某地产项目杭州地地块整体定位及项目发展战略营销策

杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略谨呈：浙江绿城集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”——KenGan报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴项愁目效位束与己杭绩州小城灿西摄蒋惰村幕商止住塔区娘，宁与志主亏城纯以甘及避西邪溪锋湿奥地况无抖缝果连扯接夜，分是甚城役市称新炸兴喊的朵高蹄端奇住妥宅障区地枣理婶位煤置量:粥位桨于菊杭钥州缝市辩主我城吵区毒域怕文父一据西洗路蜂北宋侧茎,吸距蜘市沿区筝中本心掀武遮林吧广膛场肾7扯.索6铅公穗里免，思距食西葬湖闸6零公状里习。交塌通芝情孟况勾：辰区肌域港交顺通宰主压要筐依饼赖如道法路男交隔通妹，暂有符文请一汪西崭路遍、渔紫稍荆芝花武路小、桃绕股城装公孝路悼、鄙留怀祥挠路弹。项沸目没临苗近筐西便溪站湿验地峡，类距株离同西休溪叮湿牵地夺北店侧底直偷线替距且离箩7病0饼0感米肿，霸西扎溪哭湿妥地棍的病环映境奥对栋项阔目释影前响已深视远衰。区悬域载属奏性区廉位保、暑交迟通项品目侄属霸性生汇活溜配面套本案武林广场西湖7.6公里6公里本案本案西溪湿地700米新溜兴衡高致档届居唤住曲区关宝键后词宰一鉴：片员区家发匹展绑已尝进无入融成免熟粱临距界遇点日，蜡交似通驱系卷统葵发腿达扶，纽奉商慈业颜、增旅助游风、沾教弦育刻等夕高描品立级困生唇活形配痛套达即哑将地成攻熟区露域宣内增公秩交俊系束统诵完孟善培，称距则蒋终村趣公钓交怀总登站责仅郊数鼓百心米悠，央与咬主冒城标无君缝聋连腔接坟。沸同迟时杏紧盏靠功文佣一排西悄路熄延演伸峡段厨，梁具县备今高炼度淡的裙城嫌市企生部活末效筐率膨。教倍育洪资荒源寇丰兽富功，脂项鼻目装地袜块迎周罢边绳有糕绿个城监育停华隶学级校始、盟西晚溪构试鲁验矩学赢校句、场学宴军协中拳学键、柱浙坐大与紫涉金抬港懒校远区蠢等摔数毛家滨中嫩高缺等呼教化育晋机挑构们。商数业融：项赔目查距脾西检城驰广络场丸、号城驻西舅商慈业栽中王心婶近庆在宁咫节尺晒。西有溪召天笛堂讲项帐目路具址有扬旅搅游诉集贸散英换泽乘抄、郑旅祝游杏服嫩务铁和卡商馒住腿休馅闲嫌三时大冻功驻能奶，峰涵疯盖颤湿紧地讯博裂物逼馆证、异国沫际侵品偿牌迎的暴五怪星法级点度拨假错酒侨店吹、太超果五压星京级沉度状假连酒命店锈、撞精默品挖商汁业疫、每顶张级境产把权倍式姑酒讯店虏、装五括星催级蛛标镜准品酒择店政式摔公夜寓孔、献旅恭游行集楼散巡寿中储心弯等既多嘉重朋复栋合类功岛能旨。区畏域柄属尚性区泡位渡、脂交身通项言目赴属辽性生毒活庸配纸套西溪天堂西溪实验学校绿城育华学校蒋村公交中心西城广场西巡寿溪咳天敏堂绿朵城惯育犯华们学比校西味城柄广拌场浙妄大莲紫波金著港吹校诱区拥轿有顽成带熟腰的剩高碎品且级禽生冶活秘配封套关化键掌词置二灿：位茅于酬片遵区裹的谢核乎心歉地膏段故，她两血侧艳临炼路谎，升通宋达昨性票极骑佳西，机周毛边牙楼券盘苗档齐次毒较田高他，农无判强屈势奥的征景照观斥资枪源任，辟但毛与淹强锁势速景较观第资偷源馆西学溪狮湿旷地异近骂在外咫旱尺东鞭至壳东桨至沙紫爆金希港圣路西屠至晚规恋划楼中钥蒋个村柔东丝式路南艳依绞规筐划报中丽蒋鉴村它一执号划路北挂北就临蚕规滋划忌中那的测双桌龙痰路胁。区啄域远属窄性地谅块内四喉至项恒目笼属痰性地颂块轿指藏标无邮强档势汁景递观甘资侍源竿，嫁但汁距旺强隐势娘景谊观撒资野源忙较袄近关浮键片词件三讨、买四碗：区点域梢核挡心耳地衰段东技至西恼至南奶至北解至项膊目束地商块某方意正杨，汉地假势戒平缩慧坦鞠，融规架模伍在朱片顺区释属截于侵中白等鹿水违平朵，倦内击部陡不链存拢在崭拆楼迁垦问山题区册域钱属咸性地伴块候四哲至项搂目辨属慎性地症块料指蒜标宗地1号地块2号地块占地面积44870平方米44664平方米容积率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%绿化率≧30%≧30%限高50米50米规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地价10188.19元/平方米11142.29元/平方米项颈目兄经销济走技绿术陷指榜标地始块涨内商部薪为懒荒箩地昏，馒不东存蜜在孕拆被迁疏问烂题地济势午平毯坦扎，加无腊明汽显依高断差2冷号绘地着块亿为肤不凯规娘则始梯傻形越，败给环规科划修带收来累难把度1门号去地房诚块椅与就2车号盾地号块车规打划芦又处市齐政台绿杠地续，都2磨号满地嫂块宗规楚划继有做幼乒儿绕园地块内部1地块内部2中副等翁规肝模笔，猜地草块未平苗整愈，勒易动于鼠规洒划关损键且词驴五君：地截块趣解葛析柜小妨结但—肺—搁项镇目随具站备砖开司发盖豪手宅余的酸条户件电，不但吩是扁存鹅在坑一竖些鸣不粒利腥的坐限付制壁因曲素瓶。优鸽势贤因付素1馆.地串块俩处朴于苗蒋屠村胃综螺合份综断合扁规各划乡丰区烤核倍心祸地只段赏，才由春于天未幼来项土羞地久供杏应喜较亲，绪因滚此阻具吊有歇地商段宾稀跳缺叠性2副.该炼地疮块探虽理不粱要世占孔据板西诉溪铅湿涨地英核血心惧区垦域申，林但宫距狼离协较腿近迫，抖具制备轿一示定骄的舌借贴势咬作清用剩，挡且路地碧块罩方造正哨，央易难于雁规初划3助.项园目串周悄边哪各叫种院高呀品垒级拢生傻活置配照套圾齐徐全4蜂.抛品闷牌炎优疤势隙：绿激城迷在难杭记州裁开此发旺多恐年闹，粱积丧累友了揪相幕当痕的煤高周端里客沾户车资介源贪，丙品遵牌屯及锄产恋品变成级为质杭尸州抵乃泛至正浙映江脆开努发金商训的目代貌表弱肺势股因愚素1认.地纹块厨：件1喂号研、构2英号勿地答块机分哈离板，则地艘块跑开闭发典的者联急动豪空壤间野存爆在祸i西定绿障全碍可。2住.资抛源保：叙项握目庙不器占斥有挥西坊溪激湿诸地段的研核贝心筑资估源振，恋对仔于两地挖块早价独值卵的静提苏升物有晋限3狡、挨公玩建音：利如极何盼处托理认市烟政通规失划国绿虑地追、蛋幼盛儿派园馆与镰1杜号匠、挖2塑号扁地奥块亚的扩关慌系插为货两匹地采块权联朴动物开布发快的贱难撕点属性界定描述诠释地段杭州蒋村综合区核心居住区域未来发展位于蒋村综合区规划的住宅核心区域；将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区。资源临近西溪湿地一处规划绿地项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，处于西溪湿地外围保护带范围内。政府规划一处绿地，可融入项目开发；本体地块本身高价公建配套平均10000多元/平米的高地价，注定成为豪宅。公建幼儿园是项目的必须配套。区桑域新核扶心惭区惭域项芝目川属可性村界狸定照：邻贷近蚁景您观漠资匹源高哀端类住微宅铁项友目＋＋项递目卷属百性教界才定泛：蹄杭娘州角核上心甘区督域那边起缘驰区李域腥，钱具扬有扭一氏定喇景爹观糠资逃源择的岛、赛中踩等月规合模尽的沈、阔城爬市吸高而端滔豪召宅怎项道目报殿告饥结送构侦思臂路项迈目陵解即析项期目厘目左标项教目司核岔心丑问伍题市绩场冰分性析发膨展皇战遥略末及爆策富略整盈体腥定蠢位客权户搅定太位形龙象斧定缴位产腊品音定号位物絮业专发腐展馆建番议城乘市模背缠景杭拉州睬豪取宅够市览场仿现织状择分形析房心产输形倡势寺与誉政图策签走纳向豪沾宅醋发过展条趋所势案登例爪借首鉴目躲标项摇目递目榴标秒：成弯为遣杭涌州辟、扶浙浊江技乃断至很全吃国肺的低豪要宅农价塞值链地庙标欣和播品惕质铸地丸标超醉越还区贸域湖内遭项丸目律价私格笛水屋平门，洪成堡为闯市怎场揉的虑领末导砍者成腔为树绿唤城残集黑团楚品象牌竭跨爷越蜡的傲主揪要毯驱抢动钱力企按业批目大标尸：实钉现辣绿就城辉集拌团倘城疾西炕高私端盖市凭场杜的刚战税略证布肺局※绿农城眨的胸品森牌拳决耻定决了损本垮项斧目拘与并生恼俱令来过便金是秘市饮场睡的喂领熔导精者脸而还非荒跟壤随岂者※区遮域坛的机优纸越场条紫件骆决坟定零了睁本吊项仓目巴的犯起弦平鼓高采度莲以上及摸豪菌宅票价轻值尿实侧现移的破必姐然未性基圣于艘项叫目局的塌目育标集及胀本且身而条均件惰决慨定傍了养本据项珠目疯必嫩须柿跳核跃钩区微域是价柄格抛水砖平蒙，资打物造升一核个杭祝州份顶尺级亦豪械宅纳项复目土芝地划成滚本摘1朗0悬0纽奉0那0转元骂/臭平粒米建足安笼成趟本附4逮0叉0模0旅元困/饱平是米精锈装士修育成艇本光4建0跳0兰0琴元娱/封平章米其气他急费举用弊6遵0司0旁0疏元起/苦平箱米毛递利时润怎率递3找0总％依以脚上3星1连2绕0炎0元镰/钳平叮方验米1贩、蚕东盯方湖润庄园下：膀3串7吴0圣0春0挑元窜/慢㎡昨。3搅、钳西糖湖傅8罢号岂公织馆独：桌6还0错0睡0田0炭元障/命㎡4挨、通白芒马赔公踪蝶寓略：餐3秃5舅0列0扛0录－探4圈0届0隐0土0桶元蚀/挨㎡5俗、钟深浓蓝薯广遗场喇：涝3兴5壁0作0庆0塘－妨4启0健0岸0西0裹元筐/炕㎡7丘、梢九翠树拢公访寓舞：独4笨0听0照0限0病元郑/重㎡杭竟州忽顶巧级街豪挑宅趋项致目项溜目伙品匆牌利算润轨最移大佳化打揭造箭杭营州结市邪场路上貌的良高有端和豪锈宅训项站目镰的扑一伏极报藏告逃结辈构朵思简路项滴目蒜解爷析项狐目查目搜标项予目斥核阴心装问德题市缓场剥分屿析发材展取战混略锦及碎策准略整弟体如定跳位客嫩户表定残位形常象龟定百位产送品装定鞭位物部业夕发肺展闹建抚议城侍市竭背壁景杭哗州讯豪皂宅厕市寻场商现暂状杀分珠析房涌产摸形这势然与熄政酱策叶走昆向豪诉宅裳发欺展巡寿趋签势案境例墙借摸鉴世础联劲常鸡用护的盼分浇析忙工完具帜—鲜—盾S臭－文C萌－蹦Q幕模妈型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S泼=快情喂境C唱=徐R图1堵,甜R强2Q村=拾如炒何号从病R场1浇到帐R题2项春目爷约队束工条毙件消下柳客律户忘目恢标利与眯现有实其情虫况布的皇矛湖盾艰1S湾：由浪于糟成姑本缠及响企奥业游目厌标锤限触制角，顾项其目劫必掘须垫以劣超誓越呢3李0种0欣0塑0阔元低/吐平摇方贷米蜡的肢价售格胡入迷市欧，卷价幕格念远海超章区屿域占价巷格时水爪平其。R廊1里：项俭目穴不腹占国据撞区社域当核否心句资启源背，凉难镰以窝实晨现疤标敲杆兼性赞。R券2片：成俯为圣杭坡州迷杭科州惜高针端汇豪搂宅稠项车目艘的镜一已极问撒题投1杜：序在翅市歉场乏竞饼争联激陕烈支，原且壮不己具勿备沟派痕它剖性隔景含观慨资谦源丛的底情俱况接下挑，笋如降何妇实柜现缩慧项边目阴价克值乏目秒标串？S权：项曾目过1酸号涌地索块仔与雨2侍号锦地坡块签分吼离统，近中洪间坑规阀划神有虎绿扶地摧。R羊1监：两遵地璃块躲之律间饿难器以析实溪现摔联有动新开堡发动，睡最划大肺程粉度悲兑津现筝土怨地语价敬值横。R漆２珍：公痰建纯部灯分摩保夹证吧项碎目慨整户体艰形遍象域统牙一龄，拒成从为释本导项筝目耽亮蒙点榨，螺为役项仆目纵重黎要顽价适值沉支壶撑耻。问枯题待2寇：西规瓜划乱绿衔地毅如殊何掉协唇调卷两净地该块苹联症动返开犹发题，展甚坡至毒成臭为虫项歼目玻亮艺点殖？问豪题椒2勾：知B兄1浸地炎块领如剧何盖协只调心A姐地她块拣，累甚胀至锄成稍为扁整尖个喜项忆目题亮垃点疫？问匆题爪结泰构浅化战日略哀层姨面币问认题藏－承正诸确茶的肢方踩向蝴：把湿握亩豪辨宅员发片展尺方宁向率，功走羞在涌正钱确拼的馋趋控势秧上僻。策饱略礼层脊面参问旗题朵－兄突酸围及：面只对吉区渡域党价纹值鸽瓶性劲浪，稀如烤何肌实哀现庭价辜值谎突扶围残？技吩术袋层旋面雀问盛题去：公尘建只如枝何改做雾？物料业蚊发须展傻建智议.俊.猜.报加告症结搅构需思霜路项堪目禁解府析项屠目搁目摸标项昂目辅核匠心姜问细题市议场后分续析发帖展递战撤略请及踢策桨略整任体城定寒位客绒户壁定补位形才象想定舰位产栋品殊定绒位物谜业瓜发绿展约建困议城米市现背辛景杭探州剥豪絮宅虫市栋场界现戏状险分雹析房客产佩形锣势觉与混政馋策脑走答向豪谈宅消发芒展盼趋约势案都例旗借枯鉴杭想州抢经清济衬保遗持献稳伙健澡的睬增假长屠速本度宪，绪连艇续酿1匪5芹年育保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