房地产项目工程前期策划方案

项目名称：下城区石桥单元r21-04地块

金港花苑策划人：策划时间：浙江建设职业技术学院2023/8/18下城区石桥单元r21-04地块金港花苑浙江建设职业技术学院2023/8/18第一部分：宏观环境和微观环境调研分析第二部分：个案综述第三部分：项目推广策划第四部分：结果形式第五部分：课程实践及成绩评定目录浙江建设职业技术学院2023/8/181.1杭州市或地块区域经济基本情况1.2地块所在板块基本情况1.3相关政策及影响1.4土地市场、房地产市场分析第一部分：宏观环境和微观环境调研分析杭州市或地块区域经济基本情况2023/8/18GDP643.57亿元房地产投资情况上半年，我市房地产开发投资保持稳步增长，全市实现房地产开发投资977.96亿元，增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口405963人；按性别分，男性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增长率5.59‰截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。人口情况杭州市或地块区域经济基本情况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、北靠市委、市政府驻地，东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区政府驻文晖路1号。居住条件杭州市或地块区域经济基本情况一、1条规号划地芝铁，矿多元菠化交拖通格戚局二、2条现偏代化男高架凑路，丑提升盲丁桥筐交通怜优势三、4条交晴通主亮干道狱，多转方连垫通市拉区四、响水路交通地块谎所在外板块嚷基本势情况丁桥爹，位草于杭宽州市烦城市踏东北漆部，喷居杭拢州主握城区额与郊唐区半趁山、扒副城诸临平漠的发厦展要俯道，乔东至肺下沙或，西巩接半贷山、永石桥退，北档接临规平，侦东通回九堡宫、乔迁司、峡南为扇拱辰拾、大说关，柴有石姻桥路遇、机馒场路遇、绕伐城公羽路沟山通市革中心慕与内畏外，酒为杭早城东纳北部宫发展焰的重坚要区栽块，僚有着富“承熊主启厌副”雨的重奴要区扑位特站点。区域株位置地块睁所在内板块慈基本搂情况地块脊所在未板块恢基本猜情况教育配套穿建设7所幼械儿园摩、4所小孔学、2所中骂学和1座市雪级医胀院，冒丁桥鼠二级惜综合权性医问院已惯经落拣实地缠块。文化商业沿中偶心道舞路南妹北侧甜将建颠设活量动中拖心、铜娱乐撑、商污业等指服务投设施甘。生级活圈捉内已悦经有10万平趋方米降的新躺城商活业中继心新迅城广译场、2万平想方米奸的一魔站式微购物覆广场签物美辰超市油。美丽冷丁桥签以苹文化条人：醋①“醉孝文耳化”雾提升烛核心谈价值骂体系孙。②“饱全民铲”健露身运群动会夸农台趣盎疯然华。③“委皋亭六荟”弱创新获基层歪群文壤工作直。规划地块跳所在势板块绿基本末情况杭州市东新单元控制性详细规划根据滴杭州寨市规纪划局旧对丁放桥综西合体托项目妖的总盟体规傅划,聪丁桥谱板块敢分为醒“丁挂桥规吼划单败元”挺和“马丁桥自西规株划单稻元”病。城市磨快速阻路：款德胜债路和金石祥笑路地殖上为检高架荐快速亭路金融土地房产经政策单法规政策相关厅政策数及影病响对奢汇侈性报住宅悬转让置后的均增值眨收益般，一织律征怖收20砖%个人意所得橡税。取消目现行盖对转惨让个能人住默宅征值收5.增5%营业恋税的耕规定个人肝出租诱住宅米，其冬租金搜收入隐须按20法%缴纳驴个人闹所得门税;按照易最新霸房产炉政策劝，个王人或稼企事伙业单助位的对经营郑性房蛛产(商铺昌、写孔字楼猴、酒直店等)，按含租金北收入诵的12毁%缴交铜房产静税，栗税务植部门潜另有毒规定夺的从镜其规枣定。20些14年土狂地新羡政策字，通贱过20痕14年中讽央一牙号文财件体狠现出僵来，苹文件蜜提出椅完善赶农村枪土地卷承包揪政策购；引漫导和骗规范睁农村撇集体竿经营寇性建仆设用列地入坐市；置完善秘农村援宅基舅地管淡理制婚度和魔加快当推进纠征地臭制度济改革报。土地怪三权薄分离央行他放松演首套漂房认挤定:迅还清霞首套醒房贷泽再贷邮算首楚套；词鼓励姑银行增业金卵融机音构按刑照风录险可跟控、仁财务俘可持顺续的庸原则袜积极俗支持祸；符厨合信劲贷条春件的席棚户促区改么造和敌保障敞房建覆设项疯目对汤于贷社款购炼买首棋套普辞通自沫住房女的家兆庭，司贷款蜜最低酱首付谦款比唤例为羡30陵%，张贷款像利率样下限隔为贷饼款基昌准利饮率的城0.勒7倍河；鼓理励银恼行业揉金融婆机构骗通过掏发行留住房踏抵押密贷款杯支持舒证券腿(M匆BS迁)、句发行咽期限栽较长盈的专盈项金蒙融债察券等常多种唉措施篇筹集阶资金圾，专支门用撕于增虾加首自套普撇通自摆住房慌和改质善型驰普通赖自住助房贷详款投但放；体扩大住市场催化融絮资渠俩道，缓支持注符合敞条件驻的房惯地产贝企业逼在银做行间锦债券就市场砍发行赞债务腐融资程工具眉。土地许市场杭州粗推出晋土地玩价格位走势杭州污成交亡地块患价格低走势土地绘市场冈、房错地产筛市场盲分析房地量产市拣场分岗析下城沿区二皮手房帆价走犯势下城碧区二块手房妖交易秆走势土地氧市场代、房肝地产烟市场浅分析小结歇：1、拼从农心村与米城市宗人口派对比押来看基，进板城首食次置是业需候求空翁间仍私很大雄，但作由于氧城市肢人口回基数业偏少暖，对欺城市激开发碧量及巾速度售的推狱动不闸会很牢快，杨本案指须以声时间戒换空僵间，粮把握兴好开摆发节简奏，犬让市吸场需坚求与励开发貌建设介成本岭形成秃健康钓有序窗的关煤系。2、抓随着欣城市泰经济役的发洗展，叛结构党的转妹型，或劳动果力价诞值的然提升绢，使寻得城浅市中钻高收唤入者遍数量嗓不断梦增加之，并太会对路城市亭生活跑及居井住品影质提驼出更缝高的流要求江。俗话锁说：墓说到堵底还株是要猫看品瓦质，必质量秘决定厨一切——选择裁高端碗要高宋到什落么程廊度才手能恰刺到好优处，饲是我经们接桑下来剖要研券究的挑核心窜问题芒！——从土杜地到鬼市场蜘是能汗解决磨地块邻形式胜的问渠题，旬从市喉场到梢地块筛是能狗解决掏地块放内容迫的问玻题！那么吊问题奶来了荣？浙江披建设托职业溜技术负学院20龟23鹿/7非/61.厌1肉项目扰概况1.额2坡项目刻的S焰WO嘴T分广析1.据3暴项目处的竞腊争楼统盘分昏析1.完4堤项目隔的产颂品、培价格骗定位长建议第二定部分谦：个涉案综绞述项目捉概肺况1-姑1项担目区表位及平地块驻特征下城染区（叹石桥昨单元峡R2翼1-厦04皱地块研）东责至石墙桥单鸡元R腹21庆-0辰5地际块，材南至掩德胜兄路，皮西至傅规划学一号窗支路吹，北魂至规巨划二摸号路道路舒：本杆项目乞通过吐同协品路连哗接临茅丁路慌，连樱通“冷杭城絮一纵婚”—就—秋习石快令速路圾，交龄通方垮便。隧道化：过里半山扮隧道妙即达赶杭州艘绕城米公路傻，连步接杭苦州市掩外交酸通。教育矩：项撒目邻拒近半社山，危内有宾幼儿孔园、技小学绣、中痒学，浪可满这足基菊本教屯育所鸦需。医疗梁：二莲公里社范围谨内有语浙江薯省肿吐瘤医嘴院、陕杭钢咸医院绒、半棍山人惰民医赠院等抖多家皆大型汗医院鞠，可狭满足午医疗榨所需功。商业唯：三截公里捷范围喜内有社世纪捉联华贺、世环纪华窑联、叹物美货大卖倦场等域多家昂生活物超市耕，可哄满足叼日常棍所需栽。休闲要：虎阶山公我园、夕半山卡公园雁、龙殖山公饭园紧棕邻本寇项目骡，天喊然景昨观，绢满足日休闲染养生执所需降。2-匹1项胀目整盖体定其位3年痛内投掏资1粱20班亿元芬，形豪成“追一群狮”—还—新遣华广妙场商缓业商圈务群美，“躲两区肚”—肆—现魄代信顶息物俯流经村济区棕、文姐化商让贸楼辜宇经勺济区鹅，“昼一中惩心”仁——军精品寄商住斥中心梳，“栋一批伸储备抵”—耻—1喂1个故商业来储备堡项目隶的“暑12垮11梁”规缓划近进日编盗制完经成并河开始地实施仓。这锋是下露城区仅石桥但街道喇着力椅打造孝杭州圾市次樱级商基务商奸贸中掘心描孩绘的蛋新蓝子图。项目凭概况地块哀区位哪图地块痕区位六图规划也红线斜图以撤及周柏边配峡套项目从的S述WO雅T分颈析优势劣势机会挑战1.刚交通坛条件驻极好2.为商业圣繁华3.骑气候捐适宜4.爷住宅须、店皮铺密彩度高1.借位于政老城什区，茎距主市城区稍较远2.甜工业尊技术叮较落沫后于尸其他匀区3.薄周边地土地良破坏拘严重1.四处于续全国型开发昂建设障高潮2.厨房产由、商提业投雀资盛控行1.打地区漏较偏逐远，贫被人栏熟悉科度不冰高2.茧容易尊遭受少附近春项目息竞争3.督前期塌不易锦交易浪，不密被看但好项目磁的竞析争楼茎盘分膊析别墅板块板块分析主要竞争项目华丰板块华丰板块定位为下城区的都市经济园区，规划了相当多的公建和商业配套。板块的规划来说计划性非常的强，并且未来配套会很完善。但受开发时间短、入住率低等因素的影响，目前该板块的配套成熟度还远远不够。华丰板块更大的优势还在于规划，它是杭州城东北接轨市中心的桥头堡，也是被半山田园居住区、丁桥居住区、北景园大型居住区和杨家居住区等众多居住新区包围的区域中心。嘉里桦枫居、元都新景、润和亿城嘉园长睦板块未来行政区域概念将淡化靠近主城区是优势。商业方面，主要依靠星桥广厦天都城的商业配套，目前长睦板块内并无商业资源，然而业内人士认为，目前板块虽未被市场熟悉，但是却有着完善的发展规划，包括了景观、交通、教育生活配套等。不少触觉敏锐的开发商已经预判到板块的前景，纷纷进驻该版块。金地格林格林、保利罗兰香谷、广厦天都城紫韵公寓田园板块半山板块位于杭州市区东北方，东起笕丁路以东的廉租房社区，南临上塘河，西到秋石高架，北至老虎山、小圩山一线，面积21.36平方公里，从行政规划上来说属于拱墅区。整个板块背山面水，是主城区范围内难得的生态宜居板块。绿城·田园牧歌、朗诗·田园绿郡、金隅·田员外禺（未开盘）项目疗的产庄品、抄价格北定位霜建议小区费基本悉规划合：1.吗唯一锤进出或口，徒大大瘦增强沿了小危区的汇安全很性2.迈拥有侦全市偷区最呆大中杏心花思园，趋绿化章率最邻高3.舞小区手布置响较分单散，陵更加注适宜此居民少居住4.悼中间厉穿插猪众多答林荫奸小道维，非勾常合皂适情需侣休窜憩5.榨附近包周围翅无任勉何工温业干嗽扰，杰空气泥清新小区龄主力爆户型魂--恐90蝇平米排精装况修两室脾一厅临两卫亮点贱-整港片落证地飘絮窗销售累费用舍总额哥大约款在1历50讯万元小结圣：1.厘石桥烈板块纺东至虽石桥的单元仰R2柳1-鸽05笔地块呈，南添至德郊胜路宁，西吓至规灭划一罚号支聪路，症北至威规划夫二号涝路，抬地理队位置顿十分候优越剑，开丑发潜塌力巨抄大2.鹿新地劳块开仙发，悬房地及产开殊发前拒景好萍，趋烤势上必升3.种政策泄优惠徒，政把府补枯贴，助开发松成本凡降低晨，对榨外界棚吸引毫力巨碧大4.虚就目伙前开亏发面喝积而汪言，伏还可渐吸纳饥更多橡投资姐商那么螺问题制来了祥？1.耻如何勿策划辱开发菊商楼精盘项灭目推胡广是夏首要浊问题2.难究竟博该吸号引吸搁引市庆民前战来投刘资、回买房3.载在楼历盘开撞发完择成的子前提亿下，皂怎样御快速颤售盘浙江轰建设很职业蓄技术吨学院20震23教/7洗/61.湖1茅推广榴总体拣方案1.予2陪售楼茎中心细货推烧广中箱心草手图1.杯3西项目伯推广朴主题器策划1.物4馅推广堂媒介插策划第三鱼部分渴：项刊目推拼广策器划1.脑5咐不同坚阶段逢主要贱SP呆策划1.澡营销黎第一杏阶段蓄：（捞20绿14禁.1痒2月凑底-螺-2鸣01崇5.踢1月物底）形象插建立模期：虽项目歼形象川建立来期是献指在旧项目穿内部奖认购躺开始恨之前瓶，预茎先在呈市场雕上对庭项目送本身材及项亏目相嗓关情哗况进动行推蒜广，弯吸引衣客户握注意谈力，雹树立秧项目护形象,建立张知名袋度,为项迟目销吸售进尸行铺尖垫。2.顺营销秃第二爽阶段缝：（聋20复15美.2兼月-笔-2眼01也5.结4月武底）内部讨认购林期：兰内部鸭认购消的目矩的在复于通男过内郊部认煎购期滑的推庸售活努动，把达到亡测试昂市场惧反映艘的目模的，德通过葬对内半部认馆购期大市场牙反应修的及糟时分截析和右判断钞，对扬项目检销售毁策略很、项粗目推统广策问略、妻项目孙价格霸策略返等内显容进逮行相可应调可整，遮保证菌项目纹正式假发售汤期内临推广箩活动撒的成砖功。3.快营销腿第三恐阶段兔：（屈20笋15渠.5卸月-瓜-2脂01猪5.诞7月己底）开盘醋及延偷续期宣：开宰盘期岛是在叼项目椒各项酷准备春工作驾及销牺售条深件完万成的延情况哲下,通过夺密集瞒的广疫告宣造传和辽开盘慕活动,对前渔期积讯累的胁客户零进行不消化小销售,在延钩续开植盘热贝销的漠情况沾下,配合尺广告斜推广,进一候步消圆老客渴户积芝累新眠客户,保证岸项目绸的成拣功销活售。4.绵营销耗第四芳阶段勾：（趟20忆15钥.8站月-僵-2错01样5.陡10籍月底它）强荐销怪期累：项善目已腥经在茫市场饱上树齿立了涨较高库形象冶，销锐售开线始进第入相截对较瘦为平若稳的穴时期六，这歼种情只况下雅，及边时调揭整广绵告及胡销售墨策略独，运和用新面的推丘广手誓段，慈提高中市场些热度姨，并因在适柿当的沸时期作内重膏新将赏市场恩目光贺聚集寸，周聚而复隆始，泛掀起柿一轮间又一随轮的链的销毕售热纵浪，耳形成烫强销局期。5.陶营销讨第五晋阶段蚂：（假20不15钉.1胃1月葛--讽20存15谢.1直2月寄底）尾盘泻销售兔期：拍项目寇销售咏尾盘黄阶段孩是指什项目侧铺位怖销售扒已经路完成陆绝大谈部分望，开行发商率已经学回收荐大部较分资神金，妙并取重得回目报以切后的柔阶段摇，本痒阶段他推广自费用栋逐步胆减少踪蝶，对球难销泳铺位葱一般记采取羡特价铜销售派。推广妖方案媒体规格主

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