2023年地产行业投资策略分析报告：地产黑铁时代房企压力

地产黑铁时代房企压力上升2023年地产行业投资策略2022年

11月疫情压力令销售雪上加霜根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两年平均之6.7%。2022年首9个月累计销售同比下跌26%。单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫情防控影响，情况继续恶化，今年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比下跌約20%，九月跌幅更收窄至14%。销售面积同样出现下跌，

2022年首9个月累计销售面积同比下跌22%。全国商品房整体销售额全国商品房整体销售面积月度商品房销售额月度商品房销售面积亿元同比万平米同比30,00016030,000120140120100806040200-20-40-6010080604020025,00020,00015,00010,0005,000025,00020,00015,00010,0005,0000-20-40-602018-01

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2022-01商品房销售额（左）

当月同比〔右）商品房销售面积（左）

当月同比〔右）：国家统计局、安信国际：国家统计局、安信国际2百强房企销售劣势，但六月明显改善截至2022年10月，百强房企全口径销售总额59,223亿元，同比下跌44.6%

。百强房企权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45%。百强房企操盘销售金额52,251亿元，同比下跌44%。大部份主流房企均录得负增长，六月单月销售明显改善。六月单月销售8311亿元，环比上升60.1%

。7-10月回落至6,000亿元之水平，但高於1-5月平均值的5280亿元。百强房企操盘销售百强房企权益销售亿元百强房企操盘销售亿元百强房企权益销售同比同比18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000200%14,000200%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000150%100%50%150%100%50%0%0%-50%-100%-50%-100%2019-012020-012021-012022-012019-012020-012021-012022-01操盘金额（左）当月同比（右）权益金额（左）当月同比（右）：克而瑞数据、安信国际：克而瑞数据、安信国际3金九银十成色不足百强房企整体销售9月下跌26.5%（同比）、10月下跌31.7%。「金九银十」主流房企中，同比正增长有：招蛇、华润、中海、金地、建发、越秀、滨江、中铁建、华发等。同比跌幅较高的有：碧桂园、绿地、旭辉、融创、新城、远洋、世茂、美的、中南、中骏、中梁等。国企销情明显比较理想。9、10月TOP50房企銷售情況亿元同比增速9月銷售額（左）10月銷售額（左）同比增速（右）1,000150%800600400200-100%50%0%-50%-100%碧

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地产建城产：克而瑞数据、公司资料、安信国际4房企销售受压规模愈大，跌幅愈小。累计销售排名首10位之房企平均跌幅为31%、第100-200位平均約60%。其中，保利、华润、招蛇、绿城、滨江、建发跌幅相对较低。另外越秀地产的累计銷售同比為+12%，銷售情況远好于其他百强同业。首50位房企销售额及同比增长（首三季）亿元房企销售情况銷售額（左）同比增速（右）4,0003,6003,2002,8002,4002,0001,6001,20080090%60%30%0%-30%-60%-90%-120%400-碧

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团城：克而瑞数据、公司资料、安信国际5大型房企下跌幅度较小

按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。

小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。

撇除国企影响，小型房企的销售复苏情况仍然较弱。TOP10房企1-10月销售变动排名11-30位排名31-100位一

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、佳兆业、奥园等，大多是出险房企。主流房企中，以越秀地产排名升幅较佳。，其他基本不变。房企销售排名变动销售排名变动2022年首三季排名排名变动（对比2021年底），红色比表上升、绿名代表下跌120406080碧保万中华招金龙绿融中滨旭绿建新越华远中世首美金卓中仁中融中雅中电路华万新阳城武中龙中海时金合联宝保祥荣富正禹佳奥建桂利科海润商地湖城创国江辉地发城秀发洋国茂开的科越梁恒南信骏居交建劲侨达希光建汉粮光国伦代辉景发龙利生盛力荣洲兆园业园发地地置蛇集集中中金集集控房控地股集铁集股置集集控置置集集乐房地集城集望城集城大集

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团团产产城：克而瑞数据、公司资料、安信国际7百强房企买地转为审慎房企首9个月买地金额排名据统计，百强首9个月累计买地金额约13,159亿元，同比下降58.5%。保利发展华润置地中海地产招商蛇口滨江集团万科地产建发房产绿城中国越秀地产华发股份中国铁建中国金茂龙湖集团象屿集团中建东孚广州地铁葛洲坝大家房产国贸地产武汉城建中建二局城建发展深圳地铁中交房地产杭州城建北万置业伟星房产珠江投资兴创地产碧桂园拿地比率较高的以国企为主。在房企流动性压力之影响下，不少城市在土拍时降低了集中供地门槛，规模小于去年集中供地。从拍地的情况而言，仍然以国企为主。百强中，国企买地金额约9,196亿元，约占70%。根据克而瑞统计数据，百强房企2022年首9个月，按新增土储金额计算，头十位中，国企占了9席。保利置业苏高新集团颐居建设陆家嘴新希望地产首开股份大悦城控股金地集团电建地产大华集团亿元-200400600800

1,000

1,200：克而瑞数据、安信国际8房貸需求偏弱房地产贷款余额截至2022年九月为532,900亿元，同比增速持续回落至3.2%。房地产开发贷余额为126,700亿元，同比上升4.2%。个人住房贷余额为389,100亿元，同比上升4.1%，增速从2017年开始持续回落。

2022年（首9个月）新增居民户中长期贷款为23,200亿元，2022年每月都是减增状态。

各地房贷利率最低可降至4.25%，居民户购房需求仍然偏弱。房地产贷款余额（环比）新增居民户中长期贷款贷款余额环比变化新增居民户中长期贷款環比亿元2019年2020年2021年2022年10%9,5008%6%4%2%0%-2%7,5005,5003,5001,500(500)2010

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12月房地产贷款余额个人购房贷款余额：中国人民银行、安信国际：中国人民银行、安信国际9大中城市房价下跌从去年下半年开始，在积压多时的调控，加上房企爆雷、经济放缓等因素下，房价有所下跌。多地政府尝试对其设置底线，多个城市对房产降价做出了限制。从各线城市看，九月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%

、二线城市环比下降0.2%

、三线城市环比下降0.4%

；一线城市二手商品住宅销售价格环比持平、二线城市环比下降0.3%

、三线城市环比下降0.5%。一线城市在新建及二手市场都较佳，低能级城市从2022年开始，价格持续下跌。新建商品住宅价格指数（相对2017年初）二手住宅价格指数（相对2017年初）70个大中城市新建商品住宅价格指数70个大中城市二手商品住宅价格指数相对140相对一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市130125120115110105100135130125120115110105100201720182019202020212022201720182019202020212022：国家统计局、安信国际整理：国家统计局、安信国际整理10商品房成仍然交疲弱全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首10个月约1,076,519套及11,744平米，同比下降27.5%及25.5%，下跌幅度在修复中，但跌幅仍然较大。根据高频数据显示，30大中城市六月份每周成交套数约19,440

、

26,300

、

38,300

、

40,900套，高于五月份平均值19,400套；每周成交面积约211万、281万、441万、454万平米，高于五月份平均值206万平米。但七、八月回落至26,500套

/

315万平米之水平。九、十月套数回升至28,000套

，但面积降至284万平米之水平。全国大中城市成交套数全国大中城市成交面积30大中城市商品房成交套数（当周值）30大中城市商品房成交面积（当周值）套数万平方米60,00060050,00040,00030,00020,00010,000-500400300200100-11：同花顺金融、安信国际：同花顺金融、安信国际房屋新开工面积下跌今年中国房屋新开工面积进一步收缩。根据国家统计局，首9个月房屋新开工面积比上年同期下降38%

，跌幅扩大中。自去年下半年开始，中国房屋新开工面积一直在收缩，新开工面积同比增幅从2021年7月开始转为负数，而且按月跌幅逐步增大。累计动工对销售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有轻量回升，但6月又回到1倍以下。房屋新开工面情況倍30%20%10%0%动工对销售比（右）12个月平均动工量同比（左）3.32.82.31.81.30.8-10%-20%-30%-40%20122013201420152016201720182019202020212022：国家统计局、安信国际整理12地产投资持续减少根据统计局数据，首9个月的累计土地购置费约33,312亿元，同比增长下降5%。房地产开发投资完成额累计值同比下跌8%，跌幅扩大中。增速从去年下半年开始持续回落，在疫情影响之下，今年第二季度投资出现负增长。第三季度的负增长进一步扩大。土地購置情況房地产投资情况土地购置费每月房地产开发投资完成额亿元50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000亿元20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月同比50403020100(10)(20)02015

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2022：国家统计局、安信国际：国家统计局、安信国际13调控由从严变从宽，再到放松疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。在2020-21年初先后推出「三道红线」

、

「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。

2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原则。

2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。全国商品房销售情况及大事件商品房销售额国八條累計同比商品房销售额土地集中供应银行房贷限制三道红线亿元同比%国五條30,000

国十條317

调控802016

限购限贷5部门集体出招25,00020,00015,00010,0005,0000330二套房放松6040200疫情爆发政策放松釋放流動性，住房不炒930房贷新政但坚持住房不炒恆大違約万科：「黑铁时代」-20-40万科喊「活下去」01-10

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01-22：国家统计局、媒体报道、安信国际整理14政策出台力度逐步升级从3月国务院、央行等集中发出支持地产的信号后，愈来愈多政策出台。地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。郑州作为首个放松调控的二线城市，高能级城市放松调控就此被拉开。調控放鬆可分為以下幾類：放寬限购、放寬限售、降低首付比例、购房补贴等。針對房企的措施：预售资金监管、支持房企融资等。2022上半年放松政策统计房地产贷款利率走势5年LPR5年LPR（左）首套房（右）二套房（右）房贷利率首付限售4.9%6.1%4.8%4.7%4.6%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%4.0%5.8%5.5%5.2%4.9%4.6%4.3%4.0%限购限价补贴公积金人才购房二手房05010015020019-0920-0320-0921-0321-0922-03：中指院、安信国际整理：贝壳研究院、安信国际整理15加息周期雪上加霜中国房地产美元债ETF从去年7月开始下跌超过80%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。地方国企升至10%

，央企亦升至5-6%

。根据美国利率期货显示，市场预计11月高达80%机率将再次加息75个基点。美国10年期债息升超过4%。美国利率预计要到明年才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。中国房地产美元债ETF价格ETF价格（港元）45040035030025020015010050-：彭博、安信国际16新发债项基本以国企为主购房者置业信心疲弱，市场走出底部还需要时间。在市場動蕩時，

融資傾向國企。美元债到期情况第四季到期2023年第一季到期第二季到期中海发展融信中国华南城绿地除了城投、展期衍生的新發債務外，基本上沒有新的美元債發行。万达集团世茂服务花样年德信中国当代置业宝龙地产弘阳地产佳源国际朗诗地产港龙中国卓越商业九龙仓集团绿景中国碧桂园美国加息周期，内房债更忝压力。禹洲集团正荣地产华夏幸福保利发展越秀地产中国奥园龙光集团路劲景瑞控股旭辉控股蓝光发展时代中国新湖中宝合生创展泰禾集团祥生控股力高集团上坤地产银城国际(百万美元)1,000-2004006008001,2001,4001,6001,800：彭博、安信国际17盈利能力修复需时

土地价格上升、加上限价，房企盈利能力持续回落。

港股主要房企平均毛利率下降至18%以下。

港股主要房企平均核心净利率（经调整）下降至8%以下。主要头部房企毛利率情况主要头部房企核心净利率情况港股头部房企平均毛利率港股头部房企平均核心净利率(经调整)35%30%25%20%15%10%13%12%11%10%9%8%7%6%2014

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2021：公司资料、安信国际整理：公司资料、安信国际整理18三道红线只供参考

剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

房企重点工作为如何降档，把负债移出表外。

绿档房企亦可出险爆雷。资产负债率（剔除预收款后）现金短债比净负债比率中海地产华润置地雅居乐建发国际龙湖地产中海地产绿城中国万科地产华润置地美的置业碧桂园建发国际中梁地产华润置地中海地产万科地产美的置业碧桂园建发国际弘阳地产旭辉集团中国金茂龙湖地产宝龙地产禹洲集团融信中国新城發展越秀地产万科地产时代地产美的置业绿城中国中梁地产龙光集团碧桂园雅居乐旭辉集团新城發展中梁地产越秀地产宝龙地产中国金茂融信中国弘阳地产雅居乐新城發展越秀地产龙湖地产弘阳地产融信中国绿城中国中国金茂旭辉集团宝龙地产时代地产龙光集团禹洲集团正荣地产龙光集团正荣地产时代地产禹洲集团正荣地产10%40%70%012022上半年22021年30%50%

100%2022上半年150%2021年200%2022上半年2021年：公司资料、安信国际整理：公司资料、安信国际整理：公司资料、安信国际整理19城市分化将持续下去主要房企土储货值按城市能级分布

人口是一切经济社会活动的基础，人口流入高能级城市，未来去化较有保障。越秀地产中海地产万科地产中国金茂龙湖地产华润置地绿城中国新城发展美的置业碧桂园

区域上以长三角、大湾区为核心。

高能级城市看重产品竞争力及品牌效应。

大前题是能够活下来0%20%40%60%80%三线以下三线二线准一线一线：公司资料、安信国际整理20物管强者恒强

碧桂园服务仍然是规模最大的物管公司。

碧服主要受受其去年所做的并购项目，于上半年并入，导致有跨越式的增长。

其他物管公司的规模增长受房企资金链问题，导致项目交付、拓展及并购活动受阻。

增长明显放缓。主要物管公司合約面積（2022年6月）主要物管公司新增合約面積（2022上半年）碧桂园服务雅生活服务绿城服务碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业保利物业中海物业中海物业融创服务融创服务永升生活服务金科服务永升生活服务金科服务新城悦服务新城悦服务-5001,0001,5002,000-50100150200：公司资料、安信国际整理：公司资料、安信国际整理21收入环比倒退、毛利率下行

从收入、毛利来看，物管公司普遍是下跌的。综合约40家物管公司的财报情况，收入同比下跌的有10家、环比下跌的有24家。

毛利率同比下降的有27家、环比下跌的有19家。

净利比下跌的有20家、环比下跌的有16家。主要物管公司收入情况主要物管公司毛利率情况1H202H201H212H211H221H202H201H212H211H2240%35%30%25%20%15%10%5%25,00020,00015,00010,0005,000-0%新城悦服务金永升生活服务融创服务中保利物业绿城服务雅生活服务碧新金科服务永升生活服务融创服务中海物业保利物业绿城服务雅生活服务碧桂园服务科服务海物业桂园服务城悦服务：公司资料、安信国际整理：公司资料、安信国际整理22