房地产投资项目财务精讲财务报表财务指标财务实例

房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义

财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表

全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部浩投资呜财务悉现金理流量植表表6-案1单位菊：万烤元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部局投资慰财务震现金鹊流量禽表续表6-捉1单位们：万撕元6．2房地纤产投利资项心目财伙务分壁析基昌本报稳表2）资追本金太现金扇流量逼表资本宴金是裹项目格投资成者自桶己拥辱有的朱资金捉。该晓表从雪投资的者整刻体的笑角度吃出发定，以丛投资饥者的伴出资扫额作饲为计熟算基莲础，皂把借草款本科金偿断还和他利息秒支付语作为塑现金鹅流出苍，用惰以计沟算资厚本金窄财务搏内部降收益黑率、型财务饶净现攻值等澡评价岁指标溪，考务察项露目资树本金吓的盈今利能要力。其表怒格形样式见听表6-市2。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本妥金现愿金流新量表表6-舒2单位当：万个元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）资本改金现扑金流扭量表续表6-御2单位劲：万漠元6．2房地新产投针资项艰目财嫂务分议析基拘本报无表3）针屯对两惊表的薪有关命说明（1）净现熔金流意量（叨项目夏的未躲来收船益）席是项猛目当规年现毕金流丢入与览现金蜻流出小的代筝数和捞。根据古需要膜，可谜以计皱算税餐前净纹现金中流量翼，也报可以诞计算吨税后元现金鸟流量擦。（2）两渣表的缴区别拳。（3）计拳算期（4）房灿地产场投资布项目尚往往锄有开赢发后哥出售导项目题、开饶发后盯出租右项目处和置掌业投俱资项达目的尤区分愤。6．2房地阁产投碍资项跃目财晃务分拐析基树本报街表4）投丧资者考各方浑现金乱流量传表该表劈燕以投晨资者唉各方途的出习资额宁作为掉计算蜡基础学，用乡丰以计型算投铅资者桌各方刺财务虾内部旋收益装率、不财务叮净现坊值等节评价旬指标稀，反鸟映投意资者默各方喊投入珠资本北的盈耗利能宵力。当一林个房胜地产膜项目梁有几撞个投祸资者竟进行徐投资兵时，反就应名编制桂投资批者各丹方现障金流净量表危。其表蠢格形存式见洋表6-斯3。序号项目合计123…N1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资搁各方转现金宏流量界表表6-团3单位雁：万青元6．2房地匀产投绵资项惠目财宪务分尚析基港本报趴表6．2．2资金硬来源侦与运玩用表1．资臂金来湾源与犯运用栏表的企含义资金吸来源师与运对用表破是反挥映房啦地产讲投资禽项目弊在计韵算期旱内各穷年的盘资金会盈余恋或短初缺情潮况以停及项雨目的凳资金学筹措荷方案口和贷职款偿倚还计弊划的谷财务灾报表枪，它惧为项款目资毅产负部债表浅的编聪制及押资金为平衡对分析啄提供置了重形要的裳财务狸信息铃。其表歪格形思式见汉表6-读4。本表百与现称金流银量表尊有着井本质线的不丑同。序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金稍来源触与运耳用表表6-俘4单位厉：万掏元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金润来源倘与运卧用表续表6-博4单位象：万氏元6．2房地参产投默资项苹目财争务分册析基贿本报锣表2．资星金平耗衡分削析该表险给出糠的盈买余资贵金表棕示当鄙年资省金来童源（艳现金漏流入裕）多迫于资庭金运锄用（砖现金煮流出衡）的设数额爆。当佩盈余说资金欢为负渠值时取，表各示该澡年的蒸资金刷短缺倡数。异作为避资金停的平块衡，猛并不男要求细每年岂的盈来余资耻金不鼠出现与负值廊，而福要求留从投拆资开扫始至脾各年竞累计曲的盈盖余资菜金大墓于零堤或等戏于零尾。作为湖项目肌投资有实施昌的必袜要条属件，斩每期赔的盈慨余资极金应怜不小没于零隐。因玻而，锅房地电产投吉资项划目资血金平骑衡分陡析关跪注的宏重点讽是资凳金来寒源与文运用泻表的捷累计朴盈余兄栏目汤。6．2房地昆产投签资项刚目财煎务分角析基夏本报映表3．与兼一般耍建设痕项目距的不翁同在填勉列资侮金来碗源与勾运用赵表时单，与百现金馅流量贼表一纹样，冈出售围项目性和出莲租项绝目也窃会有旁所不显同，剂这是涉与一桐般建锹设项践目不完同的衫地方洲。1）出绸售项杠目资决金来仪源与乒运用潜表（垂见表6-夫5）2）出杯租和字自营岛项目造的资宣金来证源与狡运用途表（垄见表6-淹6）序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售狂项目搬资金梨来源纽奉与运触用表表6-幅5单位苦：万惨元序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租露与自叙营项争目资兵金来他源与搅运用滤表表6-齐6单位吃：万越元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租绸与自训营项倒目资咐金来晨源与碑运用缘瑞表续表6-眠6单位锻：万蜘元6．2房地塞产投跌资项强目财搁务分旷析基坡本报阵表6．2．3损益法表1．损睬益表撕的含僵义损益疤表是典反映能房地泰产投饱资项堵目计朗算期景内各卷年的行利润菌总额擦、所闹得税原及各费年税搁后利树润的校分配鸽等情着况的假财务而报表警。通过衣该表先提供允的投匆资项股目经贩济效道益静稠态分瓜析的剑信息岂资料廉，可翠以计哪算投竖资利兆润率锯、投矛资利僚税率热、资且本金之利润武率、冻资本杂金净袋利润客率等滤指标塞。其表迅格形辩式如闸表6-稼7。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益挂表表6-脑7单位捷：万爹元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益正表续表6-网7单位矮：万快元6．2房地罪产投峰资项片目财絮务分材析基践本报咏表2．损寒益表揪的内买容及沿计算1）关徐于利旱润总火额损益览表中贷的利难润总松额一蕉般应椅为：利润寺总额=经营壶收入尺－经器营成波本－朝运营羊费用委－修寸理费箱用－攻经营坦税金匠与附删加－状土地封增值夺税6．2房地芽产投柳资项拴目财勺务分姓析基锈本报脸表（1）以梅出售扛为主奋的房耀地产葵项目净的利俗润总塑额利润不总额=销售送收入告－总蜂成本棒费用生－经楼营税离金与备附加泛－土疫地增阻值税其中雨，销情售收遮入、跪总成已本费询用、必经营泉税金确与附睛加与蹈土地馋增值盆税的今数据们可以舰依据弟第5章的页财务踢数据箱和辅浴助报正表得页到。其表悦格形置式见齐表6-郊8。序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售讨型房妄地产自项目碰的损盗益表表6-榨8单位悉：万煌元6．2房地隆产投沃资项上目财更务分枕析基遭本报屡表（2）以刮出租博为主椒的房稼地产乌项目委利润扛总额利润秧总额=出租系收入钉－经递营成妈本－晚经营城税金棚与附辛加其中趴，出惜租收吴入、龟经营闷成本锣、经涨营税匠金与亦附加湿的数吸据可仅以通舱过第5章的扁财务及数据做和辅禾助报缝表得伪到。其表璃格形宋式见腰表6-归9。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租或型房腾地产愁项目桑的损籍益表表6-刺9单位僚：万璃元6．2房地住产投匆资项竞目财养务分小析基泡本报赞表2）关辣于税折后利揉润税后键利润=利润德总额奏－所敢得税其中破，所得纺税=应纳围税所刺得额×所得但税税电率一般洗情况鸦下，间应纳筒税所油得额步（或猛应纳翅税收农入）额就是久前面任计算房诚出来爸的利激润总找额。房地暑产开去发企辽业的黄所得魔税税业率一改般为33闭%。6．2房地挪产投辛资项快目财姜务分唯析基丸本报令表3）关召于利着润分凑配房地浇产企旁业交足纳所勤得税棉后的强利润逗为税命后利雾润，吩税后翻利润闪等于午可供铺分配巾利润插，一闯般按碌照下刮列顺吓序分介配：（1）弥批补企扮业以摘前年冬度亏煤损。（2）提励取盈绪余公触积金术。（3）向溉投资盲者分嘱配利脊润，秩即表持中的陪应付招利润希。考虑萍了这障三项关因素皮后（私大部岂分情将况下妖只有陡后两侵项因抱素）谱，余证额即窑为表平中的香未分害配利队润，润未分组配利悦润主低要是摧用于夺归还袜借款捎。当殊借款辜还清抢后，贴一般奥应将拴这部棕分利棉润补糕分给诞投资只者。6．2房地求产投旱资项己目财挺务分叹析基沟本报悠表6．2．4资产露负债组表1．资星产负矮债表危的含奔义资产杏负债故表是厦反映修房地太产投善资项梢目在局计算茧期内模各年袋末资许产、着负债瞎与所为有者甜权益奥变化阀及对匹应关斧系的从报表尼。该表仗主要致用于致考察构项目仔资产鸦、负巩债、声所有脸者权呜益的队结构碗，进紫行项阅目清探偿能减力分彼析。驾各期臂资产银应等健于负英债和嘴所有酷者权港益之会和。2．资曲产负的债表谜的内跃容从表贺中可维以看短出，袄资产撇负债俗表由深三大察部分录组成衰：资群产、衡负债傲和所岩有者网权益阳。6．2房地话产投脱资项张目财特务分侵析基盏本报标表6．2．5基本样报表耻的相声互关骗系基本服报表童是财谣务分北析体澡系中墓重要除的组海成部蹄分。邮各种稿基本害报表疾之间头有着腾密切午的联历系。“利坏润表誉”与辫“现雨金流姿量表酷”都份是为嗓进行户项目堤盈利靠能力规分析彻提供乘基础付数据到的报疤表，危不同板的是精，通扁过“灶利润案表”鹅计算呆的是绳盈利弃能力听的静圆态指默标；爆通过铜“现仇金流域量表千”计摄算的族是盈老利能企力的译动态贺指标费。同障时“炸利润傻表”申也为业“现干金流聋量表灭”的另填列诱提供板了一低些基塑础数算据。6．2房地辞产投叫资项节目财驰务分谨析基申本报源表“借治款还纸本付蔬息表榴”、光“资州金来下源与脖运用赠表”挨和“跪资产冒负债应表”陪都是缴为进该行项殖目清顾偿能酷力分瓣析提吉供基淡础数沈据的告报表甲。根查据“汤借款叠还本增付息狮表”分或“信资金门来源园与运涨用表酱”可瞒以计伪算借随款偿梅还期类指标联，根苦据“狡资产厘负债馋表”土可以蒜计算流资产丸负债糕率、敏流动搂比率跨和速停动比读率等云指标救。另外进，通际过“绸资金前来源升与运奋用表怒”可喊以进啦行项签目的钩资金钢平衡掘能力狗的分壮析。6．3传统轿的财携务指绝标分颗析6．3．1基本妹指标1．收耐益乘工数收益服乘数茅表示脆物业驳的市迷场价顾值（恋价格找）与猴总收纹入或析净收葱入之潜间的侍比率雹关系摘。它虽众然不熄能充泊当独捷立分池析的老工具脾，但秃可以棕很容扇易地绸将那逮些明姜显不催能接饱受的坡项目秘加以够剔除舰。6．3传统根的财骨务指互标分善析收益嚼乘数早按计梨算基两数的其不同珍，分友为总巩收益灯乘数耗和净狡收益吨乘数嘉。比较颂而言获，总急收益但乘数乌分析寸更为跃常用艺。因姑为净壮收益骨乘数郊需要俊事先踪蝶确定桨净经晃营收未益，碌稍微愚麻烦北一些役。6．3传统纲的财察务指忠标分捕析2．财嫁务比耍率财务舞比率绩一般利用于催所投尿资物抄业相艰互间顶的比精较。惩较为石常用番的财牲务比召率有糖营业备比率泄、损棋益平凉衡比肤率和狠偿债烤保障宫比率铜。1）营篇业比枪率：叹它是席项目朵的经兔营支裳出占划实际脂总收但入的预百分塑比。一般露说来贩，营覆业比性率越钞高代搭表营每运的堡效率私越差惹，反卷之则蚊效率抵越高由。6．3传统搏的财网务指业标分蹄析2）损横益平火衡比店率：爷它是桥项目翠的经徐营支怀出与黑还本例付息壁额之千和占厨潜在顽总收宅入的辉百分乘比（针也可质以看勉成是赠物业讨的盈公亏平揪衡比乔率）责。这滋个比姐率越怨小，王则潜法在总毁收入希越大斧，则饰项目员现金澡流量韵出现体负数然之前谈的项林目总文收入凶水平猛可以乳越低睡。所哪以，厨损益感平衡声比率重越低税越好她。6．3传统嗽的财泄务指再标分赠析3）偿帆债保哭障比陪率偿债聋保障羞比率技有时潜也叫隆偿债照能力研比率通、还导本付隙息比楚率。荣表示悟项目勉净经滥营收雅益与仿年债南息总知额（部年还赢本付秘息额酸）之彼间的圈关系警。深这是乒项目鸭净经类营收努入在伶降到吸不足傻以清耽偿所欣欠的炉债务蠢本息绳之前幅的下探降程稳度。该倍嚷数越娘大，爸则周骗转不剩灵的市可能颜性越医小，斑因而素所面涨临的嚼财务硬风险跃越小葛，它企表明钟了贷横款的某安全专程度叹，所妨以该跪指标苗越大蓄越好印。6．3传统造的财设务指广标分旅析3．盈关利能吹力指位标所有炸盈利婶分析极方法动的一蔑个共圆同特之点是喝将投厉资与订收益天有机绒地联躬系起伞来。1）全混面资述本化善率：薯表示给预期旋净经哀营收揭益占挣市场钓价格续的百吼分比肺。从前歌面的们收益怨乘数裳分析列可知排，它蔑是净佩收益禾乘数滋的倒东数。因为华没有不反映碎融资组状况万对投铺资项扇目的今影响贞，全瞒面资艰本化胳率这筒个指医标的日适用狐性受债到一夕定的符限制季。6．3传统得的财消务指辣标分役析2）股渣本化哲率（滥也叫衡权益委资本救化率毕）：内表示鲁税前幕现金户流量处占初头始股帮本投盛资的励百分毫比。股本游化率帐考虑荡了不势同融类资条其件对讲物业猴的影泪响，目但是目它未得能考劈燕虑所秩得税北对投帮资项富目的诞影响勺。6．3传统脱的财翅务指看标分侵析3）现型金回战报率(也叫递资本骂金净妈利润竿率)：是昏指税胃后现如金流阶量与借股本粉投资反之比刺。作为类考虑醉了所临得税寄后的快指标短，它暗仍有钱缺点斧。它笛没有啄考虑轮物业故价值想的变姨动和荒税后旁现金孝流量娱随时定间的鼠变化刻对投疏资绩宿效的磁影响椒。6．3传统态的财品务指合标分垄析4）经杂纪人贝收益表率经纪笨人收款益率锈指标言解决飞了现张金回艺报率集指标碗的缺避点。迹它调闭整了牧分子授，用鸣税后宾现金库流量贼再加块上递裳增的熊权益贸投资选额，横使之欢既考祖虑了故所得推税结君果，万也考童虑了惰由于匀抵押梳贷款厌分期坟偿还勺后相秘应的假权益沾增加吸（即抓物业挥价值坝的变便动）纤情况趟，从借而使蛛所投晒资的怨物业械看起济来更振富有店吸引约力。6．3传统裁的财志务指惨标分畜析4．回要收期猾指标回收确期是箭计算馆各投溉资项吧目的梁预期浸现金每收益圈等于倒初始仰投资肚时的齐年数收。收很回初怕始投枪资所屠需时努间越榨短的吃项目芝越好蒙。回收宰期与闪收益脸率之悬间也叹存在蛋着倒丧数关驶系。浅从前律面的咏介绍椅中我湿们知冠道有父几种医不同章的收窃益指铁标，絮所以芽回收径期相涂应也测有几渠种计络算方陕法。回收币期=市场师价格/净经告营收裹益（峰全面圆资本甘化率渠的倒奇数）回收馅期=初始璃股本锋投资/税前产现金狗流量睬（股蛾本化威率的宗倒数品）回收敞期=初始为股本迹投资/税后恼现金撇流量环（现叉金回另报率盆的倒轻数）若每葬年预牛期现志金流狐量相垫同，漆回收絮期=初始您股本败投资/预期砌现金用流量选。若每筑年预惜期现勾金流抬量不袭同，谈则回号收期亦是将隔每年接预期际现金圆流量色求和海直到挠等于焰初始伐投资荷额为阁止的子时间极。6．3传统泛的财剂务指墙标分诉析6．3．2投资记分析缠的合夕理化杨趋势1．传攻统财虏务分让析方努法的夹不足1）忽截略了脖整个敲持有支期内山所有确的预电期的分现金陆流量窝，而朵仅仅犬集中损在经贤营期呈的第1年，氧最多慈也是判前面皂几年蓬的经卵营情修况。2）未愈考虑偶投资犹期末来处理城（即亡销售叨）物怕业所悄带来庸的现请金流饥量。集对于还有些验物业拢投资兄来说垒，期快末转船让或期销售碗物业吧的收软益或膨许在页整个肥物业比投资监收益熔中占汽有更润大的恼比重善。3）忽拼略了握净现汁金流筝量的冒时间慨问题驼。6．3传统伴的财圈务指踪蝶标分岭析2．发陷展趋洗势投资额分析迈的合早理化黑的趋门势就巡寿是，反项目知的投唱资收因益要置作数抚量、贵质量震和时窄间三皮方面型的修分正。一般绒情况眉下，亲投资赏者会客综合笼考虑欠各种俗经验胡分析花值以剥及项馒目的乔净现猪值和嗓内部棋收益什率等怨指标刻之后毯，再胸做决叼策。6．4现代抄的财译务指罪标分阔析1．根识据是胶否考谎虑了添资金游的时搬间价仍值因弱素划旧分，虹分为砖静态尤分析摊指标续和动为态分馋析指末标两害大类总。6．4现代扫的财慎务指赚标分订析2．根否据分朋析的改目标纤划分汤，分章为盈窑利能进力指集标、团清偿赤能力畜指标巷和资育金平密衡能车力指询标三株大类搭。6．4现代崖的财巩务指珍标分逮析3．根培据指撒标的思性质针划分申，分锣为时禽间性略指标修、价佣值性冠指标算和比挡率性狂指标践三大蔽类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6．4现代梁的财议务指浩标分趟析6．4．2各财罗务分准析指独标与喉报表垄的关扫系从上辰述有核关财纪务分张析的岭内容种与财敌务分渡析指搂标体微系，脂我们知可以屈看出勤财务怪分析统指标营与财拜务基软本报悦表之介间的症对应秘关系仪。见机表6-晒12。分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-杜12财务鄙分析蒸指标县与基尘本报茫表的戏关系6．4现代滥的财蝴务指察标分批析6．4．3各财北务分判析指桂标的曾计算静态箭指标动是指信不考陡虑资险金时炕间价第值因贴素的芹影响塞而计竹算的劲盈利菠指标兄。1）投茅资利躺润率投资访利润将率，毛是指傅房地绘产投慰资项乏目开酿发建盲设完劲成后卷正常聪年度凑的年艳利润欺总额辅（或业预计我回收贡期内卧的年聋平均岸利润肌总额复）与卷项目糕总投贱资额都的比倾率，茎主要树用来槽评价思开发企投资挨项目医的获君利水距平。其计录算公隐式为摆：式中但：总扶投资扒额=投资+贷款寸利息6．4现代冲的财拴务指转标分稀析实际碰工作塑中可趁以将结投资环利润停率分严为税鞋前投浙资利真润率昆和税四后投嫌资利呈润率隔两种似。计算禁出来槽的投肢资利嫁润率协要与缩慧规定毙的行斯业标祖准投钩资利普润率赔或行逃业的亮平均烈投资陷利润炮率进充行比歪较，坝如果制预期血的投地资利巾润率亩（或般收益放率）讯高于翠或等挪于基岸准投吹资利既润率辛（或形收益垃率）惰，说苗明该吹项目殿投资撇经济生效益呈高于片或相渠当于迎本行瞒业的镰平均举水平杜，可守考虑放接受炒；反胜之，窑一般戚不予蛮接受彼。6．4现代便的财露务指渡标分文析2）投损资利习税率投资镜利税凭率是傻项目界利税刷额与冤总投问资额碧的比窝值。其计板算公痒式为申：式中肉，利非税额砍为利避润总热额与堡销售很税金确及附南加之服和。计算坛出的冤投资垒利税化率同折样也犬要与赞规定稿的行中业标块准投扒资利粪税率凳或行航业平纱均投怠资利枕税率映进行爱比较弟，若勾前者渔大于泉后者厚，则乞认为联项目锈是可依以考晚虑接相受的客。6．4现代棕的财壮务指剂标分落析3）资引本金婆利润要率资本龄金利卵润率寻是项收目的允利润祸总额饿（或勇年平治均利葡润总腿额）啄与项馅目资渡本金魄（即伏自有报资金壳或权哄益投还资）介之比或。其计暗算公邪式为茫：计算串出的运资本袖金利闷润率绿要与晋行业启的平弱均资循本金立利润辨率或搏投资赴者的宰目标传资本遣金利掘润率额进行管比较仅，若畅前者申大于撑或等魂于后况者，举则认浮为项悉目是戴可以葬考虑虎接受宴的。6．4现代诞的财泉务指线标分免析4）资欺本金陆净利猴润率资本惯金净熊利润傲率是速项目声所得单税后有利润投与项斜目资储本金深之比棋。其计盼算公萌式为勇：应该初说，崭资本贺金净陕利润奇率是导投资保者最体关心猎的一畏个指穗标，守因为言它反严映了今投资盖者自屯己出交资所范带来针的净再利润论。6．4现代敲的财坝务指筐标分叫析5）静恒态投书资回婶收期静态译投资客回收隔期是嚼指以横房地谨产投盘资项虹目的秧净收鱼益来断抵偿企全部钩投资键所需穗的时闪间。静态击投资锐回收桐期的俊计算床具体饰有两阻种方巴法：（1）当朽项目良投入堡经营肿后，勾每年怎的收带益额各大致永持平耗、比散较均矮匀时掘：投资赶回收饥期=项目览总投领资/项目触年平眉均收府益额例如可，某柿投资拜者投史资10抚0万元终购买继一小绣型公县寓项堆目进准行出唉租，砍估计步投入特运营歇后各足年的赏净租粉金收乘入稳逼定在10万元喂。求溪该项识目的非静态床投资叮回收紧期。根据伴公式帜得：针投资农回收坑期=1慈00护/1涝0=甜10（年腥）6．4现代播的财性务指赵标分访析（2）当臂项目兄投入闲经营留后，云每年钩的收萝益额绑不太倍均衡祖、相曾差较坦大时彼：投资息回收咸期=（累勒计净迅现金陡流量馋开始神出现编正值逐期数-1）+（上际期累帆计现兽金流贤量的肯绝对知值/本期卵净现辜金流获量）其中蹲净现奸金流盖量和辫累计恳净现庆金流甲量可绢直接鸣利用袜财务明现金闪流量球表（亚全部仍投资暗）中稿的计揪算求俘得。闷当累慰计净坚现金线流量椅等于秃零或鄙出现科正值朗的年慰份，鸭即为慌项目柜静态烂投资惕回收的期的幻玉最终洗年份悲。该指控标比给较适且用于肃对出倍租和良自营恐的房孔地产加项目燥投资栗回收屑的粗他略评纲价。6．4现代堵的财沉务指掉标分盲析6）借慎款偿维还期借款砖偿还疤期分兽为国隙内借配款偿装还期歇和国输外借炒款偿影还期桃。（1）国挑内借俊款偿链还期国内糊借款著偿还诱期是迷指在脸国家氧规定桑及房互地产染项目仆具体昏财务相条件缎下，泽在房辛地产裳项目锡计算发期内粱，使拆用可欺用作冈还款迷的利益润（娃如预裳售收题入还手款）母、摊念销及博其他突还款岩资金啊，偿雄还房枯地产数项目镜借款目本息妻所需侵要的笑时间宏。借款蒙偿还雪期可毕由“叔借款赵还本揪付息技估算穗表”孕、“率损益宏表”草及“刷资金违来源劳与运军用表估”计宫算。6．4现代及的财交务指却标分获析其详鞋细计扔算公朱式为同：借款溪偿还狭期=借款记偿还拒后开及始出货现盈而余的朴期数-开始巾借款绞的期隐数+（当凳期偿山还借拥款额/当期此可用眉于还驰款的甚资金笋额）或=偿还援借款踪蝶本金百的资参金额这大于攀年初堤借款葬本息陆累计摔的期离数-开始夫借款荷的期射数+（当附期偿顶还借匪款额/当期雅可用备于还愚款的腔资金淘额）实际伙操作就中，兆项目涛借款乡丰偿还屋期往啦往已饱由借炕款合凝同确端定。妄计算监出借草款偿滚还期克后，巨还要仁与贷贼款机企构的绳要求展期限继进行碍对比柏，等雕于或尝小于碗贷款叹机构霜提出做的要刘求期阵限，盼即可而认为目项目徒是有粗清偿塌能力言的。片否则回，认男为项缝目没先有清墨偿能降力，民是不团可行桶的。6．4现代新的财闷务指断标分侍析（2）国蝇外借扑款偿园还期国外估借款含的还各本付杨息，则一般铜是按健已经伟明确壳或预佛计可惠能的岛借款包偿还妻条件诵计算愈。当父借款流偿还富期满粥足贷洁款机蛾构的否要求加期限谣时，茧即认篮为房钥地产劲项目跳具有朝清偿队能力堪。6．4现代挂的财倚务指悬标分翁析7）财缝务比醋率这里欣财务怠比率衣与本田章第3节中区介绍岩的的喊财务伸比率永不同增，具扎体是齿指资辞产负如债率签、流恰动比圆率和正速动校比率壶。6．4现代前的财致务指壶标分拼析8）还票本付姜息比卸率还本低付息堪比率精是物街业投者资所犬获得缎的年属净经贝营收捷益与妻年还临本付露息额杠（或押年债政息总孙额）盏之比队。某物蔽业投固资的翻还本请付息疤比率弱越高河，表唇明该战投资析的还离贷能纹力越无强。6．4现代锹的财胁务指晶标分烟析2．动锦态指让标的踩计算动态话指标鲁是指像考虑皇了资口金时辞间价虑值的怜影响抖而计泛算的要盈利愧指标弹。常汉用的鸟动态吸分析致指标娘主要惕有净哪现值菠、内竞部收臣益率滔和动股态投闲资回追收期顿。1）财阶务净士现值（1）净汁现值锡的含恐义现值植是指摔未来田预期瞒收益假的现色在价感值。净现宜值是肺指按争照投饥资者司最低脖可接艳受的府收益晒率或纠设定渡的基鬼准收段益率ic（合见适的累贴现奋率）加，将怖房地犯产投葵资项因目在索计算愤期内朱的各笑年净茧现金碰流量样，折触现到圈投资每期初吐的现害值之粮和。6．4现代狐的财守务指和标分轻析式中理：NP慕V：净家现值放；CIt：第陡年的将现金宜流入帆量；COt：第批年的鞋现金还流出示量；ic：行宗业或帆部门婚基准蒸收益奶率或就设定鸭的目茎标收漫益率垃；t：项拢目计蜂算期舅（）车。净现依值可薪以通课过财茶务现封金流恒量表朽计算苍求得垒。6．4现代责的财琴务指腾标分奋析（2）关弊于净还现值弯含义顽的理计解①关霜于净赠现金擦流量堆的使杏用在各销项目理之间讯进行昆比较硬的时写候需可要统炼一可催比基背础。②关究于基么准贴轿现率ic基准纪贴现栽率就殊是项偿目净竹现金公流量桌贴现柄时所切采用拔的利世率。榨它反干映了魔资金葛的时粗间价篮值。在我敲国，敬它一药般由感行业甲或部西门制财定基厉准收钟益率偶作为苍基准逆贴现傲率；风如果恩没有奸规定如的基交准贴柴现率待，可纲以根凤据银帽行中治长期慢贷款源的实某际利捡率确醉定；幸也可欲以根划据投动资者发要求吊的目饿标收尊益率毕或最纸低回碍报率僵来确搁定。项目厌分析州评价泛人员浪在确软定财甲务基象准收乔益率数时，课一般喜综合咬考虑定以下千因素状：当答前整自个国枣家的足经济甚发展诵状况蜂；银铺行贷窝款利门率；纺其他当行业影的投拳资收沉益率疲水平纽奉；投壶资者谦对项盗目收祖益增告长能嗓力的寻预期浙；项酬目风声险的炎大小扶；项打目的射寿命奏期长裙短等携。6．4现代忽的财棉务指耗标分宿析③关古于计演算期对开扭发项碎目而月言，氏是指映建设厨开始络到全狸部售愿出的棵时间熔，有免时也猛叫开甩发期购；对竿开发荷后出吗租项截目或检置业促后出很租的侄项目胃而言寻，是险指从业建设交或购造买开末始，瓣不断幅地获扔取收啦益直树到项昼目转场售或舱项目恰的经歉济寿宝命结域束的吸时间乒，有虫时也麦叫持训有期笑或经天营期烘。从计配算净罗现值库的角旱度出碰发，贵这段岗时间芬应该孔是指奸项目部在经段济上献的可盘用时痰间而婚非耐牌用年污限。6．4现代皮的财插务指状标分侧析（3）净尸现值常指标应的作叫用净现耍值指题标是辩用来底判别宴投资渗项目蜂可行担与否局。净司现值仁评价永标准欣的临援界值岁是零片。当NP猾V＞0时，华表明揪投资委项目荣的预院期收痒益率蛾不仅布可以税达到预基准鸡收益林率或读贴现桂率所番预定弟的投塞资收深益水价平，呀而且短尚有严盈余意（即祸大于币贴现培率）进；当NP菠V＝0时，蝇表明茧投资洋项目探收益瞒率恰疲好等壤于基户准收泪益率竿或贴淘现率创所预篮定的尚投资屈收益敞水平厌；当NP彩V＜0时，菊表明兆投资蛾项目概收益基率达寒不到趴基准傅收益凶率或目贴现谦率所遇预定像的投遵资收兆益水浩平（德即小率于贴掠现率埋）或爷最低垂可接滴受的陈回报艰率，筋甚至堆可能椒出现栗亏损裁。此吗时项辨目不抹可行偶，应峰拒绝响。因此采，只号有NP我V≥0时，熄投资飞项目幼在财置务上仙才是休可取赤的，朵值得晕进一角步考扭虑。6．4现代叶的财访务指妨标分抛析2）财苗务内误部收伙益率（1）财笼务内宪部收窑益率摄的含驶义从前劫面净凳现值他的公伪式可隶以看魄出，尊如果嫩现金华流量酿不变跟，净望现值甘将随倍折现程率的原变化踢而变陵化，结而且赞两者渡变动掠的方牙向相洲反，恨即折藏现率暴与现寨值呈秃反向短变动醋关系牛。如吃图6-挨4所示牲：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-蕉4净现颜值与厌折现骄率的造关系6．4现代沟的财简务指拨标分狐析房地第产投透资项沉目的罢财务秀内部圈收益徐率是诱指房岩地产届投资撑项目滤在计共算期惹内各者期净筛现金刊流量微现值撒累计严之和铲等于亦零时其的折堪现率箭。其表宣达式泛为：式中（CI乏-C惜O）t：第t期的扫净现您金流码量；FI炊RR：财碑务内校部收套益率挨；其他萝同前告。财务年内部陪收益静率的俊经济型含义阀是指羡投资誓项目葱在这参样的带折现砖率下羽，到研项目直计算衬期终陷了时代，当弟初的汁所有巨投资路可以宝完全自被收锋回。6．4现代恶的财老务指摩标分辱析（2）财附务内脂部收看益率徒的计福算其公鱼式为俘：式中六：FI膀RR：内蝇部收丘益率团；NP鉴V1：采舍用低迈折现望率时堵净现政值的雄正值柏；NP蓝V2：采涌用高京折现井率时克净现绿值的观负值材；i1：净默现值绝为接不近于叫零时寨的正骆值的兄折现左率；i2：净生现值饼为接羽近于免零时森的负院值的威折现咬率。6．4现代鸟的财楚务指糕标分穿析其计蓝算步受骤是佛：先按瓣基准滴收益始率（毫或目秘标收懒益率枣、最酸低可迟接受市的收咬益率低等）患求得丘项目边的财坟务净俗现值驼（其灾中的据净现窗金流过量可鲜根据化财务采现金妹流量虹表得似到）松，如棕为正祖，则青采用友更高残的折碰现率愉使净抬现值闹为接跨近于山零时疯的正厚值和僵负值康各一逝个，抖最后谢用上邀述插盘入法怕公式腐求出疼。要注军意的钻是，小式中庸与之宾差不宴应超烦过2%，否臂则，卷折现飞率释、和懂净现岂值之无间不即一定叉呈线井性关鹊系，号从而俩使所贿求得扮的内硬部收浇益率丽失真颈。6．4现代纸的财扭务指伤标分窜析（3）财绪务内驶部收泽益率孝的作贵用财务柜内部索收益闸率是守项目资折现产率的趁临界表值。吹在进吹行独碧立方共案的励分析炎评价多时，市一般叛是在减求得缸投资绑项目欲的内骆部收千益率受后，督与同吴期贷外款利滥率、挪同期境行业冷基准洗收益围率相盟比较第，以哄判定罗项目里在财揭务上升是否跃可行凉。6．4现代爸的财酷务指疼标分膏析①FI纺RR与i比较滑，反饥映项斤目的翻盈亏丛状况酬：FI之RR＞i，项恼目盈建利；FI涨RR=i，项辩目盈异亏平脖衡；FI拳RR＜i，犁项目贷亏损招。②FI行RR与ic比较睁，反筝映项推目与其行业嚼平均牛收益社水平骗相比奖的盈绒利情喉况：FI息RR＞ic，项宏目盈贼利超环出行田业平将均收寺益水估平；FI闯RR=ic，项食目盈挑利等角于行心业平叫均收滋益水穷平；FI离RR＜ic，项藏目盈已利低布于行愉业平召均水臭平。6．4现代年的财德务指航标分重析③扁结论小：将内侮部收妈益率嚷与行姥业基掌准收拳益率型（或篇投资逗者目净标收粘益率帐、最丸低可是接受仙的收转益率录）ic比较拌，当FI们RR≥ic时，陵即认把为其脾盈利漠能力菜已满顺足最育低要哗求，拥投资文项目愤可行畜，值志得进滔一步蒸研究肾。因做为是面否能次被接俗受，皆还有份赖于洒投资祥者对管风险羞的估桐计和匆其它糊投资激机会常的吸玩引力侨；反哥之，比则不戚可行蹈，应丹被拒胶绝。如果完没有险规定疮的基巾准收羡益率且，内株部收猛益率谋应大吸于长跌期贷界款的机实际题利率需或银额行贷秤款利他率i。内毁部收深益率企表明裁了项略目投隶资所匠能支把付的殃最高粉贷款拉利率友，如井果后探者大锋于前拿者，给投资揪就会吃亏损灯。因通此，斜所求默出的愧内部倚收益枯率是勇可以蠢接受轧贷款摸的最踢高利振率。6．4现代红的财丛务指惜标分威析（4）内乔部收榴益率救存在工的问烤题以下猛存在拼的问社题，得可能袜使得测用内舰部收民益率愈方法淡评价符项目倡得出址的决舍策信叹号与绘其它组现金猎流量抱贴现壤方法阻（如匹净现程值法业）得影出的泳结果乓相矛漏盾。一是喘再投缸资利反率问呜题；致二是雪多重丽根问戚题。6．4现代著的财呈务指灿标分车析①烦再投艇资利着率问允题再投杯资利出率指您房地跳产投袭资项绸目在若回收驰期内忠的收签入再来投资辉的预左期收是益率尝。采用伤内部驼收益艰率分棋析方维法对殿各种窜项目浓进行浴比较编时，戚暗含球了这骨样一怀个假慰定：眯即回学收期挺内的猪现金深流入莫以内遣部收舅益率脾再投果资。6．4现代威的财爆务指益标分词析A．当警这种汽假定仙的前捷提条筋件存息在时麻，即畜内部赠收益浇率就桨是再听投资歪利率闹时，播使用谁内部舅收益皆率方助法分恩析判蔑断项该目的歪优劣秀或可枕行与的否才振是可繁靠的旋、比谜较实成际的摘。B．但周是，信当这漫种假渠定的屈前提溜条件元不存威在时层，即样当时冤市场工上其耻它投及资机收会的敏最好势收益帝率与谣其内素部收谱益率斯不同糟时，察或者牧说内锡部收勿益率沈明显瓜高于史资本傍的机际会成熟本，赏并高易到不泄现实序的地递步时译，则垦用内青部收誉益率送做为容再投弄资利扎率就互是一滋个不倚合理琴、不建现实秋的假阴设。嫌这时担，再积用内独部收躁益率往方法宫去判搏断和廊选择刮项目扮，可搭能就牧与前水面的椒结论涂相矛暂盾封。C．当转各种蜓投资即项目壁的使联用寿建命或惨持有岭期不理同时禾，再笔投资护问题仆也将效限制乳内部队收益逝率方辽法的炸应用州。6．4现代刷的财幕务指纱标分批析②轧多重滨根问帽题一般倒而言,项目施的净捞现值荷是所嘴选择留的贴靠现率坑的递伏减函鄙数。还如果练贴现核方程嫂总是尖这样孟运行掘，那肚么使颤得所络有现仇金流溉出与币现金搏流入乳相等碌的内恢部收蜂益率纯就将瓦是惟踢一的挎。但是肢，除省了初算始投敌资外余，投凑资途显中有夏时仍煤会有剩负现内金流缸量出绣现，辛这种术情况谨下，哭内部竿收益后率出盆现多钱根现葛象。细这时姥方程度有且按只有饲一个桐内部螺收益兄率解崇。6．4现代也的财榨务指设标分授析3）动酬态投士资回奥收期动态产投资箱回收岁期是穿指在婶基准司收益诉率（陆或基逢准折乎现率汁）的钟条件摘下，烧项目遵从投娃资开忽始到奏以净鲁收益拢补偿缸投资欣额为亩止所职经历毙的时块间。基本咸表达趣式为恒：式中侨：n:为动斗态投围资回估收期贸；其闻它同晚前。其详锈细计却算公卧式为奥：动态喝投资销回收惜期=（累菌计净它现金爱流量娇的折淹现值议开始萝出现数正值草期数-1）+（上炮期累营计现矛金流摄量折亦现值仇的绝虚对值/本期环净现尾金流灾量折脆现值痕。6．4现代觉的财跪务指渗标分平析在项根目财挡务评击价中搅，计终算出墙的动柔态投侧资回绝收期凑可以五与行叔业规叛定的俗平均少投资欧回收宿期或阴基准迈回收赞期相品比较平，如滑果前阶者小投于或软等于终后者荷，则若投资睛项目剪在财深务上喷就是鲁可以售考虑霉接受慎的。动态梁投资坡回收非期指炉标一伤般用贴于分戒析评到价开毛发完抛成后木用来钢出租抄或经润营的辽房地页产项自目。6．5房地极产投纱资项蜘目财摩务分柄析的箩应用——某房序地产型开发目项目武财务亭分析否事例6．5．1项目兼概况该房请地产芹投资找项目许位于搁某市开高新才技术傲开发酒区科裂技贸韵易园引内，蜓根据笼该市存规划巧局关掉于该折地块僚规划设厨计方辟案的阳批复井，其连规划摆设计动要点荷如下饱：1．用怪地面苏积：11触4伟17衬㎡；2．建赚筑密惭度：悦≦35该%；3．容座积率国（地辽上）乞：≦4.寒62；4．绿添化率须：≧25灰%；5．人沟口密新度：权≦1格08迫5人/公顷6．规箭划用术途：动商住圣综合认楼6．5房地万产投两资项恐目财光务分岛析的屠应用——某房档地产侨开发定项目摸财务宴分析它事例6．5．2规划茫方案脚及主欺要技摸术经守济指裙标根据额规划届设计煌要点闻的要倍求及拘对市聋场的楼调查匠与分爽析，追拟在归该地件块上邻兴建评一幢23层的叉商住路综合舍楼宇恩。楼宇治设两钳层地颈下停企车库龟。裙侨楼共4层，1~烘2层为殃商业斜用途链，3~舅4层以夹配套继公建招为主邪，包姑括社张会文控化活狸动中扫心、感区级晃中心舟书店顽、业徒主委熔员会谜、物但业管蒸理办宅公室萍等。擦裙楼技顶层仪作平夹台花需园。乐塔楼2个，赏均为19层高不，为碰住宅善用途仔。本项袋目主加要经摩济技脱术指捐标参势见表6-产16与6-晋17。项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-俗16项目拒主要后技术扩经济者指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-却17项目昨主要总技术资经济衫指标(二)6．5房地迅产投纽奉资项驶目财甜务分酿析的红应用——某房止地产麦开发棒项目梁财务翻分析难事例6．5．3项目禾开发异建设裙及经累营的鹅组织腾与实狗施计溉划1．有妙关工里程计饭划的贴说明项目睡总工害期为36个月盒（从20裕01年3月至20两04年3月）辱。当完江成地挖下室屋第一丘层工党程时折，开使展预斑售工左作。2．项突目实歌施进偏度计等划项目麻实施擦进度中计划应如表6-祖18所示宽。序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验