北京市写字楼市场需求分析

北京市写字楼市场需求分析近20年的北京写字楼市场，在经受了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需双旺阶段。这个阶段所呈现出的特点更加简单与难以推测，达成交易的额度与难度也在加大。因此，供需双方更强的实力、更符合市场需要的产品、更专业化的操作水准，都是这个市场将来稳固进展的重要因素供需峰值齐现由于中国入世、2023年奥运会、世界经济稳固增长等因素的2023年前后又集中规划了CBD2023年开头进入历史上最大规模的中高档写字楼需求与供给顶峰期。从供给与需求的比照来看，2023年仍旧表现出明显供过于求(见图一)。与此同时，北京写字楼的空间分布格局也在发生重大的变化。传统的“3+X”格局照旧，CBD、金融街、中关村连续领跑。兴二线商圈各自具有鲜亮的产业烙印，如东二环BDA上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2023奥运概念，图二)。图三、北京市甲级写字楼租金变化走势写字楼市场与住宅市场最重要的一个区分就是前者的租赁1600万1000万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份，销售成交量也不超过200万平方米。而这些因此，北京写字楼终端客户中，购置后自用的只占了很小的比例，租赁客户才是写字楼需求市场的主流。四大区域写字楼租赁市场需求构造分析北京市写字楼市场的需求构造具有明显的区域性，以下将对北京市的要紧写字楼集聚区域的需求构造进展一一分析。东部区域以国贸—建国门商务区。燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求构造具有相像的特征，能够合并起来做一个比较分析。如下：①产业构造从市场定位上，国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中心电视台、北京电视台马上迁址国贸区域，加上原有的《人民日报》、《北京青年报》、北京人民播送电台与浪网等多家重量级的闻媒体，构成了一条的媒体产业链条。燕莎区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒—克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸—建国门区域及燕莎区域都要低。产业构造比较分散，没有明显的产业链条。楼客户具有如下几方面特征：●外资机构是北京市东部区域写字楼的要紧客户来源，尽管有肯定数量的中资机构，但这些企业多具有较强的行业竞争优势。●从建国门区域＝＝＝＞东二环区域，或者从燕莎区域＝＝＝＞东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐步降低。●在中高档工程中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大局部比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。●在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包含中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。③客户需求特征依据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征：●区位与价格是影响客户选择写字楼的最要紧两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业治理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。●在区域选择上，国贸—建国门商圈关于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，特别关于外资企业更是如此。据统500强企业有约三分之二入住CBD区域，其中包含整栋购置写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司与DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约60％的客户选择了入住国贸—建国门写字楼商务区186％的客户选择燕莎商务区，但通过访谈觉察，尽管选择燕莎商务区的客户比例较小，但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高，说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。●在租金方面，USD20—25／月·平米是大多数公司可同意的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过穿插分公共区域装修档次、楼宇配套、物业效劳等方面的要求也相对较高。中关村区域①产业构造中关村商务区的定位是高科技产业中心，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条格外完整。②行业构造中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。ITIT类高科技企业所占办公面积比例到达6010％左右或IT高科技行业已成为该区域经济进展支柱。此外，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的要紧用户，将来需求变化与区域产业经济进展亲热有关。③客户需求特征●中小企业为主，商住需求比较旺盛依据有关数据显示，在中关村现有的企业当中，50人以下的中小型企业占85％，平均需要的办公面积为265．32平10人左右的企业又占了80％，他们需要的办公面积只有100平米左右；50—100人企业占9％，平均需1094．2010065660．87事实上中关村之因此作为中国的学问聚拢点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力与生力军的作用，然而有关资料说明，这些中小型企业中有80％不在中关村本地进展办公，而在外办公的面积竟高达100万平米。究其缘由，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而特地为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位格外明显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，与一些特地为商住客户量身定制的型商住工程正好弥补了这片市场空间，100—200平米左右的小办公户型，租金相对廉价，配套齐全，品质高，物业效劳与治理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场格外火爆。●高档、低档写字楼需求状况较好，中档写字楼需求状况通常目前世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或者加强研发力气的趋势有明显加强的趋势，如NEC在清华科技园的扩租与日本NTT入住融科资讯中心。此外随着中关村广场的建成，中关村整体环境的改善，一些在行业中领先的大中型高技术企业也开头回归中关村，如浪入住抱负国际大厦，搜狐入住威国际大厦，百度、腾讯入住银科，雅虎中国入住第三极等。这些都在肯定程度上支撑了中关村高档写字楼的需求。另一方面，高科技需要高投入的带动，将来市场需求中，银行、担保公司，风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受力量高，对楼宇外观，硬件条件要求也较高。中刚国际广场(中关村金融中心)、抱负国际大厦等建优质写字楼就是为此类客户度身定制的工程。而价位在3元／天·平方米以下的中低档写字楼由于优异的性价比也获得了众多中小企业的青睐。而众多中高档写字楼由于供给量巨大，竞争猛烈，价格格外优待，则获得了众多实力型企业的青睐，如PICC金融街区域①产业构造北京金融街是建设中的国家级金融治理中心，紧邻中国最高的决策中心，聚拢着中国金融业60％以上的金融资产，汇总着每年15万亿居民与企业存款80职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融治理与信息公布中心，关于推动金融与房地产等各个行业的进展有着格外便利的地理位置优势。目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收奉献占到金融街税收收入的一半以上。2023年，金融街地区的三级税收到达320亿元，占西城区税收收入的44％。据第一次经济普查数据显示，驻区金融机构112家，全年实现营业收入1988．1亿元，占全区营业收入的46．9％；实现244．81．5年地区生产总值的329成为推动西城区经济进展的支柱产业。②行业构造金融街入住的客户多数是金融机构与政府的金融治理机构，与中国电信与中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，530其中，金融治理机构有中国人民银行总行，中国证券监视治理委员会、中国保险监视治理委员会等；国家级金融机构有中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行、中国人民保险公司总部、平安保险、华泰保险等；电讯科技通讯行业巨头有中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等。其他国家级的企业巨头还有中国铝业集团、中国棉花总公司、中国国际旅行社总社、中宝戴梦得股份、中商股份等。据调查，金融街核心区内的产业构成状况，金融机构占有14．328．9％，询问效劳机构占有17．3％，其中中资占65．3％，外资(含合资)占34．7％。除了上一节中提到的行业治理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业要紧以法律、询问、评估等下游的配套效劳机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中心国债登记结算等。③客户需求特征金融街的客户大致分为四类：●银行、保险、电信及一级国资企业总部，该类机构以自建或者整购为主；只是那些还未找到适宜购置工程的企业也会租赁办公楼，选址在长安街、西二环、金融街大街沿线第一排为主。●一类企业的下游实力企业，该类企业通常选址在龙头企业一样或者紧邻的办公物业。●外资金融及有关效劳类企业，该类企业属于增客户，选址将在金融街二期产品综合品质较高工程中。●上述企业的末端效劳类企业，如：律师、会计、广告，该类企业选址对办公物业的地段、工程品质要求不高，通常选择在金融街的边缘及周边地区，该类企业对租金价格的敏感度较高。亚运村区域①产业构造亚运村区域内的要紧产业以金融业与石油化工类为主。其中金融业是早期期货业富强时亚运村期货交易所的遗留产物，据推想，当年在亚运村高档物业居住与办公的人与公司可能有70％与当时的亚运村期货交易全部着直接或者间接的联系，当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。而石油化工类产业落户于4区16号楼的中国化工大厦是与化学工业协会所在地。其他的产业类型要紧有如会展旅游、房地产开发、高技术产业、商业贸易等，产业链条比较分散。②行业构造比较散乱，以中小型询问、效劳类企业为主。③客户需求特征亚运村商务区内的写字楼客户需求特征表现在如下几个方面：●商住需求旺盛在亚运村的商务客户中，中小企业占相当大的比重，以私营企业为主，另外，也有SOHO一族，如共性化家庭办公、各类各样的个人工作室等，他们构成了亚运村商住市场需求的主力。在亚运村北区(四环以北)中有很多客户是住在亚运村的人，对该区域有深厚的情结，其业务也不存在区域属性，他们会从一个楼搬到另一个楼，但很少会有客户迁出亚运村核心区，南区(四环以南)对亚运村商住客户的吸引力稍低。商住客户通常资金有限、价格敏感度高、追求性价比是其要紧特点，关于位置、交通有肯定的要求。●写字楼需求缺乏亚运村区域写字楼在租赁市场上租金比较偏低，后期租金还有连续下调的可能。写字楼过高的价格与区域内客户以中小型企业为主，承租力量有限的需求特征无法重合。远大中心一个，其客户以中资机构为主，涵盖了石油、化工、能源、生物医药、地产、投资治理等多种行业。传统行业客户租赁的面积较大，而多数高科技类企业的租赁面积较小。尽管石油总公司距此地不远，该区域对石油、化工、能源等企业具有肯定的吸引力，但远大中心的入住率仍旧不高，说明亚运村区域高端写字楼的需求相对缺乏。●中档写字楼市场需求相对高档写字楼较好以汇欣大厦为代表，其客户以民企、私企为主，涉及高科技、广告传媒、律师事务所、地产公司、工程设计、投资询问等多个领域，其中高科技企业占到相当比重，同时，也有部格外资机构驻京办事处。客户需求普遍偏小，根本上在300平米以下，大多数客户长期居住在亚运村内，并有猛烈的区域认同感，他们期望办公室能离家近一些。本世纪初，“经济”浪潮与中国入世等影响，北京市写字楼的投资价值重得到表达，投资主体中，国内投资客与港、澳、台投资者已经平分秋色，加上国内企业的自用需求，北京市写字楼销售市场的需求主体也消灭了三分天下的局面。从2023年开头，由于严峻的供大于需，投资散客对写字楼2023年，由外资投资基金与国内大型企业为主导的大单购置需求已经成为了北京销售市场的主流。要紧需求主体的需求特征外资投资基金：购置目标要紧是CBD等商务成熟区域的顶级工程，如加坡凯德置地收购中环世贸中心A、B座，摩根士丹利收购富力城双子座，扬子基金收购远洋干线。收购的目的可能是短期投机，也可能是长期持有经营。外资投资基金要求产权统一，预期回报稳固，对价格有很高承受力量，但是出手慎重，对目标工程会进展全面考察与分析，物有所值才会成交。国有大型企业：国有大型企业的选址通常在二环与长安街沿线，如金融街、东二环区域是国有大型企业的集中之地，典型的购置有中国电力投资集团公司与中国电信购置盈创大厦、中国再保险公司购置国际金融中心、中国人寿保险集团及银监会购置鑫茂大厦等。或者者就是选址在主管单位周边，如中油国际购置名人广场2万平米。国有大型企业的购置受到明显的政策与行政关系影响，在价格上也受到企业预算的限制。大型民营企业或者股份制企业：这类企业实力雄厚，而且市场化程度较高，其购置以自用为主，兼顾投资，通常会选择热点商务区中性价比较高的工程，目前中关村区域是首选，如中钢集团与东方购置中关村金融中心、长城电A大型外企：这类企业尽管实力雄厚，但是购置写字楼的案例并不多见，假设购置必定在CBD、燕莎等地的高档工程，如摩托罗拉、惠普购置航华科贸中心的两栋楼、现代汽车1生产型、研发型企业或者外地进京企业：这类企业对区域环境要求不高，只要求交通便利，价格廉价。生产型高科技企业通常会选择能供给优待政策的科技园区内工程，如BDA国际企业大道、硅谷亮城等科技园或者开发区内的大型低密度工程的热销正是由于抓住了这类企业的需求。中小企业及个人投资者：个人投资者曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，也正是他们的存在才使得散售一度成为了北京市写字楼销售市场的主流。中小企业与个人投通常面积都在数百平方米，总价在几百万左右。这些企业及投资者比较简洁受到营销手段的影响，形成一些工程热销的场面，如北京财宝中心、建外soho都曾经制造过散售的销售奇迹。在目前，中小企业的购置需求仍旧存在，但1+1大厦等众多中档写字楼要紧通过这些中小企业进展消化。而个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类工程。1．宏观调控对写字楼需求的影响从兴旺国家房地产市场进展阅历来看，由开发型向经营型的转变是房地产市场走向成熟的必定。在国内土地供给量更加有限，特别是特大型城市土地资源愈发稀缺，银根进一步收紧的市场环境下，写字楼开发商必将由开发型向持有经营型转变，从“开发商”向“进展商”转变的意义在于：它使开发企业本身的可持续进展成为可能，原先购置意向的公司客户，特别是品质高的大型集团客户肯定程度上会持币改租，二手市场会进一步活泼。进展商会进一步洗牌，资金实力强、融资渠道畅通的进展商会强者愈强。由于中国长期低息，从将来看，人民币升值是必定趋势，在升值前的这一阶段会导致外国(特别是美元)投资机构或者基金表现活泼，关于楼宇品质与客户品质比较高、产权统一的写字楼会表现出格外深厚的兴趣。大单成交案例中所反响的需求演化趋势2023年，推动北京写字楼销售市场的主力仍旧是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利力量强，在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲进展实力不断壮大，同时面临国企重组整合与写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的要紧吸纳力气。从2023年大单成交案例中能够看出，2023年国内企业要紧青睐中关村、金融街区域的写字楼，其中购置金融街的都为金融、保险业巨头，而进驻中关村的国资企业要紧看重较高的性价比。北京市场上酝酿已久的外资基金也在2023的目标要紧是CBD2023年的活泼并非偶然。2023年的北京写字楼市场消灭了东边热、西边冷的现象。东边以CBD、燕莎、东长安街区域为主导，入住率节节上升，租金也水涨船高，销售价格更是从前几年的16000元／平方米左右抬升到了18000—24000元／平方米的水平；西边以中关村为主的写字楼销售市场则由于严峻供过于求，价格屡创低。而且受宏观调控的影响，大多数开发商的资金链都消灭了紧急，急于将工程出手，而散售市场又受到了抑制。机构投资者选择在这个时候出手，往往能够以极优待的价格获得一个极具市场潜力的物业。从大单成交的需求演化趋势来看，国有金融、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，根本上不受房地产政策或者者市场环境的影响，只受国家宏观经济环境的影响，在中国宏观经济环境长期向好的趋势下，这类需求将始终存在，是北京市写字楼销售市场最牢靠的支撑。而外资基金为主体的国外热钱，对北京市写字楼销售市场的需求则具有周期性，与他们对北京市写字楼市场环境的周期推测有关。估量近期内外资基金仍旧会加大对北京市写字楼市场的投入，只是随着CBD建顶级工程的日渐稀有，这些基金将会转变投资方向，其他区域如东二环、朝外、亚奥的工程将迎来时机。另外，一些业权统一，经营稳固的二手写字楼工程也获得了投资市场的关注，如位于东二环的首创大厦，已经与几家外资基金进展了接触。需求的转变对写字楼营销方式所产生的影响的销售模式势在必行目前写字楼的销售模式，与以往有很大的区分，通过大规模的广告宣传吸引客户，之后通过坐销等待客户上门的销售模式已经不能连续发挥作用了。形势下的写字楼工程销售，是点对点的营销，从客户接待效劳、谈判、法律文件、销售方案定制等环节都是一对一跟进；能够说写字楼的销售市场已经没有了批发行为，由于客户决策考虑因素多，周期长，在加快成交节奏方面工程方难以把握主动权，因此只能踏实做好每一个客户，每一个单子，在这期间销售人员的乐观主动性是促成客户成交的关键，在销售市场常常发生这样的情景，相邻的两个品质一样的楼盘，销售业绩却相差很大，很大程度上归咎于销售团队的素养、销售治理制度，特别是销售