房地产开发前期工作主要阶段划分

房地产开发程序概述房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二章房地产开发前期工作第三章房地产开发项目市场调查第四章房地产开发项目策划第五章房地产开发项目规划设计第六章房地产开发项目风险分析第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产开发项目资金筹集第九章房地产开发项目工程建设管理第十章房地产开发项目市场推广第十一章物业管理房地产开发的

主要阶段划分开发程序提出投资设想可行性研究细化投资设想合同谈判签订正式协议和合同工程建设

竣工交用物业资产管理八步骤论投资机会选择与决策分析阶段建设阶段前期工作阶段租售阶段四阶段论四阶段论——

（一）投资机会选择与决策分析

投资机会选择主要包括：提出投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想投资肌决策负分析傍主要沿包括纤：市场尸分析项目纯财务么评价投资仁决策投资圈机会贩选择困与决西策分区析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找

中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估

二、悼项目好前期贿阶段1、土弄地使傅用权歇的获嚼得2、规坐划设旅计3、建韵设工胡程招大标具体工作内容获取土地使用权征地、拆迁安置、补偿规划设计建设方案分析地块特征规划许可三通一平市政设施接驳融资市场分析预售成本估算选择承包商保险洽谈四阶酱段论（三炉）建羡设管梢理阶惰段1、施巧工组劲织2、项婆目控锄制3、竣趟工验邻收（四铺）经采营阶息段：新营销晕、管宵理四阶益段论第二通章名房地帆产开挠发廊前期姻工作掌握凯我国芬的土延地制恼度，零土地巾使用献权的血获取订方式刮，“虎五证规”；熟悉参房地玩产开趟发主糟要阶滔段划赖分，垦前期从工作柜阶段傻的主过要内舅容，晓房地卸产项咏目招粉标方桶式；了解养房地兄产开音发项取目相汇关部但门、势项目懒立项努报批雀的程鞋序与交内容肾，招帖标程敲序与步组织牢形式根，办伤理施肉工许编可。前期父工作土地房诚使用赞权的危获得返；开发如项目顷立项差与报却批；房地叫产开盾发项胸目招杰标；办理拖施工弯许可嘴。第一剂节土禁地使余用权托的获异得城市指与城遗市土悔地区域耻上看前，城律市土能地包挎括三孔个层落次：1.城市努市区裤的土肝地2.城市此规划虏区范悦围内夫的土穿地3.城市证行政富管理轨区范玩围内港的土板地城市坛土地城市不郊区界土地农村柔土地>城市坏区域中用姿于非狼农业巩建设劣的土闲地城市渣土地绪的特阅征1.城市售土地司的位遣置具算有特何殊的蠢重要鼻性--斗--地价培和地灶租城市尝郊区任土地城市馆土地听的特未征2.城市端土地闯对社酱会经亮济条励件具冈有很艇强的狠依赖沸性——交通味运输误和城茫市基焰础设黑施城市开土地木的特舍征3.城市烫土地闻的用娃途具值有相再对固拨定性4.城市持地产消与房宵产结域合在舟一起脱，具钞有不忠可分节割性《中华忌人民先共和傻国土里地管杏理法》第八绘条“周城市乞市区汪的土浩地属艘于国家骗所有。农佳村和士城市凉郊区末的土肥地，术除由驼法律丘规定池属于粗国家犯所有截的以曲外，唉属于农民置集体聚所有；宅叹基地惑和自做留山垦、自筋留地兼，属你于农民洽集体河所有。我国欢实行怜土地撕的社座会主犬义公宵有制巧，即全民纵所有怎制和农民遣群众辽集体渠所有洁制。城市辣国有献土地繁使用环权获责取的运方式城市盘国有抄土地拦使用胖权出萍让城市辨国有糠土地常使用堪权划久拨城市倍国有墨土地拨使用卵权转虑让土地表合作一、躺城市求国有遣土地葡使用指权出凡让土地讽使用观权出非让是国家以土业地所沙有者仪的身近份将绞土地摔使用拖权在一定瓦年限剃内让与定土地裹使用害者，弹并由胸土地匪使用汪者向称国家支付们土地侍使用亮权出亿让金的行伸为。词属于闷房地剥产的封一级限市场舍。出让早土地情使用蚂权的葱基本网特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金1、出馒让的景含义仿包括候：1）土艺地使塞用权绒出让蜂，由国家垄断团，任械何单咳位和挽个人浓不得颠出让鞠土地苹使用即权。2）经滥出让病取得荣土地主使用踏权的甚单位刮和个根人，痰只有称使用喉权，食在使播用土干地期厚限内拖对土角地拥畅有占有星、使厚用、维收益隔、处细分权；土润地使踪蝶用权码可以题进入亩市场祥，可局以进兔行转田让、命出租俭、抵哥押等捎经营伯活动搬，但地下剑埋藏绿物归莫国家丹所有。出让已的含骨义包独括：3）土次地使夜用者姜只有豪向国走家支泥付了针全部省土地叶使用六权出句让金冬后才加能领寻取土渗地使甩用权举证书罩。4）集体颜土地银不经椅征收侮不得鹅出让。5）土问地使狗用权氏出让渴是国勿家以全土地辟所有刘者的目身份抹与土偷地使材用者驶之间慢关于露权利椒义务爷的经肤济关鸟系，美具有之平等爽、自啄愿、有偿询、有滨限期的特束点。房地鉴产市均场分驰类常被轰分为乔一级疾市场捏、二场级市臣场和标三级喇市场害。一级祸市场艰：土剂地使僚用权您出让规市场二级暂市场揉：土脑地转查让新建坛商品塌房租性售市胆场三级僻市场海：存斑量房眨地产谎交易及市场土地樱使用袄权出盖让的李最高丈期限居住史：70年工业假：50年教育嗓、科躬技、拨文化茂卫生涛、体蜂育：50年商业鉴、旅记游、患娱乐窝：40年综合验或其制他：50年《物权拾法》和20意07年11月1日开旋始施防行的《中华阁人民术共和辱国城折镇土撑地使盗用权瘦出让仅和转迹让暂软行条是例》规定编：工业童、商病业、构旅游旧、娱皂乐和肢商品给住宅洋等经宫营性闭用地窄以及落同一遥土地牲有两帽个以年上意茶向用估地者胖的，杰应当摩采取环招标惑、拍浓卖或序者挂踪蝶牌方围式出雄让。魔工业巧用地烦中不耻包括陡采矿樱用地惜。2、出滩让土童地使刻用权讽的基来本类求型拍卖招标挂牌协议招标协拍卖葬挂牌圈公告杀应绳当包救括下蚕列内茫容某：1.出让妖人的亿名称搂和地勾址2.出让棕宗地偏的位烤置、吊现状非、面宋积、粮使用岗年限运、用蛛途、堂规划鹅设计渐要求3.投标效人、骂竞买含人的佩资格出要求解及申莫请取躁得投益标、透竞买建资格烛的办筹法4.索取杯招标放拍卖秃挂牌筒出让查文件耕的时龙间、每地点街及方匠式5.招标咳拍卖井挂牌壳时间排、地柔点、并投标冰挂牌纤期限度、投群标和更竞价雷方式零等6.确定许中标弹人、掌竞得漫人的饶标准视和方当法7.投标花、竞裤买保明证金8.其他牧需要透公告约的事哈项（一桑）招符标出腐让招标盒出让给国有晓土地造使用离权，暖是指兴市、阀县人射民政截府土讲地行石政主每管部荐门（引以下共简称顺出让逝人）揭发布招标聚公告，邀朱请特纽奉定或现者不散特定宿的公房诚民、样法人叼和其严他组宏织参辽加国戴有土专地使帽用权投标，根赏据投标逃结果确定剖土地届使用迈者的刚行为献。方式言：公聚开（扭开发浸利用户条件康和要笋求）特点擦：程命序规身范、伴透明诉度高赔、公着开竞箱争。适用通范围替：很慰广，洋大型俯开发朵项目请和城慢市规门划的歼重点冻发展紫项目哑，商拍业、丸旅游易、娱脚乐和母豪华器住宅揪等经渗营性像用地终。（一惠）招枝标出演让（一哥）招迟标出制让4、程眼序招标投标开标评标定标拍卖参出让慌国有暖土地洲使用克权，者是指怠出让月人发睬布拍杆卖公塞告，呢由竞广买人迫在指忠定时拣间、秩地点瓶进行辅公开耽竞价善，根缝据出属价结煮果确间定土旨地使谋用者斤的行伙为。（二牧）拍分卖出所让方式果：公菊开（地用地胁条件敌和底复价）特点纵：价泽高者舅得，虏完全卵市场宫化。适用变范围滥：竞阻争性撑较高娱的房料地产陈业、驰金融膀业、逆商业背、旅必游业——区位模条件狡好、株交通沫便利党、土廉地利楼用较专为灵棵活。规则色：土送地行话政主皆管部博门主揪持拍刃卖,首先廉叫底娘价，胆轮番禾报价晴，最敢后出孙最高难价者抵得,竞买泉人不飘足三被人或影最高也应价虚未达捉底价印，终役止拍膊卖。（二俘）拍颤卖出件让（二烫）拍亚卖出刊让程序公告竞买贞申请拍卖领取设土地论使用峡证挂牌政出让箩国有市土地赔使用凉权，愚是指尖出让劈燕人发洁布挂纠牌公巨告，半按公垂告规克定的客期限朴将拟演出让碑宗地贡的交摆易条增件在蛛指定危的土呀地交酷易场很所挂挠牌公曲布，奖接受框竞买籍人的歼报价杆申请夹并更砍新挂算牌价果格，患根据戚挂牌美期限乌截止坑时的震出价诸结果涉确定拉土地破使用割者的竭行为拥。（三碰）挂紫牌出吹让方式挤：公言开竞沫价交钱易特点百：规屡定期屑限（比不少需于10工作辱日）钳公开长竞争粱。（三璃）挂美牌出片让确定凭土地由使用疏者规送则：挂牌鲁期限浮内只块有一齿个竞李买人候报价拍，且住报价姥高于拴底价胸，并狗符合违其他扮条件暑，挂酸牌成锣交挂牌坡期限巷内两时个或顺两个色以上碗竞买木人报钞价，烘出价斑最高筒者为识竞得园人；泪报价忽相同柱的，煎先提吐交报甜价者蓄为竞挂得人督，报嫁价低胖于底蹄价除边外挂牌角期限肚内无既应价忽者或早报价斑均低慕于底峡价或亿均不锁符合办其他富条件镜，挂贱牌不链成交期限名截止翠时仍林有两超个或券两个污以上虹竞买溉人要榜求报夕价的胆，出栗让人证应对骨挂牌锅宗地客进行诊现场低竞价营，出柜价最弟高者座为竞泄得人（三浑）挂恰牌出拣让挂牌圾出让程序审批公告竞价确定报名合同（四抢）协迈议出窝让协议谜出让求国有腰土地蓬使用屈权是道指国畅家以宽协议极方式猴将国曾有土就地使畏用权喂在一民定年幸限内黑出让垂给土浅地使目用者逗，由庆土地振使用蛇者向主国家队支付选土地今使用低权出爪让金蒜的行尝为。（四旋）协抢议出尼让1、方腿式：拌协商陡（用甲地条隶件和巩出让浩金）2、特央点：爪公开创性和活透明顺度低答，一抢对一怪，主袍观随牙意性团大，昂缺乏化公开炒竞争省。3、适碰用范痛围：挪工业朽高新国技术话项目前、公符益事贡业用尺地、妙需重渐点扶吊持优浪先发绵展的仰产业——公益置福利拣和非模盈利土性项罩目。（四琴）协蚁议出气让4、程栽序申请协商签订益合同领取赛土地表使用闯证供地絮环节墨的一梯般程恒序协议羊出让茂土地辆使用滋权获恒取的役主要老流程公开通信息接收遍申请编制影方案地价手评估确定趁底价方案夺、底价翁报批协商签订公示签订倚合同公布饱结果核发批准饿书土地肾登记资料然归档北京御市协号议出串让程渐序协议贤出让菊土地享使用岭权获厉取的掉主要坦流程受理告知签约审定复审审核地价评审审查经营隆性用形地招隐牌挂协议侍出让膊国有丛土地偿最低使价格虽标准协议拉出让亡公示浩制度存在紧的问闻题：信枯息公薄开程咸度不马够，歌操作湿行为胃和操池作程宪序不酷够规公范5、协警议出恒让土希地使裁用权贷的管贡理情伐况协议短出让（五你）贱出让涂土地尘使用餐权过愁程中娱涉及秒的各科主要拳利益肾主体决及相煌互关胸系协议蔑出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌碑挂出客让直接催的利县益主移体：出让语方——地方岛政府受让阀方——土地齐使用甜者（五吩）出架让土智地使猫用权债过程鞠中涉爽及的她各主侄要利补益主伙体及货相互坝关系城市扔国有瞎土地升使用禽权出躲让城市狂国有竖土地假使用驴权划辰拨城市赛国有烟土地将使用餐权转怜让土地喂合作二、舌土地光使用棚权划温拨1、含效义土地择使用宿权划永拨，是板指经奋县级赚以上干人民循政府啊依法士批准孝，在己土地党使用贷者缴爪纳补俊偿、干安置映等费拒用后纯将该林幅土殊地交都付其予使用愤，或桌者将邪土地美使用仰权无偿惑交付给土盟地使拉用者潜的行桨为。2、取象得划租拨土伍地使醋用权肝实际愧上分意为两漏种情堆况一种宰是土它地使礼用者搞先缴器纳对喊原土偶地所毙有人易或使虹用人柴的补宅偿、渔安置什后费辈用后秤，国悄家将演土地辛交付黎其使遗用；另一劲种情覆况是凳国家理将国破有土施地使逆用权栏无偿垄交付面给土券地使子用人知。3、划风拨土感地使约用权捷的基婶本特韵征基本特征行政闲性无偿后性无期巾限性流转罩限制越性4、划拨自土地蓄使用咬权的熔范围国家丙机关蹈用地那和军症事用西地城市捆基础检设施选用地盗和公菌益事掌业用兽地国家沾重点患扶持拢的能慰源、僻交通象、水鲜利等竹项目誉用地法律足、行前政法保规规鬼定的攀其他距用地俗（监另狱、太收容货教育禽所）划拨院土地科使用知权的掏主要爱步骤5、划围拨土撑地使姜用权搬获取扭的主罗要流咐程预审申请批准审查登记怨发证《国有班土地跃使用互证》主要讯利益云主体兰及相浓互关晴系5、划脂拨土喉地使篇用权薪获取去的主仆要流暂程房地洽产开轿发与坝经营偶（第骡二版槽）狼普通曲高等呼教育聪“十刊一五嫌”国覆家级付规划筒教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系6、划扁拨土根地使诞用权捐获取隆过程染中的时主要沙成本糖和税灵费其他票费用安置静补助分费主要针成本蹄和税纳费土地胡补偿制