房地产产品概念

第二章房地产产品概念第二节房地产产品体系及策划一、房地产产品体系概念（一）房地产产品概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。（二）房地产产品体系概念指房地产产品组成元素所构成的体系一个好的产品，不仅指房屋本身，还包括其所处位置、周边环境、景观、建筑风格和历史文脉等综合性内容。（三）房地产产品体系构成房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。二、房地产产品策划产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。（一）房地产产品策划的概念房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。（二）房地产产品策划内容1.产品调研

产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

2.项目定位

在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位，包括确定具体位置，目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的，还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3.产品轻规划膨设计恳这你是策珠划的砌重心蹈，根肆据目苦标客荒户的坡特性新分析艳，产躁品就嚼为它采量身财而做屡。包枕括规表划设革计、勾建筑爬设计肥、环呆境设裂计、邮户型蹈设计番、配责套设火计、支物业典服务演等。4.产品亩细节询设计升采兄用新合技术允、新亿材料纪、新镰设备彻，先肉进的肉生产亲工艺徐，保究证产众品质虎量。5.产品涝营销廊针询对量孔身定暴做的崇目标肯客户背推出百产品缠的半贤成品报或成喜品，羞包括伯产品猫的包固装、勿产品出的推校广等值。6.产品伞服务插这求里主镇要是阿售后戏服务绳，目那的是认把产克品的艘价值吉提升我和延滤长。第二惊节辟建筑部类型叹与风飘格一、插住宅乒产品鹿的类救型按照围住宅孟的层聪次划脉分（一从）普丹通住子宅公寓费和住位宅的岂区别.d浩oc1.多层钓住宅总层俯数在4—郊7层之换间的脱不设翻电梯丽的建恢筑具有蹄经济迎性、衣灵活也性和徐绿化衣率高蛇的特墓点2.小高谢层总层饶数在7—须12层之球间的麻设置驾电梯纱的建炭筑具糠有节壶约土粗地、毅绿化会率高区、经竭济性谨好的傍特点3.高层总层蚕数在12层以戚上的北设置恩电梯枝的建兼筑具由有视孤线开昏阔、共容积际率高扫、节难约用嫌地的即优点栽，但旗造价督相对珍较高根，绿优化率肿低，果部分叛住房绣朝向凭和采丧光质供量下斩降。（二捞）别佩墅指层订数在1—扎3层的伏住宅蜜具有包风格糊多样落、技由术要票求不户高以亦及人抚性化叹的优霉点。（1）独幼栋别孝墅（2）双秒拼别盗墅（3）联壶排别冶墅（1）独鬼栋别傅墅独栋罚别墅馒即独姥门独秋院，拍上有糟独立任空间凝，下乏有私疫家花价园领汪地，窜是私指密性痒很强铅的独疑立式找住宅件，表风现为忙上下贱左右椒前后骂都属烈于独译立空抗间，六一般小房屋腹周围安都有律面积覆不等奸的绿首地、垂院落兴。这盲一类察型是灰别墅秆历史对最悠枯久的即一种械，也管是别含墅建均筑的祝终极删形式者。（2）双持拼别余墅它是联排棉别墅与独栋源别墅之间巨的中客间产惧品，忙由两造个单升元的焦别墅时拼联吐组成恨的单栋别墅伍。联排拔别墅联排休别墅停发源申于英国，在镜欧美王普遍续存在挠。位交置往描往在蛮靠近弯城市刘交通寻方便笛的郊叹区，津高度使一般缸不过5层，触邻居珠之间你有共零用墙你，但绢独门久独户嫁。在局西方当，联右排别驳墅的救主人折是中起产阶幼级或添新贵晨阶层窃。在中国，它桑们则评属于葛高消栋费人漂群。二、保建筑植风格（一公）欧啄洲风租格1.希腊药风格屋顶递为低成坡度躲的山问墙，域在三讯角形辛屋檐同下有添宽长腊的上炭楣带负，门毒廊由话若干搜根圆狠形的卧立柱香支撑捎。2.罗马表风格正立储面是汽一个崭与屋灾檐等禾高的劝古典华门廊换，古飘典门厕廊由拿四根伴基础威为方裁形的它柱子妥，窗县户是说按中炼心周傻堆成答分布犁。巴黎信圣母株院3.哥特投式风卵格最鲜采明的竹特点磨是高户耸的体塔尖允，超章长的万尺度侄，繁步缛的亦装饰朱，整未体上扔给人筋一种伶深入肠云端均的感狱觉。4.巴洛温克式滔风格词的算原意源是奇屑异古伯怪特点衬是外邀形自逐由，释喜好宗富丽虎的装碍饰和速雕刻铃、强膏烈的丹色彩芳，刻灰意追伯求繁罚琐，威常用透椭圆涝形空攀间，悉建筑存物上等加上戚圆拱期顶、贞雕像睡、雕亚刻。（二势）北忌美风山格1.殖民公复兴懒风格1.南加缘瑞州式枣风格外立修面使透用偏带暖的疾中性刺颜色滚的涂炸料，波墙基熔部分萍使用理石材菜作装让饰，肌留存托建筑痛外型映的粗矿加工吵线条粉，显袭得纯尽朴、肚粗犷拖、自勤然、戚厚重忍、宁忠静三、睡中式拦风格1.海派卡风格海派占建筑禁由毛拔石作肾基座吹，面饰砖贴旬面，稀在门饰、播床套系、阳酿台、句外墙炼角等公局部预，加怠了一哀些西俗方建惕筑的避符号鼻，形版成细宰腻、许精致略、小伍家碧揪玉的夕建筑权风格2.江南纹园林槐风格江南神园林漆的特鞭点是要围合杠型建息筑，徐建筑重局部童用坡柳顶、缠粉墙为、黛快瓦，元力求蜻“最绘好的铸私密广性，纸最大庸的私捞家花铺园”胁之一偿效果拢。3.京派结传统废庭院嫁风格第三繁节习景锻观类透型与访风格一、疏水主萝题景建观营造伟以水帅文化除为主撇题的共景观诸，可轮以就呜近引赞入活材水，友将各粮种水镰景组窑织起卸来，什也可天制造沾人工负水景夺装置漏，如捕设置缠卵石蒸、小搭亭、叔木栈爪桥等领景观袋。《红楼缺梦》片段进入开石洞赖来。跟只见静佳木迟葱茏吩，奇袋花熌却灼，购一带宗清流团，从梦花木歼深处伤曲折垒泻于跌石隙观之下研。再达进数榆步，若渐向床北边某，平腥坦宽买豁，朋两边暑飞楼编插空鞭，雕捧甍绣断槛，爸皆隐片于山蜓坳树栗杪之奥间。逮俯而配视之腔，则森清溪必泻雪础，石夸磴穿隆云，桃白石恋为栏疫，环陶抱池叠岩，竭石桥峰三港帐，兽杯面衔雄吐。跃桥上添有亭话。——宝玉松题曰岛“沁猎芳”绕堤只柳借愚三篙正翠，折隔岸地花分呀一脉陵香出亭镇过池将，一翅山一辟水，芒一花导一木既，莫住不着纽奉意观乒览。之忽抬前头看纵见前涛面一军带粉抗垣，响里面容数楹米修舍螺，有墓千百五杆翠弄竹遮妇映。肆进入辆，只命见入女门便今是曲阅折游辣廊，冠阶下街石子壁漫成讨甬路雪。上派面小述小两说三间新房舍尽，一啊明两掠暗，伍里面合都是青合着原地步药打就乳的床姿几椅解案。负从里玻间房饮门又互得一辣小门驳，出狐去则订是后孟院，等有大浊株梨扮花兼祥着芭坊蕉。削又有野两间拨小小神退步看。后掠院墙虫下忽台开一怀隙，敞得泉私一派画，开欠沟仅瓦尺许恰，灌尼入墙舞内，桨绕阶叛缘屋惧至前绳院，议盘旋神竹下槽而出肌。——宝玉震题曰贴“有缩慧凤来放仪”二、池体育彩文化裹主题虎景观通过奖设计贫，将拒体育哨设施蜓有机皮融入爸到景斧观中魄，赋须予小霜区景蹲观独境有的窝体育掘特色蛋，让蚁人们日不经殿意中古感受而到一身种源密于体刑育、禁有超拆出体谜育本令身的馆美好洲氛围吴。三、肢原生烦态主启题景庭观这种加景观埋出发纹点是阻遵循旺自然慎规律每，使伴人们者有彻底竞回归贯大自劣然的皮感受父，景容观里省种植偏从原拼始森林到中挑鸡选的奥树种坛，这钞些树遮木造感型优秩美，痛树叶宽资大，横具有可遮阴修功能堂。自她然园托林将老社区宝内的交近通和兆休闲垄功能