谈谈外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何

...v.外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何1.资金方面外资有钱，因为外资滚了很多年，大陆能与这些外资抗衡的也就国企几家有实力。2.开发规划理念首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。不盲目扩X，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩X，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在XX的四个工程每年的租金收益是30亿港元〔10年财报〕，2011年三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的根本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的开展，甚至更长远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比方一直很热门的话题——奶粉。今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的开展格局，不少地区，2000年前的物业工程现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比拟熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比方三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为工程着想眼光比拟长远，理念比拟前沿；国内大局部开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比方WD的不少工程Mall旁边搭配的商业街根本都成了摆设。运营，太古做商业地产几十年了，行业经历极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shoppingguide〔导购〕，大家谈微笑效劳多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。政策公平性问题我在自己的微信说过沃尔玛在中国的故事，中国是个很特殊的市场。为什么呢？年龄大一点的知友知识面广的知友了解早期开放的时候。大陆的各方面的法律法规有的没有有的就干脆执行不了。

1978年开场的零售业开场流通体制改革。1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，中国的整个零售市场就开场高速度的开展。为什么要说这个看似无关的话题呢。90年代初左右的时候，那时候政府还没有明确的政策规定外资零售可以进入大陆进展拓展经营，这时候的家乐福就绕道和的一家叫：“中创〞的公司合资经营零售，这样算是进入中国了，有点第一个吃螃蟹的意思。当然这中间和政府的斡旋，我们外人不可而知。家乐福相比其他的零售商一直都很适应中国市场，形象点说，就是整体都够外乡化。政府对外资二级市场开发的态度：限外拿XX来说就很有代表性，因为XX是港资的主要目标。但是政府对外资在二级市场的开发是比拟排斥的，甚至一度制止。更别说一级市场。大家都知道在中国做个屁大的生意都要看政府的脸色。卖个西瓜都要躲着城管。

90年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比方后来的凯德系统。但是这些外资系统一开场几乎全都铩羽收紧了。这是为什么呢？令人琢磨不透的政策复杂繁缛的审批程序，特别是地产界的朋友，应该感受更深。走程序的过程，根本如同炼狱，外乡企业如此，更何况是外资。背离市场规律的价格。人才很少，那时候的中国简直就是个大筛子。到处漏洞。同理外乡的人才也很少，搞个房地产开发？开玩笑，以前都是国企统一复制单位宿舍。哪有什么人见过房地产市场是个什么样子。更别说人才了。奇葩政策举个小栗子。2005年10月12日，建立部下发了?房地产估价机构管理方法?，其中规定：自2005年12月1日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人持股比例不得低于60%。2006年年中前后，国家出台的?外资银行管理条例?规定：从2006年12月11日起，外资银行注册成为境内法人银行可开展人民币业务。根据中国有关法律，为境内银行提供估价效劳的机构，必须是经中国政府批准且在境内注册的房地产评估公司提供。好啦，就在这个背景下，震惊地产界的奇葩事情发生了：戴维斯20多个人集体结伴出走。

事件经过如下：按照当时法规，第一太平并不具备中国法律所要求的开展估价业务的合法资质，如再出具评估报告属于XX，李旭这样有国际资格的估价师的签字，亦不具备法律效力。“如果提供应客户的评估报告中有一份引发争议遇到起诉，法庭很有可能判定我们是违规经营，我在内地的执业生涯将到此完毕。〞李旭说。无奈之下，第一太平XX公司管理层于2006年6月7日书面指示李旭，由他牵头成立一家符合内地法律规定的评估公司，以与第一太平合作的形式继续提供估价效劳。这家公司注册名称为XX国瑞量行房地产评估事务所XX。据李旭透露，在第一太平与国瑞量行的合作协议中约定，第一太平付给国瑞量行每月一定数额的估价资质使用费，同时估价部所有员工于2006年11月27日递交辞呈，转入国瑞量行任职，再由后者派驻第一太平办公，员工薪水福利与原来一样。李旭也由公司估价部董事摇身一变成为国瑞量行董事长。上述协议还约定，双方合作自2007年1月1日开场，为期三个月。不过，仅仅过了半个月，第一太平方面突然通知终止合作。于是，就发生了第一太平估价部20名员工“集体出走〞国瑞量行这一震动国内参谋代理行业的大事件。所以在这样的大背景下，外资企业只能走灰色路线，打擦边球。

再比方：

根据当时境内一级建筑企业的申报标准，至少需要300人的规模，并有12个一级工程经理以上，方能取得在房屋领域承接工程资格，如果一个企业要同时承接多个领域的工程，那么相关专业人才的要求更高。一时间，企业规模和专业“派司〞令外商独资建筑企业感到犯难。上有政策，下有对策整购风潮：后来外资刮起了一阵整购风潮。但是流产的整购案例也很多，爱尔兰有一家公司整购西单mall，好似还是因为限外的政策最终案子挂掉了。收购内地企业：限外？那就买个内地公司的股份，借力开发。等等所以早期就形成了合资、合作开发的局面，有钱大家一起赚。转机2001年WTO，放宽对外资地产限制，独资外资地产开发商开场大批进入房地产市场。

2005年的时候，开场慢慢允许外商成立独资房地产企业。〔这一年无论是对外资零售还是外资地产都意义非凡。〕

这些企业多以港澳企业、新加坡、泰国、澳大利亚等地的为主。

列几个。

嘉德置地

吉宝置业

汉斯地产

第一都市集团

LVC国际投资集团

正大集团等等为什么外资全在商业地产？房地产红利，住宅这一块红利太高。早期的时候，政府要吃饱饭，外资靠边站。没你们什么事。同时相互也不了解，也认生。外资地产太成熟了。有朋友会说，楼主你太扯，成熟了不是个好事吗？打个比方啊，咱把万达建在非洲哪些吃不饱饭欠兴旺地区〔好似老黄历了〕，你觉得怎么样？当时人家外资进来就这感觉，没方法下牙。千疮百孔，根底设施一塌糊涂。成熟的行业系统。非我崇洋媚外。人家做的产品就是好。早期满足人家经营环境的城市，只有XX。政策相对宽松些，社会各方面都Open一点。比方凯德在蔫了，就是跑到XX才异地满血复活的。纠正一个偏见，商业地产里面是有住宅的。但是更侧重商业物业和写字楼。外资也弄住宅，只不过人家弄得都是高端物业，不在大多数人视野范围之内。看不见，并不一定说就没有。只因为身在另外一个圈里。当国内企业刚看见住宅市场的前景的时候，人家国外商业地产已经成熟了。所以外资到中国来，商业地产这一块，根本就是空白。因为国内人肯本不懂什么是商业地产。那会儿，大多数的人都是两眼一抹黑的过河。说什么前瞻性什么的都是扯淡。港资和非港澳的外资比照港澳外资在内地开展确实实比其他地区的外资企业要好。港资企业几乎占据到外资企业的一半还多。认同感，港资驻扎在XX的最多，因为那是人家老家。相互的认同感都比拟高。各方面都相较于非汉系的外资的能够得到更多的便利性。政策，这是第一位的。特别是XX回归以后，内部那么大的市场，总要让人家尝点甜头。例如：?内地与XX关于建立更严密经贸关系的安排?。举个例子，腹黑一次，屈臣氏和万宁这俩死对头，为什么屈臣氏全国撒花一样的开店，万宁就不行？难道说万宁经营的不行？没钱滚动？人家屈臣氏是和记的，和记是长江的。说根上人家红一点，怡和万宁你连华人资本都不是还是靠边站站吧。在这方面，台资就更太弱了。

总结：

90年代初期，双方试探阶段，小媳妇一进门，公婆来个下马威，外资媳妇低眉顺眼。

2000年左右，过渡阶段，

2007年左右，高端物业就根本没有内地企业什么事了。政府一没留神，外资媳妇差点成气候了。

2010年左右，定局。高端的商业物业，内资靠边站。看人家外资怎么耍威风。以前说过一句狠话：说步行街是屌丝去的。那我索性再说一句——万达这样的，也是高级一点点的屌丝去的。〔我不是来拉仇恨的。。〕

其实不难看出，外资在中国的开展，是带有强烈的时代性特点的。

他们教会我们很多，是好教师。网友weizhipan：上面已然说了很多，作为在新加坡生活两年的人，奉献些新加坡地产商的细节。

新加坡的凯德置地〔Capitaland〕：他家的商业地产牌子有两个，低端点的叫嘉茂中心〔为了推广公司品牌，好似改名叫凯德Mall了〕，高端一点的综合商住工程叫来福士广场〔RafflesCity〕，凯德置地的置业偏好是在交通兴旺的枢纽站边，比方的来福士广场就在东直门，在西直门也有凯德Mall。

凯德置地在中国的来福士广场现在已经有八家：，XX〔2家〕，XX，XX，XX，XX，XX〔截至2013年7月官网数据〕。凯德Mall那就是遍地了，官网数据是60个，遍布36个大中城市。群众最喜闻乐见的就是西直门的那一家造型奇特的凯德Mall。凯德置地的住宅工程也很多，看楼盘名字有凯德·XX就是了。

吉宝置业〔Keppelland〕在新加坡的标志性产业就是MBFC〔MarinaBayFinancialCentre〕了，根本你想得到的金融机构都在那里租办公楼。它在中国的工程我倒不是特别熟悉，也许是因为在不是很常见吧。貌似他们正在CBD开发一栋写字楼，在景华南街及金桐东路交汇处。没有更多信息，不多说。

再奉献两个知名度稍低的公司：

1.盛邦XX〔Surbana〕：这个公司是凯德置地控股40%的关联公司，另外60%是淡马锡控股，在中国比拟低调的开发了一些工程，不过现在应该大局部转到了凯德置地在中国的全资子公司凯德中国。

2.丰树〔Mapletree〕：这个公司的REITS做的很好，他们的商业工程的名字叫怡丰城〔Vivocity〕，这个产业在新加坡的人都知道，来过新加坡旅游的人也应该去过，因为是连接圣淘沙的轨道的起点站。怡丰城在中国的第一站是XX〔详细信息点XX·怡丰城〕。

一个有趣的信息，他家在中国的两个工程正好在最近装进REITS里面上市了，叫做MapletreeGreaterChinamercialTrust〔彭博symbol是MAGICSP，不过彭博大陆上不去，那就看下Prospectus吧〕，组合里面两个工程：一个是XX九龙的又一城〔FestivalWalk〕，另外一个就是大家熟知的市XX区三元桥边上的佳程广场〔GatewayPlaza，这个产业不是他建的，是他从德意志银行下面的睿富房地产基金〔RREEF〕下面买过来的，现在作为Manager在管理〕

至于在XX的，那真的就多了，XX的支柱产业就是金融和房地产，房地产触角延伸到内地太自然了。上面说的长江系〔包含长江实业和和记黄埔〕，新鸿基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系〔Swire在的标志性工程就是三里屯Village，大家都爱去的说〕，恒隆系〔XX的恒隆广场〔Plaza66〕大家都知道吧，就是LVXX最奢华的，装修像箱子一样的旗舰店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的工程〕。至于在XX上市的内房股都不提，这些是伪外资。网友旮旯：说XX的吧，港企目前在国内的商业地产中处于第一阵营。

早期四大英资洋行分出来的，

会德丰〔九龙仓〕，现在在内地二三线城市以IFC为品牌有很多工程，XX马上要开业，XX，XX都有工程

和记〔长实〕，的东方广场，貌似除了在一线城市，商业工程甚少进入二线三线城市，反倒是住宅工程进入了很多二三线城市，比方XX也有其住宅工程

怡和洋行，也就是置地，〔文华东方也属于怡和〕，开发有新城国际〔住宅工程，和万通一起〕，东郊有香江花园，貌似是去年在王府井拿了一个商业用地，应该在规划中了吧。在XX和龙湖合作了一些工程。

太古，三里屯太古里，和远洋的Indigo，XX的大中里，以及XX的新工程。

然后是除了四大之外的XX其他地产商，

新鸿基，除了XX，XX有工程，但是进度很慢，〔XX这个工程拿地貌似诞生在新鸿基出事那段时间？〕APM，XXIapm马上进入运营阶段，陆家嘴有凯旋门住宅正在开发。

恒隆〔XX，XX，很多二三线城市也有其工程，以两种模式，一种是综合体，一种是购物中心，一般定位较高〕，

华人置地，貌似只有XX？

恒基兆业〔XX有工程，XX由名人购物中心，还有一些写字楼〕，有早期的工程，东三环西萨佩里的WFC也是恒基兆业

新世界，商业地产在内地新增的工程暂时不多，收购的Rosewood酒店第一次进入内地市场〔京广中心的改造〕

嘉里建立，应该算作马来西亚吧。以嘉里中心为品牌，XX，XX，，其他城市貌似也有，XX除主塔外也封顶了。香格里拉是Upperupscale这个级别的酒店水准保持得不错的，酒店大多属于自营。

希慎，铜锣湾地主，不知道内地有没有工程

永泰亚洲，港铁之类的不清楚了

美国的普光率较多的是汉斯和铁狮门铁狮门在XX有工程貌似竣工，平安区域总部进驻吧。XX于家堡还是响螺湾有工程？XX貌似也有

汉斯在XX公园开发有公园大道，亮马桥貌似有万国公寓？我忘记名字了

然后是上面已经提到的新加坡的凯德置地跟吉宝，吉宝在XX也有工程

日本的话

三井貌似在XX有住宅工程，具体名称不记得了

森，XX环球金融中心的开发商，东京六本木新城的开发商网友panny：本人不是搞房地产的，因此不了解国内已设立的外资房地产企业的现状、规模及市场形势如何，只能从规制外资企业进入市场的相关法律法规、标准性文件及政策方面解答，希望对楼主的了解有帮助。

1.关于外商投资房地产市场准入

〔1〕.根据?关于标准房地产市场外资准入和管理的意见?〔建住房[2006]171号，简称“意见〞〕，境外机构和个人在境内投资购置非自用房地产，应当遵循商业存在的原那么，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

上述规定也算界定了对“外资〞的范围。在中国来说，境外〔包括港澳台〕的机构和个人在境内要投资房地产，都只能以设立外商投资企业/台港澳侨投资企业的形式。而对于“外商投资房地产企业〞的定义，根据?商务部办公厅关于贯彻落实<关于标准房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知?，是指“从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆〔饭店〕度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建立经营，或以上述工程建立为目的的土地开发或成片开发工程的外商投资企业〞。

意见还对设立外商投资房地产企业的投资总额、注册资本、注册登记手续、转让及并购的审批、外汇借款结汇等方面作出具体规定，各位有兴趣可以细看。

〔2〕.根据?关于进一步加强、标准外商直接投资房地产业审批和监管的通知?〔2007年5月23日商务部、国家外汇管理局发布〕及?关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产工程的通知?〔2007年7月10日国家外汇管理局综合司发布〕，从2007年6月1日起，申请设立外商投资房地产企业，应在遵守外商投资企业设立的一般程序的前提下，经地方商务部门批准后，依法报商务部备案。报商务部备案无疑会增加审批程序的复杂性，也延长审批时间，加大设立外商投资房地产企业的难度。外商投资房地产企业未办理商务部备案的，将不能领取外汇登记证，无法开立外汇账户，更不能够办理资本工程结汇手续，无法注入注册资本。而不仅设立要备案，外资房地产企业的增资、扩股、股权转让、并购等都要备案。

2.关于外商投资产业政策

根据?外商投资产业指导目录〔2011年修订〕?，房地产业中的以下几类属于限制外商投资的产业：〔1〕土地成片开发，该类仅限于中外合资、合作；〔2〕高级宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建立、经营；〔3〕房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。外商投资企业拟从事以上产业的须首先经过商务部门审批。

高尔夫球场、别墅的建立、经营已经被归类为制止外商投资的产业。

产业政策会怎么卡住外商投资企业呢？根据?国务院办公厅关于当前审批外商投资企业有关问题的紧急通知?，国家明令制止外商投资的领域，各地区和各部门均不得批准设立外商投资工程；对于国家限制外商投资领域的工程，确需举办的，应严格按规定的程序和条件办理；对外商投资企业未按照国家规定的条件、权限和程序进展审批或未按规定上报备案的，一律无效，海关、税务和工商行政管理部门不予办理有关手续。因此，外商投资房地产业中的局部工程属于限制类，对外资企业的市场准入有很大影响，审批难度加大。3.相关具体限制

在经过千辛万苦的审批终于设立了外商投资房地产企业后，企业在投资房地产、外汇、注册资本等方面还会受到以下限制〔仅罗列重要的，无法概举〕：

〔1〕投资设立的公司符合工程公司原那么，投资仅限于经批准的单一房地产工程〔大概意思是一个经批准的公司只能搞一个房地产工程，这个限制做过房地产开发的都易理解〕；

〔2〕公司的注册资本占投资总额的比例不低于50%；

〔3〕公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款〔其实这个也不主要针对外商投资企业〕；

〔4〕外汇方面：由于外资房地产受到到外汇方面的限制较多〔特别是2007年6月以后〕，因此该项要单独列出来讲。

(i)对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外资房地产企业，外汇管理部门不予办理外债登记和外债结汇核准手续。

(ii)对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外资房地产企业，各分局不予办理外汇登记〔或登记变更〕及资本工程结售汇手续。

(iii)外资房地产企业注册资本未全部交付的，未取得?国有土地使用证?的，或开发工程资金未到达工程投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款〔不得向境外借用外债〕，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

(iv)境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发经营。

(v)严格控制以返程投资方式〔包括同一实际控制人〕并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，躲避外商投资房地产审批。这条比拟复杂，主要规制中国境内人士用假外资的方式投资房地产的，与问题没太大关系。册资本〕或国内金融机构贷款。大家知道，房地产开发前期的投入是很大的，如果注册资本不够，现在在国内办理贷款也不是那么容易的情况下，外资企业房地产投资难度是很大的。钱进来受限，赚到钱后结汇出去也受限，这就是外资房地产开发企业在外汇方面的规制。

以上仅对外资房地产开发的限制方面作出局部总结，对于房地产开发商的要求，比方要取得?房地产开发企业资质管理规定?、从事物业管理的相关资质和房地产开发的一些具体规定方面便不细述了。据本人的了解，即便法律法规跟政策各种卡，在国内的外商投资房地产企业还是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意见仅供参考，谢谢。网友huzhi：楼上几位的答复非常精彩，分享信息主要集中在港资和新加坡公司，我来补充欧美资本的一些情况，本人学识疏浅，仅供参考

另本人只熟悉XX市场，XX请各位补充

其实欧美资本在中国市场动作并不少，但投资形式以基金收购为主，不像港资和新加坡公司一般是开发模式，且投资方向以商业物业为主，加上基金的玩法一般是越XX越好，所以欧美资本很多动作其实并不为外人所熟知。

08金融危机以前，XX其实是欧美资本的冒险家乐园，最有名的莫过于MSREF，在XX投了十多个工程，投资标的涵盖了住宅、办公、效劳式公寓等，建成工程、在建工程、土地阶段的都有，卢湾是老巢，黄浦和X汇也投了一些。采用快进快出策略，赶上了房价疯涨的时机，好多工程都是躺着赚钱，赚翻了好不好！后来出了Peterson的事情，外加金融风暴袭来，整个团队都被砍我就不详述了。其他资本投资策略没有MSREF那么激进，但进的早根本都赚到了，因为赶上了房价疯涨的好时机，比方GS在XX拿过住宅和效劳式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在XX拿过别墅工程，都是快速出手，整个投资周期不超过3年。ING，LIM都有拿些办公还有工业。

另外AngeloGordon也算比拟猛的，通过好几支基金来投中国市场，表现有好有差，比方根本平进平出世纪商贸的APL，成功的比方八号桥。

Hines在XX是真的没玩好，某公寓工程至今还没卖完呢，江湾工程08年急着撤时碰到个急着想进XX的富力，还好没卖白菜价。去年化名玉风筝又进来不知能否玩好。

此外，澳洲有MGPA，爱买办公和商业，算美国之外最活泼的了；德国有SEB，买办公为主；英国的Grosvenor，这家偏保守；爱尔兰的TreasuryHoldings，去年改成了信托形式；新加坡GICRE，Ascendas和Capitalland都算进来早的，其实当年凯德在XX也投机的厉害，在建工程转让赚了不少。

08年时候听说资管巨头Blackrock都准备要进中国了，后来金融危机爆发，还好没来。去年整个收了MGPA，大手笔啊。

08年之后，整个资本市场变天了，MSREF中国团队被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，欧美资本纷纷逃离，当年在中国投机过的根本都撤走了，但撤的快的那些回来也最快。10年之后外资交易又开场活泼起来，比拟活泼的比方Mapletre