房地产项目用地拆分案例讲解

8/18/2023项目用地拆分案例讲解在房地产领域我们一直在帮助客户成功8/18/2023首先，弄清用地拆分的“三大”原则：1、容积率必须用完；2、利润率和利润额最大化的最优产品组合；3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）8/18/2023Stepone：仔细分析已知的信息8/18/2023案例基础信息：假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；2、A地块占地面积222150.3㎡，容积率1.5，建筑面积333225.45㎡；B地块占地面积43681.7㎡，容积率2.0，建筑面积87363.4㎡；C地块占地面积93059.5，容积率1.5，建筑面积139589.25㎡；A地块B地块C地块地块示意：8/18/2023未知指标分析：1、未知项目的建筑密度；2、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压走廊等；3、未知项目的商业规划体量和车库配比条件；4、未知土地成本；5、三地块容积率是否可以平衡；需要及时与开放商沟通、确认！8/18/2023相关基础信息分析透彻后，Steptwo：设定假设条件8/18/2023设定假设条件：1、设定地块综合建筑密度≤30%（参考东原香山建筑密度）；2、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为150万/亩（参考区域近段时间成交地价）；3、不考虑地块的限制性条件；4、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中；7/管6/雁20秒235、根膛据市夏场上绵典型驴的项裳目数除据以秒及经期验来泉看，仪联排涛别墅才在之俭间较符为普挥遍；外而花芳园洋扎房的府容积贼率一克般在1-场1.糕5之间年，洋交房产朽品中5+蚊1以下鲜的产贫品一引般在1-味1.客2，6+征1、7+如1产品雄一般花为1.路5左右波；高疾层项堪目容谊积率竭比较献普遍丛。结合匪地块趟和市猴场两消个方念面因该素，狭设定暑别墅便组团肉容积仿率0.播65、洋如房组盘团1.渡2和1.箩5、高北层组久团容森积率针为5.嗓0，进姐行用磨地拆美分测奥算；楼盘建筑形态容积率楼盘建筑形态容积率东原香山（一期）联排、独栋0.56万科渝园联排、合院0.69龙湖悠山郡联排、类独栋0.6奥山别墅联排0.55华港翡翠城5+1洋房1.3旭辉朗香郡（一期）5+1、6+11.32江与城4+1洋房1旭辉朗香郡6+1、7+11.42万科朗润园33F高层5.1银鑫莲花半岛33F高层4.9金科十年城12F、33F高层3.8保利高尔夫豪园17F、23F、32F4典型橡中高障端项壮目分鄙物业钩容积闪率参县考7/低6/效20者236、结畜合本倡项目桑的现帽状条街件，求对区纸域内锅可比未项目津的销稍售价仪格进足行修开正，摔得出更本项合目目晌前可己实现挽的销请售价瘦格，篮进行柔经济蒸测算候；另野外，竖测算裹中，孙从经抛验值约设定妥高层膨按照15夫%的公会摊率壮、洋怀房10裕%的公忽摊率倚、别灰墅零池公摊宿计算辟；因此往得出谊本项通目高昆层55路00元/平米台（套裤内）民、46今75元/平米字（建阁面）涝；别供墅94岁00元/平米格；容投积率1.遭5的洋蝴房63膨00元/平米趋（套张内）惕、56钟70元/平米谅（建霜面）叙；容遇积率1.松2的洋疏房67环00元/平米隐（套国内）廉、60霉30元/平米牙（建已面）恭。项目销售均价修正因素修正后价格万科朗润园6400扣除600元装修成本和300元品牌溢价5500（套内）4675（建面）旭辉朗香郡6800扣除300区域成熟度和200元景观价值6300（套内）5670（建面）东原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢价9400（套内）万科渝园9800扣除400元品牌溢价典型抹参考幕项目算目前东销售骂均价说明舟：此意价格素仅做耽经济锄测算晕之用烤，不姻作为符最终弄的销荡售价徐格建的议；7/滴6/惭20闲23设定壳了假辜设条胡件后掠，St墨ep健t距hr骂ee：模健型说熟明研究脉模型在研冬究过犯程中侧，在蚂既定哄容积誓率的舒情况旧下，停不同紫物业糟组合株模式脖应用蒸了不沿同研咱究模鲜型。秧其中驼，两伤种物药业组融合应其用“漠二元勾一次秀方程端式”咱模型厚进行并测算盏；三巾种及律四种严物业墨组合趟模式紧，则户应用许了“秩占地效组合亦增减棕模型丈”进疯行测卧算X+Y=总用地面积AX+BY=总建筑面积其中：A、B是已知各类物业既定容积率X、Y是未知各类物业的占地面积模型一模型二其中：此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积7/猛6/冻20赵23St续ep牌f绳ou旬r：地志块拆犁分研漂究7/韵6/麻20切23A地块哄用地露拆分煤研究7/既6/脚20杯23通过黎对A地块漏经济颜技术刻指标通的初歌判（温地块贝面积特较大君，容聪积率1.峰5），禾地块裁可进车行多钟种物宫业形赏态的竹组合砍：单一饺物业高容映积率以洋房衫社区两种游物业旗组合劫模式别墅+高层覆洋警房+高层三种厦物业跌组合爬模式别墅+洋房+高层满足茅容积换率的生前提朗下，揪对物刺业组峰合进乏行经仔济测他算物业知组合标模式减初判7/铺6/卖20薯23物业般组合微模式单一悲洋房挨社区通过哥对地忠块的呀分析帽和解鸦读，给考虑始将地颗块打碧造成愉为纯前洋房述社区跪，由阁于一年般洋愁房社奇区容蔑积率坦为1.族2，如粪果本裤地块用要满食足1.咸5的地陪块容亲积率氧，可草以提的高洋府房的寻楼层办，如5+搁1、6+叙1、7+贺1电梯泉洋房旗，因圾此针滤对此束种方伤案进被行测累算：净利影润率=2晴5.步75昏%利润退额=3确19测79万元7/吃6/疮20小23别墅+高层跌组合说明愁：设抽别墅忌占地底面积=X，高口层占献地面袭积=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225别墅占地面积：X=178742平米占地比例：80%高层占地面积：Y=43408平米占地比例：20%计算积得出甘：净利同润率=烟23懂%净利馒润额=3省28丛29万元物业番组合牲模式7/粉6/姨20缠23洋房+高层洞组合说明铃：设速洋房句占地妻面积=X，高锁层占质地面妄积=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面积：X=204612平米占地比例：92%高层占地面积：Y=17538平米占地比例：8%计算盐得出境：净利台润率=僚20产.9幅3%净利肤润额=2倾74砖36万元物业代组合岸模式7/卖6/趁20佛23物业制组合腊模式摸研究星结论组合占地比例利润率利润额别墅+高层别墅80%高层20%23%32829万元洋房+高层洋房92%高层8%20.93%27436万元别墅+洋房+高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%20.66%28664万元别墅54%洋房30%高层16%20.51%28431万元1.5纯洋房洋房100%25.75%31979万元√通过吉测算梁，A地块潜在以泽上组狐合模滔式中垮；1.咬5纯洋欣房社孕区利庭润率型最高辅，达倍到了25闹.7炒5%；别墅+高层遮组合享利润僚额最绝高，黑达到居了32洁82箭9万元印；思源荒认为坏，从裳经济颜的角爹度来掉看，吧两种金方案默都可傲行。√7/屑6/拳20妈23B地块剂用地仅拆分排研究7/剑6/惩20湖23通过绘对地纺块经参济技闸术指惨标的脏初判僵（地堪块面逼积小痒，容诉积率2.猫0），铲地块军拆分绵为两珍种物姻业形淋态相突对比计较合乏理：两种李物业比组合丹模式别墅+高层物洋灯房+高层满足从容积托率的穷前提委下，删对物研业组预合进诱行经蚕济测躁算物业墓组合萄模式寄初判7/芒6/讽20府23别墅+高层集组合说明茫：设气别墅挡占地呼面积=X，高梦层占披地面歪积=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363别墅占地面积：X=30125平米占地比例：69%高层占地面积：Y=13556平米占地比例：31%计算切得出陆：净利止润率=腰19亿.5霜5%净利东润额=6则89翅9万元物业煮组合迁模式7/剂6/秤20敞23洋房+高层锹组合说明准：设夏洋房球占地赚面积=X，高院层占莲地面会积=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面积：X=34485平米占地比例：79%高层占地面积：Y=9196平米占地比例：21%计算孟得出剩：净利朋润率=巾1辉8.棵01络%净利紫润额=5住99绪8万元物业芽组合宏模式7/锐6/触20颂23物业着组合排模式壳研究兵结论组合占地比例套数利润率利润额别墅+高层别墅69%高层31%别墅98套高层847套19.55%6899万元洋房+高层洋房79%高层21%洋房318套高层575套18.01%5998万元√通过凝测算爸，B地块条在以陕上组赠合模烈式中预，别墅+高层返的组妹合模蹈式利朗润率鸣和利颜润额司都相腊对较交高，碎但由年于别恰墅只皇有98套，意而且吹整个叼地块津面积壤小，矛不利减于别智墅形啦成规外模组暗团，榜不利披于别匆墅产珠品打尊造；洋房+高层捡组合向中，死洋房31封8套，蹄可形珠成较及大规届模组嗽团，飘有利摊于地焦块价艺值提冬升，烧因此驾建议渣洋房+高层算组合舌；7/厉6/飞20朝23C地块造用地居拆分眠研究7/戴6/扇20陆23通过牙对CD地块稀经济破技术章指标支的初医判（堂地块肚面积气较大霜，容啦积率1.凡5），步地块球可进梦行多姻种物集业形助态的仍组合稍：单一若物业高容泻积率偏纯洋花房社笨区两种砌物业美组合赏模式别墅+高层漠洋轿房+高层三种暖物业但组合脸模式别墅+洋房+高层满足帮容积平率的本前提允下，信对物丑业组贞合进地行经怪济测捷算物业命组合换模式董初判7/津6/激20贱23物业线组合药模式单一金洋房榆社区通过白对地誉块的泛分析援和解肾读，哈考虑世将C地块慰打造渔成为诸纯洋际房社泰区，裕由于饺一般越洋房加社区伯容积卫率为1.吐2，如喂果本贿地块傅要满堪足1.袭5的地贵块容境积率姥，可教以提向高洋棉房的砍楼层佳，如5+仰1、6+卖1、7+甘1电梯妖洋房湖，因蹈此针现对此扣种方送案进幅行测斩算：净利巡寿润率=2齿1.君28尺%利润昆额=1孙16闭33万元7/净6/杠20素23别墅+高层搏组合说明损：设办别墅夺占地论面积=X，高械层占屋地面键积=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589别墅占地面积：X=74553平米占地比例：80%高层占地面积：Y=17506平米占地比例：20%计算灯得出骗：净利驻润率=葬18菊.6舞5%利润眨额=1毙14拿81万元物业婶组合汽模式7/尾6/捞20喝23洋房+高层若组合说明翁：设铁洋房迅占地宗面积=X，高璃层占绍地面量积=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面积：X=84396平米占地比例：91%高层占地面积：Y=8663平米占地比例：9%计算争得出绵：净利虫润率=杜1对6.缝67点%利润也额=9你59好5万元物业兽组合律模式7/比6/岔20构23组合占地比例利润率利润额别墅、洋房、高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%17.93%10996万元别墅55%洋房30%高层15%18.09%10903万元别墅+高层别墅80%高层20%18.65%11481万元洋房+高层洋房91%高层9%16.67%9595万元洋房洋房100%21.28%11633万元组合乱模式娃测算脏结论√从上嘉面的劲表格都可以升看出傲，C地块膝的物辟业组浴合模泉式中午，纯洋瞧房的芽组合询利润迷率和孤利润缝额都亿最大统，分睬别达博到了21傻.2销8%和11惑63踢3万元侧；7/洲6/汁20曲23St后ep家f输iv矿e：综围合结烤论及菠建筑船密度望验证7/梳6/攻20兵23组合旅模式相综合脾结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率A地块别墅80%

高层20%别墅116128平米高层217040平米别墅581套高层2713套32829万元23%纯洋房社区洋房333225平米洋房2563套31979万元25.75%根据经对地爬块拆芝分测夫算结宣果来碰看，A地块都的所忙有物艘业组你合模技式中慎，别碍墅+高层菌和纯骆洋房尽两种肌组合取模式商是比润较可观行的倚；其中然别墅+高层犯组合烘利润雹额相醒对较邀高，盼为32算82驴9万元鼓；纯勺洋房关的利唱润率勺相对侧较高母，为25奋.7汗5%；这表两种久方案焦都具骗有可案行性迁；备注泊：别淋墅按略照20器0平米/套；航洋房匪按照13拴0平米/套，陡高层锻按照80平米/套计己算，安以上短均为传建筑私面积奶。7/捆6/淘20借23组合悦模式虹综合肯结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率B地块洋房79%高层21%洋房41340平米高层46000平米洋房318套高层575套5998万元18.01%C地块纯洋房社区洋房139589平米洋房1074套11633万元21.28%备注扑：别族墅按帝照20智0平米/套；糟洋房城按照13伯0平米/套，救高层搏按照80平米/套计馅算，佩以上亦均为钥建筑昆面积糖。通过豪对B、C地块遵的测钉算来熔看，椒从利悦润额惜和利酷润率梦两个淹方面资结合好分析其中B地块鸣以洋争房+高层贵的组坦合模蹲式最膨为优盼化，耐利润霉额、沿利润至率分乳别达丈到了59灿98万元室、18槽.0内1%；C地块胜以容古积率1.闻5纯洋韵房的渡物业大方案府最为兵优化酷，其便中利毙润额繁为11拉63业3万元昆，利旺润率虫达21荐.2词8%；7/挨6/停20拴23组合强模式随综合区结论通过瞧对各傻个地丽块的陶拆分瓣和测滨算，泊可以蜜看出殿，整轨个项黄目的把产品搞组合屿有两帖个方养向：方案1—串—别墅+洋房+高层利润笛率=2世2.容22筝%利润昏额=5所10描46万元方案2—革—洋房+高层利润朝率=2好2.梁89贼%利润据额=4蜻88川24万元7/家6/袜20尽23设定侧：别钻墅单盲栋投他影面塘积为21售0平米垄（平转均三躲联计肯算）洋房荒单栋骑投影伪面积蓄为30词0平米胞（平奸均6+伸1计算朽）高层红投影友面积赠为50研0平米柏（按坏照两搏梯六垃户计秩算）则：乒别墅秘密度=单栋纱投影鼻面积级*栋详数/别墅多用地张面积洋房唐密度=单栋炎投影晕面积羊*栋窄数/洋房嫩用地川面积高层克建筑绕密度=单栋运投影碑面积仙*栋叉数/高层凝用地新面积建筑应密度指测算分地圈块建款筑密杀度测该算：建筑脂密度孔测算地块组合方案物业密度A地块别墅+高层别墅22.88%高层18.6%纯洋房洋房28.8%B地块洋房+高层洋房23.05%高层18.21%C地块纯洋房洋房28.85%通过优对各火个地摔块各尘个物碗业组以团进栽行密窝度测秀算，框各物睡业组乳团的窗建筑获密度乓都小内于30鸡%，符袋合本膏方案贸前提备条件—建筑残密度舍≤30装%；7/议6/混20暮23建筑梁密度笛测算项目用整个丝式地