房地产市场调查与三

房地产市场调查与分析1.1房地产市场分析的步骤1.5房地产市场预测1.4房地产市场调查1.3房地产市场调查报告1.2房地产市场调查的内容主要内容1.1房地产市场分析的步骤(1)确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。(2)确立调查目标。主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。(3)选择调查方法。主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。(4)估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格(5)数据收集、数据处理和数据分析。(6)市场调查的结论与建议。1.2房地产市场调查的内容1.2.1点——单个楼盘1.2.2线和面——区域市场1.2.3体——宏观环境1.2.1点——单个楼盘⑴产品分析⑵价格组合⑶广告策略⑷销售执行产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。⑴产品分析产品分析的第二部分是对具体产品的分析，这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度，等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。楼盘刮的价泻格组曾合主拢要包俘括产坟品的项单价幕、总观价和主付款事方式估。剖先析价所格组截合，雪并了陈解其粉运用腐策略丛也是借市场姓调查景最吸肤引人谈的地卸方。广告矛策略愧主要排包括董广告罢基调孩的推怨敲，鞠主要选诉求洪点的织把握茎，媒奏体的绸选择君，广伞告密漫度的视安排丙和具县体实并施效之果，挽等等叶。具艇体广喘告行球为的倾市场胡调查稍不可得能囊花括各陆方面院的大址小事咽项，捡关键叮是把帜握其氏广告麻策划宁的精牌髓研究愧销售捉执行邪是市让场调喉查最死关键值的地崭方，辟它一刘方面程是指赠具体姥的业佣务安培排，殿如销蚊售点活的选改择、促人员柄的配士置、缎业务恨执行矛等，贺另一保方面用则是挠调查晕实际射销售康结果复，如强什么谅样的食房型巴最好贺卖，妥什么疤样的控总价悬最为霜市场很所接苦受，第吸引犯客户条最主半要的纪地方秘是什项么，番购房示客户偷群有愤什么假特征晒，等糠等，吵所有疼的这差一切犹都是努市场怒调查旧所应哗该了啦解的础。⑵蹄价格杏组合⑶仗广告锹策略⑷源销售呼执行1.餐2.傍2线和生面——区域研市场⑴逗区域族分析区域良分析弊也就杆是指结在特理定区稻域中俊，对游影响属房地陵产市怨场的晌交通帅动线涨、区龄域特荐征和口发展肚规划婆这三冲方面天因素繁的综绸合分山析。肚区别叮于单他个楼勾盘的顷地理帐位置丈分析遥，在缩慧具体克分析不中，牵区域察分析磨更侧熟重于健整体泡的分输析和剪宏观巧评估土。如绑通过哪区域喇分析翅我们蛙便可摧得知慰，上舒海虹冬桥开冠发区附的崛伐起，声是因完为在眠客观零上虹荒桥飞怎机场顾至市谅中心倦的良润性交隔通状胶况，泪主观胆上又区有政陈府对亚虹桥越商贸则区的邮发展戚规划万。⑵轿区域揭产品区域没产品严主要捏包括防了解窗和分林析在级某个语特定量的区银域范矩围内碌，楼收盘的淡总量辟、类高别、丹位置嚷分布冤、单匙价分萝布、群总价事结构拌、各脖类营但销手渠法的甩市场怎反应料和市赌场空哨白点之的捕善捉等抛。分拖析区件域产耳品关桑键在完于认敢真研秤究区喊域产引品的陡共同获性与饶特异凳点，腿以及饿它们在市场证反映观强弱室的缘骆由。斧如某鼠区域困的楼尝盘，桥在都配是住司宅，斗都是岂一样缝的价鼠格，鼓都是牧一样炮的品速质的贵情况赚下，者其中所的一趟个卖甲得相讯当好闷，这搅就是因区域混产品遗应该观着力搞分析奖的地狠方。⑶演需求融特征需求侦特征敞是指春区域校人口鲁数量惭和密易度、目人口参结构己和家胖庭规脸模、想购买著力水腰平、坐客户富的需庸求结顿构与储特征临、人爆口素援质和征习惯毫嗜好蛙等。季需求另特征陕是我脾们从据客户兽的角彻度对狗产品樱的一扑种审星视，榴把握钟需求爬特征颠是我分们对狠产品踩不断何创新焰的动词力与谎源泉重。1.登2.叮3体——宏观鹊环境⑴颗政治跟社会政治马社会竿是指腾国家庄运作炊体制呆、政宁治安摆定状毁况、侵社会故治安葛程度脏、房豪地产汤投资担和城元市化纸进程肃等方富面的朵情况隆。政井治稳率定是回社会身发展零的基米石，响国家察运作数体制渔的民隔主发穗展则权是政济治稳推定的川长久劫保证……剖析箩房地碗产市劝场，洒政治糖社会叨并不摔是一浪个可刮有可白无的搜因素矛。⑵闭经济犁因素经济五因素急是所历有房匠地产胁宏观抱因素益中对香公司蔽和个诉人最直为显杠现最初为直换接的广因素禾。它捕包括皮国家狂的经数济发歪展状宜况、愧财政真收支司与物颂价、超人口号数量码与消却费、盐居民滨收入墨与储珍蓄等命各种绘因素跑。⑶批行政州法规行政亡法规逝主要营包含庆土地们制度撤、住佛房制津度、裕税收陕政策虚、城逗市发劲展战仇略、栏城市告规划省和特冻殊政漏策等旷各项冒内容熄。⑷副国际安状况现代祸社会改，国谋际交锯往频逆繁，谊使得借一国本经济阶、政榨治、载文化深常常并影响辣着与铅其有略关的司国家膀和地风区。日国际醒间经夺济、筝军事找、政胆治等灰环境狱如何摇，对掏房地弄产的桂影响栏不容开忽视典。点、祖面（啦线）汤、体领构成伏了房窄地产违市场映调查室的基党本框规架，越它的热融会腾贯通敢则是火房地梨产市计场深状入研铲究的狮有效辣途径庙，只殊有认桐真地笔进行箭市场古调查方，科孝学地支进行跃分析银整理蹈，我漂们才渡可能军成为扇真正土的市鸟场专冰家。1.虑3闻房地要产市刻场调午查报册告（一治）报倾告题代目（二殊）报葡告目鬼录和意摘要（三蓝）报册告的江正文（四侮）附染录文夸件（一程）报冲告题莲目一般无习惯内，报界告题叔目的向下方狱应注乳明报描告人遗或单贷位、孔报告租日期则、报锄告呈自交的峡对象言等（二侮）报啦告目控录和貌摘要报告眠内容眨较多侨时应榆编写心目录剥或索砍引及纯内容凑提要燥，报扩告的根“报党告摘孤要”刮主要弯应包光括四果个方快面的肯内容拜：（１阔）明农确提箭出本估次调律查的俯目标仆；（２亚）简碑要提亡出本棒次调峡查的梳时间避、地竹点、挺对象镰、范子围以价及调著查的怪主要杀项目勇；（３栏）简泥要介涂绍调清查实割施的除方法晶、手亿段以锁及对灭调查武结果迁的影发响；（４箱）调顶查中框的主芦要发尺现，拐或结足论性痒内容教。（靠重点恐）例报告距摘要本次私调查主的目尸标是镰了解民和分危析城虎市居蛮民酒呀类消宏费的稳习惯副与水疼平。禁按照阿随机甚抽样毅的方脱法，庄从成悼都、任武汉延、郑盒州、飘天津蚂和大妈连等缩慧五个蒙城市博中各混抽取贺20污0名燃年龄摆为2绞1～仰59竖岁的愁男性催居民哥，组易成调牺查样净本。纪由访贤问员泰按照康调查糕问卷书进行随调查网。收胞集资坛料的侧开始是时间处为1依99书9年饼12静月1芹1月矩15孔日，俗结束痕时间粒为1笛99椅9年迟12尖月1雕0日史。有愉效问栗卷回京收率既为9绩8％亲。经晃统一摔汇总牵、检僻查，跑样本广代表轿性较勿高。调查滴发现抬，南朴北方叔居民牲饮酒碌习惯谷有较团大的择差别稿，南型方的现居民扎以果杀酒和哲洋酒黎为主色，北浑方则涂以中芝低档贵白酒歼为主哨。但执两者垂的共萄同特秩点是思，礼经品酒作的消透费量此占了师很大校的比询重；思在公坐共场宁合与帮其他圆人一恒起喝招酒的形比例慰约为宪１／俩５。其他贤较为残主要衰的调祸查结丽果包尾括：与城市蛇居民壤平均谊每两用周喝限一次加酒，粮果酒携与白币酒混象合饮对用。而平均技每次苗喝酒露量为互１．奔２两贯。礼增品酒耍的平票均价愧格为津１２触．６亿０元板／瓶退，自屋己喝瘦的平召均价严格为第５元摘／瓶央，而匠与朋括友一公起平悔均饮渴用的勺酒的粘平均复价格距为７愁．２云元／牲瓶。在对辽调查兰资料族的分锁析中殿，还栽发现硬年龄山、职岂业、详受教记育水较平对摩饮酒此种类叔和习敲惯有哲一定犁的影奶响，摸尽管复差别苗不大胶，但旺很显妥著。调查宾报告势分五府部分旷，约深４万物字。（三根）报边告的渴正文正文络是完异整的俩市场惑调查斯报告爬，应斯依据镇调查辞内容柄充分舒展开受。一兔般正餐文包喇括四菠个部蹲分：（１挣）调呼查方竭案，其包括卧整体春方案重和技坏术方项案的都执行途结果哑的评士价，缘瑞特别膜是关族于调晒查对这象的耳现在器、问衬题的许设计予及依凑据、膛收集疾资料精的方汁式及努调查喷时间篇等方役法的认评价特；（２鉴）分跃析问已题的附角度管和出赵发点昆，包缸括对早测量莲方式跪的解占释及畜调查嫁误差缠的估钢计；（３竹）提战炼分棋析的宣结论规性意纲见（策重点笨）；（４雪）提寇出建响议对怪策，此或依宵据资回料对岁发展喘趋势互进行民估计置等(镰重点颂)（四忌）附扩录文蜓件数据小汇总贡表、愚统计存公式仆或统肯计参僻数现系在的舰依据茫、相辆关资弃料与锅数据贴等。1.响4哀房地壁产市杰场调隔查1.课4.蛛1捞调趴查准炊备1.拦4.墓3踩调恢查分窜析1.获4.涨2增正携式调唱查1.彩4.呜1迁调容查准的备1.员4.准1.诊1礼确定定调稠查目循的及底内容1.借4.处1.杏4起设徐计调孩查问御卷1.匀4.练1.裤3蜓确拥定调喝查对签象1.兼4.探1.扮2马确期定调氧查计层划1.糟4.德1.5房地植产楼民盘市爷调详栗表1.位4.索1.深1芳确订定调伶查目剑的及嚷内容知道盈调查粪什么权比知滥道如寇何调爱查更开重要虹！企业尘需要由解决司的问脱题初步得调查调查貌目的调查液内容发散具分析如：槽销售痒量下烂降初步调查自诊市场分析（寻求分到更大的“馅饼”）若不折考虑坟自身溉诊断素，经扑发散词分析籍，调栏研结萄构体青系可柿如下拔表需要调研的子项目需要调研的子子项目需要调研的子子子项目针对竞争物业的调查针对功能相近物业的调查位置规模价格配套设施容积率、绿化率户型设计特色进度（开、竣工、开盘时间）开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商得房率销售措施目标客户群强势卖点弱势规避销售率（市场占有率）物业管理特色及收费……针对档次相近物业的调查……针对地域相近物业的调查……针对销售措施相近物业的调查……针对配套相近物业的调查…………

针对消费者的调查样本基本资料性别年龄文化程度职业家庭结构原居住地及面积……购买力水平家庭收入家庭支出家庭收支余额流向月供能力购买力投向物业类别购买偏好地段偏好户型偏好价格偏好面积偏好建筑风格偏好付款方式偏好装修档次偏好……购买决策决策参与影响因素（排序）配套要求配套设施种类（排序）信息渠道（排序）对竞争楼盘的评述

…………针对整体市场的调查政治环境调查政局国际（地区间）关系政策法规……社会环境调查（地域）历史文化现代生活方式人口增长、总量及其结构社会治安经济环境调查经济发展水平经济发展结构房地产行业总量调查（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商）投资额开工面积竣工面积销售面积空置率行业税费率行业平均利润率……

1.舞4.泊1.性2门确纹定调疗查计蔽划包括怖三部材分：(1泉)勿市场骆调查预总体俱方案关于抬调查僻的性亏质与葵目标昏、被淡调查兔项目缓、被亮调查警对象页、资粗料收知集方监式、程调查封时间宾、调丙查数辈据统延计分令析方谨法、胆总费笼用及辩付款唉方式纺、可帆预见吃的有提利与拿不利尼条件屋等地堂说明狐。(2削)涉市著场调株查技爱术方赴案包括押抽样怀方法学、样佳本规框模的豪确定吩、各走调查邀阶段芬的质萍量控腿制、有调查英结果百的检淘验等涌。(3青)系市谷场调叫查经夸费预私算方婆案1.滩4.庭1.衣3趋确是定调指查对比象面对受一个奸调查市总体跟，通汗常需很采用香一定镜抽样脆方法捎，抽锣取样凯本，蚕作为题调查钥对象亩。常简用的垄抽样拘方法瓦有：(1态)衔简骑单随搬机抽肝样(2延)榜分层福抽样(3蜂)匙整群睬抽样(4际)宝等距阅抽样(5帆)锋便利管抽样(6区)崇判断液抽样(7迎)奏配额大抽样(8悔)义滚雪杰球式烤抽样(1落)种简古单随孤机抽忙样对总躺体不篇经任脚何分足组、养排列吃完全乐客观祥地从趴中抽砖取调善查单甚位。前提上：样李本框看已知斗（具吵体总扁体单库位的斥清单化）特点错：每绵一总却体单虫位进孤入样茶本的坚概率西是相亚同的君。又有益两种高抽样名方法谦：a.抽签舒：把件样本震编号限，放序在容壳器里打，随股机抓衫取。b.利用厅随机踢数表税：利尸用ex袍ce办l中的夸随机指数表加发生宰器产稀生IN叠T（滨RA趣ND与(投)*豆(b如-a物)+横a）例：假产生季0～亡10鸣0之崇间的剃随机改数表级，IN急T（遥RA啦ND么()幕*1欣00奔）当样职本较辨大时伟，可盛用随馅机数优表，筹按如割下方溉法抽侵取样烘本：i事先眯确定难按列敌产生耽几位弟数为宵抽选胳样本康；ii以掷舟骰子旧得的沈数为拢起始因列，贵产生顷数字催；ii然i若产羞生的原数在闪样本拾编号垄以外椒，则群放弃请。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2抄)说分层者抽样（分着类抽哭样、津类型缝抽样础）先将有总体励按一样定标址志分刮层，蔬然后扒在各步层中誓采用嫩简单艰随机汗抽样大抽取窃样本难的一祸种抽统样方帐式。大提高泳了样缩慧本的潮代表办性及骗抽样穷效率勇。当群舟间差叮异大牙，群厚内差决异小唤时可觉采用挨。如在捐每个微居委替会抽喘取若务干家该庭收战集对典某小客学办鸣学的染意见忌。(3根)钱整群银抽样将总趟体按陕一定钟标准封划分报成群幼或集味体，蜜以群只或集废体为床单位帮按随俩机的槐原则谷从整虎体中伪抽取欧若干教群或俩集体我，作烫为总帝体的黎样本杜，并炭对被夏抽中喇各群臣中的闷每一捆个单字位都李进行薄实际烫调查袖。优：梁节约画调查衡成本需。当群娃间差泻异小案，群血内差高异大搞时可剑采用踩。如每愧周4愤8小殃时中骗抽6舌个小批时的逗产品着检验阵；若础干箱计啤酒辅中每饿瓶均召检验哈；若哄干打僵袜子凤每双右均检舱验等合。与宁分层下相比刑：群患之间间尽可孙能无柳差异之，群樱内部编允许蒜明显弹差异摔（正喷好相叉反）片。(4烟)牛等距好抽样先将驾总体毯按某阴一方础式进叔行排删列，馒然后队从总疮体中宴等间望隔地闷抽选票部分干样本励调查捏。优：膨确定域样本敏容易旋。(5眼)印便利蹦抽样按最踪蝶方便忠的方苏法进墓行抽市样，脸如街松头拦腥截法犯、空弟间抽修样（熄方位羡选择父法）唇是典虑型。优：红操作韵难度障小，谈降低复成本吧，进让度易洲控制鼠，访东问成爱功率绑高。缺：鸡样本锦选择绝随意倾，误师差较谋大。适于柏非正字式研昏究,当预实乖验等宇。当槐差异烤不大竹（均桑匀分档布）拒时也愿可获洽得具杰有代熔表性贡的结库果。搬常与北随机烫抽样木联合艺运用覆。(6郊)龟判断辅抽样依据叙调查忧研究除者对番总体宏的认崖识等劝主观讽因素横或调住查目状的等芽,从属总体娃中选饺择调留查对顽象的衫一种炮方式欺,依弄需要右主观意判断艇后抽结取样索本。“判脊断”康包括念两个萌主要止内容遍:一孟是判秆断总助体的羡特征关如规言模,北结构挠等,朴二是拥判断钞拟调废查的勉对象汽对于嚼总体艰的代概表性霞,如陈是哪再种类京型的催典型惨。注遣重偏龙差控扣制,项比任倍意精爽度高奔。典垂型调悠查是饲代表戒。优：选当调显查者潮有较直强的看判断随能力雨且忠意于工昏作时大，可析提高传效率桃及样锅本代射表性休。(7栗)没配额市抽样(定野额抽伤样、秀计划难抽样舌)依据绳一定围标志袖对总盈体分酸层或鸡分类匪后,导从各秋层或结类别罢中选棉取一赔定比豆例的宏调查峰对象猾的方充法。惰配额狐指对葱划分冤出的完总体发各类笋型都傲分配唇给定虽的数垦量而纽奉组成过调查晃样本大。类可似分剧层抽移样只仆是并啊不要板求相委等的样结构乎比例姑,实项质上采是分魂层的染判断描抽样含。是商萄业调尘查中扫常用验的方须法。优：积提高答效率忍及样吴本代躁表性裤。缺：泼样本强寻找倦难度站加大切，增闯加成土本。3070203050国企职工公务员女女男高中及以下男大专及以上教师文化程度配额性别配额职业配额(8典)头滚雪佳球式煌抽样在稀贤疏总需体中脉先找悄到一站个符脊合条这件的蓬受访贯者进岩行调羽查，睬然后净由其戏推荐大其他右符合尊条件近的人恼。1.抚4.本1.西4轨设肃计调双查问阻卷市场吴调查昨问卷垦的基龙本特捎征：围概括管为“叶四易鱼”。适即易蝴回答挣、易刷记录麻、易档整理阻统计捉和易校辨别投回答独真伪Ⅰ林问卷壤的格刻式Ⅱ斥问籍卷设拥计流最程Ⅰ葬问卷赠的格孙式①月问卷煮的标她题②倒说明舞信（粉身份范与目陕的明属确，味声明迈尊重白隐私倒，保搁持中欲立，社简洁延朴责实江，讲鱼究严先肃。③裤填表地指导六（填速写方芬法，休注意欧事项维，问巨卷回贪收时洲间、末方法遭，随僻机数扑表等田）④爪被调揭查者讽背景钳资料权（性港别、企年龄赴、职箩业、逢职位唯、收昨入、乘婚姻趴状况榨、爱炉好等牛）⑤摔调查吵内容⑥没编码⑦治调查眉过程骑记录歇（访翁问员览姓名寻、编剩号，重被调惧查者捕联系次方式巧，调竞查地蛮点，湾调查嚷开始菊和结对束时率间，旗被调岸查者陪合作碗情况绳，理贩解情宗况和炕对下帖次调轿查的哪参与病态度是）Ⅱ非问卫卷设冲计流岂程(1谢)森决定敏问卷批类型划及调挤查方杏式(2壶)屠决定雕问卷榨内容(3嫩)岩决定识每个辽问题据的形束式针对晋每个析问题钳所涉悉及的史信息铅内容摸，决的定应鸣当采讽用什揉么形部式的砍题目弹来进贪行询剖问。趋按照躲问答阁是否泄规范勉可分利为开掌放题迈与封呀闭题按照椅问题外形式门可分生为选炒择题野、排眼序题套、填该空题庙、双昂向列醉联表(4誉)循决定炸每个啄问题趣的措浆辞决定粮问题练措辞胆时的攀原则刊:a.使用头简单芳词汇炭；b.避免兆模棱套两可耻措辞饮；c.避免耍诱导古性措缠辞；d.避免炉隐含徐的假慰设；e.避免赌双重帮回答拐问题馋。(5挎)太确定赠问题杠顺序(6糠)择确定刑问卷纳的制兰作形沿式当问稼卷的乓逻辑眉形式滋已经伶确定夕之后并，在汁这一监步骤驼中需周要确食定问栋卷的脖物理孕形式缠，即舰最终述的排倘版形船式及朝印刷魂形式享。在章问卷农制作逼上需任要注袄意的鲁内容岔有：a.版面厕严肃b.清晰弓美观c.纸张祖精美(7镰)蔬试访雾问最初校的内新部试晓访问朝少量派真实夏样本其访问朽（真难实的劫访问凯人员庙）在试违访问幼中需遍要了隶解下倒列信为息：问题坛措辞市是否歇得当沟：包饺括访撒问员绑宣读吩时是纲否困裳难、话受访参者是恒否能艺够准饭确理担解、品是否仅可能侧出现丹诱导耍或者战引起穷受访钱者不淹悦，丸等等魔。问题尘选项灵是否锄完全痛。问卷良长短驼是否兼合适却。房地侨产市餐场调宅查问纺卷有稻针对宣物业遇的调遭查问腔卷（则例：盈楼盘参详调泰问卷雁）和厨针对涌消费漂者的技调查将问卷扶。1.仍4.消1.5房地厉产楼筛盘市带调详辟表如何辫填写际楼盘翁市调铁详表1.闪4.捎2辜正衡式调姐查1.托4.宴2.懂1输访谈蹈调查饶法1.增4.蛛2.句5细文赴献调途查法1.煮4.猾2.摆4监实验姿调查狭法1.叠4.礼2.街3杯观察缎调查应法1.膛4.俊2.筋2骑专家克调查锋法1.僚4.延2.披1提访谈堤调查颤法Ⅰ裤个别膝访谈牺调查Ⅱ矩座谈镰会Ⅲ屯电话菌访问丹调查Ⅳ的留置锯问卷网调查Ⅴ斤邮咱寄调饲查Ⅰ百个别嚷访谈导调查（人妖员走触访缎）优点司：应粗答率位高，城可使美用长能问卷扇〈1恐0mi改n，蓬6页，舟1.璃5小定时〉刊；可液追问揉复杂缓问题革；直莲接出助示道效具及拢刺激寄物；中可获怎得非纽奉语言墙性资进料；较可记庙录自献发性康问题淋〈会洲有意腾外收锈获〉罪；问耽答顺融序可描控；爷环境盒可控扩（可支确保梨独立极而无炼第三规者在恒场）锯。缺点灿：匿巧名性烧差：同易因晓访问赢人员部外表昏、语袄调、膜措词切、方屋法、储环境胞、气辣候等侍造成枪误差狸（应浆答误莲差）找；缺迈乏对姑访问宋过程开的内桑在控富制；签周期涨长、岂费用纪高。Ⅱ签座谈绝会例：竟厦门毅前埔辈某项料目座纱谈会微议题Ⅲ迷电话娱访问尊调查电话常采访煮的优晓点是档简便忙快捷要。只络要具宗备良丧好的窄通讯领条件什和一洁间安剥静的呈、不虚受外扭界干脸扰的嚼办公拒室或良电话稻室，塞就可鸡以在列任何洞时候则进行倦电话咸采访假。但婚电话果采访营的可抬靠性咐比人泡员走遮访要牲差些帝。优点吵：省献时省债费用室；获凉取资反料迅碍速（拾一晚五上即妖可访跪问很庆多）溪，样秆本质完量高旁（随脏机）扮，回塑访容朋易，序易获妈得合驼作。缺点公；简练单（雨问卷俘不能命长、习复杂针、访若问时呆间短腔、不果能深赵谈）典；不龟能出聪示道播具；或样本白范围坛受限公制；蚁不易雕直观睁判定教真假饱；易西被拒颠答；榆容易骆泄密告等。Ⅳ仁留置顾问卷误调查优点击：（1戚）能眯突破辫空间层限制扰，在停相当泼广泛泰的范绪围开凡展调部查（2禁）节缎省费慕用、低时间局和人么力，待无需歼大批砌调研撕人员舱，只陆需精撑心设录计的劳问卷塑，在按较短墓时间蔑内同位时进牲行广颈泛的晃调查（3半）匿吹名性吗，敏筹感、河政治增、伦敢理道累德、山隐私薄等问补题（4门）避抹免直略接访继问受斜调查乳者的颂干扰鸣，减训少误请差（5饰）资林料便膝于整委理分捡析，忘标准叶化的耳封闭稿式问洪题更擦有效缺点煮：（1粱）回恢收率驼低现晋象严淡重（2蚀）有改效率叨低（炎没指扯导的拒情况惜下，长漏、隔错、膛误答绪严重言）（3貌）对水被调唤查者集文化灰程度坑要求委较高嚼，需扇指导（4舞）问匠卷获扎取的修资料驳需经诉分析染、辨已别Ⅴ嘉邮也寄调员查邮寄尼调查丹主要香是为揉了减漏少实骂地走术访的烧人次拘，从控而减吼少整结个调城查项皱目的寇费用饭开支硬。通酷常与纳其他净方法冷配合沟使用墨，很舱少单翻独使拔用。优点舟：（1谜）成鸭本低怒，访撇问员岩少费唇用低咏，但乌额外汁增加型问卷毁，邮兴费等村；（2押）应剂答者略方便砖，有皇时间胜去思馅考回闻答难张记忆疗的问写题；（3而）减依少因摆访问铸员在谣场的顺误差企；（4惭）获基得敏疮感性龄问题久的答轨案信驰息（但匿名井性）燥。(5纷)痕适秤用较滥分散横的对写象，纠不受披地域般限制延，且酷容易荷接触遇到难耀接近球的诸册如高躁级经梨理等拴人员械。缺点乳：（1架）高股度标沟准（倦结构界）化还。问睁题必绘须清泛晰和承直接河了当赚。否每则容叼易导洞致因坑理解攀的不劈燕同而尿回答盗不同省的错转误信荐息或涨不完页整。（2注）可栽使用耐的访旨问技贼术和跃得到柄的信骄息有雪限。（3狭）不夜能察执言观轿色判滋别回见答的亦真实丧性。塔（可忧能发属生非纹应答岁者代施替答肿卷）（4庭）不年能展筹示道阶具资梦料。邮寄筒调查牲还有叹一些跨额外唐的问漫题：箱费时经、应齿答率样低、换并影坊响样旧本质稿量。姑那么怠如何娇提高咸应答序率呢灾？附依带回宽函信粱封及辈邮资俭；问部卷设康计要洋有吸脸引力云；用绳词、誓结构屠等质政量尽督量提艰高；驻附说言明函吨；报何酬；凑追踪各函（提附新搞问卷桂有时真是必膨要的在）；图有声朴望的贪发起刺人等寇。1.鸭4.每2.讨2探专家卷调查侵法Ⅱ统信函幅讨论Ⅰ胡深度丹访谈帜会1.然4.答2.总3暑观察宰调查勺法由调侄查人械员直斧接观雹察具鬼体事赛项的数方式逐搜集真资料策。如划：人员训观察员：(1膛)浅神秘暴的购垒物者(2伟)歼单向顺镜观升察(3绝)蜜购买唉者模衡式销售藏，订臭单，参存货层，价遮格，鞠脱销条，包斜装等机器厉观察交通鬼流量糊统计颂、生踏理上范的测告量、桑阅读答器、平人口反测量浩器、抬扫描健仪A观察五法的则优点（1乞）直树接及伍时可汉靠；琴（2吴）适吧用性限强，肤不受菊观察祥者形鄙象、阁语气喷及表碎达能皂力的叔影响枕；（阴3）跟简便引易行伸，人逃员多茄少，冒时间挣长短搂自己怨决定辛；（也4）雄数据补易得容且精汗确。B观察智法局壤限性（1刃）只罢能检条查行贺为且薯公开努行为怠，不睡能了协解动鞋机、范态度娇、想务法、盆情感恶等；压（2谨）必渡须在陶市场揭现象慌发生管的现岁场（应需人它、物镰力且齐时间仍地点修难控材制）杆；（显3）蓬有些滔现象它不可雀能完妻全准香确，女现在涛行为蹦可能逮与将堵来相乏反，弹如买县某品冶牌洗前衣粉移持续羞一段玻时间含后可带能更锈换；占（4仪）其柄他，警如观茶察买膨“统机一”将方便依面的煌行为您，可鹊能等营很久阴；来炒按正遣常模棵式选怜顾客傍，如云上火惹车前史去食串品店汇购物帝（5禁）主崇观偏涝误。1.直4.足2.旱4倍实验恨调查赤法由调圾查人谦员用冤实验宏的方宣式，量将现抽象放屯在某次种条夸件下处作观夏察以择获取垄情报拥。分为详产品询试验阀和销粗售试愚验。昌例如录食品哀的品指尝会傻，就竟是采扩用了清实验邻法。优点糠：（棚1）动灵活即，因馒果调早查的贵理想除方法淋，有凝控制腥、有致选择言的发堡现；抄（2依）科蛋学，殿不受坏调查残人员葵偏见参影响厚，实话地考园察获迁得静纱动态毅资料贴。1.歉4.衬2.等5层文贴献调液查法文献越调查愉是指帅利用迫各种抛文献采、档材案资毅料进巩行的覆市场无调查拍。文献旁资料肌最主壶要的盗是企裳业内妥部资购料、境有关夫工商尝机构碎资料个、图文书资嫁料等歌三大们类。A企业床内部峡资料B有关锁机构哈资料乐这种灯资料（1雨）图罪书馆逢（渣2）医政府气机构哥（寨3）引行业晒协会辞和商麦会（4讨）出立版社稀（痰5）览研究捎所指（6胞）消县费者粗组织（7距）企乡丰业公皇司1.狠4.讯3陷调要查分售析1.染4.偏3.慨1百调查困资料榨整理1.幕4.领3.缴2耗统借计分男析1.暖4.非3.击1当调查盆资料唉整理市场稍调查荣资料铜的整龙理，捎一般胖包括贴下列谦工作绕程序引：编闭辑、餐汇总拌、分霜类和往制表酸。（1居）编乒辑编辑凶工作制的任硬务，疼即甄伸选与落编码感。首先酱是从栗市场皱调查谢资料醋中选租取一蜂切有佣关的库、重寒要的倍参考杯资料桶，剔除坐无关碎紧要北的、痰没有匀参考般价值端的甚截至错旅误的肉资料。编辑味工作皆在最健后还址要查容对资料举的可婶靠性，以狡确保准调查怒资料瓜的合鸽理和会准确疾，如姐实反风映客奶观情旁况。错误络地选胀择了焰没有虚代表太性的胶样本朽；找错秩了洽润谈对箩象；调查企人员盘经验陵不足泡、提熄问不骡当而怎导致的对方圣不自框觉地麦作出圈某种扛过于培肯定纳或否号定的犬答复腰；被访图者的苹答复鞋不真叠实；调查或的回挎收率断低；过分奶相信订了某岂些不泄够真已实的绒间接能资料森来源烟，或校未全租面客悉观地叶分析贝影响被市场榆变化洁的因缺素，闪等等慢。造成浅错误脆的原浮因有蹲多种猾，较嘉为常肤见的杰有：（2疗）汇做总和高分类汇总兼工作赏是把沸已搜断集到岩的并排经过吉编辑便选取冒出来忙的大葱量资冰料从向形态用上进不行编灿组或新按大及类分易堆集诵中，迅使之渗成为惧某种故可供镇备用烟的形包式。分类何的工克作任四务和模工作粘性质旋与汇灶总基损本相滩同，脚其不单同之鱼处主薯要是根对汇虏总后尚资料仆进一蓬步按狱小专始题细山分。（3编）制布表制表传工作牙是把征有关阿实地排调查充的资丧料用毛适当程的表窄格形会式展瓶示出穴来，毫以便愁说明头问题仁或从曲中发乞现某屿种典点型的停“模尿式”灾。制执表过昆程是蝇根据度资料布的分忆类去匪具体预统计宣经过静实地令调查陶所得逃到的炉各种胸意见狠，也坐实现睁了“长实地波调查娃资料溪”的挤工作蚀程序敌。1.号4.雅3.砖2惊统窜计分轰析(1呈)型指标木分析变动声程度嫌指标闪（增卡长率伶、下锤降率沸、销炮售率乡丰）结构纯指标沸(悬比例锡、比塘重)比较概指标②曾相对浅指标如建稼筑面樱积、寄投资归额、凡销售挪量等①松总量救指标③怪均值个指标简单另算术捕平均够数加权前算术抢平均慰数众数箱（贫总体膊中出忧现次晨数最扩多的环标志敞值）中位耍数曾（总滋体中妇位于叫中间棕位的铸标志朝值）④毕离娃散指洋标极差Xma应x-Xmi群n平均腿差标准叶差(2袖)怨相关习分析①砍相关序系数及计算②喜判断骄相关浸性0≤r丘＜0胡.3基本够无相西关0.牌3≤r栋＜0驳.5弱相民关0.熊5≤r高＜0增.8中度写相关0.塌8≤r平＜1强相捷关r＝廊1函数纪关系(3华)商回归比分析回归未方程滨：y=a+毫bx其中a和b满足呼：例：呈某调谊查得遇各家泡庭月粱收入印与月制储蓄司如下悼表：657881011121415Y月储蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭号9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

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10249522311696292Σ(1疤)苏在表纠中计锅算出(2伞)煎计算挂相关赖系数r=倘0.生97烤>0月.8属强特相关驾关系烈。(3纷)侨计算算回归暗方程所以侄，回权归方泻程为浮：y=顾0.腰43蜂1+甚0.值31当4x1.车5负房地葵产市妙场预仁测1.叔5.毛1界特逃尔菲封法1.蕉5.舟6编回桐归分香析法1.态5.嫌5毕移肠动平知均法1.戴5.中4焰平趴均发婆展速侦度法1.栽5.绩3速平公均增息减量宴法1.定5.粮2贪专旁家会个议法1.散5.厕1龟特昼尔菲委法特尔透菲法狗也称惰专家吩调查每法或部专家薄意见座法，烈是以朱匿名岸方法坐，轮丈番征谷询专州家意敌见，升最终同得出顷预测义结果未的一凝种集幅体经菜验判绘断法密。特尔球菲法袋的预输测程傻序A准备贯阶段①鸦明确悠预测却目的班和主妹题②昌准备劈燕背景狗资料与之融相关粮的资粮料整膨理加刊工后太一同范寄给泛专家海们，前目的躬是解饲决专金家资稀料的岛局限残和不棋统一恋，节犬省专匀家的宫时间北和精庭力。③煎选择彼专家广泛晚性，集搞思广枕益是裕关键况，应服按本突部门公企业闻、本执行业怜、社拦会专布家实全行“衣三三违制”改；自愿理性，保斧证回健收率捉；人数胖适度，既门要有春代表激性，陕又要逃有利匙于工踪蝶作组烦织和款费用接节约它。一仍般２势０～而５０夺人；督设计哥调查轰咨询真表。B轮番酒征询杜阶段征询尤——象反馈早，再黎征询国——朽再反脑馈，杆一般铜三～阳五轮寻。C结果筋最终透处理叉阶段①福中位嗓数法②标算术负平均谷统计欠处理嫁法③士主观吊概率湾统计师处理黄法④碎对非遍量化肢预测抚结果校的统屑计处弓理法匿名扛性、洽反馈券性和涉集中仪性（条趋同雨性）特尔佩菲法洒的特厌点1.蜘5.躺2斯专过家会躬议法是指太通过执调查嘱研究巡寿，收谣集、胖处理忧、分血析各驼方人焦士意宴见，非运用位集体扒智慧革和经惕验对案预测航对象掏发展辈趋势街进行猫推断喉预测拉的方虎法。预测劝者召慕集熟硬悉业蛙务、闻经验英丰富恋、具棚有较波强分嫌析判费断能棉力的慎各类梢人员正，以柱座谈甩讨论疫的方酱式，交对预壁测对柜象相宏互交肢换意抄见，子提出场预测崭方案涝的定隙性预禁测方荷法。苗如对誉某种雾商品睁未来祖市场舞发展著趋势耻、产贸销变框化及什价格店趋势班、产贩品所燥处的谁生命吼周期胡阶段叠，新欺产品孟的市柏场前督途、欲产品般市场炉占有根率变盆动趋形势等颗的预夸测。(意冈见推秩断预捎测法烫)1.塌5.忽3朝平择均增支减量华法如果孟某种傍数据堪的历俗史值炊是持续挑上升秧或持个续下荡降的，且妇各期铸上升秀或下罚降的否数额李大致组接近捎，则己可采蛮用平躬均增寻减量桑法。Vi=P0+d×i其中恢：Vi第i期预佩测值i所对馒应的牲时期删序数P0基期嘉数据湖值d逐期梦增减牵量的农平均即数Pn第n期数昼据值例：肝需要蚁预测欢某类罗房地其产2蔽00目2年默的价恰格，僵已知榴该类团房地匠产1岸99吐7年睛～2盘00粒1年职的价紧格及眼其逐燃年上女涨额误：年份房地产价格实际值逐年上涨额1997681

199871332199974633200078135200181534据此润预测笔该类治房地唐产2烟00记2年碧的价纷格应扶为层:V20虎02＝6弦81承+3椒3.严5×凳5＝士84他8.搏5翻（元/前平方苦米）一般置说来泪，越冲接近山预测焦时点仓的增轮减量响对预吼测越圾重要锣，因叹此可氧对过沙去各李期的领增减寄量赋烘予不逮同的南权数缝，计体算加煤权平晒均增谢减量热，预均测则推更准悟确。购如上票例：V20澡02＝6善81靠+3挡3.悟8×静5＝谊85某0楚（元/拼平方沟米）至于警权数舞的确激定就棋依靠勤预测据人员塔的经魔验，秘可按畜43存21窄、5鄙22祥1、套62叠11奴等确是定。1.择5.辅4手平欠均发障展速苹度法如果适某种颠数据荡的历协史值议是持续僚上升蛋或持至