房地产开发手续流程及相关知识

房地产开发手续流程及相关知识当前存在的问题1、你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道。2、不给别人空间，给自己留足了空间。3、计划赶不上变化。4、计划可操作性很低，基本上是内部原因本次学习目的？？？？本次学习的目的：1、了解房地产相关的政策法规、基础知识2、熟悉房地产开发流程3、掌握如何协调公司各部门进度，达到相互配合4、掌握及控制房地产开发中发生的各种前期费用51房地产相关知识前期所涉及的费用42获取土地流程开发手续流程35前期各部门的协调报告结构总结房地产开发全过程先耽搁大伙一杯茶的功夫。开篇之前，先讲一个小故事。小唐呆名叫动唐阿钱土，郊是成争都的册弯弯秆（农攻民）但。从来缘瑞没有验出过杂远门班。攒乏了半型辈子助的钱侄，终庆于参炊加一互个旅撇游团智出了家国。国外犁的一碰切都销是非悬常新薪鲜的艇，关映键是扑，唐夫阿土够参加陵的是沿豪华搬团，猾一个符人住假一个它标准阅间。缠这让龙他新饥奇不哀已。陷早晨请，不嗽懂中招文的愈服务传生来竹敲门足送早眼餐时吓大声枣说道告：“GO浑OD跨MO希RN丛IN晋G疏SI摔R！”一个XI律AO故事唐阿家土愣涉住了孝。这府是什廉么意畏思呢惯？在桃自己恩的家艘乡，嚷一般涌陌生丧的人给见面船都会系问：“您贵宣姓？”于是颗唐阿纹土大茄声叫陈道：“我叫卸唐阿年土！”如是盆这般咬，连度着三荡天，档都是患那个积服务室生来叠敲门量，每总天都精大声践说：“GO宝OD昂MO炭RN弯IN豪G珍SI蚕R！”而唐蔬阿土颂亦大崖声回脂道：“我叫打唐阿东土！”一个XI砍AO故事但他框非常起的生艘气。蛮这个香服务蝴生也斧太笨须了，迹天天份问自姑己叫粱什么颈，告刚诉他裤又记使不住聪，很搞烦的兰。熄终企于他辉忍不丘住去子问导吓游，“GO臭OD偏MO纤RN句IN寻G宰SI散R！”是什吉么意笑思，钳导游名告诉挣了他仓，天碎啊！叫！我验晕死逆！真而是丢源脸死电了。唐阿带土反速复练隙习“GO村OD休MO咐RN豪IN洗G续SI桂R！”这个手词，塔以便晒能体亦面地苗应对辉服务液生。又一柄天的岗早晨获，服底务生摸照常模来敲斤门，扔门一椒开唐越阿土赌就抢爸先大妻声叫启道：“GO解OD义MO郊RN跳IN滩G歼SI苍R！”此时块此刻苦，服古务员宵楞了骗一下言，然团后——大声箭而有壁礼貌虏的回嫁答：“我是稠唐阿叨土！”一个XI区AO故事这个那故事胃告诉树我们——人与控人交郊往，鹿常常劲是意茄志力唐与意扣志力忆的较突量。胀不是叫你影谊响他涛，就字是他底影响飘你！同时以，只派有不善断的步学习宴、提驰高才敬能影我响到抄你周斗边的善人才可旅以成沃为最赶强者膊。一个XI截AO故事房地拘产常灰用专杠业基底础知慕识作为培专业受房地荡产开越发公导司的铜一员把一妄些基知础的纸、浅粒显的乳房地倍产知供识梳定理一亏次应似该有甜所必焰要！即便案以下剑内容卫或许尖您已不经熟稍悉了斥百分死之七连八十舞。。血。。胀。一、摸房地笼产相辆关知愤识1、什俊么是兰房地叙产、贪物业下？房地街产：一屠般认新为，止房地愉产是走地产鸭和房林产的垄合称或。但杏其内店涵可愿有狭岗义和由广义土之分芝。狭佣义房忆地产圈是指登房屋浸和房尿屋所菜占用肆的土顶地，涝即只诵有土掀地和雅房屋斤结合扫在一展起时感，才咸能称么为房敞地产乞，未箭建有掉房屋心的土纠地，荷只能骑叫地润产，甘不能煮叫房晓地产眨。广焦义房残地产袭包括筛地产等和房席产，察但并柱不是纤说，决只有疯房产绝和地六产合烧为一姨体时诊，才记能称得为房订地产暂，单可纯的违土地寺也是君可以供称为浸房地麻产，旧是房浓地产牛的一棵种存退在形六态。业需要赖说明坡的是厕，房纱地产蒜是我杜国独庭有的姨概念唇，国装际上指一般老称之丈为不皆动产太。物业是指土建成践并经阵竣工爷验收盈可交蛾付使火用的耕各类究房屋膏建筑嚼及附欢属设柔备、饶设施含、场势地、健庭院妥和相熟关的赌建筑植地块立的总挪称，乳是房今地产证业的漠组成线部分雪。中国绿房地欲产行赔业发烈展历育程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段至今第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、范跑跑……房地快产开撕发企宾业类筹型分类标准类型企业性质

国有、集体、私营、中外合资企业资质

一级、二级、三级、四级开发类型

住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商开发区域

本土型开发企业、跨区域开发企业一、由房地衰产相思关知周识2、房回地产外一、肯二、街三级葵市场挺有什响么区她别？房地订产一密级市磁场：兼具有周国家踪蝶垄断交性质兄，房享地产这呈纵迷向流察通的煎市场机模式提。主亩要体乎现在倡国家除作为妻土地贿的所响有者妇，将打土地足使用迟权投谈入市治场运抄行，皂如现贡行的东土地此批租笋拍卖脚，其据价格络和交险易方布式是嗓政府类根据酷国家讽的整歼体利怨益而酒确定贷的。蜂此外寺还如策公房醉出售表、廉尝租房楼低租晒分配捐等都架是一摇级市炒场的仗交易沉表现搭。它零是政厌府与巧经营茫者、喘使用忘者之券间的田交易笨。房地莲产二旱级市乞场：址具有拘经营蕉性质杏，房代地产仗呈横扎向流纪通的做市场戴模式饮。房忆地产销商品筐以开巧发价检值为池基础投、价肌格由赚经营冈向使仅用消词费的件平行的转移泼。表牺现为氏经营榆者与瞧消费揉者之孔间的赢交易葱行为应，是隶土地病转让叮市场会和房批地产睡增量算市场禾。如男房地羡产公傲司开猛发出哥售的况商品寸住房障就是扔典型泳的二现级市餐场行朵为，厅也称雅住宅搬一级绣市场蚁。房地销产三器级市额场：邪具有模消费床性质营，房防地产治呈横演向流腿通的肃市场肤模式稳。在怎调剂应需求营条件记下，晨使用津者、凶经营帖者以贱效用拿为价肿值尺麻度的酿市场茶价格苍进行永平等顷交换笋。是稼使用淡者之牲间的扎交易贴行为功，是骆土地佩的再链转让佳和房雕地产这的存派量多装次交然易市题场。灭如私缩慧房主威出租治、出新手自胃己的谈私有挣房屋矩就是奇三级惯市场关行为典。一、啄房地疤产相滑关知安识4、什犬么是辅控制剂性详胸细规协划、陷修建信性（疫实施救性）我详细挨规划敏？控制付性详表细规犯划：是畏指根圣据城语市总难体规蚊划及回其对问各分毒区的改功能似要求丢，对斜城市燥分区旋地块幸给出留详细素的土必地经肉济技祥术指角标限冶定，找如用尝地面皱积、蠢道路鲜坐标窃、标抛高、俗断面节尺寸奶等，斯并确如定各泛功能甲用地音的位么置及碌市政视基础剑设施尺的配湖套规脆划。修建现性（项实施悉性）爹详细葵规划：是去将城旋市总病体规只划和曲控制列性详铺细规咏划细术化为诸空间核形象融和景洽观建识设，质并进宗行有匀关技竞术经闸济指耽标的哭限定屡，如肆建筑爸层数阵、容宜积率广、建繁筑红妻线的搞位置缝、日颜照、贺建筑元形体跌示意主及建夜筑出茧入口梁的位盆置、脉竖向旦设计浪、道箱路坐阵标、裙标高趣及其逃转变倍半径直、坡肠度等新。泰和洋世家伯修建倚性详草规泰和威世家淡项目掉共计缺有54栋楼婶。其斑中12层小奸高层掉共有36栋楼脆，南课侧地委块有17栋楼兽，北迎侧地灶块有19栋楼竟。16层高果层共匆有10栋楼寨，南戒侧地烈块有7栋楼暗，北小侧地灰块有3栋楼寒。18层高挡层共虑有8栋楼罢，南名北两尽侧地筹块各达有4栋楼骗。一、帖房地狸产相馅关知馋识6、什括么是盆标定扮（准海）地贸价？它是滚政府嗽根据宇管理坐需要葱，评注估的雕其一吃宗地店在正常市弓场条蛮件下富于某葬一估跑价期扮日的拉土地固使用利权价旱格。7、什碰么是扒建筑状密度举、建英筑容疑积率渐？建筑物密度婶：就衣是建鸦筑底源层占粒地面垒积（促建筑捕基底灿总面胀积）叫与建诱筑基粘地总升面积遵（建邻筑总文用地递面积屈）的齐比率团（%）。烦它表扭示基拾地内江建筑更直接警占用共土地个面积电的比胶例。建筑恳容积挨率：售就是妙建筑渐基地夏内所接有建枪筑物摩的建杏筑面骗积之谷和与手基地桨用地秤总面始积的嘱比例皆。一、鞭房地事产相痛关知宏识8、楼许间距劫：两相申邻楼瞧的外终墙面印距离留。建昂筑间车距的极控制屋是为屿了保场障人待们工等作、谁生活少的质摔量与贡安全显，满玩足必葬需的唱日照插、采喷光、娘通风斧等要岂求；9、日施照间瞧距：建筑猪物高助度／肌建筑吉物相饭邻距援离（月国家巡寿标准1.劝2）日照座标准挎：冬唯至中悬午满乎窗日条照1小时职或斜乳窗日促照2小时播。10、框定架歉：是指页以钢词筋混乎凝土秆浇注析成承勇重梁唯柱，馆再用爸预制茫的加错气混廉凝土斑、膨多胀珍见珠岩烧、浮恩石等驳轻质锄板材粘隔墙闭分户呜装配只而成皆的住谅宅。泪适合旨大规坑模工倚业化命施工派，效缠率较晒高，见工程饲质量明较好凉。现前浇楼冈板，牙梁、童板、山柱组协合，闪填充折墙。11．砖剥混结炸构：是指惕小部旨分钢赞筋混霜凝土冲及大劫部分缸砖墙而承重境的结拣构。角由于浑抗震镰要求吹，砖伞混结百构住捐宅一闲般在翼五至景六层千以下阁。12、钢度混结辟构：这类贤住宅各的结医构材面料是抖钢筋珠混凝失土，宁抗震意性能丸好，极房间犁的开潮间、唇进深毅相对滴较大贫，空轰间分喷割较融自由贵，多卵用于疏高层虑住宅丝式；但渴工艺智较复稳杂，链建筑差造价娘也较呜高。一、导房地没产相吃关知蛛识13、什岭么是希多层大住宅疗、低梦层住吃宅、巧小高务层、伴高层呆、挠超高火层住则宅？低层――逐1～3Ｆ仙多以近砖混多层――润4～6Ｆ骑砖骑混、锄框架小高五层――宜7～9Ｆ嫁框剪高层――针10Ｆ以买上～10吧0米以羊下蹲框屿架超高疼层――用10沾0米以收上丑框架一、框房地植产相写关知谅识14、设语立房招地产眠开发阿企业窑具备绕的条读件？（1）有贞自己步的名敬称和丙组织良机构靠（2）有租固定毯的经赢营场缘瑞所；乘（3）有辛符合造国务忍院规翁定的待注册却资本在；（4）有隶足够呢的专两业技锈术人胖员；丢（5）；影法律默、行且政法尚规规杀定的炭其他威条件葬。15、为钓什么绪资质姑证书彩从事炉房地作产开猎发经乒营？16、企狗业资保质等岛级如质何分攀类？——详见静“资描质管惰理规库定”一、偿房地置产相待关知疑识18、规解划中隶的七漠线七线娱：红屋线、悦绿线帐、蓝错线、睁紫线笛、黑圈线、谁橙线伟和黄汁线。泡其中“红线”主要暂针对义道路场控制俱；“绿线”是规柳划城彼市公撤共绿拾地、导公园挽、单孙位绿本地和障环城封绿地击等；“蓝线”规定寨城市扰水面嗓，主胡要包尸括河栗流、裕湖泊曾及护窜堤；“紫线”规定怕历史国文化涉街区尊；“黑线”规定摸给排冒水、葡电力禽、电聋信、博燃气昆等市况政管月网。“橙线”轨道勉交通触管理“黄线”地下麻文物续管理涛。"红线"是指妈道路轿用地逗与其宿它建不设用铺地分史界线刊，红佣线与遵建筑是控制昏线之观间还军有可划能存冷在绿仗线，炼黄线蹈等。一、慰房地涌产相纷关知锯识19、房啦地产敌开发鸣商销扯售商根品房辩应持尸有的嚼“五拌证、顺二书五证”：a、规顿划局—建设捏用地村规划顷使用泊证；b、规吨划局--建设假工程得规划奋许可际证；c、国霜土局—国有涝土地积使用头证（厚证明羞卖方贴已缴圣纳了常土地岂出让染金，谜拥有芬产权重保证蚀）；d、建充委--建设摄施工作许可照证；e、房惑产局--商品派房预崇售许撇可证泡；其中剧土地链使用宝证和分商品期房预各害许涝可证公可以础表明滥所购搅房屋村属合嚷法交邻易范我畴。房地恼产开佣发企岩业向胆用户选交付脏销售悟的商兼品住乡丰宅时府，必藏须提问供‘“二书”即《住宅掌质量概保证份书》和《住宅园使用浇说明蛮书》五证两书一、岭房地茎产相柏关知匠识20、套恳型面欣积？21、90泳/7达0?复式住宅殊并不望具备览完整脖的两颠层空植间。尾一般闭来说泰，复辈式住家宅层吵高较清高（插普通受住宅俘的层点高一匠般为2.顾8米）阶，可拉在层展高较挥处隔仗出夹软层，林安排粉卧室毙或书允房等织，用跪楼梯栽联系旗上下羊，其需目的纪是在铅有限丹的空播间里苏增加庸使用快面积侨，提粘高住淋宅的恋空间控利用论率。跃层式住授宅是毕一套崭住宅劫占两汗个楼候层，系一般明在首亚层安已排起捧居室顽、厨慎房、眯餐厅离、卫娱生间奏，二倘层安列排卧筒室、赴书房繁等。错层式住尝宅主棋要指含的是犯房内绳的客阴厅、僚卧室渠、厨代房等飘处于树几个仍高度指不同矿的平勾面上蒙，各沾个空仍间是孝用几齐级台毛阶联造系在甜一起偏的。房地诵产常幸用专挑业术银语创新珍户型错层书室内轨实景忧图错跃延式室询内效春果图按单骡体结剩构分板楼脱、塔扁楼、咐板塔员结合别墅腾按单歉体结倘构分独栋馋、联亏排、泡双拼扬、叠荐拼房地测产常惭用专振业术堪语建筑膀类别板楼是四大马优点南北衫通透醋，采伞光通巴风好筐；均好洗性；管理碰成本级不高输；实用嘉率、满得房富率高璃。板楼退两大厕缺陷建筑秤密度父小，争不能兔充分最挖掘擦地土房诚地价吵值，提且房要价相剥对高幻玉；房型阻格局鸦不宜馆改造此。按单侦体结稠构分塔楼平面图塔楼彼四大经优点节约槽土地勺资源灿，房秤价较臣低；空间献结构屡灵活宏，宜忌于改呈造；结构辟强度悲高，匹抗震贪性好委；居高爪望远瓜，视弓野开透阔。塔楼港两大砍缺陷均好涨性差瞎，居赏住密齐度高熔；使用个率不染高，芽存在妻灰色盖空间伶。独栋吴别墅置立面别墅抖按单牢体结终构分联排劲别墅联排糟别墅怨又称TO蛇WN资HO狂US浑E，有畅天有咱地，差每户胡独门准独院挪，设脂有1至2个车休位，蛾还有笨地下妙室。挪与独咬栋别贪墅区挥别很吩大的锡是，样它是滤由几羡幢小尤于三朵层的陶单户芽别墅宾并联响组成踪蝶的联挨排或红住宅竞，有糊统一扭的平厕面设富计和两独立野的门成户。腥建筑挪面积晒一般市是每那户25斤0平方么米左沾右。双拼穿别墅它是萌联排兆别墅剩与独短栋别浮墅之眉间的情中间讲产品花，是往由两成个单柜元的灭别墅阻拼联某组成棒的单哈栋别较墅。范在美闸国被犯叫作冒“Tw足o岗fa回mi作ly还h爸ou抢se道”，直灭译为反两个久家庭恶的别筹墅。叠拼葛别墅它是To倒wn骄ho使us越e的叠柜拼式烂的一杏种延茶伸，舟是在捎综合宰情景飘洋房谋公寓酿与联垫排别翁墅特新点的根基础聋上产择生的按，由控多层材的复峡式住充宅上骄下叠抛加在顶一起摆组合让而成史，下师层有毕花园忌，上院层有炼屋顶夹花园幕，一雷般为猾四层苍带阁售楼建仅筑，捕这种己开间刻与联槐排别唐墅相稳比，毕独立跨面造博型可归丰富皆一些低，同修时一体定程术度上摸克服搅了联纺排别墙墅窄致进深以的缺拜点。叠拼沙别墅妖立面贫图本单图元即报将，等结束组。。裙。进入殿下一记单元懂。。瞎。1房地报产相尚关知扇识前期顿所涉莲及的掩费用42获取惜土地臣流程开发嫂手续复流程35前期南各部踏门的暂协调报告掏结构总结房地锹产开缘瑞发全胖过程二、醉房地过产开体发全沉过程——获取协土地阁流程详见炎土地娘获取筝流程钉图（殃附件音）前期置工作赏流程要图（战附件炭）开发曾管理陡制度改（附脸件）二、如房地耗产开旁发全违过程——获取女土地牛方式一、地房地皆产获音得土贤地常竟见方另式1、通设过招穴拍挂馆；2、通枣过项裳目转上让；3、通颤过股樱权转咱让；4、关独于合役作建斧房；5、通订过旧派城改纵造或秤者城份中村疫改造授；6、通枯过企算业改童制；二、嫂房地讯产开脊发全勉过程——获取私土地揉方式优点绣：程御序简司单，辨遗留只问题和较大害；缺点卫：成霞本较叫大；1、关传于交院付条省件以牌及时析间问蹈题（池三通圆一平刘以及肉违约社金等浪）；2.关于责容积央率问州题；3、关礼于限喘高问称题；4、关镜于土睛地前轨期勘何察问赏题（仆勘察描过程旬中发饭现市惜政管重网、村文物缝处理兄）；通过招拍滑挂方盗式获得抛土地秩需要忽注意会问题五。二、屡房地边产开牵发全南过程——获取钩土地驻方式优点殃：后塔期遗拳留问氏题较蜻小；缺点输：成逆本增越大，导程序找繁琐绸；适用谣对象谜：转蒙让方阁财产剩状况累复杂斧，公谈司成伸立年苏限长莲，转牵让方矿情况鸭无法筝有效票评估捆；1、关谁于转考让条缺件问鼠题；2、关悲于转滤让税中收问杠题（土质地增库值税酱、契童税、岩营业缝税）病；项目罢转让钟方式二、描房地折产开驶发全翼过程——获取涉土地排方式优点液：成吨本较枣小，锣操作油简单煎；缺点划：遗非留问袖题较备大；适用狐对象卧：单测项目涝公司刚；1、通映过股涌权转附让获际得土努地应市注意氧事项柜；2、关绞于股摇权转眨让税桥收问刘题（种转让汤方为宇个人沸或者杏外国罪企业露）；3、公胃司被便吊销屑营业辫执照余后能驳否进悄行股帮权转安让?4、国脉有产屋权转推让程谈序问旦题；通过股权营转让皮方式获得乱土地脚需要奸注意产的问冒题二、沸房地袄产开稳发全咏过程——获取棉土地窑方式1）经择营状物况：御主要木对目保标公区司的橡未来拨可营蛙利性积进行虹判断暖分析杠；2）财串务调亿查，蒜主要弃审查伸目标忘工地雨财务朋状况那、完付税状光况、狭债权祥债务宏状况孙、投以资及滥担保充情况五等；3）法章务调似查，知主要躬审查敏工商倦登记箭状况患、债沫权债眠务状卷况、朱有无娃隐形脏或其稳他遗莲留问抬题；4）人摊事调掩查，彼主要层对目搭标公狐司劳辛动关组系状达况、兴薪金有状况侨、人链员状参况、屈三金更退休岂等问焰题进抢行审匆查；1、通旗过股叔权转腊让获狗得土厦地应谨注意煎事项二、势房地葱产开券发全蜂过程——获取元土地辟方式2、关肥于股太权转奸让税应收问类题（拥转让霞方为跟个人联或者梢外国姑企业见）3、公斧司被忽吊销技营业啄执照殿后能须否进笔行股郊权转虑让?4、国钥有产鹅权转壮让程斤序问公题；1）初备步审资批。轰转让井方就世本次重股权范转让蚊的数钩额、树交易魄方式蓝、交旬易结侮果等硬基本换情况夹制定《转让挣方案》，申确报国临有产诸权主择管部蛮门进生行审狭批，垂在获涉得同嗽意国挖有股轻权转粥让的乳批复围后，塞进行书下一娇步工条作。2）清郑产核纵资。极由转受让方见组织祸进行漆清产埋核资稻（转劈燕让所尼出资泊企业窑国有野产权少导致题转让款方不采再拥丧有控滚股地评位的群，由辰同级殖国有称资产璃监督缠管理盾机构萍组织鱼进行苏清产灵核资渠），签根据卧清产地核资害结果豆编制然资产稍负债坑表和基资产河移交谎清册翁。3）审驴计评挎估。使委托印会计蔽师事贫务所镰实施逐全面弃审计觉，在懒清产杜核资棕和审辉计的朱基础城上，达委托哀资产额评估音机构蓝进行目资产巧评估塌。（给评估煤报告赏经核袍准或皆者备垄案后剑，作县为确掘定企野业国搁有股凝权转膊让价框格的杏参考蚀依据肆）二、怜房地勿产开攻发全蜻过程——获取排土地仔方式4）内术部决洗策。当转让可股权尖所属男企业伍召开皱股东懒会就董股权星转让馋事宜浑进行迫内部慌审议扁，（漫如果巷采取和协议瓦转让刺方式饥，应出取得米国有包资产够主管乒部门费同意敲的批咸复，疮转让察方和懂受让躬方应摄当草慢签转顿让合租同，聪并按糟照企却业内卡部决而策程贝序进碰行审河议）康，形鸣成同辱意股笨权转疯让的牙决议如、其击他股后东放慰弃优刷先购嘱买权薯的承怖诺。白涉及钳职工袭合法阁权益低的，洞应当塘听取境职代养会的煎意见增，并择形成俘职代径会同锄意转余让的熟决议业。5）申枝请挂往牌。瓦选择曾有资策格的赖产权忌交易粮机构绳，申戒请上拆市交势易，裕并提暗交转坟让方霸和被抬转让张企业经法人诵营业链执照替复印瞒件、籍转让旷方和狐被转桃让企株业国眉有产杜权登机记证取、被杆转让睬企业狂股东烈会决墓议、阳主管忙部门描同意识转让省股权驻的批让复、百律师并事务盒所的面法律粥意见个书、者审计清报告杠、资样产评城估报捕告以屈及交冈易所逗要求孤提交冶的其做他书垄面材洞料。6）签纵订协英议。皆转让柴成交涌后，号转让大方和旱受让致方签拆订股疗权转苹让合足同，效取得投产权影交易替机构娇出具袜的产亩权交共易凭悄证。7）审属批备折案。类转让传方将矿股权协转让农的相欣关文狐字书颠面材俘料报义国有音产权群主管塑部门声备案管登记门。8）产眉权登咬记。石转让挡方和刃受让栗方凭秀产权阿交易霸机构惜出具怪的产妄权交浊易凭魄证以导及相丸应的吩材料悼办理腿产权查登记鸡手续廊。9）变光更手屿续。奏交易幅完成摧，标阁的企赛业修宫改《公司公章程》以及雪股东恳名册甲，到蹲工商过行政脚管理迁部门宗进行苍变更很登记手。特点数：共然同投衔资、矿共同窃经营盗、共封享利洒益、流共担焦风险内；条件遣：应串当至崭少一爱方具拿有房蜜地产工开发豪资质驻，合羊作土温地为的出让礼土地短；优点胡：节璃约成搅本，易降低位风险蚂，资讽源共箩享；缺点岂：合刺作伙惕伴选缝择要给求高菜、管浩理团积队配奥合要勤求高车、制净度和库理念怕认可惊程度洽均较黎高；1、通数过土穗地使蒸用权祖作价姥入股育方式因合作奸开发恶房地肿产营衫业税槽问题2、土取地作桃价入谱股时摘土地怠增值计税问晕题；3、合免作开疼发房洽地产稠性质圣认定肯问题集；关于合作临开发誓获取浴土地问题二、鼠房地晴产开伤发全量过程——获取币土地辅方式二、吉房地蝇产开横发全馒过程——获取向土地粮方式1、通刺过土扔地使接用权耻作价愚入股讲方式朗合作许开发埋房地枕产营展业税户问题土地幻玉出让宾方以口土地淘使用样权、元房地园产开则发企培业以屠资金银合股杜组成桌合营码企业镇，合镇作建咳房是蚊否交廊纳营拴业税贱分三离种情做况：1）若纽奉房屋具建成造后双榜方采勉取风纽奉险共剧担、级利润六共享饮的合剧作方射式，福对土魄地出夫让方苗向合应营企摸业提王供的凭土地薄使用傻权，眉视为依投资童入股前，不她征营傻业税抓；只碗对合断营企临业销车售房根屋的秋收入古按"销售坚不动季产"税目武征收校营业浊税；忧对双盘方分贷得的湾利润梳不征予营业纱税。2）房典屋建洽成后震双方轿按一雁定比坝例分斥配房客屋，驳则此衫种经丑营行内为未俱构成激“以款无形鞋资产踢投资董入股半，共柔担风突险”梅不征芝营业烟税的密行为辆，因航此对省出让久土地档方向装合营削企业扰转让派的土永地，堤应当罗按“随转让惠无形巴资产丛”税干目征纲收营仅业税脾。对俘合营炊企业催的房晃屋，章在分音配给辆双方天后，赖如果跳各自窄销售泡，则妙再按愉“销付售不逗动产健”税派目征领收营翅业税索。3）若莲房屋茎建成静后，倘土地悠出让驰方采榜取按赢销售饥收入阶的一催定比栗例提懂成，俱或提仇取固宜定金炒额利泊润的作方式尝参与萄分配遥，属巾于土销地出机让方钥将土邪地使蜡用权仓转让袖给合派营企礼业的利行为桌，对蔬于出播让方贪取得瞎的固饮定利输润或简从销剖售收缸入按采比例用提取夺的收诉入按"转让糊无形徒资产"税目渡征收被营业旋税；葱对于老合营河企业是则按寇全部糖房屋仙取得格的销萌售收齿入，顷按“群销售单不动访产”岔税目遇征收倾营业目税。2、土北地作和价入奔股时后土地练增值孩税问槐题；二、及房地丸产开见发全扬过程——获取胳土地杜方式3、合店作开始发房僵地产虏性质缘瑞认定骂问题轿；1）项少目约惩定提庄供土台地一态方不罚承担贿经营休风险服，只应收取彼固定享利润返，视愉同土化地转幻玉让；2）合筹作开援发房羊地产老项目红约定傻提供荡资金珠一方测不承破担经霞营风刷险，绍只分伪配固嫩定数帮量房嘉屋的自，视栋同房栋屋买径卖；3）合要作开丛发房骑地产壮项目刻提供拍资金孤一方律不承迎担经捉营风板险，绵只收碍取固冲定数挖额的硬货币尖的，施视同鞠借款貌；4）合梢作开田发房糊地产堆项目块约定新提供速资金特的一附方不榜承担扫经营要风险脚，只哈以租碍赁或昼其他姓方式补使用霜房屋渣的，誉视同稿租赁第；二、麻房地贩产开医发全昼过程——获取垄土地狂方式难点退：拆但迁安活置问暴题优势偿：成跃本低楼廉，鼓土地召资源老丰富纷；缺点健：获脂得土扮地周厨期长情，易形出现乘纠纷纹；1、关苦于区川政府嫩、管董委会里签署芹合作韵协议茅书问给题；2、关脸于村疏民与洋开发腾商签钞署合丝式作协型议问膀题；3、关册于政哗府挂怨牌后仿进行麻拆迁号问题臣；4、关卸于城属中村轮改造栗以及御旧城俗改造跃程序闯；第一富阶段:启动数改造歪阶段通过旧城辩改造筋或城蛙中村汽改造获取毛土地斑方式二、鞠房地牛产开缝发全传过程——获取补土地宜方式第二风阶段:土地钩和规市划手怪续办捉理阶且段区人用民政敞府组驳织区勾国土融资源略局进浙行城拌中村呀土地焰地籍饭调查,进行马土地驱初始渐登记维发证次。土欠地确赴权资想料齐姑备后,编制戴城中边村改畏造控瞎制性侵详细有规划趁和安踪蝶置区挤修建澡性详螺细规掠划。市规谁划局蜂下达武规划见设计末条件市土吩地储恰备中站心审源核城饺中村窜改造乞用地披规模,会同法区人初民政供府拟红定土磨地储筐备方瓶案,签订际土地究储备防协议付或出等具相惕关说疤明。市房迫管局竟注销吼拆迁滤村民探原有笔房产怠证,设定砌安置爪房、升配套差开发马商品代房及霉廉租扣房的芹户型绣、套予型面赠积土睁地出眯让前植置条行件。市国趁土资弱源局香依据嚼城中拒村改础造方盘案拟席定土忌地出厨让方烫案,报市乳人民论政府呢批准芹后,办理倚安置寨和配但套开书发用鞠地公截开出匪让。第三烘阶段:项目纽奉建设宏阶段。第四水阶段:村民尊回迁鹅阶段5、集芝体建杰设用程地用遮途以刻及对径外出舞租问丙题；兴办靠乡镇浮企业舟和村底民建呆设住亿宅经档依法合批准匙适用卖本集捷体经匹济组军织农久民集童体所批有的万土地各，或韵者乡昂镇村甜公共鞠设施桌和公背益事极业建辅设经壮依法朱批准买使用农农民昏集体堵所有谢土地殃外，垮其他盒情况颈均不陪能使璃用集灶体土铅地。6、拆嘱迁人衬与被百拆迁胸人达尿不成融拆迁公补偿锅安置温协议姓问题根据昏相关储法律触规定伙，如捎拆迁粪人与效被拆所迁人进达不带成拆互迁补狱偿安织置协号议的山，经闻当事插人申侦请，婆由房语屋拆扣迁管戏理部句门裁普决，争如对霞裁决静不不丧服的大，可说以提肯出诉稻讼。漫但诉季讼期拼间不钻停止泻拆迁霜的执宏行。7、被瓣拆迁赖范围毒内存寻在设救定抵茄押权屑房屋重问题对于么拆迁爬设有亭抵押堪权房逼屋实质行产炊权调沃换的伙，由昼抵押役权人舅与抵扮押人炮重新特签订顾抵押滨协议唯，抵应押权分人与且抵押教人重称新签忧订抵铃押协询议后轮，由求抵押嫩权人稍与抵埋押人恰按照幻玉所拆躁房屋掠的使震用性乓质进脸行产族权调刑换并串与拆亡迁人纤之二、目房地谅产开肆发全台过程——获取郑土地纽奉方式间相减互结摘算结洞构差年价，俘但如湿抵押扛权人唤与抵约押人猾经协弯商不趟能达家成抵伞押协引议的耻，由搂拆迁阔人提励出拆壤迁补乖偿安敲置方喝案，追报请串房屋重拆迁识主管夹部门筛批准短后，烫进行贡拆迁滋，并摧进行课证据盲保全雕。对于者拆迁想设有仔抵押御权房驾屋实蝇行货碰币补汽偿的撞，应吩当将板补偿县款进习行提裤存或科者提轰前支谅付给注抵押市权人瘦或者舅采取新保全拌措施且。8、被咸拆迁草范围轧内出赠现产耕权不爹明确依的房箭产如邻何处许理？根据打相关较法律被规定朱，拆姿除产境权不羽明确即的房交屋，烟拆迁虎人应哀当提配出拆弱迁安屑置方殊案，岔报房息屋拆安迁管闭理部样门审仙核同伤意后莲实施纸拆迁静。拆换迁前筒，拆坑迁人价应当锋就被漂拆迁直房屋额的有级关事毙项向允公证耳机关辜办理晃证据爪保全涂。9、被拆筹迁范脚围内炊出现快房屋缠所有盒权人映下落逢不明肯如何烈处理的？如在赔被拆局迁范倍围内摩，出极现被找拆迁服房屋洒下落渐不明们情况柴，根鹅据相所关文辟件规塘定，沈下落地不明栋的房拦产可古以由雪房屋撕拆迁演管理追部门懂或者全政府宪代管倘，而桂对于呆代管丝式的房女屋需顺要拆喜迁的捏，拆之迁补具偿安顽置协舅议必设须经欺公证赴机关额公证膝，并阅办理讨证据闯保全醉。10、被锣拆迁肢范围你内出而现房由屋所史有权躺人已泄经死笋亡如祸何处肆理？被拆捕迁人坑死亡确，分羡为两岔种情醒况：毒一种率情况挠为：介已经失明确肆房屋还的继扯承人讲的，秘由其瓣继承葱人与河拆迁稀人签格署《拆迁瓦安置岛补偿局协议》，一鼻种情锅况是垫未能纤确定鹊继承理人或低者存壶在继质承纠糊纷的泽，对悠于这悔种情躲况可庄以比盟照产轨权不龙明确辣时的兵原则盐处理身。二、扑房地量产开袜发全封过程——获取制土地跨方式二、消房地咬产开爬发全邻过程——获取迫土地主方式国有编企业加出售腰程序罩问题份；1）拟蛮定出亭售方惹案。2）征总求职购工代哪表大誓会意待见。3）审旁批出律售方匪案；出售按县(旗、泰区、份市)属企若业，贸由县干级人坐民政配府提乘出方就案，脚报地俱级市歌人民原政府(含州其、盟啊，下另同)审批凤，并布由地驻级市华人民法政府鸽报省艳级人辈民政技府备砍案，辆省级袜人民夫政府更认为椅不宜紫出售植的企渐业，料不得圆出售宪；出劲售地虎级市东属企饶业，必由地布级市缺人民壤政府怪提出驾方案贺，报套省级搅人民语政府输审批夜。除蹄地级括市以恩上地片方人证民政虚府有边权审泽批其弊管辖僵范围技内的斗企业渗出售讨外，贩其他岭任何悉部门饭、机淹构、偏企业典和个烘人均君不得消决定瞒出售量企业喷。4）发晚布出昨售信家息；5）拟芬购买验者提岛出购赴买时拌申请诊，审现查拟彩购买某者资鞠信状涉况；6）对观拟出坑售国事有企公业法震定代役表人铜进行袭离任诊审查谱并进划行资束产清尖查；7）产抗权界匆定和胜资产述评估摘；出售粘方委爆托具镜备资寇格的费评估扇机构岔对企幅业资谊产(包括且无形招资产)和土快地使有用权聚进行盯评估疑，评告估结首果应应按有呼关规堤定经否有关略部门映确认钞。通过企业熟改制载方式获取坟土地二、某房地蔽产开琴发全四过程——获取弄土地雅方式8）出黑售价途格的蹈确认侵并确狱定购环买者宾；出售爷方应杀以有泉关主捉管部燥门确史认的仇评估柔值为郊依据换，合抬理确摔定出礼售底搞价，晨通过辛拍卖异、招冒标或律协议孟转让英等方停式确紧定企标业出泽售价劲格及艘购买踩者。9）购肠买者药落实喂相关孟事宜头；在与使出售款方签僻订出莫售协螺议之箱前，歼购买欣者应圆当与间社会崇保险执经办总机构陷落实棍企业付职工政社会手保险拘的事荒宜。洲如果帮企业殖有债善权人墨的还亿应当楼与债序权人孙签订野转贷构协议哄或者筝还款饱协议祥，并啊提供努相应暖的担策保，厘以保概证债所权人油的利顺益不须受企申业出吗售影恭响。此外备，为漏了保睛护债更权金马融机嫌构的排利益锋，在粘改制动过程稍中必梳须要源征得则债权搜金融信机构驳的同遭意，言保全娃金融乘债权纺，国肥有企便业才球能改蝴制，音金融兽债务双未落讨实的嫂企业银，不孤得进岂行改典制。10）签效订出敢售协衬议；出售枯方与漆购买误者签耗定出旱售协而议。榨采取供协议谢转让能方式角出售闲的企锤业，春经上叹一级闸人民把政府镜审核茫批准壤后协怨议方域可生在效。11）办翼理企恭业产惠权变就动证灭明、症土地帜使用悦权证撑书和娇申请沙登记息；12）权狗利义偶务承皱担和邪职工永安置匪；企业泉出售会后，拌如果例原企豆业法粪人资致格被右注销叠的，母购买有企业炼应当图承继冻原企从业的简债权蜡债务赞关系烛，接夜受原贡企业量的职虑工和组离退虽休人氏员，桐并根车据劳扎动法五相关余规定朝履行悔相应偿义务愈。如姥果原纳企业堪法院暖被注鹿销，摇购买迹企业碗以原弹企业胃资产辛成立迟新法楼人的笔，原站企业夜债权膜债务圈由新祖法人毯承继睁。13）未灶了事学项的降处理员。二、充房地呜产开踪蝶发全轨过程——获取湿土地喇方式最佳暂实践:地产冰公司墨拿地陶术最佳系实践:地产辟公司烦拿地厘术万科比在20滑08年致是股东驳信中贡有一翅段发谢人深繁省的副话，“在土弃地交鸟易完僻全市站场化劈燕的背幕景下嗓，部崇分先尊发企节业在西不可贿替代档资源余上的殊独占仔性已拦不复姜存在砌，随惜着存垮量土腾地资探源的荐逐步组消耗财，这她一方盖面的丧先发匪优势携正在罪迅速稠弱化震并日恳渐消汉亡，饭因而献房地琴产行界业所形能够牌期待值的，卷只能荷是一令个公败平的小收益默水平”。尽亲管招奏拍挂皮制度耳实行料之后盟，各阔企业殃在拿依地能惩力方夜面的舒差距尸呈缩源小趋猜势，纺但很遇多开巴发商稍还是甜不遗创余力界地修亦炼自裳己的鸟独门恼秘籍德，以竹期立植于“公平晒收益役水平”之上屿。1、高肢境界阴：无苏招胜蛾有招睬（代粗表公嘱司：柿万科膝）2、早则计划许：从爷小培搭养（律代表奇公司俱：中泊南建斜设）3、竖抛大旗浓：组疤建亲世友团洽（代咸表公雁司：宪万达喊）4、硬帜靠山堆：父唤母包扇办（煤代表膀公司慰：信启达地柿产）最佳江实践:地产治公司桂拿地对术1、高蓄境界躺：无棵招胜醋有招贫（代嫂表公漂司：俩万科从）万科程的拿幅地策剩略：万科党在把废握土匠地获架取量反时，描并非晓像大治多数宇企业烤以土执地面父积作佛为约培束变炸量，掀而是浇以总嘉获取受金额霜作为筋核心星的约松束变朴量，萄并下更达到脚各区乐域为煮单位界的子底公司苦。核心响思想惠：一般疑地产封商拿胞地有成三种皂策略漫，顺堪周期舰（追便涨杀判跌，巩大多匆数公趟司如械此）四，反丸周期秧（国煎内很殃少企底业能味做到讽），演万科屈采用针的是桥规避五周期秃策略例。这础种方振式类膜似于扫定投庭，其捐要点欢在于纤，因台为锁剃定了味每期肢的买玩入金贵额，奶所以孟价格璃越低洽的时乎候，万买入粒的数塘量就举越多背，这宏样在田经历着一次保完整另的周锯期后继，平摔均买狠入成钉本会慎低于甜波动设中轴颠。这线种规老避周矮期的锅策略保适用乖于趋奴势不夕明朗币的情笨况，痛近几蠢年住矿宅市匀场周裹期日吼益缩脏短，痒使得巨预测厚和把曾握周型期成湖为一晨项超扛出人村力范骗围的城工作鄙，万以科的埋策略废以不极变应熔万变讨，无薯招胜考有招膏，在鸣瞬息旨万变畅的行序业里片，其艺中庸调之道四正是突脱颖脂而出澡的利你器。1、高赖境界绸：无窜招胜樱有招雅（代然表公紫司：忘万科害）市场霸表现掉：无论森行业听在高朋点还组是低谎位，打万科判都会小拿地左，即号使在20辉07年提组出拐构点论虹后都驶没有粉停止羡购地滨，20每08年更由是成稼为唯殃一一评个购巩地超裳过10棕0亿元五的公辽司。袖从下超表可备以看爪出，摇拿地鲜上万赴科投畏入的梁资金慢量波酸动小甘，周贩期特造征不勇明显盏。正暮如万来科在20赶07年年聪报中啊的话虹一样林，“计土地泡不同扎于其顷他生哀产原伙料，白难以句从市挤场上洞随时御购得翠，企喊业如旺不能昆提前肠购入茶一定京量土乳地，屡经营摊的持筑续性葵都会冰遇到泪挑战康，更删遑论淡发展体，完相全停坐止购奖地，俗是一竭个十瞎分极隔端的近决定堤”。千正是菠这样北的策族略使喷万科翠在20锅05年地税产调赵控年创拿到浊了大墓量便畅宜土声地，硬开始肃一路严领先什，并探在行枪业普放遍彷浮徨时怒将20绳06亿-2穴00秒8年设驶定为陶高速猜增长臂期，撑而很声多顺翅周期凡的企拳业就街不免死遭受之行业胸周期帮的洗斑礼了练。新增土地面积/万平方米土地款/亿元年份万科保利金地万科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461万科洪、保母利、守金地糊历年蚁拿地喉情况2、早烈计划罩：从赞小培昼养（倚代表庸公司秆：中咸南建峡设）拿地裁策略篇：这类蓬公司远在二雨三线冬城市帖大量膀存在徐，通匀过帮彩助政闪府做们一级父开发紧，一算边“循从小击培养制”，终一边牢和“读娘家狭”打评好关立系，蜂从而下在二毙级开顺发拿臂地中腰掌握秆主动辜权。核心消思想铺：在城建市化歪快速拐发展甜的背得景下朗，许稻多城诉市的问老城霜区已滤经成勺为城倒市扩蓝张最际大的谊瓶颈自，不晒得不友开辟情新城峡。建貌新城宾就意塘味着桥要建镰大量纺市政娱配套关，而壁政府杆往往味没有杜充足葡的配轰套资融金，责所以挣政府衰有找润企业漆帮助嫌做一击级开周发的境内在株需求贝，从趣而给告城投萌公司木介入族提供斜了机响遇。普对开牲发商跌而言厘，介西入一猪级开尚发可沃以加皮强与奸政府谜沟通误，更董好把惰握规蚀划定若位等明，便袋于在躺二级侦开发鹅拿地热中掌赖握主卵动权嫩。尽干管这蝴些公图司在隶二级种市场嘱拿地秒时仍胳然走渗招拍撞挂程携序，名但地魂方政表府通塞常会阿做出消倾向暑于公赖司的留限制牧性政黑策，阵比如绍公司蝇的属柜性、忍资产搂规模虏等，恳以杀利退竞舱争对前手，疮直接协把绣插球抛穗给“概中意俯的”坚公司彻。2、早国计划团：从热小培章养（哲代表咐公司葡：中耻南建欢设）市场旬表现鸦：中南旬建设拔获取而的南旨通、吐常熟向、盐抄城项弃目均踪蝶位于惑新城轮区，护通过拾为政杆府建贪市政挎配套辩低价占获取惩。其中章，南通督世纪艳城15勾0多万浸平米螺，楼袋面地节价10中00元/平米流，售负价90定00元/平米抖，毛盾利率门达54提.6宰%。盐城召项目26其0万平绪米，绳楼面消价78异0元/平米扒，售方价43锣00元/平米当。另外惰，中左南建验设在20敢09年8月与周海南妹省儋务州市膨人民羡政府字签订雄合作炼框架腹协议安，计鹅划对此儋州弯滨海室新区艇第二陪组团付的45鲜00亩土拼地进睁行一睬级开肆发，辣土地密开发葛完成痰后将遍进行向出让竟，儋耍州市蓝人民摧政府规与公兼司各戴占开否发收遭益的30亿%和70辛%，这销也是好介入唱海南态土地元市场奖的好政机会吃。3、竖基大旗最：组凭建亲其友团抚（代鸡表公层司：竟万达枕）拿地硬策略若：万达车是以巴商业万地产贤、高双级酒州店、肉文化斥产业木、连防锁百叛货为居四大誉支柱化产业蓄的大牵型集盐团。搬在项茫目开冲工前扇，就善基本信完成王主力警店招独商，沿订出70眉-8欺0%的租句赁面者积，夹已与7家不料同业副态的翅主力春店签步约为渔“紧激密型奇合作碧伙伴贩”，蹈还有30多家妨“战质略合为作伙态伴”街，另耳外自侍由院肯线是丧国内辉排名备第一恐的院雪线。然所以梢万达矩每到忘一地闪，都博有声尚势浩锹大的基“亲透友团肠”陪闭同，惊让地奥方政短府不摇重视补也难犁。核心气思想被：虽然透万达止拿地卡很少柏走公舅开招忙拍挂兆，但碑拿地监成本打不到悲其他避开发电商的钓一半滨已经矿是公虎开的亏秘密旷。同员等条喉件下替，不凉少地殊方政预府商和业地蓄块招蝇商都扫会向涛万达薄倾斜削，同俗样宽颗松的药还有角付款钞条件午，万休达启腹动的赶部分龟商业搂地块由可以到分期率付款踏。地忌方政悦府当必然不猫是给畜万达月让利午，而封是因登为万备达能响启动落整个疮区域招，虽呆然在淹卖地趟上可乎能少拘收几罚亿元优，但墙项目狸完成携后周现边的裤地能贤多卖验很多洗钱。3、竖住大旗飞：组价建亲竿友团桌（代粒表公僵司：养万达还）市场败表现因：万达针的杀牛手锏级是订钳单地湿产，状在项螺目开橡工前坦，就日基本差完成换主力押店招唯商，酷订出70病-8葵0%的租绝赁面肤积。凶万达毒已与7家不顿同业俊态的息主力已店签宴约为螺“紧拔密型冶合作早伙伴峰”，环签订呈生死垒契约植，万莫达广架场在聪哪里郊开业姻就必漏须跟宏到哪残里，敏否则宝罚款棵，同爪时还待有30多家中“战旨略合六作伙锦伴”否，也蔬都签欲了合炕作协陶议，顺但是惩他们垒有选笛择权芽，某减个项陆目可猜以来栏也可遥以不夹来。斩万达当早期歪百货杠主力闲店通宜常选谢择与倍新世拢界和讨百盛损等知流名连双锁百梅货巨树头合狮作，细万达组自有锄院线夕占全淡国14首%的票慎房份竞额。钉正因兴如此伶，例薄如万枕达石饲景山敞项目告，楼尺面地翅价是21防00元/平米争，而周一街采之隔穷的另打一个购项目蛾的楼通面地合价是60净00元/平米肤。4、硬恳靠山擦：父到母包绩办（播代表肚公司脑：信踏达地寄产）拿地阿策略稼：信达忽地产版实质奴上是台将原自中国宣建设此银行荐分布尸于各告省市某的房片地产稿开发般业务绍进行启整合臣后实并现了乱整体屡上市涝。这贿样公艇司最案早属腥于建取行下爆属三抽产企牺业，昂具有酱较长撤的房企地产庆开发杏历史仪，后涌来由评于政仿策限谊制均教从银矮行资象产中