房地产投资开发基本原理

第二章房地产投资开发基本原理第二节房地产市场四象限模型

由于房地产是一种耐用商品，其生产价格是在资产或资本市场中决定的。在这种市场上，拥有房地产资产的需求必须等于供给，因此住宅价格在很大程度上取决于希望拥有住宅的家庭数量和可以被人们拥有的住宅数量。一、房地产资产市场和房地产使用市场1.房地产资产市场在房地产使用市场或空间市场上（这里是指物业市场），需求来源于物业的使用者，这些使用者既可以是租客或业主，也可以是企业或家庭。租金：与物业所有权相联系的年度成本。一、房地产资产市场和房地产使用市场2.房地产使用市场把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，建立房地产市场四象限模型。二、房地产市场的划分及各内部因素之间的关系

1、四象限模型（1）房地产的交易实质上是房地产权益的交易；（2）房地产市场是一个地区性市场；（3）房地产市场易于出现不均衡和垄断

2、房地产市场的特性D——房地产市场需求量R——房地产市场租金（用租金表示的房地产价格）C——房地产市场开发量S——房地产市场供给量（存量房地产）P——房地产市场转让价格f（c）——房地产市场开发成本它们之间相互作用相互影响，从而决定了整个房地产市场的运作过程。3、影响房地产市场运作的主要因素（1）房乐地产垦消费躬市场藏中，锁市场庆租金R与市驶场需串求量D之间括呈反篮方向侵变化雁，这宁种变倚化关肠系，巡寿同时魄也表殃明市鲁场对名房地失产的驴需求伟量取饿决于呆房地修产的裂市场肢租金幼（图2-啊6-庸a）。（2）在腰房地引产消报费市物场中胁，市振场供库给量瓶与市稼场开解发量鸣之间涨呈同射方向危变化妖（图2-凡6-罩b）。4、影矿响因灾素之旧间的秘关系（3）在劳房地浅产投冰资市俭场中急，由拴于房胃地产刑的交誓易价具格可裤表现净为转努让价版格和近租金豪两种呢方式域，在枣其他夏条件像不变洽的情赌况下台，房仗地产稠的市广场租心金越慢高，沙其转栋让价样格也雹会随苹之提杯高，蜓两者奖呈现杠同方绣向变缘瑞化（逮图2-贴6-弓c）。（4）在哨房地荐产投晨资市辫场中斧，随呼着对仍土地黎需求净量的住增加箱，开纸发成飘本通古常是保随着座开发肆量的疫增加圈而增喇加的努（图2-西6-为d）。各个间因素假在资嗽产市吹场和牺物业陈市场筑之间形有两俭个结柏合处:1、物雪业市帆场上窄形成艳的租篮金水惜平是懒决定边房地趣产资撤产需级求的付关键芹因素投。2、两让个市把场在纳开发背或者巾建设染部分背也有泼结合尘点。在解警释四抗象限租模型兔时。化右侧细的两回个象曲限（话第一肿和第界四）投代表桑空间良使用容的物服业市迹场，叼左侧优的两堡个象抛限（远第二表和第驼三）限则是车对资梢产市恋场上据的房略地产剖所有节权进抛行研戴究。三.用四听象限消模型探说明沈房地叔产资绞产市单场和知房地暴产使隙用市金场（一嚼）第掀一象恭限有惊租金仆和存在量两关个坐狮标轴参：1、非弹葵性需朽求时，那味么曲貌线则况会几丧乎变铜成一割条完全熄垂直患的直评线；2、弹性拍需求碌时，则哲曲线恒就会谱变得达更为水平。3、如鹊果社宣会经哀济状际况发刘生变部化，宿则整型个曲待线就吧会移僚动。物业肥市场叙上的赚存量宿供给亭是由来资产惹市场沫给定尤，因析此，洗在图减中，爆对于伪横轴影上的恒某一浑数量个的物饿业存艘量，杜向上品画一巡寿条垂愁直直泪线与艰需求奔曲线党相交宇，然雕后从乱交点在在画钱一条忆水平小线与奔纵轴剑相交锹，按僵照这虚种方违法可却以找止出对默应的锯租金升标准抛。（二腥）第辽二象衰限代威表了丙资产气市场磨的第跨一部践分，砍有租锁金和销价格适（每用单位服空间炮）两以个坐载标轴顽。以少原点伞作为场起点象的这籍条射耐线，杯其斜疤率代相表了腐房地小产资挪产的朗资本动化率潮，即房诚租金颂和价葬格的脊比值醒。该象太限的疯目的烦是对邮于租尖金水资平R利用冶资本涝化率i来确匹定房饺地产特资产辜的价鸣格P：P=府R/忘i房地悼产资罢产的包价格缝也可敢以通膛过以屈下方耕式得南出，息对于址第一启象限堪中的切某种钟租金纯水平絮，画鼻出一野条垂鉴直于锋纵轴逃的直茎线直刺到与醒第二危象限旋的射模线相黑交，恒从交滥点再桨向下世画出世一条困垂直屈于横纤轴的扎直线陷，该怠直线末与横盖轴的赛焦点悟便是忙资产洗的给奶定价涛格。（三舌）第绕三象暴限是候房地灾产资域产市虑场的贼一部便分，送在这毕个象具限中切，对典房地座产新欠资产根的形翼成原森因进摧行了宽解释商。这杀里的焦曲线f（C）代橡表房出地产畏的重匪置成热本。从第挂二个涛象限抚某个刘给定梅的房惹地产杠资产授价格饭，向忌下垂谊直画笼出的守一条另直线舌，再谦从该倡直线练与开科发成龟本相确交的胖这一顶点画节出一卵条水衫平线业与纵鞋轴相浩交，欺由纵步轴交窗点便箭可以篮确定气在此蔑价格牧水平汽下的宰新开反发建慕设量遭，此味时开渔发商鸦获取迁超额针利润源；反伸之，舍如果音开发求数量熊大于偶这个态平衡鼻数量苹，则师开发慎商会应无利辅可图辛。所切以新保的房刊地产蛮开发寄建设拒量C，应据该保柴持在龟使物筝业价乏格P，等榆于房捡地产去开发翼成本f（C）的温水平药上，也即：P=米f（C）（四误）在奴第四旱象限乔，年丙度新载开发值建设册量（淡增量病）C，被逢转换勾成为贞房地询产物姑业的前长期盈存量挤。在吼一定谈时期甜内，聋存量盟变化ΔS，等雨于新侵建房曾地产侵数量待减去需由于宣房屋倡拆除束（折扛旧）脏导致文的存船量损牵失。叹如果移折旧耕率以δ表示泽，则澡：ΔS冈=C饱-δS以原画点作基为起兼点的骗这条柴射线贼代表集了使餐每年狡的建久设量菠正好客等于稻纵轴俯上某胜一个糠存量霞水平央（在传水平曲轴上禁）。赤在这汇种存辩量水贯平和秀相应喝的建硬设量钻上，蕉由于自折旧详率等玩于新破竣工妹量，懂物业字存量并将不最随时品间变地化。冒因此侮，ΔS等于0，S=盈C/挨δ。在蜻这里煮假设顶了某腥个给迁定数冷量的气开发曾建设干量，箩同时间确定董了假幅设在哑开发彼建设护量永举远继型续的葱情况朗下导扛致了踪蝶存量途水平痰。对四放象限行模型怒，当疤存量情的开便始水妹平和敬结束连水平扶相同净时，推物业乏市场歪和资龙产市蚕场达售到均云衡状岔态。灭假如愉结束腹时的兰存量谋与开延始时粘的存证量之益间有脸差异攀，那样么图吃中四限个变刻量（铸租金罩、价滋格、肿新开扩发建百设量择和存拌量）勉的值昂将并启不处班于完液全的剃均衡涌状态育。假陕如初炎始存脖量超我过结便束时食的存击量，蛙租金岸、价亿格和红新开葡发建六设量呀必须躬增长别以达何到均兼衡。润假如讽初始够存量板低于滤结束成时的液存量弯，租贪金、淹价格砖和新殊开发警建设绵量必赢须减取少，振使其关达到该均衡。（五垫）小明节租金戒对于蛙需求染是缺杰乏弹抄性的避，开悉发成匹本对被于新碗开发凶建设映量是顾缺乏崖弹性衫的，框所以交经济渣增长肿对需便求和暑新开结发建巧设量席的影勺响相著对较扮大，床对价累格的欺影响撞相对抚于开轨发建闭设量工较小。四、挺相关旺影响总因素讨变化啦对房营地产魄市场首的影债响（一值）经炮济增口长对暗房地胸产市鸽场的册影响经济便增长废对房听地产雀市场想的影绝响示钟意图03薪-0则4年的命土地元政策李使土泻地获雹得难兵度加喜大和淡开发涨项目甚融资颤难度皱的增键加，可从四秘象限教模型眼分析赏，控页制土网地供抓给，权会使订开发咽成本锻增加将，在抛四象科限模徒型中惕表现缸在第并三象主限内测的成柔本曲盈线向少左移蛛动；再在资抱产价都格保经持相面对固妈定的周情况大下，付新物叮业供较应曲爸线的锋上移巨（第捷三象鸣限）伴将会钉降低糊新项惯目开咳发建国设的长数量况，并地最终谨降低墨物业稀的存洗量（虎第四急象限孔）。涉随着慎第一读象限智中物壶业数植量的朗减少搏，租斥金水颗平将姓不得邪不提煌升，县进而蜜在第树二象泉限中盖形成免较高妖的资栗产价辛格。押当资搂产的汪初始译价格纷和结垒束价呈格相热等时削，就竟达到捞了新浓的平够衡，誉此时图的均鉴衡矩棒形将虽严格栗位于发原矩宵形的绘左上管方。滥租金爬和资罩产价篇格将皇会上纺升，紫然而叮同时远新项竖目的版开发样建设遥规模送和存辛量水显平将礼会减秩少。。（二顾）土拘地政未策对掉房地瓣产市谊场的辅影响土地恋政策寒对房页地产你市场肾的影蔑响示概意图在四惯象限犯模型粗中，膀长期盗利率欠上调直，会驻提高孔开发庙商的岩运营线成本窜，会蒸提高泻投资肯者对骡房地企产投上资的顾收益察要求傻，这午种情航况将本会使健得以矛原点植作为啊起点点、反旱映资土本化克率的镰射线命沿着似顺时乘针方霜向旋过转。头对物虎业市随场上细的某绕一相俗对固慰定的或租金宿水平赠，房迎地产须当前雅收益霉或资剩本化群率的槐提高劝，会对降低蒙资产对价格豪（第既二象就限）辱，从传而导呼致新戏开发絮建设哗量的围减少望（第墨三象片限）溜。最呆终，灯这种柿情况界会导朽致物包业存闷量的帜减少锅（第茂四象僵限）甚和物仓业市视场上失的租度金上宁涨（俩第一耳象限义）。创只有喂在初膜始租割金水浅平与此结束博时的怎租金条水平猛相等济时，祖才会惊达到方平衡栽。这假种新泄均衡桥状态穗形成绳的矩道形比捎初始粒矩形侮位置途靠上晚，也纽奉要比森初始骑矩形躺更小师一些。（三昂）利茂率调梦整对齐房地杂产市维场的陡影响利率眼调整济对房紧地产替市场捕的影愈响示长意图【思考铲题】列举辩一项追近期剖推出兵的房贝地产溉市场扎调控孩政策脊，用者四象斥限模谁型加铃以解贺释，运并说尾明结宗果？第三也节博弈眨论、绸资产令定价与贝访叶斯身决策一、移博弈交论博弈竞论，或又称女对策阀论，高是研凡究决贴策主炎体的年行为围发生略直接捆相互蛇作用俱时的亿决策炼以及知这种爸决策践的均积衡问凭题。博弈饱论研享究的劲是在敌存在坡相互染外部晋经济似条件莫下的旨个人内选择席问题粒。1、概疾念博弈朴论的塌基本扒概念秃包括喝参与倡人、径行动插、信捐息、读战略习、支侍付（嘉效用退）、拘结果呆和均淡衡。悄其中简，参亡与人辉、行锣动和评结果剥统称考为“彼博弈愿规则状”，嫩博弈膀分析菌的目宏的就委是使盒用博贷弈规勤则预披测均率衡。识在博印弈论婆中有罩一个逢经典赚案例——囚徒槽困境腿。2、博伟弈论恰基础棚理论对于作房地衫产开优发商葱而言摩合法购合理央开发险新项硬目，弓定价纹适中智，满枪足大兵部分训人的根需求歌是收炸益最武大的矩选择奖。对驰于金刚融机可构来途说，俘根据荒国家票宏观惨政策案的变袖更而阴改变炼贷款所策略庸是保搂持稳兴定发塞展的质良好敏方法石。想象饥一下惊在这缝种情赌况下探，在池政府龄的有挎序管放理与横金融拖机构云的大脚力支蠢持下眨，开毯发商钢能够崭充分筑洞察粥购房誉者的烂消费颈需求围，科口学规混划、挥设计播、建畜设、霸销售锦楼盘酸，消慨费者猾安心迟购买位。于里是，雅开发猫商顺奇利赚枪取利蜡润，伤赢得挡越来粱越好矮的市摧场信味誉；野消费酱者购爱得满探意的块房屋渣，安哨居乐赶业；臂市场读井然景秩序察，国望家宏蜡观经晴济形刻势良古好。闸这就关是房滔地产戚市场坛的多捞赢之梢局。3、房钞地产私市场没中的坛博弈二、乖资本趁资产愚定价垫模型是第趋一个双关于饰资产梁定价敞的均面衡模因型，动也是从第一巨个在但不确吵定条抗件下晌，使谢投资亏者实膨现效搞用最士大化做的资闲产定草价模咐型。意义坦：模型渐的首密要意饿义是姿建立蜂了资集本风闷险与梯收益臂的关暴系，要明确选指明振期望暴收益棋率就乏是无广风险驼收益倾率与春风险泻补偿闷两者睬之和烛，揭健示了炼报酬雹的内洪部结侧构。踩对资笑产定畜价模鄙型进址行深随入研址究无摸疑在谣理论句上和位实践抽上都列有着劳重要准的意勤义。1、简括介2、资还产定垃价模坊型第无风煎险收溜益率叼；市场腿投资暖组合屋的预常期收拼益率恳；第种投练资的系数腰；种投铅资的递预期军收益姐率；资产叹定价通模型班认为诞：风险狸资产郑的收无益由院两部下分组灿成，箩一部周分是竞无风喇险资乏产的底收益柜由伤表示死，另效一部泽分是肯市场扁风险画补偿忌，由表示夺。其炒系数嗓表示注系统爆风险绒的大田小，怕这就年意味桐着高装风险知资产份必然设伴随屿着高曾收益封。并非锈风险毯资产请承担肌的风傍险都订需要办补偿超，需贫要补游偿的请只是族系统碑风险吹。由交于系夹统风萌险不脱能由奇分散后化而逃消除业，必说须伴差随有膀相应停的收酒益来屿吸引撤投资标者投昏资，冒相反巨，非构系统态性风腰险由铃于可灰以分丸散掉堆，则安无需跳补偿扫。资本疗资产引定价迅模型颤还指辫出最森佳的平组合码是市投场组番合，永市场岁组合仁的非奇系统量风险葡最小延，所量有的蛙风险辩投资籍者都岔会持声有市迈场组蜘合。宜一个魔针对倘实践证的推悦论就双是最害优的赌投资舍策略救是对埋全市隐场指司数的昌被动