物业管理的概念重整与价值重塑

物业管理的概念重整与价值重塑任何一项利益在法上都是以权利和义务的二元结构体现的，因而在私法上，任何一项权利本身都是“自由”与“管制”或“限制”的博弈产物。随着社会的发展，此种博弈关系日渐明显，尤其在物权领域，其形态变化多样，这种变化不仅仅是物的形态的简单变化，更伴随着物的利用、管领关系，以及权利主体组织关系的变化。没有人会质疑作为私权基本价值的“自由”属性，但无疑“自由”价值在现今附加了更多的限制，拿物业管理关系而言，千百万陌生的男女形成的偶然的聚居样态，使得权利的结构形态与利用关系随着物理意义上的交错相互咬合。如何在复杂的权利丛林中保证作为私法圭臬的“自由”，应当说是物业关系中急需理清的问题。笔者拟在此着重对物业管理的基本概念和蕴涵的法价值进行一下简单梳理，并试图对其进行重新的整塑。一、物业管理概念的三个层次物业管理一词严格上说并不是一个严谨的法律术语，所谓“物业”、“管理”之谓，其内涵和外延均来自现实实践的约定俗成，其中包含了行政管理关系、民事交易关系乃至刑事法律关系等诸多方面的法律关系，因此就其概念可以分为狭义、广义、泛义等三个层次［1］：其中最核心的法律关系是依法成立的物业管理企业法人与业主之间的委托管理法律关系，即狭义上的物业管理；广义上的物业管理要加上业主实行自我管理的内容；泛义层次上的概念则还要包括所谓物业管理中的行政调控关系。由上可以看出，调整业主与专业性物业企业间的关系是物业管理关系中最重要的内容。也正是基于这一点，我国一系列物业管理立法的重心主要是在狭义意义上的物业管理概念上展开的［2］。狭义上的物业管理成为中心是和其所针对的财产权益的复杂性是分不开的。其管理之对象也就是物权法上所言的建筑物区分所有权制度。就该制度，依通说的三元论，业主相应获得一个三元构成的权利结构：区分所有建筑物专有部分所有权、公用部分持分权和因共同关系所生的成员权构成的特殊所有权［3］。这种复杂的权利结构体现出其鲜明的独特性：其一，所谓复合性。专有部分、持分部分以及成员性权利融合在一起，不能进行简单的分离；其二是所谓专有所有权的主导性。没有专有所有权的存在，另两种权利就没有了存在基础；其三是所谓一体性，三种权利结成一体，不可分离；其三是权利主体身份的多重性。业主同时构成单一所有权人、共同所有权人和成员权人［4］。基于此种多元性权利结构形成的权利主体的多元身份使得如何行使权利成为一个问题。钢结构建筑的出现、电梯的发明，日益扩大的城市化浪潮，将众多的社会人士“挤压”到纵横交错的分割空间之中，使众多人群的偶然性聚合，形成横向纵向的密切相邻关系。在封闭的楼宇中，作为业主专有所有权的“私产”和公有部分持分权的“公产”交合在一起，利用关系纷繁复杂，因此在管理或是自治的问题上，对于还没有习惯自己管理自己的老百姓来说不是件容易的事情，所以社会管理方式成为必然性选择，因而物业管理将中心专注于委托性物业管理可以说是一种必然的选择。二、“物业”内涵（一）“物业”所指代的范围。“物业管理”在汉语语法上实际上是由动宾结构短语“管理物业”进行宾语前置改造后形成的专有名词。因此，“物业”是管理的对象，但“物业”本身内涵缺乏确定性。究竟什么是“物业”呢？立法上的规定可以作为最直观的观察视角：《物业管理条例》第2条中间接涉及物业的范围，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”；《上海市居住物业管理条例》第3条：“本条例所称居住物业，是指住宅以及相关的公共设施”；《广东省物业管理条例》第2条第五款：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”［5］。从中可以看出，我国的“物业”内涵主要限定为不动产及其附属设施，这是物业管理的核心，但是显得过窄。（二）词源比较从词源上看，“物业管理"一词译自英文“propertymanagement”，其“property"—词实为“realproperty"中省略“real"而来，其意为“不动产管理”［6］，但这种简单的术语对应实际上仍然难以掩盖其背后法律调整体系的差异。由于英美法上没有大陆法严格意义上的物权与债权的划分概念，“property"—词实具有财产、动产、不动产的多重含义，兼跨物权、债权等多种权利属性。虽然在“物业管理”意义上使用的“property”重点强调的是“realproperty”，限于不动产及其类属物，但是从英美法的实践看，作为管理对象的“property”实质上包容了非常广泛的内容，不仅仅限定为不动产（主要是房产楼宇）等硬件因素，更涉及由此产生的所有权、租赁权甚至资产管理和交易的软性交易因素。从这种意义上说，正象这一英文术语在大陆法语境下的模糊性那样，国外的“物业管理”就其“property”之指称在对象上体现出了非常纷繁复杂的样态，并形成了复杂完善的各业规范体系。从这种意义上说，将“property”译为“物业”倒是一种依模糊就模糊的省事做法。相较而言，我国的物业管理起步较晚，上个世纪80年代才随着房地产业的发展从香港地区引进并推广开来［7］，因此我国物业的基本内涵和外延在产生伊始就体现出二元性：概念上的封闭性和实践上的开放性。由于我国属于传统的大陆法体系，在基本的理论定位上，习惯于将其作为物权的范畴进行规制；但基本的实践得之于国外的影响，尤其是英美的影响，因此在实际的运用中，作为管理对象的“物业”不仅仅限于特定四至的不动产权益管理，更上升为各种财产权益和人身关系的综合管理。而我国现有立法更注重实物管理，在认定上主要将物业管理的范围限定为对物，即一系列的不动产及类属物的实际利用关系，没有注重在此基础上的非物形态的权利交易和增值关系的培育，因而在对物业管理的问题上出现了较为狭窄的观察视角，这一点在某种意义上是和我国物业管理的发展实践分不开的。（三）我国“物业”内涵形成的历史原因我国物业管理是在房改的逐渐进行和展开中发展起来的。建国以来，我国城市住房基本上实行的是“福利住房”制度，管理体制基本实行“产权人”自管模式。公房分为两类，一类为“单位宿舍”，产权归单位所有，单位进行自行管理，其管理费用由单位行政费和福利费承担；一类为“公共住房”，产权归地方政府所有，由地方政府房管部门代表地方政府进行管理，地方政府承担管理费。私房，不论是自住房还是出租房，都由房产主自行管理。房屋租金实行全市统一标准，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定单价和折算办法。但是，单位房屋的租金因为包括了“职工福利”的因素，往往低于房管局的标准；而私房在“文革”被没收经落实政策又返还的出租房，租金则是房管局房屋的三倍，住户只承担那份标准租金，其余的二倍租金由承租人单位从福利费中报销［8］。20世纪80年代中期，房地产开发和商品房销售逐渐展开，随后推行住房制度改革，随着大量高层建筑的出现，平房式住宅逐渐减少成为少数，原来为少数的商品房成为住宅的主流，大型的集中式居住群出现；产权人由单一的单位主体和房管局代表的国家主体演变成众多小业主形成的多重复合主体；房产管理的集中式管理模式也随之瓦解，管理的社会化成为必然性的需求，因此实行专业化物业公司管理也成为必然。我国物业管理正是在这样的情形下展开的，所以当前在我国说起物业管理，首先就指的是居住物业管理，尤其是多层式合住住宅物业管理。业主是直接的居住人，因此在这样的语境下，我国的物业管理的界定范围和社会大众关注的重心就着重体现为居住物业关系，而其他所谓商用性物业、业主间接占有的投资性物业并没有进入关注焦点［9］。而实际上，物业管理作为一个成熟的产业，在国外已经形成一个庞大的服务性部门，包括居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业等各种领域［10］；服务的内容也早已从早期的实物管理向资产管理、租赁管理、技术咨询、理财服务等广阔领域扩张；而且在管理目的上也不再仅仅限于实物的管理和养护，如何确保物业的保值增值以及产权交易或租赁交易才是中心；业主对物业更是一种投资关系而非实际的自用关系。业主的直接利用形态在美国被划入特殊物业管理类型，但并非美国物业管理的核心领域［11］。当然，这种概念差异的出现与经济发展状况和阶段是分不开的，虽然与国外横向比较，我国物业管理讨论的着眼点较低且非常狭窄，但是就我国自身的发展来看却是一个非常大的进步，我们在讨论这一问题时注意所处的历史阶段和位置，有助于我们注意保持一个开阔的视野。但同时也要注意立法的系统性和前瞻性，使为该行业的发展和进步预留充分的空间。三、“管理”的内涵一）“管理”的私法与公法的二重性质。“管理”一词在我国语境下具有极强的行政意味，与隶属性上下级公法关系具有千丝万缕的联系，这使得人们对“物业管理”中的“管理”一词存在显然性误解：着重公法性的行政管理关系，忽视私法主体中也可能存在平权性行政管理［12］，比如公司企业的管理就是典型的平权式管理。实际上英文的对应词“management”具有实质意义上的自治协调的意义，是基本的团体关系中协调纵横关系的行为概称，并不特指所谓公法性的上下级隶属关系［13］。但是值得注意的是，平权式的管理关系在一定程度上仍然具有某种公法性的特征，由于物业管理的展开是建立在建筑物区分所有的复杂产权关系基础之上的，物业管理人的管理权限来源是建筑物专有权人的集体性委托授权，在很大意义上是一种公意前提下的权利授予，也就是从这种意义上而言，管理人与单个的专有权主体之间有某种带“公共性”权力因素的“管领”、“约束”效能，单个主体在公众授权［14］的范围内，不能对抗之。所以，王泽鉴先生才有所谓“住宅宪法”之谓［15］。从理论上讲，物业公司和业主的这种关系并不复杂，但在现实的履行过程中，却存在很多的矛盾。物业管理合同本质上具有私的拘束性和某种社会管理的公共性，“管理”二字的使用，正是这种矛盾性的表现显示，一方面本质上是业主全体与物业公司私的委托关系，具有合同关系固有的平等性和私法性；另一方面，私权管理上的聚合导致了某种社会公共性管制效应的产生。单个业主的权利具有较为鲜明的私关系特征，但是，在特定物业管理区域内，一旦各业主形成的业主自治体将其权利的实施权限授予物业公司，那么在特定的物业管理区域内，物业公司在实际行使受托权限时，就具有了某种类似公法效应的行政管理权利，此即私有权利束的公法性特征，也就是说业主的产权既有私产的封闭性特征，又有民主性的私权公用性让与，这是建筑物区分产权形态的必然反映。物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到这种哲学的考量：是管理还是放纵。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼［16］。但是这种私法性和公共性的微妙平衡，必须物业管理公司具有较高的职业操守和驾御能力，因为物业管理公司针对的是庞大而极具差异的业主群体，其管理行为不仅仅受全体业主决议的约束，也可能在特定的问题或领域受其他个别条款的约束，比如有些业主需要接送儿童上学，有些业主家有老年人或伤残人士需要特别的照护，必须把握整体又区分对待，这些都需要有高素质的员工队伍和管理技巧，弄不好要么就过于放任，要么就凌驾于私权之上了。实践中出现很多问题就是没有恰当的把握这种平衡：比如业主不按确定的地点停车，保安予以制止，几句不合，众保安蜂拥而上，老拳相向，一个为了整体利益的本来合理的管理行为最后演变成一个恶劣的私法利益的伤害事件；比如物业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司既而采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。这实质是不正当性的将利用其代收水电费的中介性服务项目发展成逼迫业主履行缴费义务的手段；又比如擅自用物业的公用部分进行私自的赢利活动，如破坏物业整体形态的出租广告位的行为，擅自出租停车位等行为，抛弃了作为受托人的基本信义和忠实义务如此等待，例子可为不甚枚举。所以从管理者的物业公司来看，因应其管理对象所有权结构的复杂性，作为委托人和公共性行政管理活动的实施者，也有必要把握好公产、私产；公用、私用的微妙关系；处理好对整体和少数的关系。在以往直接的行政隶属性“管理”模式与现今的平权式管理模式之间，有某种微妙的平衡关系，但是又具有质的区别，这种近似性与区别性的矛盾性是现实中物业纠纷产生的一个深刻动因。（二）对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一有人很不喜欢“物业管理”这个词，希望将“物业管理”改为“人居服务”［17］，这种改造的企图在相当程度上提醒我们注意现代物业管理的对物管理和对人管理的二重性问题。作为物权典型形态的所有权，向来以强烈的对世性著称，这种对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”［18］，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，众横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主“必须调整或改变‘各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜'的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议，创设合理规范，以保障和促进公寓大厦的共同生活”［19］。从这种意义上说，物业管理的法权关系，不仅仅是所谓物的利用关系，更扩大为一种契约关系、组织体［20］关系，涉及基于物之利用形成的人与人之间的关系。而后者日益成为物业管理关系的中心，而前者更是一种基础性的意义。如此，则业主们向物业管理公司让渡的就不仅仅是所谓物的管理权限，更有人之关系管理权限。在这种意义上看，业主基于共有财产利用权益之让渡，产生了对其自身行为约束管理权的让渡，所谓“由身份（所有权人）到契约（约治共同体）运动”的“宪法”性实践，意义颇不一般。确立物业管理中的“对人管理”的内涵颇为重要，有助改变物业管理中偏重物的利用管理关系的心态［21］。但是这种对人管理究竟要走到什么样的程度，是个颇值探讨的问题。（三）“管理”的主动者与受动者。我国语言在使用上有一个特点，就是主语使用的频繁缺省，在生活中多了许多一语双关的乐趣，但用之法律则难免模糊。物业管理同样存在这样的问题？究竟谁是管理者，谁是被管理者？房产局和单位早已隐退，剩下的人——业主、开发商、物业公司，谁是管理的主体呢？还有业主大会、业主委员会构不构一个独立的主体，他们是被管理者还是管理者？物业管理企业的员工是不是一个单独的主体？这是一系列的问题。我们一一分析：、业主物业管理关系存在及发生的前提是因业主共住形成的建筑物区分所有关系，业主共同对整个物业享有所有权权益，依据所有权的一般原理，财产的所有权享有者就是其占有、使用、收益和处分的主体，在实质上也意味着业主本身就是物业的管理人，这是所有权权能的必然逻辑。但是，在众多共有人同时拥有既定物业的前提下，权利主张与义务遵守的空间遍布了“请求权”的网线，所有权足以伸展的范围如此的狭小。在这种紧密毗连的财产权关系中，如果每一个分割权属和共有权属悉数交给权利主体自己来行使，自私的本性会把整个物业变成“丛林规则”的实践地，我们在共有住房时期和未推行物业管理时期看到的情景是最好见证：楼道里，走廊里堆满了各种杂物用品，时不时爆发的楼道骂战。周其仁教授在讲述产权时，曾经提到过公产、私产和公用、私用的关系，一般意义上人们总是倾向于两者具有对应关系，但是实际上真实的世界是两组关系的犬牙交错。公产可能进入私用的领域，私产也可能进入公用的领域中，即使所有权得到明确，也会发生产权模糊的问题，产权的界定与很多因素有关系［22］，故即使在私产的领域中也有publicdomain,即公共域。楼道里的“战争”需要一部和平法，这一切证明单独的业主没有办法完成所谓“管理者”的使命，他们充其量只能勉强管好自己。那么业主的联合呢？在《物业管理条例》出台之前，就业主联合存在着五花八门的称呼，“物业管理委员会”［23］、“业主委员会”［24］、“业主大会”［25］、“业主代表大会”［26］等多种称呼，在《物业管理条例》出台后，统一为业主大会和业主委员会两个组织，将后者规定为业主大会的执行机构。那么谁可以构成独立的管理者呢？从原理上而言，物业的所有人应当按逻辑成为管理者，业主大会是一个法定的“组织”［27］，代表的是共有人意志，则物业之管理自应按其意志进行。但是，正如很多国家没有给予管理人积极的主体地位（如给予法人地位）而仅仅给予消极的防御性地位（在诉讼时，承认有所谓诉讼主体资格）所体现的那样，业主几乎注定是消极的，即使给他一个组织。那么业主大会究竟能不能有效的行使管理者职能呢？这涉及到业主自治的模式的问题。就物业管理的基本模式而言，有所谓自主管理与委托管理之分。在单户型楼宇或较小型楼层住宅中，实行自主管理较多，因为管理面积较小，因此而发生的物业管理费用和成本也较少，但是就我国现今城市用地的紧张现状，不可能大规模的发展小型物业，因此自主管理的可行性较低，大多为原有单位住房户所采用，但是随着单位后勤管理的社会化，以及单位房屋按房改房价格以及工龄折算价出卖为私房后，社会化的委托管理模式肯定会逐渐取代自主管理模式成为主流。现有居住物业的典型形式是由业主大会及业主委员会或者业主联合体本身与特定的物业管理公司签定物业管理合同进行物业管理的形式，这一点已经为《物业管理条例》的精神所确定，我们在该条例的“第二章业主及业主大会”可以看到立法者积极为业主编织组织网络以对抗开发商以及物业管理公司的努力痕迹，这种动向值得赞赏，但过分相信业主参加大会的积极性，恐怕并不见得有好的效果，因为成百甚至成千的陌生人物理意义上的聚合并不导致情感上的自然统一，咫尺距离犹有离心之意，“理性的冷漠”是一种类似分散的股民的心理状态。即使为了消饵这种分散性成立所谓更具集中度的业主委员会，恐怕也只有居委会戴红袖章的老太太们才有会萌发积极的“参政”热情全身心的投入，绝大多数的委员不可能象公司的董事那样，对小区管理的事宜进行持续的关注并尽心工作，而且委员来自各行各业，且教育或背景都层差不齐，各种事项也不可能全部都懂，集合协商和达成妥协的成本非常的大。因此奢望业主大会和业主委员会都能象公司的董事会那样进行直接的掌控和管理是不可能，也是低效率的。即使是组织性更为严密的公司，董事和董事会也在逐渐的淡出对业务经营的直接掌控。由于现代物业管理的范围越来越广泛，专业性越来越强，物业管理的实际控制和管理向专业化组织集中，分散只会低效率。我们拿物业组织和公司的机构进行类比，实际上业主就犹如公司的股东，他们先天处于信息弱势，分散、“冷漠”，专注于自己的利益部分（一个是自己的专有权，一个是股权），而对公益性事业则普遍抱搭便车的心态，对组织体罚的运作也缺乏关心；业主委员会则近似公司的董事会，虽然较一般的业主更贴近管理事务，但没法弥补管理能力上的实际缺陷。因此希冀强调和固化业主自治的团体化特征是不现实的。毕竟业主的专有所有权才是建筑区分所有权的“单独性灵魂”［28］，即使有此组织，其运转的机能也是无效率的，除非不正常的物业管理侵权行为使业主忍无可忍［29］。但是，无效率的组织应不应该存在和怎样存在毕竟是两回事。业主大会及业主委员会的存在之于物业管理的意义就好比股东会或董事会之于公司运营的意义，他的存在是抵挡权利侵犯的最后防线，平时的消极无作为在必要时会转化为必要时的积极防御行为，比如提起诉讼，与侵害方交涉等等［30］。因此，业主大会和业主委员会有其存在的必要，但是不必希求其发挥什么积极的管理职能，消极的存在本身就有意义。从这一点上而言，我们可以形象的将业主自治组织比作“睡眠”的“管理人”，那么具体管理工作究竟谁来做呢？——只有专业化组织，物业管理公司。、物业管理公司在实践中物业管理公司往往扮演着开发商与业主间的接力人角色。这种角色也许是物业管理人最为“尴尬”的一种角色，也影响了人们对其“管理”地位的认识。它必须完成从一种产权人代理人到另一种产权人代理人的过渡，在前期物业管理人与后期物业管理人一致性的前提下，代理人的忠诚信任危机是物业管理企业必须面对的现实问题。由于市场上相当部分的业主接受的物业管理或多或少是受到开发商的强制而得到，业主与物业管理企业的信任度可见一斑。他们往往认为物业管理公司与开发商穿的是一条裤子，而事实在很长一段时间之内，物业管理公司也就是开发商的一部分或有密切的联系。这一点使得实践中，物业公司的管理在管理的初期就陷入开发商与业主的遗留问题中不能自拔。事实上生产性组织与中介性组织划清界限，不参与同一的生产及继后管理流程有利于提高社会分工的效率。在国外，没有哪家建筑商或开发商会花工夫既搞工程建设，又从事物业的管理，这种做法被证明是不经济的，比如在美国发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业。他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。开发商是不愿意搞物业管理的，因为他们认为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是聘请的专业物业管理公司，这样比自行管理费用更少。另外，物业管理在美国已经十分专业化，开发商自己成立一个物业管理公司，很难得到人们的认可。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业管理公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安公司负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。据悉，纽约市各类外包合同总金额约1000万美元，占全年物业管理总费用的25%。而保安工作则由安检警察来做，安检警察隶属于警察局。因此，物业管理公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问题就迎刃而解了［31］。我国物业管理的目标也正是向这种高度的精细分工的方向走。所以，从长远上讲所谓物业管理企业与开发商的藕断丝连将会越来越少。《物业管理条例》用三、四两章，对前期物业管理和交接后物业管理进行了区分正出于这样的一种导向，要求物业公司在接管验收时，着眼于预防今后可能留下的纠纷隐患，站在业主的立场上重点做好物业质量验收和落实物业保修事宜，以及产权资料、技术资料和工程保修书等完整材料的移交工作。充分的分工对于理清与开发商和业主的关系和责任非常有益。由此，我们不得不认识到，管理的任务交给物业公司是必然性选择。我们同样从公司法的基本变化入手进行类比。在现今公司法实践中，公司的管理层“篡权”已成趋势，他们构成公司日常经营的中坚力量，他们有技术有能力，对信息的把握准确迅速，因此公司的日常经营和基本决策在他们手中应当是最有效率的，但是唯一的问题是，如何在保持效率的同时控制这背后的道德风险：公司的管理层会不会将股东的利益抛诸一边，会不会欺骗董事会。公司法的实践并没有因为道德风险而牺牲效率，而是秉承了“披露为王”的哲学，并在其基础上附加了极重的惩罚性规则，迫使管理层进行主动的自律约束，这样，股东或董事会既不需要将具体的管理事务揽在身上，又不需要如防贼一般的跟踪监督，企业的运行自可进入良性的轨道。物业管理公司扮演的地位就犹如公司的管理层，从较好的角度讲，他们就应当是业主的好管家。随着物业规模的逐渐扩大，物业管理已经从所谓的扫扫地、擦擦桌、巡巡逻发展到综合物业保养、增值、创收、租赁管理以及投资等多方面，业主并非专业人士，也不可能抽出相当的时间过多在自己的居住区进行所谓的管理活动，所以，物业管理的主导权交给物业公司是必然的趋势。剩下的问题是所谓道德风险的防范问题，笔者认为，其解决之道可以从公司治理中取经，将管理上的谨慎忠诚义务交由物业管理公司自律，然后或通过国家强制立法，或通过业主公约附加严格的惩治责任条款以迫使管理公司进行主动性自律,完善披露义务，在涉及重大事项时，主动进行公示和通告。这样不论是业主大会还是业主委员会，作为松散的组织体，都可以从繁杂具体的实际问题中解脱出来，保留必要的检查、督促以及质询权利就够了，其他的事情均交给物业管理公司去做［32］。其实，这种类公司化的改造线路在国外早已非常盛行，比如在北欧国家芬兰，住房公司是芬兰主要的住房建设和管理组织形式。芬兰的开发商每出售一套住房，尽管在实物形式上出售的是住房，但是在产权形式上却是出售住房项目公司的股份。购房人在买房时，在实物形式上拥有住房的使用权，但是在产权形式上是拥有住房项目公司相应的股份。在开发商将住宅楼单元全部卖出后，住房公司的股东就全部是购房人了。业主在转让其住宅时，也是通过转让公司股份的形式实现的。住房的管理就由公司的股东或董事会决定。而在爱沙尼亚、立陶宛，其住房管理的法定业主组织形式分别称为住宅合作社、多住户社团［33］。美国类似我国的住房制度由所谓协作房和共管房模式，其中协作房的权利结构形式是，“对某公寓协作式拥有，意味着公寓拥有者购买了共同体（合伙或信托）中的份额，拥有了整个公寓的所有权［34］。协作式公寓业主实际上是共同体的一部分，共同体的主要财产是整个建筑物，共同体根据业主占有的份额，按物业协议将建筑分割划归个人占有„„一个单元所占有的股份根据单元的大小、在建筑物中的位置以及它的特点决定”［35］，基于这种类似股份份额的管理方式，美国又称此种房为合作制住房公司（cooperativehousingcorporations），其“本质内容是所有权属于有一个公司，而这个公司的股权在几个人中间分配。每一个都有权通过他的所有权租借［36］一部分空间”［37］。；共管房在所有权形式上则更接近我国现有的大多数模式，“共管式物业的使用者拥有他们个人的单元，他们也对公共区域与土地拥有不可分割的所有收益”［38］。共管又被称为“私有兼共有”［39］，指“在一个共管的建筑物中，每个单元（如一套公寓）被单独拥有，而建筑物的公用成分（如门厅、走廊、外墙）被大家共同拥有，每个单元的所有者按比例拥有公共区域的所有权份额”［40］。从此可以看出，共管模式与我国的建筑物区分所有权拥有方式几乎一致。我们可以看到，世界各国在建筑物区分所有问题上采取了多样化的所有权实现形式，值得注意的是，类似公司结构似的管理模式在各国也不约而同的有所表现，这证明了在物业管理的问题上采取类公司化的管理途径是可行的。以美国为例，大型物业的所有权实行行使非常多样，基本上可以分成三种类型：其一是简单形式，即所有权的主体较少，通常为单一或少数若干所有权人拥有一处物业，基本分为单独所有权形式、共有租借形式、共同租借形式、婚姻中的所有权形式；其二是其他形式，分为共有兼私有（共管）形式和合作制两种形式，这种形式类似于我国现今采取的普遍住宅物业形式；其三是合法实体的形式，可以分为无限责任合伙形式、有限责任合伙形式、公司形式、信托形式以及不动产投资信托形式［41］。美国住宅物业以简单形式为主，这与美国地广人稀的国情相符合，但是随着大型城市人口的激增，其他形式类方式也越来越多，但美国仍以合作制为主，而非我国的建筑物区分所有方式。同时，美国发达的投资市场也为业主的投资提供了非常充分的市场条件，以公司制或类似公司制出现的“所有权”［42］行使方式日渐流行，而且从总体分类上看，共管和合作制方式只是非主流方式的点缀，其分类名“其他形式”即是例证。由此，在管理模式上，我们还要大胆的尝试各种实现方式，尤其是象以上提到的芬兰的住房公司和美国的协作房似的非实物所有的股份所有方式，这种做法的最大好处，一在于，业主可以极大程度的摆脱实际管理和控制的累赘，二在于，合理避税，在公司制形式下，公司经营所得仅按公司经营纳税，而单一的“所有人”不必为每次交易，进行频繁纳税。三在于，有利于物业的流通和交易，甚至我们现今炒的火热的二手房市场的经营，也不必业主自己操心，直接交给自己的物业管理公司进行运作就可以了。这种方式，是由居住性物业向投资性物业转变的良好形式。从这种意义上说，随着物业市场、信用市场的发达，我们的居住性物业会逐渐向投资性物业和居住行物业并存的格局转化，所有权的间接控制和证券化正可以为这种趋势服务，从而使业主对自己的房产实现由直接控制向间接控制的类股份似改变，从而减轻业主的实际掌控决策的负担。因此依上而言，只有物业管理公司才能有效的进行日常的管理工作，他们是实际的“管理人”，但他们必须受到“睡眠”管理者的监控。这种管理者身份的层次性区分顺应了所有权实现形式的发展趋势，即占有利用与实际所有的分离，符合效率与公正的基本法价值理念。、开发商开发商作为“管理者”的身份在新《物业管理条例》实施后成为法律制定者积极“排斥”的一项内容，这多少是立法者对人们普遍反感开发商长期以来呼风唤雨式的蛮横态度的一种回应。物业管理纠纷在我国现阶段这么频繁，和开发商在其中扮演的角色是不无关系的。现有立法以较大的篇幅详细地规定业主大会等自治组织的地位以及前后期物业的交接事宜，目的也在抵消开发商的强势地位。但是，在建筑物区分所有权的所有权形态下，开发商能够完全被排斥出去吗？首先，开发商有什么样的法律地位。先看物权关系：其一，在物业竣工的前期，是物业的单一所有权主体，当然这种身份是暂时的，目的当然是移转所有权获得金钱对价；其二，销售阶段的买卖合同出卖人，此时又兼有物业建筑物区分所有人的身份和地位，而且这种地位随着销售的逐步展开，在逐渐的动态削弱。其三，完全淡出建筑物区分所有人的身份，脱离对物业的物权关系，但是，基于销售买卖的合同关系仍然具有约束力，例如法律强制规定或约定的相关物业的法定保修义务期间，仍然对开发商有瑕疵担保义务和违约责任的约束。当然此种情形的前提是物业销售情况非常良好，所有专有部分皆有买主。因此从实际上看，开发商仍会有相当比例处于第二种情形的法权阶段。再看基于此形成的管理关系。一是在竣工未行销售的阶段，开发商作为物业的单一所有权主体，理所当然的是该物业的唯一管理者。是由自己的某个部门或机构进行自行管理，还是委托物业公司进行管理，对于开发商而言应当说都是无可厚非的事情，对其而言仅仅涉及到成本计算的问题。但是明智的开发商不会忽视此问题，因为良好的物业管理是其物业销售的软性因素，有助于其更快的收回投资。而且前期物业做的出色，有助于建立起与业主的良好关系，因为他们会信赖开发商与物业公司的谈判能力，毕竟开发商与物业公司在实力上具有对等性，较之分散的业主联合起来缔约更具谈判的掌控能力。而且基于这种信赖，他们往往会继续与前期物业的物业公司签定合同，这种做法既节省成本又过渡平稳，也减少了纠纷。实践中频繁出现纠纷，与开发商的短视不无关系。开发商对一个新竣工物业的所有权毕竟以出卖为目的，往往为赢得更多的暴利，在物业问题上能免则免，能减则减。再加上物业本身诸如房屋质量、建筑物面积缩水等更严重的硬伤，实质上败坏了自己乃至整个行业的信誉，以至于业主们提起开发商无不心生反感，以至于业主大会一成立，毫不犹豫地辞掉前期物业公司，或是动不动威胁辞退之。这种严重的不信任，导致物业管理成为两面受气的角色，一旦入住，开发商就将所有的问题一股脑儿甩给物业公司，而业主们一旦对房屋或物业有意见，就拒交物业管理费，全然不管所谓权利义务关系的不同。这一切问题的起点，还是在于开发商前期管理工作的诚信问题。二是销售阶段。这一阶段的管理，可谓风暴区。由于销售的深入，开发商事实上已经卷入了一个既定物业复杂的法权关系当中，虽然并不实际利用相应部分，但开发商仍然与已入住业主形成了建筑物区分所有的关系。此时如何协调管理工作，以谁的意志为主？在实际运作中就呈现出颇为复杂的样态。销售初期，购买入住的仅有很少部分的业主，在占有份额上开发商仍控制大部分单元和专用部分，因此，开放商理所当然地控制物业管理。但是，由于开发商并非实际的物业利用人，在相应的物业事项上不可能象业主那样尽心，这就会引起这部分业主的不满，从而导致纠纷。举个例，比如一公寓楼楼层较高，入主业主有在七、八层的、有在一层的，由于其他楼层尚未入住，物业公司在楼层间的楼梯道不予提供照明服务，业主不满，可否直接要求物业管理公司改正？如果作为物业合同签定人的开发商不同意（怕增加前期物业管理开支）怎么办？少数业主可否要求开发商在相关的物业管理问题上对其公开，或至少保证基本的物业需求？有否与开发商结合进行物业管理工作，比如成立某种协调性组织的请求权？其实怎么作不是问题，问题是开发商有没有权利基于其专有权部分占大头的地位对物业管理事项大包大揽？解决问题的关键在于，前期物业的费用支付人是开发商，为了降低成本，他不愿意在此问题上过多投入。那么在业主大会或业主管理委员会建立起来之前，开发商可否提出，业主要参与物业管理的决策，就要分担一部分物业管理费用。这是个非常现实的问题，因为，在房地产市场不景气的情况下，可能特定物业的入住率非常低，以致于长期徘徊在低水平，甚至组建业主自治组织的比率也无法达到［43］，物业管理费用仍然由开发商支出，开发商不可能对物业管理尽心尽责。当然，相当多的地方法规注意到了这样的问题，即规定了开发商协助召开第一次业主大会等自治组织的时限，比如《上海市居住物业管理条例》规定为“住宅出售已满两年”（第7条第二款）；《广东省物业管理条例》规定为“已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过