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文档简介

项目SWOT分析

案例一

第3页项目SWOT分析S――优势片区价值:新城区中心位置,已在市场上得到较高认同人文氛围:近周总理纪念馆和外国语学校等,人文底蕴丰厚升值潜力:长途汽车站旁,升值潜力大。交通优势:项目三面环路,加之汽车站旁,交通极其便捷W――劣势地块狭长:地块狭长,建筑格局摆布受到限制车站影响:紧邻长途汽车站,噪音、空气污染较大,治安环境受影响既有障碍:地块上遍布高压电线,与及西北角的气象站等,影响项目品质T――威胁点盛世豪庭:一期已经交房入住,形成区域内住宅标杆作用未来供应:板块内未来住宅供应量较大,竞争激烈宏观政策:国家不断出台严厉的房地产相关政策,未来影响加剧O――机会点区域升温:楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大,价值将得到进一步提升配套完善:项目自身建有幼儿园和大量商业配套,充分满足相关需求市场空白:区域内缺少中高档住宅和大型商业,项目具有后发优势项目的优势大于劣势,机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。

案例二

SWOT矩阵分析

S(优势)项目背临风景秀丽鼎湖山,自然环境优美,区域功能定位于城市居住区,适宜居住;2.项目周边已有多个小区入住,人流增加不断提升项目潜在价值;3.项目所在区域交通网络完善,可达性高,极大提高本项目的交通便捷力;4.本项目为本地发展商,具有多个本地项目的开发经验,已积累一定的客户资源基础。W(劣势)

本项目所在区域非肇庆主中心城区,人流量较少导致商业氛围差、人气不足;2.公交路线少,辐射范围小;周边生活配套设施目前品质不高,居民生活品质受一定影响;项目规模比较小,难于形成体量优势。SWOT矩阵分析

O(机会)

本项目所在区域地产发展蓬勃,近年招商力度不断加大,项目目标客户群体不断涌入,外来客户区域认同感逐渐增强;肇庆的旅游业发展相当迅速,由此所带来的观光投资客逐年增加。区域内居民收入稳定,经济发展迅速,市场需求可挖掘空间巨大。

T(威胁)

帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户,并与本项目形成正面竞争。国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素

针对不同购买源及消费目标,寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中,应将项目弱势及威胁因素力争规避,产品设计做到扬长避短,营销推广做到避实击虚,进而形成项目开发销售的一体化优势。

解析结论:案例捞三Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发素质较好,土地平整;S2、空气清新,环境好;S3、天然水景优势,提升项目品质;S4、项目规划产品较周边区域产品总价低,竞争优势明显;S5、周边建筑遮挡较少,有利项目整体采光。W1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰;W2、区域交通较差,出行不够便利;W3、地块周边多为农业用地和厂房,居住氛围不够浓厚;W4、基础配套设施极不完善,生活便利性不强;W5、开发商开发经验不足,品牌知名度不高。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1、太平工业区规划前景看好;O2、普兰店建设快速推进,企业单位激增,住宅消费上升;O3、外来人群的需求份额持续走高,给项目带来更多的市场空间;O4、随着区域的深入开发,住宅项目增多,居住氛围将逐渐上升;05、未来区域人口的增加,有利于项目公建的销售;06、普兰店房地产市场的快速发展,为投资客提供了较高的投资回报率;07、8万元的落户政策,对低端购房者有较大吸引力。T1、普兰店区域规划建设,房地产升温带来的具大供应量;T2、目前国家抑制投资的宏观导向,形成的连带影响带来的威胁;T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患;T4、外来打工人群的增多,导致区域人员复杂,对本项目形象造成不利影响;T5、普兰店三大工业区的同时发展,对项目客群有一定的分流。项目SW演OT分析综合着分析刃结论沾:本项耗目核呈心竞扎争力粒显著发,低混总价建,低皮首付秒优势突,锁驰定需貌求最拍为强屋烈的括初中刃级置愿业者咽,同异时具兔备了秆超强闹的投铃资价另值,杆和乐切观的胖发展赢前景。劣势遵体现牧在发戏展性梦中,页抗性挥会随之之转盘化。庭机会疑与威碰胁主症要来咸源于散市场琴形式技。提味早入丘市,赛做足蚀增加意附加照值的祝配套胖设施正可以食使项粥目更躺加具尸备高窝性价智比优投势。尽管龄项目悟市场才整体舌风险华值比为较小霉,如债果实拘现快兄速回午笼资逐金,太核心吼要素竞是销述售推遣广体拉系的安强力摧配合谊,以省及短铸时间州内的公客户佛积累铺渠道俱。走快肥不是伟目的少,实竹现既喷得利贞益是漫最终朗根本费。合还理的害定价设和价惰格策狠略有躺助于企开发油商回喜笼资命金快裂中有艘升.案例酸四12四、徐项目验价值强结构1、项盘目SW拜OT分析优势稀(S)优势优势发挥区位:项目处于城市房地产发展的新崛起板块,有较好的市场价值预期。

本项目应站在城市运营高度,通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。规模:总建筑面积约300万㎡。

以大盘的运作模式,建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。高尔夫资源:18栋标准高尔夫球场配套,为项目建立鲜明的档次标准

充分利用高尔夫球场提升项目档次,建立市场区隔,并发挥高尔夫俱乐部的运营功效推动项目的高端客户营销。人文底蕴:明代王陵,四川师范大学等,提升项目人文底蕴。

充分发挥人文底蕴优势,塑造项目浓郁的文化生活品牌。13四、烤项目物价值肉结构1、项敢目SW层OT分析劣势幅(W)劣势劣势弥补生活配套缺乏

项目启动时先建好一部分的商业配套,让客户对项目生活有直观的信心。企业缺乏操作经验。

整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队,以降低项目运作的风险。14四、抓项目肆价值考结构1、项锄目SW注OT分析机会拿(O)机会机会利用区域发展:城南是最具发展潜力和活力的房地产板块,也是政府未来要重点开发、改造的区域。

突出区域的发展现状和前景,提高项目价值,并可增加对投资型客户的吸引力。交通:距市中心12.5公里,距机场28公里,成都地铁2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连。

可将目标客户面适当扩展到更大的区域,加快项目销售速度。休闲旅游:龙泉区有丰富自然资源和人文资源,休闲旅游资源丰富。

通过休闲旅游,整合城市高端消费人群的消费,提升项目的生活品质档次。15四、敌项目本价值只结构1、项兵目SW转OT分析威胁辅(T)威胁威胁规避

成都房地产开发水平较高,市场竞争激烈,无论是着眼城东还是放眼整个成都,从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手。

采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力,形成差异性竞争优势。

区域市场供应量较大。

扩展产品线,合理分配各类产品开发时机。16小结纱:通过李有效岩整合脉项目患在区颠位、昨规模叔、产伴品、径品牌辣等方腔面的枕竞争勤力,能可以原形成股强大滚的综烈合竞级争力朽,完塞全能输够向菠市场努发起对强大似的冲窜击和比挑战打,甚彩至突替破现晌有竞屋争层馅面,游在市梁场中粮脱颖某而出储,成蜘为区顷域性出的标咏志性针项目咳。案例沸五地块哭分析项目SW济OT分析优势St槐re观ng仓th地块望自身嫁:地形有方正倘,地涨势平候坦,暖易于惜项目华产品次规划偿;区域查环境冰:与水础口镇赔文化呀体育庙中心鸟相邻拿,文侵体、毫生活线休闲精资源仰比较裳丰富藏;周边圣社区跑:片区求内的贞蓝波盼湾、暴国际嚷新城惩等项虚目均曾属高模档别牺墅楼崇盘,膝提升阻了片斑区整跃体形享象,徒与城市疲未来配高档及居住剩区为内邻。地理螺位置延较好辫,有翁丰富寨的生戴活休疯闲资仰源。地块南分析项目SW宿OT分析劣势We史ak梨ne呈ss容蝇积劳率:项目捉容积歌率较护高,膏为3.盘3,在玩一定究程度览上限挡制了恢项目问的品岭质和附规划含;四至剑环境倾:地块巷所处葡地段底较差技,工梳厂、膛厂房青、农隶民房栽、杂豆草地艘等脏食乱的缓环境辟将对祥项目很近期否造成负侧面影奖响;剃另有浮地块唯上存圈有高还压线侍,对碎项目食后期傅销售疮带来毯制约缩慧;生活纤配套器:项目哭周边甚目前羡人气趁稀薄厦,居俱住氛谢围差清,缺母乏日燃常商玩业配幕套,底居家抓购物项近期溜将不膛会有明虽显的杆改善谎。容积拐率高先,现现有环较境差阴,生云活配泰套设制施不抚完善扰。地块臂分析项目SW场OT分析机会Op惧po舞rt么un诊it域y整体做市场斜:近几志年惠绕州地滚产市抬场高岸速发焰展,凭但整烈体市渐场仍栋运行拆良好安,整王个市打场后碍期看替好;城际哀交通逃:20贡10年地码铁三汗号线裕、深题惠轻炼轨列谈车的妹开通瓣,“一小掠时生穴活圈”炒作申使越口来越肯多的深圳禁投资僚客户木涉足商惠州偷地产戴投资拥,这辛将强都力拉摸动惠疤州地外产的轻发展脉;销售核价格款:目前辰水口维片区染的房枕价仍下处于牧惠州旅市较飞低价愚位,减更是伐珠三赞角城蛮市的秘硅谷起,还搂大幅瓜上涨的蒸空间既,升尤值潜随力巨网大。市场毙运行略良好彼,外天地客决户成权交看渐好,酷价格绪升值助潜力征大。地块络分析项目SW多OT分析威胁Th险re铅at房产味政策吧:国家欧近年乓固定跪资产扔投资巨的姿流态及利出台利的政疏策,记一定趣程度非上制健约了列地产芬市场抄;竞争靠对手灾:片区义内相糟继推材出一估些住奋宅项驱目,踏加上只国际丝式新城椅和蓝迁波湾早后期拿项目丈的推友出,净将不忘可避免希的对幻玉本项多目后枝期入怀市造臂成一狠定影观响,迫分流吴一部摩分本饮项目匪的目启标客悄户群描,且岸对本项团目的制市场苍竞争伴力带喇来压害力和协冲击骄;其他楚片区屿:随着臭江北挤片区慈的规撇划及师基础详设施卖进一暗步完帝善,绣将分怎流本嫂项目春的部折分目片标客赴户。房产巧政策赔频出疑,客找户置郊业谨参慎,裹竞争连对手狂及其续他片茶区分罪流客魂户。去哪己里寻脾找这武片土候地的逃点金莲魔杖秧?做细糕市场恋做携精产昏品扬跪长□强化咽水口茄湖滨霞公园递与文许化体顺育中毒心的殿生活怕休闲始资源总及项考目发史展前岭景;□在操派作中承适当士借助逆周边础大社浇区的表良好蛛形象饶为自月身推芹广;□通过宁创新描,打耳造片黄区标饿志性蹈的、孙具有申自己李独特纤性的揉高层阿产品叛。避绪短□做细勿市场庙,通贝过科桂学合旬理的耗差异肚化市成场定览位,魄从市座场的剥竞争兼中脱龟颖而况出;□围绕睛项目屋地块字的属旗性和堆市场夏定位柴,做眼精产侮品,宾再加己以精往致的絮包装梨,软继硬相业加,海以产侨品来但提升膜项目的品烂质;□关注蜜政府令政策须,调希整项拦目推伞广策理略。案例枪六房行作东方项目估解读项目薪综合灰分析Strengths优势分析

Weaknesses劣势分析S1景观公园:南侧长河公园——城市公园坡地、水景S2科技产品:皇明太阳能—先进“节能生态住宅”理念S3知名品牌:皇明集团自身品牌的号召力S4规模效应:27万大盘,具有一定的影响力S5地段优势:位于河东新城——德城区重点发展区域W1产品方面:新技术增加成本-单价高于市场现状W2市场方面:购房意识初级,对节能住宅认知低;对高层,小高层接受较弱;德城区人口增长缓慢,刚性需求增长幅度不大W3配套方面:周边商业及生活配套设施少,公交系统不完善,生活、交通不便利W4价格方面:主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析Threats威胁分析O1:河东新城组团的发展—区域发展O2:德城区市场处于初级阶段,未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。O3:现有供应项目档次一般,项目超越的机会很大—寻求创新产品O4:高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品,并愿意支付较高价格。T1:高层住宅认可度尚未得到市场检验

T2:周边项目将分流大量客户,尤其本项目高调入市,可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭上顺风车T3:产品创新带来的市场风险较大

在这想些错肉综交扫叉的挠关系切中,帆我们殊需要旗突出爱项目胆自身钳的亮兄点。案例究七26SW吩OT次分析项目无核心粉价值颂梳理SWTO地段枝价值蒙:优挨越的咏地理球位置砍:地贡处万扮家丽妨路与遇荷花价路交眨界处锹,成厕熟、被优越惨的城抱市生脊活配甲套聚煌集。城市绒地标选。学区撇价值砍:芙讲蓉中薯学、攀育英霜小学裳比邻日。品牌滥价值董:东骂方新嫂城的筝口碑妙和新词金鸿柏企业上品牌燃(水供云间冬)。产品电:高令层点进式,挺户型州设计咸差.口碑肆:东炮方新张城经主济适填用房网的负汁面口完碑影柳响.竞争累:下替阶段故推出彻项目辆多,者竞争挠剧烈芦.07年长送沙房嫌地产昼市场类将保变持持美续快与速的典发展对,市漆场保战持供羞销两廊旺的健局面止。地段吵决定枣价值坑。抢占绪市场浆推广拳先机牙。同区猛域内库市场朵营销屋水平货粗放扣,不免成体约系。【项目SW旨OT分析】优势扎:■底项目疑自身贩素质炉绝佳祸,尤胃其是挪地段芒、景永观、晃产品■猫发性展商舍品牌帆效应挽明显邮,具无有大奶批的倡忠诚肯客户推;■讯前岛期形宿象高零企,望广泛优被客菜户认讲同;劣势阴:■撞认筹绘期长括达8个月凝,客吓户维啊系困唐难;■坛项在目等深待期出长,盟客源筝流失遣机会释大;机会龙:■攻深圳遗西岸吸将成督为未它来两择年内悉深圳傲房地进产的美热点甘区域■刮宝轻安利凭好不检断,惊关内父客户惭开始俯认同丈;■基项王目开骨发可漏肆机吵而动并,静隔观其烂变;■愈竞缩慧争项缩慧目的鸭推广往也为横本项玩目带汗来客搂源;威胁伍:■叹同期弃同质捞项目子数量汉庞大讨,竞昂争激还烈;■撤关龙内客肢户出替关置恋业仍洽有区奶位及传品质饥方面秋的障种碍;【策略魂形成】发挥乱优势滴、抢钻占机切会依势抵助势榨,掌扯握片蒜区话贴语权番,以肤高形公象强畅势推待广、散高品程质展料示吸远引客缸户充分幼挖掘声和提鞠升发欣展商犯品牌际价值师,为看营销排创造够机会含点利用纱机会彩、克飞服劣姐势大势模在场蛛,关愿键作赖为,急顺势所而动辣,抢名夺客歼户发挥剧优势婆、转表化威书胁依托沟品牌减优势弦,展蜡现项讨目非巨凡价煌值,育吸引虑关内亭客户圾特别退是南炼山客拦户减少鱼劣势盏、避袋免威房诚胁挖掘右片区施价值牌,再锄次整破合,捧使更柱多客坊户消豆除疑负虑,鞋认同男片区高服挎务+高形软象+高品新质尚都=深圳罪西岸案例娱八项目SW卵OT分析优势也(S):1、开器发优夏势:穗高水茎准的句开发告供方枯团队冤:武你汉成夫熟开毅发商杆、加峰拿大B+牵H建筑韵设计爷、中法建五伞局的丈施工摆建设鲜等;2、规树模优决势:查占地66搁0亩,污总建72万平际方;3、产忠品优始势:存产品姻的定群位与产产品璃性价撤比打狸造上伟充分芳实现渠差异牛化,皂如德肤式建倾筑风您格、朗户型疤面积浇区间录合理途化、恐精巧效化。4、环径境优垮势:24隔0亩原喷生态咏山地垫景观弄资源孔,整励体绿蓄化率65难%。5、交粪通基廊础建晕设优齿势:务项目浓所在窄片区晶交通南形象暂较好糖,预维示着墨区域仿无限习的发影展潜维力。颠如:转岳麓决大道辱、雷币锋大趣道、君金星洞大道沃等。劣势松(W):1、生阳活配妨套劣衡势:锦项目属周边牧经济唉发展侦相对惹滞后赏,生卖活配知套设珍施欠拘缺;2、交微通环掘境劣今势:左目前时项目膜周边霜公交叉线路隆较少晴,出勺行较撑为不收便;3、居坡住氛兵围劣稍势:拔周边蚂欠缺垫成熟杯的生议活环墙境;项目SW京OT分析机会冻(O):1、区尾域发非展机椒会:吨项目本一方鞋面可径借势傲于两插型先秩导区段核心抓建设争、市称政府烧板块那行政未辐射弓的发步展力火,另隙一方揉面可骄借助奖于星戒城镇从招商喉引资涉的发估展资胀源。2、产尸业集摊群的伸带动泰机会雷:项迹目周际边集枯结了犹高新舅技术绕园、坊台商递投资系园区珍、晟瞒通工智业园曾等大笑型园控区及须品牌驴、规驶模大厌盘,姓产业复集群位的发询展一抄触即苗发。项目SW德OT分析威胁再(T):1、区施域认紫同威差胁:邀居住悼郊区孩化,侮居住注理念普的改亚变还岭处于码起始桶阶段躬,组对区见域的凑认同亲尚待扁时日玻。2、区厅域消忧费能励力威临胁:搭项目圈必须唐面对寺如何绣扩大劳消费厚群体都,延哨长消茄费半你径的贿问题这。3、区窃域竞锋争的算威胁恐:岳景麓区老北片功金星盼大道乞两厢繁的土恢地均驾已名伪花有源主,私预计20狭08年该屿区域粮的可吧供开废发的莫总量滋将达遇到60敏00多亩罪,且淘大多巡寿数为价品牌寺发展抱商和额超过50埋0亩的愤大盘慎,本伯案开绸发面辫临巨否大的叼竞争骗压力影。项目SW表OT分析1、生扛活配步套劣准势;2、交修通环株境劣班势;3、居叶住氛薄围劣跑势;1、开发终优势充:一梨流的茫开发河团队段。2、阔规模但优势浑:占挨地66睁0亩,金总建72万平裂方。3、滴产品装优势涉:高盛性价殃比产璃品组睁合。4、惯环境信优势黎:项分目拥骂有24同0亩原扒生态体山地径景观灯资源舌。5、压交通祥基础难建设佣优势蒜:交至通形突象预组示区励域发预展。抢占坊市场略空白差异袭化定赖位突出茶项目溉产品谅和自趁身特铅色依附扒自身储独特凝的资僻源,痕突出客项目枯特色裂;因地辆制宜铸,要粗充分来利用绍地块顾现有揉资源叶;快速圾启动植,把紫握商怜机利用刻资源续,实朵现全厌方位握互动定位懒上具扇备战迈略高继度,实现狭区域轮特性弯价值躬,突鞋破区点域局牺限性发挥制优势排,抢艺占机源会发挥节优势快,转铸化威妥胁利用岁机会漏,克锻服劣捞势减少尸劣势患,避回免威辅胁优势劣势机会威胁战略叔高度把握怎区域步特性抢占缝市场否空白独特斩的定事位主念张1、区悬域认竭同威蛮胁;2、区吨域消带费能拴力威脂胁;3、区刚域竞禾争的闲威胁厅;1、规划摔设计况机会观;2、区信域发歌展机武会;3、产盆业集踢群的邪带动缘瑞机会拥;案例公九08新品SW保OT推导S(优烟势)品牌助优势踪蝶:万凶科品圣牌深宅入人寸心区位丝式优势制:东隔城东凝片区胜转热复,被词接受击程度袍提高大社榜区概煮念形岔成:棚大社疏区、码成熟盘社区耳基本逐形成防,名灰校配描套突脉出客户穷资源放优势挎:1昂-6期客盯户资糠源积芹累深丸广产品换优势涝:部煌分产字品概拘念独度特,饭吸引引力较志大稀缺膏资源舟优势究:临裙近峰炭景高年尔夫帜、以洒马石弯山天日然景御观升值系前景篮优势罪:片刺区氛腰围形膀成,蛾价值谣迅速幻玉提升袄,升育值潜姓力不菊言而胳喻W(劣西势)虽已丧交楼扭近千娃户,终但生卷活居撤住氛恼围不蒸浓郁周边售配套况还不李完善贵,会妖所规枪模较蚀小,屠休闲是娱乐染类别骂有限7期部筋分单遥位临润近高王速公狭路、们高压判线、子材屋锻、垃旋圾站厘影响御,综抄合条暂件较掉差6-详3标部弯分户创型直柿接受唇工厂霉影响户型朝面积止均在12乖0平米禁以上缠,在愿新政手首付已压力伴下,借较为浙困难O(机肝会)东城闲东片谋区转低热,较升值避潜力倡大=峰景码片区兆楼盘河高档槐形象督稳固边树立独,升原值在迟望新颖权“两啊代居窝”概相念户释型设早计,吸引兴力较绞大08年收穗官情柳景美朱墅稀泊缺性望,倍宋少珍腊惜已经泉成熟浇的大闹社区奴,雄践厚业语主资凑源T(威帆胁)板块耳竞争班激烈悼,市保场同友期供忽应量勺大新政束策带男来压护力竞争过优势复不明其显进一浅步提阵升万吧科品别牌形亭象,岗从而锁提升锡楼盘纽奉形象送,树赞立价笨格标含杆,露提高妙客户虾心理龄预期降噪渣降震脂措施史、形过象营未销、豪场地令包装很发挥器专业峰水准我,强喂势展蝴示案例问十38(一糊)项播目S援WO鸟T分名析优势戏:S大规朋模,悉体量起为房肆山第贤一大驶。大配贱套:俭引进炮蓝天愧幼儿挑园(轨已经事确定冶)与被北京炊八中跑(谈代判中宅);损配有虚国家创级医孩院:朽北京博国粹斗医院性和国莲际康材复中驶心;8万平叫米商钉业街债;社详区温览泉。位于夏房山乎区窦役店镇运政府淋对面停,周苦边环泊境相医对较蛮为成顿熟。紧邻践锦绣巷高尔冠夫球桑场,口生态储环境父好。劣势普:W体量司大,乘社区赔开发年与管稠理难针度大贸。所在更房山袭区目会前不殿为居界住热慨点区疯。项目赌配套撒启动坐较晚愧,社裹区氛露围不望能充辰分展没示。机会灰:O房山迷区属矿于北孟京“范两轴快两带杨多中叨心”肠规划陷中的速“西万南生街态带键”,夫教育饼、旅率游、缘瑞生态茫、文啊化资驴源优牙势较伶好。可能据成为鲜北京希规划仓的11个新半城之迅一。威胁降:T房山连区项怒目皆坦为大破盘,阴产品留力与牺价格产竞争折较多傻,客乏户分虽流明肯显。?如何禾规避键劣势革?如何裹更好香地利剪用机浊会借抱势??我们劲的核俊心竞客争优容势是灵什么职?我们万如何逃发挥亦优势谨??如何碌面对赚竞争嚼,最孔终取倍胜??39卖点失整合产品简?区域尼?配套婚?大社券区?案例蝇十一41商业纳街的SW狠OT分析S(优凭势)衔:全街厌铺;公馆就社区疲品质息和客桑户群齿的含婶金量唐;;高起晕点的铸商业执街规辰划和件品质颠;泛世翻纪商涌圈的章逐步貌形成太;W(劣英势)盲:目前鸡基本而无商塑业氛轧围,体无法动立即伟持续虫经营堪;O(机船会)裙:街铺讨是最楼受广热东投猛资者代关注阀的投赵资型捐物业他;公馆严二期异集中造商业烛即将日动工篮,三-五千萌平方形米的仪主力忍店可宫望进魂驻;T(威场胁)悬:东莞技投资住类型赛商业对的总雹体供武应量品巨大燃;大型粗集中摊商业叫的推丘广力睬度和占声势订占据播先机斥;营销亦策略让客翅户回业归于嘉关注筹商业芽价值音的本见源;通过路设计针全新间的形役象,带形成枣差异之化;降低丝式置业房诚门槛萄,有仅效扩务大客羞户层焰面;打造比泛世无纪城栏商圈南蓝图缝;案例财十二43项目锁SW泡OT夫分析St饮re抗ng闯th震s优势项目脾最高显的塔楚楼位输居惠园州第勇二高最,江宾北第旦一高糕;现楼屑,可贡以马吴上装扇修进润驻;交通绍便利晓,位叼于惠阀州大姥道东显侧,防有多越路公厉交车称经过地段茄潜力检无限纺,踞港南北梢交通弊要道指,是逗连接萄博罗掘、增寻城、柳广州爱的交疾通干虹道综合疮物业多,功牌能规灭划先喂进,床能够默提供伶多种怪服务僻;接近CB饺D中心垫区,摩是泛CB唱D的首鞭席商怎务中抹心;坐落版于专亚业市换场扎神堆的哲物流乎枢纽倡,占哑得商踏贸发均展带论来的断先机44We忠ak剧ne仍ss湖es劣势项目爷是十浸多年殖前的这烂尾帖楼,怖美誉矿度不响是很匠理想砍;项目弃的建秒筑设倦计规从划是帜十多盾年前肢,在反一定凶程度提上与负现阶论段的蚕要求荒有差社距;缺少傻绿化哗以及覆容积田率过躲高;周边仆的环辛境及遇生活叙配套杠比较透差封顶芳后,康迟迟菊未能闸入市兆,市需场猜杜疑较前大工期述进度强缓慢匹,工猴程时撕停时龙复工侦,显斥得实践力不筐够;由于闲项目牧立项温于19迅93年,50年产易权,死如果晕原立汤项的舞条款茎不变度,那挖么实患际的鲁产权楚期限李不到40年。45We殖ak炼ne倒ss兄es机会惠州CB偷D落户段江北沫,城高市规续划发有展使林片区此获得义巨大紫的发祸展契顷机;CB您D中心对区规火划完指成,垒大部陪分功幻玉能组思团已臭建成纵投入午使用娃或在领建设初中,耐这带套动了纹泛CB怜D区域欲建设久和发劝展;泛CB职D区域慰目前养缺少从一个逆可以肢统筹容全部月的商达业/务中膀心,端区域拾内没态有高肌档的完酒店观、餐叔饮购均物、朋休闲优娱乐鸣、写麦字楼技、商茅住楼某,甚门至住蓬宅。捉项目昆可以土凭借庆江北别第一贡高度矩配合旦先进垒规划站以及梦装修愤效果召,抢洪占这巧一空仆白点馅;纵观陪惠州盼房产帐,竞著争集途中在做住宅络领域翅,高踢档公梳寓、邀服务妹式公砍寓还古处于孕萌芽宫状态盗,江前北作暖为城惹市的闷中央音商务赴区,蛮对公猫寓、环服务屯式公数寓的站需求匀是必闻然的曾,地钞标式蝇的建妄筑作倍为中品央商输务区尤的居宾住后圈花园升,此枕乃上竖乘之鬼选。46Th易re联at慰s威胁由于步烂尾飞时间迁长久惨,工预期缓慰慢,申造成妥的负跨面影纹响较忙为深犹远,细不利蔬于项啄目的亚品牌尺与形浇象的踪蝶再造像和推居广传识播;相隔击不到帜一千翠米的亩靠近CB趋D中心尊区的撕凯宾底斯基秋酒店淹已经岂动工态,一尊年内索就可稍以交贿付使点用,揪这将部成为城最大烟的潜涝在威末胁;周边死的环剂境相摸对不苦理想趋、生匙活配妙套、亿商业/务配羽套设洪施不亮完善统,将架给项款目带怒来一英定的刊压力驻;同类恋型的疏物业姐的供千应量另可能俊会在搂段时适间内怠有较宣大的截增加说。47分析怀结论校综述避开邀建筑孤规划恢的不雪足,隔依靠柳江北墓乃至灯惠州骡地标惜式的士建筑肠,打帽造具赌有代煤表性贞的综破合物伐业项析目抓住寺机遇两,争就取时僻间避纤开同板类项潮目的秃正面氧竞争索,抢饭占目献前江碗北乃松至惠叶州较谢为空催白的拖房产婚市场赋予订物业森全新虽的理柄念与亮完善榆的功垫能配掘套,款降低修周边别环境畏及设挡施配忽套跟长不上钩所产核生的核不良桨影响案例偏十三SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1、地处深圳楼市热点片区2、都市板块和生态板块的交节点3、拥有自然原生水系山脉景观优势4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好1.项目位于梅林关以外,高端客户的心理障碍2、片区整体形象较差3、与梅坂公路相临,项目受噪音及扬尘影响较大4、项目周边商业、教育等配套相对较弱机会-----OpportunitySO战略(发挥优势,抢占机会)WO战略(利用机会,克服劣势)1、水源保护地,健康生态的原生环境,类似的地块再批较难2、城市化进程加快,片区内的基础设施将会日益完善;3、周遍竞争对手已基本成型,有利于进行针对性的差异化设计1、强化地段规划生态健康,保护自然资源2、利用空档期,抢占时机,创立形象3、树立环保生态标志性4、唯一性路段昭示1、利用市场空档快速建立高端项目社区形象2、利用中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势,将产品价值愿望无限提升3、创造价值点,提升产品价值感4、营销引导,样板房、工程样板房(规避产品缺陷)5、强化本项目规划的商业及教育配套影响力威胁-----ThreatenST战略(发挥优势,转化威胁)WT战略(减少劣势,避免威胁)1、龙华片区推盘量逐年递增,加剧竞争态势;2、发展商的品牌号召力较弱3、同类资源物业竞争激烈1、集中强势推广,建立差异化形象2、加强展示、现场包装和区位的借势提升项目知名度3、提供完善的服务,让客户真实体验1、利用项目昭示优越性,完善项目自身包装展示,提高形象及知名度2、提前蓄客,传递信息,解决客户资源问题项目厅篇项目SW煎OT分析项目毁篇规避云措施:项目期稀缺硬的山猫水资拉源及史相对哥较低飞的容忧积率愤,有否利于帜项目客营销存中的厉概念艰提炼察;项目碰规模怎不具隆备“蛛大盘逼”的蒸市场藏形象继,但务可以霸向高粉端精役品社朽区的找方向链发展;项目辛目前乏的周肥边环森境难看以改灵造,本周边跃厂房躁对居催住功印能有降影响味,必革须从惜形象蛋塑造盒上予技以弥寨补;高举狱高打约的高草端住监宅形南象吸余引高位端客伪户前举来购凯买,并通裤过实唤在的容产品益品质嗽以及适产品避形象驼给客孩户强质烈的斥购买扫信心源;强化岭本项高目商惜业配竟套建连设并歉大力鞠宣传寻,说着明商冷业对蛛居住蚊环境腐的影尘响;建议急收购词本项含目旁椒烂尾赚的实闷验学朋校大考楼,泊通过批和政乐府协渣作办却学,使其象成功飞运作,增加绿教育毯配套算竞争庙优势秘。项目SW区OT分析宇之应狐对策拴略案例靠十四项目SW方OT分析--雀-优势项目SW辫OT分析--恢-劣势项目SW伤OT分析--洪-机会项目SW某OT分析--旋-威胁案例完十五(住宅)

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