世联地产豪宅别墅KI体系

豪宅别墅KPI体系世联研究理论2006.2.132[关键字]：豪宅、别墅[简介]：此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。3豪宅别墅的KPI体系：KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间4达俘标猴动蓬作关叛键搁驱利动巴因饿素通轰过袭项胁目卷调察研矩和像客束户询调册研午，揉可荒清娇晰挽的纷圈切定困出习豪盘宅诵别障墅刚的天产裙品蜂要巩点1未.地封段2徐.环桐境6路.建太筑泰风戒格3奥.户谱均捡资骂源4脚.居蛛住膝私阳密犁性5趋.户茧型肢设怀计项除目星调嫂查煮与卷客杀户劳调乡丰查诸均榴显暮示壤：脖高欠总幻玉价订别询墅育项倡目争的追市如场把认灭可宜和桑客皇户拼接勒受存练在城关灵键服驱之动贤因伐素盲：屈地哄段花、讯内荷环守境款。其马他否要才素诵则诉依乌据学项着目肢条痕件竭的诉不全同贴和否客苹户铁自筑身神需荒求典的焦各疼异御而冲各久有叙标度准椅，肚但侮各腊要蹈素钻并深非阿决厅定振性勇影宇响耐因林素辰。5项欣目托调掘研疫中束发倘现组：唱地上段盈优浪势舍是乔豪她宅借别矮墅赢所盖必标须扶具木备哈的挺优酒势项目名称地段优势之所在项目致命伤与不足之处晴翠园温榆河、机场高速直达处于飞机航道正下方，噪音影响极大碧海方舟北四环外亚运村成熟区域姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。东山墅东四环连接东部生活区为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响西山美庐西五环中部容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源长岛澜桥香江核心区域，机场高速直达千万别墅与类别墅物业混合优山美地天竺别墅核心项目，成熟别墅区内社区存在较高比例租住人口碧水庄园八达岭高速路直达，传统别墅区社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时财富公馆香江核心区域，机场高速直达-别贯墅客是新土验地牛稀竿缺喜性挑的盯最咽佳袄体银现调。请地痒段院的迁不摊可担复卖制时性际使蓄其门在拦众衔多押影煮响翼因伶素沸中罢已股经旬成闷为“压砌倒言性”因土素。绵豪宾宅立级尊别沿墅乐必刻须单具它备保在叙地暑段贯上编的滔优关势丛。6豪萌宅东的躁地猾段市分挪类豪佣宅坦别樱墅屋的慢地萄段础优年势沈可背细泰分弦为肠三形种汗情泻况耻，第受一泪类娱：税具辩备宴与替城得区誉距溉离药近肆的背地介段首优恰势第芹二浸类希：攀位缎于付成壁熟贪别范墅短圈桥内甲的墙地池段龄优将势第最三疯类积：惑位鲜于裁城斧市尚特族殊叠人积文颈传果统伤区富域辈的漠地苗段迹优碍势（拼案李例坟：浅优散山斥美庭地蚂、延晴抛翠惜园捏）（柱案创例湾：醉东卸山茄墅素、痒碧价海歼方嚼舟神）（降案认例仇：借西数山盛美欠庐境）本职项闷目扰具圆备皆位酬于“近诊城伪区脖的匹成辣熟腐别嫁墅隙圈”内榜的检双使重煎地来段赶优己势已。2泳0朽2榴3肤/竹7恐/抛2蒙47达斧标忘动炭作关迁键房诚驱续动厨因矿素1奋.地滨段2艺.环夫境6左.建谊筑老风滑格3能.户蛇均告资垃源4路.居因住锯私公密录性5逃.户往型损设敞计8别稍墅忧产剂品任的右内循涵汉和咳客芹户铲的治购某买灿目义的剑决糠定将了执豪带宅损别仔墅区项塞目亦均住在余内帅部搅环跌境狮上筒大鸭做麦文师章碧解水汉庄葱园-魄3焰4劳4亩尘中爹心旦湖大云湖思山徒庄-带知状继绿唇化竟公稳园长龄岛姐澜老桥-嚼6纸0晚m宽捉的锣人话工府河宴道晴秀翠湖园-入壶口尖林牵荫企道西谢山针美怕庐-依臭香河山踢而济居东虽山铲墅–依责坡洒而真居9内络环羡境猪的缺打亚造果方棕式笋可厅分补为剖三诉种蕉，淡对绪客紫户币的饼冲旺击煎力忘则淘有蜡所晃差谢异A筛.大甜规疲模红制焦胜B抹.局煎部炒特抢色核处掀理C节.精努致挤细贵节按聚照蓝对玩客刷户借的[打膛击堤力]排押序大公面贯积山水耽体宽画敞吊的闪流抓动递水胆系成拉规栏模暗的径树酿种大舟面游积旱草负坪入徒口步隐绪蔽渠处骡理外领部属绿识地刮处羞理地绑形调变朴换精伟致贯园誓林奥小帜品情仅趣驻空卡间旗处津理1坚0“大谣规萌模少制棉胜”是就目报前瞎最庸具膊效溪果山的女处覆理虽手蛋法大颗手罢笔躁打紫造庸内挎部脂景皇观，雄是免目锁前采豪折宅它别垒墅蜘最响为沃常笔见把的亡处叼理怖手瓣法接，云也罚是“必夸要稿动廉作”。大旦湖黑面-碧藏水坐庄揪园3衬4仗4亩尺人休工倡湖辣，巨在给豪骨宅驻客折户叉群目中鼻的始认突可蹦度计极妙高蜂，熟沿盾湖2耽0辫0误0万质元赏别漫墅诊极桂为陡抢帮手显。宽援敞标的视河渐道/水唱系-长旦岛共澜眨桥拍引啊入卧温阀榆孩河则支护流猎水翅体塘，对在碎社申区稿一崖侧架建捎造桑宽化度6苏0参m大醒草胸坪-气献候仅条收件冻决马定介了练北性京日不猜具柔备违建称造伏大看规谊模侄景志观压草谣坪溜的坑条蛇件泪，没碧摘海休方屡舟渡凭铁借鞋高骗尔冷夫厕球碌场沉的“球孤道泻景粉观”成诉为眯北雕京块为毁数护不受多牵的终球经场台别窝墅井。1偿1“依炕水办而拣居”的腔生蹄活旨状塌态虫已怨经剂成贴为捕豪呢宅剑客违户钢骨等子暴里师的监情耽节长尊岛疾澜粮桥济总丙规淋图优阀山失美垄地硬总撕规独图晴僻翠孝园令总席规伴图客围户填访赔谈浮显神示暖，筹豪过宅爪客骨户仆在垄社府区线内饰环叛境衫中确对重于齿水惯体腹的制关佣注裁度扛极述高叫，吵而哨且镇越舍具般规男模哪的驼水轻体关越止能任刺叶激仙客乌户则的扭购潜买尊欲专望是。北贸京球玫晕瑰客园艇总舌规键图北带京筒玫己瑰划园裹总丢规铜图1券2局耍部闸的仗特温色端处弹理场，猛用求与住众修不宪同冤的忽手民法延巧始妙库的描传屯达豪怀宅修景彩观牢的愈私周有奇与翼珍肢贵国虚花喷园-社淡区莫入吨口缓的私坐家绞路搜处缠理，啄模与仿绸杭泡州疫月手湖视山戴庄事，排自昆然抢传幅达骂私瞒密察豪煤宅斩的蚁气边势大菊湖益山糟庄-对谱外擦待丘征粗绿萝地象的柴处登理，腿营榜造涨出浙与绕世步隔另绝析的匠环航境1酷3以半小柄见乌大甘的驶细白节百处怎理北析京浪现近有葵豪竖宅拆项唐目涛，尖尚差未帝出杜现岛精景到根的柿细殖节泻处匀理较手星法恨。舱这短是答本踪蝶项岔目期可帮出倍彩杀之顺处因。河叙道某节弃点汉的桨私爷家皱水狠岸欲处寸理入徐户缓路高的饭道山路帆线极行博处扎理私姑家顿水原岸驳小劝品公偿共搏空搁间巷的符处劝理水岁岸话庭坛院继的宝展惰示2施0流2饭3阳/隆7版/沙2槽41中4土额地掉资怠源泛指夜标私廊家康庭披院桂面研积私洪家棍庭尾院掩完验整邻性视毙野改开炭阔笔度特完征朗景腹观糠的阶私磨家废享裁有景溜观降资剥源拍指玻标达箭标愚动衰作关泡键店驱布动特因抗素1第.地闯段2猫.环缴境6捕.建世筑宁风拉格3箩.户念均踩资麻源4剥.居勿住蒸私谱密曲性5遥.户稠型触设绿计1贺5主烤要杜在衫售县项封目争私辣家计庭营院镇的背面炮积抬状盼况项目建筑面积㎡全部庭院面积㎡碧海方舟500500碧海方舟620800东山墅488600东山墅11001000西山美庐380300长岛澜桥560-640300-800财富公馆1400700-1200西山美庐460600晴翠园5001200优山美地550-600400碧水庄园700800目厚前游市菠场伸上部豪栋宅夏别惩墅皆私福家谊庭紧院观面孙积皇通霞常小与绝地兼上币建残筑债面精积昂呈1木:仿1屡-源2构:寇1的辽关言系唤：地黄上路建潮筑迟面淹积<很6购0游0沫㎡，示庭胀院趋面关积骄约检在4灵0穷0率-雨6顿0犯0识㎡间熟；易地话上笋建泥筑谜面敌积6战0宋0哑-经1贱0选0心0他㎡，缴庭劫院排面笼积期约习为8敲0芒0果-读1锐0恭0穿0鸭㎡。豪新宅抢别针墅设私谊家松庭屑院穷分撑为陡：-前堆院招：轮入交户席院倦，统距蜓社蹄区平路荐约1懂0叹-盘2煤0载m-后摊院方：贼集需中遥庭租院叨通树常佛位事于肆后华院-侧川院踢：拢单算体爽左畏右蔑间世距贪所潜需架，旨使吼用壁频艰率沉低1爆6北猛京免的调豪谦宅蛋别妇墅车项蛙目辆绝悬大霉多喂数铁将庭水碧景昆作僵为岗项享目赤最钳大罪的瘦卖蛛点答，逃临帖水皇而竞居摆已勤经寒成滨为户千世万液别难墅袖必辟备趴条至件项目水景其他景观东山墅■中央人工湖-西山美庐■中央流动线性水系■山景长岛澜桥■自然河道-财富公馆■人工河道-晴翠园■温榆河岸■南侧绿林优山美地■中央人工湖-碧水庄园■超大人工湖-碧海方舟■姜庄湖■高尔夫碧答水物庄孝园2推4万市平者米械的广湖部面西稠山叫美池庐杨内寄部雾宽7科-饼1忠0愚m的顺公骨共族水比系1误7别腰墅倍单浅体互依葡水虎而辛居砖、蝴线岛性息排罢布务，逆景潜观乓丰斤富勒的练同哭时缘瑞享妥有幸开害阔酷的围视老野体，得由辽此岔成造为厘绝踩大献多暗数田项晚目岗的团畅汁销台产趁品新。长笼岛聚澜甲桥迫引酿入愈的坟温菜榆饰河志支罚流揪，棉建兄造裳贯种穿乏豪亚宅感别担墅犬区释的壤宽奔阔献河蒜道作。缺豪陵宅艘别姓墅蚀居望于着河衔道佳两居侧岸，莲视举野抚开京阔顶、门景阵观写丰驰富案，响私篮家协水皮岸甜的马享赶有腾明歌显鹿高饺贵幻玉于狼社特区乡丰内姐的晴其薯他少产乏品岸。2更2套丝式别方墅阻在族短方时颈间闷内煮以3套/月劲的匹速督度蜡快走速音消侍化角完硬毕批。自唐东推山旷墅杜楼塌王倚位届置个观哄水碧励水摊庄减园假千诞万绕别培墅观沿元湖莲而袖居捆，游线朽性币排遮布较，无每券户兄拥宅有运私症家碗水俭岸群。2榆0把2贸3离/妹7剑/洽2罢41仇8建凝筑丢左何右屑间香距户宰前芹院库尺剪度单汪体薪规赚划瓦布尝局达程标河动余作关菊键仇驱国动葡因惩素1水.地经段2脚.环仿境6腿.建巷筑划风烟格3伯.户委均组资鄙源4借.居鄙住争私贺密味性5僵.户曲型弊设佳计1疾9别漆墅号单近体云间膊的次距蝇离晓，航在粮一链定枕程梦度鸭上鹊体仰现尚了槽别帽墅牢的转价孟值项目名称左右间距前后间距碧海方舟6–8m7-15m东山墅7-10m>10m西山美庐6–8m20-30m长岛澜桥6–8m-财富公馆8-10m20-30m晴翠园>10m20-30m优山美地7–8m15m北京玫瑰园8-12m15-25m碧水庄园>10m车行路前拣后协间枕距谁：豪企宅那别块墅战的杂布峰局少，咐大驳多村为靠沿秤资鞋源漂走澡向恳的梯行密列疾式盟布轻局台，附车构行剥路上作隶为火别常墅振前紫后终间挺隔宾的盯一吩部狐分筋，提可权使音得前顽后革间宇距鸣达很到2切0跑-谦3野0翅m。组愉团狠式侨布散局蒸的乳别盏墅筐，应不惰存凳在出南脸北碎正害向偷间馆距冻，脂建市筑分斜序向助间歇距恐可湾达8俭-羽1太0迁m。左枕右兔间灰距松：项盒目叛调吼查箩显碎示焦，火目脸前默北局京散豪渴宅恢别及墅船的菠左按右排间火距众大窄多抖集杂中达在6响-吼1很0昆m。2叮0客惹户容对抗现饭有经项哲目修间逗距苹的损接幼受孝度滩较搅高豪卵宅枕客汁户戒对漠于守建润筑仗间耍距吓的戒关订注布度绞相牙对蚁较奖低土，风认渣可田“从土触地蜜稀众缺设所滤造南成排的等建喷筑愈密露度捏大脑”型的泉事向实恼，骆因畜此著大捐多粗可饶以嚼接及受慰市他场杰上伯常洞见桨的6良-猜1碎0迷m左晕右席间芬距狼，址前深后讯间屋距2聋0秤-何3妨0榜m。对运于派间贷距效过搏小轻的蹄大卡面草积毁别横墅银，宽应矮更滔注木重遵利择用社庭虫院矮和船户某型冬设射计浸避命免毅对伴视德影随响冲。碧康海嫁方些舟-左飘右电间第距蚊仅告为7雅m，末但钞到沟访煎客直户水在吧被更高咱尔呈夫呼景附观复打浮动农的渗同息时虾，腿对刻间栏距象的须关饭注滑程捡度崖很插低傻。西甘山鬼美潜庐–很饮多幅业录主柴认甩为此西推山吧美阿庐初唯应一近的铁缺驴点液即祥为再左蠢右亿间潮距资太问小奋，跨整拜体盗过暗密该。瓶但游西肥山碍美坟庐纳在厉利近用电户侦型节设恒计醋避唱免在主融要似空仍间匙对牲视众的冤处仓理通手锡法死深洁受用客咸户扁认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