房地产项目投资经济测算三

常规开发项目经济测算租赁项目经济测算不动产价值测算研讨内容导图基础知识需进行经济测算的三种常见情况一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。名词解释基础知识室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。名词解释基础知识项目评价指标体系静态回收期静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。投资收益率静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。盈亏平衡点静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。静态评价指标基础知识项目净现值率动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。动态回收期动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。动态评价指标项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。内部收益率动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。项目评价指标体系基础知识二常规开发项目经济测算操作指引重要假设在经浓济测而算时峡应首穷先对虫假设档前提阳予以闪说明重要剪假设项目饼基本证经济算技术饲指标主要煮包括赌用地勇面积塑、建愈筑面释积、炒可售天面积移、地降下室伪面积雷等。建设捐工期踪蝶安排建设尽工期亭安排刊主要基根据者开发晋商提定供的铅资料稠确定奇，如辫对方请没有渗提供拐资料们，则掠应依牙据项丙目情惰况和张类似奸开发秃项目低的工故期安业排情掘况判辞断确仗定。成本轰计取械比例其他鲜费用瘦按建铅安工莫程费略、室童外工树程及茶市政纲配套顷之和誓的3％计例取；管理轮费用滨按前很期工璃程费螺、建毛安工忆程费姜、室鹿外工门程及躺市政劈燕配套祸、其卸他费妻用之抢和的3%计取互；不可呀预见克费一超般按睬前期项工程绑费、俯建安支工程胀费、茄室外两工程士及市藏政配森套、值其他鱼费用霜、管咐理费罢用之欢和的3%雷-5屈%计取狠。销售则回款假设拘一次安性付惕款比牢例为10厨%，按叔揭比使例为90那%；按揭仅首付市比例火住宅异为三鞋成，悉非住层宅为4成，努按揭疼资金虎在销甩售后扶的第霜三个伞月或岛下一拣季度塔到位梁；可根遥据项扶目情外况进躲行调纹整。资本谦化率则和银困行利砍率资本楼化率饶即基骂准折令现率包，一崭般假墙设为8%；而撕银行引利率句一般待为相算应期放贷款代利率降的1.何1倍，坛即增走加10泡%融资旱费用猪。销售汽安排在进府行测晨算前番应明算确销魄售价扒格、幻玉销售粉期安糕排、圾销售赶率及浅销售咸费用记的计刺提比缩慧例。资金早安排自有钢资金腹占总墙投资竭比例荡不应香低于20促%，且寇假设桐在建透设初卡期一脏次性黎投入买。重要扶假设一般关由11张表盛构成戒，包讯括项娇目施巨工计逐划表秃、总辈建设脆成本细估算乌表、沾项目写投资烤估算闷表、慌销售齿安排捞及回评款表萍、销否售收美入与尾经营音税金右及附描加估善算表捆、投艺资计族划与随资金识筹措库表、种贷款忘还本是付息秀估算扰表、声资金广来源颂与运缸用表插、损惯益及集利润盼分配啄表、怪全部科现金踢流量掌表和壤敏感嫩性分还析表旱。四、墙如同炕一数付据多咏次出你现，听其余聚多个泼尽量尝链接少第一考个，尤便于睛以后点更改疼；但估如果遣此数秆据在盲某处萍表现沉为多民个数萌字的碗合计绩，为捷了核纤对计森算是谣否正俗确，溜在此码处则马不进膏行链企接；注意译事项在：三、死由于戒基本服没有抬两个验项目坛是完侮全相饭同的枯，最秤好不套要在邻已有徐表格具上改剂动；二、偶按先耗后顺宪序依窝次编疤制；五、毫所有直成本呈、税究费、饿利率柳数据撞要以悦当地歼最新悟资料妻为准天。一、蝇与委名托方日充分虽沟通删；操作佩指引项目逃施工拉计划负表：准备女阶段勘察斑设计项目饥报建开工琴准备地下茶部分主体筹工程安装涛工程装饰虾工程室外绝及配刃套工钓程竣工遮验收前期懂准备睛阶段施工拌阶段准备逗阶段溜、勘完察设伍计和考项目扯报建催的时超间一肥般为拿两个燃月，猾可同器时进团行，沟一个液季度喇内结蹄束。开工讲准备距在前梳期准顿备后询一个炕月完重成，沸竣工狂验收苏的时捡间为3个月击，其棚余各她阶段滑的完稍工时涉间与广项目供建筑上形式买相关胜程度转较高堂，需山根据纠项目巩的实钻际情坛况做议出判惜断。根据棚已确关定的舒建设颜工期吴安排寒绘制止项目剩施工巴计划迷表。总建哨设成何本估袖算表序号项目一地价二前期工程费三建安工程费四室外工程及市政配套费五其他费用六管理费用七不可预见费八建设投资九财务费用十建设投资总额其他璃费用苗、管位理费知用和御不可矿预见苏费的谱计提慕方法红需在敌在重村要假拣设进剑行说隙明。建设鸦投资侦是前现七项悼的合阶计数避，财虹务费级用与匀建设斧投资产的合短计为树建设绘投资忆总额趣，较此处石为项辉目建如设发仆生的龙投入屿总额尊，没闲有包京含销驻售费忙用、袖相关包税金予等。项目车投资及估算纱表总建没设成窄本估繁算表早中各塘项成是本随处项目但开发遮建设闹进度仆分批岔投入所，主注要是帆为编稳制项顿目投马资计崭划与棒资金悬筹措劝表做躺准备桃。应注炉意与啊项目申施工鼠计划失表在侮时间阵上的努对应残以及圆与总炎建设负成本灰估算适表在甜金额誉上的讲对应缓。销售拐安排色及回般款假设携中明娘确了周项目师可售甚面积扑和销自售单储价，威并对型销售雾时点贺及进小度做袭出了脉安排火，此驰表计餐列出凶各期援实现前的销飞售面女积，阅然后近依据俊我们浩关于览销售显回款雁方式颂的假诸设统溉计各栏期实盲际回盾款情学况。销售排收入惯与经槽营税事金及策附加晓估算各期年的销烧售收豆入与跟销售泪实际控回款霜由销略售安鬼排及丝式回款丛表链淹接得兵来，诸销售榨税费搞、土赖地增滩值税趣和所剪得税仰依据毅当时某当地鼓税收伶政策传执行似。序号项目一销售收入二销售实际回款三销售费用四销售税费4.1营业税4.2城建税4.3教育费附加4.4印花税五土地增值税六所得税七可运用资金可运栋用资团金由厕销售蛋实际谢回款夸减去筛因销此售而炎产生俩的所贝有支企出后不得出喊。支般出项岸包括牌销售鞋费用御、销葵售税完费、甜土地们增值顾税和从所得诵税。一般摧采取喉先预绕征，卧最后阅一期壳按应嫌征收叫金额撑与预坛征金夸额的辱差额积多退井少补尤。投资眉计划膊与资忌金筹翁措表序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2财务费用二资金拥有量2.1自有资金2.2可运用资金2.3银行借款三盈余资金四累计盈余资金财务贱费用亭的多峡少取瞎决于执银行庭借款召金额幸，而锁银行似借款前金额农又取杂决于振每期视资金浪拥有瓣量与售投资葡总额悔之差票，而胖财务欣费用吓本身眠也是迎投资勒总额卫的一龟部分芝，由炼此构胃成了轿一个皂相互餐引用肆的循统环，音为避练免这怖种循字环我阿们选寸择根追据判汗断手塑动输流入银厌行借恢款数梳额。财务香费用是的计役算结命果来流源于苏贷款肠还本倾付息咱估算渴表。此表慰的主仁要作征用在芹于通脸过判键断项迷目未革来各窝期资脉金需尚求和现资金昨拥有搭量之钢间的手差距惧，决西定何折时需熄要对托外融麻资。贷款叹还本肺付息否估算客表序号项目一期初借款二本期借款三本期计息四本期本息偿还4.1偿还本金4.2偿还利息五还款来源六期末借款累计本期校利息殊包括控期初盏贷款赖本期笛产生悬的利营息和凯本期讲新增询贷款躺产生夏的利弟息两哗部分缴。归还登银行评借款爬时，螺如果逝当期烤还款嫌来源链小于龟期初穷借款辟时，恋偿还懒本金项的数雄额为丈还款递来源柏减去止本期叙计息德；若吊当期亏还款确来源跟大于愧期初格借款慈时，蠢偿还券本金秘的数慢额则以等于断期初炎借款泉。此表刃综合陆展现施了资战金的避来源宿与运粮用。壮资金聋有三远个来臭源，漏包括跑销售圾回款启、自权有资泡金和京银行逆借款茎。资滔金运测用即努资金教流向直则包略括建事设投稼资、津偿还温本金败、销评售税轨费、升土地今增值距税、沙所得单税五营个方扯面。资金绘来源崖与运革用表序号项目一资金来源1.1销售实际回款1.2自有资金1.3银行借款二资金运用2.1建设投资2.2偿还本金2.3销售税费2.4土地增值税2.5所得税三盈余资金四累计盈余资金值得以注意药的是游，自故开始擦从银靠行借没入资裁金至势还清耍银行掘借款景期间罪，盈寸余资牲金和也累计喘盈余妖资金疫都应亮该为盟零或享接近粘零。序这体奖现了璃开发泊资金脖不应擦出现展短缺等，同芽时对颜外融馆入资挽金达酸到充臂分利布用。损益低及利念润分滑配表序号项目一销售收入二销售费用三销售税费四建设投资五财务费用六土地增值税七利润总额八所得税九税后利润此表创为税梨后利魔润的泳计算收表，纷清楚续列明罢了项鼠目的独收入净、成搂本、亿税费屈及最不终取盐得的稀税后太利润王总额狐，反叶映了爆项目想的静亭态盈败利能原力。利润沸总额册为销昂售收假入减啊去销擦售费象用、且税费萄、建哥设投冒资、威财务票费用腰及土迟地增氏值税代后的大数额鲜。利润雷总额微减去芒所得骑税即蚂为税孕后利项润。全部柳现金见流量印表序号项目一现金流入1.1销售回款二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3销售费用2.4销售税金2.5土地增值税2.6所得税三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值显示元了项衣目各阀期现援金流值入及歉流出楚情况爆及总旅体净种现金巴流量脱，并狱计算罚得出困考虑自了时请间价去值后岛的项谁目净领现值肤，反脑映了潜项目格的动秃态盈摩利能姜力。累计倘净现碎金流天量的肃最后足一期池数值奋应等锤于总顾净现灭金流接量。将每鸟一期牲的净证现金辉流量涉都折授现到暖项目唯的起海始点都，合坏计数茎即为附项目驱的净睁现值辟。敏感蒜性分绘析项目基本方案其他方案1投资收益率较基本方案增减2财务内部收益率FIRR较基本方案增减

3财务净现值FNPV较基本方案增减

4财务净现值率NPVR较基本方案增减

5动态投资回收期较基本方案增减

选取骨的指供标可诉以根灵据项接目实妥际情任况变嗓更，歌一般愈应包罗含动则态和某静态钞评价偿指标你。比结较方束案的患选择播一般鬼为成嘉本和杀售价寸各增盾加、稳减少10启%，也院可根件据项市目需融要进迁行其追他方孕案的勉比较伏。敏感搏性分利析是拔不确叫定分锤析中纺的一坐种主丝式要方恳法。吴目的隐就是恰要在糊众多妻的不思确定冈性因毫素中傍，找坡出对晕项目啄评价托指标桨影响班较大说的因影素，紫并判宗断其沾对开利发项加目投泡资效府益影拜响的佣程度利。三拌租高赁项评目经央济测蜜算操作曾指引理论谨依据重要社假设开发分期的盖相关病假设蜜参考申常规侨项目租赁溪抵扣箩项目主要捡包括却营业杜税、别教育列附加爪费、伞城建醉税、好印花鼻税、仗房屋同租赁蓄管理饿费、抬房产咸税、着土地郑使用泥税、辜招租顶费用虫、维稀修管饶理费扛、保边险费柔等。租赁汁期经壮营安防排主要贵包括政租金川及增侨长率肚、出拉租率横。折旧覆年限指及方崭法不动斩产作田为固网定资旷产，坝应计冶提折太旧并冻有残劳值收胞入，我应确宜定折骂旧年杏限及妹方法窗、残糟值率病。租赁狮收入把与扣季除项序号项目一租金收入1.1出租率1.2租金增长率二租赁扣除项2.1营业税2.2教育费附加2.3城市建设维护税2.4房屋租赁管理费2.5房产税2.6印花税2.7维修管理费2.8招租费用2.9保险费2.10土地使用税三可运用资金此处缎可运魄用资蛙金为炭租金有收入超与扣聪除项雾之差租，即身因租店赁带泳来的义净收镰入。投资霸与资要金筹菊措计骄划序号项目一建设投资总额1.1建设投资1.2建设期财务费用二经营期财务费用三资金拥有量3.1自有资金3.2可运用资金3.3银行借款四银行借款偿还

累计偿还五盈余资金六累计盈余资金建设跟期财逼务费底用应是计入软固定忠资产满价值咳进行政折旧棒。银行及借款矛的借只入及饲偿还眠为手程动输挖入，唐原因粮同常浙规开兰发项辉目测归算。由于袖还款暖期较临长，点增加狱累计青偿还侧项，促此行孤的最石后一忧期数勤值应硬等于苗银行傻借款据总额幅。贷款膨还本博付息撞表序号项目一期初银行借款余额二本期新增借款三本期利息四本期偿还4.1本金偿还4.2利息偿还五期末借款余额本表通的主盟要作肯用是韵计算竿各期池支付吊的利屿息。本期喊新增胸借款祥及本睛金偿猪还均片是从寺投资颂与资泛金筹繁措计错划表她中链袖接得切来。现金冻流量也表序号项目一现金流入1.1租金收益1.2残值收入二现金流出2.1建设投资2.2财务费用2.3租赁扣除项2.4所得税三固定资产折旧四现金净流量

累计现金净流量五净现值

累计净现值残值寨收入剖在经合营结堆束的到最后蓝一期件作为栽现金持流入和。所得跑税的巾计税架基数萄应为素租赁胳收入字减去柿租赁填扣除奔项、滋财务净费用静和固溉定资兼产折抚旧后唯的余横额。三轧不挑动产脉价值恢测算操作议指引重要产假设不动寨产的旨价值弄表现急为其鞋为占智有者盗带来升的未起来收壶益，乌由于医资金著具有性时间捆价值络，为哀了用忘未来纲的收钉益体煤现现妨时的毒价值将，必忌须将捆未来扇收益跨进行碎折现时。常用培于两阔个方尝面，本即根歌据租匙金测严算房诸地产杰价值胀和根贸据酒手店经蔽营收聋益测渣算酒古店价协值。收益附还原爽法即刺是将克在资伤产未枪来每低年预壮期的膜纯收饭益，链以一毕定的洲还原厦利率准还原束至测陵算时弓点，脖以求具取房穿地产咐价