房地产企业项目运营管理二

房地产企业项目运营管理浅谈

培训人：刘景辉房地产企业项目运营管理浅谈一、项目运营管理的概念与内涵二、为什么是“项目运营管理”三、“项目运营管理”的外延—-三大功能、六体系

房地产企业项目运营管理浅谈一、项目运营管理的概念与内涵

1、为什么是“项目运营管理”

“快速发展、积极扩张、多项目运作、跨地经营”目前已成为越来越多国内房地产开发企业思考的焦点。但事实上，成长的烦恼却始终困扰着很多，几乎都会面临类似的问题：房地产企业项目运营管理浅谈（1）如何对项目实现有效的控制，以较为经济的管理成本投入，最大限度实现企业的项目目标——尤其是多项目同时运作的情况下？（2）管理者应该关注和控制项目的哪些关键内容，既能提高管理者的工作效率，又可以保证相关执行人员的积极性和主动性？

房地产企业项目运营管理浅谈（3）如何快速推进房地产企业规范化和标准化管理，进而规避项目决策风险和项目实施风险？（4）由单项目或少项目开发向多项目开发时，上述管理问题将快速放大，如何系统地实现管理体系的升级和匹配？房地产企业项目运营管理浅谈（5）正如我们一个客户的高层所言，很多房地产开发企业，“不是不知道怎么做项目，而是不知道如何管理项目、尤其是同时管理多个项目”——很多快速发展期的房地产企业急需一整套对项目如何管理的方法论及配套工具！

房地产企业项目运营管理浅谈

结合长期的企业实践经验，赛普研究总结了“房地产企业如何管理项目”的经验和方法总结，即房地产企业的“项目运营管理”。房地产企业项目运营管理浅谈得知二、听什么靠是“竟项目神运营车管理谈”“项晚目运笑营管块理”摘，在跃国内苏外理穴论研狱究中搜尚未毛形成拣公认晃成熟哲的体移系，钻大多候房地芹产企慌业在仆谈到袄“运攀营管旁理”肾时也剥多语头焉不斗详、铸甚至丸差异巴颇多匠。在汁此，评我们昆先从熊“运宫营”态和“饼运营狸管理顶”的赴概念瓦入手科。房地袖产企女业项漂目运仆营管裕理浅足谈过去老，西筐方学志者把突与工元厂联大系在系一起怪的有叼形产检品的羊生产吐称为搂“缘瑞pr桂od都uc咸ti坦on、产钞品”或凯“m玻an封uf桥ac众tu草ri遇ng、制锄造业劲、工爬业”，层而将融提供客服务虾的活挎动称朋为“坏op鞭er焦at窃io众ns、运胃营”。膜现在票的趋棚势是吵将两少者均巡寿称为劫“o臣pe质ra钻ti疼on连s”放即“秆运营灰”。从本著质上吃讲，占“运扫营”此就是堂从企兵业投根入资技源到雨输出史产品顶或服驳务的除中间争过程满。房地碰产企紧业项享目运循营管广理浅急谈而“扶运营闹管理杯”，植就是姑对运闯营活素动的塌计划蔽、组枯织、肥实施叹和控恼制，唯是与跌产品册生产炎和服切务创卵造密纳切相垒关的兵各项受管理虏工作交的总催称；隶从另营一个案角度匠来讲柴，运猛营管科理也弃可以悔指对防生产以和提仁供公校司主英要的释产品刻和服麦务的颠系统邻进行见设计背、运瓣行、种评价绘和改挪进。房地钻产企漠业项厚目运丝式营管杯理浅谊谈由此诉延伸眨，我戚们认找为，咬房地纵产企莫业的恩“项趟目运独营管校理，扇是房黑地产捐企业庆在项薪目开膜发和辰经营闲中，吉对各若个生赌产产峰品、烦销售欧经营党以及是提供耕服务丢等业买务活趁动的验管理期活动冻。这驴里需驾要强绵调的谨是，魂“项呢目运脉营管香理”帜简单贷理解坛就是妇“对觉项目疏运营椅活动蝴的管览理”达，有岗别于曾房地词产项适目开碍发的乌直接碍业务锯活。房地寺产企暑业项腊目运味营管死理浅滑谈三、秀“项棕目运贿营管阅理”番的外购延—歪—三团大功隔能、秃六体要系房地祥产企迎业的印项目想运营个管理均，始累终不环能脱是离项根目开腹发业粮务本字身，童同时诱需要企从我候们的摆管理神目标闸入手途，给驻出项购目运朴营管维理的器基本键职能衬和管赵理内尖容。房地钞产企茅业项斧目运好营管恰理浅眯谈房地年产企碎业“划项目臭运营弱管理卷”，宋应该另是贯水穿于雷项目向开发社各个摇环节孙的管罩理行志为，默对各样个开这发环附节的孝共性鹿管理朽行为遮，构域成了垄“项柔目运羞营管雄理”滥的核扔心内橡容。那么默，房压地产弟企业紧对项伟目开鲜发活徒动的扯管理飞究竟层要关映注哪健些点阿呢？房地悦产企计业项傅目运样营管岛理浅拔谈我们哨主要瓶包括轿以下霜6个至方面爱：1、呈矢量盲属性扛管理（流悦程、缸计划磨）从工录作流猴的角汇度看拢，项销目开串发整豪个过鸭程可朽以看族作是射由一净个个集相对脸独立难的业遣务活恰动组狼成的脏，而绿每一曲项业买务活灰动可偷以视参为一卷个矢诵量。侨为什塑么要职把这声些业能务活汇动视猴为“准矢量株”呢托？这灶是因拨为，挡我们欲认为傻这些肆业务撕活动岁具有遍矢量皮的特穴征，盼即包稿含矢义量的窃两个稀要素蹲属性族——方向兵和量浸度。房地和产企毛业项合目运组营管美理浅凑谈房地扣产项岸目开孝发业卧务活交动的灯“方源向”鼓，是亦由该叫活动怖的起馒点和淋终点括决定役的，蔬更具然体的百说就中是，强该项饱活动窗从哪水个节译点开扬始、短到哪丛个节斑点结荷束。“方赔案设葱计”糊可以汁视为食一项伪独立铃的业端务活脚动，阻它从缴“设彻计资响料的影准备薄”开肾始、巨到“歇方案篮设计柳评审错通过玩”结疏束。房地香产企敲业项躬目运谈营管染理浅鸟谈例如而房幻玉地产葵企业睡的各五个业嫌务活艳动的痕“起屿点”色和“讯终点会”又律常常陵对应洪着另转外一夸个业浸务活术动的渔“终助点”隐和“梢起点仁”。我们挥从“某项目酸取得等”这球个活拒动开盗始，旁它的名起点录是“温项目激信息梢的收晨集”迫、终吨点是失“取座得项套目中弹标文膏件或挨其他牢权属弊确认箩文件鉴”；例如房地昂产企偏业项芽目运刻营管豆理浅期谈而紧微接着虽我们唉需要瘦做“浴项目污定位炼策划耀”，籍它的刺起点爸一般追是“弄取得抢项目蕉中标坦文件热或其悉他权匙属确岔认文筑件”素、终率点是罗“项糊目定刮位策暗划报郊告的太内部圾审批蒜”；鄙而再贱下一头个活背动是县“项倍目概耐念设获计”夏，它布的起顷点是贯“项销目定未位策厦划报社告的嗓内部半审批钻”、悲终点摇是“背概念油方案旷内部拉评审盖通过助”。房地乱产企他业项都目运钻营管兽理浅泡谈……讨如此腔类推广，房谢地产药项目焰开发增就是美由这宅一系套列起扑点、蓬终点阁相互影关联掏的业倒务活她动所羽组成彼的工范作流挪。而辣房地爪产项意目开讲发业丹务活厉动的份另一浴个矢狡量属键性是慎量度超，这槐一点回相对希比较骆好理维解，怀其实换就是馒业务矿活动铜持续暮的时桥间。房地屈产企或业项雾目运头营管雕理浅亩谈通过栗上述平分析抹，我就们可辣以知乘道，茂房地车产项赢目开每发整皱个过宇程是酷由相像互联肃系的递一系丑列业棵务活父动所踏组成其——介这些祥业务箩活动瓦的关痛联关站系是拒通过蠢各自走的起动点和蜻终点侄决定屿的，湿对这余一系姻列业饮务活爪动关扇系的脱设定灾就是举我们乐常说棋的“隐流程鹿体系聚设计趴”—束—而客给这呈些活叙动赋眯予时馅间量扁度目河标，胁就构喷成了训整个懂项目动开发牙过程期的“计布划”。房地故产企芦业项耀目运烫营管检理浅辜谈2、的输入颜和输疼出的阶成果锣管理任何诞活动荣都有掀输入缎和输杯出，蛙从项槽目开短发的惯活动婚来看见，输帅入输你出的典内容咸主要等有三种类型秃：第一农类是资源，如袖资金显、信掀息、夹外部笨许可笑（如桨开工抢许可虫证、飞预售即许可缩慧证）度等；房地描产企挤业项判目运叠营管牲理浅鄙谈第二以类是着产品夸实体拔本身快或者扫服务厚，如懂单体论的地贤下结耗构完艺成、椒地上爬结构腥封顶挎等，捷又如袭销售促成交复、产绍品交步付等特；第三街类是西开发炉过程淘中房输地产许企业歼自身猜形成狡的管脸理成掉果，涌如可政行性敢研究池报告宏、设仪计任俭务书深、营哗销策巾划总私案等爱等。房地泰产企盾业项爸目运糕营管换理浅柿谈对于植房地侦产项壤目开倾发过租程中怀各个匠业务恼活动窜的输置入输倍出的恶管理窃，尤励其是龙对第败三类概内容谋的管兰理，地我们崭一般齐称为剃“成坑果管声理体关系”房地穷产企遣业项崇目运锻营管险理浅夺谈3、附决策蚂体系惧管理如前粒所述歌，房皱地产运项目俊开发彻由若较干业纤务活跪动组健成，乔而各镜个相林对独罪立的伐业务粒活动弯之间约又存切在关螺联关闸系，黎项目肢开发赶中由肠一个艘业务应活动浸进入和到另派一个何业务绞活动径也常梳常需避要确堪认、单指令剧或其衔他相叙应的累启动言规则睬（如酷制度蛮、流傻程等休）；房地章产企总业项牺目运登营管鹅理浅稻谈在日延常管工理中民重大社的确乞认或盆指令掉，常垒常体碧现为食“决仙策”沉——格房地雄产企醒业对是上一目项业学务活决动“决策”后鸣，才雅启动昂下一飘项业况务活拿动。房地挥产企劈燕业项美目运乘营管欲理浅老谈我们交还需抄进行耕“决浓策活油动”截管理街，通焰常，矿即通孩常所逃说的锄“权藏责体棋系”克，企腊业内饱部的炉重大鲁决策筛是通历过会您议决桶策方用式来岸实现颂的，慎我们沾一般锐还会层对“衫决策林会议测”作资为专扎门的香研究荒重点绝。房地怨产企例业项律目运张营管素理浅默谈因此4、槐运营奇信息礼管理信息农管理透是项街目管蛇理的技核心裁内容吐之一眨，有育效、快及时通的信育息传恋达，办才能乱达到肉信息抬对称摊，是铺企业躺管理煎的基遗本条碑件之吩一。运营肾信息速管理捷一般乞也包垒含两吃个方受面一是膀信息宽管理撞规范驼，即突对信揉息传宜达的肺内容歼、时帮间、猛格式较等进筐行作枯出明赞确的斧规定面，是域“软公件”跟；二是钩信息绸管理乳系统么的构率建，害是“辣硬件罗”。房地残产企句业项违目运离营管便理浅统谈5、笑评估强管理一般收来讲鸭，对脊房地腊产项蠢目的漂评估宅包括炕两个捎层面概，第一裙层面停是：悼从项仙目的近整体您预定槽目标件进行次评估茄，预工测项越目开历发结父束时澡的相脸关指罚标，膨以确蒸定偏筒离程保度；房地咳产企卷业项筑目运棍营管京理浅框谈另外晒一个脸层面栽是从秤项目齿的单杰个业秀务活燥动进苹行评咱估，岂希望心通过冲对单订个业饮务活混动的析合理林控制骆来实经现最关终项爱目目猫标的产达成抚。应该杂说，茂前一姓层面甜的评户估偏篇重项告目结桐果的落预测朵和调晕整；俘后一仰层面宋的评拔估偏轮重对绒业务弄活动锈过程你的评估躺和优波化。房地傻产企何业项蜘目运竞营管狗理浅视谈6、踩项目达评估肆管理川体系房地诊产项稳目的卧开发洒短则佣一两岔年，图长则抵七八勾年或幻玉更多速，产醒品开缎发周赛