宁波东部新城市场课件

东部新城市场概况东部新城市场概况区域环境区域环境区域环境—发展规划崛起的城市中心“一城两心”东部新城西起世纪大道，北至通途路，东至东外环，总用地面积15.85平方公里，其中核心区面积8.45平方公里。东部新城区是以宁波未来中心商务和行政办公为核心的综合性城市新区，是宁波市实现跨越式发展的基点。东部新城建成后，将与以三江口为核心的旧城区交相辉映，形成“一城两心”的空间格局，共同承担宁波未来城市中心功能。东部新城将重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商业服务、休闲娱乐等设施。其将成为宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系。3区域环境—发展规划崛起的城市中心“一城两心”东部新城西起九大功能核心区块，城市功能全面升级在具体规划上，东部新城的核心区总体上分为九大功能区。中心商务区、市政中心区与中央走廊区为主体，外围布置混合使用区与居住区，同时保留一片电子工业区，并于新城南部边缘布置一块特别综合用地区。其中，中心商务区将是密集的城市核心区，将是城市商务、金融、贸易、物流、咨询、展示等高端服务业集聚发展之地，也是信息流、人流、资本流交往汇聚之地，是24小时活跃的城市区。它和位于其东南面的市政中心区一起，将构成未来宁波新的市中心的“双核”。CBD中央商务区CGD中央政务区CLD中央居住区CCD中央文化区区域环境—发展规划4中央商务区花园住宅区混合使用区中央走廊区混合使用区水乡邻里区行政办公综合区特种用地区明湖住宅区九大功能核心区块，城市功能全面升级在具体规划上，东部新城的城市顶级配套资源汇集于此区域环境—资源新城实验小学群众文体中心青少年宫文化广场行政中心东部新城门户区国际航运中心宁兴财富广场中央公园会展中心江东创业中心鄞州中学国土局工商局交通局国际金融中心宁波中心5城市顶级配套资源汇集于此区域环境—资源新城实验小学群众文体中国际金融服务中心区域环境—资源总建66.5万平米，一期6幢甲级写字楼，一幢五星级酒店，一幢国际俱乐部，几十家国内外知名银行确定入驻。6国际金融服务中心区域环境—资源总建66.5万平米，一期6幢甲国际航运服务中心/国际贸易展览中心区域环境—资源国际航运服务中心：20万平方米，二期环球航运广场高248.8米。海关、海事、边检、进出口检验检疫等部门提供一站式通关服务具有海港通关、航运服务、物流信息等多种核心功能的一流国际航运服务平台。国际贸易展览中心：250万平米，集现代会展、集聚客商、集中交易、信息集散、配套服务五大功能于一体，力争通过5年左右的努力，引进企业总部50家，实现贸易总额或交易总额320亿元人民币以上7国际航运服务中心/国际贸易展览中心区域环境—资源国际航运服东部新城门户区/创意文化中心区域环境—资源东部新城门户区：未来宁波东部新城的“心脏”，其配套包括大型百货店、大型购物中心、餐饮、酒吧、精品家居、书店、国际一线高端品牌店，以及影院、游戏中心、艺术沙龙、健身中心、高级酒店等，占地面积约31公顷，将打造高端、立体的都市生活区。创意文化中心：18万平方米，集创新性、科技性、时尚性、参与性、娱乐性为一体，将文化娱乐、影音艺术、创意沙龙、科普培训和配套服务有机融合。8东部新城门户区/创意文化中心区域环境—资源东部新城门户区：未七大五星级酒店/行政服务中心区域环境—资源七大五星级酒店：七座五星级酒店密布于本案周边，缔造出大宁波乃至长三角地区五星级酒店密度最高的地区，全面提升东部新城核心区的配套档次。行政服务中心：由行政办公中心与市民活动广场组成，市政府、发改委、国土局、工商局、规划局等政府职能部门建设已基本完成9雷迪森酒店金融中心北豪生酒店嘉峪酒店西花园酒店宁波中心超五星级酒店门户区台湾宏泰五星级酒店新加坡ARA集团五星级酒店七大五星级酒店/行政服务中心区域环境—资源七大五星级酒店：七交通网络：轨道交通、地面交通将构筑区域完善网络体系，迅速通达全城区域环境—资源宁波地铁1号线将于2014年投入运营，规划中的5号线与1号线在海晏路站交汇，地铁站将通过地下步行道与地面相连可瞬间通达全城。于此同时，东部新城交通网络将进一步完善，交通便利性将进一步增强。10交通网络：轨道交通、地面交通将构筑区域完善网络体系，迅速通达市场环境市场环境整体走势：量价走势基本平稳，市场步入稳定发展阶段市场环境—住宅市场2012年市区住宅成交量为272万方，同比11年增幅达58%，市场回暖迹象十分明显；同时供应量有所下降，供求比系数下调。近期住宅市场成交量相对较平稳，月均成交在19万方左右，成交均价处13000元/平米左右，市场步入稳定发展阶段。近年市区住宅市场供求走势近期市区住宅市场量价走势12整体走势：量价走势基本平稳，市场步入稳定发展阶段市场环境—住市场格局：价格由中心区向外递减，主力价格12000-18000元/平米市场环境—住宅市场13市场格局：价格由中心区向外递减，主力价格12000-1800区域价格市场环境—住宅市场14丘隘江东区鄞州区东方一品（高层）均价：23000元/M2星河国际花园（高层）均价：18000元/M2宁波中心兰园（高层）均价：26500元/M2（精装）恒元悦庭（高层）均价：18500元/M2海港花园（高层）均价：18500元/M2明湖钰府（高层）均价：23500元/M2（精装）明湖钰府东方一品宁波中心兰园区域价格市场环境—住宅市场14丘隘江东区鄞州区东方一品（高层典型项目：东方一品市场环境—住宅市场15项目项目位置东部新城民安路与河清路开发商宁波兴普东城房产有限公司项目规模占地7.25万方，总建24万方，由高层住宅和别墅组成户型面积住宅135-290㎡，别墅330-440㎡开盘时间2013-05-31单价均价2.3万/㎡（高层住宅）总价段270-400万（高层）面积段(㎡)销售房源（套）已售房源销售17019412062%197681725%220以上181056%合计57629752%典型项目：东方一品市场环境—住宅市场15项目项目位置东部新城典型项目：宁波中心兰园，精装产品，月均销售11套市场环境—住宅市场16项目项目位置宁波江东区东部新城核心开发商宁波都市房地产开发有限公司项目规模占地11.4万方，地上总建66万方，其中住宅24万方（779户）产品形式办公、商业、酒店、住宅户型面积面积114-300㎡单价均价2.65万/㎡（精装）开盘2012-06面积段(㎡)销售房源（套）已售房源销售率1152564517.6%145221881.8%185-21525210742.5%290-310581220.7%合计58818231.0%典型项目：宁波中心兰园，精装产品，月均销售11套市场环境—住整体走势：受宏观经济影响，成交量处低位且呈下行趋势市场环境—写字楼市场17成交量：近期市区写字楼成交呈下行趋势，1-6月份成交量仅5.1万方，仅占上年成交21.6%（上年市区写字楼成交量为23.6万方）。供求状况：近期市场新增供应量仅为3.58万方，但12年底存量约21万方，按上半年成交水平来看供求比达4.8。成交价格：1-6月，市区写字楼成交价仅11534元/㎡，比上年下降4.3%；近年市场成交价整体呈下行走势。备注：以上数据仅市四区整体走势：受宏观经济影响，成交量处低位且呈下行趋势市场环境—市场格局市场环境—写字楼市场18江北区：快速成长型区域，未来具备升值空间典型项目：钻石广场、中策世纪博园价格：10000-15000元/㎡江东区：区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、宁波财富中心、环合中心价格：9000-18000元/㎡（高新区9000-12000）三江口商务区：区域非常成熟、地段认可度很高典型项目：环球中心、银泰国际、丽园尚都价格：10000-23000元/㎡（海曙西10000-11500）鄞州区：快速发展区域典型项目：利时金融大厦、红巨大厦、汇亚国际价格：10000-13000元/㎡江北核心商务区高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区东部新城商务区江东核心商务海曙区江北区江东区鄞州区宁波写字楼市场现由7大板块组成；写字楼发展由三江口、江东核心商务区为中心外延发展；东部新城商务区、鄞州南部商务区等政策规划导向区域将是未来写字楼发展主流区域；目前宁波写字楼价格因地段、品质不同差异较大，整体价格10000-23000元/㎡。市场格局市场环境—写字楼市场18江北区：快速成长型区域，未来区域价格市场环境—写字楼市场1919丘隘江东区鄞州区环合中心（12F办公）均价：12000元/M2预计15F办公均价1.3-1.4万/M2宁兴财富广场均价：15000元/M2嘉恒广场均价：13500元/M2国际金融中心均价：19000元/M2环球航运中心均价：18000元/M2（预计）国际金融中心宁兴财富广场环合中心区域价格市场环境—写字楼市场1919丘隘江东区鄞州区环合中心典型项目：宁兴财富广场，均价15000元/平米，近期月均成交620平米市场环境—写字楼市场项目项目位置东部新城江澄路与惊驾路开发商宁波同诚置业有限公司项目规模占地1.2万方，总建5.4万方，其中办公1.7万方户型面积200-1000㎡开盘时间2013-01单价均价1.5万/㎡项目卖点层层退台，赠送空中花园，产品附加值较高楼层建筑面积（平米）成交单价（元/平米）10F429151199F7811453510F2841481110F365149126F620140347F209132897F322131526F680173301-6月项目成交一览典型项目：宁兴财富广场，均价15000元/平米，近期月均成交典型项目：环合中心，近期月均成交740平米市场环境—写字楼市场项目项目位置东部新城江澄路与惊驾路开发商宁波玖江商业地产开发有限公司项目规模占地1.1万方，总建6.7万方，其中办公4.2万方户型面积200-300㎡开盘时间2012-09单价均价1.2万/㎡（在售12F商务楼）总价段250-400万楼层建筑面积（平米）成交单价（元/平米）11F97111804F306111809F97116989F971169811F1011235411F1031235410F1041355010F97119131-6月项目部分成交一览典型项目：环合中心，近期月均成交740平米市场环境—写字楼市整体走势：市场出现回暖，但供应压力不减市场环境—公寓市场22成交量：近年市区公寓成交量在22万方左右，而13年1-6月市区公寓成交量近18万方，市场出现明显复苏迹象。供求状况：12年市区公寓供应量达66万方，供求比达4，市场各项目面临较大供应压力。成交价格：近期市场整体成交价格处11000元/平米基准徘徊近年市区公寓市场供求走势1-6月市区公寓市场走势整体走势：市场出现回暖，但供应压力不减市场环境—公寓市场22市场格局：价格因区位、品质不同差异较大，整体主力价格10000-12000元/㎡市场环境—公寓市场市场格局：价格因区位、品质不同差异较大，整体主力价格1000区域价格市场环境—公寓市场2424丘隘江东区世纪大道恒元悦庭15500元/M2（平层）18000元/M2（复层）嘉恒广场15000元/M2（平层）17500元/M2（复层）天星御天下13500元/M2（平层）16500元/M2（复层）恒元悦庭嘉恒广场区域价格市场环境—公寓市场2424丘隘江东区世纪大道恒元悦庭成交价格：住宅类楼面价9500-10000元/M2，商用类楼面价2300-2500元/M2市场环境—区域土地市场序号交易时间地块名称面积(亩)用途楼面价(元/M2)容积率（≤）竞得单位12013/5/30东部新城核心区E-2#/5#/6#/10#/11#地块142.58住宅99301.636宁波雅戈尔新城置业有限公司22013/3/14东部新城核心区A2-13#地块4.35综合24105.5宁波乐士置业有限公司32012/12/27东部新城核心区B1花园住区地块103.34住宅95802.11宁波维科置业有限公司42012/11/21东部新城核心区B3-6#地块25.38商用24503.2中国农业银行股份有限公司宁波市分行52012/10/31东部新城核心区A2-12#地块6.22商用24604.5宁波港东南物流有限公司62012/3/14东部新城核心区B3-5#地块47.9商用23303.2宁波日报报业集团有限公司世纪大道中山路丘隘123456成交价格：住宅类楼面价9500-10000元/M2，商用类楼ENDEND附：历年东部新城土地成交明细地块名称面积(亩)用途出让方式容积率楼面价(元/M2)成交地价(万/亩)竞得单位交易时间东部新城核心区E-2#/5#/6#/10#/11#地块142.58住宅挂牌1.63699301083.06宁波雅戈尔新城置业有限公司2013/5/30东部新城核心区A2-13#地块4.35综合挂牌5.52410883.67宁波乐士置业有限公司2013/3/14东部新城核心区B1花园住区地块103.34住宅挂牌2.1195801347.43宁波维科置业有限公司2012/12/27东部新城核心区B3-6#地块25.38商用挂牌3.22450522.67中国农业银行股份有限公司宁波市分行2012/11/21东部新城核心区A2-12#地块6.22商用挂牌4.52460738宁波港东南物流有限公司2012/10/31东部新城核心区B3-5#地块47.9商用挂牌3.22330497.07宁波日报报业集团有限公司2012/3/14东部新城中央走廊F2-1#、F2-3#地块128.48其他挂牌--100.79宁波文化广场投资发展有限公司2011/9/7东部新城核心区C3区块各分地块（不含C3-6#地块）190.48综合挂牌--1039.53宁波城市之光置业有限公司2010/12/23东部新城混合使用区C1-5#地块25.43商住挂牌3.551001190宁波领东置业有限公司2010/12/7东部新城东片区B1-5地块38.46商用挂牌52390796.67宁波东部新城开发投资有限公司2010/7/21东部新城东片区A2-1#地块7.95商用挂牌1.28190655.2宁波东部新城开发投资有限公司2010/7/21东部新城核心区E-4#/7#/8#/12#/13#地块98.68住宅挂牌1.18-1696.11嘉里置业（中国）有限公司2010/7/21东部新城混合使用区C1-6/7#地块35.56商用挂牌--1021.33宁波领东置业有限公司2010/5/19东部新城核心区A3-22/23/25、C1-4/8/9地块170.71商住挂牌--1107.33杉杉集团有限公司2010/4/15东部新城中心商务区A2-22地块16.87商用挂牌9.51497948.1宁波东部新城开发投资有限公司2009/12/25东部新城D1-3b地块13.45商用挂牌1.51185118.5宁波新城投资有限公司2009/12/9附：历年东部新城土地成交明细地块名称面积用途出让方式容积率楼地块名称面积(亩)用途出让方式容积率楼面价(元/M2)成交地价(万/亩)竞得单位交易时间东部新城中心商务区A2-25地块14.8商用挂牌822001173.33宁波银行股份有限公司2009/10/28东部新城中心商务区A2-23地块15.38商用挂牌62200880中国建设银行股份有限公司宁波市分行2009/10/28东部新城混合使用区C1-3地块19.52商用挂牌3.52535591.5宁波金沃房地产开发有限公司2009/10/28东部新城混合使用区C1-1地块16.23商用挂牌4.52630789宁波玖江投资有限公司2009/10/28东部新城B4花园住宅地块108.84商住挂牌-120301743.34宁波兴普房产有限公司2009/9/29东部新城混合使用区C1-2地块12.25住宅挂牌4.538751162.5宁波环球置业有限公司2009/9/24东部新城中心商务区A2-15地块14.68商用挂牌1214671173.6宁波环球置业有限公司2009/9/24东部新城中央走廊F2-4#地块28.82商服挂牌1.31185102.7宁波文化广场投资发展有限公司2009/5/15东部新城中央走廊F2-2#地块79.9商服挂牌1.31185102.7宁波文化广场投资发展有限公司2009/5/15东部新城门户区4#地块77.25综合挂牌2.12200308宁波亚鑫投资咨询有限公司2009/2/25东部新城门户区3#地块62.94商用挂牌2.12200308宁波亚鑫投资咨询有限公司2009/2/25东部新城门户区2#地块85.47综合挂牌2.12200308宁波亚鑫投资咨询有限公司2009/2/25东部新城门户区1#地块58.61综合挂牌2.12200308宁波亚鑫投资咨询有限公司2009/2/25东部新城东区B1-10地块33.51综合挂牌3.51760410.67宁波甬联置业有限公司2009/2/24东部新城中心商务区B-2地块11.05商用挂牌3.52150501.67宁波市土地资源开发投资有限公司2008/12/23东部新城混合使用区C2-3地块19.48商用挂牌42780741.33宁波城建投资控股有限公司2008/10/16东部新城D1-3a地块11.34商用挂牌1.551215125.55宁波新城服务投资有限公司2008/10/9东部新城D1-1a/b地块49.84商用挂牌-1185130.08宁波新城服务投资有限公司2008/10/9东部新城中心商务区B-7地块10.65商用挂牌4.42300674.67宁波东部新城开发投资有限公司2008/3/31东部新城D1-2a地块29.71商用挂牌2.71185213.3宁波新城服务投资有限公司2008/3/31地块名称面积用途出让方式容积率楼面价成交地价竞得单位交易时间地块名称面积(亩)用途出让方式容积率楼面价(元/M2)成交地价(万/亩)竞得单位交易时间东部新城中心商务区A2-17/18地块25.6商用挂牌722001026.67宁波东部新城开发投资有限公司2007/12/18东部新城核心区B4-7地块21.28商用挂牌3.52020471.33广州市嘉裕房地产发展有限公司2007/12/18东部新城核心区B4-6地块16.05商住挂牌3.54210985.18宁波恒