方案技术定案要点及案例

方案技术定案要点及案例分析

——天津尚景佳园设计总结

北京中外建建筑设计有限公司深圳公司方案必修课张爱新［目录］案例分析总图单体方案技术定案要点依据性文件建筑退线技术经济指标总平面地下室住宅公建［方案技术质

量控制流程］消防人防方案技术质量控制技术征询规划日照项目评审面积方案技术评审校审方案技术定案评审校对审核［目录］案例分析总图单体方案技术定案要点依据性文件建筑退线技术经济指标总平面地下室住宅公建［方案技术定案要点］☐依据性文件☐建筑退线☐技术经济指标☐总平面☐地下室☐住宅依据性文件方案阶段重要性等级作用规划要点及红线图★★★项目合法，报建的必要条件地形图及周边道路设计标高★★场地竖向方案的准确性；严重时影响方案的可行性设计任务书（住宅含户型面积及配比的最新控制要求及规划要点未明确的分项面积指标要求）★甲方的初始要求与后期变化有了文字依据，可以约束甲方修改的随意性。设计合同★★★工作受法律保护现状市政管网条件

★设备用房位置、规模的准确；取用设计参数及排出管的准确性；存在与既有建筑间距较近时，应有既有建筑的定位、高度、层数、耐火极限等依据★★

（规划控）★★

（消防控）因新建设计可以设置防火墙，不会导致颠覆性修改。但规划间距除外。环评报告及批文

★排烟是否可以低空排放水利部门的设计蓝线及要点（若用地内涉及河涌、河岸等）★★可能会导致建筑退线的准确性建筑、市政、交通、水利、文物等行政主管部门关于项目规划的意见★可能会导致方案定案的准确性自然灾害评估报告（特殊地段）★★★项目选址合法性，可能会导致项目不成立地质资料★下阶段设计的必要条件人防设计要求或征询单（如果有）★下阶段设计的必要条件不做人防设计的函件★★针对后期改为有人防情况，在用地紧张时可能会导致方案不成立。建筑限高（航空、电信等限高要求）★★缺失时，可能会导致方案容量变小，严重情况方案不成立。方案批文（或方案确认函＋提前启动施工图的风险函）★★下阶段启动的必要条件；批文为下阶段出图的必要条件是否需要做绿建设计及星级要求的函件★下阶段设计的必要条件★★★影响方案是否成立；可能导致行政处罚；可能导致丢失项目；缺此依据方案不能正式出图。★★影响本阶段或下阶段的设计准确性，可能导致重大返工；缺此依据不能（宜）开展下阶段设计。★只影响局部工作或可以在下阶段中（或前）期取得即可；缺此依据下阶段下阶段不能出图。红、橙色字为方案报建的必要条件。橙色是特殊地段项目依据。［方案技术定案要点］

依据性文件☐建筑退线☐技术经济指标☐总平面☐地下室☐住宅内容可能会导致的后果建议建筑退线是否预留面层厚度；规划修改公建柱网修改公建或干挂石材住宅建筑预留300～500；南方住宅预留100～200；北方住宅预留200～300出挑构件是否出建筑控制线；是否满足当地规范；规划修改需要沟通出挑檐口（或其他构件）是否参与间距计算（日照、规划、消防）有构筑物不允许出建筑控制线规定的地区项目，是否存在化粪池、结构底板挑板等构筑物出建筑控制线问题。地下室轮廓修改地下室柱网修改坡道位置不成立用地紧张需要沟通地下室退线是否满足当地规定，并满足外网管线及化粪池、隔油池的布置要求最窄处不要小于3米；大部分不小于5米；高层塔楼附近局部有扩大到7～8米。［方案技术定案要点］

依据性文件

建筑退线☐技术经济指标☐总平面☐地下室☐住宅技术经济指标备注□

计容面积预留量或超出量

；□

计算建筑面积是否计了保温层、封闭阳台（计全）、结构内阳台（计全）、出屋面楼梯间、屋顶机房、水箱间等面积。□

面积计算是否有复核人，两人计算结果分别是

；

。□

覆盖率是否有预留量或超出量

；□

覆盖率是否考虑保温层、有柱雨棚、幕墙等面积；□

停车位预留量或超出量为

；（要求预留10%余地）□

绿地率是预留量或不足量

；□

地下室顶板及屋面覆土厚度是否满足计绿地率的厚度需求；（当地规定厚度：地下室顶板

屋面

）□

配套公建是否满足当地规划要求？□

其他指标是否满足要求？1、预留量的弹性空间与后期修改返工量成正比。2、不满足要求的指标未必不能通过报建，但指标不满足不能作假。注：超出量数字前标“+”，预留量数字前标“-”［方姓案技厅术定酬案要蜜点］

依据旁性文优件

建筑奴退线

技术受经济跃指标☐总平盯面☐地下庙室☐住宅日照分析技术要点备注□

日照计算软件名称

；版本：

。□

当地是否对日照软件有限制：

□如有：是否采用当地规定软件；

□如没有是否经第二种软件核算结果。与面积计算同样需要第二人复核，复合结果差距较大时需要第三人复核。□

结果是否有第二人复核□

连续日照

□

累计日照□

是否满足［方拔案技虑术定福案要赤点］

依据衫性文五件

建筑米退线

技术决经济罩指标☐总平抬面☐地下抖室☐住宅总图技术要点备注□

是否已解决平面及竖向设计中对特性质量有重大影响的缺陷？如：缓坡地的地下室方案；覆土方案对于全埋人防地下室的影响；对于室外设计标高的界定等。□各主次出入口（车行、人行、货运、垃圾运输）交待清晰，各类流线设计合理，考虑垃圾站位置。

□各栋建筑编号。是否符合甲方及当地要求。□防火间距应满足规范要求。总图消防车道、消防登高面及操作场地须满足规范。□场地设计标高与自然地形是否平衡、合理，并满足甲方要求。应标识场地及道路的主要控制标高，地面坡度应满足相应规范要求。总图竖向设计应经方案评审确认并合理。□地面停车场、构筑物与建筑防火间距满足规范要求。□场地绿化布置合理，避免无法绿化空间。□建筑朝向非正南北时，是否对于节能计算及遮阳措施产生重大影响。有利的日照间距往往会带来节能方面的不利，需要综合权衡［方塑案技稻术定圈案要纪点］

依据折性文辩件

建筑东退线

技术渠经济凑指标☐总平粉面☐地下劲室☐住宅建筑糕贴临牢或通登连廊扰的联爽系时鼠，栋深号编电制原熟则（墨参考悄依据质）贴临雕时，飘结构拨断开络，功原能相剂同但排不联破系，躺满足宁防火摩“不禾限间纱距”吩条件君按两贝栋编唉号。贴临瞒时，冠功能慌有联丛系，听不管蛮结构丧是否咐断开糟，均言按一僵栋编净号。贴临劲时，匆功能探完全补不同曾，并妹不联致系，血不管题结构塑是否吩断开购按两班栋编蓄号。贴临缎时，巧功能令相同珠，结炭构不榴断开终按1栋编愤号。贴临包时，缘瑞功能吃相同全，结斧构断亲开，骄原则县上可愤按两粱楼编型号（惧本条篮需经贪技术劣征询望）。通过择室外箭连廊露联系摆的两坐建筑位单元夹，应缘瑞满足视防火晃间距躬，并亏应按2栋编植号。同一宣裙房培或地等下室理上方揭的多雪塔楼神建筑但可各电自视外为一萄栋出脸现贴素临，博连廊收联系抵时，额按1~史6条执习行。［方芬案技记术定长案要千点］

依据帮性文甜件

建筑示退线

技术陵经济拌指标

总平血面☐地下烘室☐住宅技术要点备注□如有人防设计，需考虑主要出入口的位置；□地下室防火分区布置是否合理；安全出口及疏散距离是否满足规范？注意新规对地下室安全出口数量的控制。□设备用房位置、规模、层高、安全出口等是否满足要求？□地下室车库层高

。地下车库层高是控制地下室经济性的重要因素。□车库出入口数量、宽度、间距是否满足要求？注意车库局部空间仍须满足相应□地下室如有货运，货运流线及卸货设计合理，地下室净高满足货车规格。□地下商业的下沉广场是否满足规范要求［方渐案技津术定向案要忙点］

依据连性文朝件

建筑轧退线

技术即经济乳指标

总平颤面

地下姜室☐住宅技术要点备注□消防疏散系统符合建筑性质，并满足国家及地方规范；□核心筒：楼电梯、电梯厅、设备管井尺寸；□

消火栓位置设计合理，满足公司统一标准要求；□

无障碍电梯与担架电梯尺度。□空调机位、洗衣机、热水器、厨房烟道应落实，位置合理。□厨房、卫生间等房间面积应满足规范要求，房间窗地比、窗户开启比应满足当地规范要求□户内外走道宽度；安全出口在首层的处理方案。□户间对视及平面凹槽的合理性。□卫生间尺度是否满足要求，是否考虑结构墙支加厚、污水立管、排风道等对空间的影响。□是否有户内无垛房间门。□结构露梁、反梁情况。结构柱落地情况。［方英案技僚术定崇案要顶点］

依据梨性文涛件

建筑希退线

技术坝经济双指标

总平享面

地下旗室☐住宅［方词案技骨术定未案要痕点］

依据结性文盐件

建筑汤退线

技术稳经济种指标

总平拘面

地下篮室☐住宅［目梦录］案例普分析总图单体方案垦技术陆定案歉要点依据藏性文家件建筑泼退线技术罢经济狮指标总平磨面地下占室住宅公建［案孝例分衣析］☐总图☐平面☐别墅潮地库定停车☐登高寇面一瞎侧的汉凹凸☐建筑犹日照河与节蚁能［案表例分炼析］☐总图☐平面细节粮问题序：地方春规定忌：管笑桩基画础需见要设黑置地弦下室过；地报下室通需交丧配套券费，2.烧2m层高牙之下锡可计南一半胆。日照符软件尝及版塔本；保温遵层厚陷度对春于建丧筑间材距、符绿地疤率、雪覆盖瓣率的坚影响盗；车道惑边沿耐与建丈筑边万沿间竟距低疯于1.秧5m。登高糕面车增道及紫登高仙场地采与建厚筑之哈间不田能布营置车剂位等贤影响材登高经的障占碍物读。北方肉项目菜的防灵冰坠谎措施辟。［案水例分师析］［案替例分若析］☐总图☐平面☐别墅攻地库颤停车☐登高端面一趟侧的狡凹凸☐建筑革日照象与节统能别墅猾地下愈车库篇净高赚是否缸需要大满足22萌00？埋土雕深度碑如何妇确定摇？最短集的地绿库坡经道长雁度？［案每例分犬析］☐总图☐平面☐别墅砍地库籍停车☐登高亲面一梯侧的陪凹凸☐建筑典日照捐与节芹能另类领风险蜻：（五引）建荷筑物超地下伞部分耍顶板艰面高榜出室撑外地是坪1.党5米或肺者等绿于1.佣5米，坑建筑渐面积皂计算纺值按词照该悟层水霞平投挂影面迅积计孤算；聪建筑朵物地注下部困分的罗顶板浇面高晨出室邻外地遣坪小慎于1.叨5米，服建筑牲面积右不计究入容令积率普。前款朱第（芝五）追、（语六）昼项涉训及建绢筑室妇外地规坪标番高不矩一致恩的，证以周边仔最近版城市陪道路丽标高贩加0.喘2米作昏为室镰外地钓坪。解决捕两个饶问题匹：1、不干磕碰昂汽车纺底盘雀；2、控医制坡营度［案找例分欢析］☐总图☐平面☐别墅五地库白停车☐登高伸面一眠侧的桌凹凸☐建筑犁日照慕与节现能［案污例分轿析］☐总图☐平面☐别墅确地库滤停车☐登高醋面一租侧的过凹凸☐建筑跌日照段与节吗能变坡猪角度标最大催为10吃%；即5.腥71凤°（接瓶近角鹿、离筒去角盘、通讨过角吼）；链形成竭一个便标准可车；情巡迹孟摆放竹。［案选例分俗析］☐总图☐平面☐别墅饿地库患停车☐登高掩面一帐侧的睁凹凸☐建筑赔日照搁与节贝能挡水正已难叠实现登高催场地赖一侧兽建筑挂局部出突出堤尺度责控制嫌。［案村例分隆析］☐总图☐平面

别墅送地库逢停车☐登高余面一洁侧的艳凹凸☐建筑机日照柳与节愉能［案感例分扯析］☐总图☐平面

别墅却地库冰停车

登高崭面一躬侧的财凹凸☐建筑征日照辨与节钱能《天津沃市居个住建压筑节臂能设绕计标弃准》D样B2颜9-冰1-捎20胶13表4.1称.4注4表中菌的“骂北”谎代表咸从北陡偏东第小于60º至北偏涛西小滚于60º的番范围汉；“床东、迷西”悠代表端从东五或西偏北傅小于扔等于30º至评偏南抵小于60º的话范围浴；“耻南”骑代表从律南偏拳东小室于等涛于30º至腥偏西悬小于省等于30º的软范围督。《天要津市深城市料规划锯管理违技术吵规定提》（二狐）朝但向为友其他迎方向慰的，足与被脚遮挡锻居住护建筑璃的计恋算间影距应怎当按橡照下颜表不豪同方馅位间狼距折都减系顿数换盖算：方向浮角（赔度）0～15（含耐）15～30（含泽）30～45（含共）45～60（含麦）60～90（含存）折减裂值1.元0验0郑.9努0咽0.笛80济0.然90只0陈.9愉5结论描：南征偏东贩超30度，犯可以访采用0.委8的折胡减系怒数，延但是微导致获节能怎计算妨时建距筑无雨南向佳。［案惨例分搞析］

总图☐平面☐凹槽蹄最小身宽度☐户型渡优化☐电梯疯尺寸咬控制☐坡屋妹顶起孩坡点［案鸦例分校析］

总图☐平面☐凹槽串最小局宽度☐户型险优化☐电梯淋尺寸餐控制☐坡屋之顶起擦坡点［案枝例分催析］

总图☐平面☐凹槽墨最小妨宽度☐户型抚优化☐电梯急尺寸洽控制☐坡屋赴顶起湿坡点［案挂例分村析］

总图☐平面☐凹槽忧最小鸣宽度☐小高隙层管属井设翼计☐户型崇优化☐电梯成尺寸榜控制☐坡屋枯顶起丸坡点［案桌例分展析］

总图☐平面☐凹槽只最小形宽度☐小高私层管母井设高计☐户型扭优化☐