深圳中原-中原策划工具

中原常用策划工具深圳中原事业二部结构化的项目分析（SWOT模型）3C模型：基础性的系统思考模型客户分类模型客户敏感点与物业发展建议对位客户具象描述工具结构化的项目分析波士顿矩阵产品分析模型冰山理论模型结构化的项目分析（SWOT模型）优势（S）劣势（W）机遇（O）威胁（T）S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照竞争战略的完整概念，战略应是一个“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。是项目的内部因素，具体包括：地段、资源（人文、自然景观）、交通教育等配套、有利的竞争态势、良好的品牌形象、规模体量、产品质量、户型等。也是项目的内部因素及周边环境，具体包括：地理位置、资源、交通教育等配套、质量、户型、噪音、周边环境（农民房、高压线、厂房等）、规划限制（限高、容积率限制、立面限制等）是项目的外部因素，具体包括规划利好、市场环境、经济环境、宏观大势、行业走势等.也是项目的外部因素，具体包括：竞争对手、同质化、市场紧缩、行业政策变化、经济衰退、突发事件等失车败传的S流W递O绪T分冈析它（收只若罗抬列灰，液没狭提美出极方达向忽）G拖O摸L肾F资奋源右优枝势滑；区坊域帐内而第匹一焰城即存咽在污，耽配造套驰相彼对森完榨善坛；交谅通益便意利芝，炕通聪达部性款好研。S优拘势W劣静势周挽边史环记境成较照差接，身水炸泥背厂想和紫现宗状通村错对宋项铜目摄品唯质星影胞响立较剂大芝；规肿划嫁限旧制暖条充件瞎过汉多钉制敬约投项辈目驳的生产械品狡设预计擦。O机咽会区尸域河开仙发双带持动请房寨地府产耍发静展轨的已模爷式而；城享市喜发仰展纵进堂入仇主快动侨郊熊区理化薪阶奔段露；“孔大和北匹京揉”帜向片东律的使发遮展双趋唯势众；国冲家州房组地秆产摔政境策蹄的薯不猾确追定秩因葬素蚁；开透发渗周除期隐长跳，冶前跑期驾价椅值孝不形易同实那现馆。T威押胁成惜功均的S南W苏O易T分碗析么（系导麻出猎结拼果贿为亏策蔽略紧方嫁向压）结则构睡化辈的扭项仓目狸分族析蜜（S贴W询O嘴T模奥型棉）3秩C模克型酷：剥基耕础袖性愉的课系扇统标思牌考拳模炼型客慕户倚分链类虹模狸型客伴户展敏亏感教点哗与宴物么业折发粱展完建莫议遗对怎位客枕户优具压象魄描坚述愧工临具项初目肤价仙值凑分务析屈体倍系波怕士蹈顿抛矩弃阵叉产桨品践分精析楚模迟型冰扶山愈理气论筹模活型项目价值分析体系城市区位地段规划设计园林建筑设计户型设计物业管理配套品牌结迟构钞化随的叔项碗目盲分得析蒜（衡基陕本沫要蹦素孝）结吗构衣化其的凑项开目蓬分窜析徐（傲案钞例少）城墓市敏分监析区艺位膏分瞒析地沸段丘分耽析规驼划结娃构睡化与的骗项刑目阶分盛析悉（呜案厨例精）建鬼筑融和异园屯林续分智析户糕型直分固析配智套欲分记析结焰构朽化锐的源项帝目情分宣析躺（S撕W怠O芳T模泰型铺）3针C模剧型予：滨基损础要性挂的脏系简统赶思桂考即模稼型客竟户吨分辅类垂模犹型客乞户纺敏斜感锦点撇与堪物连业子发唐展叼建谷议鹊对灾位客哑户年具建象戴描毙述无工肝具结窜构愤化南的阔项丸目沸分移析波石士萄顿飞矩瞎阵防产枝品记分浑析青模编型冰典山案理葡论姥模页型3滚C模骡型捐：折基忆础搅性肿的耐系具统讽思觉考僚模蛇型自蚂身夺（C毒o胶r辣p务o吩r栋a粮t各i衬o猾n）客樱户（更C欢u姑s盐t仍o转m露e敲r短）竞愚争茶对男手扣（壮C滨o非m秀p启e役t交i喊t读i骄o支n遍）模悲型膀最岗初怖是括日婶本狠战飘略唤大号师郑大显前他研塘一吊提裤出农的3马C战碰略质三辩角病形侦认罪为江，尼成致功拌的附战败略趟至恩少茂有归三沸个拉关绸键茄因溉素絮，店即软公卸司诵自慌身欣（C锈o抗r推p仍o位r荒a衔t狸i言o徒n）抖、含公御司橡顾石客御（C宝u凤s抬t垫o竿m阳e仔r）滔和球竞约争喂对惜手析（C寇o膨m欲p右e猫t列i欧t斤i闪o永n）另。现疏在游已编经凉成抹为皮策危划语人鹊从婚前烦期苍定柔位详、常营罪销描战细略桌、销策范略末执榨行壮，碌甚向至吹销料售绒技欺巧稠全郑部之要讽涉必及轻到脉基游本歇方吨法滥论稼。该势工说具曾的巧主盘线爸是质项赞目肠自秩身描和谈客疼户仔之曲间拦的反关负系惯，念考炭虑轧竞矩争织对棕手镰是刃基伶于地是迅否第分飘流拜项区目糠的黄目觉标葱客道户劈燕群烂为饲标挺准筝的艳。结性构恨化知的酸项湾目列分叠析浪（S衡W邻O脸T模坚型冲）3贼C模泪型共：员基峰础营性裤的很系春统角思病考祸模度型客珍户箭分旦类剧模侦型客嚷户饼敏极感犯点纳与脆物鸽业翠发描展劝建笑议迅对搅位客升户馒具得象饿描辫述助工监具结邮构读化旦的挣项飘目者分冤析波边士雕顿险矩牌阵斗产芒品涨分弃析束模颠型冰疮山为理童论脚模皆型客户类型生活形态居住偏好基本置业依据典型项目彰显地位的成功家庭处于社会的中高端阶层，数量较少社会认同的成功人士工作繁忙，没有太多时间经济实力雄厚，爱好高档次的休闲娱乐活动

房屋是其社会标签希望小区有完备的健身娱乐场所希望小区有良好的停车硬件设施看重高水平的物管，体现身份面积要求大资源环境产品舒适度圈层星河丹堤莱蒙水榭山注重自我的社会新锐家庭主要成员比较年轻；子女幼年或者没有孩子接受比较多元化的思想观念娱乐休闲活动丰富，喜爱社交活动

对房屋更看中心理上带来的享受；房屋的物理特性上强调个性特征强调好的户型，方便其聚会活动希望与城市娱乐场所比较接近性价比社区配套产品实用性公共空间金地梅陇镇万科金域华府注重家庭的望子成龙家庭家庭收入一般，以孩子为中心；关注孩子健康成长有强烈的家庭观念

认为房屋是为孩子提供健康成长的地方；倾向选择文化教育环境好的小区性价比教育产品实用性莱蒙水榭春天关心健康的老龄化家庭家庭结构趋于老龄化；一般进行老人喜爱的安静的运动房屋是照顾老人的地方；对周边的交通和医疗机构要求较高。生活和服务配套——价格敏感的务实家庭

这类家庭收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期；对房屋的购买抱一种务实态度，；在诸多方面表现的比较节省。

房屋对其有重要的投资意义；购买过程中对房屋物理特性严格把关，对质量很看重。价格户型金地上塘道（词以仆家帮庭洁关布注站点分为洁依闷据谨的酱）倚客搅户间分谊类辉模坚型结阿构显化差的误项循目捐分统析铸（S拼W啦O劳T模牙型敢）3形C模按型磁：万基惠础均性眨的蛛系搞统款思识考阿模蹈型客展户嘱分渣类慌模劝型客雕户淹敏召感叔点川与宿物臣业吓发毯展桑建尤议井对声位客掘户西具拾象抚描丸述岩工任具结轿构及化求的红项歌目狡分毙析波夫士贪顿黑矩包阵蓝产孩品音分挣析蹈模糟型冰金山崖理礼论私模粥型客放户扒敏铅感立点言与某物做业台发壳展拆建稼议矮对篇位产品分支户型园林建筑风格公共空间外立面社区规划社区配套智能化精装修产赵品由价冻值芝的皱客锁户危敏决感滩点窄分致析稠*编号产品价值敏感点客户敏感等级应对策略高中低1户型

满足2园林

超越3公共空间

满足4社区配套（会所等）

超越5外立面

超越6建筑风格

满足7社区规划

满足8精装修

满足9智能化

超越模叼型捡中踢最词核宰心音的喘部探分协是冻客喊户慢对杂于裕产傅品呀价剃值秃的秀敏钥感粘点辣，展依驰据冒是坟项况目宇目牵标当客逮户画群牧（乞已街成丘交疼客栗户角、购类山比通项迟目阳客乒户狱）肚的拥客归户顽问标卷臭统抄计担分驻析岁或粱者寇典释型垫客围户笑访声谈瞧和疤观要点哲提血炼扎。结违构件化逮的关项慎目茅分尊析签（S谋W论O脂T模浊型驴）3级C模唱型稼：梅基游础弓性吼的殃系胡统遵思权考道模术型客错户扩分呢类扭模拦型客睁户红敏劣感率点以与渐物肃业汇发价展怨建安议题对蕉位客坏户洪具齿象士描槐述度工暖具结羞构蝇化淋的划项涨目杨分国析波辟士慌顿绳矩毒阵悄产般品鞠分角析划模把型冰装山竞理某论翅模故型客展户黎具孝象绘描则述伤（贤模康型络）对教于去客提户努基留本星描直述专不遍外爸乎置客无户锁年灾龄争、身职狸业胃、障工签作键和总居阅住独区势域秒等批基换本洗信裕息利，洁深夸入冷挖测掘科客爸户塌的偶价住值杆体推系央，厌往先往愁是宝从训消膀费禾、尸生昌活北、涝休践闲优和屈工作作4各谨方齐面兼入灯手巾描帜述独。客户消费习惯客户生活习惯AB客户工作习惯D客户休闲习惯C客伙户壳具招象弯描窗述罗（肉示截例斯）星必巴愚克刻是敏必喉须耻的打摆车巷是痕经烦常强地很绵多照都投有M陵S盯N手滔提朗经桶常佣用名泼牌掀至宾少2件办波公饥地产点踪蝶在动写窜字理楼结稍构材化惑的惹项丘目代分裙析公（S侮W爷O册T模念型浩）3暑C模战型童：蜘基斑础霜性尊的犯系青统示思菌考职模腿型客飘户矮分志类夸模携型客饿户好敏疯感环点趴与酸物够业送发者展咐建驰议咸对荡位客对户惭具拼象胳描设述已工抽具结虏构污化冒的岁项共目会分政析波关士挂顿锤矩扬阵棚产稠品革分素析避模裙型冰积山司理胀论壶模绝型波难士晌顿查矩产阵次图波织士挤断直矩管阵名的欺提示出波阅士楚顿识矩税阵侄（B键C遗G夹M夸a弯t钥r秘i秤x）又杂称麦市椒场皆增榜长腊率-相牧对崇市价场深份企额齐矩拌阵历、御波温士姿顿需咨悉询胳集谎团再法序、浮四耍象唇限认分酿析广法胡、照产笨品屈系苏列净结宿构赠管票理华法娃等惰，布是鸡由杂美浸国献著政名怖的牙管阵理馅学画家设、辟波脾士稿顿皱咨刚询魄公岭司统创挪始盛人啦布督鲁荣斯·亨蒙德管森骂于1括9核7厉0年己首陆创勤的债一溉种第用粪来暮分甜析固和曾规沿划队企胸业沫产多品依组陕合慨的参方塑法些。布挺鲁夏斯·亨雾德慌森1）反波露士好顿包矩呼阵旋的会形乱成2思）沫波弊士芦顿矩模鹊型构赏成肠及早产债品肌分铃析苗运观用产零品嗓综熊合梳评热判脸因梳素—破—景助观烫资象源遮酿挡/视奖野噪及音连及本灰忌尘朝琴向采铅光户抄型授通且透肆性梯民户穴比户获型宪内辞部象结氧构赠蔬送扭率风岭水芝问须题载（狐角设冲循、希路核冲练等它）产妨品非综肠合门评醉判寺因凯素垂最哪优痒产声品买，丝式可蛇实睡现攻价仁格施最忽大懒化性会价陕比火最乳高荷产恩品影，茎可抱实哑现僻快标速冒出缺货零，柳回犯笼践资魔金比侄较院型厚产遍品锋，忘需镇要勉依灯赖御引净导赢销欠售舌（蓬价姑格域引澡导校、呼产缩慧品框引指导读）仅，例但技可絮保址证鹅资丝式金病回蒙笼存般在创问便题妻且帅难暖以渐下卵消鸭化并产堂品闪，谎通须常孝只竹能悬依宪靠司低洒价梳、秃促的销马方滚式捆打柜开颤销留售表局促面1)明星产品3）问号产品4）瘦狗产品2）现金牛产品3）喘波那士合顿危模忆型价湾格怀制纹定精运急用价乏格超扒越拣买方饲预述期矿及族以察上怨，屋通涝过炮较捞长傲的姥时泛间划及孩推馅广查辅停助肃推盆动株其物成亏交休，环从声而警博彻取培较筝高维利际润供，适隆合旺价签值导早向破性假强广的兼客桨户呈，开琴盘目排标来出流货丝式率似预兄期亩在35吨%单左娇右价安格侄界纽奉于支买荒卖初双并方惨预旱期糠之巷间径，适柴合搜追条求拳性洋价君比茄客结户楚，借饭开福盘牵氛家围搅目蒜标扭出脸货萌率大在70佣%千-80签%价勇格旅接花近赞甚便至犯低肾于挥客概户弄对命此虾单舱位清的敢预巡寿期衣，适旅合悠投许资菊客便及佣大纸量胃价拔格西导皆向穷的挖客豆户作，开摸盘鸽稳皮定当出切货烫率红在80拐-90疼%1)明星产品3）问号产品4）瘦狗产品2）现金牛产品争粮取浑利丘润毛单崭位3伍0罗%稳秋定征出雀货厉单胀位2台0棋%博奇取谎利袜润杠单妨位5菜0避%营渴销5荣3之2原走则目楼标全：标开嗽盘熄销赛售鲜率6拆0罢%（焰适昂合费呈勉涨法幅闪的后市保场伟）3）压波朗士会顿塔模棚型价汪格谊制真定步运惜用价挥格超筋越鸽买方晌预财期忍及扛以重上骂，输通炕过渐较精长搜的吴时渣间焦及昨推榴广乓辅肆助月推械动放其包成图交毁，倾从塌而摇博碎取稼较惹高辱利钩润央，适拆合镇价田值导薯向斥性棒强惰的厌客瘦户眉，开农盘目跟标唐出回货飘率吼预纱期塔在6啦0旋-隙7淘0%氏左塌右价捡格忘接父近蕉甚概至之低回于职客叨户恢对屯此痰单哲位汁的亮预乳期叹，适除合同投该资箭客拣及区大卫量尘价斤格悔导畜向炒的种客裳户辆，开缠盘害稳促定激出此货责率凑在70隙-80借%1)明星产品3）问号产品4）瘦狗产品2）现金牛产品稳值定亚出读货顾单修位8臂0坟%博削取谷利赌润金单杆位2赔0仅%营占销2执8原煌则目续标城：均开迷盘膛销速售涉率8蔑0侧%左度右尽（碍适掘合雅不夜稳责定权的姐市移场纹）4）厉波陵士颂顿浇模研型前废期寺户病型呼配盲比爹制诉定兽运羞用4）虚波构士枪顿边模鸦型前攀期朵户圈型镜配员比洁制房诚定革运笼用5）训波腾士鹿顿童模吩型推咏售火策盲略腰制暖定正运花用结矿构禽化刃的格项准目掩分桌析团（S错W辩O瞎T模粮型值）3酿C模址型争：牢基欠础漠性橡的藏系歪统裕思书考殃模疗型客员户兴分握类块模挎型客寸户炭敏护感先点翠与怕物岸业筋发照展嚷建径议艰对桶位客确户粪具阳象贡描姿述喊工届具结班构泥化团的典项泪目驴分驾析波类士央顿踏矩炕阵湖产略品律分悲析尊模牲型冰刃山至理贤论诵模减型心滨理疤学柴家充弗呀洛闲伊押德和筋著载名年作呀家海林明腔威他宋们摸曾休经丧在姜各讯自叹领康域谎里来所硬提威出俩过申的惊“系冰促山伤理挂论废”连。》弗查洛刘伊研德刚的掩人幼格中理撇论锈中伶，仰他傅认杜为楚人钩的所人遗格胡就忙像竟海宰面盗上虑的解冰江山央一贵样娘，揉露姨出萌来殃的演仅坑仅竖只最是润一西部值分薪，脖即格有腹意室识灯的邪层勤面盛；当剩栏下骡的掩绝弊大你部芒分偷是获处捞于德无晒意唐识咐的夹，秃而振这绝迫大览部史分框在杯某向种滋程驾度氏上鄙决菜定杜着串人旁的鸦发冠展颂和鞭行怖为。》海愁明斜威挣认链为永：哪“珠冰夹山己运傅动脑之弄雄告伟轿壮丝式观阅，厉是跑因鱼为理他卫只无有评八末分腾之字一萍在狠水魂面泄上饼。怪”胡文款学惧作油品姻中辱，高文祸字深和伶形改象橡是来所素谓洞的稍“尘八洒分转之君一称”洲，烫而榆情细感采和摘思酿想殖是斗所沙谓氧的陈“孝八惯分钥之裤七唯”仔。响前似两恋者裹是逮具停体雨可腔见择的浸，错后侍两拥者队是抢寓遗于榴前司两简者镜之负中通的笨，膝是冰刻山勉的增基代础。冰隙山坑理厕论职模盛型分芽析唉弗仗洛埋伊史德桐和咏海城明虚威阴各屋自靠提窜出议的顽“异冰且山挪