房地产策划方案二

项目名称：下城区石桥单元r21-04地块

金港花苑策划人：策划时间：浙江建设职业技术学院2023/8/18下城区石桥单元r21-04地块金港花苑浙江建设职业技术学院2023/8/18第一部分：宏观环境和微观环境调研分析第二部分：个案综述第三部分：项目推广策划第四部分：结果形式第五部分：课程实践及成绩评定目录浙江建设职业技术学院2023/8/181.1杭州市或地块区域经济基本情况1.2地块所在板块基本情况1.3相关政策及影响1.4土地市场、房地产市场分析第一部分：宏观环境和微观环境调研分析杭州市或地块区域经济基本情况2023/8/18GDP643.57亿元房地产投资情况上半年，我市房地产开发投资保持稳步增长，全市实现房地产开发投资977.96亿元，增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口405963人；按性别分，男性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增长率5.59‰截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。人口情况杭州市或地块区域经济基本情况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、北靠市委、市政府驻地，东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区政府驻文晖路1号。居住条件杭州市或地块区域经济基本情况一、1条规尖划地糕铁，痰多元谈化交布通格姓局二、2条现强代化挖高架污路，宪提升峡丁桥谊交通慨优势三、4条交荡通主冤干道灿，多牢方连莫通市握区四、甘水路交通地块锋所在灾板块易基本司情况丁桥菠，位沟于杭犯州市先城市供东北罢部，敬居杭锐州主假城区玩与郊戒区半冠山、姓副城暗临平吃的发湾展要援道，汇东至斯下沙狡，西特接半品山、篮石桥滋，北条接临痕平，其东通箭九堡贷、乔毕司、设南为侧拱辰锤、大驴关，嫁有石唉桥路返、机醋场路封、绕探城公恐路沟迟通市府中心大与内饿外，宫为杭冒城东到北部痒发展界的重湾要区招块，缺有着究“承瞒主启坝副”纷的重伯要区置位特座点。区域多位置地块弄所在旷板块求基本圈情况地块议所在嫩板块雨基本肠情况教育配套耗建设7所幼泻儿园闹、4所小谨学、2所中椅学和1座市才级医荷院，抹丁桥阴二级钥综合岂性医斧院已幼经落级实地锦块。文化商业沿中母心道已路南岸北侧泡将建逗设活妨动中酸心、震娱乐性、商涉业等颤服务阔设施野。生翠活圈孝内已及经有10万平缴方米建的新宜城商建业中血心新汤城广桐场、2万平涝方米轮的一鼓站式节购物返广场种物美套超市皮。美丽井丁桥未以凳文化鹊人：治①“丝式孝文员化”掌提升浇核心超价值筋体系范。②“蚕全民吨”健线身运烤动会我农弄趣盎棕然砍。③“妻皋亭仍荟”魂创新磁基层坚群文滑工作螺。规划地块姻所在斥板块嫌基本向情况杭州市东新单元控制性详细规划根据杏杭州崭市规近划局桶对丁牌桥综委合体附项目凉的总编体规劫划,兔丁桥疯板块朋分为销“丁聚桥规宅划单势元”紫和“舱丁桥烤西规顶划单增元”匙。城市间快速川路：症德胜减路和滩石祥存路地翅上为你高架双快速筐路金融土地房产陡政策子法规政策相关简政策湿及影糟响对奢附侈性炭住宅手转让宅后的题增值亭收益鼠，一拆律征妇收20因%个人碰所得香税。取消迈现行绪对转忌让个繁人住辨宅征肠收5.嫩5%营业围税的个规定个人勾出租烈住宅眨，其诉租金未收入表须按20例%缴纳会个人颂所得坑税;按照壳最新锯房产介政策嫂，个刊人或碑企事悔业单乱位的费经营亩性房全产(商铺卫、写马字楼虽、酒萝店等)，按脱租金角收入厚的12弯%缴交弄房产洽税，钳税务皇部门剂另有羡规定轻的从再其规恶定。20标14年土透地新类政策蔬，通严过20卸14年中弊央一门号文截件体示现出撕来，贸文件践提出丸完善级农村魄土地泥承包脱政策骗；引激导和后规范垒农村悬集体腿经营比性建漆设用剖地入活市；钥完善笑农村协宅基愉地管烫理制客度和木加快宪推进厉征地研制度荒改革袖。土地崖三权马分离央行业放松抹首套瞒房认冰定:狭还清耻首套柄房贷稀再贷歌算首烘套；泳鼓励继银行告业金绩融机箩构按蓬照风帅险可复控、庭财务秋可持若续的策原则疗积极看支持压；符括合信见贷条滑件的景棚户星区改烘造和革保障拒房建兔设项钟目对胸于贷禁款购珍买首伏套普总通自添住房男的家悲庭，侍贷款冈最低译首付延款比栏例为却30下%，劲贷款铺利率纸下限哗为贷条款基住准利毛率的殃0.今7倍扔；鼓突励银候行业尸金融指机构露通过黎发行背住房想抵押饮贷款灵支持嚷证券凉(M构BS糠)、惜发行只期限元较长嫌的专枯项金港融债灿券等壶多种乘措施最筹集企资金窝，专邪门用猎于增幼加首劫套普原通自废住房狐和改仔善型藏普通扫自住李房贷软款投侍放；龙扩大阔市场社化融州资渠舞道，小支持读符合览条件者的房猛地产讲企业坚在银协行间及债券找市场植发行德债务勺融资投工具状。土地缸市场杭州价推出夺土地膀价格穿走势杭州害成交版地块铁价格粘走势土地近市场郑、房雅地产跃市场勒分析房地浴产市豪场分迹析下城虑区二郊手房甲价走袄势下城备区二客手房恨交易便走势土地泪市场默、房肾地产沟市场然分析小结工：1、慌从农姐村与省城市猪人口鸣对比藏来看蛋，进匹城首泰次置桥业需欧求空何间仍悟很大液，但传由于蛇城市绵人口奥基数词偏少贡，对童城市球开发插量及榴速度贪的推贺动不慰会很律快，逮本案雷须以搭时间胃换空债间，阁把握销好开烛发节渴奏，疫让市煤场需树求与兰开发小建设冶成本虚形成涨健康引有序访的关伸系。2、蕉随着草城市格经济评的发誓展，绩结构根的转穷型，井劳动挠力价陈值的挑提升枕，使井得城屈市中筒高收织入者非数量良不断怨增加破，并厉会对馋城市变生活余及居仔住品稀质提州出更哑高的璃要求忍。俗话奖说：趴说到沾底还写是要晃看品歌质，旨质量财决定献一切——选择缴高端航要高览到什杨么程候度才振能恰祸到好黎处，茶是我漫们接全下来朽要研虚究的球核心坦问题关！——从土丽地到幸市场塌是能墓解决鞠地块据形式移的问坡题，集从市装场到盈地块富是能锈解决年地块点内容抬的问叨题！那么撇问题拐来了债？浙江夸建设策职业腥技术芬学院20肉23顽/7匹/61.忽1仿项目锡概况1.猪2旗项目滑的S脉WO君T分翠析1.兴3判项目劣的竞赢争楼驳盘分宽析1.搞4浙项目惨的产掠品、海价格屈定位仆建议第二全部分补：个据案综挖述项目候概烘况1-丧1项坝目区你位及筋地块样特征下城茎区（乏石桥业单元夕R2壁1-面04圾地块摆）东狐至石蔬桥单姓元R乱21体-0痒5地弊块，貌南至很德胜本路，答西至帽规划摧一号勒支路低，北胶至规晨划二务号路道路光：本扑项目恐通过调同协鲁路连斯接临艰丁路局，连显通“祥杭城改一纵暂”—砍—秋事石快的速路孕，交丽通方本便。隧道尚：过清半山伤隧道算即达炸杭州费绕城的公路良，连斤接杭轻州市附外交爆通。教育唉：项虏目邻局近半刃山，畏内有私幼儿装园、忍小学刑、中蜘学，聪可满蓬足基买本教系育所题需。医疗蓝：二凤公里区范围激内有代浙江崭省肿纱瘤医策院、蜂杭钢粪医院钱、半桑山人热民医嫂院等挺多家放大型治医院拘，可段满足锤医疗贷所需被。商业刑：三膏公里设范围摩内有侮世纪窜联华览、世个纪华光联、天物美沫大卖裳场等瞎多家洲生活缴超市社，可惩满足乳日常欢所需乳。休闲头：虎驻山公脆园、汤半山枣公园信、龙示山公蚊园紧豆邻本晴项目此，天士然景壶观，晨满足杆休闲旱养生拔所需盗。2-物1项解目整命体定枯位3年性内投框资1秧20瓣亿元蜘，形组成“俊一群惭”—失—新宜华广腥场商踩业商孩务群邻，“链两区驱”—钩—现轻代信习息物瘦流经蔽济区泛、文请化商管贸楼轨宇经脾济区脖，“瓦一中坝心”狐——垦精品房诚商住扑中心岔，“畜一批袄储备邮”—受—1括1个砍商业遣储备眼项目筋的“捆12罗11丹”规盛划近网日编败制完蝴成并言开始简实施波。这吩是下散城区芝石桥歌街道教着力蒜打造市杭州堂市次尝级商洋务商梯贸中碰心描趴绘的腾新蓝闷图。项目跌概况地块航区位录图地块龟区位叶图规划规红线仿图以爪及周岂边配筑套项目下的S摘WO匆T分姨析优势劣势机会挑战1.巧交通黑条件馋极好2.灶商业疏繁华3.卧气候授适宜4.色住宅补、店保铺密层度高1.年位于仁老城宁区，绕距主祥城区辣较远2.锋工业就技术中较落咐后于工其他竭区3.侮周边坏土地汉破坏普严重1.袜处于霸全国招开发菠建设承高潮2.膜房产炼、商悠业投介资盛伙行1.东地区飞较偏彼远，薪被人症熟悉愚度不银高2.辈容易尤遭受厕附近施项目颤竞争3.赌前期院不易涂交易以，不毒被看耐好项目风的竞造争楼甜盘分案析别墅板块板块分析主要竞争项目华丰板块华丰板块定位为下城区的都市经济园区，规划了相当多的公建和商业配套。板块的规划来说计划性非常的强，并且未来配套会很完善。但受开发时间短、入住率低等因素的影响，目前该板块的配套成熟度还远远不够。华丰板块更大的优势还在于规划，它是杭州城东北接轨市中心的桥头堡，也是被半山田园居住区、丁桥居住区、北景园大型居住区和杨家居住区等众多居住新区包围的区域中心。嘉里桦枫居、元都新景、润和亿城嘉园长睦板块未来行政区域概念将淡化靠近主城区是优势。商业方面，主要依靠星桥广厦天都城的商业配套，目前长睦板块内并无商业资源，然而业内人士认为，目前板块虽未被市场熟悉，但是却有着完善的发展规划，包括了景观、交通、教育生活配套等。不少触觉敏锐的开发商已经预判到板块的前景，纷纷进驻该版块。金地格林格林、保利罗兰香谷、广厦天都城紫韵公寓田园板块半山板块位于杭州市区东北方，东起笕丁路以东的廉租房社区，南临上塘河，西到秋石高架，北至老虎山、小圩山一线，面积21.36平方公里，从行政规划上来说属于拱墅区。整个板块背山面水，是主城区范围内难得的生态宜居板块。绿城·田园牧歌、朗诗·田园绿郡、金隅·田员外禺（未开盘）项目群的产巴品、美价格蒙定位锐建议小区滴基本剂规划午：1.周唯一初进出导口，焦大大旱增强道了小险区的附安全手性2.冠拥有拦全市粉区最恒大中央心花哀园，病绿化净率最阁高3.炊小区疮布置塞较分回散，绘更加拉适宜号居民亿居住4.这中间前穿插喘众多酱林荫饮小道啦，非国常合付适情余侣休医憩5.城附近裳周围兼无任尾何工洪业干冶扰，遇空气应清新小区华主力泡户型工--洲90基平米陷精装谜修两室韵一厅面两卫亮点量-整兽片落降地飘比窗销售卧费用袋总额桃大约彼在1让50布万元小结颤：1.寒石桥较板块今东至学石桥棍单元复R2黄1-谊05发地块酱，南岭至德鸡胜路崖，西防至规盈划一盘号支抱路，盘北至望规划贷二号艘路，择地理桐位置态十分波优越从，开钓发潜类力巨决大2.豪新地抖块开饰发，愿房地除产开扎发前延景好配，趋爱势上晕升3.粥政策计优惠废，政柳府补唉贴，新开发顿成本狼降低听，对攀外界恶吸引品力巨慌大4.祝就目常前开利发面铺积而者言，震还可输吸纳骑更多滚投资臭商那么坛问题迹来了揪？1.姨如何免策划顺开发远商楼耀盘项野目推乘广是胸首要滋问题2.肺究竟杠该吸呀引吸宋引市烧民前泻来投私资、冷买房3.肢在楼次盘开伟发完秀成的倘前提组下，艺怎样箭快速拨售盘浙江只建设之职业去技术铲学院20拜23矿/7寄/61.异1耳推广慢总体撤方案1.走2停售楼脖中心元货推剥广中纲心草愤图1.疗3罚项目秃推广便主题倒策划1.帜4搅推广绞媒介同策划第三定部分等：项坑目推祥广策屡划1.笨5画不同泉阶段咬主要迈SP唇策划1.米营销恐第一轿阶段丘：（梯20移14假.1批2月暗底-消-2辅01际5.斯1月毫底）形象夜建立挺期：盟项目厕形象捆建立劳期是言指在偷项目米内部彩认购友开始百之前尽，预恳先在蜓市场应上对廊项目医本身叠及项端目相搬关情烤况进宗行推姜广，确吸引盯客户逗注意醒力，毙树立介项目喉形象,建立疑知名蒸度,为项挨目销氧售进蝴行铺安垫。2.笛营销惕第二芳阶段黑：（续20私15扯.2国月-杀-2繁01珠5.雷4月谁底）内部飞认购证期：你内部答认购果的目淘的在湿于通挖过内槐部认拍购期头的推旋售活摇动，恢达到贷测试揉市场四反映习的目钓的，枪通过兆对内首部认筋购期属市场劲反应梁的及岔时分甲析和漂判断稿，对域项目魔销售耻策略馋、项丧目推披广策毙略、贯项目减价格哗策略崖等内汁容进呢行相他应调搬整，符保证涛项目河正式葡发售荣期内漏推广酬活动剑的成窑功。3.开营销锡第三番阶段乘：（枪20怪15贤.5者月-霸-2脸01伐5.错7月冤底）开盘挽及延胸续期师：开坊盘期远是在搏项目忧各项迎准备给工作届及销率售条咸件完预成的笔情况骂下,通过炒密集演的广危告宣筐传和匠开盘两活动,对前车期积慌累的锯客户男进行灾消化辜销售,在延唤续开聪盘热书销的组情况机下,配合虾广告凶推广,进一两步消腐老客汗户积蒸累新涂客户,保证好项目垒的成地功销椒售。4.号营销昂第四烛阶段宣：（只20形15术.8滥月-叔-2凳01喉5.届10甲月底跃）强沉销幼期虏：项斗目已键经在悬市场闲上树标立了撇较高集形象果，销僚售开予始进男入相泄对较录为平灯稳的际时期饭，这膜种情压况下席，及样时调练整广坛告及收销售妈策略误，运秀用新捏的推巧广手招段，米提高塔市场厕热度午，并招在适敢当的度时期立内重团新将打市场翻目光绣聚集弦，周疑而复阅始，滨掀起镰一轮芝又一袖轮的铜的销记售热塌浪，梨形成涉强销洪期。5.走营销槐第五菌阶段饼：（霉20恭15货.1羽1月糟--戴20敌15他.1戏2月即底）尾盘鸽销售餐期：明项目械销售挪尾盘王阶段疾是指阻项目昨铺位膏销售碧已经岗完成薄绝大提部分磨，开炸发商乒已经渴回收洞大部糕分资红金，合并取但得回设报以因后的河阶段揪，本砌阶段历推广拍费用仙逐步怨减少肌，对随难销漏铺位带一般舞采取素特价踩销售宴。推广贪方案媒体规格主

题费用预算（万元）浙江日报、杭州日报彩色整版隆重开盘，掀起你的盖头来，水岸雅苑热力开启，光芒呈献整版广告各一次浙江日报、杭州日报彩色半版过程精品，打造广宇-水岸雅苑“五新级”高尚社区——广宇地产十年磨一剑；春季房交会活动；水岸雅苑热销解密等主题每周各2次半版投放促销广告费用韵和销特售渠俯道1.锻媒体私策划2.柿电视冤广告杭州暗电视叔台在追A时托段播将放广责告片唐，广柏告片钢长3稀0秒贼。杂谷志片签长5熄分钟巡寿。广飞告频冲率为抗平日秤每晚药三次挂，周蝇六周侄日每夕晚五教次，凉每次锐播放宁10钟0，报00肯元。植（杭煮州电值视台彻建于枣19白84拌年2这月1迷日。鲜原设须有1薯1频搞道（盾杭州纸电视菜台一雪套新节闻综题合频前道）控、4嫁1频报道（篮二套横西湖篮明珠选频道珍）和鄙“西剑湖卫浑视”慰三套皂无线砌电视舒节目竿，每肝天播陶出3榆9个稳小时缓。杭滴州一四套、阁二套裹（明飘珠频奖道）胞的节侨目覆聪盖杭记州地水区和洒浙江桶省杭容州市盟周边垦部分离县市环）3.掘户外凑宣传户外宣传户外广告牌投入持续半年传递楼盘的信息30万元形象装饰春节后持续到开盘前后深入打击，一击必杀10万元4.拦物料楼书让折页臂、户恶型册份等大拔量印画刷，矿雇、涝派兼稀职人允员在筒杭州扇各大溪闹市穿区街夹道派来发传闯单售楼券中心狭或推该广中油心草掩图项目因推广攀主题蜓策划LO嫂GO楼书涌概览楼书秤封面楼书惑第一腥章-哄-休旅闲话树题推广刊媒介筑策划（一代）：务主伪要广庆告媒哗体：1、惠户外揭广告尖牌2、武围墙贤、路注旗3、耽报纸4、简房地阿产广堤告杂崖志（二菜）：棵辅助扯媒体1、诵网络贪及其副他宣论传方嘉式2、宴电视3、税手机部短信4、柄DM禽邮递乖或夹摊报媒介重磅藏出击分阶浸段营冬销工牲作安络排本方滴案围赛绕项嘴目高董度的列整体页定位痰，充投分调观动“赚气”竟、“凭势”苗元素而使之勺全方乳位贯塘穿整粒个营童销脉页络；源同时元将项胆目一期营榴销战帮略划蝇分为4个重舌要时护段：（一绑）、击营销橡周期横划分惕：推广填目标设：积惕累客傲户，晶解决炊项目虫最大稻的营凡销障熔碍——潜在分目标态客户狗对衡凯阳新终区认尿同度锄不高吵的问传题推广飘切入性点:一种急全新已的洋壁房生疫活方点式、枕创新塌型的同物业牌产品梢与中编央行伟政区哈的核谅心区状位营销让脉搏损：新锁城市顿中央或前景+项目美品牌讯塑造溉＋优缘瑞质的左创新尾产品斤＋优妙越的啄洋房掀生活闻（区惑位/服务/环境用）房地艰产营文销第毒一阶矿段房地笨产营清销第爽二阶戒段房地尾产营撕销第尾三阶秩段房地盘产营和销第魄四阶踢段房地罗产营漂销第位五阶蚁段（二团）、径开盘监前分盲阶段腊营销砖推广推广喘进程毫——粗项目耻品牌扯确立车与营钉销的排核心棵目标阶段咐推广舅总目纪标：列完成豪项目北品牌胜的高码度建拳设，摇达到奥积累敌符合驻目标榜客户兰定位孝并有巷购买鹊动机携并产博生购盯买行激为的惊有效目客源归。客户绕购买木的三张步曲柿：决拳策心及理驱傻动进高程第一符步、智又有尘一个狭新品顽牌—庭—全悔新的标金港作花苑慢花园惹——甚衡阳绞首席园洋房凉生活卫特区牢——暂项目岂导入汽期通未过公年关活绢动以竟及媒挖体报饰道引闷起公牛众高槽关注障度,杏炒热吃衡阳控片区饮，从鼻而建妈立知婆名度亚.第二梦步、诞进入咐备选迁品牌败名单世——奋金港刊花苑急成为狂长沙支少数理竞争帝品牌距！—畜—开稍盘前和期逐济步导飞入洋像房特梦区的经信息另,培黄养对坚项目泛的认鉴识,察建立军认知挠度。第三驶步、泳客户两购买桥费金畜港花德苑莫套属！窗——崇强销且期传升播品烂牌强拍大的共产品臣核心灭价值粱以达炭到全幅面理蔬解度宿，并蜂形成痕高度坟的购愚买忠亦诚度阁。（三锈）营拼销推锅广执糟行方威案架率构：项目枕核心夺利益示诉求卵：打酸响四湿步齐邀声锣台鼓空中肤打击地面俭推动公关稠造势终端姜展示1.筐主流慢报纸沙广告2.疤系列却软文图报道3.且高端茫杂志豆广告4.撞电台丽广播脚广告1.牧户外革系列萝广告2.血楼书尊宣传助物料3.端节日腿主题恒营销1.彼杭州套体验壶之旅2.鸦杭州移国际配会议3.制新年姐音乐革会、躲嘉年磨华4.戏产品芝推介缠会1.姿楼盘追现场肿包装2.糠样板参间空灿间布习置3.往活动睬现场洽布置4.亦巡展亡展场婚布置不同堵阶段把主要御SP挪策划热身枕开盘际：营灯销第华一阶