房地产开发与经营管理授课讲义

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院唐祥忠第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.诵2房屯地产讯业的垦内涵珠及性北质房地勿产业梳的内琴涵房地趣产业胡是指振从事揪房地坐产开闸发、绑经营两、管涨理和患服务绣的产齿业。房地亏产业湾的性练质按一授、二算、三芬产业亮划分锋，房傲地产腿业属啊于第爷三产棒业。1.猛3房培地产态业在距国民咏经济改中的诞地位裹和作悔用1、到房地荒产业典是国订民经锄济的开支柱秆产业封之一册。2、般房地圈产业碗可以孝为国敬家提袖供巨悦大的可财政咱收入张。3、蹲房地梢产业玩能够移促进偶相关添产业悉的发严展。4、羽扩大晋对房载地产深业的推投资哭有利屋于增跑加就层业岗钟位。5、务房地躺产业殃的发泪展使含城镇疮居民伙个人乒有了骂新的翼投资掩热点黎，居税住水头平得紧到提遵高。第二赛章阶房婶地产背开发购概述2.已1房宪地产伟开发基的含缠义、套特征答和形境式2.面2房鉴地产枝开发蓝程序2.菜3房泛地产煮开发遣企业玩及其揭管理2.锁4我国百房地宋产开冤发状族况2.的1房肌地产彩开发夺的含少义、晓特征法和形乔式房地亚产开口发的初含义房地彻产开桐发是眠房地疾产业苗中的嗽物质管生产创过程拢，是熊房地导产业惜中最斯基本刘、最撞主要织的经炎济活湿动内腔容。房地肿产开尘发的或特征综合远性、殖长期陶性、规地域幕性、茶风险撕性房地饥产开聪发的罪形式1、峡按开或发的元对象汤划分（1眠）土絮地开多发（2挎）房帽屋开址发：躲住宅户开发抢、写连字楼丛开发坐、商秩业用瓦房开从发、王工业神厂房扩开发（3跳）综岸合开谜发2、坛按开湖发的昨规模柔划分单项求开发隆、成弱片开证发3、毅按开羊发区宗域的饱性质涂划分旧城唤改造孤、新灯区房地歇产开斩发的牌主要羽参与莫者房地早产开厉发企森业、仓政府夜有关械部门主、建弓筑承写包商壶、要金融史机构格、房养地产榴中介弄机构2.嫌2房恶地产迈开发杨程序投资镜决策遥分析术阶段1、傍提出凝投资俘开发析设想起2伸、项仙目可埋行性占研究前期提准备拾工作同阶段1、攀获取萄土地昏使用核权2、国征地桨与拆拍迁3、型工程走勘察拾与设和计4、看施工接现场挂的“刻三通匪一平论”或打“七肚通一返平”5、初建筑督工程捷招标建设霞实施争阶段1、锣组织太施工陆2膏、工茧程监返理堤3、放竣工桐验收租售众及物靠业管厦理阶榜段1、捕房屋顿租售踢2、敲物业疑管理2.晴3房卡地产馒开发杂企业棒及其单管理房地龙产开德发企当业的杠设立设立壮房地洒产开厅发企态业，劈燕应当概具备纹下列从条件莲：（1丝式）有察自己峡的名铅称和如组织陈机构（2响）有畜固定遍的经简营场壤所（3过）有玩符合星国务丢院规婆定的倡注册及资本（4买）有奇足够些的专溪业技应术人病员（5咳）法把律、专行政御法规班规定垒的其赌他条南件房地葱产开脆发企销业的祝资质枯等级房地北产开讨发企望业按康照企排业条救件，既分为我一、盐二、忆三、谢四个畅资质引等级解。（眼如：棉注册魄资本嚷50嫌00伸、2借00洪0、摔80幼0、险10基0，术经营脊年限叉5年坚、3夜年、役2年订、1阁年，斗从业丸人员仇专业解资格扬及数隙量等福）各资该质等唯级房压地产坊开发攀企业脖的从请业范烂围一级烟资质曲的房助地产袄开发告企业予承担升房地范产项鄙目的幸建设幸规模添、范愧围不咐受限锻制，鉴二级阵资质因及二芝级资册质以仇下的晋房地辟产开嘴发企距业可挪以承落担2圾5万信平方畅米以此下的符开发绳建设芳项目奋，承档担业届务的戴具体赛范围才由省适、自皂治区锄、直勤辖市雁人民宰政府片建设半行政某主管成部门肝确定房地宅产开兄发企辈业资刻质等晕级的吴审批房地破产开赶发企预业资车质等叶级实礼行分禽级审立批：凝一级休资质丙由省昌、自竟治区老、直枝辖市僵人民勤政府竿建设届行政讽主管白部门轮初审礼，报狐国务翻院建勤设行雨政主症管部蛮门审稀批。税二级叮资质艰及二该级资凡质以展下企暂业的炒审批饥办法浩由省袖、自辰治区颈、直富辖市花人民略政府直建设弃行政梢主管乳部门舱制定错。房地惊产开营发企晨业资园质等就级的辨管理1、追房地饶产开腰发企缠业从束事开马发经挤营业探务管敌理2、潮房地膀产开晃发企曲业资宰质证驶书管迅理3、锐房地祸产开金发企掉业资州质年周检管沈理4、消房地刑产开慢发企心业分鲜立、速合并匠、变估更管哨理5、感房地冬产开出发企抬业资披质降辟级管贡理6、叙行政辽主管般部门煤工作疾人员留管理2.总4我浓国房余地产铺开发临状况1、20债05年固都定资鸣产投乎资全年照全社党会固要定资围产投视资8驰86兆04桥亿元照，比迅上年湿增长耳25辟.7适%。阶其中卫，城服镇投盆资7翁50竞96矿亿元慕，增沾长2吐7.艘2%衡；农贞村投制资1勉35票08冈亿元靠，增春长1泼8.要0%守。2、荐20结05贤年全塌年房迟地产辆开发避投资说15俗75壤9亿渣元，扬比上娇年增跃长1峰9.袭8%仁。商筝品房呆竣工伐面积糊48悦79遇3万牢平方蓝米，扭增长炕14贡.9译%。低商品续房销完售额自18锻08笔0亿县元。盘其中抱，现墓房销旨售额晚占3撤5.测5%门，期切房占蓬64踢.5吸%。房地首产开宰发投篮资额喂从2耀00程2年反的7江73奥6.病42生亿元升增至祸20吩04含年的锡13现15服8.多25阴亿元蚀，增顶幅高焰达7口0.搜08包％；熄商品观房施责工面宣积从润20怎02赏年的戚9.摄28伪亿平律方米墓增至范20慰04善年的惯14跟.0浪5亿萄平方荐米，吓增幅叶达5惠1.肥42捡％；怠各项炭房地弯产开镰发统麦计指善标全薯面大屯幅上煎扬，暖尤以窜商品龄房销这售额懒为甚致，2围00尺4年剂商品它房销往售额标突破心万亿级大关乖，达绩到1括03亦75武.7势1亿瞒元，勤增幅宝高达稳81艘.3务5％山。中冷国房野地产料行业茅所处测的大阔开发奏时代册迅速穗造就罩了一党批颇陵具成犯长潜纪力的禾超大掉规模捷企业勺。图4泊“鸣十五春”时猛期固患定资翠产投监资与龄增长迎速度第三唉章匆房雀地产艇开发冒项目竞策划3.称1房声地产袖开发励项目陷策划刷概述3.乌2房状地产猎开发津项目华区位丸分析婆与选塞择3.右3房赖地产雄开发御项目输时机量的分折析3.殊4房遇地产耕开发政项目蜡定位3.侧1房姑地产赚开发闪项目签策划泛概述房地秒产开某发项勺目策症划的从概念弦与内返容1、身房地售产开泡发项患目策配划是婶房地予产企份业对植新项举目进杀行构错思、磨设计暮、评砍价和窜选优想的过冠程。2、滑房地宋产开捎发项薄目策蹄划主介要内奴容：（1泥）房本地产煌项目健区位插的分联析与丛选择（2表）房掀地产提项目框开发接内容胳和规至模的晨分析（3遇）房穗地产仗项目讨开发冻时机喇的分待析（4日）房倘地产笼开发忧项目总定位（5蚊）房因地产牢开发计项目钞的规绕划设脉计（6绩）房察地产蚁项目查融资忆方式踩与资轿金结怨构的顺分析胀与选舰择（7幻玉）房托地产益开发洁项目皮的营亿销策头划（8魄）房荐地产啦项目滩物业欧管理杰的前碧期介诞入房地泥产开赛发项歇目策茶划的咏基本酬特性1、征地域捧性虎2、富创新四性制3、支系统伞性4、露前瞻阔性侍5、陵市场椅性府6、痒操作挡性房地葛产开须发项症目策缠划的僚作用1、洒使企侮业决马策准滚确，页避免狡项目典运作其出现驴偏差2、足使房守地产僻开发风项目挖增强蚊竞争但能力3、剃探索口解决韵企业临管理尖问题春，增熟强企械业的兵管理争创新桌能力4、芳有效腾地整肝合房春地产爪项目陡资源而，使幼之形缎成一土种前扣所未案有的学优势房地抗产开龄发项截目策倘划的怨原则1、国符合充产业档政策雀和区翼域规处划2、预符合估市场含需求3、准符合爷环境弊条件4、彩符合蜂技术匙先进斤性、验经济嗽合理规性房地不产开反发项流目策浩划的顿模式1、横概念船策划嫁模式2、绢“卖蠢点群云”策龟划模偷式3、寻等值屑策划刑模式3.蓬2房天地产佩开发爆项目晌区位蓬分析华与选统择区位近的含拉义及馒区位冶效益侍的实音质区位新可简些单的内理解狸为位附置，用但它净不是冰简单容地指局自然揪地理舞空间禾位置杰，而浑是自苏然地闲理位裹置和结社会忽经济差位置栋的综逝合。区位挎效益期的实职质就度是位疯置级太差地怖租（集即土黎地位娇置对讽经营能收益定的影遵响）耕。影响券房地冰产开钻发项响目区温位的蚀因素1、菌自然假条件束和环柏境方什面的制因素2、粥城市选规划型方面码的因待素3、顷交通菠方面票的因吵素4、喇市政对基础洲设施隐和公僵共配磨套服络务设哪施方预面的因因素5、陪人口向和经霜济集层聚方骄面的信因素6、异社会挡文化刷方面梳的因穗素房地普产开短发项懂目区昆位选狂择的夕原则1、旨合法斜原则敏2宽、最专高最爱佳使元用原袭则3、骆开发彻潜力凶原则不同柳类型润房地助产项员目对扶区位疏选择除的要犹求1、牌居住峰房地婶产项拢目对肉区位餐选择饲的要滨求（1开）市哗政公思用和胆公建杏配套狗设施里完备（2牵）公坦共交肌通便笨捷（3辫）环念境良被好（4备）居篇民人惹口与映收入2、各写字消楼项枕目对养区位扛选择穴的要础求（1掀）接剂近其碎他商爸业和拴办公英设施（2箭）交袋通方谈便快区捷（3帆）周杨围环陷境优纹良3、偏零售绣商业阴项目昆对区较位选页择的笑要求在微蛮观上仅应位宵于城持市或梦区域秒中心两，具火有较串好的助临街盼或道裹路状巷况，为处于刮交通姥路口主和繁队华街可道两踩侧，抚交通耍和通袖信便丘利，餐有足薯够的危人口参流量4、场工业谅项目研对区堆位选认择的俱要求工业厅项目骑区位胜的选山择要竭求主岸要包材括：阶取得驾原材叙料容苗易，搂交通费运输律方便灯，接摧近产验品销厕售市辫场，烟人力混资源亏和土鼓地、升水、车电等惑资源孕和能奋源供芒给有狠保证联，能姓够控疯制环菠境污务染。3.览3房婆地产延开发泊项目政时机命的分们析房地费产投宽资时彩机房地脑产投洋资时疼机的贷选择蜡，一别是从范房地况产开昨发经陆营过帐程。敏二是字从房竭地产在业发改展周第期。房地然产周扯期1、灶房地之产复舍苏阶妖段2、桨房地鱼产繁购荣阶厚段3、伍房地颈产衰茎退阶业段4、羽房地们产萧物条阶药段3.活4房搭地产弱开发啦项目脏定位房地距产开碑发项尿目定任位概顺述1、盐房地淋产开摔发定累位是吸指房做地产左开发我投资躬者经洞过研丸究市共场前燃提、宗技术蹦前提紧和资狭金投束入状钳况等冰一系惰列与恐房地讯产产主品生按产有住关的局前提林条件寺，利订用科唯学方撑法，吊构思线出房箭地产敌产品敞方案伏，从年而在赵产品限市场称和目驶标客悬户中矿确定名与众点不同合的价垮值地歼位。2、暂房地隔产开杨发项引目定糠位的乎原则（1目）受跪众导询向原游则甚（蜂2）夹差异再化原槽则房地参产开推发项价目产今品定泰位1、抓房地姿产开救发项龙目产驳品定勒位就市是房宅地产州开发愉企业赚为了跃将自挤己开雅发的壶房地贺产商尤品进欧行有警目的踪蝶、有愚选择愉、有肃针对守性的吐销售论或推洋广，你在进碎行客燥户界眯定和炒细分棵的基弃础上翠，创送造有碑差异剖的房含地产壳产品对，在桑消费御群体膝中树显立所顾开发活房地刊产开漫发项锁目产恋品的绑特殊绑形象掠。2、佣房地滋产开繁发项球目产腊品定怪位的序内容房地读产开丑发项兵目产询品定抚位的辜内容耗主要枝有建掘筑风格、友户型信设计负、功刷能定央位、坦小区够环境垃、物健业管匪理等瓣。房地舞产开县发项绩目客济户定湖位客户续定位耍是确深定房垂地产歼项目洗的目鸦标消惰费群务体和静他们仿的特阳征。房地晶产开贡发项庭目形衣象定照位1、棚形象猫定位础主要沾是找若到房朝地产然项目嘴所特接有、崭不同牵于竞疲争对丢手、木能进满行概定念化细描述扔、能躲通过橡广告络表达材并能划为目乏标客选户所佳接受些而产娱生共踩鸣的特征脱。2、渣房地返产开蛋发项隆目形蛇象定扔位应免遵循春以下哗原则（1隆）项疲目形尼象易唯于展烟示和妈传播展。（2蚁）项罢目形秃象定盟位应愉与项归目产肿品特者征相培符合（3存）项壳目形立象应霞与项壮目周冷边的阵资源狼条件让相符夜合（4铺）项告目形包象应校与目戴标客擦户群笑的需稼求特极征相裙符合（5翠）项诱目形猪象定艳位应逮充分彻考虑窑市场座竞争境的因绵素，砖与其跪他楼慈盘有驾比较描明显票的差毒异和是区别房地壶产开释发项泰目品烂牌定破位1、奴品牌互是一乞种名供称、溜术语姿、标漂记、佛符号测或设杜计，阴或是脸它们柔的组裁合应甘用。2、勺房地涉产开首发项纳目品仔牌定旨位的唤影响催因素品牌载定位颜的影备响因坛素主季要有眉：房姑地产伞产品欢的质翼量、残价格冲、服全务、还广告回、员厌工。3、楼盘袄品牌浮的创彩立（1出）命跨名及快标志（2识）产软品品顷质（3冬）概拦念创增造（4柳）追纺求个沿性化4、等企业括品牌坐与楼肠盘品苏牌联吼动定颠位（1蜡）楼饱盘品滔牌促序进企糊业品侨牌（2寻）企裂业品挑牌带抵动楼逢盘品胁牌房地姜产开孤发项匪目营聪销定喉位1、价格涌定位（1知）价跨格定版位的阔目标房地艺产开绳发价盐格定驻位的贞目标耕必须穷服从切企业揪的经井营总屯目标固和市偶场营金销目怠标。罗具体刊包括医：最恶大利核润目盆标、榜提高钞市场随占有板率目轿标、扣稳定户价格堆目标精、过针渡价律格目供标、鹅竞争解价格迅目标谎、（2踏）楼服盘定走价方贡法房地怖产定双价方女法：掩成本吉导向船定价车法、夫需求愿导向南定价罚法、惭竞争叔导向份定价需法。（3尽）楼阿盘价合格定殊位策凝略楼盘臭价格伯定位导策略招主要宜有：流心理座定价咐策略芦、折塑扣定娃价策植略、佳新产扛品定叉价策扔略、剂过程这定价丙策略2、枕广告虏定位（1视）不咳同媒致体广撒告的赔特点（2嘉）选参择广漠告媒喘体应车考虑呢的因轨素在选雄择媒犯体时袖，房俊地产驾开发针商应糊考虑题以下衔因素腾：项译目规肠模、牢楼盘迹档次捧、项顽目区核位、祥资金负实力想。（3拒）广摆告预既算方兔法广告级预算脸方法踩有：姓量力津而行共法、悔销售勾百分虏比法犯、竞密争对铃等法拉、目厌标任饱务法份。（4或）广我告推森广安齐排3、势活动娱推广纷定位（1咸）活谈动推邀广的律概念活动赌推广司是指怖企业霸整合建本身堪的资树源，难通过落具有酷创意叉性的天活动鸣或事堡件，荡使之卵成为携大众较关心次的话描题，赛吸引架媒体恶报道岗与消樱费者橡参与吨，进屯而达室到提笼升企傲业楼邻盘形捎象，狭促进日楼盘绪销售勾的目樱的。（2额）活雪动推眯广时槐机（3冻）活悬动推突广形逆式活动百推广丹形式混有：霜楼盘干庆典柏仪式范、社霸会公壁益活腿动、平社区刷内活悲动、垃大型意有奖霸销售铸、打叠折促僚销4、陈营销去渠道喇定位（1腥）房蜘地产强开发葛商直们接销块售（2纸）委叔托房倘地产参经纪运公司诵销售第四阻章扑房赏地产汤开发立市场紫调查另与细胳分4.孝1房逐地产鞠市场柿调查疫概述4.翻2房魂地产位市场户调查锋的方拉法4.掘3房被地产议市场都细分4.庆1房夸地产飞市场扒调查塌概述房地乔产市咱场调度查的磁概念夜、特制点及贷作用1、漫房地萄产市堤场调诵查的制概念房地盛产市麦场调趴查不汪同于想一般君耐用腹消费矮品的搂调查戚，它梢是以是房地勤产为他对象码，对耻相关芦市场舱信息堡进行厌系统胀的收让集、届整理难、记父录和杠分析芝，对钱房地近产市释场进抄行研柿究与胃预测语，并岭最终敲为营面销决沿策服群务的吧专业冒方法沉。2、卵房地叶产市宇场调课查的饶特点（1饲）房封地产召市场肚调查宵内容液广泛（2住）房球地产登市场答调查验针对牛性很允强（3碗）房释地产落市场鸽调查遥方法飞多样（4她）房脱地产枪市场识调查月结果碰具有怪一定祝的局戚限性3、跨房地歪产市宁场调榨查的龄作用（1钩）市松场调丢查可授以使半企业孤获得俩大量伤信息排，增讽强房塔地产规企业丘对市缩慧场动辛态的恒感应叨并作较出相呆应的村反应斯，增乔强房武地产数企业南的市锡场竞坡争能拔力（2兄）通叛过市窝场调范查，车企业筑可以纲了解烈、把情握市搬场需系求，治确定游企业捕的目招标市觉场，参生产某符合猫市场需求探的房塞地产理产品谅来满馅足市茂场的肢需求（3仆）通禁过市铃场调庆查，爽对房志地产岭产品烛进行吊分析鸣，对仅其地敬段、资价格汁、楼彩型、耍户型出、绿泻化、俯配套智设施雹、物笨业管哀理等仁内容远进行立调查姜归纳裹和研咬究，归也可附使房寺地产败企业并的营效销决锁策具地有针丢对性培、超箩前性房地现产市威场调姻查的州程序1、贴确定寄调查揉目的2、惠初步裁调查3、驻调查索设计4、午现场摆调查5、异资料粘整理英、统裤计和慌分析6、孕撰写真和提渣交调涝查报将告房地刃产市自场调气查的蹈内容1、岸房地代产市答场环缴境调膏查（1讲）政圆治法鹅律环让境调相查（2律）经迅济环鹿境调娃查（3扩）社该会文采化环统境调谷查（4南）社方区环鹅境调把查2、牌房地园产市励场需刘求调报查（1纽奉）房孙地产守消费绸者调意查（2杠）房婆地产唉消费屈动机巷调查（3枣）房追地产奶消费泡行为扯调查3、旋房地诸产市驳场供梅给调木查（1备）行永情调回查（2腰）现筒有房互地产销租售禾客户效和业妖主对凤房地秋产的确环境纺、功陆能、气格局商、售它后服雪务的普意见禽及对来某种拔房地请产产翅品的武接受慎程度（3朴）新株技术辫、新港产品武、新曲工艺括、新锣材料虑的出仁现及伪其在戏房地携产产盏品上根的应紫用情恼况（4厌）建鸽筑设云计及影施工代企业画的有帮关情爬况4、骄房地锻产市悼场营剧销活相动调菊查（1勒）房西地产彻市场债竞争疲情况马调查（2大）房铃地产穷价格萌调查（3傅）房陷地产番促销殊调查（4培）房闻地产颠营销锻渠道脸调查4.猴2房禾地产服市场衬调查浸的方守法房地柳产市帅场调层查的债方法贤分类1、论按调池查对远象分普查和、重及点调代查、遗抽样附调查2、煤按调欢查方呜法分访问元法、抢观察坛法、努实验亡法房地页产市艺场调吉查资风料的挠收集1、拾基本鼠资料罢的收羡集基本拉资料酿可分包为一组手资集料和睁二手凝资料屋。一座手资矛料是门为特聚定目纺的而妖直接曾收集炸的资罩料，能二手华资料渴则为旦公司冤内部宋或外蓝部现售成的渗资料2、幸房地孔产法渣规资屋料的馋收集3、惩项目忍基地占现状霸资料首的收卧集4、央交通奏流量扬资料临的收讯集5、兼人文什社会梯经济坚资料晚的收逮集包括肉有：吨人口爹、职渡业或效行业耗类别专比例努、产茧业结乌构、向流动吴人口6、分公共顺设施掌资料术的收炕集7、集商圈畏资料贱的收玻集8、岂房地拔产市辈场景肯气资疤料的喘收集9、购销售鱼资料阴的收束集10层、竞屑争项躁目资桃料的冒收集11较、租台金资杆料的挪收集房地艳产市胃场调腰查资足料收机集的聚途径1、谨房地钥产消舰费者贪或居归民2、交易模双方习当事缸人3、代房地竟产中颠间商4、递房地牲产租刘售广滚告5、捡房地惑产交爷易促松销活凳动6、残各类赌二手向资料4.煎3房信地产略市场卷细分房地坑产市武场细堵分的抖概念房地秋产市皂场细尽分是谨发现电和了榆解市醋场机宫会、离制定和与执筐行有迫效的斥营销齐方案惨的关疑键和杰核心房地务产市挖场细氏分的胞原则（1横）可袭测量览性炕（迫2）迟可进耻入性（3税）可怀盈利夏性幼（遮4）像可鼻行性房地霜产市悄场细袋分的愈依据1、青地理戏细分牙2、犬人口别细分3、赤心理魔细分座4、楚行为游细分房地廊产市该场细晃分的存方法1、预单维枕因素那法湿2、研三维索因素从法3、醋变量消组合隙法房地岛产市曾场细架分的鼻程序房地戴产细给分一旱般遵问行以秧下原连则：（1狼）依茅据市开场调礼查的蹦资料挤进行姻分析校，把请握房唇地产公市场宇需求职供给宽状况殊和发杜展趋棍势，栋选择良和确定旗房地秩产市阔场产朱品范肤围（2璃）依乱据市继场细据分变锻量排深列出火消费坟者的豆需求（3而）依卖据消艺费者傲需求量的具验体因退素，已初步什确定何细分锹市场粱的数法量（4路）对坏初步巡寿确定尖的细促分市宁场进煤行研鱼究，疫从中漆选择井有利句于企参业经览营的利细分努市场同作为刃目标护市场（5允）考乞虑可栗供利项用的喷广告超媒体结、销脂售渠牲道、刻运输君等费摇用的逃高低叼，目同标市围场的谦特征装和企礼业期被望利女润大腾小（6渗）计呈算目合标市端场给有企业立带来成的效任益，柴从而裂确定恰企业蓬产品应投向蹈目标插市场扬的风郑险程掘度（7蜡）针条对确僻定的号目标炉市场叠特性姿，制凝定进遮入目惩标市蔬场的口营销呢策略第五皱章刷房彩地产验开发渐投资5.供1房传地产杠投资冬概述5.恩2房刻地产防开发欠资金辉筹措5.炕3房拌地产嗽投资贿风险姐分析5.耻1房袄地产恩投资卷概述房地捧产投悲资的喜含义房地末产投爹资是纸指房容地产遗投资蜻者为缠了获驼取预室期的宰投资练收益括而不雅断地蚀将资例本投扛入到掌房地房诚产开伪发经顽营领第域内帖及房配地产请金融种资产祖上的荐经济撞行为房地福产投珠资的捎主体1、冷国家凡2利、企伏业耗3、萌个人房地梦产投丛资的月分类1、啦按房冤地产烧经济坚内容虫划分（1桥）土模地开进发投蜘资（2乖）房帖屋开贯发投培资（3备）房诵地产俘经营淹投资（4淡）房句地产合中介年服务叮投资（5唤）房考地产粮管理喇和服沿务投烫资2、受按房仔地产垦投资亡形式露划分（1雾）直星接投状资房地抖产直巨接投软资主棵要包泡括房节地产传开发据投资和房倾地产先置业亮投资（2隶）间康接投脆资具体裂包括暮：购疾买住嗓房抵点押贷筋款证糊券，榜购买哲房地袜产投文资企味业的笋债券速、股爬票，领投资桐于房贼地产猾投资沃信托纠基金房地脉产投调资的昆优缺傅点1、太房地碌产投递资的预优点（1颈）相见对较床高的蝴收益旷水平（2闻）能疫够得赖到税业收方格面的恼好处（3阿）易谨于获俱得金灭融机拌构的彼支持（4倦）能旨抵消浮通货片膨胀践的影今响（5斗）提浪高投被资者植的资决信等露级2、总房地尿产投胸资的意缺点（1俱）变今现性弱差（2玻）投酒资数类额巨易大（3赞）投联资回殿收期沉较长（4鞋）需侍要专停门的剩知识卵和经纸验房地畏产投忽资三凳要素1、江时机虹2从、地病段恼3、佩质量5.欺2房黑地产躬开发题资金铁筹措项目慢资金惠筹措阵的渠买道与耕方式1、膀项目核资本奴金筹影集的吊渠道荒与方咱式（1末）国脖家预呼算内李投资（2路）自屯筹投尤资（3酒）发壤行股指票（4塔）吸唱收国亚外资沫本直拍接投快资2、麻项目玩负债雹筹资君的渠孝道与肺方式（1理）银环行贷黄款（2送）发那行债扇券（3恒）设石备租关赁（4帝）借剪用国僻外资性金房地其产开笋发资班金的曾来源1、狮自有路资金（1抓）企姜业自汗身积笼累（2副）主樱管部贸门投倡入资潜金（3迟）联状营企放业单袄位提浙供的您资金2、能银行法贷款3、侨社会询集资（1战）房略地产木股票（2立）房慢地产丘债券4、侨利用见外资5、句预售允款资金钉成本1、拌资本提成本梁的概郊念资金坟成本页是指寇企业械为筹折集和工使用妹资金日而付看出的乳代价亿，由奔两部俊分组丽成：范资金满筹集督成本两和资框金使俱用成管本。2、零资金知成本蓬的计效算（1妄）资宗金成福本计埋算的乔一般室形式资金州成本讨一般顷用相洋对数彩表示豪，称销之为跃资金毯成本租率。慈其一枕般计脾算公逐式为拿：（2钻）各毫种资康金来僚源的校资金盏成本①优敏选股显成本振②普敏通股柴成本③债白券成狱本侧④银糕行借霉款⑤租朴赁成虾本愤⑥保宇留盈豆余成苍本（3早）平盏均资津金成环本为了印进行议筹资万和投错资决外策，撞需要梯计算浙全部牵资金差来源恩的平巷均资川金成畏本率杆，即婶综合誓资金斥成本害率。5.浙3房臭地产香投资沸风险仓分析房地统产投垂资风模险的仙含义房地隙产投塑资风费险是桂指从漆事房就地产助投资吵而造羞成损秃失的骨可能捎性的揪大小贞或程径度，痕这种测损失铸包括躲投入工资本斗损失字及实武际收投益小粮于预溜期收槽益的每差额挖损失抹等。房地璃产投乖资风不险的丑类型1、锯市场内风险（1体）市释场供拆求风躲险（2犬）变茅现风驰险（3烘）购牌买力双风险（4掘）未肝来市躁场变预化风杜险2、崭经营业风险（1洞）决密策风晃险（2搏）财茂务风帽险（3活）管扯理风轻险3、贿金融香风险4、转经济大风险5、怨政策淡风险政策姥风险购是指杰由于思国家妨或地搂方政害府的言有关抛房地述产投行资的胃各种斥政策醋变化臣而给给投资肾者带凭来的慈损失焦。6、档政治伟风险政治问风险杰主要寻政变币、战疫争、肝经济律制裁胃、外兔来侵声略、催罢工腥、骚事乱等伐因素觉造成粥。7、棒自然那风险房地膀产投煤资风旋险的沈规避词与控狐制1、弟风险草回避艰2潮、风艳险预评防伞3、轰风险洒组合4、尚风险傅转移（1回）契否约性市转移（2浮）购厉买房丽地产萝保险（3掩）项妈目资本金证咐券化5、翼风险欣自留第六冈章冰房地笼产开乓发项甜目可淡行性陆研究6.毯1房弯地产贪开发焰项目章可行涛性研冈究概铜述6.谣2房底地产疮开发屯项目宫成本岸费用适与收奥入估悬算6.除3房软地产翼开发很项目意财务桥评价6.您4房搅地产启开发石项目溜的不阀确定摄性分贸析6.椒5房扁地产效开发愁项目扮方案难比选6.衔6房辈地产霸开发减项目寻综合叫评价6.秆7房讯地产煤开发飞项目额可行惕性研授究报牙告的启撰写6.叼1房喘地产窑开发陈项目杀可行湾性研净究概昆述房地淹产开牺发项响目可后行性妖研究美的含民义和刮目的1、晶可行串性研贞究是奥在投奥资决蒜策前杆，对弃建设墨项目屈进行芹前面暮的技讲术经所济分恐析、圆论证鼓的科柿学方连法。2、基可行箱性研道究的缩慧根本蛙目的暴是实均现项计目决脉策的犬科学绘化、黄程序是化，辅减少阵或避呀免投房诚资决歉策的智失误四，提矮高项龄目开改发建衰设的鸡经济沫、社俩会和毒环境神效益炮。房地场产开化发项集目可针行性叔研究星的作恋用1、粗项目乡丰投资稼决策点的依骆据2、小筹集因建设邀资金敞的依印据3、鼠开发跳商与瓶有关踏各部绒门签宴订协滤议、袜合同载的依妈据4、浊编制让下一乎阶段帝规划走设计际方案票的依咏据房地绵产开路发项侄目可询行性蹲研究俱的工耀作阶埋段1、月投资蜜机会逝研究2、同初步皂可行脊性研争究3、届详细科可行召性研轻究4、扛项目禾的评波估和超决策房地银产开过发项咳目可思行性友研究矛的具涌体步蛙骤1、览接受眨委托2、震调查易研究3、民方案灭选择买和优母化4、劈燕财务蒜评价赞和国称民经宵济评旷价5、划编制支可行验性研勺究报兼告房地角产开葛发项铁目可范行性协研究帝的内陵容1、雅项目鼓概况2、蹄开发衫项目漏用地削的现寸状调纹查及籍拆迁行安置匆方案迟的制坛定3、毕市场惜分析幼和建仁设规保模的永确定4、抢规划竟设计察方案乎选择5、衫资源边供给细条件淹分析6、弊环境亡影响壮评价7、熄项目辩开发刊组织退机构园费用奶的研灶究8、这开发少建设货计划首的编理制9、糊项目仆经济序及社因会效化益分腹析10甚、结照论及摧建议6.露2房签地产柜开发浆项目左成本周费用撑与收洒入估漂算房地款产开哗发项雅目总代投资识估算1、谦开发泡建设赴投资开发问建设乌投资吸是指悦在开画发期蹄（指也从房航地产器项目辰大量喝资金鬼正式活投入乡丰工程集开始享，到售开发逮建设垫完成棋的期御间）幸内完李成房其地产积产品般开发犬建设鉴所需网投入阿的各朝项费茄用。2、属经营醋资金经营件资金练是指锻开发砌企业虹用于川日常页经营煮的周涛转资教金房地欢产开袭发项绝目各蹄费用剥估算1、时土地皱费用（1桐）房地有产项垮目土盏地费裹用是裹指为桑渠取析得房蚊地产毛项目价用地拆而发雨生的敌费用思。（2趣）根据拌取得黑方式起的不菜同，泻所发融生的床费用肢有：土地姜征收评拆迁大费、析土地树出让绞地价越款、很土地许转让舟费、诉土地帐租用糠费、偷土地与投资姨折价2、躺前期卸工程哄费房地苗产项浩目前勺期工珠程费答主要吸包括磁项目亮前期滑规划拌、设序计、役可行驻性研厚究，算水文吐、地观质勘酬测，时以及李“三摊通一婚平”窑等阶肝段的伪费用律。3、懒基础战设施斧建设夜费4、抱建筑艘安装们工程伸费5、劝公共很配套秃设施唐建设贪费6、志开发暮间接狡费用7、臣管理爸费用8、沉财务影费用9、庄销售泡费用10略、开判发期妄税费11棚、其偿他费舰用12名、不留可预委见费房地修产开久发项泽目收毯入估规算1、骂房地槽产开陶发项饲目租守售计勺划2、欢房地躁产开调发项碌目租占售价跳格3、邪房地鸡产开弓发项疮目收谊入房地转产项乖目的毯收入属主要特包括沾房地娃产产航品的刷销售权收入锯、租膨金收扮入、壤土地田转让打收入黄、配浴套设齿施销泄售收滑入、葵和自有营收兄入。（1领）租燃售收鹊入租售呜收入歼等于沉可供肃租售逗的房川地产它数量化乘以满单位志租售狡价格项。（2内）自闪营收辣入自营侨收入滚是指委开发般企业产以开成发完惜成后匙的房先地产赴为其衡进行截商业货和服兆物业幅等经访营活逐动的吼载体稿，通峰过综污合性凑的自余营方满式得舞到的它收入雕。6.睛3房旺地产丙开发矛项目趟财务圆评价房地古产项恭目财杯务评姜价是泻在房酸地产救市场感调查妙与预巾测，并项目东策划辛，投璃资、舱成本装与费播用估群算，嫂收入调估算撇与资躬金筹事措等飘基本醋资料杏和数萄据的肯基础竖上，游通过番编制恋基本锋财务灵报表帽，计搂算财盗务评破价指恢标，教对房插地产赢项目弟的财伪务盈持利能吨力、胜清偿仁能力窄和资多金平摔衡情妻况进娘行分麻析。房地兰产开祖发项野目基唇本财论务报套表的梁编制1、帐现金哑流量缸表（1轰）全壳部投慰资现赔金流帖量表（2贷）资窗本金串现金衣流量包表（3跪）投情资者袍各方缺现金吵流量扎表2、递资金筝来源析与运漫用表3、亏损益传表房地超产开市发项悟目财宾务盈芳利能敲力分范析1、冰财务电内部淋收益仙率2、联财务号净现伏值3、纵投资尚回收乒期4、鸣投资塌利润组率5、真资本船金利厨润率6、冬资本票金净妹利润衬率房地揭产开洽发项梁目清饲偿能档力分故析1、裤单利璃计息卖与复石利计戒息2、月有效喜利率笔与名换义利像率3、的借款要利息备的计遭算方婚法4、傻借款榨偿还俗期的迈计算（1神）国刻内借劝款偿救还期（2俭）国倚外借抚款偿侦还期6.稍4房走地产昆开发残项目坊的不级确定渴性分斩析房地状产开闹发项聪目不亮确定航性分碑析的羞含义房地族产项哥目不纠确定后性分南析是窃分析拾不确涂定性居因素蜡对项盏目可左能造孕成的雷影响耽，并欢进而得分析评可能殃出现坛的风趋险。敏感睛性分撕析1、涌敏感烧性分萄析的井概念敏感睬性分屈析是姨通过捡预计富房地傍产项菊目不遥确定筋性因沃素发醒生的钓变化条，分删析对伶项目箱经济贺效益斑产出若的影床响。（1众）单瞎因素茎敏感伐性分屿析（2摩）多峡因素秀敏感考性分撤析2、培敏感刮性分观析的劣步骤（1截）确湾定用念于敏悔感性雹分析跌的经俯济评第价指谢标。（2刚）确油定不缝确定固性因据素可宣能的张变化鸭范围厉。（3宿）计锅算不稻确定法性因我素变跳动时狠，评削价指纷标的竭相应芳变动余值。（4迹）通诵过评辈价指出标变帽动情详况，漫找出引较为辽敏感圣的变委动因驻素，惊作出奥进一增步的朴分析纽奉。3、塑敏感旦性分精析方费法的咬应用（1番）建某造费姐用的吉敏感汪性分毯析（2亲）建俭设周夜期的各敏感霸性分补析（3驰）租浅金的朴敏感邮性分抽析（4阶）建戚筑面愧积的枕敏感施性分拒析临界扫点分犬析可进圆行临贝界点吊分析堂的因适素有她：1、味最低格售价君和最桃低销喝售量兄、最徐低租乳金和竿最低父出租处率2、纱最高色土地锣取得岗价格3、朴最高本工程童费用概率裤分析1、乖概率肺分析胜的概逗念概率落分析咐是使汤用概究率研妇究预敏测不望确定逐因素随对房低地产捷项目菜经济掀效益受影响柄的一信种定夺量分爹析方停法。2、险概率订分析杜的步升骤：（1柿）列忆出需穗要进宜行概咸率分拾析的呆不确驰定性挨因素（2界）选阵择概香率分虽析使锹用的醉经济秩评价甩指标（3筑）分早析确榴定每脖个不鸦确定旗性因锅素的摩概率（4讲）计糠算在脱给定劝的概里率条品件下考经济谜评价蚀指标奶的累毯计概梳率，牧并确派定临努界点策发生潮的概购率。3、职概率档分析落的方羞法（1贤）期巩望值辩法典（2件）蒙狮特卡估罗模呼拟法6.素5房骑地产间开发沈项目绣方案触比选开发荡经营烘期相缸同的趟方案集比选1、低净现牧值法2、施差额抛内部边收益孕率法3、退最小坝费用彩法开发凯经营仪期不拳同的极方案咽比选1、牲年值数法2、物最小哪公倍炸数法3、瞧研究抓期法6.剩6房耕地产斯开发绕项目封综合耀评价房地份产开舞发项恳目综物合评皂价的蹲概念房地毕产开棋发项符目综赢合评咳价是壁从区恨域社本会经叮济发车展的权角度灵，考咽察房递地产脊开发它项目访的效争益和土费用日，评库价房应地产胖开发既项目钥的合披理性努。房地露产开见发项暖目综朴合评秤价的翁效益重和费则用1、照房地徐产开杯发项览目综葡合评拜价的蓬效益2、压房地撑产开打发项前目综岩合评单价的吸费用房地正产开描发项悼目综掉合评敲价的蒙盈利仪能力进分析综合侧评价仔的盈喜利能墙力分品析是央根据蚊房地犁产项徒目的蠢直接属效益造和直袋接费坝用，巷以及欣可以话货币踪蝶计量症的间蜂接效荡益和丢间接饿费用枕，计帐算综定合内弄部收肉益率惯，考景察房守地产猴项目致投资屋的盈绕利水喜平。房地而产开俱发项轻目综萝合评肝价的氧社会顶影响碰分析社会舅影响晶分析教主要袋包括艘下列举内容批：（1地）就看业效勾果分犁析（2千）对牙区域熔资源岭配置据的影决响（3巧）对伸环境始保护华和生虑态平孔衡的朱影响（4运）对窄区域匆科技雀进步碰的影逐响（5些）对魔区域极经济安发展盟的影洲响（6笔）对准减少遭进口喝和增衰加出廊口的革影响（7吸）对休节约械及合究理利虚用国翅家资款源的蓬影响（8滑）对症提高窗人民牢物质究文化蹄生活燃水平获及社华会福搜利的瓶影响（9惯）对县远景膊发展感的影樱响6.员7房板地产哲开发眨项目连可行染性研禾究报笛告的恒撰写房地个产开肤发项标目可塑行性作研究龙报告滋的基克本构窜成1、周封面甘2、劫摘要抱3、舌目录4、垦正文漂5、良附表岁6、躬附图房地值产开建发项煎目可惠行性暖研究增报告肯正文揪的编天写要忘点1、墨项目振总说启明2、音项目碑概况3、乏投资揭市场旦研究4、绣市场偿研究5、折项目凤地理吉环境臭和附渣近地校区竞罢争性采发展事项目6、笼规划倍方案堆及建陪设条坏件7、抗建设袄方式耽及进卖度安谷排8、遇投资迈估算纽奉及资庆金筹冈措9、衬项目荐评估耗基础痛数据瓦的预瞎测和许选定10饮、项璃目经寸济效级益评吨价11遥、风条险分抱析12快、可榨行性巨研究寇的结缩慧论第七满章宽房槽地产诞开发遮用地说取得7.也1房递地产运开发匠用地水制度贡概述7.南2国孟有土楼地使羽用权忠出让7.浆3土案地使锤用权舱转让铲、出役租、燃抵押7.庄4国阳有土摇地使仔用权俭划拨7.伯5闲竟置土省地的志处理7.搞6集争体土咬地征爪收7.身1房胃地产啦开发嘴用地垮制度唐概述我国地基本悉土地紫制度1、霸土地标制度话的概活念土地河制度退是人至们在悼一定境社会患条件泼下土胶地关座系的迅总称跃。包燥括土胖地所计有制始、土鞋地使匠用制酬和土蔽地国跨家管芦理制治度2、代我国慨土地遮所有始制（1接）国叹有土娱地所国有权剃的主绣体和赴客体（2模）集服体土垒地所茧有权藏的主虽体和劈燕客体3、梯我国倡土地姜使用脂制4、污我国页土地终国家印管理宵制度土地歪储备缎制度1、窗土地颗储备午制度券的概廉念城市节政府著依照帮法律基程序体，运退用市集场机狗制，迈按照鬼土地聋利用应总体距规划狼和城哗市规跌划，某对通腔过收组回、蚕收购皮、置逃换、恶征收秆等方去法取衡得的疾土地租进行肢前期胖开发杨、整靠理，沸并予颜以储露存，逝以供沿应和更调控城市趟各类警建设澡用地残的需挂要，鸦确保卖政府秤切实俭垄断赛土地输一级事市场窝的一令种管安理制农度。2、姐土地讽储备芝的范别围土地嚷储备蚂的范龟围主结要包炊括：（1骑）依货法收遇回的商国有羽土地（2木）可俯收购味的国锄有土狠地（3本）在茂企业铃改制鸽、旧延城改阿造、歪污染乓企业泛外迁狡、城觉镇规脸划调徐整中朋可置佣换的灶土地（4陕）征乘收的好集体脱土地购和政狗府代轻征的砖土地3、抱土地译储备仙制度洪的运碎作过御程（1适）土断地收浇购储遭备（2犹）储止备土收地前唱期开桑发整填理与平利用（3热）储埋备土叛地供枣应土地柿用途驾管制丹制度根据族我国《土塞地管冤理法李》规坚定，液国家鞋实行述土地跳用途周管制剩制度刃。国袍家编饥制土米地利峡用总险体规启划，规定死土地我用途株，将拨土地楼分为宽农用蚀地、讨建设劫用地誓和未令利用读地。耕地障保护卵制度1、驻国家宪实行唐占用系耕地撞补偿造制度2、批国家含实行竞基本石农田占保护管制度3、帐禁止遇任何盐单位颜和个房诚人闲垂置、惨荒芜欧耕地房地巡寿产开填发用爸地取仰得方宵式主要侨有:既出让柄、转本让、轿划拨固、与爸土地矿使用宝权拥有者鸟合作走。7.这2国很有土菊地使单用权输出让国有裂土地驻使用判权出过让第评概念国有睁土地友使用叉权出碧让是坚指国琴家以右土地烤所有舟者的消身份财将土酷地使耐用权零在一赠定年躁限内供让与壤土地的使用刻者，递并由颜土地恭使用付者向冬国家棉支付穗土地拆使用烧权出帝让金验的行隙为。国有广土地庆使用祝权出杆让的莲年限（1蛇）居辱住用索地7眨0年（2县）工胞业用雹地5沉0年（3贞）教帜育、降科技眯、文赵化、成卫生姨、体晕育用位地5颈0年（4侦）商辅业、凉旅游营、娱邀乐用乡丰地4奏0年（5招）综炎合或羡其他曲用地勾50抛年国有绒土地虫使用感权协扁议出敞让1、款协议炮出让孙的概兽念协议僻出让鸭是指体土地腾使用译有意杰受让爆人直食接向路市、肌县人港民政穿府土不地行挨政主栏管部抹门提静出用想地申嫌请，败并就炒土地铸的用激途、析范围阻、价佛格等降谈判麻、协商灯，达许成一撑致并庙签订笼土地似使用舟权出射让合辱同的累一种释出让春方式秋。2、来协议菌出让浑的特历点受主严观因荷素影比响大陪，缺象乏公构平竞鸭争，暴地价漏往往别偏低压。3、奴协议剑出让具的程峡序（1膛）申扫请损（锅2）据协商诊（3堂）报杯批（4巷）签川约辈（荣5）辅登记捧、领灿证国有护土地言使用仇权招僻标出滤让1、智招标内出让饭的概住念招标宽出让笼是指念市、随县人苏民政况府土刻地行杠政主还管部污门发磁布招着标公邻告，商邀请狱特定众或者胳不特兰定的原公民趣、法尸人和顷其他也组织朽参加耀国有死土地卖使用蒙权投荐标，见根据雪投标障结果刺确定睁土地析使用守者的执行为类。2、天招标缸出让概的特绿点（1慕）招题标人险不说决明自孟己的拼标底激，投递标人从各自忌也不栗公开躲投标残价（2自）不似一定罗“价虑高者斤得”（3鼓）投锣