房地产与房地产价格二

第二章

房地产与房地产价格第二章房地产与房地产价格欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？

A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；

B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；

C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄2年。第二章房地产与房地产价格案例实物、权益、区位1、实物实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间第二章房地产与房地产价格§2-1房地产的概念（一）土地1、坐落2、面积3、四至4、形状5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地产与房地产价格1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、层高或净高7、空间布局8、装饰装修9、外观10、建成年月11、利用现状12、维修、保养情况及完损程度13、产权状况14、公共配套设施完备程度第二章房地产与房地产价格（二）建筑物§2-2影响房地产价格因素一、影响因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求第二章房地产与房地产价格（一）行政因素1．房地产制度2．房地产价格政策3．行政隶属4．特殊政策5．城市发展战略、规划6．土地利用规划7．税收8．交通管制第二章房地产与房地产价格（二旬）经跃济因颜素1．发烂展2．物券价3．收颜入4.利率5.汇率第二扁章衰房地勒产与蹲房地装产价衬格（三吸）市苏场因惧素1．市厦场需裕求2．市肿场供非给第二甜章绳房地饲产与衬房地阻产价祝格（四茧）人唉口挺因素1．数嘱量2．人蕉口素鲁质3．家帐庭人咽口规判模第二嫂章磁房地小产与施房地愚产价裂格（五歇）社蔽会因盖素1．政撑治安静定状豪况2．社昆会治切安3．房旱地产油投机4．城叹市化第二吐章统房地亿产与扎房地道产价驴格（六失）心酿理因置素1．心岁态2．趣过味3．时愿尚风矛气4．接放近名随家5．吉怖祥号载码、中风水第二弦章带房地符产与嚷房地禁产价谊格（七油）国阴际因挽素1．经忽济2．军尘事3．政隆治4．竞繁争第二爪章欧房地葵产与珍房地磁产价租格（八释）环旷境因销素1．声畜觉2．大器气3．水员文4．视隶觉5．卫圈生第二怒章委房地冲产与芬房地失产价背格（九通）区吓域因幸素1．繁炸华程炕度2．交驾通条校件3．基絮础设辅施第二返章镰房地桌产与晴房地弟产价次格（十辅）个仗别因冷素1．位潮置2．肥担力3．地爹质4．地橡形地脂势5．土穗地面姥积和摇形状6．日攻照、示风向财、降析水量柿、天务然周灯期性肥灾害7．建即筑外搬观8．其投他第二滨章时房地订产与辱房地统产价碌格二、教对影爆响因墙素的牲基本薯认识1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同4、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达

第二篇章池房地穴产与呜房地册产价雾格§2泡-3房地嗓产价威格唐僧第二灿章国房地史产与道房地龄产价怒格唐玄俘奘唐三来藏小强§2火-3房地违产价经格一、不价格碑概念为园获得斯他人简房地宗产所饰必须滥付出良的代圣价，银用货炕币表耍示二、碍形成幻玉条件1、有扬用性2、稀尊缺性3、有泡效需注求——有购爆买能霸力支搁持的议需要第二俗章季房地敬产与碌房地逆产价闹格和平要地：客逗观浇非浮个人怜：举主观志个人：价风格较伪低：防离止房右地产见信贷法风险：非率继续次使用过条件皂下价恼值三、匆房地姑产价子格的节分类1、使赛用价洁值尖交换发价值：满口足某傍种需救求的偶效用：一贱定数骨量的算货币匙或其贝他商籍品3、市喜场价缝值投资御价值快速健变现侨价值谨慎孔价值清算升价值2、原酬始价愤值躁帐面帮价值顾市吃场价肃值：始咬终不双变警：随吗时间羊推移践减少躁：侮随时祥间推揉移变守化第二宪章剂房地睡产与饼房地侨产价鸭格(1努)交易毁双方皇是自蝴愿地脸进行肌交易欲的；(2杠)交易中双方醒是出团于利女己动瞎机进屡行交些易的柳；(3臂)交易器双方沸是精位明、态谨慎上行事创的，纷并且乏了解举交易欢对象鸦、知华晓市速场行型情；(4炉)交易翅双方矩有较卫充裕走的时肥间进蛮行交色易；(5邀)不存易在买粉者因眨特殊团兴趣周而给焰予附送加出舌价。土地弦出让漏投标拆迁抵押断贷款4、成馒交价受格坡市场泉价格早公吧开市寻场价率值评估姻价值比准誉价格积算咸价格收益鬼价格——比较盛法——成本喘法——收益乞法5、市呼场调偶节价政府电指导阔价匆政府霸定价——事实泛价格第二苦章妈房地刷产与绒房地蛮产价妈格三、守房地弦产价窃格的啊分类6、基般准地叔价冶标定蔽地价金房思屋重沿置价7、土槽地价御格誓建筑裕物价夹格予房地忍价格＝压土地苹价格愿＋赖建道筑物屋价格8、总踩价格单位杨价格楼面假地价＝总价÷总建标筑面失积＝卫土地锁总价÷总建棋筑面扣积第二坡章誉房地无产与雁房地堆产价偷格三、野房地勿产价行格的秩分类＝土靠地单令价÷容积沉率9、所界有权债、使科用权端、其锅他权宪益10、实际展价格乌名义况价格11、现房捞、期溉房12、买卖椅、租辫赁、推抵押材、典紫价、反保险耽、课淡税、栏征用13、起横价、伴标价光、成沃交价歪、均趣价14、起炸拍价副、保表留价侮、应抬价、箱成交蓝价15、招支标价台格、驼拍卖距价格亿、挂跑牌价药格：一且次性尸付清怖：练约定第二狂章村房地洋产与负房地堆产价江格三、卫房地堪产价室格的优分类16、补晋地价（1）更疫改用庸途（2）增酬加容渗积率（3）转扶让、辛出租罩、抵罪押划夫拨土事地房胖地产（4）续琴期补地吓价数乱额=增加飘后地友价—原地徒价4种情杏况第二蹄章序房地顶产与顺房地诞产价龟格三、冬房地北产价披格的德分类补地岂价(单价)=现楼闭面地欺价×现容辣积率-原楼浑面地戴价×原容慨积率补地撤价(单价)=原容救积率拍下的涛土地娇单价/原容困积率×（现熔容积六率-原容洲积率律）评估苦价格骂与成族交价枕格某房看地产鲁的评品估结乘果为15钳0万元汤。不众日完壶成交吗易，辣其价次格为20喉0万元警。能否点以此贯判断折评估回价格栗是不喊合理粮的或幼成交狂价格表是不刺正常迁的？割为什怕么？第二艺章砖房地遣产与织房地挨产价蛾格判断绕价格研水平有甲乱、乙童两单呀元房鹿地产发，他句们的屡总价梦分别怖为10梁0万元垄和15慕0万元雄。据此批能否语判断持它们抬的价抄格水趟平高朽低？当知排道何纹种条粗件时先，能滔够判州断？第二输章资房地缓产与温房地群产价绘格判断谁价格窝水平有甲稍、乙谊、丙遥三宗坦房地颤产：1）甲驰建筑昌面积滥为10顷0m2,单位迁建筑易面积礼售价缺为50扇00元。2）乙蔬使用丝式面积宿为80娘m2,单位风使用漫面积算售价歌为60借00元。3）丙突套内承建筑字面积激为90屯m2，单脂位套涨内建筐筑面泡积售泻价为55课00元。据此赢能否净判断突它们禁的价贺格水飞平高婚低？当知今道何迷种条备件时呈，能皆够判惩断？第二阶章至房地刃产与红房地毁产价愧格甲鸣使用始面积80蔑m2；丙蛇使寺用面饿积80擦m2某套房诚房屋援合同似总价递为80万元客，其草在实自际交幼易中浇合同腐所约件定的系付款拐方式告可能播有下局列几轻种情旬况：1、约束定在冰成交浮日期盒时一蚕次付赤清实际守价格番为80万元避，与任名义台价格阵一致2、约无定分末期付凭款，究如在羡成交趴日期击首付20万元蜜，半叶年后个支付30万元令，一惩年后乡丰再付30万元均。月米利率0.菊5%实际守价格乓小于他名义江价格第二悲章援房地榜产与干房地浸产价料格实际岩价格览、名岁义价坊格12若有阻优惠超，如5%3、约堪定在答未来丽某个叔日期矿一次盏付清互，如盾约定捞一年践后付商清实际革价格睬小于意名义义价格4、约健定以右抵押欧贷款会方式乳支付屿，如俩在成败交日始期首忘付20万元党，余秒款在10年内见以抵面押贷横款方幼式支荒付实际邪价格掉为80万元夹，与愿名义客价格宾一致第二京章燥房地枪产与皱房地川产价鸟格实际手价格碰、名钥义价现格345、约摆定部贴分分榨期付薯款，疗部分弊以抵霜押贷或款方猫式支签付，遵如在膨成交羞日期窗首付20万元楚，半狠年后延支付10万元租，一蹲年后却再付10万元敢，余剑款在10年内增以抵驱押贷带款方松式支叉付实际脖价格仰小于房诚名义马价格第二狼章刻房地爆产与工房地踏产价荷格实际乳价格员、名躁义价残格5期房愁价格=现房续价格-预计蓄从期健房达威到期嫌房期电间现房覆出租香的净触收益庙的现怀值-风险荒补偿[例]某期旧房尚胆有1年时秤间才尤可以涉投入郑使用疮，与祸其类歼似的扎现房到价格闷为33头00元/m2，出毁租的采年末多净收墙益为33恶0元/m2。假史设折葛现率份为10绩%，风柴险补淹偿估姨计为点现房丑价格斗的2%，试亦计算浇该期姻房价修格。第二训章掏房地优产与组房地滚产价足格期房餐价格屿、现就房价趴格期房饮价格现房骆价格﹥一个缎经营败者花抱费5万美松元购就置一漠块建辰筑场死地，绿然后脆再花皆费20万美聚元修岂建一版幢办胞公楼次。当虫他将岁其财岂产作大为抵席押贷妹款评圆估时崇，该四财产康只有21万美关元。竞估税关员以13万美竹元为昂基础托征收缸房产早税。耽如果圈该财汁产所薄有者线决定坟出售荡该财励产，兵在与续房地严产经忍纪人社谈妥晴以后循，他告决定甚标价30万美芽元，悬然而咳，在售他确聋实得红到标尝价以屠前，西他会室发现帖自己睁的财圆产正酬是某疑种公木共项术目所众需的隆，可军以得腥到27嘱.5万美爽元的火补偿港。第二纽奉章堤房地逢产与猎房地限产价认格成本棚、买腐卖、软抵押目、课男税、素征收1、某寨宗土避地总投面积10涝00产㎡，容歌积率诸为3，对舰应的祥土地愚单价跃为45雨0元/㎡，现注允许查将容珍积率禁增加赖到5。试饿计算纯理论叶上应畅补地妨价的轮数额诉。第二引章绑房地匙产与欠房地编产价酒格补地铁价12、某框宗面置积为30巷00盖㎡的工沸业用械地，段容积逝率为0.腰8，楼凳面地康价为70织0元/㎡，现纯按城絮市规己划拟夏变更蛋为商收业用良地，性容积博率为5.锤0，楼懒面地荣价为96耐0元/㎡。试星计算百理论维上应狡补地豪价的林数额领。2复习器思考转题第二调章扭房地卧产与登房地从产价薪格1、假饰设每害层建厨筑面啊积相翼同，念试推网导建添筑容搞积率局、建役筑密熔度、楚建筑贴层数贿三者夫之间绑的关滋系。2、某亲项目柜占地钢面积态为40妥00平方寺米，渔建筑拐容积医率为5.期5，建再筑覆曾盖率逃为60％，已楼高14米，1-觉4层建额筑面守积均岁相等壤，5-立14层为疤塔楼拆（均容为标披准层徐），射求项寻目总妖建筑茂面积吊、标染准层戴每层汉建筑半面积射。复习耀思考翁题第二汇章株房地量产与纪房地支产价蛋