房地产基金产品设计三

房地产

基金产品设计章节第一章房地产基金背景第二章房地产基金定义第三章房地产开发商融资结构第四章私募房地产基金品种第五章房地产基金团队具备的要素第一章

房地产基金背景

◆房地产基金简介

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。

第一章

房地产基金背景有效性◆国内房地产现状第一章

房地产基金背景在经过“黄金十年”的高速发展之后，中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。由于国家对房地产市场的调控迟迟不松，房企融资通路收窄，房地产基金作为房企有益资金补充来源，找到了滋生的沃土。业内人士表示，种种迹象表明，房地产基金开始由纯债权试图转向股权，且不满足于纯债权的收益，开始向拿地等前端环节深入，与开发商携手拿地，分享房地产开发整个流程的收益。但不管以何种方式，在持久的楼市调控背景下，房地产行业资本为王的发展趋势已越来越明显，未来房地产行业必将形成“地产加金融”组合模式。开发商携手基金才能第一章

房地产基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示，该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。事实上，开发商与基金的合作，已经出现了从以前的纯债权向“股加债”或纯股权的模式转变。近期，滨江集团与大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金——普特元腾股权投资基金首次合作，以16.55亿元竞得杭州市余政储出(2012)48、49号两块地。根据协议规定，该基金出资50%共8.27亿元，拿地后与公司采取股权合作的方式以各50%的比例成立项目公司开发项目。滨江集团表示，这种合作方式可有效减轻公司拿地资金负担，同时也进一步拓宽公司融资途径。预计未来公司还将进一步与该基金以类似方式合作开发项目。什么是房地产基金房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。第二章

房地产基金概念以获稀得投资冰收益为目捏的的洁房地脚产投裤资基谅金的燥提供阵者之故所以之不采腰用“横单个赶投资状制度踏”直子接投那资房地少产项目禾，而岭是通采过“便集合价投资疫制度崭”间挑接从辆事房地摩产投脖资，是文因为瞒房地体产投市资基况金具比有流敢动性没高、变现泻能力强、我集合驻投资服、专香家管药理、分散榆风险、降颂低交易猪成本、运沫作规防范的梁特点梨，具种有“五单个录投资使制度挣”所丙无与贼伦比旺的制库度优掘势。房地蚁产基威金的展优势第二章房地都产基满金概腿念房地予产开宇发商渴资金诊需求垃线路报图第三章房地由产融秘资结策构国内队银行拌贷款第三珠章房地老产融忙资结案构房地酱产贷晌款是裤指与娱房产场或地忙产的嫁开发面、经反营、晨消费旋等活撑动有浆关的窗贷款摘，主彩要包阻括土除地储偏备贷展款、饱房地乒产开挎发贷初款、鉴个人宾住房跨贷款霞、商蜂业用档房贷趟款等枕。尽奋管对余于房奏地产吸开发乓商来夸说，乞贷款箱受到记国家必宏观戒政策平，特乳别是步利率匹政策除的影静响很留大，稻但是遣就目筝前来骗说，辟开发旋商们仰的资既金大喉部分厚还是纸来自弊于国桥内商歪业银屠行贷郑款。啊不过和是有泡的直塔接贷赶款得创到，语有的婚则是耕间接沙贷款撞得到知。根嘉据对留目前留房地拌产市旧场的困经营射状况古分析施，短种期内咐房地检产融藏资以钳银行英为主祖导的涝模式汤仍不阁会改液变。拢一般懒来说高，国害内银吐行贷早给开示发商雄的款杯项主尺要是沉信用健贷款殖和担最保贷脊款。央行秧公布府的数钩据显屿示，20摸11年全及年，视房地桌产累云计新考增贷彼款共1.臭26万亿滨元，捐较20坛10年下沾降38刺%。外资诱贷款第三钉章房地惧产融乔资结沃构国内牲宏观喝调控乏收紧漆银行态对房哗地产得商的懂贷款忠，使溪得合毅资或患外资购房地脸产商驼转向手外资棍银行纹贷款校，而耻外资粥银行许也迅瘦速趁放虚而悬入，渣以低铁利率壳抢占珍市场圾。但锻目前设而言斧，外谋资贷宜款和让外商绸直接园投资若资金发加在改一起进，仅朵占房员地产植公司垫资金需来源扰很小默的一躺部分港。上市产融资理论逃上讲收，公禾开上伏市是洒昀佳伪途径杠，因虾为直毅接融四资，定可从铁化解吊金融晌风险促，降桌低企朝业融嚷资成饿本，幼改善焰企业丛资本湾结构予。但只是，什房地护产企替业上扁市非造常困螺难，格因为涛它的利赢利铺模式虚有别绝于一活般工婶业企秋业，右资金伐流不爪连续尽，呈绿现周降期性鲁的大躁进大衡出的悔状况忘，难撤以达为到上坚市要尤求，怕如要岸求设区立满3年，硬有昀潜近3年可抬比性倘的盈抢利，鄙发行牙人业躬务和赌管理仇层近3年未负变等刮。上克市曾躁是房检地产左企业棚梦寐馅以求馅的一堵条融取资渠暂道，例但是道在19屯94年宏备观调箩控的妖大背震景下轿，中虾国证参监会新决定艰暂不修接受绿房地匪产开邮发企狸业的诉上市宰申请离，直篇到20缴01年初痕才解惑除了最这一嫂禁令亿。在宰我国课，大兽部分男房地件产企载业都脖是通浪过买失壳、蚀重组伞来上骆市。落房地增产企致业通惧过上姿市可柿以迅感速筹究得巨荒额资掩金，戒且筹漏集到机的资拌金可涨以作浙为注咳册资钻本永轿久使面用，生没有赠固定暴的还激款期邪限，烂因此凶，对纪于一熊些规路模较野大的尝开发恼项目鞭，尤化其是葡商业倡地产速开发贡具有苦很大貌的优垒势。勇一些燃急于威扩充喂规模扛和资湿金的截有发旧展潜名力的品大中遭型企悬业而畏言，铸买(借)壳上梨市进煎行融馅资是孕十分何不错恢的融道资渠败道。第三室章房地声产融养资结高构第三武章房地秋产融名资结椅构20济12年全命球共遗有42特5家企烦业上允市，及合计次总融惭资82翅3.扛43亿美期元，形平均蹲每家川企业详融资1.音94亿美坛元。仇其中医，中源国企梁业共徐有20课1家上捞市，允总融本资额角为26疫3.疫27亿美浸元，辉占全润球上房诚市数贴量的47净.3得%和总慕融资瞒额的32蠢.0炎%。发行羡债券第三嫌章房地出产融染资结林构公司昂债券京相对第于股汽权融趋资有押发行举程序月相对忌简单叠，融逃资资址金用仔途限迟制比巨较少睛等特箭点。男在西临方成盯熟的微资本览市场奏中，叫通过句发行摸公司袄债券塞募集昂资金钓已成僻为企渠业筹暮资的瓣主要淘手段摄。房地绕产信润托第三解章房地因产融终资结平构在银舌行信衬贷收妙紧的抄情况磨下，里房地碎产信戴托迅趟速成倘为近扬年来梅异常判活跃荒的房衔地产症融资桨方式批。我嘱国的姻房地弹产信席托是渗指信耐托公机司接桂受委肤托经疤营、赴管理勿和处隙分的尤财产义为房垒地产呈及相铁关财穿务的拣信托抛。中跪国的健房地锡产信粮托概沾念较专为宽鹿泛，殖可以秤是RE巧IT卷s模式葬，也坡可以闸是贷械款信唉托、四优先浮购买鞠权信澡托、恨财产火权信墨托、渐受益钩权转冰让信变托等生等。据记豪者的倘不完旺全统子计，20窜12年全跨年房犁地产弱信托走产品蛾发行膊数量摘达64离8只，伐募集译资金被总额台为15全31亿元交，和20足11年相煮比出借现大稳幅下虎降。浆用益栽信托数据显示桃，20睛11年房哲地产盾信托庸发行泄数量脏为98肌4只，坝总规毛模为27踢28亿元挑。投资该基金第三招章房地宅产融农资结绿构投资抬基金别是基盼金公及司靠份发行似投资新基金铅股份椅或受伏益凭泳证等她形式狸向社替会募不集资狡金，维投资浩房地足产企现业为锤投资剖对象管，获体得的亡净收召益分粱配给欣广大牲投资印者的醒一种这集合把投资泪模式踢。投予资基江金是库按照恒共同涌投资求、共数享收畅益、梳共担董风险鞭的基存本原悼则，纤以基萍金方市式将后各个赴投资大者彼午此分掠散的势资金抄集中籍起来氏，交你由投疮资专动家运基作和州管理西的组镜织制劫度。20粉12年房薪地产死基金典规模作预计为将超20谨00亿元值。并购粱是全纪部或滚部分颤受让渗房地烘产公桐司股哄权，淘相应叉获得锄房地管产公宝司名懂下财板产的拌所有粒权，贵包括乎其开饭发的范房地茂产项限目。变公司僵收购顽不同浸于单疯纯的六项目蛛转让疫，除旋公司妹拥有塑项目食的合抗法性随需要络关注乐外，在房地厦产公绍司已芹成立篮以收仗购公虽司方界式获轰得项闲目开糖发权符的可孔行性捐。并购茂融资巡寿指在诱企业瓜拟收域购其装他企叔业进蒙行结仁构调滩整和念资产沫重组洪时，娱以被押收购递企业点资产循和未骑来收筹益做舒抵押薯，从沙金融胆机构西（银始行、左证券烫公司诱、投森资基姥金等诉）筹芹集资厘金的奶活动爪，一懒般借惩入金柿额为粮总金案额的70芽%，其此余为薪自有让资金并。这替种方剑式杠征杆率判高，箩十分奥适合坟资金绝不足姐又急导于发葬展的吨企业鲁。对悼于开朽发企服业，刘用优庆质物西业置海换被域收购根的劣摄质物醋业，利通过鹅系统朱化的鸽资本厦运作伐提升欲物业岗，会词取得齿显著沫的经沿济效阶益。第三裙章房地埋产融磁资结俯构并购曾融资合作桃开发房地穗产合现作开近发是织指具问有土旱地使核用权正、开织发资惯质、税建设牛资金卸等要势素的影不同啊当事卫人之识间共摘同出鼓资、录共同陆经营汗、共凯担风落险、膀共享赖利益幅的合亭作建腔房行福为，存是一献种房天地产茫开发划的联篮合经券营行婆为。晕这种茎合作疗方式喂不限成于一揪方出肃地、烛另一贫方出价资，皇也可造以双鲁方共匀同出耕地出妈资。联合腿开发毕能够测有效饰降低款投资党风险歇，实瓶现商它业地智产开费发、酬商业乌网点四建设薪的可性持续妙发展屠。在泉确保孕控股务（绝遵对或改相对光）的坟条件喘下成欧立项但目公绵司，晋开发锻商同趁意把树项目总开发枝权无治条件阶的转帽移到叛项目香公司供名下津，开泡发经洞营行垃为以再项目严公司浙为核本心运瓶转。罩出资拌方是锄项目庆投资输方，蝇项目愤公司忽是项各目的篇开发我商。借合作锣方包美括大矮型房棒地产油开发阀或运惯营商骄、大折型零皇售商李、有个向房添地产骆扩张绘意图趋的战集略投仪资商逝或开菠发型安的国刑际地袭产基晌金等稻。联闷合开烫发的泳法律损关系销比较脑复杂骆，司连法实窑践中浮认定矮不一烘，在宪合作得过程眼中对煌于合勉作方线式、金责权乎利、践股权绍安排纲、治贩理结术构等埋各方只面要胁约定骄清楚始。第三叫章房地自产融尽资结航构万科沿合作幕开发万科灯董事广长王石宣称浮，20赏14年销巾售额找有望蔽突破20乳00亿元扯。从20薯10年实蛮现年筹销售牵额千版亿到20初14年突惹破20厘00亿，4年时驱间年胖销售遥额翻记倍的无目标五，需建要靠夜合作锣开发急的模减式才透能得像以实下现。万科20域10年超岔千亿旨销售蒸规模境的背柳后，罗是其饿超过老六成架项目秆来自区合作鬼伙伴滥的共桌同担裹当，勿这种搏合作胞开发冲模式隔在万透科过练冬的20扫12年被糖再次榆寄予村厚望佩，达14伟12亿。第三肢章房地麻产融饮资结裙构房地顾产基桑金类券型第四砍章私募挪房地饶产基示金产昆品公司府型房却地产慕基金公司终型房秃地产也基金守是以《公司惜法》为基何础设膛立、芳通过美发行嗽基金己单位仪筹集资产并投捡资于无房地兆产的浮基金匹。其珠认购掉人和售持有哄人是盒基金阔的股东，享豆有股画东所增应享滥有的粥一切珍利益胸，同饱时也猪是基金碍公司亏损磁的最游终承诸担者舌；其芦发起沾人可步以自筐己管吗理基悠金，禽也可雄以从钱组织芳之外舞聘请洞基金吗管理微公司券进行县基金鲜的投资累管理。契约周型房大地产休基金契约托型房足地产秧投资局基金轻又被宏称作信托王型基扑金，是抹指以信托墨法为基洽础，遇根据雕当事远人各枕方订纸立的信托鸽契约，由基金种发起匀人发起陡，公开折发行基金抢凭证惊募集兰投资染者的厌资金址而设赴立的滥房地粱产投道资基督金。跃其最控大特自点是余基金寺本身侮不是何一个糟有法人地位鞋的公司。契洪约型微房地额产投配资基胁金三袋方当匪事人谁分别尸为：柴基金受益箭人、基金评管理肤人和基计金信莲托人锹。第四欣章私募叹房地剖产基耐金产谜品有限考合伙们型房垮地产拍基金有限棕合伙将合驱伙人摧分成币两类见，即沫：有庭限合炎伙人加和普通皱合伙秘人。对予于有限投合伙夫公司而言唇，前忧者是绑企业丹的所韵有者运，后装者是企业的经问营者侄。有掌限合掠伙型埋房地买产基忙金的醉目的猜是获军取能肌产生钱最大现金草流量的房怪地产劣，可瞒能采炎取用现金够买壳收益鹿型房傻地产衬的策碍略。绕投资岭者的灭目的税将决冷定有育限合轨伙型友房地室产基嘱金投蜡资目持的以收及相庄应的诱策略缓。有凡限合面伙型漂房地誉产基幅金的抄集资驶通常苍有两眨种形疼式：哭基金妹制和巡寿承诺绩制。第四毒章私募辱房地知产基排金产既品股权到投资舰合伙向企业(有限昏合伙)基金沈结构票：债挤型私熊募房涉地产咽基金第四白章私募伟房地均产基挤金产等品LP测-1LP钉-2LP爬-n项目评公司银行资金演托管基金像管理谜公司（GP)开发奴商或旱母公挤司土地圾抵押担保股权律投资晒合伙胳企业(有限蛮合伙)基金获结构足：权翁益型差私募良房地牺产基港金第四估章私募锄房地俩产基召金产被品LP头-1LP千-2LP临-n项目扬公司银行资金镜托管基金棕管理溉公司（GP)开发找商股权正回购股权关投资愿合伙科企业(有限栏合伙)基金圈结构容：股+债型州私募信房地途产基睬金第四检章私募饿房地艇产基构金产迈品LP社-1LP肾-2LP仇-n项目员公司银行资金付托管基金增管理宪公司（GP)开发楼商土地宫抵押担保股权浸回购开发凤商母沃公司股权寺投资雄合伙差企业(有限碍合伙)基金茎结构皆：平行行私有募房甚地产遇基金第四规章私募索房地锤产基付金产描品LP矩-1LP陆-2LP使-n项目哥公司银行资金觉托管基金会管理朝公司（GP)开发主商土地绑抵押担保股权树回购开发盖商母睛公司LP息-1LP否-2LP影-n股权愉投资巴合伙锐企业(有限借合伙1)股权刷投资麦合伙营企业(有限陕合伙2)股权色投资晶合伙辛企业(有限血合伙)基金慨结构旺：结吧构型常私募胁房地颠产基救金第四敬章私募赏房地克产基负金产银品LP沉-1LP偏-2LP粒-n项目良公司银行资金拳托管基金平管理剩公司（GP)开发涉商土地编抵押担保股权呢回购开发易商母夺公司开发栋商母滋公司LP股权顶投资配合伙趋企业(有限垫合伙1)第四笋章私募与房地兼产基坛金产啊品举例窗：永碌荣基狠金交沃易结诊构举例宅：永认荣基叮金产亦品第四呀章私募记房地速产基出金产著品产品荐设计敌考虑除要素安全哲性：例项目贿团队朋、项后目赢银利能纺力、纽奉抵押徐、担忙保收益宇性：厦固定弓收益预、浮垃动收坦益、雷固定旷收益+浮动逃收益高于衰银行局存款碌、信狸托产框品流动户性：鉴转让叼、抵鞠押、跳回购第四充章私募蜂房地合产基玩金产严品产品修设计判考虑浩其它尺要素发行誉对象膊：机串构（容财务磁投资污、产柜业链桃整合瞎）、食个人发行与规模陆：2亿以鸟上发行拾渠道温：私钞人银匀行、黑财富谱管理粘公司郑、协贫会、销证券月营业魂部、潮会所暮、商锤会、巡寿会计五事务产所、蹈律师工事务谷所发行家法律折文体皮设计第四庆章私募宗房地骆产基将金产远品第五去章优秀址房地附产基张金团茅队具上备条郑件精通麦：业从务+法律辽法规+财务第五器章优秀树房地苗产基璃金团弊队具旷备条随件业务疗方面第五柳章优秀捧房地巨产基昌金团重队具驶备条右件业务幻玉细项序号指标1总用地面积2净用地面积3建筑密度4容积率5绿地率6建筑限高7总建筑面积8地面以上建筑面积8.1高层住宅8.2临街公寓8.3商业8.4社区配套9地面以下建筑面积9.1地下商业9.2地下车库面积10架空层面积11人防面积12户数13停车数量13.1地下13.2地上序号成本项目一、土地费用1

土地综合价金2

补交土地出让金3

土地契税二、前期工程费1可行性研究费2规划设计费3勘测费4规费5三通一平6临时设施7监理费第五邻章优秀爹房地接产基蹄金团孤队具捎备条挣件三、建筑安装工程费（一）高层住宅（20-33层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（二）公寓（27层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（三）商业(独立)1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消