世联理论豪宅别墅KI体系

豪宅别墅KPI体系世联研究理论2006.2.13[关键字]：豪宅、别墅[简介]：此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。2豪宅别墅的KPI体系：KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间3达旷标文动论作关驴键摸驱泡动盆因狼素通理过局项洽目趟调脖研烟和理客盈户饭调唐研专，雹可微清递晰岁的朴圈家定树出湿豪妄宅忧别怪墅想的悟产血品局要秒点1姓.伐地树段2米.配环卸境6衰.演建程筑还风剥格3愉.揭户搞均锄资律源4挎.蛮居韵住斯私阁密疯性5量.的户先型狮设尘计项骄目器调冒查盯与饰客趋户视调浴查尽均旅显疮示仙：肤高劣总颠价顾别辫墅棒项炮目唉的美市额场虹认层可索和狱客继户抵接予受存每在谊关征键忆驱女动忧因钟素决：孕地龄段旺、花内喉环广境乘。其阳他足要务素戴则袍依兽据掠项圆目俘条拢件搏的限不耽同简和俗客投户侍自垂身大需郑求气的甘各誉异鸟而跳各不有促标演准腹，富但坐各蜜要难素纵并定非驶决杰定迷性丑影些响勉因秩素汉。4项艘目房诚调脏研剧中扩发筒现泽：颂地渴段吴优后势烈是上豪熊宅迟别嫂墅神所鲁必界须须具吩备跑的徐优江势项目名称地段优势之所在项目致命伤与不足之处晴翠园温榆河、机场高速直达处于飞机航道正下方，噪音影响极大碧海方舟北四环外亚运村成熟区域姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。东山墅东四环连接东部生活区为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响西山美庐西五环中部容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源长岛澜桥香江核心区域，机场高速直达千万别墅与类别墅物业混合优山美地天竺别墅核心项目，成熟别墅区内社区存在较高比例租住人口碧水庄园八达岭高速路直达，传统别墅区社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时财富公馆香江核心区域，机场高速直达-别恩墅察是全土悲地挤稀营缺耻性兔的疮最号佳啄体敏现瓶。橡地妈段液的货不兄可刃复允制出性侍使坝其掏在抖众未多咱影扯响横因散素宏中碧已荐经陡成长为“页压密倒佣性应”洽因根素。络豪漂宅健级舒别恼墅歇必血须牺具视备采在胶地晴段之上俘的泽优飞势虫。5豪悬宅菠的快地熟段其分袖类豪阀宅原别编墅集的逗地柄段匆优在势眠可例细活分愿为破三劈燕种露情上况众，第连一尽类渴：够具初备傅与哭城险区佩距恒离拐近寸的帝地有段见优突势第六二呆类瓣：怒位权于窜成蹄熟橡别野墅生圈义内俘的推地仅段疲优拥势第礼三落类净：氧位障于汗城验市迫特简殊排人同文被传拦统京区凉域乒的兽地途段抄优铲势（泰案叔例任：巨优循山演美表地虹、务晴胃翠越园惰）（蒸案奖例久：持东租山衣墅膜、颤碧肥海攻方跳舟参）（傲案岔例妇：敢西榴山否美靠庐随）本臭项械目钳具动备端位卵于帽“惜近鄙城贩区南的拿成疗熟起别撒墅验圈展”踏内秋的窜双限重安地象段某优粒势逗。6达匪标储动货作关稼键坝驱谅动普因沿素1伴.恋地浅段2销.艰环锅境6迹.朱建短筑在风铃格3混.仔户震均杆资集源4臂.圆居钥住怒私母密针性5旁.僵户薪型坡设牌计7遵/藏2健4延/合2赤0芬2睛37别守墅粮产棚品般的爹内随涵梯和辞客铃户艇的衫购他买昂目细的篇决积定榆了餐豪畏宅度别涛墅悦项滑目宪均避在霸内汁部革环其境锁上纤大痒做诉文菊章碧兄水户庄邀园遭-牢3投4权4肥亩烛中来心民湖大劝湖播山猪庄麦-燃带肠状川绿膏化小公补园长它岛材澜笛桥轮-窜6蒙0辩m图宽耻的甘人城工酿河止道晴睁翠污园包-跪入仁口究林根荫向道西母山镜美辨庐籍-惜依竞香倒山疼而寻居东偏山悔墅贝–卵依部坡花而叔居8内拼环经境霜的彻打届造气方但式事可移分委为赠三怪种裕，浊对假客怖户盲的因冲类击策力版则银有扮所苏差突异A馆.抢大屠规得模颜制阴胜B辩.味局醋部曾特此色歉处辰理C情.灯精她致器细等节按滴照显对况客楼户逐的序[帝打灾击缝力蜻]爹排县序大劫面掀积秘水屠体宽牢敞文的忙流龙动扫水步系成轻规柿模烈的盖树教种大貌面衫积怎草抬坪入著口魔隐宇蔽煤处津理外略部鹊绿蹈地较处狮理地椒形规变燥换精奏致社园余林矮小哀品情毫趣疮空存间味处盼理9“炎大从规版模土制喜胜筒”觉是吼目哨前围最蚁具腔效奸果敏的房诚处蓝理送手性法大捏手就笔退打芽造宣内英部奸景穷观，勤是竹目浓前淹豪乎宅拢别搭墅赢最貌为倒常改见垄的窗处扫理施手亭法自，潜也扫是搬“期必滨要冶动况作狸”宪。大佣湖边面-姨碧艳水沸庄强园须3捷4亲4讯亩降人星工奋湖猛，吃在愚豪寻宅腾客制户避群场中愈的晓认筹可桂度屠极喂高惨，刮沿塑湖支2绝0婚0换0轰万舱元约别棉墅艺极掠为墨抢贞手丈。宽止敞做的洲河幅道使/凉水戒系-染长照岛姓澜夜桥皂引臭入胜温贫榆圣河池支央流乓水铸体蚀，斗在具社幅区灰一唉侧促建什造牌宽延度逃6脉0逼m大需草签坪-柳气埋候强条坝件梁决咽定蒸了刷北恋京棒不鸽具疮备远建宽造赠大塘规怨模侵景每观亚草里坪毅的革条鞋件巩，推碧封海喊方怖舟害凭惹借艺高弓尔黑夫备球时场帆的热“流球纷道捆景蜘观冬”丈成覆为她北梨京芬为信数摧不菊多膨的等球皇场岗别矩墅地。1弄0“炉依深水按而课居苍”涌的乱生测活译状扰态祥已厕经匪成俯为间豪挠宅武客武户贷骨型子兽里沫的纠情敞节长里岛阿澜露桥狸总消规零图优违山斤美季地以总鹊规狭图晴撒翠晓园洁总呈规莲图客划户娘访懂谈汇显揭示盛，念豪敞宅智客环户净在坊社来区嘱内任环性境蔬中剪对陪于运水扔体绘的创关脆注资度撒极筋高缩慧，害而炼且参越胖具浴规前模冬的善水才体侮越夜能衬刺统激链客您户管的闯购闯买江欲弟望谋。北降京犬玫伸瑰蛛园答总劣规细图北照京卖玫小瑰惭园衬总惹规欲图1倡1局餐部垮的愤特榨色监处田理建，况用窝与艺众白不倦同窗的构手扒法率巧伤妙期的里传咱达豪讨宅绞景挖观蹲的尤私愚有猛与歉珍净贵国缝花忍园-恳社努区碎入缝口边的私凝家艳路盆处督理，效模瓶仿盘杭身州吼月照湖站山副庄目，孝自泳然美传卧达鞋私坝密旗豪痒宅丽的退气鹊势大轮湖泛山鸡庄-对陵外爬待述征鼓绿港地位的赢处号理，哗营犹造叔出勾与速世驼隔搏绝骨的揭环碌境1蝇2以穗小帽见足大童的达细顿节昼处米理北跃京挑现请有浪豪缘瑞宅柄项御目砍，滥尚乱未苍出漏现在精挽到职的乡丰细兵节伪处狸理倘手等法鄙。具这炒是搬本淡项旱目谷可予出针彩特之摔处嗓。河兄道蜂节秒点微的甩私千家旺水让岸照处臭理入拣户均路明的缴道酷路然线榨行扇处微理私树家兆水盟岸稳小骗品公影共最空必间铁的裕处宇理水益岸吵庭数院筝的今展源示1毅3土前地醋资住源上指渣标私油家量庭乓院初面学积私哀家除庭膨院港完电整傍性视陷野逮开征阔云度特钳征纸景申观无的裂私呢家榴享戒有景语观击资生源心指供标达视标俱动熔作关众键姻驱都动桥因屈素1牙.换地私段2猎.矿环堤境6绪.捐建胀筑未风圣格3奔.醉户冷均掌资惕源4摔.循居洒住姑私策密掉性5秧.纲户告型午设芬计7犬/预2罢4碎/粮2爸0败2盏31团4主柏要掀在攻售买项事目争私习家晋庭呜院剪的展面而积肃状迫况项目建筑面积㎡全部庭院面积㎡碧海方舟500500碧海方舟620800东山墅488600东山墅11001000西山美庐380300长岛澜桥560-640300-800财富公馆1400700-1200西山美庐460600晴翠园5001200优山美地550-600400碧水庄园700800目疼前垒市兆场药上薯豪难宅泻别食墅坐私泳家症庭冒院锈面岔积计通六常啦与振地冒上奥建拌筑蛇面敞积隙呈林1轻:承1竟-钢2疑:翼1邮的们关浮系葵：地猜上亮建恨筑烟面赚积恢<揉6国0川0辫㎡际，扭庭择院鬼面魂积忆约装在茶4予0谁0饥-热6蒜0渡0销㎡木间搅；仿地吊上逝建锅筑掠面是积铲6孤0怕0花-谈1阳0颜0虾0拣㎡广，轰庭幼院肌面丑积消约浆为关8旦0授0翠-辞1蕉0竹0悔0堂㎡遍。豪铺宅教别忍墅英私稻家傻庭拨院娱分藏为斩：-呢前绞院散：蒙入部户讯院爹，乱距础社揭区狠路欠约唇1竖0箭-乖2科0唤m-僻后膏院斯：奥集绘中霞庭花院管通送常兰位甲于锅后握院-佣侧骄院各：扎单界体者左竭右且间凭距邪所认需淡，乓使从用肠频覆率旧低1因5北赔京坟的期豪完宅仔别妈墅扒项却目仇绝跨大讽多昼数践将含水辜景绵作什为廊项花目无最狐大殃的庆卖银点括，拴临网水舅而岩居深已刷经前成志为辫千际万划别亭墅诞必英备俱条并件项目水景其他景观东山墅■中央人工湖-西山美庐■中央流动线性水系■山景长岛澜桥■自然河道-财富公馆■人工河道-晴翠园■温榆河岸■南侧绿林优山美地■中央人工湖-碧水庄园■超大人工湖-碧海方舟■姜庄湖■高尔夫碧叶水仙庄箭园册2南4捎万排平盐米万的奖湖亩面西姨山宣美丝式庐拨内断部趴宽奖7吧-售1大0诵m赏的凤公偏共牛水温系1安6别廊墅竖单饱体释依区水渴而助居嚼、距线步性物排斑布济，成景趴观姿丰哪富聚的阅同肃时逐享巾有撑开纯阔叨的超视械野断，率由任此呆成亦为荣绝射大阅多努数锐项梯目贿的表畅昏销百产势品烧。长轮岛色澜催桥鄙引搅入浩的狼温柏榆抖河因支玩流根，浅建怖造短贯龙穿彻豪分宅声别晒墅弦区躬的另宽呈阔筋河莫道映。丢豪德宅已别热墅朋居霞于蛮河黎道乒两吐侧哥，缝视拳野搏开勤阔定、静景撑观携丰珠富出，克私冻家饿水雾岸络的芝享洋有鸽明仪显烤高孔贵异于产社虽区香内弄的起其锻他晃产热品茶。涂2貌2桑套夹别壶墅渐在珠短违时壮间启内稻以已3贩套蝇/著月采的野速鲁度幕快良速励消功化便完烂毕梨。自终东倚山宾墅遵楼战王屋位妈置右观孔水碧弦水怜庄研园划千障万售别馅墅欢沿道湖魂而窗居尤，朝线杠性究排赏布怜，识每知户医拥娘有胜私酸家竭水洪岸徐。1送7建鞭筑鹿左惑右才间下距户界前吼院浮尺脂度单损体词规团划兽布献局达你标帖动迁作关刚键冤驱陪动努因奸素1掏.幅地颗段2当.蜂环耕境6乖.西建悔筑绑风缓格3愁.漏户童均舱资妙源4饼.袖居购住悉私玻密辉性5景.攻户例型卷设吩计7厕/幕2勿4痒/宁2驴0费2沟31树8别物墅光单沃体顶间仆的个距纲离折，听在僚一羡定帜程叛度屠上传体窝现交了扩别票墅胞的每价件值项目名称左右间距前后间距碧海方舟6–8m7-15m东山墅7-10m>10m西山美庐6–8m20-30m长岛澜桥6–8m-财富公馆8-10m20-30m晴翠园>10m20-30m优山美地7–8m15m北京玫瑰园8-12m15-25m碧水庄园>10m车行路前量后占间仙距慌：豪穿宅槽别摸墅鲁的刻布幼局悬，末大锤多重为雀沿监资顺源歉走领向费的秀行榆列仇式狱布纵局跪，壳车瞧行杀路剂作非为裕别鸽墅柔前袄后伙间构隔粪的欺一咱部例分幅，歌可舱使历得前只后稿间奴距惕达逃到2黎0励-疲3梅0茂m。组晨团乌式竿布陵局纯的巨别结墅拐，匠不的存乞在谎南撕北酷正希向芒间肝距犁，演建吓筑纽奉斜阅向泥间宵距盯可泼达8渣-绍1粮0裂m。左蓬右歪间叼距挨：项遮目剖调免查嫌显活示适，独目霸前量北仆京徒豪牙宅上别剖墅觉的酿左镰右蓝间睬距包大眉多山集眠中怠在6纠-男1管0爪m。1迹9客刮户电对东现轮有胶项盘目厚间灶距活的例接腊受漂度倚较貌高豪算宅焰客敏户果对迫于绸建战筑湖间吗距细的面关菠注年度肃相片对袄较妖低哗，止认肾可屋“盖土狗地赏稀君缺省所本造热成楼的君建冤筑谜密锡度丘大黄”外的股事灿实抵，陆因微此毙大沫多说可番以叼接脚受尖市讯场为上捷常贫见桥的6晒-飘1窗0向m左忧右梅间敞距淋，扩前砌后抬间棋距2心0独-肢3帐0割m挽。对馆于被间无距节过室小冬的滥大叫面别积吉别呈墅弃，衬应孝更呢注裕重逝利杨用江庭泻院种和闲户简型勤设面计情避系免论对梯视茎影姓响第。碧酬海线方臂舟-盘左森右堂间爱距唇仅成为银7帐m磨，船但唇到搂访落客展户琴在眯被谢高户尔毫夫送景奶观倘打稳动吴的染同请时随，些对活间充距辣的墙关璃注杜程孙度缝很惩低盏。西商山教美铅庐–要很址多弄业须主沈认蹲为语西智山币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