物业工程维修工作手册

工程修理工作手册编制单位： 编制部门：业务品质部11工程作业指导书名目

文件编号：FJ-ZY-GC-00版本号/修改状态：A/0页 码：1/2目 录\l“_TOC_250010“一、工程组质量目标详述… 3二、工程组组织架构图… 4三、工程组部门职责… 5\l“_TOC_250009“四、工程组主管职责… 6五、工程组修理班长职责… 7\l“_TOC_250008“六、工程组电工职责… 8\l“_TOC_250007“七、工程组水工职责… 9\l“_TOC_250006“八、工程组电梯工职责… 10九、工程组弱电工… 11\l“_TOC_250005“十、工程组培训规程… 12十一、修理人员行为标准… 13十二、工程组修理人员违规惩罚制度… 15\l“_TOC_250004“十三、工程组值班制度… 16\l“_TOC_250003“十四、设备治理卡治理制度… 18\l“_TOC_250002“十五、工程组工具治理规程… 19十六、设备、设施治理责任人制度… 21十七、工程组技术档案治理规定… 23十八、公共设施及改造及修理工作规程… 25十九、工程组装修治理规定… 28二十、业主保修修理效劳工作规程… 30\l“_TOC_250001“二十一、修理过程的检验… 35二十二、水泵房设备操作规程… 38\l“_TOC_250000“二十三、水泵运行保养规程… 40二十四、污水处理器操作规程… 43二十五、公共设施设备治理规定… 4510工程作业指导书名目

文件编号：FJ-ZY-GC-00版本号/修改状态：A/0页 码：2/2二十六、柴油发电机操作规程… 49二十七、柴油发电机定期保养规程… 51二十八、干式变压器保养规程… 53二十九、高压环网柜操作规程… 55三十、低压配电柜操作规程… 57三十一、低压配电设备修理保养规程… 59三十二、专变设备房治理规程… 62三十三、弱电系统的维护保养规程… 63三十四、电梯安全检测主要标准… 66三十五、电梯治理规定… 69三十六、电梯定期保养规程… 74三十七、电梯设备修理规程… 78三十八、工程组应急规程… 80三十九、供水治理规程… 82四十、水箱水池清洗规程… 85四十一、电梯故障困人救援规程… 87四十二、配电房维护保养流程图… 88四十三、工程保修治理作业指引… 89一、工程组质量目标详述设备设施完好率≥95% 〔完好设备台数/设备总台数*100%〕修理效劳准时率≥95% (按时完成修理工作单总数/接单总数*100%)修理效劳合格率≥95%业户投诉处理率100%

〔修理效劳合格总单数/修理效劳总单数*100%〕〔业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%〕二、工程组组织架构效劳中心经理效劳中心经理工程组主管班长强电工弱电工电梯工水工三、工程组部门职能设备维护、运行：常运转。负责设备设施限时抢修。负责业主房屋装修的监理、检查工作；保持物业的整体完整。不断完善物业治理相关的设备设施选型建议。工程介入：负责接收工程房屋主体、设施、设备方面的前期介入〔工程状况记录、提出整改意见、设〕及接收验收工作〔工程技术资料接收、验收及资料整理完毕后移交效劳中心〕。组收。题。人员治理：草拟各类工程技术人员、修理人员的任职资格。帮助协作：协调与供水、供电等部门的关系。制度建设：制定房屋及设施、设备前期介入、接收验收的方案。收集相关的法律、法规、国家强制标准及更内容，准时向上级提动身放和更制定并不断完善业主室内修理的工程范围、工作标准、作业标准。四、工程组主管职责作阅历，能编制相关工作打算和修理保养工作流程。直接下属：修理班班长主要职责与权限的房屋及配套设备、设施进展日常运行操作、修理、保养以及处理业主报修事宜等具体工作。2.负责制定工程组年度、月度修理保养打算并组织实施，并报效劳中心经理审批。负责接收工程的设备\设施的物业清单,设备台帐建立,标识卡的制作。负责所管辖区内设备设施实施技术改造,节约本钱,掌握费用开支。负责对本部门各岗位人员的效劳质量进展检查和考评，并作好相关记录。负责依据工作需要做出物料、设备零配件选购打算，报效劳中心经理审批后备案。负责对材料供给商供给的物料、设备零配件组织人员进展检验和试验。.办理业主装修手续，同时解答装修有关问题。负责组织人员对业主的房屋装修活动进展治理。；10负责贯彻落实公司制定的相关治理制度的执行。制定特约效劳的工作工程及收费标准。负责本部门所属员工的月考勤工作。每月制定水电分析报表，交工程治理部审核。不断制定小区开源节流方案，经公司审批后实施改造。负责完成效劳中心经理布置的其它工作。五、工程组修理班班长职责任职要求：45岁以下，具有实际的水暖、电气运行、燃气、房屋、土建门窗等方面的修理治理学问与操作技能；获相关专业维护操作的操作证。直接上司：工程组主管主要职责与权限负责管辖范围内供水、供电及其它公共设施等维护检修工作的具体安排和实施。负责监视检查本班修理人员的工作落实状况、效劳质量是否符合要求，并做好设备设施、日常工作的检查记录和修理保养记录，效劳质量检查记录和本班每日的工作日志。负责监视检查本班各岗位所管辖范围内的全部设备设施及场地的清洁卫生工作。相关的改进措施及建议。负责每月定期安排本班修理人员查抄水、电表数据上报部门主管。负责每月定期安排修理人员对各类室外管网的沟、井、池检查疏通清理工作。负责带着、指导和帮助本班修理人员对具体工作的落实。负责部门主管交办的其它工作。六、工程组电工职责养工作流程。直接下属：无保养配电值班工作。2．负责办公及公共区域、设备机房的照明设备和线路以及事故照明设备的巡查、修理工作。负责处理业主反映的有关电气修理方面的工作。负责解决节假日霓虹灯、彩灯，应急照明、临时用电等电气设备的用电监护和修理工作。负责每月定期查抄电表读数，并同时检查电表工作是否正常。负责做好日常工作检查记录、修理保养记录。负责对本岗位所辖范围内觉察的特别状况和隐患准时处理，处理不了准时上报部门主管。负责保管好使用的工具、电工仪表、电器材料安全用电器材不丧失、不损坏。负责做好所管辖责任区及其设备设施的清洁卫生工作。严格执行安全用电的操作规程，保证用电设备的正常运行。完成部门主管交办的其它工作。七、工程组水工职责2直接下属：无负责物业区内的给排水、消防水系统设备、设施的巡察检查、修理保养工作。检查。负责物业区内的排水管、排水井以及化粪池的疏通、清理工作。负责每月的水表查抄记录，并同时检查水表的工作状况是否正常。、消毒工作，并负责污水处理器的保养。6．负责做好设备设施、日常工作的检查记录、修理保养记录。负责做好设备设施、日常工作的检查记录、修理保养记录。负责对本岗位所觉察的特别现象和隐患准时处理，解决不了的问题准时报告部门主管。负责做好所管辖责任区及其设备及设备房的清洁卫生工作。负责保管好使用的工具、图纸、仪表、材料不丧失，不损坏。负责完成部门主管交办的其它工作。八、工程组电梯工职责2直接下属：无坚守工作岗位，实行24小时值班制，随叫随到，热忱为业主排扰解难。确保本责任区内全部电梯处于良好的运行状态，每日巡检二次。把握电梯的根本原理，生疏电梯内部构造，做好电梯的修理保养工作。负责对电梯、机房的清洁、保养及巡察检查，实行电梯定期保养制度，作好修理保养记录。发生停机故障，要快速赶到现场，全力以赴挽救轿厢内人员、抢修设备，减低对业主的影响。上级尽快解决。听从领班安排，并向领班报告工作状况，按时完成工作，不得无故拖延。完成上级交办的其他工作。九、工程组弱电工职责2直接下属：无负责效劳区内弱电系统的修理、保养工作。按要求做好责任区日常巡查，监视检查设备或系统的运行状态，并按时做好相关质量记录。录。接到报修任务，按工作标准供给准时优质的上门效劳。6.定期向上级述职，并承受上级对岗位职责履行状况的检查；7.准时完成上级交办的其他工作。十、工程组培训规程目的和技能。适用范围3职责工程组主管负责制定年度工程技术人员培训打算，并负责具体组织实施。4内容年度培训打算的制定1215培训打算的内容应包括以下各方面：有明确的培训内容有具体的培训时间入职培训2025培训内容修理人员行为标准修理人员违规惩罚制度各岗位职责5．记录《培训打算表》由效劳中心档案治理员保存1年《培训记录表》由效劳中心档案治理员保存1年十一、修理效劳人员行为标准目的加强修理人员治理，标准修理人员行为。适用范围3．职责4.内容修理人员仪容仪表方面：应勤换勤洗工作服，保持着装干净，精神饱满。不留长发，不留胡须，不留鬃角。勤洗头、洗澡，勤嗽口，保持个人卫生。上班时需穿着工作服，配戴好工作证。礼节礼貌动向过往业户说“对不起，请留神！”无论上班或下班后在区内遇到生疏的业户应主动打招呼、问好。与业户同行一处时，应主动让路，不行与业户争道，更不行以从两个业户中间穿行。当业户提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复，不能答复的应讲“对不起，〔建议〕向我们主管反映后再给您一个满足的答复〔解释〕的，好吗？”对业户提出的问题，自己职权范围以外的，切不行任凭承诺业户要求。假设本人可以办到事不是我处理的范围，你找效劳中心吧”，如发生此类大事，一经查出，将严峻处理。修理人员进入业户单元内部修理留意事项须进入房内修理前，应检查自身衣着是否干净，个人形象是否符合要求，是否需要带梯子〔不行以用业户家具作登高工具用〕。听到叫门声应重复一遍，如房内仍无动静，即表示室内没人在。业户开门后如业户允许，则更换自带拖鞋〔鞋套〕后进入房内，并与业户讲“麻烦您，告知我故障在什么地方？请让我〔们〕检查一下”。经现场检查可以即时修复的，应告知业户“我〔们〕尽快替你排解故障”。同时依据“修理效劳单”效劳费栏内。品。如顺当完成修理工作，应主动讲“您好！故障已修好，请试用”。如业户验收合格，应对〔们〕的修理有什么建议，请在修理效劳单上注明，以便我〔们〕日后工作进一步改善。”的休息〔打搅您了〕，如需要效劳，请随时与我们联系”。修理工到业户单元内修理时，不行以与业户聊到与修理无关的话题，不打听业户私人一切状况严峻的则移送公安机关处理。下状况后再作处理，我〔们〕会尽快解决的”应说明故障不能排解的缘由。5．记录:无十二、修理人员违规惩罚制度目的加强修理人员治理，确保各项规章制度正常执行，使维护修理工作正常开展。适用范围3．职责工程组主管负责工程修理人员的违规治理内容有以下情形之一的，第一次口头警告；其次次书面警告；第三次罚款50元：上班迟到、早退、不参与培训或不参与例会的；衣着不整、不留意个人形象、上班无精打采的；遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路，不主动打招呼的。有以下情形之一，每次罚款50元：因修理人员主观有意造成修理工作迟滞，影响业主/住户正常生活引起业户投诉的。因修理人员玩忽职守、对修理任务敷衍了事造成修理质量低劣引起业户不满的。上门修理效劳不认真修理而与业户聊到与工作无关的私人话题，引起业户投诉的。有以下情形之一，即时开除处理：利用职务之便敲诈讹诈、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。5.记录无十三、工程组值班制度目的有序的开展适用范围3工程组主管负责制定工程人员值班安排表工程组主管负责审查值班记录的完整性4分工必需定人员，时间值班人员在值班期间内应准时处理业主的投诉，报修事宜内容，回复内容，并明确回复。需急躁认真向业主解释，应准时向部门主管及效劳中心汇报。当班人员所受理事宜应作为第一责任人，跟踪到事宜完成，圆满解决为终结。，20在《值班纪录表》上。4.8《值班记录表》必需有时间、责任人的具体记录。当班人员应在值班期间身穿工作服，佩带工作牌，值班不得穿拖鞋。使用文明礼貌用语，效劳态度端正，有良好的职业道德。履行职责：值班期间不得离岗，不做与本职工作无关的事情，不承受业主钱、财、物等。不得擅自留宿与本岗位无关的人员，做好值班室的卫生。17：308：40，或由物业效劳中心依据工程实际状况拟定。门主管批准后，方可办理相关手续。记录表》上，经双方签字认可后，认定交接班工作完成。有以下状况不得交接班：重大事故没有处理完成或重大设备有故障时；交接班工作没有完成，接班人员没有到达时；55．1《值班记录》十四、设备治理卡治理制度目的掌握设施、设备从接收到报废的历程，跟踪设备、设施修理、维护保养的过程适用范围〔如电动、内燃机动力、液压动力、气动设备〕。直接效劳于顾客，无动力源，但有可能危害顾客人身安全的设施〔室内、室外健身器械等〕〔消防、安防、供电变压器、蓄水池自控装置等〕。3工程组主管负责对设备的登记入《设备治理卡》续页内容建立档案4.1.1操作方法《设备治理卡续页》的日常记录由修理员工填写，报部门主管审核认定。依据把握的状况，区域责任人应将设备、设施修理的实际过程向工程组主管汇报。《设备治理卡》的续页用于记录设备、设施的中修、大修、设备解体、更换零部件和日常修理的工作内容。《设备治理卡》的治理后交还工程组主管整理、存档。《设备治理卡》用于记录设备、设施从投入运行至报废的整个过程。的原始证据。获得报废许可后，记录卡同时作废，按作废质量治理文件处理。设施的报废工程组在《公共设施一览表》中注明状况；相关记录: 5.1《设备治理卡》 5.2《设备报废单》十五、工程组工具治理规程123效劳中心经理负责检查工具治理工作的实施状况并监控工具的申购。工程主管具体负责工具治理及申购。工程组班长负责工具的盘存与登记工作。内容4.2．用途工程组的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程组主管领用并负责保管。对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。个人使用工具和公用工具〔便携带的〕由个人统一填写《领料单》，经工程主管批准后，到仓库领取并负责暂保管。个人使用工具治理用的工具。工程组的员工个人使用工具每年只能补领一次。工程组班长应对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。〔万用表〕；留意工具的作用条件〔如额定电压、额定电流或承载力量等〕、用后擦拭干净工具工程组的员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。具；如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后到仓库以旧换。4.3.5具扣发相应的钱款。工程主管每月检查，每半年进展一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经工程主管批准后上报效劳中心审批。公用工具治理记表》上。公用工具使用留意事项：便携式〔小件的〕公用工具使用留意事项按第4条2款；〔小件的〕公用工具使用留意事项外还应每个月进展一次保养：对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严峻的皮带应更换；检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过装时的1/2则应更换；检查电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁外表，必要时涂上防锈油；拧紧全部紧固螺栓。公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。先报工程主管填写《报废工具登记表》经效劳中心经理批准后上报公司审批。员工工作调迁、辞工或被辞退时，由工程主管对所管个人工具进展盘点，觉察缺少或人为损坏的则应追究的责任。5．记录《工具领用登记表》《工具借用登记表》《报废工具登记表》5.4．《领料单》十六、设备、设施治理责任人制度123职责负责区域内设备每日的巡检，日常清洁保养、小修工作和填写质量记录。负责区域内的设备需要中修、大修时向主管汇报以及中修、大修前的预备工作。该修理工程的安全责任人。主管把握相关的质量记录状况。4.内容责任人必需每天进展巡察检查，并做好质量记录。〔质量记录名称见各专项治理规程〕影响效劳对象人身安全、小区环境外貌的设备设施，如路灯，楼道灯、休闲椅、各类垃圾设也属于每天必需巡察检查的内容。次，检查结果记录于《设备设施检查记录表》4.1、4.2100%要求。操作方法种、地域和工作量。〔未满实习期的员工不在其列，但可安排和正式员工在一个责任区里实习〕。设备、设施责任人制度对设备实行挂牌标识治理方法，标识牌的制作、填写由工程组主管局部。相关文件《设备设施检查记录表》《设备治理类标识》十七、工程组技术档案治理规程123工程组主管负责工程设备档案及修理档案的治理工作；4工程设备档案治理制度；将各类档案按系统分类；供配电系统；弱电系统；消防监控系统；空调、通风、采暖系统；给排水系统；土建、房屋构造；其它系统；将各系统统一存放档案盒并贴上标签，以便查找；制档案名目，内容应与档案盒外标签全都；由工程组主管按系统归档；图纸有误，则由效劳中心经理联系交图单位更正；工程主管批阅确定用途；重登记；工程修理档案治理制度工程修理档案同属工程档案的一局部，应由工程组主管统一治理；设备修理档案按各类系统分类存放，并在相应的档案盒上贴上标签；工程主管每月对设备修理档案记录表等进展整理，分类归档；修理档案作为评估设备运行状况的原始记录，应妥当保存。〔工程主管〕及品质治理部等组成鉴定小组统一争论后报公司打算；5无十八、公共设施改造及维护修理工作规程123总经理负责审批《年度公共设施改造及维护修理工作打算》。效劳中心经理负责组织有关人员评估公共设施改造及维护修理的必要性和可行性。维护修理工作质量及打算的完成。内容定义生活，必需对其即时进展的修理。外委：指托付工程组以外的单位进展的改造及维护修理。自修：指效劳中心修理人员自行进展的改造及维护修理。包括如下内容：供电、供水设施：包括变配电所、应急〔备用〕发电机、地下水池、天面水池等。路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。〔含掌握装置〕、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。公共天线、公共通讯线路、DP箱、有线电视接线箱。卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。〔含排水泵及自动掌握装置〕、道路标识系统。电梯〔含机房〕天面隔热层。年度公共设施改造及维护修理打算〔以下简称年度打算〕的制定1230容：需要增加、更、改造、维护、修理的公共设施工程准时间和周期。其他有关事项。度打算。年度打算的实施中公共设施改造、修理工程变更时亦需经总经理审批。实施年度打算时，应留意以下几点：按打算规定的时间和周期开工、完工。程序》进展。技术难度高的由总经理打算托付外部修理。经效劳中心经理审查后提交业务部，品质部审核后呈总经理批准。对施工过程进展监控。遇有疑难问题，准时报告物业效劳中心经理。记录。外包工程施工过程监控的施工准时提请受托方整改，直至符合要求。率，巡察检查状况记录于《设备设施检查记录表》上。记录。公共设施的抢修效劳中心经理当班时，由经理组织实施抢修；经理不在时，由工程组主管组织实施抢修。必要时，抢修负责人可向上级报告抢修状况或恳求帮助。效劳中心全部人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。抢修完毕，效劳中心经理应书面对总经理报告抢修状况，包括：事故缘由；损失状况；抢修结果；抢修费用；订正和预防措施。留意事项对于涉及高空、明火、带电作业的状况，施工方案必需明确安全保障措施，工程主管在施否则，效劳中心应拒绝施工单位施工。，检查记录在《设备设施检查记录表》上。记录《年度公共设施改造及维护修理工作打算》由部门兼职资料员保存二年。《公共设施一览表》由部门兼职资料员保存。《工程立项呈批表》由部门兼职资料保存二年《修理效劳单》由部门兼职资料员保存二年。十九、装修治理规程123工程主管负责装修申请工程的审核4工程主管负责装修申请工程审核审核内容装修工程是否符合房屋主体建筑设计技术标准和指标业户家用电量是否按原有设计要求及指标构造强度的行为帮助业户审核装修设计水电隐蔽工程是否到达国家及地方政府的行政标准和指标工程人员每天应巡察一至二次，巡察结果，具体记录在装修巡察记录表内巡察内容业户装修工程开工应到施工现场作技术交底，做室内水暖打压试验。〔燃气管道、烟道、排水主干管〔主管〕、层板〕并告知具体位置，使用功能等说明装修施工中留意事项，告知不得破坏公共设施等告知必需按相关标准做二次防水，闭水试验48小时后，确认无渗漏方可进展下一道工序。的状况，并将巡察结果记录在《装修巡察记录表》装修工程完毕后进展竣工验收竣工验收内容1〕是否有破坏公共设施的行为3〕是否转变房屋用途等帮助客服组、秩序组进展装修垃圾的治理，并要求施工方按要求袋装放在指定的地点55.1《装修巡察记录表》二十、业主报/修理效劳工作规程1/修理程序，确保高效率、高质量地完成修理工作。23工程主管负责检查业主报修/修理工作的组织实施。/修理工作。4工程组的员工进业主家进展安装/修理时的根本要求知客服组告知业主。工程主管每天不定时检查值班记录本，了解修理跟进状况，催促修理工作正常进展。修理人员接到修理任务后，应准时依据与业主商定时间上门修理。依据修理内容及“修理需要收费用的数量。修理人员到现场后，在得到业主允许后穿上自备鞋套进入室内。在修理地点铺上防尘布，准时上报客服部前台及工程主管，以便作进一步的协调跟进。言条”并商定下次登门修理时间，重与业主商定效劳时间。/修理前，首先推断出故障部位。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主投诉。签署意见及姓名，最终将修理单准时交回客户效劳组。家庭修理日光灯修理：检查测量光管两端电流是否正常，如不正常则应检修开关；璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管灯管；检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；3至故障排解。开关修理：然后再逐一检查，直至故障排解；线路检查，直至故障排解；故障全部排解后，换上一个同规格的开关；试验开关应开闭正常。水咀、闸阀修理：关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；应更换一个同规格的水咀或闸阀；在水咀或水管镙牙段缠绕水胶布〔顺时针方向〕，装上水咀或闸阀；开水试验，镙牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应敏捷，水咀或闸阀关水后应不漏水。坐厕水箱修理：水箱浮球阀漏水：A箱配件总成。AB给水管的安装〔综合考虑如下因素：业主要求、美观效果、最省材料以及最省人力〕。安装水管前的预备工作：〔如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等〕；关心材料〔如生料带、白色的油漆或材料、管卡、胶水等〕；借用所需的公用工具〔如切管刀、热熔机等〕。给水管安装要领：整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁；给水管每米垂直偏差应<2mm，横向偏差应<1mm〔吊线尺量〕；管垂直安装时，热水管应在冷水管面对的左侧；给水管每两米及拐弯处应加管玛固定；刷白色的油漆或白色涂料〔如业主需要的话〕；试水时应整条管路没有一处渗漏水。工作垃圾〔如泥沙、砖头、纸箱〕要搬到四周的垃圾桶〔箱〕边上。用干净的抹布擦拭弄脏了各部位〔如桌椅、墙壁、地面等〕。恢复各物品的原来状态〔位置〕。/3同时要给业主讲解应留意的事项，假设业主不满足的地方〔合理的要求〕，则应准时进展整改直至业主满足为止。确认一切正常后，工程组的员工应礼貌地请业主在《修理效劳单》上签名确认。假设业主对/修理收费有异议，修理人员应依据《收费价格一览表》向业主作出详尽的解释，消退业主不必要的疑虑。工程组的员工离开业主家时，应礼貌地向业主道别、感谢业主的支持、协作与谅解。内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上修理人员姓名以备日后查询。工程组人员做好《修理效劳单》登记工作。公共场所及收楼遗留的修理工程可按上述程序要点实施，5《修理效劳单》《留言条》附件业主报修效劳工作流程图开 始承受业主报修开 始承受业主报修客服填写修理效劳单工程组安排人员修理修理员进展修理完毕修理清洁现场交业主验收34不满足满意39二十一、修理过程的检验123成状况进展检查。4修理过程检验的原则效劳准时性的检验依据修理预约时间，准时到达修理地。24对于造成业户不便、属设施功能失效之类的，应作应急修理，修理期限在72小时内。14：外表应无色差、无凹凸不平现象，满足业户的合理要求、严格按修理效劳标准执行。检验日检：工程班长对每日的《修理效劳单》要准时检查完成状况，对已完成的修理工程进展准时监视解决。题准时反响给工程主管，并催促解决，并对公共设施设备修理状况巡查不少于一次。工程主管每周对公共设备、设施进展修理状况巡查不少于二次。隐患的应准时实行预防措施，具体处理程序按《订正和预防措施程序》执行。修理效劳标准上楼时间:接到修理要求,预约时间的按商定时间上楼,需即时修理的15分钟内赶到现场。872述时间,应向业户说明缘由。效劳对象满足率应到达95%。对不满足的5%应尽快组织二次修理，使业户满足。洗菜盆漏水:接头、阀门、软管应按原标准安装，修理时间不超过1小时。洗菜盆堵塞:到达畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，修理时间不超过2小时。漏水。工完场清。22堵塞除外，如马桶内掉进梳子、瓶子等。疏通地漏:使用畅通，并对切口恢复原样，修理时间不超过1高位水箱等可能使业户家中停水。302水龙头漏水:修理后应到达原来标准，密闭、开关自如，修理时间不超过30分钟。接头漏水:修理后应到达紧固、密封、不滴水，修理时间不超过1小时。4马桶漏水:修理后以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，修理时间不超过2时。224灯不亮:应到达原来照明标准，修理时间不超过30分钟。业户门铃不响:以到达动听动听为标准，修理时间不超过30分钟。224224记录《修理效劳单》附件《订正和预防措施掌握程序》二十二、水泵房设备操作规程1.目的2.适用范围3工程主管对水泵房的操作规程的执行状况进展监管4.内容各阀门是否翻开。对双电源互投柜的操作合上掌握柜内的空气断路器，接通操作面板上的开关。生活泵的手动操作。把生活泵掌握柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。把掌握面板上的全部泵的停顿按钮按下一次复位。合上变频掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。按启动、停顿按钮，可以就地掌握生活泵的启停。生活泵的自动操作。把生活泵掌握柜面板上的转换开关拨到“自动”位置。合上生活泵掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。PLC确定启动水泵运行台数及速度，各水泵定期循环交替投入运行。消火栓泵的手动操作把消火栓泵电气掌握柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。把掌握面板上的全部泵的停顿按钮按下一次复位。合上消火栓泵电气掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。1#2#消火栓泵启动、停顿按钮，可以就地手动掌握消火栓泵的启停。消火栓泵的自动操作把消火栓泵电气掌握柜操作面板上的选择开关拨到“12“21合上消火栓泵电气掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停顿受消防联动信号的掌握。喷淋泵的手动操作。把喷淋泵电气掌握柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。把掌握面板上的全部泵的停顿按钮按下一次复位。合上喷淋泵电气掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。1#2#喷淋泵的启动、停顿按钮，可以就地手动掌握喷淋泵的启停。喷淋泵的自动操作把喷淋泵电气掌握柜操作面板上的选择开关拨到“12“21合上喷淋泵电气掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停顿运行受消防联动信号的掌握。潜水泵的手动操作把潜水泵掌握箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。把掌握面板上的全部泵的停顿按钮按下一次复位。合上潜水泵掌握箱内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。按下泵的启动、停顿按钮，可以就地手动掌握潜水泵的启停。潜水泵的自动操作把潜水泵掌握箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。合上潜水泵掌握箱内的自动空气开关，接通掌握回路电源，电源指示灯亮。潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号掌握，高水位时启泵，低水位时停泵。二十三、水泵运行/保养规程1.目的2.适用范围3效劳中心经理负责督导下属做好辖区水泵房运行治理工作。工程主管负责水泵房日常运行治理工作。4保养周期规定对生活泵每季，进展一次一般性保养，每年进展一次全面保养。次全面保养。对潜水泵每半年进展一次全面保养。对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随水泵同时保养。保养内容泵体检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观干净、油漆完好。检查盘根完好状况，假设有漏水应增加或更换石棉绳填料。补充润滑油，假设油质变色、有杂质，应赐予更换。联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈假设有损坏应赐予更换。紧固机座螺丝并做防锈处理。转动敏捷、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。阀门、管道、附件阀门开闭敏捷，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。单向阀动作敏捷、无漏水。管道及各附件外表干净美观，无裂纹，油漆完整无脱落。渗水。电机外观干净、铭牌清楚，各部件紧固，连联轴器有防护罩，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V0.5MΩ。无移动或阻碍操作。掌握柜断开掌握柜总电源，检查各转换开关，启动、停顿按钮动作应敏捷牢靠。的接线螺丝。清洁掌握柜内外灰尘。试运转合上掌握柜内的自动空气开关，接通掌握回路电源，检查电源指示应正常。手动盘车，转动敏捷。启动水泵，观看转向、起动电流、电器动作挨次应正常。20%。运行治理工程水工对水泵房负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。事故和特别运行状况。工程水工应对水泵房〔包括生活水泵和消防水泵〕2记录表》上。水泵〔包括喷淋泵〕的选择开关应处于自动状态。包括喷淋泵〕每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。泵房每星期由设备责任人清扫一次，确保泵房地面设备外表的清洁。〔孔〕应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉入水中。保证泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。5.记录《水泵年保养记录表》《水泵季度保养记录表》《水泵房供水运行记录表》由部门兼职资料员保存二年《水泵房巡察记录表》由部门兼职资料员保存二年开 始开 始保清洗巡视定期检修抄表布告运行正常运行特别告42查找缘由实施清洗实施检修张贴停水49二十四、污水处理设备操作规程12适用范围3职责工程主管负责对污水处理器操作规程执行状况进展监视治理。4污水处理器操作溶液制备自来水9L加聚丙烯酰胺0.72kg，放置12小时后充分搅拌。20L9.6kg分搅拌直至没有沉淀物。系统运行前的检查将仪表柜转换开关置于自动状态。检查电源指示是否正常工作。4.1.2.24.1.2.24.1.2.24.1.2.24.1.2.2检查排空阀〔 号〕是否关闭。4.1.2.2检查污水启动阀〔 号〕是否翻开。检查设备出水阀〔 号〕是否翻开。检查过滤排空阀〔 号〕是否翻开。系统运行设备开头工作后，进入自动状态，观看电流、电压是否在正常工作范围，电压正常范围30-40A，15-20A,当反冲溢流管出水时，必需进展过滤系统反冲。翻开自来水阀〔号〕，关闭设备出水阀〔号〕，按下仪表柜管道泵启动按钮，反冲10管道泵停顿按钮，关闭自来水阀〔号〕，开启设备出水阀〔号〕。〔号〕1分钟后关闭。定期去除格栅堵塞物。定期撇除撇油池浮油。5无二十五、公共设施/设备治理规程123工程修理人员负责责任区内设备巡察、保养、检修和故障报告，并填写质量记录。备治理卡》。4设备机房治理机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆与机房无关的物品，应配备有效灭火器材。重要机房门上要张贴机房编号、责任人、联系，以便紧急状况随时联系。并做登记。状况准时处理，并报告工程主管，做好修理质量记录。工程部主管每周检查一次运行中的设备机房,觉察问题准时处理并记录。效劳中心经理每月对重要设备机房检查一次。修理保养设施改造及维护修理工作打算》报公司批准，品质部备案。设施，当天问题当天处理并记录。工程主管负责检查、监视设备、设施的日常修理、处理客户效劳部业主报修工作。〔周/月〕工作打算安排表》场指挥、协调、组织。效劳中心设备修理实施“设备治理卡制度”和“设备设施治理责任人制度”变配电治理市电打算性停电，由客户效劳组起草书面通知，在小区公告栏张贴。2留意事项等内容的申请，经物业效劳中心经理审批后实施。停电范围涉及到顾客用电，由客户效劳组负责提前一天以书面形式通知业主。1:00-6:00以上时间须报效劳中心经理批准。打算性停电必需保证消防设施处于消防状态。检查工作。现场不能准时处理时，须马上通知工程主管处理并记录。停电检修设备安全留意事项工程主管指定一名设备责任人为现场监护人。停电检修设备必需由设备责任人挂接临时接地线。最终由工程主管核对检修前的预备工作，确认无误前方可进展检修。人工作，严禁合闸”的标识。带电检修设备安全留意事项批准前方可进展检修作业。工程主管须在检修现场指挥、协调及监视，直至检修工作完毕。燃气系统治理，同时由专人和供燃气单位接洽，跟踪停气过程。业主，由专人对外接洽，跟踪恢复供气时间。无论何种缘由停燃气都应准时通知业主关好燃气器具开关。给排水系统的治理责任人每月对给水泵、污水泵检测一次并记录，以备紧急状况时能正常使用。4污水管道由工程班长负责每年4月份组织清掏一次。给水系统每年4月、10月份分别检修一次。儿童消遣等休闲设施的治理消遣时间，不得阻碍正常使用。设施停顿使用。保洁员每日对设施四周场地、沙坑进展清理，确保没有构成人身安全的潜在危急。设施责任人每周对设施进展安全检修，对易磨损的部位须重点检查，进展必要的保养。喷漆作业时，须避开消遣时间，并挂牌提示油漆未干，漆干后撤消挂牌。公用设施〔日常〕治理巡察检查表》，处理不了准时汇报工程主管，由工程主管安排修理。设备事故处理规定设备事故分析常运行，造成恶劣影响的均属重大事故。由工程组组织有关人员紧急抢修和进展事故调查。受到教育不放过，第三没有实行有效防范措施不放过。事故处理结果应上报总经理批示。设备事故处理填写《紧急状况处理登记表》心经理审核后，向总经理汇报。理。5.相关记录《年度公共设施改造及维护修理工作打算》〔周/月〕工作打算安排表》《紧急状况处理登记表》《设备治理卡》《公共区域巡察检查表》二十六、柴油发电机操作规程123工程组电工负责柴油发电机的操作和日常保养4开机前的检查断开发电机组的自动空气开关，把发电机掌握屏上的选择开关置于“停顿”位置。检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位〔HL〕位置，但不行超过。检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路是畅通的。检查蓄电池的端电压应是DC24V，检查掌握面板上是否有警告符号指示。手动启动将掌握屏上的选择开关置于“停顿”位置。当市电停电时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电时，断开发电机的自动空气开关。翻开送风机〔未与发电机联动的〕。将掌握屏上的选择开关置于“手动”位置，发电机组将启动发电。静听有无特别声音，观看掌握面板上各种仪表，检查一切应正常。75自动启动发电机将自动启动发电。手动状态下的停机先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。3-5关闭送风机〔未与发电机联动的〕。开关。自动状态下的停机〔市电电源〕“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停机。紧急状况停机急停机按钮实现停机。安全留意事项在启动发电机前要进展检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身损害事故发电机首次启动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数分钟后停下发电机，等15油位到达机油尺上的〔HL〕标记处。记录《柴油发电机组运行记录表》二十七、柴油发电机定期保养规程123工程组电工负责柴油发电机组的日常修理保养。打算和实施。4月度保养断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机掌握屏上的选择开关置于“停顿”位置。检查启动电瓶液位，电解液应高出极板10-15毫米，缺乏加蒸馏水补齐。电瓶电压〔DC24V〕。50毫米，不够加补。检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。检查机油的油质，如浑浊有变质应进展更换。检查螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表，确保其正常。半年保养电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进展紧固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。“自动”位置，停掉市电，观看发电机组自动起动状况，并检查通风、消防系统是否正常。250更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。动，然后进展手动泵油，排解油路中的空气。500换空气滤清器。更换机油。更换水箱中的冷却水，换水后加DCA60L防锈水。留意事项动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。记录《发电机组保养记录》二十八、干式变压器保养规程123工程组负责设备的维护工程组负责制定设备的维护及年度打算4处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。备用变压器在投运前增加保养一次。保养步骤先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。关，观看备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜。逐级断开配电柜上的负荷开关。制止合闸”的标识牌。该高压柜，并悬挂“有人操作，制止合闸”的标识牌。逐级合上配电柜上的负荷开关。压器外壳、垫、垫片。瓷套凿有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进展更换。4.3.4弹簧垫圈，紧固螺丝。用干净的布擦去变压器四周及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。断开待保养变压器高压柜的接地开关，用500V摇表摇测变压器一次柜、二次柜的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次柜绝缘电阻不低于40010兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进展放电。检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门。合上待保养变压器的高压柜负荷开关，让变压器空载运行并取下高压柜警告标识牌。至保养后的变压器，观看其带负荷运行状况。具体做好保养、试运行记录安全留意事项高压操作应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进展。未对变压器进展验电前，严禁触摸。55.1《干式变压器保养记录》由部门兼职资料员保存二年。二十九、高压环网柜操作规程1目的2适用范围3职责工程主管负责检查《高压配电柜操作规程》的执行状况。4内容送电操作程序高压电正常。严禁带电工作，紧急状况需带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够，光线足够；所用工具材料齐全〔绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等〕；翻开接地刀锁。取下“制止合闸”警示牌。逆时针操作，拉开接地刀。检查接地指示在断开位置。锁上接地刀锁。翻开开关锁。逆时针操作将开关合上，然后顺时针反向蓄能操作。检查三个指示灯在亮的状态。锁上开关锁。停电操作程序断开低压配电柜的进线柜总负荷开关。检查三个指示灯在亮的状态。用手按停电开关，听到开关动作声为止。用高压试电器分别对L1、L2、L3检查，指示灯应无闪耀呈白色。翻开接地刀锁。顺时针操作，合上接地刀。检查接地指示在接地状态。挂上“制止合闸”警示牌。操作记录5记录5.1《高压环网柜操作记录表》由部门兼职资料员保存二年。三十、低压配电柜操作规程1.目的2.适用范围3.职责工程主管负责检查《低压配电柜操作规程》的执行状况。4.内容安全操作留意事项操作低压设备设施时，必需穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避开正向面对操作设备。严禁带电工作，紧急状况需带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够，光线足够；所用工具材料齐全〔绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等〕；工作人员必需穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。行送电，必要时允许试送电一次。电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。专变房拉、合闸时，应一人执行一人监护。低压配电设备设施操作配电变压器停电的操作要领：拉开各低压出线开关；拉开低压总开关；拉开配电变压器高压侧开关。配电变压器送电的操作要领：合上配电变压器高压侧开关；合上低压总开关；合上各低压出线开关。在配电变压器上工作前，操作要领如下：拉开高、低压两侧电源；验电，确认无电；两侧分别挂三相短路接地线；高安全围栏，挂上：“有人工作，制止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.2.4.1.拉开开关、有明显的开路点；验电，确认无电；挂三相短路接地线；设置绝缘隔板〔与邻近带电体距离在6cm以下者〕；挂上：“有人工作，制止合闸”标示牌于停电开关处；5.记录5.1《低压配电柜操作记录表》由部门兼职资料治理员保存一年。三十一、低压配电设备修理保养规程123效劳中心经理负责审核《年度公共设施改造及维护修理工作打算》并检查该打算的执行状况。工程主管负责组织制定《年度公共设施改造及维护修理工作打算》并组织监视、实施该打算。4《年度公共设施改造及维护修理工作打算》的制定护修理工作打算》《年度公共设施改造及维护修理工作打算》制定的原则：供配电设备设施使用的频度；供配电设备设施运行状况〔故障隐患〕；合理时间〔避开节假日、特别活动日等〕。《年度公共设施改造及维护修理工作打算》应包括如下内容：修理保养工程及内容；具体实施修理保养的时间；估量费用。由工程组电工负责，低压配电柜的修理保养由工程组电工负责。先用压缩空气进展吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。保养刀开关修理保养：检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；检查刀开关转动是否敏捷，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；械调整或修理处理；10MΩ则应进展烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。熔断器的修理保养：熔体的规格和外形应与更换的熔体全都；达不到要求的则应更换。沟通接触器修理保养：去除接触外表的污垢，尤其是进线端一样的污垢；去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；去除触头外表及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯外表的油污及脏物；拧紧全部紧固件。自耦减压启动器修理保养：500V0.5MΩ,否则应进展枯燥处理；外壳应有牢靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。电容器修理保养：25mm2以上导线把电容器逐个对地进展放电〔五分钟以上〕，清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；检查电容有无膨胀、漏油或特别响声，如有则应更换；检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。热继电器修理保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；的应更换。真空断路器〔自动空气开关〕修理保养：500V10MΩ，否则应烘干处理；去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假设灭弧罩裂开，则应更换；在闭合和断开过程中，其可动局部与灭弧室的零件应无卡住现象；在使用过程中觉察铁芯有特异噪音时，应清洁其工作外表；各传动机构应注入润滑油；检查主触头外表有小的金属颗粒时，应将其去除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；〔3〕、电动〔3〕闭合与断开是否牢靠，否则应修复；检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否牢靠，否则应修复；检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。二次回路修理保养：号码管是否清楚或掉落，如有则补上号码管；接头处是否松驰，如松驰则拧紧。主回路修理保养：标示牌是否清楚或掉落，如是则补上的标示牌；接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线排油漆是否脱落，如是则重油漆。88报告，物业效劳中心经理批准前方可延可。障，先经工程主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《紧急状况处理登记表》上报公司。修理保养后将记录整理成册后交工程主管存档，保存期为长期。停电治理。供配电设备设施因检修等缘由需要停电时，应由工程主管向效劳中心经理报告经2412五、记录《年度公共设施改造及维护修理工作打算》《设备治理卡》三十二、专变设备房治理规程1.目的2.适用范围3.职责效劳中心经理负责督导下属做好小区专变治理工作。工程主管负责专变日常治理工作。4.内容工程组电工对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。和特别运行状况。工程组电工应按规定巡察检查供配电设备房，确保以下设施设备齐全、运行正常：高压局部内无杂声，照明、通风良好，温、湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。低压配电变压器声音正常，温湿度正常，无特别响声及发热、积水现象。雨天应留意是否室内，造成设备短路，影响供电。〕报公司。变电所设备倒闸操作和修理、保养工作时，必需严格按国家公布的安全操作及工作标准执行。5.记录《低压配电巡察记录表》《高压配电巡察记录表》〕运行记录表》由部门兼职资料员保存一年三十三、弱电系统的维护保养规程目的下报警求援的牢靠性。保证车辆道闸系统正常运行。适用范围3工程主管负责该系统修理打算的制定并对修理质量负责工程弱电工负责该系统的修理、保养。工程组对该系统的外包效劳质量进展监视组织验收4定义〔背景音乐系统〕、火灾报警及联动掌握系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统和小区一卡通系统、LED可视对讲系统保养规程故障处理值班人员觉察主机消灭故障，应准时通知系统责任人员。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进展一次全面检查保养。检修保养系统责任人员应依据故障登记状况准时派专人修理〔或通知专业修理公司进展修复〕。检查机箱电源电压是否符合要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。检测箱内元件，不得随便移动、拆装系统相关部件。表》。车辆道闸系统修理保养规程修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进展修复。取下顶盖，翻开箱门，对各转动轴加油润滑。补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，修锉电器触点。检查电动掌握器，假设有问题，马上替换，检查手动和摇控操作是否正常。检查箱门、箱盖密封状况，防止雨水进入。612全面清理箱内各部件灰尘。/保养记录表》。播送音响系统保养规程检查保养内容。CD〕及转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮、按键、开关等是否正确操作。功率放大器是否有输入、输出信号是否损坏。检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有裂开、老化现象。清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。火灾自动报警观看主机是否消灭警告、故障等声光报警，准时实行处理措施，保证系统回路完整。测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。〔或介面箱〕、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。清洁烟感、温感探测器上的灰尘和锈斑等，并对电线接头进展紧固。对消防中心集控拒进展清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清楚。对各个模块箱〔或介面箱〕进展开盖清扫，并对其内外导线进展紧固。烟感探头、温感探头、手动报警按钮检查。抽样方法。烟感探头、温感探头按系统的2%随机抽样。手动报警按钮随机抽取二处手动报警按钮。测试方法。正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。作正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。主机系统显示相应故障信号。按钮进展修复。火灾自动报警掌握系统保养状况记录于《火灾自动报警设备季保养记录表》。闭路监控系统的维护保养规程故障处理镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最终检查摄像机或镜头是否损坏。视频连线有无断裂、松脱，最终检查摄像机或镜头是否损坏。检修保养〔季检〕内容每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。4.6.2.1漆银粉。4.6.2.14.6.2.15.记录5.1《可视对讲系统半年保养记录表》由部门兼职资料员保存三年。《车辆道闸月保养记录》由部门兼职资料员保存一年。《播送音响系统半年保养记录》由部门兼职资料员保存一年。《火灾自动报警设备季保养记录表》由部门兼职资料员保存三年。《闭路监控系统季保养记录表》由部门兼职资料员保存三年。三十四、电梯安全检测主要标准1234机房机房通风良好，温度不得超过5℃—40℃，相对湿度不大于85%〔25℃时〕保证没有雨水侵入的可能。机房的干粉灭火器应保持正常压力。机房的紧急救援操作规程说明、工作时留意事项制度齐全，并挂在明显处。轿厢平层标志应用白色漆在主钢丝上作记号，使其能明显可见〔以有利于紧急救援等用〕。机房门锁要保持正常，告示版明显，不得少字。机房、滑轮间照明要保持随开随亮，电源插座要保证电源供给〔此电源应单独置〕。机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。曳引轮对铅垂线的偏差2.0mm。引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差1mm。限速器调整部位应有铅封〔或漆封〕，非劳动局专业人员制止调整。〔参照GB5972-86〕，运行时应无特别声音。限速器、安全开关敏捷牢靠；限速器带动安全开关动作时，能使电梯牢靠地停顿运行。限速器—安全钳一安全开关联动的牢靠性；停顿。短接限速器安全开关，使电梯慢速下行，限速器应夹位钢丝绳，轿顶安全钳开关应动作，使电梯停顿运行。路电梯应正常运行。〔如对重有安全钳时要求一样〕。器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。80℃〔注油轴承应保持油量饱满〕，2500～40001000地绝缘电阻应≥0.5≥0.25地。电梯应不能运行。电动机的短路、过载保护应牢靠。4.1.181／4联轴器螺栓等度空载上行至不得松动、脱落。轿厢以额定速行程上部范围时，突然断电，轿厢应能完全停顿〔掣停距离不大于：Ｖ＜时，实际状况以在不影响乘的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危急。电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。曳引轮绳柄磨损在离Ｖ型柄底部４～５mm时应更换或重车。井道与轿厢上、下极限，限位开关敏捷牢靠，限位与极限开关距离在100～140mm。A、C2mm，2.5±1.5mm。4.2.3〔详见ＧＢ7588－87.924〕各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5%。钢丝绳磨损报废标准。〔详见《GB5972—86》〕轿厢导轨顶面距离偏差为0~+2mm，对重为０～＋３mm，轿顶轮不平行面≤１mm。对重块压板固定结实，对重铁不得生锈。安全钳联动机构各部件应敏捷、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。调速梯：V≤2.5mm，应在±15mm1～6mm，1～10mm；开门刀与各层地坎间隙5～10mm；门锁定后一般人力的施加在门扇中6mm；40mm。轿厢安全窗应敏捷，且安全窗开关动作牢靠。〔包括附门电气联锁开关、轿门电气联锁开关〕断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要牢靠地停顿运作。轿门的安全触板及光电保护动作应敏捷牢靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。有不亮的光管，紧急照明功能正常。指令、呼唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关按钮功能正常。底坑补偿链运行时地碰撞，两端应结实、二次保护要牢靠。选层器钢带不得有锈蚀，钢带安全开关动作要牢靠。4.3.4随行电缆固定牢靠，不得打结、扭转、破损等。200～450mm150～400mm内。液压缓冲器油量应充分，无锈死现象，缓冲器安全开关动作牢靠。限速器张紧轮安全开关应动作牢靠。道底坑无积水、杂物等。各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装结实。5无三十五、电梯治理规程123工程组负责电梯治理规程的执行工程班长负责每月对电梯进展抽检。4前期介入。书。安装施工质量，准时解决安装存在的质量问题和隐蔽工程的验收。电梯在交付使用之前，应取得当地劳动部门或技术监视局颁发的准用证。接收验收物业接收验收阶段7588—1995安全标准》对电梯进展验收。验收内容7588—1995之内。电梯钥匙电子开关能否锁梯。7588—1995全标准》的范围之内。5〕电梯运行时，补偿链是否发出声音，导靴与轨导的摩擦声音是否过大。电梯是否取得当地劳动部门或技术监视局颁发的准用证。单位协商整改。接收对电梯进展全面检查。对效劳中心有关修理、保养人员培训电梯操作，留意事项等有关学问各效劳中心依据实际状况，选派具有机电修理阅历的员工到专业公司培训，梯安全运行的根本条件。电梯工协作效劳中心检查安装单位是否交齐了技术资料〔机房井道布置图、使用维护说含电梯润滑汇总图表和电梯功能表〕、动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明、电气原理图、电气敷线图、部件安装图、安装说明书〕。移交电梯题，我公司以书面形式向维保单位提出整改通知书，并要求在免保期之前整改完毕。整改完毕后，工程组依据《ＧＢ7588—1995电梯制造与安装安全标准》的内容进展验收。合格后，则以书面形式与维保单位办理移交手续。直到工程组验改合格后再办移交手续。签定合同4.5.电梯日常治理匙。制止运输一些超长、超宽、超高、易燃易爆、易裂开等物品。标明电梯的额定载重量和方法事项。工程组保管机房钥匙，非电梯修理、保养人员不能进入机房、井道和轿顶。供给机房照明、通风〔冷气〕。〔修〕，执行状况和作业质量，降低设备故障，削减故障停机时间。象或隐患所在，并马上处理。托付其他专业公司实施。卡》。电梯的检测年检电梯运行许可证到期前二个月，由工程组进展自检，自检合格后，由电梯修理工〔维保负责向主管部门申请年检，年检合格后，办理《电梯运行许可证》，《电梯运行许可证》须贴在轿厢内不易受损的位置。负荷校调试验7588—1995求进展。电梯抽检工程组主管每月对电梯进展抽检。抽检内容包括电梯运行状况、修理质量、保养工程、安全检查等相关事项。电梯修理工在抽检中觉察问题，应分析缘由，实行措施，安排修理工处理解决.1〕电源及安全开关，掌握系统2〕电器元件损坏状况，仪表的灵敏性。3〕各接头是否结实。4〕安全开关安全牢靠。电动机运转是否正常，有无特别响声，温升是否高于铭牌规定。减速系统运转是否平稳，温升是否正常，减速箱油位是否到达规定位置。制动器制动是否牢靠，间隙是否均匀。限速系统限速器运转是否正常，张紧装置是否牢靠。厅/轿门系统1〕检查厅门、门锁牢靠性。操纵显示系统：轿内及各楼显示、按钮是否正常齐全。井道系统2〕固定电缆的绑扎是否结实，有无损伤。3〕底坑是否保持清洁枯燥。其它方面。电梯技术档案门兼职资料员存档。4.6.2.1《电梯使用说明书》；4.6.2.2《电气原理图》；《土建施工图》；《安装构造图》；《竣工验收记录》；其他技术资料。电梯的安全治理电梯发生事故的处理。首先应保护现场面：发生事故后，尽一切可能抢救受伤人员，实行有效措施制止事故集中事故现场要封锁，只有当公安，安全，劳动等部门来人后，方可到事故现场查看。准时报告事故，在保护现场，准时抢救受伤人的同时，司机或最先觉察事故的人应故报告单》。〔与事故有关人员不得参与调查事故工作〕。调查事故时，应检查现场，搜集物证，搜集与事故有关事的事实资料；搜集证人材料，进展现场摄影和绘制事故图；调查事故发生的起因，召开事故分析会，写出有关事故调查，分析材料和技术鉴定书，试验报告，以及依据事故后果和责任者的情节写出处理意见书，一并上报告主管部门，进展审核提出最终的处理打算。记录《电梯设备设施〔月〕检查记录表》及其有关资料由部门资料保管员永久保存。《紧急状况处理登记表》及其有关资料由部门资料保管员永久保存。79三十六、电梯定期保养规程1.目的2.适用范围3工程电梯工负责对电梯的保养工作并对电梯保养质量负责工程班长负责对电梯的维保质量进展检查4.内容接触器接触器的主触点在通过一次短路电流之后，要做彻底的检查。，易造成接触不良。黑，则无大影响，由于这是化铜层或硫化铜层，仍能导电，不须去除，此薄层会为触点的闭合和分断时的碰撞而自行脱落。掌握柜门应常常关闭严密，防止灰尘侵入，但假设灰尘积蓄过多时，应使用真空吸尘器去除。接触器和继电器的保养记录在《设备治理卡》续页中。机房收紧。电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质量的检查。卷扬机牙箱、油量、油质的检查。限速器及其开关的检查、清扫、活动部位润油。制动器的行程、动作、敏捷性、制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。选层器具体检查及清扫注油。电动机冷却扇注油。各回路绝缘电阻测量〔半年一次〕。机身及井道保养时从最高层向下保养〔用检修速度〕〔安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等〕。内外门开关动作及门脚胶检查。路轨检查清扫。内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁、厅轿门联锁开关接线检查。接合开关装置，快慢门的各活动部位清扫，注油。各种撞碰开关、刀、接点检查。钢带清扫、抹油、钢带开关检查。超重开关清扫、注油。〔起动、行车、加速、减速及停车之平称性、振动、噪音程度、平层差等〕。各讯号灯检查及灯泡更换。各油盅油量检查补充、张紧轮加油。检查承重梁、缓冲器、导轨、导轨支架等机械局部是否生锈，如有锈，应除锈涮防锈漆。井底各设备检查、清扫、各种安全开关、急停开关、地坑照明开关等的有效确认。如底坑有排水装置应定期检查、维护。电梯保养人应严格按规定的保养顶目内容进展保养，并将保养状况记录于《设备治理卡》。负荷试验〔1/2处〕，断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停顿。试验次数每台不得低于三次。115%，以额定的速度上行，行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停顿，试验次数每台不得低于三次。电梯对重缓冲器的试验：将电梯行至最大高层停顿后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开制掣动器，使其〔并使缓冲器压缩〕，这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。电梯平衡系数试验：0.2％安培。电梯超载安全装置试验：100%110％作，发出报警声，超载信号灯亮、电梯不能起动、自动门不能关闭。电梯的运行试验：电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的状况下往复运1.5电梯的静载试验：将电梯轿厢放在最低层，间续平稳地参加载荷，额定载荷不于2023KG的贷梯，处于打滑现象，掣动牢靠。钢丝绳保养保持钢丝绳的外表和绳轮槽有适当的润滑，润滑的作用是削减绳与轮之间的磨擦，避开过快曵引力减小，以致电梯在启动和停顿时产太淡，则会滴下。〔润滑油用专用钢缆油〕。把绳和绳轮上的油污和尘土用毛巾擦干净。调整钢丝绳的张力，其程序如下：绳的张力会有稍许变化。1mm，假设用弹簧称，在一样长度，则拉离距离相等，其拉力差不得超过±２N。.2.2再运行调整一次。调整一次。测量钢丝绳的直径应用游标卡尺，放于绳上旋转，最大读数值为钢丝绳的直径。GB7588—1995钢丝绳保养记录综合在《设备治理卡》中。安全规定必需具有有效的安检员证或操作证的人员，才能进展电梯修理保养和检测。进展操作前，首先需要确定正常供电，并有牢靠的照明。用电梯。在进展井道操作时，如处于有坠落危急的高度，必需系安全带。井道检修门翻开后，应设警示牌，警示牌在检修门关闭前方可取消。协作者的通知：可能对任何协作或电梯设备造成危急。可能使自己及电梯设备处于危急状态。可能造成其它严峻后果。停顿操作，并向其它协作者请教或由协作者进展操作。修理人员用慢车检修完毕后，应将轿门、厅门关上，再开梯平层，以防撞坏厅门链锁。5.记录5.1《设备治理卡》及其有关资料由部门资料保管员永久保存。三十七、电梯设备修理规程124工程电梯工负责对电梯的修理工作并对电梯修理质量负责工程班长负责对电梯的修理质量进展检查4.内容电梯修理工接到电梯故障反映信息后应快速到达现场。先了解故障现象，分析发生故障的缘由及故障的位置。4.4电梯故障一般分机械故障和电气故障两种。电梯一般机械常见故障。机房有发卡，错损过大等现象，更换轴承。制动轮上的油污。3〕限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，去除杂物、更换轴承。井道及轿厢1〕轿厢门、自动门及厅门故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开关门时有碰撞声、门隙杆转动处加油等。开门刀故障：运行时有碰撞声、或突然停车、调整开门刀位置。口；假设运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严峻，更换；导靴座位置不对，调整。联动机构，加油润滑，保证各活动部位敏捷。4.4.1.4地坑安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声和有特别声，调整安全钳钢丝绳，更换轴承。压油。4.4.1.4清洁接触点，更换开关。张紧轮断绳开关故障：此故障消灭电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等缘由所致，清洁触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。55.1《设备治理卡》三十八、工程组应急规程123工程组主要负责处理事故的技术局部。秩序组主要负责挽救被困人员，维持秩序，预防刑事案件的发生。4电梯困人时的救援程序秩序员应先确定被困人员的具体位置〔依据楼层灯指示，必要时留神开启外门查看〕。工程人员准时到达主机房关闭电源，用对讲与秩序员联系，查看电梯轿箱是否平层。事项。工程人员开启轿箱门〔缓慢、力度不要过大〕。2-3，1恢复电梯正常运行。触电处理切断电源，用枯燥木棒、竹竿移开电源线或用绝缘工具切断电源。开，使触电者能保持呼吸通畅。如触电者呼吸困难，有抽筋现象，应做人工呼吸，并准时送往医院。不断进展人工呼吸，并拨打医务救援或准时送到医院。变、配电房及水泵房发生水浸时的处理应准时切断总电源开关或高压开关。堵住水源或尽力阻挡进水，漏水源堵住后应马上排水，排干水后，马上对设备进展除湿处理定〕。行，如无特别状况，可以投入正常运行。主供水管爆裂的处理马上关闭相关阀门及相关联的主干管道阀门。关闭阀门后，仍不能掌握大量泄水，应关停相应的水泵。应马上将停水状况通知业主。管道渗漏现象，确认无误，进展正常运行。回填土方，恢复故障地方原有面貌。停电时的处理处理期间应急躁有礼接待客人的询问和向业主作合理解释和疏导。在停电期间工程人员应留意以下几点。先人后物的原则，留意电梯的困人状况，具体方法见4.1效劳中心经理组织抢修工作，抢修工作完成后，应填写《紧急状况处理登记表》报公司。记录《紧急状况处理登记表》三十九、供水治理规程1.目的2.适用范围3.参考文件3.1《水电设施完好率的统计》无职责总经理负责审批《供水系统〔设施〕整改方案》。〔设施〕整改方案》，批阅《供水月报表》，统计年度供水设施完好率。表》。进展维护、保养。6.资格或培训7.程序水表治理水表抄表水表抄表每月进展一次。抄表员每月2530统操作员。水表检查、检修定修理方案并组织实施。运行治理水表量一个月，以表一个月水量为标准收取上月水费。管道和闸阀工程主管对供水系统的公共管道和闸阀进展定期巡察、保养、修理，保证供水系统的正常运行。加压系统位置上做记录。供水系统的巡察工程主管每周至少一次对供水系统进展巡察，并指导抄表员，分析供水系统内各客户的用水削减水源损失。工程组每日填写《供水巡察记录表》，并于每月30日汇总交工程主管批阅。非受控停供水解释，力争取得客户的谅解。工程主管负责制定《用水分析报表》，并提交效劳中心经理批阅。供水水损分析系统〔设施〕整改方案》报效劳中心、总经理审批后实施。报工程部经理审核后，再报总经理批准后实施。年度供水设施完好率统计8.记录登记表》《水泵泵运行记录》附件《水表损坏及处理状况登记表》《水表信息变更登记表》《供水巡察记录表》《水泵运行记录表》1.目的

四十、水箱水池清洗规程2.适用范围3.内容专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质到达国家卫生饮用水的标准。清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有安康合格证。清洗前的预备工作。清洗人员应预备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。户做好贮水预备。清洗程序关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水