房地产开发企业审计课件

www.BDO.审计二部许文倩2016年11月房地产开发企业审计www.BDO.审计二部许文倩房地产开发企业房地产开发企业审计1、房地产开发项目相关证件2、销售收款3、税金4、收入确认5、利息资本化6、完工产品结转7、存货成本www.BDO.2房地产开发企业审计1、房地产开发项目相关证件www.BDO.房地产开发项目相关证件www.BDO.3证件名称功能《建设用地规划许可证》限定土地使用范围、边界和占地面积《建设工程规划许可证》限定本规划地块上所建建筑物的功能类别（商用、厂房、住宅、公寓等）《开工证》是否合法施工《国有土地使用证》是否合法产权《商品房销售许可证》是否合法销售房地产开发项目相关证件www.BDO.3证件名销售收款依据财税[2016]36号附件2相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，"主管国税机关"为房地产项目地主管国税机关。www.BDO.4销售收款依据财税[2016]36号附件2相关规定，房地产开发税金房地产行业涉及的税种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税等。财税[2016]36号：从2016年5月1日开始，房地产业被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）。www.BDO.5税金房地产行业涉及的税种主要有增值税、城市维护建设税、教育费

契税要点1、拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税依据财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费不管是何种形式均应并入成交价格计征契税。2、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税依据财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括其为取得土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。3、土地前期开发成本是否从契税成交价格中扣除依据国税函〔2009〕603号文件规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。4、转让划拔的土地补交的土地出让金是否缴纳契税依据财税〔2000〕14号文件规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。www.BDO.6契税要点www.BDO.6

契税5、未建成房地产转让是否缴纳契税依据财税〔2007〕162号文件规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。6、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳契税依据财税〔2012〕82号文件规定，房开企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，契税计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。7、改变国有土地性质契税处理是否正确依据国税函〔2008〕662号文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。www.BDO.7契税www.BDO.7

契税8、零地价出让国有土地使用权是否缴纳契税依据国税函〔2005〕436号文件规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。需要注意的是，部分省份对于房开企业享受减免的市政建设配套费的契税征收比照减免土地出让金执行。即对于房开企业承受国有土地使用权所应支付的市政建设配套费要计征契税，不因减免市政配套设施费而减免契税。9、合作建房契税的处理是否正确财税〔2000〕14号文件规定，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。www.BDO.8契税www.BDO.8

契税10、出售房屋使用权契税处理是否正确国税函〔1999〕465号文件规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。11、回迁安置房建造支出契税处理是否正确回迁安置房建造支出指房开企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地之外配套修建房屋，建成后无偿转让给回迁安置户，或由政府按约定的价格回购，其发生的建设支出。依据财税〔2004〕134号、国税函〔2009〕603号文件规定，应征收契税。12、融资性售后回租房地产契税的处理是否正确依据财税〔2012〕82号文件规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。即融资性售后回租业务中，房开企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴纳契税；房开企业回购前述房地产的，免征契税。www.BDO.9契税www.BDO.9收入确认房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，应重点关注的有以下几方面：1、检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。2、把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。3、从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。www.BDO.10收入确认房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚收入确认4、大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。5、如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。6、对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。对大额销售的业务还应该去现场查看房屋的使用情况，如果存在长时间的闲置，那可能表明存在问题。www.BDO.11收入确认4、大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办利息资本化根据《企业会计准则第17号-借款费用》，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。实务操作中，企业对于借款资本化的起止时间、资本化的借款范围等的判断，是容易发生错报的领域。www.BDO.12利息资本化根据《企业会计准则第17号-借款费用》，企业发生的利息资本化利息资本化的3个条件：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。关注借款合同是否与开发房地产有关及借款利率，资本化金额是否正确，由集团统一借款的，支付的利息是否高于银行同期利息。注：工程款支出时间、开工令时间、借款开始时间、合法动工时间孰晚www.BDO.13核对资料参考信息银行对账单工程款支出时间《施工合同》开工令时间《借款合同》借款开始时间《开工证》合法动工时间《综合验收》项目验收时间利息资本化利息资本化的3个条件：资产支出已经发生；借款费用已完工产品结转配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。例如，道路、绿地、社区用房、幼儿园、学校、车位等。配套设施的设计规范、建设标准和移交规定，通常由各地方政府按照当地实际情况进行规范。因此，不同配套设施的成本归集和分摊方式也会存在明显差异。实务中，关于配套设施核算发生错报的风险通常较高。www.BDO.14关注点关注点项目建设用地规划许可证建筑工程规划许可证项目总平面图配套设施识别完整性当地政府关于配套设施的相关政策各项配套设施是否需要移交是否能够有偿转让能够有偿转让（包括出售方式或出租方式）的配套设施成本单独归集，合理分配不能转让或是需要无偿移交的配套设施配套设施成本是否合理分摊到对应的可销售产品成本完工产品结转配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项存货成本房地产存货的土地成本除了体现为以货币形式支付的土地出让金、拆迁补偿款外，还可能存在非货币形式的义务，例如土地合同中可能约定该项目需要建设一定比例的保障性住房，或是约定在项目完工后需要按指定价格向指定方销售特定数量的商品房等。如若存在非货币性义务，需要根据《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》的相关规定，复核企业是否已经正确核算了相关义务对于土地成本的影响。www.BDO.15参考文件土地招拍挂公告成交确认书土地使用权出让合同储备土地开发补偿协议项目开发合作框架协议存货成本房地产存货的土地成本除了体现为以货币形式支付的土地出存货成本房地产项目的土地出让金支出通常是一笔较大金额的成本支出，国土资源部门有时会允许企业分期支付土地出让金，延期支付期间，企业需向国土资源部门缴纳同期银行借款利息；如果未能按期支付土地出让金，企业还可能需要缴纳滞纳金，这些由于延期支付土地出让金而产生的利息及滞纳金是否能够资本化，很多企业也容易出现判断失误。（1）复核土地出让合同，确认企业延期支付土地出让金的行为是否符合土地出让合同的约定；（2）对于符合土地出让合同约定而延期支付的土地出让金，实质上构成了企业的有息债务，因此所产生的利息在符合《企业会计准则第17号-借款费用》的相关规定时，企业可以进行资本化；（3）企业因违反土地出让合同延期付款而产生的不符合资本化要求的罚息及滞纳金，需检查企业是否已经正确列示在营业外支出中。www.BDO.16存货成本房地产项目的土地出让金