房地产投资一零

主讲：王雄

第一章

房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述、房地产投资的涵义⑴投资的概念投资（Investment）是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一定资源可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源投资主体：（政府、企业或个人）投资组成预期的投资目的一定的操作方式和手段⑵房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。、房地产投资的类型1.从房地产投资形式来说，分为直接投资和间接投资两类⑴直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。商品房开发房地产开发投资土地开发投资

房地产置业投资⑵间接投资

购买房地产开发投资企业的债券，股票（企业通过资本市场直接融资）投资于房地产投资信托基金（以共同基金的方式购买、开发、管理和出售房地产资产的一种投资，企业只是一个投资代理作用）购买住房抵押贷款证券（将机构所持有个人住房抵押贷款证券化出售）2.按投资的用途来划分地产投资住宅地产投资商业地产投资工业房地产投资3.从房地产投资经营方式来划分出售型投资出租型混合型1.1.3房地产投资的目的房地产投资是将投入房地产开发、经营、管理和服务中，以期获得较高收益的一种经济活动。这些未来收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1.现金流量收益2.避税收入1）房地产投资避税收入原理分析2）房地产投资避税收入原理：房地产的避税收入是指因为提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是一种间接收益。房地产投资的所得税是以净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的应纳税收入为基数乘以税率征收。途径：A.扩大房地产投资规模B.争取加速折旧C.操纵应纳税所得额D.控制开始获利年度E.销售收益、房地产投资的特性1.位置的固定性对投资者而言，应注意以下几点：A.选择房地产区位时，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。B.在未来必须有增值潜力C.必须重视房地产项目所处区位的变化情况。2.寿命周期长3.适应性4.个别性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.房地产投资的巨额性9.房地产投资的风险性10.房地产投资的保值与增值性第二节

房地产投资分析概述、为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样，所有的投资都涉及到房地产投资的决策的问题。、房地产投资分析的任务1.为投资者提供投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者预测投资收益4.为投资者描述风险及提供避险方法1.秃2.膨3滚房地师产投广资分话析的笨内容1.童市场要分析2.想区位胞条件箱分析3.革基础胖数据悬估算密分析4.梢财务保分析5.们不确捕定性扔分析6.赔风险堂分析7.倦决策斗分析副（方移案比岩选分湖析）1.其2.地4房地掏产投山资项剑目的呼可行垮性分竿析与慌投资卡分析殃、项毁目评叉估的躺不同1.雾可行容性分键析与功投资闭分析驱的不酒同房地帽产投昆资分雪析，同是指泰在房屿地产链投资悔活动慎的前珠期，茫投资诵者运菊用自区己及岛投资今分析待人员厉的知诱识与剑能力颗，全抬面地湾调查黑投资受项目仿的各烈法各仿方制品约因蜜素，踏对所呆有可厕能投敌资方甲案进崭行比咽较论仿证，丘从中蹄选择验最佳火方案薯并保情证投卷资有凯较高北收益丙水平港的分间析活浓动。可行终性分秒析是淋在投抹资决止策前表，对激项目怒在技卡术上控、经矮济上党、工态程的和可行糕性进谱行论即证、先演技辈、评耀价的转分析骡过程找。其蒙主要乎目的闸和任巴务是品要明拒确是仔否值例得投共资于劫这个咳项目绪，即乎目标浮项目季在技肥术是偶否先腰进、药实用扔可靠逃、经岛济上府是否葛合理溜，财盗务上帐是否早盈利躁，并炉通过住具体裁指标钟进行辛评价锣和判把断。面对夕市场牺上众第多的棒投资最机会奖，通灭过可通行性晨分析蓬，可廉能会爆找出毫多个吐可行忽方案锁。由童于资袖源有来限，蚁投资倡分析清将帮咏助投脆资者鸽在多分个可吧行的虹方案乘中，斑通过箱收益揪、时某间、驶风险抖的排您序找垮出一鸟个方税案作队为投护资者编最货驱选择吴，也概就是鱼说，阻房地晶产托料子分唤析关势系的袖是多愤个预气选方自案中含选择吼最适代合投丑资者惭目的余的一桌个方打案。漂可行慈性分扫析从诵概念际上来颗说是谈投资秆分析猫中的填一个产重要估阶段提。2.专可行删性分吗析的泽内容1）嫂投资蒙机会警后研委究2）威初步下可行哈性研厘究3）户详细慕可行块性研洗究3.悦可行撇性分不析与票项目重评估置的不删同1）永行为附主题棍不同2）骆立足水点不蔬同3）京所起弟的作钢用不揉同4）居所处蓝的阶孔段不芒同4.招可行县性分趴析应蕉注意乱的问银题1）及防止耳先入涨为主隙的可虏行性挡研究2）筝选好炮可行死性分汗析的断主角3）苦投资构决策本的结等论首筝先取首决于恼市场信分析踏的结钥果第三央节房传地产计投资返分析愚中常跨用的镜基本深概念资金亲投入粪的时曲间不泰同，舍或者介产生推收益至的时方间不愚同，茄对项排目的翼投资料价值景的影佣响也挥不同嗓。因羽此在口进行泪房地骆产投参资分庙析时吩，必忍须准宇确把吃握与惭之相拨关的骆投资摊价值债、现薄金流果量、凶投资粪与成并本、松财务冻杠杆嘴和投未资经轨济效异果评牵价指捐标。、投母资价拳值投资滩价值钱是预快期的尤未来平的收饱益。铜与投锤资价遮值相煎关的民概念软有下废几个闷：A.粉交易或价格B.盟最可施能销堡售的罩价格C.杂市场蜘价格D.杆交易川区间在这胖个问磁题上传还必叛须注雄意投崇资价闸值和叛市场窝价值微是不嘴同的忠。投资寸价值全是基滴于投逃资者叉个人叮需要吓或意被愿，余对该服物业刑所估鞋计的倘价值筒或作适出的救评价份，而猴该物炼业的朗市场惰价值灯是该辟物业呼对于踢一个炊典型功投资弓者的询经济集价值妹。、关按于现蔑金流脂量把某桥一项跳活动护作为屯一个屈独立封的系舟统，启把愁各个睬时间形点上扫的实帐际发践生的饰这种祸资金嫩流入底或流唤出叫包作现陵金流伶量。现金争流量伪相关拉概念从房族地产治投资劳项目川分析勺的角岸度来堡看，匀现金亭流量塔是指失由于移房地扫产投屋资项阀目实换施而旅引起嫌的资恭金收干支的箭改变章量。现金撤流量血分为士现金窑流入涌量、煎现金哗流出遥量和楚净现土金流喝量现金苹流入夏量：捞现金逐的收朱入称欣为先网进流每入，纱相应颗的数忘额称科为现奶金流口入量专；现金掌流出鸦量：泄资金厌的支真出称共为现肉金流望出，蜻相应号的数温额称扒为现感金流收出量熟；净现缴金流迁量：捡指某帆一时载点上执的正善现金街流量拼与负渐现金县流量丘的代牲数和篮。现金休流量鲜图是交用以框反映定项目寻在计毛算期蔽内流挪入和础流出胡的现劝金活相动的趁简化宿图示馋。它外直观址地反修映了棚现金攀流量婚与时起间的敏关系扛。它苍是协食助投促资分耐析人疯员进晒行复俊利计价算和院投资茎分析贝的有算效工成具。现金酷流量姜表是稀将项判目在竭计算陶期内鸦的现弱金流断入与钱流出暂按发坝生的义时间房诚列入蠢相应悼时间束的一章种表搂格。开发混后出趋售房第地产摆项目桌时的材现金厘流量开发容后持称有房还地产脸项目倚时的声现金搬流量4．当置业埋也投宽资项乘目的塑现金奇流量、投株资与井成本1.乐广义乓投资踩与成秤本的踪蝶概念1）蚂投资广义铁的投改资是给指人塞们的役一种转有目签的经雪济行略为，望即以碰一定总的资炭源投遵入某考项计名划，废以获饥取所网期望兆的报谋酬。2)淡成本成本陆是指吩人们惊为达泉成一挨事或肠取得美一物菊所必狮须付局出或颜已经梳付出居的代承价。投资尼分析涨中所铸使用办的成魔本概洁念与蛙企业葱财务钻会计荐中使啄用的嘱成本只概念尖不完翼全相邻同，您主要沙表现熊在两微方面狱：其一售，财另务会水计中汇的成剧本是伐对生倾产经间营活报动实邪际发希生费扮用的躬记录日；其二患，在躬投资叛分析毛中，理根据极分析勒计算良的需园要还港要列虑入一刊些财竞务会蚕计中再没有鸦的概阁念（求如机腹会成遵本、匙沉没方成本黄、不宋可预铸见费初等）这些潜成本棕的经药济含买义及作成本予中所岛包含千的内福容与堆财务趟会计伟中的识成本宪不完读全一足样。2.钓房地爸产投牺资分踏析中唉的投胞资与蛙成本房地夺产开恩发经砖营活拳动中叫的投怖资与触成本顿，与千一般钓工业路生产诵活动文有较哭大的算差异含。、财量务杠扶杆房地笼产开喂发投帮资的约角度牙来说仿，投减资的辽巨额辨性，偿开发北周期椅长使快其必沙须借朴助金捆融机共构的行支持吐，利微用财懂务杠头杆达扬到扩昂大收聋益和西使资垮金衔略接良贞好。1.烘抵押两贷款一般豪说来盯，抵概押贷丙款的秘利率办大致味可分蛙为两镰大类封：一颤类是富固定春利率馒，另粪一类盯是可封调利鱼率。岩在如泼今利蹦率波退动比僵较频鱼繁的宜情况惊下，奸浮动销利率挽的应失用越拨来越父广泛查。但耽是在摩短期咳内对延利率源可以税按固术定利劈燕率对糕待。1）聪抵押扶常数承（对逮应年情金现接值系胖数）概念俭：每中一元谱贷款域的每决月或毕每年扰的回贪收额当定义刻为抵穷押常爹数。2）同抵押蜘贷款得还本链付息小额3）盟抵押隐贷款虚余额4）精本息瓜分期洞尝付丧的计冒算2.者财务拨杠杆挑的作打用1）夺财务亿杠杆伐的正尤向作穗用2）科财务尤杠杆影的负务向作片用1.茄3.霞5匀关于逝其他泼投资谋经济床效果挠评价掉指标1.触投资捕回收键与投胜资回剩报2.漫收益研率复习株思考丢题1.逢同等班数额畅、相休同年吸利率读的两独笔贷御款，舅都要师求在栽20必年内柿分欺维摊还戴。其甩中一早笔为溉平均咏按月连摊还抢，另稼一笔论为平爬均按裙年摊敬还。迅问：（1仗）按烫年偿震还额剥，是贡按月涛尝还衔款额佛的1汗2倍彼吗？伍为什语么？（2谜）在铃20昌年偿献还期令内，芝两笔强贷款梦的总耀计利稀息是绪否相那等？县请解仰释。2.袭房地霞产投玩资分嫂析中御的投福资与糟成本真和一可般项沿目的扛投资见与成萝本有挂何不怪同？3.缓什么词是全凑部投俯资收秧益率答？什名么是曲权益醒投资耳收益扫率？4.诵某投屯资者傅拟用岁20厅0万纲元购眉买3树00迫M2的写无字间程进行筹出租猴。初帐始自踢由资换金投项入为险80慈万元纷，余哑下资邀金向标银行渠贷款婆。经员过谈晚判，蚕银行谎同意下为其曲提供竭年利盟率为脚10派%、滑期限火为1拢0年觉、按倒年等垫额还堆本付李息的封12泰0万耻贷款鼠。根岸据以访上资期料，蓬请你痰为该肌投资头者作动一个技5年路内的悼贷款熟分期巨偿付释计划弓。5.伪某家坑庭购搜房抵侵押贷贱款1珍0万篮元，就贷款查年利适率为唤5%捎，贷常款期际限为彩15沫年，乖采用暗按月洽等额弃还本勤付息冬方式凑还款姻。计寒算该坦家庭确的月裳偿还添额。豪然后耽，假拨设该层家庭吩已按缝月等日额偿摩还了金5年泄，计喝算该肾家庭脊的贷炉款余叶额。6.置某家会庭预蔑计今鲁后1抽5年缩慧内月眨收入直为1条00绵00融元，辛如果青其中供的3湿5%搬可以歌用于息支付阳住房译抵押出贷款缎的月捕还款浮。已米知贷粒款年既利率吸为1掘2%含，则杨该家壶庭有狼偿还冤能力筑的1钢5年挣期最模大贷芽款申叙请额沙是多竞少万卷元？第二稻章霸房地剂产市匀场分针析2.辰1拆房地傻产市隔场的恼一般截问题2.样2件房地龙产市青场分袍析2.星3房早地产述市场早调查塞的方我法与灭程序2.后4捎房地决产市张场预做测的画种类喷与方凝法2.踢5绪市场舱分析私应用值举例2.睬1房地冷产市壶场的维一般袖问题2.旧1.挑1拴房地议产市还场的销特征1.密房地陷产市网场是占信息较部充费分的第市场2.寒房地难产市森场的抢区域菜性强3.可房地走产市中场产坛品的局异质见性4.鲜地产射市场捐的垄化断性5.咳房地闭产市蔽场是圈房地落产权愤益的隔交易浩市场6.挡房地余产市绿场对供商品椒的短写期供趁求变盾化反裹应不取灵敏2.灵1.容2屿房地丙产市块场的或效率市场朝效率肾内涵柳：市捞场传勇递产着品和救价格多的信品息的联功能1.熟房地马产市容场低鞋效率乘的原度因1）筹交易赌物的庄独立顾性2）祖产品丝式的异国质性3）劳交易匀过程叮的较攻为复钟杂4）欺寻找撞成交响伙伴柄有较叔大难汽度5）历有关冻房地竹产市猾场的走价格瞒的刊些物较乐少2.涨市场殊的低双效率慌与投吹资机携会2.糊1.秩3稀房地烫产市患场的虚分类1.础按房钻地产抹用途询划分1）恨居住舌物业济市场2）谷商业稼物业质市场3）碑工业爸物业化市场4）格特殊切物业梨市场5）篮土地肌市场2.状按房乏地产跪购买乱者的他目的肥划分1）寄房地辛产自嫁用市小场2）瞒房地百产投腊资市访场3.阁按房款地产潮权属听交易厦内容转划分1）箱租赁触市场2）色产权演市场2.省2怕房地脏产市抗场分杆析2.回2.洁1房地纹产市狡场分盐析的左必要栗性房地即产项伟目的舒市场掀分析清是在类投资顽决策鸟确定遮之前喜，调悔查市查场强饰狂、扰了解骆项目烧背景乌资料际、辨还识投昌资风共险、犯选择雁投资办机会宝的过拌程。一、静房地贿产投亡资决阵策需趴要市币场分旦析二、忠房地智产经皱营管承理需聚要市虽场分位析三、蒜房地悟产价萍格策骆略的桶制定酷需要惧市场影分析2.兽2.它2房地握产市款场分志析的榜限度1.市场型分析遗限制1）费蒸用限积制2）时院间限牺制3）技托能限早制4）偏离好限劣制2.酿市场浓分析堵的程锁度当市蒸场分价析的粮收益悠超过施该分谁析所名花费乎的成势本时纽奉市匙场分壳析才克算核债算的2.削2.盲3碌房地胆产市梨场分楚析的腿内容1.房地规产投裂资环觉境的玻调查浆与预隙测投资系环境芹是指茎拟投浪资的季地域嘉在一狗定时而期内忘所具腔有的奔能决歉定和味制约挽项目屡投资透的各个种外耐部境惑况和名条件删的综杜合1）政圆治环缩慧境2）法脆律环体境3）经窜济环授境（机宏观狂经济厅环境抢、市菌场环糖境、激财务暖环境叮、资放源环猪境）4）文艇化环依境5）自近然环登境6）规思划环叔境7）基立础设语施环抄境2.亭房地栽产市慢场状灰况的闯调查附与预造测1）方各类鱼物业皇供求堪关系挂、空迹置率累、成垮交量车、需偿求量伏、市留场吸享纳能伸力和旦速度撇。2）反土地晌批租钉数量赤和用本途分叼布等恢情况3）璃房地节产商母品的练销售侍价格茎、租杠金和宫经营拔收入城，低叔价、非拆迁正安置叼等情警况4）迁竞争番性物慕业发凝展情院况5）桑各类碗房地疼产投愉资收菊益率靠和房狱地产罪开发兴利润漫率6）椅项目梁用地熊附近争地区葬土地篮利用尿现状将等情壁况7）控市场境购买深者对类房地稠产商茄品功河能的炉要求农情况3.慢房地禾产项险目在申不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