DB3709T 024-2023 红色物业红色网格一体运行工作规范

ICS03.080CCSA00

3709泰 安 市 地 方 标 准DB3709/T024—2023红色物业红色网格一体运行工作规范2023-06-26发布 2023-08-01实施泰安市市场监督管理局  发布DB3709/T024DB3709/T024—2023目 次前言 III引言 IV范围 1规范性引用文件 1术语和定义 1工作目标 2物业管理服务水平实现显著提高 2红色物业红色网格实现深度融合 2城市基层治理效能实现整体提升 2工作体系 2组织领导体系 2物业服务体系 2网格治理体系 3街道工作标准 3职责定位 3指导社区领办物业服务企业 3扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖 3业主委员会及其党组织建设 4物业网格党建联建 4社区绩效考核 4社区工作标准 4职责定位 4社区领办物业服务企业 5指导监督业主委员会履职尽责 5社区环境和物业管理委员会 5社区物业党建联建 6社区信用激励机制 6网格工作标准 6职责定位 6社区网格员队伍建设 6楼栋长、单元长队伍建设 7网格物业深度融合 7物业服务企业工作标准 7物业服务内容 7物业服务等级标准 8加强党组织建设 8I物业服务信息公示 8积极融入城市基层治理 8物业行业监管 9物业服务信用管理 9物业服务信息公示 9物业服务考核评价和监督检查 10规范物业管理招标投标管理 10提高物业行业自律水平 10强化工作保障 11强化考核督导 11强化信息支撑 11强化经费支持 11强化品牌培树 11附录A（规范性） “物业融网•红暖万家”工程职责分工清单 12附录B（规范性） 业主委员会组建程序 15附录C（资料性） 社区领办物业“三找一定”工作法 17附录D（规范性） 楼栋长、单元长选聘条件和工作职责 19附录E（资料性） 泰安市物业服务合同示范文本 21附录F（规范性） 物业服务费收支情况公示模板 39附录G（规范性） 泰安市普通住宅物业服务等级标准 41附录H（规范性） 住宅小区物业服务考核评价细则 63参考文献 71II前 言本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由中共泰安市委组织部、中共泰安市委政法委、泰安市民政局、泰安市住房和城乡建设局、泰安市房产管理服务中心提出、归口并组织实施。III引 言于加强城市基层党建和基层治理的部署要求，提升城市基层党建引领基层治理效能，泰安市实施了“物业融网·红暖万家”工程。IV红色物业红色网格一体运行工作规范范围规范性引用文件（包括所有的修改单适用于本文件。GB/T20647.1-2006 社区服务指南第1部分：总则GB/T20647.9-2006 社区服务指南第9部分：物业服务GB/T34300 城乡社区网格化服务管理规范DB37/T1997.1-2019 物业服务规范 第1部分：通则DB37/T1997.2-2019 物业服务规范 第2部分：住宅物DB3709/T011 党建引领网格化治理工作规范术语和定义GB/T20647.1、GB/T20647.9、DB37/T1997.1、DB37/T1997.2界定的以及下列术语和定义适用于本文件。物业管理estatemanagement业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，红色物业CPCconstructionleadingpropertyservice以党建引领为核心，聚焦人民群众急难愁盼问题，物业行业管理部门、街道、社区、业主委员会、3.3网格grid在城乡社区、行政村及其他特定空间区划之内划分的基层综合服务管理单元。[来源：GB/T34300-2017,3.5]3.4网格化治理gridgovernance以网格作为基本单元，在各级党组织领导下，最大限度整合现有服务管理资源，以网格员队伍为主体，全面掌握社会动态、预防化解社会矛盾、维护社会和谐稳定、服务网格群众的一种社会治理方式。1[来源：DB3709/T011-2022,3.2]工作目标物业管理服务水平实现显著提高红色物业红色网格实现深度融合城市基层治理效能实现整体提升工作体系组织领导体系健全市县党委统一领导，基层党建引领基层治理领导小组统筹协调，组织、政法、机构编制、红暖万家”组织领导体系。“物业融网·A。物业服务体系基本要求按照“”推行国有企业举办物业坚持市场和政府“两只手”2提倡国有物业服务企业按照“区域化”管理模式，依法依规打包管理服务一个区域内的多个居民小区，整合资源力量，实行集约管理。鼓励街道、社区在征得广大业主同意后，依法将背街小巷、车位资源、广告资源等授权国有物业服务企业管理经营，变资源为收益，将收益反哺居民小区。鼓励国有物业服务企业加强与街道社区党组织合作，可吸纳社区“两委”干部、社区工作者参网格治理体系完善网格组织架构，构建“社区党组织—网格（小区）党支部—楼（栋）院党小组—党员中心户”组织构架。建强网格工作队伍，配齐配强专兼职网格员队伍，专职网格员由社区工作者担任，兼职网格员主要由物业服务人员担任。整合多方力量组建网格协管服务团队，重点选优配强楼栋长、单元长。街道工作标准职责定位——指导社区领办物业服务企业；——扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖；——加强业主委员会及其党组织建设；——加强社区工作者和网格工作队伍配备、培训、管理、监督；——加强物业网格党建联建；——抓好物业服务监管工作；——办理民生诉求；——化解矛盾纠纷。指导社区领办物业服务企业推动社区积极领办物业，指导社区注册成立物业服务企业，对相关手续预先审核把关，确保合法合规。加强对社区领办物业的业务指导，结合实际细化工作流程和服务规范，联合县（市、区）住建加强对社区领办物业的监督管理，对社区领办物业管理人员、财务人员实行街道备案管理，指扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖常态化摸排辖区内物业服务企业底数，掌握企业党组织、党员、职工等基本情况，加强动态分析研判。333向暂不具备单独建立党组织条件的物业服务企业选派党建指导员，引导物业服务企业积极建立工会、共青团、妇联等群团组织，鼓励物业服务企业招聘党员职工，确保实现党的工作全覆盖。加大在物业服务企业职工中发展党员、培养入党积极分子力度，推动发展党员计划向物业行业业主委员会及其党组织建设加强对业主委员会组建、换届等工作的领导指导，依法依规、积极稳妥推动住宅小区业主委员会应建尽建。街道应会同县（市、区）住建、政法、市场监管等部门加强对业主委员会选举的联审把关，严业主委员会凡符合成立党组织条件的，应指导其建立党组织；对暂不具备建立党组织条件的，选派党建指导员加强工作指导。B。物业网格党建联建“两委”（业主代表引导物业服务企业积极参与社区治理，推动物业服务人员担任兼职网格员。12345政务服务便民热线等民生诉求事项，推动问题诉“”社区绩效考核街道每年度应制定社区绩效考核工作方案，围绕实施“物业融网•红暖万家”工程主线，聚焦“小事不出网格、大事不出社区”12345政务服务便民热线等群众诉求受理办理情况作为社区（市、区）组织部门审核备案。社区绩效考核工作成绩与社区党组织书记、“两委”干部、社区工作者绩效薪酬挂钩。社区工作标准职责定位“物业融网红暖万家”——领办物业服务企业，兜底物业管理服务；——配合街道扩大物业服务企业党的组织和工作覆盖；4——加强社区工作者和网格工作队伍日常管理监督；——加强社区物业党建联建；——健全环境和物业管理委员会；——指导、监督、帮助物业服务企业和业主委员会依法依规履行职责；——办理民生诉求；——化解矛盾纠纷。社区领办物业服务企业社区依法注册登记成立物业公司，以老旧小区为重点，对存在无物业管理或物业服务质量低、矛盾纠纷多、居民群众意见大等情况的居民小区，做到应办尽办、应管尽管。社区领办物业公司负责人原则上由社区党组织书记、居民委员会主任兼任，社区党组织书记、居民委员会主任为公务员、事业编制人员的不得兼任，可由社区其他“两委”成员兼任。社区领办物业进驻小区服务，应召开业主大会，可采取集体讨论、书面征求意见或者互联网征用好找热心骨干、找公共空间、找资金来源、定居规民约“三找一定”工作法，抓好资源集约经营，推动社区领办物业健康规范运行。C。指导监督业主委员会履职尽责社区党组织要积极引导居民小区组建业主委员会，配合街道做好业主大会筹备组建、业主委员会换届选举等工作，把好人选质量关，鼓励党员业主带头参选业主委员会成员。加强对业主委员会履职的指导和监督。在召开业主大会共商物业服务企业选聘、大额维修资金使用等重大事项前，业主委员会应主动向社区“两委”报告。社区环境和物业管理委员会社区应设立环境和物业管理委员会，委员由社区“两委”成员、网格员、楼栋长、业主代表等担560%，人选由社区“两委”环境和物业管理委员会在社区“两委”的领导下开展工作，主要负责配合街道和专业部门完成以下事项：——宣传环境保护和物业管理方面的法律法规，引导居民遵守社区文明公约、小区管理规约、业主大会议事规则、生活垃圾分类等制度规定，引导业主依法有序参与社区环境和物业管理相关工作；——协调处理环境和物业管理中的有关事项，督促业主委员会和物业服务企业履行职责；——收集、反映、处理环境和物业管理有关问题，定期向社区“两委”报告工作开展情况；——负责落实业主大会、业主委员会印章使用监管制度，对业主委员会作出的决定予以事前把关；——负责指导社区网格员加强对物业服务企业履职情况的日常巡查，劝阻、制止小区内违反环境和物业管理法律法规的行为，并按程序向有关部门报告；——监督物业服务合同履行和住宅专项维修资金收交使用情况，公共收益公示和收支情况以及业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况；5“两委”的安排代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项；——社区“两委”交办的其他工作。社区物业党建联建建立社区党组织密切联系物业服务企业工作机制，发挥好社区党组织在物业服务企业、业主委12345建立健全社区红色物业联席会议制度，健全议事规则，在社区党组织领导下，由居民委员会、1“一事一议”，共商共议物业党建联建、矛盾纠纷处置、群众意见办理等事宜。推行“双向进入、交叉任职”，应积极吸纳符合条件的物业服务企业（项目）负责人、业主委员会委员担任社区“两委”“两委”成员通过法定程序进入业主委员会，提倡社区“两委”成员、网格党组织书记（网格长）担任物业服务企业党建指导员。社区党组织应牵头建立社区志愿服务队，吸收驻区机关企事业单位、两新组织、社区党员、热心群众等为成员，开展文明创建、设施维修、卫生保洁、法治宣传等志愿服务。社区信用激励机制全面推行社区信用激励机制，建立社区居民信用档案，探索党组织引领下群众自我管理、协商共治的有效方式。社区党组织根据居规民约制定社区信用评价指标，通过党员大会、居民代表会议、入户走访、在社区党组织统一领导下，以“网格员+楼栋长+单元长”为主体组建信息员队伍，负责采集居民“社区‘两委’成员+党员代表+居民代表”为主体组建社区信用议事会，负责对采集的信息审核、评定、汇总。建立信用积分公示、异议、修复机制，对认定的信用积分，由社区党组织及时公开公示，充分强化信用积分结果运用，社区可采用与物业服务企业、驻区商家合作等方式，建立信用超市或网格工作标准职责定位执行DB3709/T011的规定。社区网格员队伍建设6“318”（应按标准加大社区工作者招录力度，配齐配强专职网格员队伍。以物业服务人员为主体组建兼职网格员队伍，壮大网格治理力量。以街道为单位，按照社情民（）应统筹“双报到”人员、包保网格人员及业务延伸到网格的职能部门人员，下沉网格开展治理服务。楼栋长、单元长队伍建设“双楼长”制度，鼓励机关企事业单位在职党员到居住社区报到担任“双报到”楼栋长。楼栋长、单元长信息应在楼栋、单元显著位置公示。网格党组织牵头建立楼栋长、单元长碰头会制度，每月固定一天通报社区、网格工作情况，听取楼栋长、单元长履职汇报和意见建议，安排部署重点工作任务。以街道为单位，建立楼栋长、单元长初任培训、日常培训、专题培训相结合的培训制度，全面提升矛盾调解、隐患排查、应急处突等能力。建立健全激励机制，以街道为单位，每年组织开展优秀楼栋（单元）长、最美楼栋（单元）评选，将楼栋长、单元长履职情况纳入社区信用积分激励机制重要内容。D。网格物业深度融合建立物业服务品质督导制度，由网格长担任督导员，负责监督物业服务企业按照合同约定开展物业服务，收集业主意见，督促提升物业服务质量。加强物业网格阵地共建，挖掘小区公共空间、闲置房屋等资源，加强物业服务用房、网格党群“四点半课堂”等服务项目。推动矛盾纠纷在网格内化解，由社区、网格党组织牵头，组织物业服务企业、业主委员会（业主代表物业服务企业工作标准物业服务内容按照有关法律法规和政策文件规定，认真履行合同约定，为广大业主提供优质物业服务。——安全服务。强化政治安全，配合社区、网格积极宣传党的方针政策，加强意识形态宣传教育，——维修服务。通过依法依规使用住宅专项维修资金、组织业主筹资、物业服务企业出资等形式，加强对共用部位、共用设施设备的维修。7——绿化养护服务。定期对草坪、花卉、树篱、树木进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，无大面积病虫害，发现违规侵占绿地的行为及时向社区、街道和城市管理部门报告。“四点半课堂”“爱心学堂”“公益书屋”“红色中介”E。物业服务等级标准普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由发改部门会同物业管理部门制定。依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务标准分为“一星级、二星级、三星级、四星级、五星级”5G。加强党组织建设33（网格或其他物业服务企业联建等方式建物业服务企业暂不具备建立党组织条件的，应接受街道、社区选派的党建指导员联系指导，积极建立工会、共青团、妇联等群团组织，引导职工积极向党组织靠拢，为建立党组织创造条件。物业服务信息公示10.2积极融入城市基层治理物业服务企业应积极推动物业服务人员担任兼职网格员，在社区、网格党组织统一领导下，参与社区、网格治理服务工作。物业服务企业应积极与社区党组织开展党建联建，认领社区党建服务项目，建立物业服务企业负责人到社区报到制度，在社区党组织领导下开展共建共治。123458物业行业监管物业服务信用管理AAA、AA、A、B、C12345（业主委员会在协议选聘物业服务企业时参考应用年度信用评价结果，作为物业服务费动态调整的参考因素。C（严重失信的物物业服务信息公示公示服务内容、服务标准、收费标准，包括但不限于：——物业服务企业营业执照、信用等级报告、物业管理区域平面图、管理服务人员名单及职责分工；——物业服务合同；——提供的物业服务内容及服务标准；——物业服务收费、停车管理收费及其他收费标准。公示物业服务费收支情况，包括但不限于：——本公示周期物业服务费收缴情况；——本公示周期物业服务费支出情况；——上个公示周期结转物业服务费情况；——物业服务费余额。物业服务费收支情况公示模板见附录F。公示投诉渠道和方式，包括但不限于：——物业服务企业24小时投诉及服务电话；9——街道物业管理机构、社区“两委”的服务电话。公示公共收益及支出信息，包括但不限于：——物业管理区域内共用部位、共用设施设备清单及经营管理主体；——由物业服务企业负责经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况。物业服务考核评价和监督检查12345（（7030%。H。规范物业管理招标投标管理33提高物业行业自律水平10强化工作保障强化考核督导（市、区）、街道党（工）委书记抓基层党建工作述职评议考核的重要内容，纳入高质量发展综合绩效考核。（乡镇管理体（部门单位考核评价的建立“季度通报、半年观摩、年度考核”机制，加强对工作推进情况的跟踪问效。强化信息支撑推行“线上+线下”模式，突出方便群众、务实管用功能定位，利用大数据、信息化技术，整12345APP强化经费支持（（强化品牌培树以县（市、区）为单位制定细化实施“物业融网•红暖万家”工程、深化红色物业红色网格一市、县（市、区）每年开展“物业融网•红暖万家”示范项目、红色物业示范企业评选活动，11附 录 A（规范性）“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单见表A.1。表A.1“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单事项类别工作清单工作标准和要求责任主体领导机制健全基层党建引领基层治理领导协调机制健全市县基层党建引领基层治理领导小组工作机党建引领网格化治理、红色物业、新业态新就业群体党建等专项工作组作用，凝聚齐抓共管、协同推进工作合力。组织、政法、机构编制、民政、住建红色物业社区领办物业推动符合条件的社区积极领办物业，注册成立物业服务企业，对存在无物业管理或物业服务质量低、矛盾纠纷多、居民群众意见大等情况的居民小区提供兜底服务。组织、住建国企举办物业突出公办底色和公益属性，发挥国有资本优势，有关国有企业党建引领物业行业健康有序发展推动物业服务企业党的组织和工作全覆盖，加强物业领域党建联建，引导物业服务企业规范有序经营、提升服务水平。组织、住建红色网格党建引领网格化治理以落实《党建引领网格化治理工作规范》地方标准为总抓手，加强标准化、规范化建设。政法、组织网格员队伍建设18配强社区工作者，落实“318由社区工作者担任专职网格员，推动物业服务人员担任兼职网格员。财政楼栋长、单元长队伍建设选拔配备政治素质过硬、年富力强、群众认可的楼栋长、单元长。政法、组织推动物业网格深度融合党建引领“双向进入、交叉任职”，推动物业服务人员担任兼职网格员，推动物业服务企业深度融入网格治理。住建、组织、政法群众诉求办理12345吹哨报到”机制作用，推动问题诉求和矛盾纠纷在社区、网格内化解，实现小事不出网格、大事不出社区、难事不出街道、矛盾不上交。大数据中心、编制、民政12表A.1“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单（续表）事项类别工作清单工作标准和要求责任主体业主委员会业主委员会组建、换届按照规定组建业主委员会或进行业主委员会建立党组织。住建、政法、市场监管等行业监管物业服务信用评价和物业服务监督考核管理住建服务事项监管停车管理停车设施使用状况，设置时段性道路停车泊位，并明确停放时段。住建、公安物业服务费标准制定用费指导标准。发改、住建物业服务收费监管依法查处物业管理中的价格违法行为。市场监管住宅小区增设电动自行车充电车棚依规增设电动车充电车棚。住建、自然资源和规划、消防安全监管损坏房屋承重结构依法认定和查处违规装修破坏承重墙私开门窗等违规行为。住建、城市管理（综合执法）住宅小区电梯等特种设备、公益健身、电力、自来水、燃气设备等安全管理市场监管、体育、电力、自来水和燃气等公司住宅小区消防安全管理依法对住宅小区消防安全管理遵守消防法律、法规的情况监督检查，查处火灾隐患和消防安全违法行为，督促落实消防安全主体责任。公安、消防住宅小区电动自行车充电安全管理加强安全监管，定期组织开展安全监督检查，及时排除安全隐患。消防、住建、电力13表A.1“物业融网•红暖万家”工程职责分工清单（续表）事项类别工作清单工作标准和要求责任主体违规查处违规堆放违反安全规定用品依法对物业管理区域内堆放易燃易爆等违反安全规定物品的违法行为进行处理。公安住宅小区私搭乱建对违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为依法认定、依法处理。自然资源和规划、城市管理（综合执法）住宅小区擅自占用车位依法查处在未取得所有权或者专属使用权的停车位上设置地桩、地锁或者其他障碍物的行为。公安、住建住宅小区不文明养宠、违规发布和设置广告依法查处住宅小区内饲养烈性犬，遛狗不栓绳行为，依法查处楼道等公共区域乱张贴、发放小广告行为。公安、城市管理（综合执法）住宅小区擅自侵问题依法查处擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、绿化等，损害业主共同利益的。城市管理（综合执法）住宅小区噪声扰民依法查处住宅小区噪音扰民行为。公安、城市管理（综合执法）住宅小区异味扰民依法查处焚烧产生有害烟尘、恶臭气体或物质、饮食服务业油烟等违规行为。城市管理（综合执法）拓展服务养老服务指导配合社区、物业服务企业建设养老、医疗便民服务设施，支持因地制宜提供居家社区养老、医疗服务。民政、卫健儿童看护服务指导配合社区和物业服务企业积极建设“四点半课堂”“爱心学堂”“公益书屋”等小区服务设施，解决儿童学生看护难题。教育个性化服务指导配合社区和物业服务企业与信得过、口碑好、群众需求大的商家建立合作关系，协调提供明码标价、高效实惠的维修、送餐、快递、家政等服务，满足居民群众多样化服务需求。商务、市场监管14附 录 B（规范性）业主委员会组建程序建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业行业管理部门和街道。符合首次业主大会会议召开条件的，街道应当在六十日内组建业主大会筹备组。——筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道、社区等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。——筹备组中业主代表的产生，由街道或社区组织业主推荐。——筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。筹备组履行下列职责：——确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；——草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；——确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；——提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；——召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主身份的认定以不动产产权人为业主。业主大会会议业主代表的产生：——业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式；——物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。业主委员会委员候选人的产生：——业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、不动产产权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单；——街道、社区党组织应提前介入，对候选人人选进行提名、审核、把关。鼓励社区“两委”成员、网格党组织书记、小区党员带头参选业主委员会成员。各县（市、区）结合实际情况明确不宜作为业主委员会委员人选的具体情形，经业主大会同意后实施。筹备组应当自成立之日起九十日内在街道指导下组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会委员，由五人以上单数组成。业主委员会委员选举程序：——确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）；——业主委员会的选举应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；——业主委员会选举时，经面积、人数符合法律规定的候选人超过应选名额时，以得票多的当选；面积人数得票数不同时，以人数票排名在前的当选；面积、人数得票数均相同，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选；——投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。15业主委员会主任、副主任的产生：——业主委员会应当自选举产生之日起七日内，由社区组织召开首次会议，在业主委员会委员中3——执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区“两委”任职。业主委员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当变更备案。——以书面方式向业主大会提出辞职请求的；——拒不履行委员职责的；——业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；——违章搭建建筑物和构筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；——因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。16附 录 C（资料性）社区领办物业“三找一定”工作法总体要求找热心骨干发挥社区党组织、网格（小区）党支部、楼栋（院）党小组三级党组织的领导核心作用，以社创新工作机制，探索安排公益岗人员补充社区领办物业兜底管理老旧小区服务队伍，实行错时上岗。推广“微心愿”做法，引导社会志愿力量参与小区治理。配套建立激励机制，推广信用积分激励机制，通过“服务－登记－回馈－激励”工作机制，给予热心骨干以精神激励及物质奖励，激发居民群众参与小区治理的积极性。找公共空间挖掘整合社区、小区闲置场所、设施，由社区党组织牵头整合利用，依法依规建设社区、网格和物业办公服务场所，强化服务阵地保障。依托网格党群服务中心，打造红色物业议事厅，利用小区内凉亭、停车场、广场等，开辟“小结合文明城市创建、消防安全管理等，清理整治小区乱堆乱放、私搭乱建，集约空间资源，引入饮水机、充电桩、再生资源回收站等，全方位服务居民群众生产生活。找资金来源树立经营社区理念，在征得业主大会同意基础上，通过法定程序授权社区物业企业管理运营小区广告位、停车位、快递柜、充电桩、小市场等资源，保障物业企业可持续运转。积极参与城市更新工程，对上争取建筑节能改造、老旧小区改造、棚户区改造等扶持资金；积极培育红色物业党建品牌，对上争取党建工作经费。探索建立“红色合伙人”制度，通过建立项目需求库、签订共建协议书等形式，积极引导有意定居规民约坚持民主议事、依法依规、公平公正，由社区党组织引领居民群众广泛参与，按照规定程序建立完善居民公约、小区公约等，让公共事务管理合理合规。17丰富居规民约展示方式和渠道，通过口袋本、漫画、影像等形式，充分利用宣传手册、小区公开栏、互联网自媒体等载体，推动居民群众自觉学习践行。推行居规民约“红黑榜”制度，定期对好人好事、优秀居民张榜公示，接受广大居民监督，发挥正确舆论导向作用，建设人人有责、人人尽责、人人享有的治理共同体。18附 录 D（规范性）楼栋长、单元长选聘条件和工作职责设置原则原则上每个楼栋设置11选聘条件政治素质好，思想觉悟高，能够遵守法律法规、规章制度和社会公德，办事公道，廉洁自律。责任心和奉献意识强，工作积极主动，热心和支持小区公益事务，有充足的时间参与楼栋、单元管理工作，能够按时完成社区、网格（小区）党组织交办的各项任务。团结邻里，群众基础好，态度和蔼，服务热情，群众威信高。身体健康，年龄一般不超过70周岁，对身体状况良好、工作能力强的适当放宽。优先选聘符合条件的党员担任楼栋长、单元长。有下列情形之一的，不能担任楼栋长、单元长：——不配合社区、网格（小区）党组织开展工作的；——长期外出不在本小区常住的；——因身体健康等原因不能正常履职的；——违反信访规定，组织、煽动和参加集体上访，造成不良影响的；——带头搞封建迷信活动，参与邪教组织的；——曾受到刑事处罚的；——长期欠缴物业服务费的；——其他不能担任的情形。选聘方式楼栋长、单元长按照个人报名、群众推荐、网格审核、社区决定的方式产生，并报街道党工委备案。人选一经确定，由社区向楼栋长、单元长发放聘书，并在楼栋、单元显著位置公示信息。工作职责——协助社区、网格（小区）党组织宣传党的路线方针政策和国家法律法规，引导居民群众遵守社会公德和居民公约，开展多种形式的精神文明建设活动；——全面掌握本楼栋、本单元居民信息，重点了解常住户、租房户的人员结构和流动情况，离退休、下岗失业、鳏寡孤独、困难家庭情况，影响社会安定的不稳定因素等情况，做到住户情况清、人员动向明；——常态化入户走访，联系服务居民群众，向社区、网格（小区）党组织、物业企业等反映居民意见建议，做到上情下达、下情上报、信息畅通，力所能及帮助居民群众解决问题；19——协助开展群防群治，调解纠纷、化解矛盾，促进家庭和睦、邻里和谐；——积极参与、协助开展社区、网格（小区）志愿服务活动；——做好社区、网格（小区）安排的其他工作任务。20附 录 E（资料性）泰安市物业服务合同示范文本泰安市物业服务合同（示范文本）泰安市住房和城乡建设局××××年××月21使用说明（构22物业服务合同甲方（业主/业主委员会）： 业主委员会主任： 身份证号： 联系电话： 通讯地址： 乙方（物业服务人）： 统一社会信用代码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 本合同对本物业管理区域内全体业主（包括物业使用人，下同）具有约束力。第一条物业管理区域基本情况物业管理区域名称： ；物业类型： （住宅、非住宅、综合坐落位置：泰安市 区（县） 街道（镇）物业管理区域四至：东至 ；南至 西至 ；北至 占地面积： 平方米；总建筑面积： 平方米，其中住宅： 平方米，套数： 套建设用地规划许可证号： ；土地使用权出让合同号： 建设工程规划许可证号： 总平面图、物业管理区域划分意见书、物业构成明细见附件一、二、三。第二条 物业服务用房本物业管理区域物业服务用房属于全体业主共有，物业服务用房平面图及说明见附件四。具体配置为：（一）乙方工作用房。建筑面积为 平方米，位于 ；（二）业主委员会工作用房。建筑面积为 平方米，位于 ；（三）业主议事活动用房。建筑面积为 平方米，位于 ；（四）经营用房。建筑面积为 平方米，位于 。第三条乙方应当提供的物业服务事项包括以下内容：（一）物业共用部位维护、管理；（二）物业共用设施设备的运行、维护和管理；（三）公共绿化的养护和管理；23（四）公共区域环境卫生的维护；（五）本物业管理区域红线范围内交通与车辆停放管理服务；（六（（七）物业使用禁止性行为的告知、劝阻、制止和报告；（八）装饰装修管理服务；（九）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；（十） 。（第四条物业服务标准（一）普通住宅项目服务等级参照泰安市住宅物业服务等级标准 星级服务标准执行物业服务分项标准、人员配置见附件八。（二）非普通住宅项目物业服务标准由甲乙双方协商如下：（1） ；（2） ；（3） 。第五条乙方应按法律规定建立健全信息公开制度，在本区域内设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并通过互联网等方式告知业主：（一（二）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况及基本信息；（三）物业服务内容、服务标准、收费标准、监督电话等；（四（五（六）法律、法规规定的其他应当公示的信息。第六条由业主承担的物业服务费用包括：□物业服务费□停车服务费□其他服务费 。第七条本物业管理区域物业公共服务费实行市场调节价。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/平方米；高层住宅： 元/平方米；别墅： 元/平方米；办公楼： 元/平方米；商业用房：元/平方米；工业用房： 元/平方米；学校（幼儿园）：元/平方米；医院： 元/平方米其他： 。24依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质，按相应收费标准交费。甲方与乙方根据物业服务费收支结余情况，（每年）协商调整物业服务费标准。自房屋交付之日起的物业公共服务费由业主交纳。第九条物业公共服务费按□每月□每季度□每半年□每年交纳。交纳时间为：□每月日前□每季度第月第日前□每年月日前。业主转让物业时应结清物业公共服务费及其他相关费用。业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业公共服务费及相关费用。第十条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，业主应及时书面告知乙方，同时业主负有连带交纳责任。第十一条业主长期空置物业时，应当告知乙方，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商。第十二条本物业管理区域，乙方按照□包干制□酬金制收取物业公共服务费。第十三条按照包干制收取的，按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方不得以亏损为由单方面要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。包干制服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护、安全防范协助等费用；办公费用；乙方固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；乙方的利润； 。包干制服务费不含下列费用：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用；由专业经营单位运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用；房屋专有部分及自用设施设备维修维护费用； 。第十四条乙方按照酬金制收取物业公共服务费的，物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用、安全防范协助等；办公费用；乙方固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；25 。第十五条采取酬金制的，乙方采取以下第 种方式提取酬金：乙方（每月/每季度/每半年）按 元的标准从预收的物业公共服务费中提取。乙方（每月/每季度/每半年）按应收的物业公共服务费 %的比例提取。第十六条实行酬金制的乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业公共服务费年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业公共服务费的收支情况，接受全体业主的监督。业主对物业公共服务费收支情况有争议的，采取以下方式解决：（一）协商；（二）专业机构审计，费用由 承担；（三） 。第十七条本物业管理区域内规划用于停放机动车的车（库共计 个其中专用车位 个人防车位（依照规划结合地面建筑修建的防空地下室内平时用于停车功能的车位） 个。具体见附件九车位（库）平面图。（库（一）对车位（库）的照明、排水、通风、消防等共用基础设施设备的日常管理、维护；（二）停车场的公共环境清洁卫生；（三）在车位、车库设置值班岗亭、道闸、监控设备等封闭式安全管理设施；（四）负责进出车辆的登记，停车场内车辆停放、行使秩序，疏导停车场出入口交通；（五）执行市公安交管部门制定的停车场管理规定。对车辆有看管要求的，应与乙方另行签订车辆看管协议。第十八条业主购买或租赁物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）的，应当向乙方交纳停车服务费，停车服务费收取标准为： 。业主购买或租赁的车位（库）不停放机动车的，可以按下列程序向乙方提出申请，免交停车服务费。业主向乙方提出申请；业主和乙方签订协议，明确车位（库）的空置起始日；（/（库不适用普通住宅空置车位（库）停车服务费减免政策，车位（库）空置情况下停车服务费按照全额（100%）交纳。第十九条业主租赁物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）的，应当交纳车位租赁费。收取标准为每月元/个。临时停放的，可按小时收取，收取标准为 ，但停放未超过两时的应当免费。经业主或业主大会依法表决同意，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域期租赁使用的，场地使用费收取标准为元/月；临时停放的，收取标准为元/小时。但临时停放未超过两小时的应当免费。第二十一条对进入本物业管理区域内进行应急处置、救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不收取机动车停放费。第二十二条乙方提供机动车看管、家政服务、专有部分维护等特约服务的，由业主与乙方另行约定收费标准。第二十三条乙方对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。26经业主大会或业主依法共同决定，本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部。乙方利用业主共有部分经营产生的收入，按下列规定执行：（一（二□每年□第二十五条甲方的权利义务（一）要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；（二）审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；（三）监督并协助乙方物业服务工作的实施，管理规约及公共管理制度的执行；（四）监督乙方对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；（五（六（七）督促业主及时足额缴交物业服务费、专项维修资金等费用；（八）及时答复乙方在物业服务中提出须决策、确认、协调的有关事项。（九）了解业主对物业服务的意见和建议，及时协调业主与乙方在履行本合同过程中产生的纠纷。（十） 。第二十六条乙方的权利义务（一）根据法律法规和本合同约定向业主收取物业服务费等费用；（二对逾期不支付物业服务费的行为乙方有权催告其在合理期限内支付拒不支付的乙方有权依法申请仲裁或者提起诉讼，每逾期一日按照未付金额的 %的标准收取违约金；（三）制订物业服务有关方案、制度并组织实施，按照物业服务标准和内容提供质价相符的物业服务；（四）接受业主监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主投诉；（五（六（七）根据法律规定建立健全信息公开制度，对物业服务、停车管理、公共收益及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式、服务内容、服务标准和投诉电话等在物业管理区域的显著位置公示；（八（九（十）物业装饰装修前，乙方应告知业主相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点27（十一（十二（十三）乙方不得从事下列损害业主合法权益的行为：违反本合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费；擅自增加收费项目、提高收费标准；非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息；擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收入；擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域；终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；损害业主合法利益的其他行为。（十四） 。第二十七条本合同中甲乙双方的通讯地址及业主购置的本物业管理区域内房屋单元的地址即为乙方与甲方、业主约定的通讯地址（业主与乙方另行书面确认的情况除外）。EMS特快专递的形式向甲方、业主寄送文件（或甲方、业主按通EMS特快专递的形式向乙方寄送文件），7日即视为送达；如因通讯地址无法送达或被拒收视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由被通知方自负。第二十八条本合同期限自年月日起至年 月日止。第二十九条经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可解除本合同。第三十条本合同终止时，乙方应在 日内退出物业管理区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给甲方决定自行管理的业主或者其指定的人配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。第三十一条违约责任（一乙方擅自提高收费标准的对超出标准部分业主有权拒绝支付己经支付的乙方予以返还，并向业主按多收金额的 %支付违约金；业主未按时足额支付物业服务费经乙方催告在合理期限内仍未支付的自逾期之日起每日按未付金额 %的标准支付违约金；（二（三除本条（二项情形外合同履行期限内乙方的服务未达到本合同约定的服务内容标准，承担违约期间服务费用 %的违约金，给业主造成损失的，予以赔偿；（四）甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付 元的违约金；对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿；（五） 。第三十二条免责条款以下情况乙方不承担责任：28（一）因不可抗力因素导致物业服务中断的；（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（三（四）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但关联业主不配合而造成损失的；（五（第三十三条本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，第三十四条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择以下第种方式处理：（一）向 人民法院提起诉讼。（二）向 仲裁委员会申请仲裁。第三十五条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。第三十六条本合同一式五份，甲、乙双方各执两份，报物业主管部门备案一份，由乙方于合同签订之日起十日内报送所在地物业主管部门备案。附件：总平面图物业管理区域划分意见书物业构成明细物业服务用房平面图及说明物业共用部位明细物业共用设施设备明细业主共有部分不动产登记明细物业服务分项标准、人员配置车位（库）平面图甲方（盖章）： 乙方（盖章）：业主委员会主任（签名）： 法定代表人（签名）：委托代理人（签名）： 委托代理人（签名年 月 日 年 月 日29附件一总平面图30附件二物业管理区域划分意见书31附件三物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房办公楼车 库会 所……合 计备 注32附件四物业服务用房平面图及说明33附件五物业共用部位明细房屋承重结构；房屋主体结构；公共门厅；公共走廊；公共楼梯间；内天井；户外墙面；屋面；传达室； 。34附件六物业共用设施设备明细绿地 平方米；道路 平方米；化粪池 个；垃圾中转站 个；水泵 ；水箱 ；电梯 ；信报箱 ；消防设施 ；公共照明设施 ；监控设施 ；避雷设施 ；共用天线 ；污水井 个；雨水井 个；机动车库 个 平方米；露天停车场 个 平方米；电动车集中停放车棚 个 平方米；电动车集中充电桩 ；共用设施设备用房 平方米；物业服务用房 平方米；21. 。35附件七业主共有部分不动产登记明细36附件八物业服务分项标准、人员配置37附件九车位（库）平面图38附 录 F（规范性）物业服务费收支情况公示模板尊敬的业主：年月日—年月日期间的物业服务费收支情况明细公示如下：一、物业服务费收费基本情况1、总住宅数： 户2、收费标准： 元/平方米/月（多层楼房） 元/平方米/月（高层楼房） 元/平方米/月（********）二、物业服务费收支情况明细物业服务费收支情况公示表项目本周期发生额（万元）备注一、物业服务费收支情况（一）物业服务费收费情况1．本周期物业服务费收入2．往期物业服务费补交收入（二）物业服务费支出情况1．管理人员工资、社会保险和福利费等2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3．物业管理区域清洁卫生费用4．物业管理区域绿化养护费用5．物业管理区域秩序维护费用6．管理、办公及其他费用7．物业服务企业固定资产折旧8．物业共用部分及公众责任保险费用9．管理酬金10．税金11．其他（分项逐个列出）物业服务费收支余额二、物业经营收支情况（一）物业经营收入情况1．公共收益（车辆管理、电梯广告、共用场地费、租赁费等）2．有偿服务收入（分项逐个列出）39（二）物业经营支出情况1．公共收益经营支出（人工费、保洁费、维修费、能源费及物料支出、管理酬金、税金、返还共有收益等）2．有偿服务经营成本物业经营收支余额三、上期收支累计结余四、至本周期末收支累计结余五、至本周期末业主累计欠物业服务费如对上述情况有不同意见或需要反映问题，请向**物业服务企业（0538—*******）或**社区（0538—*******）及时反映。公示时间：****年**月**日至**月**日**物业服务企业（盖章）****年**月**日40附 录 G（规范性）泰安市普通住宅物业服务等级标准住宅物业服务基本要求服务机构应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：——有委托方提供的服务场所；——配备满足服务需要的设施设备；——服务窗口应公示物业服务等级、服务内容、收费标准、投诉渠道等；提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；——有客户服务人员，为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。人员物业服务人员应符合以下要求：——具有良好的职业道德；——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得相应岗位资格证书；——进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；——定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。规章制度物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：——物业服务方案；——岗位职责、工作流程及服务规范；——内部管理制度，如安全管理制度、财务管理制度等。财务管理应符合以下要求：——物业服务收费应符合《物业服务收费管理办法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、《关于贯彻落实〈山东省物业服务收费管理办法〉的通知》（泰价费发〔2018〕94号）等相关要求；——为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；——规范操作，账目清晰。档案基本要求主要包括：41——工程竣工验收档案；——项目竣工综合验收档案；——物业承接查验档案；——其他资料。主要包括：——设施设备管理档案；——装饰装修管理档案；——业主或物业使用人档案；——物业服务日常管理文件、记录；——公共秩序维护与管理档案；——应急事件处理档案；——处理投诉档案；——其他资料。消防管理消防安全防范管理应符合国家和省消防安全管理规定。协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。应符合以下要求：——制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；——制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；——工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；242——建立消防档案，存档备查；——其他依法履行的消防安全职责。消防安全防范服务应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：——与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；——保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；11时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；——水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查；——设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；42——确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，消防泵房每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保证消防栓箱内各种配件完好；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；——发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安、消防等部门。服务质量等级一星级服务标准综合服务管理前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。824报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。1房屋、共用设施、设备维护与管理服务每年第四季度制定下一年度维修养护计划。业主（物业使用人）装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，对于劝阻、制止无效的，应及时报告业主委员会、社区和有关部门进行处理。发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主并向社区和有关部门报告。发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会、社区及有关相关部门并安排专项维修。雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。对危险隐患部位设置安全防范警示标志。路灯、楼道灯满足日常使用要求。1保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。公共秩序维护服务人员要求：43——公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序；——对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。门岗要求：——建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；——保障值班电话畅通，接听及时；——主出入口有专人值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记；——对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；——对装修及其他临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；——保持出入口道路畅通。巡逻要求：——每8小时在小区内巡逻1次；——巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。车辆管理要求：——小区内应设置简易的交通标志；——按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时向社区和有关部门报告；——发现停车场道闸、照明、消防等设备设施损坏时，告知业主委员会、社区和有关部门并安排专项维修；——车场、车库不应私自改建、分隔、拆除；——非机动车应定点停放。紧急事故防范要求：——对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告社区和有关部门，并协助其实施维修；——每年至少组织1次应急预案演习。保洁服务楼内保洁要求：——楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1次；——楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次；——电梯轿厢地面、四壁每周清洁1次。外围保洁要求：——道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；——绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次；1垃圾收集及处理要求：——按照标准设置垃圾分类设施，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；——建筑垃圾设置临时存放点，按照约定及时外运；——垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。绿化服务44对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护。定期清除绿地杂草、杂物。无大面积病虫害。二星级服务标准综合服务管理前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。824316017080%以上。房屋管理与维修养护服务每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（物业使用人对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，对于劝阻、制止无效的，应报告业主委员会、社区和有关部门进行处理。每年对房屋结构、涉及安全使用的部位进行巡查，发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主并向社区和有关部门报告。1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。1适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。房屋巡查时发现损坏的及时安排专项修理。保修期内的，应及时协调建设单位进行维修；保保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。共用设施设备维修、保养服务对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。70%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。145保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。协助公共秩序维护服务人员要求：——对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。门岗要求：——建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；——保障值班电话畅通，接听及时；——主出入口有专人值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记；——对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；——保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。巡逻要求：——制定巡查方案，每6小时巡查1次；——不定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通；——巡查中发现异常情况，应立即通知社区和有关部门并在现场采取必要措施。车辆管理要求：——小区内设置简易的交通标志，地面有停车点；——定期对交通标识、车位线等进行维护管理；——按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，对不按规定停车的行为进行劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时向社区和有关部门报告；——车场、车库不应私自改建、分隔、拆除；——非机动车应定点停放。紧急事故防范要求：——对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告社区和有关部门，并协助其实施维修；——每年组织1次以上应急预案演习。保洁服务46楼内保洁要求：——楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次；——楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次；——电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次。外围保洁要求：——道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；22——停车场、车棚地面每周清扫1次；——门卫、岗亭每周清扫2次；1垃圾收集与处理要求：——按照标准设置垃圾分类设施，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；——建筑垃圾设置临时存放点，按照约定及时外运；——垃圾桶、果皮箱每半月清洁1次。卫生消杀要求：——针对灭蚊、蝇、蛇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀；——配合社区和有关部门开展有害生物防治、疫情防控等相关工作。绿化服务对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护。20%。70%。树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。三星级服务标准综合管理服务前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。82424302（预约除外）。31317028085%以上。47房屋管理与维修养护服务房屋管理要求：——每年第四季度制定下一年度维修养护计划；（门——楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固，使用安全；巡查与维修养护要求：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况，应及时告知相关业主并向社区和有关部门报告；——每年检查1次墙体、墙面；——每年检查1次顶棚；——每年检查1次楼梯、扶手；——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每年全面检查1次楼板、地面砖；——每季巡查1次小区各标识；——每月全面检查1次公共门窗；——每月巡查1次路面、侧石、井盖等；——每月巡查1次围墙；——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。装饰装修管理要求：——装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理；——委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。业主自行清运装修垃圾的，物业服务企业应督促其采用袋装运输或密闭运输的方式及时清运。共用设备设施运行、维修、保养服务发现共用设备设施损坏的及时安排专项修理。保修期内的，应及时协调建设单位进行维修；48保修期满后，属于物业服务费用中支出的维修项目，应在3日内组织修复，需要使用专项维修资金的，3公共照明设施要求：185%以上，院落照明灯按时开启，满足使用要求；——公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；——灯具基本无损坏，完好率85%以上。雨污水排放设施要求：——公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通；——雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞；——污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；——雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、清挖；——定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。安全防范设施要求：24——门禁系统：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故221——周界防范系统：主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；248防雷接地系统要求：——每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复；——高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。公共秩序维护服务人员要求：5540——有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备；——配备对讲装置或必要的安全护卫器械。门岗要求：49——建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；——保障值班电话畅通，接听及时；——主出入口设专人24小时值勤，按照委托合同要求进行车辆管理、访客登记；——对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；——对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问；——保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。巡逻要求：——制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；——每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通，对擅自占用、乱堆乱放现象及时劝阻；——巡查中发现异常情况，应立即通知社区和有关部门并在现场采取必要措施。车辆管理要求：——按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；——定期对标识牌、标线等设施进行维护；——停车场道闸、照明、消防等设备设施配置齐全并保持正常使用；——车场、车库不应私自改建、分隔、拆除；——非机动车应定点停放。监控要求：——设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实；——监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理；——监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。紧急事故防范要求：——对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告社区和有关部门，并协助其实施维修；——每年组织1次以上应急预案演习。保洁服务楼内保洁要求：——楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次；——楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次；——天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次；——共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净；——电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。外围保洁要求：50——道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行；——绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物；——水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物；——休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物；——3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净；——标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净；——天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅；——设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。车库、车棚要求：——地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水；——天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网；——门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。垃圾收集与处理要求：——合理布局生活垃圾集中投放点，按照标准设置垃圾分类设施，协助做好垃圾分类工作；——垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；——建筑垃圾设置临时集中存放点，按照约定及时外运；——垃圾桶、果皮箱每周至少清洁1次，每半月消杀1次。卫生消杀要求：——蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹；——配合社区和有关部门开展有害生物防治、疫情防控等相关工作。绿化服务对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果。15%。90%，土地无明显裸露。适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害。树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。四星级服务标准硬件设施要求0.8/户。住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统等安全防范设施。3525%。新建小区应建设电动自行车集中停放和充电场所。综合管理服务前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认