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文档简介

上海恒策-商业案例研究及商业建筑规划及动线启示基于对上海南京路商业、第一八佰伴商业、正大广场、以及上海知名商业项目的研究。针对商业步行街、商场、卖场、社区商业、集中商圈进行专业分析和解读

研究部李浩宇2011年6月1999年,普诺国际(中国)有限公司在香港成立。2002年,上海恒策地产咨询公司成立,正式进入国内房地产咨询服务领域。2006年,上海恒策获誉“全国十佳代理商”称号,进入代理行业第一矩阵。2008年,上海恒策正式进军云南、贵州,恒策开始布局二、三线城市战略。……2009年底,上海恒策在全中国同时操作78个楼盘、超过1200名员工。上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围,目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系,能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神,上海恒策始终致力于为客户解决问题,提供增值服务,建立伙伴型客户关系。Weare

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大卖场主力品牌一般设置在卖场的主入口或沿街,休闲餐饮设置在内部(如易初莲花)与卖场战略合作伙伴的品牌餐饮通常会获得较好的商铺位置,如主入口或者曝光度较好的沿街位置。大卖场的位置决定了需要品牌餐饮休闲步行街通常为一二层商铺联动经营,主力品牌通常设置在街头或者街尾以休闲特色餐饮为主,面积适中,得房率也较高。主力店设置在两端,提升步行街号召力社区商铺较为杂乱,一般分割都较灵活社区商铺多为产权销售,业态经营灵活,通常自然成市总结无数的案例说明,餐饮对整体商业的带动作用,尤其是经营初期,并且餐饮也是众多业态中,相对来讲经营成功率较高的业态。经典的是陆家嘴的正大广场,项目开业初期,只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功,而其他对人流依赖较大的服装零售经营惨淡。1军.灭1维.德商谅业宜项能目秘合静理里空丸间穗形受式1枕.斜2采.妈内谱部应布匠局1贩.帝3限.捉购攻物息广刊场域店醒招族和性标沸示柴1微.激4陵.近无士障丝式碍颤设献计腔1称.皆5搂.艳商贺业坛设慰计日的逮景渠观慕设皆计浸6望.摧公先共兆灯恐光罩照监明份设换计(亮4狮)匹出简入坊口顾数苹量在和微位舅置挽的绢设桐置卖调蚊节吴人孤流暖量雷均牲衡烟;出时入士口拐是味吸园引箭人砍流晨的泼关路键蚕所距在倾,导但彻并阶非恼入搜口似越雾多鲁越五好捎。乓过乏多练的孤出虏入狼口茶也叨会烦导拦致疏人件流正的笔流嚼失睡以巷及欧商订业福动竹线疤的剥混然乱别。盟通惩常母商斯业递项擦目貌的扮出练入血口纳会等有恰主加入布口镇和紫次榜入贫口喜之见分好,真主宪入满口犁1送-插2寺个话,准次的入唤口争2界-剩3析个驳,籍视事项榜目察面高积荡而基定以。璃出求入激口撒的岸位哨置沟通尺常赤设通置坚在捡交跨通辣便要利延处鸟,广人首流敲量扰较图大高,住曝般光炭率酷较从高摄的用明艳显西位肆置慨,赌如良街确角各。巴商内业仙街说、嘱商蛛场埋的婶出驼入未口置设婚置谢比徒较商刷业倒人孤流颜系奴统改规副划腔设杀计商消业壮建迟筑坝整杆体切规璃划辰设鞭计商任业都人抵流主规垒划拣设配计盘总冈结商业街商场住入口位置通常设置在街角和街尾通常设置在商场转角或正面(沿街面,商业街不能)主入口数量21-2次入口位置设置在步行街的中部通常设置在主入口的并排或对角次入口数量2-41-2总结相对而言商业街的出入口比商场要多些,因为商业街是条状开放式商业形态,人流不断走动,而商场是封闭型商业,出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部。1激.舅1婚.陷商临业滩项上目着合臭理絮空破间尘形离式1繁.症2棍.事内扯部喊布旁局1者.间3克.君购薄物节广怜场半店灾招赢和鹊标及示桑1镇.猜4唤.律无鼓障捕碍偶设怒计状1间.诱5阳.设商赴业眉设柳计崖的少景罚观而设任计码6滋.婚公刺共税灯犹光践照梯明肾设有计3少、旁购端物火广揭场壮的根建劣筑练设韵计陆店密招上和昼标梢示扭两矩种考方絮式册的蜡合浓理辅运食用购激物抹中贷心察的细外邻立凑面悔、晨室我外衔以挽及听室辫内号的宣处仍理歼,堆要膝处睡理册讲催究假建谈筑荒的捧个俘性般风四格托,肢同当时扑要森追铃求饺商崭业姻氛恼围刷和坦娱诊乐棋性瓜。柄比销较母通柱用虎的祸是洪店疼招扯和母标简示始两搂种条方凝式逗。求(冈1倒)页屋枕顶经和关外麦立显面犬合苹理堆处团理客店怒名遗招让牌脏广贡告羞位耗,仍既饮满苹足唇经液营膜期增购数物闭气着氛城的捡营蔬造讲,灿又绢能烟取窑得专可徒观璃的鞠广拦告妹位粥出重租冤收络入失。抵(吓2孔)柜建五筑设细隐节忧中窃溶破入待标束志纲和灾图没示遥,永也导能味完角美扫的相将跨建访筑天美浩和尺商蕉业慎味添融钉合你。商恳业桶人虽流泄系批统望规烂划故设衬计商幕业诞建看筑拐整肆体颠规展划恩设话计商梁业呼人枯流想规棕划则设酷计蝴总畏结1餐.绪1耐.添商具业队项溜目帆合欧理辩空区间粒形靠式1汇.拘2油.顽内滤部捐布瓣局1廊.殖3觉.饱购杀物丸广裂场旨店饺招够和刘标心示1揉.舍4劫.荣无改障弱碍菌设绞计膊1盯.架5出.卷商哈业蹄设厘计誉的赌景辟观贩设购计词6军.料公迹共境灯急光纷照踩明辛设捏计4逗、清商般业狭项张目稳的历无此障酿碍请设念计商偷场窗应慨该激为邪残鞋疾档人呢、嚼老置人敌、群孕榆妇播、贱儿北童筛等销弱纱势驳群届体胁提壶供趁良挨好催的卵平厌等堤的哪购鸦物灰环皱境型,驱在君建申筑掩设男计者体介现峰“揉以蝇人花为合本暮”形的萍理添念挤。尚比去如鸣自节动茎步余道龙的泄运呜用绢、荣平础进饼平怪出虹出迎入驾口资、守自瓣动匠门给、穗有余高傲差积处浩设穿坡波道薄、去残封疾太人升专圣用世电迎梯刮、蹄专瓦用乞厕亩所躁、部专破用弓停你车狱位渗等解。商冈业豆人歌流轧系贴统钥规积划听设置计商会业予建况筑叛整硬体插规喜划歌设狗计商捎业生人注流栏规鞋划忙设房诚计翻总庙结1裤.渔1妨.创商备业洪项促目们合负理茎空倦间野形挎式1铜.羞2飞.厅内砌部数布牵局充1建.变3俊.养购挑物行广怀场毫店心招让和辽标沉示1胸.雀4翁.镰无急障梁碍债设娇计1滩.翁5班.召商刃业训设影计扯的援景柜观紧设途计增6铅.排公旧共筒灯宝光落照灶明钢设仙计5母、富商惰业奶项技目蹄的筛景跟观笛设程计丰徒富曲的苗绿马化梳能勾营串造避舒通适唇休刃闲平的罗购政物承空墙间阶和转温本馨戴气桶氛搂,渡给谢购驳物历者迎购跃物诊赏厦景头的殿感酿觉薄。根如善同贱其墓他井设绪计佛一黎样坏,暮景数观齿绿绵化浑设过计薪在泽项被目酬开瘦始挺时缎就纳要骨拿唱出冤设散计恨方探案舅来钩,辽比竹如狐对填种殊植姑花述树拨的纯负停荷盗考艳虑酸、播与嘱空彻调商出获入拌口欣的玻关币系擦、洪现章场闻植蠢被刚的虎维戴护盒问饭题势、艰浇棕灌收系凭统排的染设神计东、刺避绑免坝强眼光沃光胁源恢的惧影泄响片等蝴等凯因狡素六。商塑业原人孔流脉系拣统郊规饰划盏设微计商鲁业删建衔筑康整持体特规战划暂设代计商孝业劲人槽流摸规街划亡设俭计姜总拍结1泰.针1赢.枕商垂业遍项脉目砌合兆理获空神间逃形线式1晌.粪2陪.存内域部剩布泳局惠1涉.萌3仙.李购点物羽广握场坊店联招挣和灯标教示笋1走.毯4柏.妇无登障宅碍抵设检计1蕉.柜5确.心商季业今设蝴计台的抽景中观兆设彩计6叛.莫公享共龄灯石光挂照迁明下设蜂计6姻、百公粉共齿部得位狠的某灯斤光况照向明劳设赏计商形业外灯柜光携照石明愉对盖创限造丘舒织适适的驻购圣物喊环围境嫁极赢其体重田要穗。辣如名突洁出遥商汽品雨立骄体株感丧和洞质循感代的域重少点左照去明解;熔注受重遮情圣调踢体际现商,杂用橡在火餐阳饮妙、闸娱就乐畜、矿休葛闲卡等中服盏务指区起域猫的序装伍饰丘照怒明特等炎等惕。史良脸好刘亮已度勾的盟商吗业鄙照膨明督还悲能偷明林显忧改购善序空漂间晨感交。液在滚室踪蝶内气空皇间带显秆得酒宽浴敞踩。雾要淡达过到趁良欢好劈燕购临物朴中肺心散室提内异灯誉光犯效伙果搅,斜在还设括计慕时跪要岁处骗理终好涨照隙明扬的黄色预温素、掉亮声度秋、暮显永色耳性诸与樱室百内坦装韵饰丢的姻质稳感泻、险色嚷彩蒸的歇关彩系欲,在使技灯望光号和停装意饰梳相奶映具生疏辉葬。商兄业升人妨流杆系宇统永规菊划炼设到计商求业精建羊筑温整肉体脑规装划尿设冬计商坛业莲人拜流麻规悉划费设恭计反总鄙结1巷.勿1巾.赵商缸业劝项岁目虑合杂理屑空木间颠形私式1掠.偶2尼.仔内懒部悉布妙局底1闸.肝3日.叉购置物霸广该场过店草招梯和玻标欺示稠1朋.楼4鸣.吊无附障备碍活设淘计电1拼.皂5乒.躬商批业受设疲计参的浮景画观放设爷计1截.逆6像.哪公赠共上灯爱光疫照嫩明丹设冷计在锡大她型斧商伶业葵项切目确中盟,狮其鸭业恼态甘更乎趋惕于奸多妄样谱化瓦。咐既锅有宰不冶同竞规牌模斜、鹅档签次互的商组朗合巷,呼如盘大附型混卖拖场绞、雁百修货驶店善、册精务品违店框、援商四业导街盯等颤;酸也泡有款不垫同长经晕营柔特耕色洲的劈燕业同态蛋组邪合谦,肉如决文奋化厦、巾休遣闲倒、竹娱济乐管、衡运匪动关、春购辰物槽等悉。菜其暂服兽务淹内仍容烈和冷功希能曲结续构霸已乱经前超汽出石了踪蝶常钉见巴的炊特艰定灵建字筑帖类欣型搭范睬畴溉,皆而是是诞一扫个抬组桥织邮精南密毅、庙结兰构尼复索杂扑、阁形蒙态幼丰倘富漠的勺以竞商福业缺为膊主征要湖功差能始的律建练筑知综衡合众体谎。稀如晴何领平疲衡剧多谈样弃化道的它业耕态年与播复答杂贩的握功择能呀流随程碍时楼间孙的给矛献盾钩是混商复业书项堡目蕉设恢计巨的扬最慢大尊挑钉战脱。达在蚁商趟业杜运脱营鹅和喝商分业董设练计习中伤会浩出庆产污生铁一奶些阻不骄可财调裹和步的解矛交盾铅。厚仅锡从顽商洽业尤设千施缴的奶运仓营访与塔使鹅用座处成罚肺而隆确筝定蛇的拢功贵能溪流舟程搂和具空居间义布病局角,工会最影意响桃到堤建健筑希结魄构丽及贸造惊型屈的贝技欠术贿合缴理诞性晶,星甚兆至冰产秋生母建洁筑挨结辆构晚物君能讯否抄成皮立已的季问铜题民。岗因词此关在仍商子业输项栋目美的妖设踩计解中括,摸一结方裂面瘦要舰追恼求是技犯术脉的理进垂步千、世重聚视潜对御新无型育结盗构斗形拥式漂以昌及据技医术祸设树备词的偶研潜究稍和捆探推索伶,填以旋适坦应应更卸新界的煤商债业晕业埋态膜的庄使嘴用闪要溜求桨;盾另谨一壳方慨面老在摘进纪行汇业聋态雷规申划色和质商觉业碰空敞间垃布锅局书的材同很时清,璃应伶充传分眼考丧虑森技弹术允实葵现咐的夜可四能鸦性福。商智业梁人京流半系柱统倍规葛划渡设嗽计商疮业活建想筑袍整扮体锄规初划月设哀计商贯业厌人崖流聪规孔划杆设滤计宵总定结平伸衡州多秘样辞化撤的渐业丢态稳与透复钥杂弓的练功洲能逃流蒜程励之堡间笔的斯矛痕盾谱是援商吐业膝项蛋目燃设孝计金最均大胳的麻挑狡战人墓流眨系港统印规谎划治设烈计一坟、擦商胁业怎建券筑营的衰外凤部扬人秤流大系目统鸭规酷划王二侧、愉商般业饱建沃筑还的活内法部乖人耕流辞系婆统雀规芬划商延业占人蔑流唯系哭统读规雨划溪设蒜计商急业鼻建挠筑载整务体荒规户划蔑设药计商排业健人朽流毯规竿划搞设亭计住总俊结2人膜流润系屠统撑是薄一资个给商允业熄项舞目水能锣否菌经滋营疼成威功怠的甚基院础捡条庄件凶,诉人态流零系退统富的哈是街商率业忘项关目目人渔气星聚芝集河的岁成犹功短条呆件孝,晓进文而阻决雾定简商存业侨运热作抖成测功塔与期否皂的辞关呢键怜。旦失承败跑的叶人坚流妇规瓶划肆就帽会撕造凯成急动户线注混刘乱清、茄人嘱流拼行呀走仇不霸畅宾、累商记业围死疫角渗等宜现阿象咳出翅现堪,蹦直左接疏影凡响后商衡业卷经沾营荒业功绩慢商提业蒙外施部程人畅流五体指统妙规挎划商勺业盖建死筑翠外予部组环碑境假虽圆然俘不妈参从与待直快接挽的势经唉营挥,勾也损不召直吵接讨产样生徒经弃济洒效培益陕,脆但丙其困对班吸蛾引辅人亿流输及犬聚献集维人剑流灵聚怖友脂决框定绍意践义商稳业色人区流渔系要统统规扇划稳设伤计商龄业侵建孤筑渠整策体闹规况划的设还计商威业板人侵流咳规狮划壮设注计撤总跑结2愚.瞒1检商学业争建秒筑席的澡外易部初人笼流僻系泳统环规模划2总.等2绩商两业柏建似筑惜的接内蓄部炮人左流泳系恢统特规纠划人叫流椒系新统糕是抖一腐个虫商妻业照项攻目高能倦否血经爆营录成松功宗的碑基贤础称条絮件弓,鸟人瘦流岗系铃统坏的敌是摄商护业伪项炮目竖人猫气五聚泪集郊的存成领功星条界件佛,饮进挂而母决辫定屠商楼业征运肯作蹄成失功代与糖否为的丙关培键稻。猪失租败盒的洗人秋流润规火划必就朱会绍造薯成己动漂线闷混尘乱路、轨人校流盖行宵走集不伴畅编、妻商束业待死男角业等政现拜象绢出霉现偷,毒直炊接圣影惭响翠商喜业俱经肺营凡业滋绩商木业峡外竖部票人赖流邮体招统闪规俯划商涂业吩建计筑盈外青部茎环岂境怠虽驱然绘不用参敲与瓜直林接钢的跪经僻营御,韵也端不动直巧接甩产主生愧经丛济破效旨益县,蝇但笋其夹对水吸胆引答人带流鹅及勒聚亡集趋人是流粗聚哲友驱决戚定妻意伶义证。花1丽、陵人览流芒规为划墓符辱合伟易瞒达符性壳畅粒旺衡的表人贪流熊、踢车慈流校是庭商毛业扔经饮营短之机根残本欣。怎外惑部卷交复通焰的层易撒达千性帐和吸人么流激组益织芹的社结搬合醒是雄商历业科项妹目讽成岭功断的某关娱键揉,字因爷此刻,害商籍业速项咳目主必刮须姨聚块友昏非拴常瓦好纳的百易喇达撕性慕。熔位灾于剪公扰交忌换马乘市点薄、蔬地尿铁陕出害入仓口延附养近随的愤商摄业钩项之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