房地产开发项目前期策划与住宅小区定位二

房地产项目开发前期策划与居住小区定位地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！目标主要探讨房地产前期策划在房地产开发流程中的地位和作用，研究房地产前期策划的流程及其相关环节，掌握一些基本的策划方法以避免和解决目前国内房地产开发中存在的供大于求、产销不对路的问题。同时，立足于“居住小区”这个细分市场的基础上，进一步详细研究房地产前期策划中“产品定位”这一个环节，结合21世纪住宅发展趋势，掌握居住小区“产品定位”环节中的概念设计”理念，以及居住小区规划布局定位、小区环境定位、住宅套型空间及组合定位等方面的知识。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1策划概述

1.1策划的含义

在激烈的市场竞争环境中，行业或个人随时都要关注市场的各种变化，并了解、熟悉、发现、掌握在市场竞争中领先的方式、方法，在此基础上找到取胜的良计妙策，然后才能获得成功，这就是人们通常所称的策划。1.2策划分类

按不同行业划分按手段的不同划分按职业的不同划分

地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1策划概述1.3策划的作用与原则1.3.1策划的作用1.3.2策划的原则地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2房地产策划及其前期策划

2.1我国房地产策划发展史

房地产策划的概念

房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流，符合于目标客户口味的一种行为过程。

地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2房地产策划及其前期策划我国房地产策划的发展轨迹

①产品观念时代：策划找“感觉”②推销观念时代：策划找“卖点”③准营销观念时代：策划找“概念”④营销观念时代：策划找“需求”⑤市场的社会营销观念时代：策划找“平衡”地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2房地产策划及其前期策划2.2我国房地产策划业的现状及存在的问题实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划，而大多数房地产代理公司则从事销售策划和广告、包装类策划。目前的房地产项目策划是仅仅处于做市场调研，然后进行包装、广告形象类的炒作，其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价，其调研范围非常局限。从事的策划主要是销售策划，称不上前期策划，也不能称为营销策划。有一部分房地产项目策划是处于“概念+营销”阶段地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2浙房地禽产策端划及利其前您期策时划2.浙3房地曾产开吐发流委程与征前期单策划前期然策划民在房踏地产球开发鸽中所恶处地溜位和灶作用前期策划阶段勘测设计阶段工程施工阶段图2-1前期策划在房地产开发中所处地位

潜在节约成本额曲线风险曲线地产男江湖赶――病数十蒜万份酿专业猎资料踏任你室下载欣，资适深操叨盘手盟随时耍交流羞！2降房地岂产策累划及蓝其前案期策光划2.如3.杜2房地弱产项会目开棍发前两期策甩划内退容项目疏定位饲（包团括市朵场定苍位、酷身份粱定位必、功倡能定纤位等明等）产品胞建议案（包叮括规腔划布搂局、效单体打、平碎面、胸户型顾、户钱型面家积配筒比、雾设计繁、装藏修、进功能失等等柔甚至篇详细分到建沫筑材卫料，扬同时灯牵涉拦到成逃本核塌算）客群骑分析盼（包易括客天群心蒸理、潮偏好朴、审叛美等希等）往，根据优融资依能力养、渠惧道、胸开发缝规划浇、开意发策婆略（殃周期伙、投棍资方煮式、挎回收仪方式遮）等这确定杯项目律开发要步骤征的综净合安掉排根据婶产品萄和市淋场的鹅各方惹面做汽出价朝格策尾略、是管理央、经告营、犯工程呼周期苗的安丘排等营，同麦时也递要适靠当考智虑推观广、泳销售倦的策僻略。地产敬江湖嘴――的数十罗万份宾专业烂资料悦任你屡下载源，资肥深操描盘手激随时惹交流阴！2意房地戒产策斩划及蒜其前存期策窄划房地锁产项生目开腰发前礼期策穴划工吐作流强程市场调研市场细分

确定目标市场

市场定位产品定位（概念设计）价格定位推介策略图3-4前期策划工作流程

地产常江湖辰――翼数十禁万份驴专业精资料恨任你鹅下载卧，资虫深操殃盘手代随时老交流栋！3冶市场济定位3.恶1听定位哲概述定位是企踢业根信据消责费者朱对某硬种产例品属锦性的略认识尖、了帮解和定重视侮程度成，给鄙自己检的产漫品规诉定一悔定的胜市场袋地位腿，培苗养产湿品在持消费改者心按目中妥的特超色和我形象单，以盏满足戴消费奸者的惯某种锋偏爱号和需腐要。定位不是侍对产羊品本宗身做孔实质捎性的垃改变君，而集是对客市场求的发辱现；定位的关好键是趟找出际消费谈者心锅智上摩的坐肾标位地置，棕而不补是空决间位皇置地产颂江湖林――欣数十沸万份烈专业傅资料趁任你达下载吃，资律深操终盘手号随时骄交流李！3菠市场药定位房地拜产开阁发企有业的出市场症定位房地涝产开悬发前朽期策户划来盗说，追就是采要确级定产荣品定梨位，维而产常品定删位的盘依据秀是市幸场定杜位。对于月房地润产项哪目前健期策炕划，宫市场山定位姿的基杯本前注提就馆是研棍究房乓地产围市场骗，也逼就是焦首先荡要进驶行房提地产真市场狸调研把，并装且在改市场相调研路的基篇础上绳，细付分房弱地产愉市场政，寻基找房怪地产候市场棵的空诊白点益，确泥定目姓标市虏场，渗从而压进行吓定位。地产桑江湖为――齿数十帽万份奇专业蹲资料洗任你画下载颠，资进深操晌盘手遭随时套交流娱！3拒市场泽定位确定细分市场的基础勾划细分市场的轮廓为每个目标细分市场产品定位为每个目标细分市场制定营销组合环境、需求、市场竞争等调查产品、价格、促销、营销渠道等调查确定衡量细分市场吸引力的标准选定目标细分市场图3–1市场定位的全过程细分市场市场定位市场调研选定目标市场地产侨江湖财――效数十削万份励专业喘资料逃任你呀下载炮，资肿深操忠盘手朱随时资交流室！3薪市场辣定位3.些2市供场调烟研在适市场场定位跃中的轧地位写和作汁用房地先产市刷场调户研，霞就是头以房撕地产铸为特册定的量商品扔对象巩，运盲用科叔学的撒方法踏，有零目的腾、有疮计划苍地对推相关鸭的市锁场信省息进搂行系代统的百收集酷、整制理、谦记录筹和分壁析，众进而蹲对房斜地产需市场掉进行公研究尺与预糕测，葱为决绍策者霜了解屈房地哲产市衬场的停变动匠趋势遵，制跟定项高目开逐发计帆划，册拟订挖正确贫项目垄运营飘决策忘提供煎参考劈燕与建犬议。地产督江湖法――酱数十丹万份看专业乞资料锯任你净下载津，资把深操屈盘手贤随时起交流透！3咽市场哪定位3.月3房地纽奉产市索场调役研的急主要腊内容房地独产市宴场环安境调恼查政治臭法律筹环境鞭调查经济浆环境汉调查社区够环境六调查地产咱江湖耻――踩数十宪万份烂专业余资料耐任你睁下载氧，资粮深操阳盘手卖随时轻交流育！3燥市场耕定位市场专需求惩和消选费行打为调关查消费陪者对某某类拨房地惜产的酒总需盒求及寸其饱变和点嗽、房僵地产爱市场备需求汽发展龄趋势房地右产市惰场需卧求影充响因捡素需求鞭动机购买上行为地产塔江湖久――但数十质万份鞠专业绸资料茫任你翼下载像，资帝深操范盘手樱随时义交流贯！3悦市场鄙定位3.冲3.妨3绣房地奏产价低格调盏查影响畜房地甚产价似格变效化的沙因素翼，特如别是袄政府繁价格们政策拘对房水地产隔企业瞧定价章的影圆响房地便产市抄场供惹求情赞况的符变化才趋势房地酷产商忧品价胆格需扛求弹灰性和纸供给柄弹性嗓的大他小开发奋商各宝种不愚同的羞价格袋策略功和定腐价方挽法对赚房地狂产租蒜售量框的影菌响国际残、国孝内相原关房秧地产汽市场涉的价蛙格开发肝个案钢所在灵城市底及片愧区房罩地产违市场鲜价格价格塞变动也后消陕费者店和开贱发商怨的反崖应地产挑江湖延――辫数十项万份握专业凳资料命任你叫下载唇，资霜深操荣盘手腐随时楼交流森！3轧市场端定位房地敬产产奥品调正查房地距产市领场现呜有产喝品数忌量、托质量挥、结迷构、筐性能羞、市击场生洞命周贫期现有局房地势产客似户和酸业主肾对房茅地产评的环帐境、果功能水、格裕局、周售后穷服务醒的意慰见及煎对某拢种房知地产交产品深的接尤受程迹度新技君术、甘新产棋品、配新工糊艺、由新材拜料的含出现丝式及其者在房厅地产护品上摸的运风用情赵况本企该业产棋品的赤销售喊潜力讯及市善场占伯有率建筑敌设计顶及施侧工企救业的宏有关芹情况乞等地产咬江湖当――劣数十蝴万份热专业表资料奖任你秆下载盟，资闪深操军盘手啊随时虾交流痕！3含市场驶定位房地窗产促您销调很查房地潜产广赏告的帐时空遍分布挨及广奥告效定果测根定房美地产洽广告地媒体台使用复情况房地由产广妖告预聚算与巩代理巡寿公司人员宴促销岗的配登备状饲况各种阿公关战活动辽对租旋售绩欲效的章影响称，以债及各淘种营码业推负广活仆动的弓租售错绩效恰等地产饼江湖丽――期数十松万份冈专业似资料跪任你泛下载效，资街深操捧盘手占随时钻交流灵！3顺市场崭定位房地非产营某销渠固道调减查房地组产营静销渠寸道的音选择餐、控及制与恢调整虑情况房地脊产市罩场营晕销方振式的捐采用县情况戚、发蚊展趋腔势及闪其原粱因代理隆商的眠数量时、素枪质及再其代精理的友情况房地拨产客劝户对衔代理液商的令评价地产耗江湖纲――浙数十吉万份索专业独资料皮任你稼下载迷，资仓深操询盘手盈随时搬交流朋！3寨市场列定位市场绵竞争滔调查竞争苍对手督的实抄力和脾经营事管理耽优劣妙势对竞怨争对绕手的俗商品由房设纳计、村室内嫂布置青、建锻材及唉附属法设备舱选择吩、服砌务优丹缺点特的调决查与艺分析对竞咏争对秀手商去品房汉价格驰的调位查和肺定价靠情况训的研旅究对竞翠争对陷手广崭告的酬监视届和广爸告费蝇用、粥广告湾策略喂的研钱究对竞耽争对明手销滑售渠自道使额用情书况的界调查予和分蝴析；驰对未削来竞灭争情须况的茧分析订与估误计整个层城市阶，尤窄其是坟同（侵类）吊街区疤同类悦型产为品的旧供给滩量和哑在市柳场上厅的销乌售量异，本郑企业晴和竞撒争对拍手的拦市场歼占有下率地产劝江湖尽――葛数十宋万份凳专业乞资料处任你普下载扣，资岁深操宇盘手胜随时仅交流境！3锻市场弊定位3.匹4救市场潜细分荐及其宏作用3.桐4.嘴1但市场千细分市场唱细分就是畏根据害消费盼者明胸显不吹同的键需求售特证盼将整肝体市泰场划娱分成帖若干喜个消萌费者喜群的畏过程巩，每煮一个桑消费业者群权都是膝一个寒具有背相同埋需求略和欲园望的践细分寺子市渠场。地产李江湖颠――桂数十观万份合专业绘资料尿任你寇下载午，资瞎深操哄盘手厨随时苗交流蓝！3贴市场志定位3.垫4.匹2绞市值场细死分的急作用分析村机会殿、选厘择市势场集中倾资源尽、以氏小胜妇大增强址市场圾营销市战略补的有输效性地产斗江湖购――榜数十澡万份涌专业北资料损任你说下载丈，资哗深操卷盘手馋随时倍交流巩！3贞市场拴定位3.灭5棕确定桂目标扰细分卧市场3.阳5.萝1示市场防细分朝的标草准可测购量性喷，即转细分竹市场拔的购径买力绣和规江模大材小可胀以被摊测量同出来可盈山利性道，即痰细分笨市场父的容耐量能厉够保誓证企集业获仍得足恨够的居经济油效益堡，否席则，胃这一叫市场秘对企缝业来幅说是槐无意亮义的可接掀近性尽，即矩企业耕有足展够的键能力颂接近痛该细示分市顾场，版并占主有一屋定的文市场拐份额易反怖应性暮，如狭果一拿个细呈分市渴场对霉营销贱战略币的反夕应同赵其它交细分历市场酬没有罢什么暮分别赶，则行没有妄必要叔把它咬当成吓一个宫独立尺的市雁场。地产叼江湖秃――巩数十项万份能专业校资料赚任你邪下载执，资拜深操茧盘手搏随时只交流质！3希市场无定位3.基5.艇2静选择脖目标吐细分构市场房地章产开要发企均业通踏过评脚估细扮分市垄场，揪最终量会选惭择如沟下战雷略之锡一：企业跪进入受其中颤的一别个细坛分市客场；企业搏选择仰若干衬细分步市场债，并袜对之呈制定剥不同捐的营傻销战腐略；企业络决定呼不对岭市场云进行护细分耻，而广是向殊整体跪市场扩提供喊产品呼。通过拐市场侦细分台企业竟没有背发现已一个租子市五场是悲可可闭行的棉，从姑而放责弃该随市场零。地产倚江湖僵――伪数十递万份匠专业昌资料变任你碍下载政，资智深操跳盘手册随时猫交流屋！3界市场皮定位3.菠5.和3照明确意竞争偏优势企业跃必须针经常移将其义定位贝、产介品、烦价格沸、渠徐道和写促销速与其率密切男相关糕的竞萄争对次手相上比较哥，通蓄过这秒种方棕法，载可以盏找出潜其竞哲争优渗势和梯不足教之处弓，从海而在铁消费贡者，或心中搞确定别其优胶势地雕位地产般江湖块――葵数十鹿万份青专业逃资料加任你骡下载杏，资模深操贺盘手逃随时民交流傍！3脊市场失定位3.皇6质市炕场定咳位市场杨定位就是地通过录各种坊媒体丹和渠遥道向颜消费君者传友达组嫌织或裙品牌奸的特沟定信才息，疼使差其异性林清楚鸡地凸已现在使消费彼者面伐前，辅从而抖引起珍消费思者注长意你吉的品占牌、雀产品径，并拜使其唇产生巧联想锈。地产伞江湖市――狠数十微万份佩专业杂资料霞任你惹下载厦，资凤深操有盘手例随时精交流僚！3稼市场显定位3.邮6倍市葡场定仙位三种戒选择塑最佳淡定位婚策略耀的方雕法先入迹为主柔策略空隙达卡入侧策略创新惠概念互策略地产宗江湖姥――叮数十可万份鼓专业阶资料猫任你野下载螺，资双深操器盘手告随时干交流级！4怪产品看定位4.渔1病概念露设计唤概述4.候1.盒1立概念蛙设计朴的涵衡义概念劲设计就是凝在市就场定水位的炒基础芦上，峡研究倒住宅家产品衫的空航间功万能、春规划你布局间、风娇景园惊林、执住宅尿套型喊平面忙组合股等，委为后蚂续工吉程设勤计（认规划远、建惩筑、偷园林唐等）蕉提供斤探讨碍性设光计建前议。地产姓江湖删――塑数十节万份坝专业傍资料扭任你赠下载猛，资劈燕深操蔑盘手巴随时惰交流稻！4够产品欲定位4.迁1.省2赔概念悄设计仪在房艳地产铁开发奇过程耍中的眯位置

图5-2概念设计在房地产开发的全过程中的位置理论指导反馈修正投资策划项目立项概念设计建筑设计建筑施工使用运营市场定位地产弯江湖虏――垦数十掌万份俭专业唱资料呆任你礼下载镇，资买深操险盘手穷随时水交流彻！4斗产品让定位4.己2行居引住小般区规罪划定楼位4.瘦2.朵1谷规划姿布局扬与空弓间环凉境应艘遵循卵下列艺原则居住情小区缩慧的规营划布冒局应抓遵循僻下列队原则阻：方便里居民剪生活凡，有道利组忽织管醋理组织兽与居烘住人顷口规恭模相帝对应货的公路共活瓶动中畜心，编方便恳经营史、使腹用和餐社会志化服欠务合理裕组织套人流碍、车有流，纳有利员安全师防卫构思蓝新颖他，体存现地梨方特冒色地产欧江湖我――绿数十塑万份徐专业蚕资料认任你厚下载负，资蚀深操位盘手少随时忽交流战！4.那2.脉1屿规划话布局扇与空扯间环睁境应既遵循炒下列身原则居住庆小区誉的空型间与慢环境嘉设计粥，应祥遵循肿下列吹原则藏:建筑立应体教现地锁方风郑格、劳突出芽个性忠，群从体建芒筑与杠空间渡层次控应在淘协调煮中求创变化合理候设置勾公共成服务误设施尼，避吵免烟兆、气击（味幻玉）、份尘及梁噪声虫对居返民的商污染己和干阀扰精心按设置弃建筑怜小品厘，丰存富与源美化顽环境注重穷景观雄和空旋间的刷完整院性，美市政歉公交易站点急、停泥车库冤等删小哭建筑侍宜与版住宅笛或公似建结膝合安哗排；瞧供电膜、电租讯、裳路灯县等管颗线直某地下把埋设公共不活动匀空间雕的环弟境设婶计，吹应处雪理好拘建筑控、道槽路、缝广场妨、院烈落、碰绿地词和建渗筑小饮品之环间及拨其与旺人的该活动贿之间造的相荷互关奖系地产姑江湖锁――慈数十陕万份蛇专业仅资料症任你疗下载批，资回深操售盘手求随时璃交流漆！4束产品罚定位4.联2.山2拿建筑王组群肃设计川的一亦般原课则住宅咸建筑移组群毅设计所原则住宅墨建筑总组群粪设计把，即构要有柜规律稀性，坐又要净有恰籍当合楚理的栋变化肢。住宅券建筑芹的布础局，地空间金的组传织，皮要有来疏有挠密，单布局说合理自，层筋次分抄明而演清晰腹。住宅券单体叶的组伸合，雁组群割的布贴置，态要有夺利于权居住魄小区炎整体偏景观窑的创邮造与饰组织计。地产丑江湖呜――舞数十泻万份绒专业追资料项任你汽下载忧，资缝深操公盘手班随时先交流乱！4决产品跃定位4.县2.捡2绑建筑导组群闪设计疫的一郑般原侧则公共绑建筑材的设哗置原报则:方便城生活有利巷经营监管理美化向环境地产码江湖石――叮数十有万份本专业学资料部任你外下载穗，资斗深操侮盘手练随时岁交流免！4泼产品坟定位4.愿2.糠3驾居住话小区肆建筑中群体题空间案的规泉划居住普小区惕建筑彻群体街空间最规划状的基吊本要韵求功能帆要求经济辰要求美观惊要求居住危区建兼筑群凑体空谅间的嘉规划钓结构地产勾江湖掩――悲数十烛万份影专业受资料清任你党下载互，资越深操内盘手队随时飘交流份！4井产品题定位4.浊2.图3六居住息小区际建筑律群体辅空间榨的规盛划居住位小区切住宅西建筑狼群体研的空趣间组僻合群体关空间童构成平面盐空间薪组合筹方式住宅爪组群锦空间竿组合轮形式居住鲁小区达公共情建筑金的布惭置形仓式地产浇江湖仁――徒数十爷万份踪蝶专业萍资料校任你支下载里，资肤深操趋盘手蹲随时椅交流考！4拒产品辈定位4.芹2.气4义小区猫内道弟路系涂统规化划动态活交通开的组泄织静态岁交通涝的组孙织地产洒江湖缓――酷数十耕万份胆专业丈资料烫任你烤下载励，资唱深操宇盘手训随时闯交流态！4旧产品既定位4.控3旷居住气小区摄环境防定位4.柄3.暴1深居住现小区劲环境宾空间陕领域洲的划咽分居住这小区看环境厘概念案设计射首先富要进慕行领桂域划煎分，草领域鸣划分野就是纺限定沙空间珠，即犬将居神住环杀境按散空间连领域雹性质亩分出村层次朋，形垦成一妨种由除外向尝内，罢由表耗及里斤，或馒由动究到静慎，由同公共乏到私习密的狮空间场序列度。地产销江湖严――可数十温万份欲专业夫资料仗任你箭下载遗，资雷深操搅盘手答随时毯交流便！4声产品秒定位4.守3.固2茎空旋间层草次设索计①小鹿环境裳的边石界②小眉环境缓的空校间引采导③小悟环境拔内部甜空间读层次④小续环境屋的视开觉层墙次地产着江湖夕――虾数十戴万份劣专业璃资料充任你糖下载项，资舞深操阁盘手球随时捞交流银！4途产品候定位4.大3.窃3榆居住队小区建配套令环境拆的设具计①公声共绿旦地的暗分类受和形剃式②居懒住小窝区公趟共绿怎地的每功能燥分区③公攀共绿究地的对平面时布局④居倡住小饱区公访共绿爪地的敞小环隆境设登计⑤宅请旁绿味地的伙设计地产歌江湖丽――季数十驱万份饺专业陪资料插任你挑下载画，资日深操奴盘手炮随时职交流狸！4绪产品性定位4.嗽3.修4弄居师住小植区景谈观环培境空蹄间表醒现手广法①围复合②放秩射③线策形④边慰界⑤栏等阻⑥诱裁导⑦分保划⑧掩戴蔽地产您江湖蝇――尖数十蔽万份茎专业早资料漫任你广下载税，资窑深操谷盘手昌随时夺交流以！4刻产品顷定位4.孕4丸套型喉空间该及住稿宅组盼合定墙位4.撤4.也1叫套型剂空间丽的组涌合4.歇4.斗2不低层复住宅案的组金合方病式4.秃4.骂3保多层须住宅责单元兵组合示拼接烛方式高层怪的平未面类贸型未来伟居住磨小区志的住饲宅群擦体组催合发驾展趋匪势地产墓江湖焰――援数十沟万份鼠专业沾资料卷任你蹲下载谢，资问深操寻盘手歉随时努交流帅！5弃产品练定位繁技术裳经济牙评价居住愈小区饮是建乘筑群浪体在难空间摄平面盐上的芒布局壶组合妙，而便这种药建筑樱形式杨又反苗映功赤能要琴求。庄功能经对于宽建筑迟内部猾空间蠢、外庭部体谎形及侍小区勉环境狮有着元规定员性的箱作用飞，如干图6稀-1行，居命住小谅区功搂能决纽奉定了术小区要规划巩布局举、住导宅套容型平元面、泊环境销景观桐、服咱务配原套设惭施等翼形式论。地产绞江湖陵――协数十荡万份羞专业事资料颜任你谣下载额，资丝式深操摊盘手症随时喂交流件！5馆产品嗽定位算技术揪经济厦评价服务配套设施住宅套型平面环境景观小区规划布局居住小区功能等等形式图6–1居住小区功能形式关系地产佩江湖瓶――拒数十狸万份怖专业迅资料娃任你恢下载堂，资恼深操苏盘手漂随时时交流提！5杯产品厉定位渣技术型经济递评价一切厅建筑外形式墓都是患围绕冰居住吊小区矛功能约而设候计。纵但是你建筑虫形式扮又和扑建设僚成本忍有关俘。对耍于居薪住小糖区，坦我们柄不可脾能全吓部设漫计成尘别墅需，因叹为功闯能很龄高，宗成本止也高溪，可战是房立地产品市场星上没岸有那悄么大牢需求洽购买超力；冠反过辨来，垂我们倾全部宽设计建成经注济适丸用房说也不仆行。陪功能贡要求塔不高赶，建删设成笼本就插不高内。我却们如牙何来无权衡梁产品廉定位克的合县理性情、怎德样把革握功尊能成毕本之链间的堵度呢挖？运屋用价嘉值工谣程原散