杀手团队横空艇出世谢：进行蜜强有检力的缺立体购媒体经组合向，对垦市场陡进行吵轰炸她，短泄期内半营造隆轰动予效应偶，占矿领市泼场主晴流项毒目地滋位，壤短期品内聚佣集人撒气强势容形象宅：高举很高打蔽，需泉要建扯立强耕势的荷第一誉意象笔，借案品牌侨发展悠商及骄政府捡力度辩进行例片区舰炒作馆，建兔立天索津首枣席大蒜盘气冰势。优势慕兵力匪：区域疾价值勇是项鲜目区寺别于割其他蜡项目瓦的差租异化棒优势升，充庆分利重用这桌一利馒器作裂为形呢象导洞入的据突破患点，氧建立鹊高度主流捐阵地抵：通过蚂主流坛房地爪产宣歉传阵睁地快饱速树我立市抹场形献象，甜短期盯内为赴开盘鉴蓄积弊大量捕客户政府准公信开盘弊前举倾行产激品推嫂介暨园区域秋发展珠论坛顷新闻呜发布出会，主建筑忠政府捉公信胖力，吵增加败客户遍对区蠢域的龄认可爹度08/3市场预热期第一强销期第二强销期第三强销期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市场预热主要刚动作探：建立向项目VI系统软文少发布业内卧炒作奠基殊剪彩饰仪式联合健政府弄、发导展商碍，举革办城意市发冈展论推坛08/3市场预热期第一强销期第二强销期第三强销期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市场预热软文线公关——城市贩，在珠东边符升起东丽区公关因在前朝，广沾告在梁后主流杂媒体鞭全面摆渗透涛，立负体组悔合宣震传，裤保证炼目标局受众助群体其每天双有五仙次机里会接踪蝶触到傲项目死的信勿