房地产项目选址规划与设计实例计算

房地产项目选址、规划与设计学习要求

1.掌握房地产项目选址原则。2.了解房地产区位及房地产生态环境。3.了解居住区规划设计要求和相关指标。引言昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。对房地产项目来说，选址很重要！家乐福在中国的选址策略

1.顾客群2.地理位置3.人口密度4.选址灵活变通顾客群

60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。地理位置

中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通方便的地带。选址灵活变通家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。第一节房地产项目选址

项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。居住项目选址

居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。房地妈产项目绸选址原则环境保护立体虎轨道交通发展转情况市政头公用举基础副设施以城夹市总豆体规捎划为痛依据控制逐性要穗求(1揪)房希地产覆项目垫选址润要与旧区改造饺相结改合城市榴旧居姻住区剥存在颤问题紫：乱——布局屈混乱险，工裙厂和切居住竖混杂刊，犬起牙交炊错，兔道路北分工锁不明兔，交岸通不中畅差——房屋乱质量膊差，谜室外刃缺少离公共框过滤场地和丛各种敌活动勿场所慌，城刻市基见础设驼施陈钟旧且工超载洁，远酱远不刘能适锻应城勉市现镜代化茄要求挤——交通掩拥挤桑，居双住拥引挤，林合住昂户、职困难尚户、协缺房根户多悼，建剃筑密各度高1.城市距规划枯包括突城市闸的功好能分梁区，降用地喝布局叙，综慌合交扯通体秆系，殊禁止来、限财制和阳适宜察建设牛的地墨域范董围等破内容南。2.居住降项目姐应尽熔量依舟托主富城区中，以撇便共肯享城银市中冲的市柱政配圈套设告施，钱如供拒电、造供水烛、供颂气、斜道路杜、通枯信线猎路等周，完若善的党市政什配套棒设施谁不但启可为够项目吴提供前便利影的建禾设条碧件和盲资源泼，利躺于项扩目开梳发。3.如果挣项目钢在市腔区内神，周言边一瓜般都寻会有侵便捷朋的公更共交隐通系夏统，介能够追满足魂居民馋日常段出行蓝的要阿求；榴如果组项目孩在市射郊，假要求浇项目时所在腐地要年有能咽够便哗捷到南达城净市中快心或州商业桂、休义闲区渗的交浴通条滩件，坝如地柏铁、雹轻轨武、公股交线捡路等禁，以烦便保竿持与惯市区鹊的紧偶密联信系。4.山水曲、湖猴畔、耍绿地适等自素然生杠态景著观以驼及清羽新的叹空气切，都父是居崖民选普择安脂居，遮也是讯房地帽产投概资者骨在选割择居锣住项泻目区钟位时雄要考篇虑的冈因素5.住宅捞特别隙是高江层住升宅的晋建设亲会给住周边香地域纪环境聪带来训很大答的冲奔击要技与周施边环课境景丑观保雄持协钢调发倚展二、卡房地絮产区碍位及巡寿房地涉产生侄态环盏境1.麻房地传产区盘位是循指房察地产意的地满理位炭置及咏社会伪经济泻位置洁的综颗合。2.匀房地魄产可陡持续舰发展栗的思奖想。第二异节内房地凉产项拣目规热划一、奋房地便产项惕目规腰划概腊述1.居住很区是城智市的岩有机绕组成荡部分龟，是驱被城挨市道苏路或叛自然敢界线扒所围愤合的碎具有辨一定屑规模芬的生窑活聚恒居地戚，它丸为居葵民提累供生载活居趟住空苗间和桑各类果服务泼设施惕，以瓜满足礼居民语日常死物质炭和精悬神生敏活的写需要倚。2.括影响握居住赤形态条的因圆素自然条件经济离条件科技你水平建造沃目的（二吓）居住湿区结构把模式居住裹区按饱居住间户数冒或人僚口规逆模可篮分为居住井区、小区、组团三级岸，居门住区劝分级臣控制巾规模抓见下荣表。居住窜区规垂划组衔织结烂构可骗采用居住汇区-居住突小区-居住市组团、居住肯区-居住罪组团、居住苹区-脸街坊等多异种类季型。居住棍区。泛肾指不尝同居合住人乌口规稻模的欣生活您聚居灵地和震特指摘被城胸市干防道或炸自然安分界掏线所破围合粉，并鞠与居崭住人培口规脑模（30强00主0-度50演00睛0人）辟相对朗应，廊配建炭有一街整套皇较完倾善的黎、能鱼满足截该区困居民潮物质准与文躺化生碎活所赌需的遥公共孩服务维设施挪的生遍活聚睬居地肯。居住冈小区。指号被居狼住区柿级道迹路或纷自然购分界约线所少围合第，并冠与居朱住人卡口规抛模（睁500收0-丑15俩00振0人）视相对杜应，忧配建鞭有一深套能宇满足萄该区篇居民泰基本时物质艰与文馅化生冈活所没需的区公共蚁服务贸设施孔的生安活聚借居地控。居住彻组团。指歼被小壮区道弹路分慢隔，沙并与羊居住斜人口励规模莲（10矿00忠-3贷00锋0人）泻相对溜应，贞配建草有居乎民所羡需的但基层尚公共沾服务显设施师的生夏活聚刑居地践。街坊街坊灰是城捉市道久路或圆居住纤区道揭路划宣分，懂它的允规模翻介于拖居住虏组团旧和居倍住小艘区之睡间。（三偏）居住朋区的棉用地培组成1、居住界区的愁用地逝组成滑要素缝：住群宅用绣地，椅公共页服务鉴设施世用地宜，道循路用让地，鼻公共缘瑞绿地慢（主曾要由犁这四怀大用将地组丧成，凯但允砍许小光型无可公害循工厂歉用地各，市馒政工摊程设慕施用始地，堆水面毛）（1）住宅骆：住壮宅建裁筑基废础占忽有的离用地薄及四沿周的铃一些柄空地考（其欢中包英括住康宅入默口的玩小路妖，宅偏旁绿桨地和榜家务洞院）志。（2）公共情服务企设施收用地犹：只气与居校住人驻口规饿模相晃对应俩配建马的。贪如居基住服纳务和撑使用秋的各捧类设筹施的姐用地缴，应送包括惕建筑喂基础五地及抹所其顺所属碰场院辫，绿张地和移配建慰的停助车场佩等。（3）道路村用地婆：住拳居住康区内部各级漠道路姥的用侧地，朝其中出包括前道路乡丰，回什车场尼，停僚车场匆用地碎，小馆广场禽。（4）公共毒绿地扮：只楚居住键区级导，小哄区级粘及街的坊内士的公榴共使亲用绿至地，薪包括惩居住鉴区级恭公园脂，小跟区级宫小游桂园，娱小面抄积和宁带状淋绿地洗。其阅中包大括儿逆童游展戏场工地，暴青少环年和深成年杏老年四人的白或顶域和休窝息场在地。二、糖居住售区规划样设计和要求1．舒叉适——要有闭完善筑的住致宅，场公共争服务烘设施吉，道迎路及咐公共较绿地钞服务合设施纪项目陈齐全狗，设乖备先撕进，明并且蛙有宜穿人的迷居住振环境前。2．便坐利——居住亭区的汁用地获布局委要合湿理，贷公共贼建筑阁与住脖宅有简方便劫的联姓系。墙各项底公共代服务短设施见的规粥模和婶布点垮恰当执，便底利居优民使跌用。傲居住君区的梯道路婚系统额和道羊路断尖面形暑成合贺理，缝步行匆与平污行互乌不干婆扰，佩有足案够的匠停车苗场地貌。3．卫咐生——在居亡住区雪内有寺完善引的给谎水，吴雨水阀与污幸水排容水，看煤气丛与集衰中供求暖系刃统，之居住由区内吐空气胖新鲜滨净洁枯，无妇有害剩气体科与烟踩尘污晚染，浙日照勺充足寒，通顶风良轧好，箩无噪扒声，通公共蒸绿地系面积旧较大返。4．安芳全——对防祸止火查灾，泉地震恩，交烛通安路全有惜周密档的考莫虑，辫创造呆安全猾的居殃住环每境。5．美吼观——居住历区应纲具备护赏心本悦目希，富垄有特弓色的蜓景观序，建熄筑空近间富蜜有变暖化，蕉建筑恳物与有绿地垄交织朝，色安调和市谐统驻一。三、愉居住摸区规刃划的锄相关陶指标（一鸦）居住及区规划狠用地指标（1狸）居极住区群用地硬平衡绝控制女指标用地构成居住区（%）小区（%）组团（%）1、房地产用地45--6055--6560--752、公共服务设施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、绿地用地7.5--155--123--8居住区用地100100100（2点）人床均居泳住区恶用地宁控制房诚指标(二结）居寄住区各项自用地霉界限修划定的技忆术性结规定居住菌区用尊地范鲜围确疤定住宅误用地相范围毒的确奖定公共耳服务疾设施茎用地娱范围嗽确定住宅恢底层挪为公艰共服吵务设美施时幼用地敌范围免确定道路析用地胳范围俗确定公共驴绿地猛范围屿确定居住叮区用末地范事围确滋定居住辫区以败道路纽奉为界船时，纵若属彼城市舍干道跃或公扣路，接以道胞路红向线为映界；胆若属趟居住觉区干磨道时脖，以渠道路畅中线姨为界与其初他用玻地相构邻时之，以和用地启界线皮为界与天底然或陕人工陡障碍肚物相轿邻，迁以障护碍物荒边线创为界居住寒区内值的非伶居住觉用地阳或居述住区依级以漏上公配共建集筑用艺地应疯扣除住宅世用地舍范围湿的确缠定以居朴住区横内部煤道路哥红线陶为界烂，宅寨前宅寒后小广路属泽住宅怀用地住宅棒与公横共绿氏地相毫邻，骄没有柜道路务或其店他明缓确界腿限时节，通逝常在析住宅士的长滩边以能住宅敢的1/栋2高度山计算强，住视宅两削侧一节般按3-曾6m计算与公霜共服雪务设干施相唤邻的约，以絮公共引服务浆设施无用地镰边界衬为界如公浆共服赛务设羊施无乱明确罪界限查时，斩以住叮宅要避求计短算公共军服务偷设施抬用地斜范围担的确棒定有明赔确用舟地界兄线的两公共俘该服弱务设惊施按缘瑞基地冷界限腾划分灭，否俭则，劳可按敞建筑们物基州底占遵用土添地及咸建筑文四周均实际级所需白利用劣的土秩地划叼定界爪限住宅健底层架为公巧共服盒务设躺施用泡地范洋围的漏确定将建意筑基棵底及虽住宅陆各占碑该建炒筑总品面积液的比刷例分惜摊，饿并分谱别计花入住满宅或符公共凳服务爹设施输用地懒内当服拥务设羽施突阳出住贫宅或毒占用挖专用洪场地滨院落丹时，子突出努部分复的建叠筑基戒底、趁因公敢共服价务设春施需食要后颠退红针线的尊用地令及专催用场辫地的伸面积栏均应萄计入隶公共淘服务掠设施塞用地值内道路并用地等范围骨的确划定居住咬区道辅路作菠为居晕住区速用地犁界限床时，肯以道坐路红规线的激一半属计算小区界道路遗和住鼓宅组有团道鲜路按较道路务路面违宽度厦计算耽，其旱中包伤括人清行便爪道公共黑停车密场、沿回车耻场以学设计斧的占颠地面采积计教入道胆路用据地宅前稀宅后灾小路略不计卷入公共专服务神设施惠用地慕界线厉外的辫人行砖道和闻车行色道均谈按道梯路用讽地计教算公共细设施矿专用渡道路粒不计阻入公共备绿地赤用地寄范围剥的确戒定应包惨括居狗住区揭公园云、小浓区公掀园、洽住宅融组团厌绿地惠，不狠包括拳宅间冻日照阳间距桂内的佛绿地险、公桑共服恳务设胸施所酱属绿把地和想非居胃住区欧范围伟内的淘绿地院落越式组削团绿动地、星开敞幼式组页团绿薄地的竞用地鸣界线歪划定如图30(三滋）居勤住区茎规划坑设计我的重要破技术奸经济晒指标（1滥）建钢筑面英积/霸总建闭筑面鞭积（费万m2）独栋驶建筑葱的建演筑面膝积=谷∑免各层状面积仇=俗建筑押基底甘面积盛×层柏数（裕规则肚的建醒筑）住宅接建筑夕面积垮=处∑各必栋住她宅建乖筑的飘建筑讯面积住区香总建捷筑面高积=扯∑炸各栋队建筑灭的建堡筑面主积（2船）建圣筑密催度（盯%）住宅享建筑太净密棒度=票住宅基建筑拒基底爆面积末/住拨宅用雷地面蒜积总建活筑密剩度=王居住幸区总备建筑察基底河面积贝/居滨住区腿总用刘地面炕积31（3蛙）人抽口密沈度（瓜人/爪ha迷、人纽奉/k川m2）人口勒毛密交度=销住据区总些人口害/居夺住区臂总用以地面旺积人口乞净密盯度=戚住区耕总人眠口/皮住宅依用地俱总面薄积（4掏）建杏筑面健积密蛾度（召万m2/h法a）住宅再建筑寇面积谎毛密黄度=服住宅些总建滑筑面窄积/帽居住德区用歇地面茂积住宅陷建筑仿面积鸡净密雕度=乎住宅伏总建录筑面男积/绣住宅蒸用地袍面积（5福）容痕积率残（建帜筑面冤积毛牙密度麦）容积首率=鸭总建蛛筑面提积/庄总用手地面摸积（6药）平赢均层径数（劣层）住宅呀平均伍层数带=住牵宅总河建筑厨面积颂/住涌宅基声底总扣面积ABa52bc12543用地妻界限建筑柔层数道路遍红线道路言中心鸣线建筑惭密度岛=[花(a农×b呀)+迁(a毕×c湾)]戏/(斜A×精B)容积继率=删[(肥5a唇×b贿)+稼(2莫a×刷c)复]/屑(A赴×B卡)建筑努密度但、建触筑面歌积密达度、妨容积钻率图恶解某开品发用还地面窗积为桃30运亩，苹容积厌率控庄制为终2.亡5，铃拟在搁该地涝块上掠开发双住宅极。根习据调惊查分给析，兴住宅日建筑翼面积胜的综经合造估价为斑12候00凳元／猾m2兔，销蛋售价即格为伏18叶00栽元／去m2，(总建僚筑面智积的90％可朴供销殊售),该开斧发项渣目毛据利润填估算霜。答:拟开着发住灶宅的浮总建云筑面陶积(1亩＝66蝇6m2)：30暑×6剩66向×2奋.5＝49扔95挺0m2每平居方米脾综合头造价劫按12恳00元计存，其套总造慎价为线：12齐00崇×4上99乎50＝59座94万元按18汇00元／m2的销葱售价贱格计守算，粒其总秤收人率为(总建稻筑面庭积的90％可胡供销液售)18出00顶×4姜99谊50比×0河.9＝80扮91铜.9万元该项渣目的盈毛利偶润为雹：80傍91动.9直—5闭99已4＝20坚97其.9万元342.考实僻例计鸣算【例目】已营知一确小区蕉，用雄地面藏积2圆0h春a，爱其中涨住宅霸用地伍面积吹占5踪蝶0%茎。现挂有住厌宅A劫、B病、C锯三类励，具惰体配拆置见榨下表纵：公共扇建筑芬配置由如下烈：求：训住宅抗总建瞒筑面衬积、湖总建软筑密图度、捷人口奸净密狡度、非容积遇率、残住篇宅建鼻筑平孤均层荐数即(犯人口绍按户旗均3茎.2裹人)户型每户面积（m2）住宅单体类型

（一梯几户）住宅单体层数住宅单体数量A802650B1002660C12021240公建类型建筑面积（m2）平均层数1500022120003352.暑实杨例计刻算求：胞住宅渐总建楚筑面支积、改总建剂筑密寇度、塑人口面净密改度、忠容碍积率眼、住记宅建判筑平污均层咽数答：令住宅眨总建叠筑面喉积=母23米.5少2万辰m2总建交筑密街度=陆18要.0斗5%人口饼净密犹度=棵72棚9.项6人萝/h恒a容积葬率=凳1.貌26住宅榆建筑趋平均亭层数麻=7贩.9慰5计算喂过程用地历配置包含鸟住宅血建筑秧用地殿、公疯共服历务设肥施用寻地、昌道路枕与停捞车设守施用骆地、喝公共艺绿地产和其毛他五跑部分硬的数器量以标及比饥例，踢它反饿映了窜一个拐住宅碗区的楚某些剑重要雷的特州征，织如区跳位、给环境丙、标挪准甚答至住轰宅的检层数秀等等充。一个渡具体忘的住贷宅区犯用地浪配置娘的确芳定应享该考垃虑多刘方面尚的因并素。客住宅辉区用墙地的奔配置阵应该煌在国梦标《城市国居住夜区规盆划设灿计规申范》（GB疗50标18辜0—暴93）用因地配羽置建腹议的顺基础慨上，欧考虑扁住宅近区的叮职能肉侧重升、居稻住密亚度、钟土地听利用蹦方式完和效填益、悔社区淡生活养、户蜓外环丈境质容量和卡地方中特点资等多栏方面评的一院素综当合确影定。城市含住宅测区规历划应唤鼓励袭土地遭的立申体化息和复食合化迎利用眼，如队开发有地下顾空间棒和对稠地面桨进行耳公共四空间转分层摆开发探利用臣等。迷在这谊种情识况下宾，住耀宅区矩规划颂的用但地配墙置会融有相焦应的乐变化烤。19争94葱年颁药布的谋国标相《城拍市居践住区响规划饼设计旷规范雅》（锋GB丛50为18伸0-丹93抽）中晶提出削了城贪市居耕住区繁、居史住小拴区和糖居住色组团答的用伞地配读置参白考数丘据（坚表3馆—2鞠）用地构成居住区居住小区居住组团1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共绿地7.5～155～123～8居住区用地100100100表3讽--站2城市圆居住课区用肯地平床衡控懂制指悟标（弓﹪）用地跨配置各住齿宅区雀由于谣所处镇的区太位不项同、敏使用括对象柳不同饲可能遥导致抄住宅雨区用饿地配雄置的谱侧重汽有所涉差异访。在小城市甜中心饥或周灵围已冒有较准完善绑的公荡共服盯务设心施可吊供住团宅区裙使用某的住继宅区挠、其屋公共在服务拘设施提用地灶的比沾重可盖以适欠当降邀低，霜否则姓，丙其公捉共服避务设络施用阿地的荒比重懂一般醒不能呼低于别国标《规范》或地唇方有垦关规诵范的申比重鬼。满足厘住宅肝区居庄民的塔居住委生活功需求货是确羞定住救宅区货用地瞧配置荐的基匙础，斑不同毁的居复住对松象对顽住宅满区的罢居住眯、公吃共服艘务、参户外忠环境论和交沿通设弓施等毛存在庆不同叮的需伶求，建因而稿应该优根据父居住怪对象辜的特交点适之度增亚减住雹宅区月各类过用地迈构成钓的比郊例。居住作密度在住肤宅区录规划某考虑列的基矮本因洞素中躲，居阵住密棍度是斑一项半重要学的量问化控鱼制指洪标，铜它对埋居住埋环境下的品遣质以涨及规贞划结能构的海空间霞与布浙局形湖态有局着根盒本的厦影响舱。居住垫密度是关贷于住蔽宅区疏环境启质量初的重取要指论标之辨一，毯指单脂位用妇地面佳积上讲居民养和住衡宅的泻密集恩程度敲，它谈是一睡个包涨含人苦口密赖度、莫人均替用地泥、建士筑密丢度和笨建筑骑面积块密度县指标餐的综酬合概灵念。束建筑肿面积泄密度初、容当积率铸之间份关系刃见图3.刑6人口羞密度住宅杀区人罩口密阶度（肾毛）=住宅卖区总扛人口/住宅承区总炉用地患（人/公顷垒、万钳人/平方炭公里换）住宅喊区人让口密妄度（标净）=住宅造区总疾人口/住宅挠建筑联总用础地（返人/公顷配、万橡人/平方蜻公里帐）人均绵用地人均盐住宅循区用吩地=住宅况区总续用地/住宅如区总舰人口伪（平起方米/人）建筑爆用地住宅侵区建鹅筑密关度（翼毛）=住宅妥区总金建筑芹基底送面积/住宅象区总菠用地每面积刮（﹪）住宅盟区建研筑密腹度（叮净）=住宅步区某裤项建暖筑总打基底削面积/住宅堪区该地项建暂筑总虹用地爽面积南（﹪）建筑鞭面积闹密度住宅柏区建缺筑面骗积密李度（挺毛）=住宅躺区总倦建筑损面积/住宅数区总桥用地张面积企（平败方米/公顷见）住宅慢区建浪筑面坏积密愚度（箭净）=住宅比区某柴项建堵筑总饰面积/住宅蹲区该旋项建斤筑总咏用地招面积奖（平泥方米/公顷误）住宅映容积瓦率=住宅佣区总疮建筑爷面积/住宅侍区总川用地饼面积蜂（平酬方米/平方布米）住宅五区住孙宅用冰地容自积率=住宅笨区住毒宅总枯建筑迎面积/住宅烤区建陈筑中匪用地披面积酿（平劫方米/平方申米）居住由密度居住汽区密暮度的涨高低算取决向于土五地的虏价值疏和土安地资辜源的净状况否、生声活环否境质牌量的材定位细，以吹及对继城市摇型生病活氛恳围的痰营造砍。在暗住宅详区规滥划中度应该饮从节计约土艘地，庙保证扎生活贡环境父的质烈量，止同时碍满足东城市暂生活肌的需减求三斧方面益来确掀定适惹当的奋居住喉密度捏。一汽般而跑言，浑越接餐近市洪中心芳的住透宅区天其居那住密勾度越淹高，地土地湿资源捆越紧夸张的筋城市才其住抄宅区个的居寻住密劫度越奸高，艳环境色质量鼠标准培越高塞的住完宅区吵其居葡住密鸟度越占小。在居宋住密掩度较墓高的顶住宅足区其龙住宅明用地悄的比携重应腐该相签对较羊小，恭在居粱住密众度小陪的住醒宅区躁其住菌宅用妹地的资比重誉可以多相对浊较大既，在尝高层迁住宅丘为主艇的住挠宅区讯中，拾住宅麻用地穴的比伍重不廉宜超脉过《设计户规范》或地肾方有届关规摩范规伏定的简规模稍相近裤的居列住区挺、小派区或交组团铺的标日准。住宅羞区的怪人口搁密度择确定侦应该偷在考窃虑城市包总体猜规划、分区奋规划和地区乡丰控制很性详闻细规拿划要求悟的同痛时，骗从居评住的表物质钢环境重质量争和社翠会环该境质葡量两误方面仰综合耕考虑角，以禁保证六舒适蜂的城块市生鬼活。适宜唯的住翁宅区适人口岸密度戴宜控猎制在30抽0～80啊0人/公顷，在绩人口休密度80婶0人/公顷孝左右碎或以通上的框住宅或区人雷口密抹度应费该考葵虑户书外公见共空猴间的惩立体笑化和柜复合连化的猴利用硬方式协，以款扩展征其户飘外公准共使劫用空辛间，石保证冷住宅娱区的令户外掠居住禽环境鸽质量达。五、区技术贼经济塘指标牢及其炒计算1、器技术路经济解指标居住底户数悔（侨户）伤；居漠住人膏数（托人）柴；总叨建筑悔面积踪蝶（万键m2）；广住宅宅建筑陪面积约（万饿m2护）；搏住宅冶建筑锋净密逐度（桐%）着；住对宅建全筑毛烟密度振；住歼宅净跑密度僻；容当积率源;高伴层住妙宅比队例;秒中高教层住到宅比踩例;朽人口夕毛密虽度;摆人口宇净密盘度;盐住宅点建筑直套毛携密度腊;住鞭宅建庸筑套仗净密拌度等。2、主标要技法术经全济指吊标的座计算住宅虑建筑帝净密来度=住宅械建筑陡基地缸总面症积/住宅廊用地光面积抓（%）住宅验建筑妄面积督净密胞度=住宅查总面中积/住宅融用地袋面积(v她m2葵/h黎m2熊)住宅勉建筑播面积赏毛密票度=住宅贺总建禾筑面桶积/居住肺用地励面积(v佣m2借/h丈m2乘)容积阅率=总建蜓筑面祖积/总用脉地面抗积（3）项泄目设米计指挑标住宅悬平均恩层数高层拣住宅猜比例中层须住宅志比例人口原毛密锡度人口减净密咳度住宅车面积袄毛密鸡度住宅久面积洗净密赶度住宅获建筑倍净密咏度建筑拥密度绿地樱率非居马住项庙目规伴划与钢设计拳指标非居畜住项界目一项般指蜘酒店走、办园公、闹商业付、工贫业等停其他姜用途冰的房海地产独开发遍项目饭，在构规划设设计岁中通龟常使平用下下列指淡标。（1）建茫筑容汇积率（2）总形建筑耽面积（3）建场筑密察度（4）规贺划建险设用幅地面革积（5）建心筑高舒度（6）绿雄化比爪率（7）停梢车位解个数（8）有托效面覆积系榆数§6.沫4房地逃产开膏发项纹目规锦划设粥计方土案及奶评价房地柜产开嗓发项佣目规吉划设避计方积案编终制（1）居脉住区联规划吵的基竟本要依求居住喇区规辞划设反计的伍基本术要求榆主要采包括却以下7个方舌面：安全吐的要游求卫生坚的要砌求物质肚舒适厅性要殖求精神删享受仙性的驱要求与城杰市发头展相违协调卡的要茄求可持效续性屡的要访求产业邻化的昨要求（2）居育住区穷规划粮方案册编制芹程序工作竖过程村可分扛为调查溪分析、规划警设计、成果碑表达三个明阶段舌。（3）居君住区绒规划捷设计革方案狮的内猜容居住剪区规锦划设绸计方愧案的买主要乓内容量包括规划劈燕结构、住宅外形式朋与布伟局选怒择、配套蛾服务范设施、道路土交通、绿地那与景每观、竖向、管线布综合等多甚个方钱面，器并按需照居住民区挣规划竹设计菠的层佣次性奶特点扎，在个总体至规划课、控顷制性芹详细悟规划爬和修树建性想详细申规划淘等不靠同层夏次的究规划完阶段菊中的会侧重洽点有蛮所不鸡同。规划举空间哭结构一般息情况转下，千居住短区包册括住宅、道路、配套柳公共农服务维设施、公共绿补地四个垒部分阁，通哈过对距空间曲结构称的分绑析，担将四车个部线分要未素加以组匠合，缠确定概基本疤布局环和空辩间形邮态。影响棒居住竖区规母划结裤构的躁主要泪因素焦包括区位胞及规手划要翼求、场地乌及环境作条件、人的众生活胡需求、经济品性、社会瓣管理穷制度等。目前跑常见合的居贸住区冷规划纺空间背结构徒的类展型主济要有内向桐型、开放祥型、自由桨型等。住宅峡形式包与布下局选昆择住宅然的形黄式取陕决于自然骡环境、经济说水平、技术党水平、文化宪习俗和家庭窝结构等因泼素。在《住宅曾建筑巨设计叠规范》中，鞭根据温住宅筝建造过层数里将住锣宅划奶分为低层寸住宅（1至3层）烟、多层斥住宅（4至6层）惜、中高馆层住耳宅（7至9层）沸、高层释住宅（10至30层）宣。住宅倦的布贿局有行列街式、周边科式和点群鉴式三种移基本贿形式滔。住宅机布置革中必弃须要枝重点姻考虑树日照犯和通欺风，骑这是鞠居住细区规远划的赏根本久问题喂，也辈是现恶代城床市规带划产斑生的内起点套。配套铲服务礼设施公共鸦服务未设施也称巡寿为配胡套公饮建，布决定含居民它生活当服务药质量仙和方售便程度，距是居旷住区遭不可滚或缺盏的组滔成部由分。公共参服务咏设施执的规百划布密局应体研现方得便生羡活、四减少拢干扰柄、有念利经贫营、美化出环境巧的原冰则，览可采设用分散、集中、分散忽和集远中相蔽结合的方框式布局盟。而葱且，足为了景保证典合理筑的服霜务半稼径，绸注意拔未来此发展良需要铺，规划中灰还应挪留有者余地命。道路敌交通居住摄区道牧路网笔结构在形塘态上多有规则当式、自由胀式、混合耗式等，慰在交通组洪织上陵分为人车飞混行、人车钳分流两种耐形式耳。公共腰绿地在绿稻地规御划设析计中蜻，公援共绿晕地应投具备可达胶性、功能饥性、亲和帽性。绿地振布局应注奸意人践的动拨态和足静态握观赏孟效果华，一减般在西小区草入口吗、中心揪形成建景观见节点梢，创拐造层瓜次丰赌富的省视觉昨效果天。竖向选及管比线综育合居住帽区的柿市政汤工程飞由居住清区给说水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工故程组索成。按照颂敷设秒方式针可以度分为架空桶线路和地下验埋设金线路。地氏下埋换设线路又迅可分罢为直亚埋管扇线和障沟埋对管线睡。居乡丰住区冒内的回管线沫应尽辜量采袍用地下窃埋设梦的方信式。竖向贡规划歉设计是为尺了有挪效利访用地霸形，丙满足蹦居住蹈区道喝路交慌通、盏地面排蝇水、剖建筑屋布置拒和城偏市景宅观等参方面葬的要益求，很对自贯然地唇形改箩造和利蜘用而婆进行权的规现划设答计，翁包括道路沙竖向胃设计和场地帝竖向顶设计。（4）居偷住区醒规划贪设计络方案撞主要仔成果居住模区规权划设车计方液案的悼主要旨成果一般横包括熟规划燥设计咱图纸刻及文葵件两扒大类邮，具欲体包拆括：分析俩图规划篇设计皇图工程御规划都设计寄图形态伐意向贼规划脂设计言图和沙模型规划摇设计泻说明捕及技谈术经腾济指洪标居住细区规伯划设荷计的辨基础歉资料包括辱政策端法规盗性文渐件和僚自然漂及人巩文地凑理资径料。1、用拣地性岗质用地猾的使油用功挤能或俩土地段用途券，可怨根据稻用地舍分类堵标准晕