投资性房地产论文

投资性房地产论文投资性房地产论文房地产具有投资和消费的二重性，消费性是其基础属性，而投资性是建立在消费性基础上的。下文是学习啦我为大家整理的关于投资性房地产论文的范文，欢迎大家浏览参考!投资性房地产论文篇1浅谈投资性房地产准则[摘要]本文重点讨论投资性房地产的核算。投资性房地产的核算能够采用成本形式和公允价值形式分别进行核算。[关键词]投资性房地产核算成本形式公允价值形式2006年财政部出台了新的会计准则,新准则包括基本准则和38项详细准则。这次公布的新准则是在我国当前的经济形势和国际会计趋同的大背景下诞生的,体现了我国当前的经济情况和国际会计准则发展的方向。这里重点讨论投资性房地产这一准则,研究投资性房地产的核算。投资性房地产的核算能够采用成本形式和公允价值形式分别进行核算,详细分析如下。一、采用成本形式核算投资性房地产采用成本形式核算投资性房地产,能够分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:1.投资性房地产的初始计量投资性房地产应当根据成本进行初始计量。不同;的房地产其成本构成不同:(1)外购的投资性房地产。对于企业外购的房地产,只要在购入房地产的同时开场对外出租(自租赁期开场日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造的投资性房地产。企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只要在自行建造或开发活动完成(即到达预定可使用状态)的同时开场对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确以为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产到达预定可使用状态前发生的必要支出构成。(3)作为存货的房地产转为出租。企业将作为存货的房地产转换为采用成本形式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记投资性房地产科目,原已计提跌价准备的,借记存货跌价准备科目,按其账面余额,贷记开发产品等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。(4)自用房地产转换为投资性房地产。企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确以为固定资产或无形资产,自租赁期开场日或用于资本增值之日开场,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本形式计量的投资性房地产时,应当根据固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。2.采用成本形式下的后续计量企业通常应当采用成本形式对投资性房地产进行后续计量,可以以采用公允价值形式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种形式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量形式。在成本形式下,应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当根据资产减值的有关规定进行处理。3.处置投资性房地产处置投资性房地产分为出售和收回自用二种情况:(1)出售投资性房地产。企业出售投资性房地产应当将获得的收入计入其他业务收入,投资性房地产的账面价值计入其他业务成本,发生的营业税计入营业税金及附加。(2)出租转为自用。企业将本来用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时,在采用成本形式下,应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。二、采用公允价值形式核算投资性房地产采用公允价值形式核算投资性房地产,可以以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:1.采用公允价值形式下的初始计量(1)采用公允价值形式的前提条件。企业只要存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得,才能够采用公允价值形式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量形式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值形式进行后续计量。在极少数情况下,已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明某项房地产在完成建造活动后初次转为投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠获得的,应对该投资性房地产采用成本形式计量直至处置,并且假设无残值。注意,这是今年的一个新变化。采用公允价值形式进行后续计量的投资性房地产,应当同时知足下列条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市,应当为投资性房地产所在的城区。②企业能够从活跃的房地产交易市场上获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,进而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境一样、性质一样、构造类型一样或相近、新旧程度一样或相近、可使用状况一样或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境一样或相近、可使用状况一样或相近的土地。(2)采用公允价值形式下初始计量的账务处理。①外购和自建的投资性房地产在初始计量时,采用公允价值形式与成本形式入账价值确实定方法一样,不同点在于应设置成本明细科目,以便区分公允价值变动。②将存货和自用资产转为出租,房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租,应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值,公允价值与原账面价值之间的差额,假如公允价值大于账面价值,其差额计入资本公积――其他资本公积假如公允价值小于账面价值,其差额计入公允价值变动损益。这样处理的目的,是为了防备企业通过转换用处来调增利润。A.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值形式计量的投资性房地产时,应当按该项房地产在转换日的公允价值,借记投资性房地产(成本)科目;原已计提跌价准备的,借记存货跌价准备科目;按其账面余额,贷记开发产品等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记公允价值变动损益科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记资本公积――其他资本公积科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入,借记资本公积――其他资本公积科目,贷记其他业务收入科目。B.企业将自用房地产转换为采用公允价值形式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记投资性房地产(成本)科目;按已计提的累计摊销或累计折旧,借记累计摊销或累计折旧科目;原已计提减值准备的,借记无形资产减值准备、固定资产减值准备科目;按其账面余额,贷记固定资产或无形资产科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记公允价值变动损益科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记资本公积――其他资本公积科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益,借记资本公积――其他资本公积科目,贷记其他业务收入科目。2.采用公允价值形式进行后续计量的会计处理企业采用公允价值形式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产获得的租金收入,确以为其他业务收入。3.投资性房地产的处置(1)出售。出售采用公允价值形式计量的投资性房地产时,应将出售收入计入其他业务收入,将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入公允价值变动损益和资本公积――其他资本公积的金额转入其他业务收入。详细账务处理是:按实际收到的金额,借记银行存款等科目,贷记其他业务收入科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记其他业务成本科目;按其成本,贷记投资性房地产――成本科目;按其累计公允价值变动,贷记或借记投资性房地产――公允价值变动科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记公允价值变动损益科目,贷记或借记其他业务收入科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入其他业务收入,借记资本公积――其他资本公积科目,贷记其他业务收入科目。(2)出租转为自用。企业将采用公允价值形式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。详细账务处理时:转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记固定资产或无形资产科目,按该项投资性房地产的成本,贷记投资性房地产――成本科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记投资性房地产――公允价值变动科目;按其差额,贷记或借记公允价值变动损益科目。三、投资性房地产后续计量形式的变更1.企业对投资性房地产的计量形式一经确定,不得随意变更。以成本形式转为公允价值形式的,应当作为会计政策变更处理,将计量形式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。详细例子可详见会计政策章。2.已采用公允价值形式计量的投资性房地产,不得从公允价值形式转为成本形式。参考文献:[1]中国财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.[2]中国财政部.企业会计准则―应用指南[M].北京:中国财政经济出版社,2006.投资性房地产论文篇2试谈投资性房地产审计问题一、我国企业投资性房地产审计中存在的问题(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比拟新的概念，在审计实务缺乏详细的审计业务准则。由于投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。(二)缺乏针对性的审计程序目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在下面几方面的缺陷：第一，未能准确确实定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响真实性，也会影响完好性第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量形式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计经过中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业慎重;第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值确实定、公允价值变动损益确实定、计量形式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值确实定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。根据现有的评估形式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用将来现金流量折现法，而在如今租售比到达300-400倍的情况下，以租金作为将来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的;二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，假如按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体如今下面两个方面：一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的经过中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易遭到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计经过中不能保持应有的独立性和职业慎重，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即使在审计经过中发现客户的投资性房地产存在问题，出于本身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但本人的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员把握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，固然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经历、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。二、完善投资性房地产审计的策略(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计经过中不会成为被遗忘的角落;在审计施行阶段，根据详细情况确定能否对投资性房地产施行控制测试，重点是怎样对其施行本质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其施行细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行具体审计;在审计报告阶段，在构成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价能否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以构成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查下面几个关键点，以保证审计质量：第一，审查投资性房地产的真实性和完好性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权能否归被审计单位所有，能否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，能否被用于抵押和担保，尤其应关注能否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注能否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，十分要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分能否能够单独计量和出售为根据判定其能否应作为投资性房地产核算。第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务能否真实，相关的手续和法律程序能否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理能否正确，十分应关注能否存在关联方业务;对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算能否正确。第三，检查投资性房地产的计量形式，对于以公允价值形式计量的，应关注能否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠获得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠获得时，能否将投资性房地产从公允价值形式转变为成本形式计量，此外，还应检查能否将所有投资性房地产都按一种形式计量，防止出现部分投资性房地产以成本形式计量，部分投资性房地产以公允价值形式计量的情形出现。(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现估价与分摊这一详细审计目的，对于以成本形式核算的投资性房地产应把握下面几个关键之处：第一，初始确认的审计，应关注其能否按实际成本入账，即外购的投资性房地产能否以其购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出作为其初始确认成本，自行建造的投资性房地产，能否以其到达预定可使用状态前发生的必要支出作为其初始确认成本，而对于由公允价值形式转换为成本形式的投资性房地产能否按该资产在转换日的账面价值作为入账成本，验证投资性房地产初始成本的准确性。第二，后续计量的审计，主要关注能否根据固定资产和无形资产的相关规定，对投资性房地产