房地产项目投资收益测算三

**项目投资收益测算分析报告框架及分析内容**集团·**项目·投资收益测算分析PART1.项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART2.项目成本计算PART3.项目财务综合分析土地成本项目前期费、建安工程费…营销管理费投资估算分析经济收益分析现金流量表静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地

分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计

地下建筑面积人防车位非人防车位小计

宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计

公建商业会所幼儿园物业管理用房

小计

小计

地下建筑面积人防车位非人防车位小计

项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表Part.1项目总收益计算销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金＝当前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年

年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。Pa脾rt蛋.2项目季成本储计算土地刮成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，

元/

M2）（万元）（M2）单方成本

（元/

M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计

937.7632777.43

958.51

室外配套\景观施工成本费用名称基数估算

造价指标估算

成本指标来源、说明（M2）元/

M2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计

***

基础繁设施僵费主体督建安恼工程景费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费

254661

46,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万

38,8361,525◆小高层公寓（11层）㎡6366513008,2760◆高层公寓（18层）㎡127331150019,1000◆高层公寓（21层）㎡63665180011,46002产品提升万2546613007,640300写字楼建安工程费

22482

6,0702,700单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万

5,3962,400◆21层写字楼㎡2248224005,39602产品提升

22482300674300商业建安工程费

17416

2,4381,400单方造价以商业面积为基数1建安工程费万

2,4381,400◆裙房商业㎡1741614002,4380地下车位建安工程费

67935

10,028

单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万

10,0281,476◆人防地下车位㎡2583016004,133

◆非人防地下车位㎡4210514005,895

公共厕所建安工程费

120

19120

1建安工程费万

19

◆1层公厕㎡120160019

会所建安工程费

3500

8752,500

1建安工程费万

875

◆会所㎡35002500875

小计****总成本含地下成本前期挠费费用名称建筑

面积估算

造价指标估算

成本（M2）建筑面积

元/

M2（万元）设

计

费主体

设计费住宅45.00酒店式公寓60.00写字楼90.00景观

设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00标识设计费、0.50配套

设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）2.00供水设计费0.50燃气设计费0.80电力设计费2.50人防设计费0.63样板房设计费－－弱电智能化设计费1.50设计

咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00其他相

关费用晒图费等0.50三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整******工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等******政府审批费前期规划审批费、办证费用******其他费用人工费、杂费等******小计****营销墙管理伍及财言务费蜓用销售\管理\物业管理\财务费用费用名称基数交费标准估算

成本指标来源、说明（M2）建筑面积

元/

M2（万元）营销推广费用004104营业税后收入2%项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0040

财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小计

22069

成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套\景观施工成本项目前期费销售\管理\物业管理\财务费用合计成本阻汇总Pa痛rt敏.3项目谷财务塘综合室分析※举例幅说明项目销背景型：位于身上海币杨浦差区，森为商动办综贺合体增项目携，产控品包眼括办得公楼鹊、商树铺、LO配FT公寓财式办秆公楼傅。物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013－销售宏收入稳合计武：办方公楼佣总销遮金额+商铺万总销饥金额+1饮00笨00平方逝米持架有物雹业的灶租赁本收入葵＝8.抄88亿元+4本.1认9亿元+2赢.0凭1亿元好＝15耕.0曾8亿元投资诞估算童分析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）80744901339575投资牺估算洪即为柜直接皆开发箩成本您，由美项目世实际翁产生并的成浩本进表行分缸类并统综合检计算永，估战算总荐建设漆投资蠢成本茧。经济洪收益废分析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本897241.1土地成本269501.2建设投资395751.3管理费1996(1.1+1.2)*3％1.4贷款利息38161.5营销费用6535收入*5%1.6相关税费10852收入*5.565%2收入150806营业收入1508063税前利润56123收入－成本－折旧4税前投资利润率62.55%税前利润/成本5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金方案挺一：级（自县有资惕金26萝95输0万元蛙，保韵留10晕00根0平方拨米甲丈级办滴公物俘业及赞无偿膜提供荣给政强府使怨用的闲面积海，其牢余物辛业全朴部销恼售）戏。经济浴收益柄表：通过处投资拳估算拳表及幼经济澡收益档表，障我们迟可以弄绘制蛇出该扩项目惩的现弯金流忧量表隙。现金饿流量港表方案一全售模式现金流量表序号年份

项目现金流量表

现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合计41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：为方便计算，2014年办公楼租赁收入计入2015年，由2015年开始计算。NPV=17,412项目投资：地价及建设投资单位:万元IRR=30.63%销售相关税费:营业收入的5.565％租赁相关税费(营业税及附加税\房产税\水利建设资金\印花税):营业收入的17.8％贷款利息：6％折现率:15%折旧:年折旧率为建设投资的3.23％，折旧期按20年计算在现饿金流沉量表虚中，贤项目建税前拿利润随为56移12植3万元返，税仆前利橡润率讽为62眨.5腔5％，脊税前剂自有报资金束的回敬报率突为20攀8.给25谈%，从起财务低成本阻上看造可行陪。当折味现率峰设定穷为15骡%时，抄内部乖收益才率（IR刮R）为30荐.6俱3%，净勒现值(N赏PV须)为17干41将2，该雾方案鞭可行够。附：颠几个值专业级术语竿的解阴释比如发，有干物品A，准邮备一乎年后端出售吨，可衣估计浑卖到11迹5元，轻现决酸定立主马出削售，搭那么A只能双卖出10喘0元，董也就伸是说毒一年级后出番售的华物品A折现拢到今浑年出钉售，故损失紧了15元，粘折现征率可袋粗略尘计作15书%。（折悬现率乳就是1年后谣到期计的资除金折应算为津现值碑时所津损失乖的数惊值，移以百守分数彼计。英）相对磨于卖折方而的言，层希望诵折现卷率越丧低越脑好，严未来息收益窝折现点成目瓣前价更值损良耗的腰利益净越少弯越好缠；而达作为昨买方量，则料相反孟。（房评地产园投资关行业载一般槽折现筋率取8%闭-1乔5%，折意现率楚肯定像比一际年定哑期的它国债恨利率秤高，铁因为钳国债绿利率盼可定蛋义为姐无风占险报顺酬率坦。而揉折现弯率基斑本可患看作井是报蓝酬率磁的反桨过程门。）NP猫V：IR拆R：基于屯折现蛋率基吵础上煌，对邀未来挎各年亦的净饼现金级流量坊折现孟后的洪价值蜂总和能，减因去初税始投描资额策的价排值差盐。对于辈一个伍投资杆项目厌而言跳，净制现值价为正羡，表竞示项担目方卵案可鼠行；露净现肆值正舒值越屠高，雕说明煎项目栗越优居质。（作攀为多护种方钥案比耗较时液的一船个选辜择依锐据。草）内部尘收益案率，抬表示沈项目的投资谋实际酿可望锁达到过的收螺益率酿。也绢就是衣当净老现值促等于0时的莲折现阁率。（一磨般20胸%作为惕项目咬安全霉度的枯临界寺点，咱越高贤表示必项目大越优远质。森）折现蚁率：静态誉敏感承性分字析建设投资营业收入－20％－10％0＋10％＋20％＋20％86283＋10％7120306403860080.55612352165.548208－10％41013－20％25963（通稼过建无设投族资、寇营业滑收入新的变吧动，判观察努项目浙利润靠变动关）单位税：万寒元该方确案采京用静黄态敏览感性擦分析玻时，序在其第它费伐用不优变的块情况损下：如将渗建设克投资捞下降20％，鸣则税前利润抵为64配03知8万元林；如将谁建设杰投资论下降10％，苹则税前反利润与为60象08枣0.基5万元玻；如将泡建设随投资探上升10％，侵则税凑前利绢润为52筑16沉5.企5万元朵；如将不建设章投资卸上升20％，除则税故前利庄润为48杜20渡8万元说；如收锣入下轿降20％其呆利润枣为25土96栋3万元剑；如收众入下倍降10％其那利润押为41俗01猴3万元楚；如收胸入上雀升10％其套利润您为71良20纽奉3万元扁；如收暂入上问升20％其典利润舅为86淋28努3万元贼；从静被态敏刑感性冈分析两表上择来看焦，此衰项目捆可操笔作，湾营业恐收入狭的增灵减幅伴度对礼项目幕利润把的影镜响最厘大，之其次宇为建逢设投厉资。投标贝建议土地配拍卖飞项目胜的可章行性药研究升，其棍目的除是确和定企渴业可锡以接放受的术土地械最高班限价南，以毁及接柏受该膀限价孝需要莲冒多衰大的浴风险企，以丢确定齿土地浙最高停限价厕。首德先确居定企膝业可愤接受歇的最雄低收群益率票（基傻准收旨益率回），呜然后竿倒推妥土地符价格询。考争虑到此本项帽目为给商业得性质刘，在潮收益吩较大辉的同滥时也醉存在岭相应画风险株，从穴规避肥风险未的角抚度出浅发以20吵%作为趋行业吹基准抗收益优率，帐项目动土地博投标袭价格多与内志部收灿益率梅安全足性对码应关陆系如务下表悉：内部收益率<15%15%—20%20%—30%